Развитие посреднических услуг в сфере управления недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие посреднических услуг в сфере управления недвижимостью"

На правах рукописи

ЯКУБОВСКАЯ ОЛЬГА ЮРЬЕВНА

РАЗВИТИЕ ПОСРЕДНИЧЕСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

( НА ПРИМЕРЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г.МОСКВЫ)

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выполнена на кафедре проблем рынка и хозяйственного механизма Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования (ГОУ ВПО) «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Голованов Владимир Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Новрузов Роман Беглярович

кандидат экономических наук Шамов Ахмед Абакарович

Ведущая организация: Государственный Университет по землеустройству

Защита состоится «09» декабря 2005г. в 14 - 00 часов в зале заседаний Ученого Совета на заседании диссертационного совета К 504.001.01 по защите диссертаций на соискание учёной степени кандидата наук в ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации» по адресу: 119571, г. Москва, пр - т Вернадского, 82

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации»

Автореферат разослан « 09 » ноября 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета

К 504.001.01 доктор экономических наук, доцент

СИ7

С.Н. Капустин

2Н\

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Президент России В.В. Путин в своём Послании 2005г. Федеральному Собранию РФ особо подчеркнул, что «..в сфере государственного строительства серьёзной задачей является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства....Незыблемость права частной собственности - это основа основ ведения всякого бизнеса. Правила, которых придерживается в этой области государство, должны быть ясны для всех, что немаловажно, быть стабильны. Это позволяет нормально планировать и ведение бизнеса, и жизнь каждого, кто развивает своё дело».

Поэтому процессу управления собственностью города Москвы, сложному и многогранному, и, в особенности, процессу управления недвижимостью и придается такое важное народнохозяйственное значение Москва экономически устойчива из-за развитого многоотраслевого производства, квалифицированных кадров и высокого уровня научных разработок, а также благодаря развитым рыночным отношениям. Высокий уровень деловой активности в Москве обусловлен тем, что здесь сосредоточено 60% финансового капитала, объем валютного рынка составляет более 65% от российского, общий объем имущественно-земельных доходов в бюджет города составляет 115,7% от плана, в городе последовательно проводится рыночная реформа, существует наиболее стабильное и тесное взаимодействие законодательной и исполнительной власти в вопросах реформирования отношений собственности на недвижимость, разгосударствления земли, обеспечения правовой защитой собственников, стимулирования эффективного использования собственности.

Для дальнейшего развития экономики Москвы первостепенную роль играет рациональное управление городской собственностью и развитие рынка недвижимости, позволяющие увеличить доходность статей городского бюджета, укрепить финансовую базу для проведения эффективной социальной политики.

Состав и структура масштабной городской собственности сложны и неоднородны. Однако в последние годы растут финансовые результаты использования городского имущества, и это делает жизненно необходимой повышение эффективности системы управления государственным и муниципальным имуществом города. Так, по данным Москомимущества, за 2003 г. общий объем поступлений в бюджет города Москвы составил 36 448,4 млн. рублей, из них от управления государственной собственностью города - 21 046, 6 млн. рублей, 623 млн. рублей - дивиденды от управления пакетами акций, принадлежащих городу, 9412, 5 млн. рублей земельных платежей, свыше 11 млрд. рублей доходов от продажи имущества города. В 2004 г. объем поступлений от управления собственностью увеличился на 16% В процессе управления недвижимостью постоянно возникают и накапливаются резервы в области эксплуатации объектов, повышения доходности

имущества, совершенствования форм и методов управленческих воздействий. Эти резервы необходимо систематизировать, изучать, использовать и развивать.

Именно по этим причинам в качестве темы исследования выбрано направление развития сферы услуг по управлению на рынке недвижимости г. Москвы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в комплексной оценке существующей системы управления городской недвижимостью и разработке на этой основе методик и научно-практических рекомендаций по развитию посреднических услуг в сфере управления недвижимостью города Москвы.

Для достижения данной цели в работе решаются следующие задачи-

• анализ особенностей существующей экономики и организации управления собственностью в г. Москве;

• выявление и структуризация узловых проблем и тенденций развития сферы услуг по управлению городской собственностью;

• сертификация российского и московского опыта в сфере услуг по управлению собственностью на соответствие международным стандартам;

• разработать на основе современных технологий управления методическое обеспечение комплексной оценки факторов, доминирующих в процессе управления городской недвижимостью;

• разработать методические основы рациональной системы посреднических услуг в сфере управления недвижимостью и научно-практические рекомендации по ее инсталляции 8 г. Москве.

Объектом исследования является недвижимость г. Москвы во множестве её муниципальной и коммерческой составляющих.

Предмет исследования. Предметом исследования является взаимодействие бизнес-процессов в сфере управления городской недвижимостью с ориентацией на удовлетворение платежеспособного спроса конечных потребителей.

Методология и методика исследования. При подготовке диссертации использовались труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам управления собственностью. В работе также использовались правовые и нормативные акты федеральных и муниципальных органов законодательной и исполнительной власти, программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства РФ и г. Москвы. Применялись следующие методы исследований: системного анализа, статистический, экспертных оценок, графической структуризации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке организационно -экономического механизма управления сферой услуг на основе конкурентной дифференциации

бизнес-процессов на рынке недвижимости, отличающийся ориентацией на повышение качества и структуры успуг, предоставляемых конечному потребителю с учетом уровня его платежеспособности. В этих целях:

• научно обосновано повышение роли аутсорсинга услуг в сфере управления недвижимостью как условия ускоренного развития рынка недвижимости в крупном городе (мегаполисе). При этом предложены направления адаптации технологий фэсилити менеджмента к российской действительности;

• дополнен научно-методический инструментарий конвергенции организационно-экономических механизмов и предпринимательских интересов в сфере городского (муниципального) регулирования недвижимости в г.Москве;

• разработаны и предложены методика и научно-методические положения по применению современных информационных технологий в управлении городской недвижимостью;

• сформулированы основные требования к концепции реформирования отношений в сфере управления недвижимостью и обоснованы рациональные границы действия этой концепции;

• критически обобщен зарубежный и отечественный опыт в области управления недвижимостью и оценены возможности его адаптации к российским условиям;

• предложена методика среднесрочного (трехлетнего) планирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, предусматривающая' постоянный мониторинг хода выполнения плана и внесение в него необходимых корректировок в случае отклонения от него. При этом основным является конкурсный подход к оценке качества услуг;

• обоснованы научно-практические рекомендации по выработке организационно-экономической стратегии развития посреднических услуг в сфере управления городской недвижимостью.

Практическая значимость работы заключается в выводах и рекомендациях, позволяющих реализовать разработанный механизм эффективного оказания услуг в сфере управления недвижимостью как в Москве, так и в других крупных городах России Сформулированные в работе рекомендации используются в практике планирования, управления и анализа систем управления недвижимостью государственных, муниципальных предприятий, а также товариществ собственников жилья.

Апробация работы осуществлялась - на международных симпозиумах в Вене, Штутгарте, Мюнхене в 2003-2005гг.; - в процессе обучения слушателей по программам профессиональной переподготовки и MBA а АНХ при Правительстве РФ; - в практической деятельности компаний " M+W Zander Facility Management CIS Ltd", Asea Brown Boveri Industrial Service Division, Engineerics Meinl European Land, по управлению недвижимостью в г.Москве

Публикации: Основные положения диссертации изложены в 4 опубликованных работах общим объемом 5,3 п л (лично автор - 4,5 п.л)

Структура работы: Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цель и основные задачи работы, предмет, объект и методология исследования, конкретизированы научная новизна и практическая значимость исследования

Первая глава работы посвящена выявлению ключевых проблем в управлении собственностью и недвижимостью крупного города (мегаполиса), проведена иерархическая систематизация основных понятий в области управления недвижимостью, проанализированы роль и место, занимаемое недвижимостью в развитии сферы услуг, дается оценка роли государственного регулирования рынка недвижимости.

Развитие экономики Москвы в значительной степени обусловлено эффективным и рациональным использованием рыночных механизмов в области управления городской недвижимостью. Успешное решение этой задачи является основным средством увеличения доходных статей городского бюджета, укрепления финансовой базы для проведения эффективной социальной политики

Недвижимость выполняет различные функции: с одной стороны, она является важным фактором повышения благосостояния всех без исключения членов общества, осуществляя важнейшую социальную функцию, с другой стороны, рынок недвижимости - это своеобразный генератор роста экономики города. Жизненный цикл недвижимости (рис 1) состоит из следующих укрупненных фаз:

Новое Содержание недвижимости Прекращение

Строительство Эксплуатация Ремонт использования

Текущий Капитальный (снос

ремонт ремонт недвижимости)

Рис. 1. Жизненный цикл недвижимости В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения Именно рынок определяет уровень цен на готовые объекты недвижимости, устанавливает ставки аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение - уровнем развития национальной экономики. В условиях экономического подъема (рост ВВП, по прогнозам экономистов, в 2005 г составит

порядка 7%, что вдвое превышает этот показатель 2003 года) резко растет спрос как на жилые и офисные помещения, так и на производственные здания Еще одним важным фактором, влияющим на управление недвижимостью, является законодательство, обеспечивающее нормативную и правовую защищенность всех субъектов правоотношений по отношению к собственности (недвижимости), назначению и использованию недвижимости, а также деятельность официальных органов власти в сфере недвижимости Эти факторы обусловливают необходимость системного подхода к управленческой деятельности в сфере недвижимости, включающий целеполагание и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за решением, а также последующее определение пути их решения (рис 2)

На основании сделанной в первой главе структуризации современного и исторического отечественного и зарубежного выделены узловые проблемы управления недвижимостью, характерные для всех развитых стран, и, в частности, для города Москвы Среди них можно выделить следующие' сложность управления различными видами собственности (федеральной, муниципальной, частной) в рамках одного города; необходимость завершения реформы жилищно-коммунального хозяйства, внедрения новых принципов оплаты предоставляемых населению коммунальных услуг и адресности дотаций на содержание жилищного фонда; проведение реформ органов власти г Москвы; привлечение собственников жилья к управлению своей недвижимостью и несению ответственности за ее содержание и эксплуатацию, развитие процессов самоуправления жителей.

Рис.2 Управление недвижимостью

Для решения этих проблем используется экономический механизм государственного регулирования рынка недвижимости Общая схема государственного регулирования критически структуризованная автором может быть представлена так (см рис.3)

Создание

Институтов

Государственного

Регулирования

Рынка

недвижимости

Регулирование Финансово-кредитного Механизма, в т.ч. Института ипотеки

Регулирование

Отношений

собственности

Налогообложение недвижимости

Общие методы государственного регулирования рыночных отношений

Р Ы Н О К

н

Е

д

В И

ж и м о с т и

Л

7

Регулирование Предпринимательской деятельности на рынке недвижимости (лицензирование, поддержка конкуренции, ' консалтинговые услуги, помощь в создании информационных систем)

Управление

Государственной

недвижимостью

Государственные программы

Рис 3 Государственное регулирование рынка недвижимости

Российский опыт формирования рынка недвижимости, так же как и история становления рыночных отношений в экономически развитых в настоящее время зарубежных странах, показывает, и особенно ярко на примере жилищного строительства, решающую роль государственного воздействия на состояние и динамику развития данного рынка

Основными механизмам государственного регулирования рынка недвижимости являются корректная бюджетная, денежно-кредитная, налоговая политика государства, разработка целевых программ в области рационального управления недвижимостью

Таким образом, в первой главе проведен комплексный системный анализ тенденций и факторов развития сферы услуг по управлению недвижимостью, выявлены предпочтительные модели управления недвижимостью, пригодные к внедрению в городах нашей страны

Во второй главе решаются задачи разработки методических основ успешного управления недвижимостью с учетом ее особенностей для мегаполиса и основополагающих целей ее использования, таких как:

• Максимизация стоимости недвижимости, минимизация издержек и лучшее удовлетворение общественных нужд,

• Точное измерение выигрыша и проигрыша от владения недвижимостью,

• Принятие рациональных решений по продаже или по иным способам распоряжения недвижимостью;

• Совершенствование планирования бюджетного процесса, увязанного со стратегией управления объектами недвижимости

Своеобразие системы управления государственной недвижимостью определяется тем, что в рыночной экономике местная администрация играет двойственную роль с одной стороны, она активно формирует рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка, с другой - выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников Комплекс экономической политики и развития Москвы управляет недвижимостью, руководствуясь требованиями, которые диктует её общественный характер продажа на открытой конкурсной основе недвижимости, представляющей коммерческий интерес, передача государственной и муниципальной недвижимости в управление специализированным коммерческим структурам

Классифицировать методы, применяемые при управлении недвижимости, можно по степени участия в них муниципального начала, которое находится в обратно пропорциональном отношении к началу частнохозяйственному Автор перечисляет эти методы, начиная с муниципализации предприятий и имуществ, и кончая концессией, т е полным отказом от вышеупомянутого начала

- муниципализация, т е переход в руки города общественно значимых предприятий, -муниципально-подрядная и муниципально-арендная системы, те частичный отказ

муниципалитета от чисто муниципального начала в строительстве и эксплуатации предприятий,

- муниципально-концессиональная система, т е формальная концессия, при фактическом сохранении за городом возможности самостоятельно управлять предприятием,

- концессия, т е уступка городом на определенный срок и на договорных условиях другому хозяйствующему субъекту своего права устроить и вести хозяйство в данной сфере

Своеобразие системы управления государственной недвижимостью определяется тем, что в рыночной экономике местная администрация играет двойственную роль: с одной стороны, она активно формирует рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка, с другой - выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Комплекс экономической политики и развития Москвы управляет недвижимостью, руководствуясь требованиями, которые диктует её общественный характер: продажа на открытой конкурсной основе недвижимости, представляющей коммерческий интерес, передача государственной и муниципальной недвижимости в управление специализированным коммерческим структурам.

Говоря о проблемах управления частной недвижимостью, автором дифференцированы и структуризованы следующие нерешенные проблемы в области приватизации- отсутствие в стратегическом плане необходимых структурных сдвигов в деятельности промышленных предприятий в части смены, диверсификации продукции, технологий, организации производства; отсутствие в составе обязательных документов по приватизации бизнес-планов, планов реорганизации предприятий; слабый контроль за выполнением покупателем условий инвестиционных программ.

Московская программа приватизации, по мнению автора, позволила мобилизовать инвестиции в приватизированные предприятия, сохранить доли города в акционерных обществах, продукция и услуги которых необходимы для обеспечения жизнедеятельности городского хозяйства и создала правовые предпосылки для реализации городской недвижимости добросовестным арендаторам Однако имела и недостатки- нечеткость во взаимодействии правительственных и отраслевых структур при формировании списков предприятий, подлежащих приватизации, снижение объема научно-исследовательских работ, неэффективное использование и перепрофилирование объектов недвижимости, а также недостаточная нормативно-правовая база для защиты прав инвесторов, в том числе иностранных

Вследствие этого автор считает целесообразным сконцентрировать усилия города на целевых программах управления недвижимостью, доминирующими целями которых являются-

• привлечение инвестиций в недвижимость;

• создание благоприятной для проживания городской среды, улучшение обслуживания и восстановления объектов недвижимости;

• организация системы регистрации недвижимости и прав на нее;

• организация системы государственной оценки недвижимости;

Являясь крупнейшим финансовым центром, на Москву приходится наибольшая доля всего объема иностранных инвестиций в российскую экономику, общества с иностранным капиталом вносят заметный вклад в осуществление ряда городских программ, в общем портфеле инвестиций иностранные составляют порядка 20-25%, и их объем с каждым годом растет.

В связи с этим в Москве сформирована собственная система гарантий и страхования иностранных инвестиций, а основной формой привлечения инвестиций в объекты недвижимости стал инвестиционный контракт, гарантирующий городу реконструкцию и новое строительство объектов за счет внебюджетных источников финансирования, а инвестору гарантируется право собственности на объект в соответствии с условиями заключенного контракта.

Вышеназванные шаги предпринимаются, в первую очередь, для привлечения дополнительных инвестиций, улучшения инвестиционного климата в городе, проведения приватизации по индивидуальным проектам, формирования цивилизованного рынка недвижимости, и являются приоритетными направлениях деятельности органов власти города Москвы.

Автором предлагаются следующие коррективы в части целевого подхода к управлению недвижимостью, развитие недвижимости всегда сопровождается инвестированием в нее, что в течение определенного периода приводит к снижению прибыли. В то же время это означает снижение стоимости недвижимости и ухудшение финансового состояния ее владельца (индивидуального или акционерного). Хотя «в будущем» наблюдается увеличение прибыли Результаты сравнения целей на примере анализа развития доходной недвижимости можно представить как показано в табл. 1.

Сравнение преимуществ и недостатков двух вариантов целей развития недвижимости свидетельствует, что рост рыночной стоимости является наиболее обоснованной глобальной целью по следующим причинам:

1. Акцентируется значимость долгосрочных стратегических приоритетов развития недвижимости в сочетании с длительным жизненным и инвестиционным циклами, характерными для объектов недвижимости.

2. Учитываются риски реализации проекта развития и временной фактор при поступлении отдачи на производимые инвестиции, т.е. адекватно отражается ситуация развития недвижимости.

Таким образом, принимая рыночный рост стоимости в качестве глобальной цели развития недвижимости, в систему доминируемых ею целей, обеспечивающих этот процесс, включается и цель управления стоимостью. Поэтому и необходима организация, например, Комитета по тендерам и конкурсам, который должен создавать условия для максимального оповещения и привлечения всех потенциальных инвесторов для участия в конкурсе, следить за выполнением всех процедур, которые связаны с обеспечением требований антимонопольного законодательства В Москве можно

ожидать, что благодаря деятельности такого Комитета увеличится доходная часть бюджета города на 10-30%, и на 3-10% будут сэкономлены бюджетные средства. Предлагается в ближайшее время инсталлировать создание электронных торгов и аукционов, определить реестр надежных поставщиков и реестр конкурсных историй инвесторов.

Таблица 1

Цель Преимущества Недостатки

Увеличение прибыли, генерируемой недвижимостью 1. Простота подготовки информации и расчета прибыли (на основе формата бухгалтерских отчетов). 2. Простота определения взаимосвязи между управленческими решениями и получаемым результатом -прибылью. 3. Соответствие целям предпринимательской деятельности, »формулированным в ГК РФ 1. Отсутствие возможности учета рисков, времени осуществления и получения отдачи от инвестиций в недвижимость. 2. Отражение только краткосрочных приоритетов развития недвижимости ( оперативный и тактический уровень управления).

Увеличение рыночной стоимости недвижимости 1. Учет факторов риска при реализации проекта развития недвижимости 2. Учет временного фактора при поступлении отдачи от инвестиций в развитие недвижимости 3. Охват больших временных интервалов, характерных для инвестиций в недвижимость, соответствующих стратегическим приоритетам ( стратегический уровень управления). 4 Наибольшее соответствие интересам собственников недвижимости Сложность определения взаимосвязи между управленческими решениями и получаемым результатом - изменением рыночной стоимости недвижимости

Другим аспектом использования стоимостного подхода к развитию недвижимости является возможность определить количественно интересы сторон, участвующих в данном процессе и обеспечить их компромисс.

Автором предлагается следующая методика анализа и оценки интересов сторон для доходной недвижимости, развитие которой предусматривает организацию бизнеса по ее использованию в качестве общественного здания (гостиница, офисный комплекс, досуговый центр и др.) (см табл.2)

Таблица 2.

Анализ структуры денежного потока

№ Анализируемая составляющая денежного потока Сторона, участвующая в развитии недвижимости Стоимостная оценка интересов сторон (дисконтированная стоимость потока)

1 Потенциальная - величина оплаты потребителями услуг, предоставляемых бизнесом, основанным на использовании недвижимости Потребитель услуг Стоимость разницы между потенциальными и реальными доходами ( «излишек у потребителя» )

2 Реальная - доходы от реализации Все стороны, представленные в пп, 3-8 Стоимость потока доходов

3 Затраты на коммунальные услуги Коммунальные службы Стоимость потока платежей за коммунальные услуги

4 Затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт Ремонтно- эксплуатационные предприятия Стоимость потока платежей на техобслуживание и текущий ремонт

5 Оплата труда персонала Персонал компании, осуществляющей бизнес, основанный на использовании недвижимости Стоимость потока платежей по оплате труда

6 Страхование ущерба Страховые компании Стоимость потока платежей страхования

7 Маркетинг Маркетинговые агентства Стоимость потока платежей за услуги маркетинговых агентств

8 Амортизация Владелец недвижимости Стоимость потока амортизационных отчислений

9 Прибыль от оказания услуг Банки, кредитующие организации, государство, все владельцы недвижимости, каждый из владельцев недвижимости Стоимость потока доходов за вычетом затрат по пп 3-8

10 Оплата процентов по кредитам Банки, кредитующие организации Стоимость потока платежей по оплате

кредита

11 Налогооблагаемая прибыль Государство, все владельцы недвижимости, каждый из владельцев недвижимости Стоимость потока налоговых платежей

12 Налоги Государство Дисконтированная стоимость потока платежей налога на прибыль

13 Чистая нераспределенная прибыль Все владельцы недвижимости Дисконтированная стоимость нераспределенной прибыли

14 Дивиденды, прибыль, распределенная между владельцами Каждый из владельцев недвижимости Дисконтированная стоимость распределенной прибыли

Стоимостной и конкурсный подходы к управлению развитием недвижимости предполагают концентрацию усилий на долгосрочных денежных потоках, а не на текущих изменениях величины прибыли доходной недвижимости или отдельных улучшениях параметров недоходной недвижимости, повышающих ее потребительские свойства.

Организация системы мониторинга ставит целью предоставление возможности собственнику имущества осуществлять оперативный контроль за тем, как на объектах недвижимости достигаются цели и решаются задачи, сформулированные в производственной и инвестиционной программах. Ввиду того, что часть объектов недвижимости получают дотации из бюджета города, система мониторинга должна отслеживать целевое использование этих средств.

По мнению автора использование современных 1Т-технологий в системе управления недвижимостью должно быть направлено на обеспечение полного и своевременного использования достоверной информации о состоянии сферы услуг по управлению на рынке недвижимости Основная цель информатизации - удовлетворение спроса на информационные продукты и услуги, а наличие информационной инфраструктуры является необходимым условием для работы рынка недвижимости.

В третьей главе работы автором разработаны научно-практические рекомендации по эффективному развитию посреднических услуг в сфере управления недвижимостью Синхронное инвестирование и предпринимательское планирование для управляющих жилищных организаций, участвующих в развитии недвижимости, обусловлено тем, что выгода привлечения финансовых средств зависит от имеющихся инвестиционных возможностей, а выгода инвестиционных альтернатив определяется финансовыми возможностями и связанными с ними

издержками Эти взаимосвязи должны учитываться в моделях синхронного планирования инвестиций и сферы финансирования развития объектов недвижимости. Скорректированная автором модель синхронного планирования имеет следующий вид'

j ■

I pafxj +1 pdfyi ^ maxi

Параметры:

X) - объем реализации инвестиционного объекта ] У! - объем использования объекта финансирования I

ра) - ожидаемая величина ( с учетом субъективной вероятности своевременного и в полном объеме) нетто-платежа за единицу инвестиционного объекта) в момент времени, рЛ - ожидаемая величина (с учетом субъективной вероятности своевременного и в полном объеме) нетто-платежа за единицу инвестиционного объекта I в момент времени

Для инвестиционных объектов развития недвижимости необходимо финансирование выплат, осуществляемое за счет поступлений, полученных от использованных объектов финансирования. Инвестиционные объекты и объекты финансирования могут быть реализованы в любых долях максимального общего объема.

Для оптимальной программы необходимо, чтобы спрос на капитал был равен предложению капитала, так как необходимо финансировать инвестиционную программу, но в то же время было бы неэкономичным брать кредит в больших объемах. С учетом приоритетов инвестиционных объектов и объектов финансирования, начиная с инвестиционного объекта с наибольшим приоритетом, в инвестиционную программу поэтапно включаются инвестиционные объекты до тех пор, пока их процент не будет выше, чем процент объектов финансирования, подлежащих реализации

Управление этими бизнес-процессами автор предлагает вести с использованием современной технологии Фхилити Менеджмента, являющегося новым направлением менеджмента- управления инфраструктурой здания, соответствующим требованиям рыночной экономики и развивающейся сферы услуг Фхилити Менеджмент представляет собой область сервисного менеджмента, основным объектом которого является деятельность людей, обслуживающих недвижимость или оказывающих всевозможные специализированные услуги для ее нормального функционирования

Главная задача Фэсилити менеджмента заключается в повышении эффективности функционирования недвижимости за счет профессионального управления её инфраструктурой, при

этом затраты на инфраструктуру должны быть минимизированы. В рамках Фэсилити Менеджмента анализируются потребности - количественные и качественные - в услугах внутри здания, а также изыскиваются возможности для оптимальной реализации удовлетворения этих потребностей Основное техническое или сервисное обслуживание касается путей удовлетворения потребностей В табл 3 автор приводит сравнительные данные по авторской методике оптимизации затрат, достигаемой собственниками зданий в результате применения адаптированных в диссертации технологий Фэсилити Менеджмента (на 01012005)

Таблица 3

Наименование объекта Затраты на самостоятельную эксплуатацию в мес., в долл. США без НДС Стоимость услуг специализированной управляющей компании ( Engineerics Meinl European Land) в долл. США, без НДС Экономия (%)

Метро Кэш энд Керри (Элемент сети центров оптовой торговли) г. Москва 16000 12500 22%

Гипермаркет РЕАЛ г. Москва 19800 14 300 28%

Трогово-развлекательный комплекс Парк-Хаус г. Екатеринбург 48000 33200 31%

Рекомендации автора по использованию технологии Фхилити Менеджмента целесообразно реализовывать при реорганизации инфраструктур предприятий и организаций социальной сферы на базе профессионализации управления; муниципальными органами при оказании консультативных услуг в рамках процесса по управлению инфраструктурой; частными фирмами, оказывающими сервисные услуги организациям.

Автором обоснована методика управления развитием новых форм собственности -товариществ собственников жилья Приватизация и формирование рынка жилья в городах РФ создали экономическую основу организации товариществ собственников жилья, призванных обеспечивать эффективное управление имуществом жилого дома, нежилых помещений,

прилегающей территории Для количественной оценки эффективности текущего функционирования и перспектив их развития необходимы новые, нетрадиционные подходы к финансовому анализу и управлению земельно-имущественным капиталом домовладения

Генеральная цель товарищества собственников жилья как организации, осуществляющей ' управление жилым домом - самостоятельное определение условий проживания путем выбора

жилищно-коммунальных услуг определенного качества и соответствующей стоимости ч В качестве целей первого уровня функционирования товариществ собственников жилья, по

мнению автора, следует выделить эффективную эксплуатацию, обеспеченную финансированием на основе приумножения (наращивания) стоимости основного капитала

На втором уровне целей автор выделяет финансовые результаты текущей деятельности и программы развития товарищества (снижение эксплуатационных издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда, доходы от управления остальными фондами земельно-имущественного комплекса, доходы от внедрения и последовательной реализации инвестиционных проектов)

Ниже, в табл. 4, приведены данные экспертизы, проведенной под методическим руководством автора в Южном административном округе Москвы в 2004г, по вопросу эффективности решения проблем в случае создания ТСЖ в жилом доме В результате опроса жителей 01фуга были получены следующие данные:

Таблица 4.

да нет Не знаю

Поддержание технического и санитарного состояния здания, проведение своевременных ремонтных работ 42,8% 30,2% 27%

Защита подъезда 44,3% 34% 21,7%

Поддержание комфорта и уюта в доме 47,9% 29,2% 22,2%

Уборка дома и придомовой территории 45,7% 26,2% 28,1%

Из этого следует, что создание ТСЖ обеспечивает эффективное решение проблемы содержания дома Но сегодня, когда в условиях регулирования оплаты услуг технического обслуживания наниматели муниципальных квартир и собственники одного и единственного жилья оплачивают эти услуги без учета фактических затрат, главная цель ТСЖ все еще не может быть реализована Товарищество собственников жилья как форма управления домом была бы востребована самими жителями уже сегодня, если бы в Москве параллельно с программой по ее созданию реально осуществлялась и программа оплаты жилищно-коммунальных услуг по их фактической стоимости. Сегодня техническое содержание второго жилья и сверхнормативных метров площади квартиры должно оплачиваться по фактическим затратам, а эти фактические затраты рассчитываются эксплуатирующими организациями усредненно, условно, без учета размера и расположения границ земельного участка, а также без учета затрат, связанных с

содержанием общего имущества, и собственники квартир не знают, содержание какого именно имущества они оплачивают, какие услуги и какого качества они получают

Формирование целостной системы реформирования ЖКХ, по мнению автора, должно включать комплексное регулирование процессов расширения доступности улучшения жилищных условий и развития рыночных отношений в ЖКХ, конкуренции и демонополизации при предоставлении жилищно-коммунальных услуг, коррекции тарифной политики в направлении ее дифференциации в разрезе доходных групп населения и качественных параметров занимаемого жилья, институциональных преобразований в сфере управления городским жилищным фондом, постепенный переход на конкурсный отбор частных компаний для управления жилищным фондом, защиту интересов собственников жилищной недвижимости и потребителей коммунальных услуг Поэтому разработка методов, моделей и механизмов повышения эффективности функционирования жилищного фонда является необходимым условием успешности проводимой жилищно-коммунальной реформы, обеспечения сохранности значительной части недвижимого имущества, обеспечения надежного и экологически безопасного проживания и потребления жизненно необходимых услуг.

Важный способ повышения эффективности сферы услуг в области управления недвижимостью - использование НЯ-Мападетеп! при подготовке менеджеров, субъектов, занятых в этом бизнес-процессе. Наличие профессионалов создает возможность для правильной постановки проблемы и нахождения наиболее эффективных средств и методов решения, определения правильных направлений перспективного развития. В настоящее время причиной низких темпов проведения реформы ЖКХ в городе и негативного отношения к ней значительного числа горожан является отсутствие необходимого числа квалифицированных кадров, готовых к активному и эффективному участию в проведении преобразований.

Существующая система подготовки кадров для жилищно-коммунального комплекса города носит узкоспециальный характер, отсутствует ориентация слушателей на достижение главной цели реформы ЖКХ - улучшение условий проживания жителей города. Существующие учебные программы не ориентированы на подготовку специалистов требуемого уровня.

В связи с этим предлагается не ограничиваться только такой формой профессиональной подготовки, как высшее образование, неотъемлемой частью системы должна стать профессиональная переподготовка специалистов, работающих в отраслях, наиболее тесно связанных с недвижимостью Учебные программы для переподготовки специалистов, по мнению автора, должны быть в достаточной степени адаптивными: объем часов и содержание дисциплин должны определяться с учетом имеющегося практического опыта, конкретной профессиональной ориентации и должностного статуса слушателей. Отдельные блоки учебных дисциплин могут комбинироваться в различных сочетаниях в соответствии с конкретными задачами управления и

особенностями жилищной недвижимости Далее автор приводит аккумулирующую положительный отечественный и зарубежный опыт примерную программу краткосрочного повышения квалификации руководителей и специалистов, занятых в управлении и обслуживании недвижимости ( работников ЖКХ, частных управляющих компаний).

Название программы Фэсилити Менеджмент как инструмент управления недвижимостью

Миссия программы Фэсилити Менеджмент является той сферой управленческой деятельности, которая, помимо знаний в области общего менеджмента и сервисного обслуживания, требует понимания вопросов, связанных с планированием и бюджетированием, администрированием, разработкой и внедрением проектов, управлением человеческими ресурсами. Программа нацелена на то, чтобы специалисты, занятые в управлении недвижимостью, стали способны принимать необходимые для оперативной деятельности решения по всем вышеназванным направлениям, включающим- критерии оценки состояния объекта, основные цели и приоритеты при управлении объектом, инфраструктурный менеджмент, коммерческий менеджмент, сервисное и гарантийное обслуживание, способы cost-saving (сокращения эксплуатационных затрат) в рамках фэсилити менеджмента

В заключении обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы основные выводы и предложения.

По теме диссертации опубликованы следующие работы.

1 Якубовская О.Ю, Голованов В И, Голованов В В, Краснова Е.Р Эффективное решение проблем экологии г. Москвы - основа безопасности ее граждан - Москва РГГУ, 2004 -(лично автор - 2 п.л.)

2 Якубовская О.Ю И тебе, и мне хорошо: проблемы организации и функционирования ТСЖ - Москва: Российское предпринимательство - № 3 - 2004 - 1,3 п.л.

3 Якубовская О.Ю, Голованов В И Моделирование механизмов повышения эффективности управления кондоминиумами при реформировании жилищно-коммунального хозяйства -Москва: РАЕН, 2004 -1 п.л (лично автор - 0,6 п.л.)

4. Якубовская О Ю, Голованов В И Экологическая экономика в системе устойчивого развития мегаполиса - Москва' РАЕН, 2004 -1 п л (лично автор - 0,6 п л.)

г

(

г

Подписано в печать 02.11.2005 г. Зак.87 тир. 100 экз. объем 1,1 п.л. Москва, Нахимовский проспект, 32

РНБ Русский фонд

2007-4 8386

з1 янв гш

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Якубовская, Ольга Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. СФЕРА УСЛУГ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

1.1. Роль и место государственного регулирования собственности в развитии сферы услуг

1.2. Обзор отечественного и зарубежного опыта управления собственностью

1.3. Узловые проблемы управления недвижимостью в г.Москве

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ

2.1. Целевой подход к управлению недвижимостью

2.2. Особенности управления муниципальной и частной недвижимостью

2.3. Организация системы мониторинга и использование современных телекоммуникационных технологий в управлении недвижимостью

ГЛАВА 3. НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО

ЭФФЕКТИВНОМУ РАЗВИТИЮ ПОСРЕДНИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ УСЛУГ

3.1. Синхронное инвестиционное и предпринимательское планирование для управляющих жилищных организаций, участвующих в развитии недвижимости

3.2. Методические рекомендации по развитию применения Фэсилити Менеджмент в сфере коммерческой недвижимости

3.3. Методика управления развитием товариществ собственников жилья

3.4. Аспекты HR Management при подготовке субъектов, управляющих недвижимостью

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие посреднических услуг в сфере управления недвижимостью"

Актуальность темы исследования. Президент России В.В. Путин в своём Послании 2005г. Федеральному Собранию РФ особо подчеркнул, что «.в сфере государственного строительства серьёзной задачей является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства.

Незыблемость права частной собственности - это основа основ ведения всякого бизнеса. Правила, которых придерживается в этой области государство, должны быть ясны для всех, что немаловажно, быть стабильны. Это позволяет нормально планировать и ведение бизнеса, и жизнь каждого, кто развивает своё дело».

Поэтому процессу управления собственностью города Москвы, сложному и многогранному, и, в особенности, процессу управления недвижимостью и придается такое важное народнохозяйственное значение. Отсутствие терминологического единства в определении понятия «собственность» дает нам множество вариантов его трактовки. Значительная часть исследователей придерживается мнения, что собственность - это имущество, принадлежащее кому-нибудь, а также некие человеческие отношения по поводу вещей, отношения между человеком и вещью. Также можно встретить определение собственности через права или через владение. В соответствии с классификацией, принятой в гражданском законодательстве, собственность разделяется на движимое имущество, недвижимость и интеллектуальную собственность.

В собственности города Москвы находятся средства бюджета города, имущество городских государственных предприятий и учреждений, акции и доли города Москвы в хозяйственных обществах, иные объекты гражданских прав, в том числе земля, природные ресурсы в границах города, не находящиеся в соответствии с законом в частной собственности, собственности муниципальных образований, собственности Российской Федерации или других определенных законом собственников.

Управление собственностью - это осуществление полномочий владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью, оно представляет собой организацию осуществления субъектом своих правомочий собственника. Естественно, что вопросы управления собственностью возникают лишь тогда, когда в качестве собственника выступает сложноорганизованный субъект, которому для реализации своих правомочий собственника необходимо внутренне упорядочить взаимоотношения между своими составляющими (распределить полномочия, относящиеся к данной сфере, между своими органами, установить процедуры принятия решений, направленных на реализацию правомочий собственника, определить порядок реализации этих правомочий и т. п.).

Сложность состава структуры городской собственности, ее огромный масштаб, неоднородность имущества делают очевидной необходимость совершенствования системы управления государственным и муниципальным имуществом в городе.

Москва экономически устойчива из-за развитого многоотраслевого производства, квалифицированных кадров и высокого уровня научных разработок, а также благодаря развитым рыночным отношениям. Высокий уровень деловой активности в Москве обусловлен тем, что здесь сосредоточено 60% финансового капитала, объем валютного рынка составляет более 65% от российского, общий объем имущественно-земельных доходов в бюджет города составляет 115,7% от плана, в городе последовательно проводится рыночная реформа, существует наиболее стабильное и тесное взаимодействие законодательной и исполнительной власти в вопросах реформирования отношений собственности на недвижимость, разгосударствления земли, обеспечения правовой защитой собственников, стимулирования эффективного использования собственности.

Для дальнейшего развития экономики Москвы первостепенную роль играет рациональное управление городской собственностью и развитие рынка недвижимости, позволяющие увеличить доходность статей городского бюджета, укрепить финансовую базу для проведения эффективной социальной политики.

В последние годы растут финансовые результаты использования городского имущества, и это делает жизненно необходимой повышение эффективности системы управления государственным и муниципальным имуществом города. Так, по данным Москомимущества, за 2003 г. общий объем поступлений в бюджет города Москвы составил 36 448,4 млн. рублей, из них от управления государственной собственностью города - 21 046, 6 млн. рублей, 623 млн. рублей - дивиденды от управления пакетами акций, принадлежащих городу, 9412, 5 млн. рублей земельных платежей, свыше 11 млрд. рублей доходов от продажи имущества города. В 2004 г. объем поступлений от управления собственностью увеличился на 16%. В процессе управления недвижимостью постоянно возникают и накапливаются резервы в области эксплуатации объектов, повышения доходности имущества, совершенствования форм и методов управленческих воздействий. Эти резервы необходимо систематизировать, изучать, использовать и развивать.

Именно по этим причинам в качестве темы исследования выбрано направление развития сферы услуг по управлению на рынке недвижимости г. Москвы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в комплексной оценке существующей системы управления городской недвижимостью и разработке на этой основе методик и научно-практических рекомендаций по развитию посреднических услуг в сфере управления недвижимостью города Москвы.

Для достижения данной цели в работе решаются следующие задачи:

• анализ особенностей существующей экономики и организации управления собственностью в г. Москве;

• выявление и структуризация узловых проблем и тенденций развития сферы услуг по управлению городской собственностью;

• сертификация российского и московского опыта в сфере услуг по управлению собственностью на соответствие международным стандартам;

• разработать на основе современных технологий управления методическое обеспечение комплексной оценки факторов, доминирующих в процессе управления городской недвижимостью;

• разработать методические основы рациональной системы посреднических услуг в сфере управления недвижимостью и научно-практические рекомендации по ее инсталляции в г. Москве.

Объектом исследования является недвижимость г. Москвы во множестве её муниципальной и коммерческой составляющих.

Предмет исследования. Предметом исследования является взаимодействие бизнес-процессов в сфере управления городской недвижимостью с ориентацией на удовлетворение платежеспособного спроса конечных потребителей. Методология и методика исследования. При подготовке диссертации использовались труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам управления собственностью. В работе также использовались правовые и нормативные акты федеральных и муниципальных органов законодательной и исполнительной власти, программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства РФ и г. Москвы. Применялись следующие методы исследований: системного анализа, статистический, экспертных оценок, графической структуризации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке организационно - экономического механизма управления сферой услуг на основе конкурентной дифференциации бизнес-процессов на рынке недвижимости, отличающийся ориентацией на повышение качества и структуры услуг, предоставляемых конечному потребителю с учетом уровня его платежеспособности. В этих целях:

• научно обосновано повышение роли аутсорсинга услуг в сфере управления недвижимостью как условия ускоренного развития рынка недвижимости в крупном городе (мегаполисе). При этом предложены направления адаптации технологий фэсилити менеджмента к российской действительности;

• дополнен научно-методический инструментарий конвергенции организационно-экономических механизмов и предпринимательских интересов в сфере городского (муниципального) регулирования недвижимости в г.Москве;

• разработаны и предложены методика и научно-методические положения по применению современных информационных технологий в управлении городской недвижимостью;

• сформулированы основные требования к концепции реформирования отношений в сфере управления недвижимостью и обоснованы рациональные границы действия этой концепции;

• критически обобщен зарубежный и отечественный опыт в области управления недвижимостью и оценены возможности его адаптации к российским условиям;

• предложена методика среднесрочного (трехлетнего) планирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, предусматривающая: постоянный мониторинг хода выполнения плана и внесение в него необходимых корректировок в случае отклонения от него. При этом основным является конкурсный подход к оценке качества услуг;

• обоснованы научно-практические рекомендации по выработке организационно-экономической стратегии развития посреднических услуг в сфере управления городской недвижимостью. Практическая значимость работы заключается в выводах и рекомендациях, позволяющих реализовать разработанный механизм эффективного оказания услуг в сфере управления недвижимостью как в Москве, так и в других крупных городах России. Сформулированные в работе рекомендации используются в практике планирования, управления и анализа систем управления недвижимостью государственных, муниципальных предприятий, а также товариществ собственников жилья.

Апробация работы осуществлялась - на международных симпозиумах в Вене, Штутгарте, Мюнхене в 2003-2005гг.; - в процессе обучения слушателей по программам профессиональной переподготовки и MBA а АНХ при Правительстве РФ; - в практической деятельности компаний " M+W Zander Facility Management CIS Ltd", Asea Brown Boveri Industrial Service Division, Engineerics Meinl European Land, по управлению недвижимостью в г.Москве.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Якубовская, Ольга Юрьевна

Заключение

В настоящее время Москва переживает переход от интенсивной приватизации к повседневной, рутинной работе по управлению недвижимостью.

Московский подход к управлению городским имуществом характеризует жесткое государственное управление недвижимостью и использование методов государственного регулирования в сфере имущественно-земельных отношений применительно ко всем субъектам и собственникам, находящимся на территории города.

Перед городом стоят задачи, масштаб которых сложно недооценить - это сдача в аренду более 80 миллионов квадратных метров нежилых помещений, уменьшение финансовой нагрузки на город, связанной с использованием федеральных земель, общей площадью 109 тысяч гектаров, создание новых форм коллективной собственности, таких, как ТСЖ, отладка работы органов власти, курирующих вопросы собственности, в связи с введением в действие в 2004 г. новой организационной структуры Московского правительства, оформление регистрации прав собственности на недвижимость и землю, создание и доработка законодательной и нормативной базы.

Решение всех этих задач - сложный и трудоемкий процесс, который требует серьезных усилий и определенных материальных затрат, но это необходимо для эффективного управления имуществом.

В части их решения в данной работе были подробно проанализированы тенденции развития сферы услуг в части, касающейся вопросов управления собственностью, выявлены особенности управления недвижимостью в г. Москве; охарактеризованы существующие организационно-экономические механизмы управления недвижимостью; проанализировано соответствие российского и, в частности, московского опыта управления собственностью международному опыту и стандартам, исследованы перспективы развития московской концепции управления собственностью; дана комплексная характеристика узловым проблемам управления недвижимостью г. Москвы, выявлены причины, препятствующие эффективному использованию городской недвижимости; выявлены факторы, наибольшим образом влияющие на процесс управления недвижимостью города, дана их экономическая оценка; разработана модель управления недвижимостью и даны методические рекомендации по ее внедрению. Научными результатами проделанной работы стали: обоснование повышения роли аутсорсинга услуг в сфере управления недвижимостью как условия ускоренного развития рынка недвижимости в крупном городе (мегаполисе). При этом предложены направления адаптации технологий фэсилити менеджмента к российской действительности; дополнен научно-методический инструментарий конвергенции организационно-экономических механизмов и предпринимательских интересов в сфере городского (муниципального) регулирования недвижимости в г.Москве;

• разработаны и предложены методика и научно-методические положения по применению современных информационных технологий в управлении городской недвижимостью;

• сформулированы основные требования к концепции реформирования отношений в сфере управления недвижимостью и обоснованы рациональные границы действия этой концепции;

• критически обобщен зарубежный и отечественный опыт в области управления недвижимостью и оценены возможности его адаптации к российским условиям;

• предложена методика среднесрочного (трехлетнего) планирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, предусматривающая: постоянный мониторинг хода выполнения плана и внесение в него необходимых корректировок в случае отклонения от него. При этом основным является конкурсный подход к оценке качества услуг;

• обоснованы научно-практические рекомендации по выработке организационно-экономической стратегии развития посреднических услуг в сфере управления городской недвижимостью.

Сделанный анализ научных результатов в области управления городской недвижимостью позволяет говорить о том, что актуальной проблемой является повышение эффективности ее использования. Эффективное управление имущественным комплексом города, в свою очередь, основано на знании, системе учета и регистрации имущественных отношений. Проделана и еще предстоит большая работа по стимулированию создания объектов собственности, их эффективного использования, гражданского оборота. Особенно важно институционально обеспечить государственную политику по контролю за развитием городского рынка недвижимости.

Для решения вышеобозначенной задачи предлагается использовать системные, комплексные, целенаправленные, адресные городские программы. В работе рассмотрен ряд таких программ, их сильные и слабые стороны, а также преемственность по отношению друг к другу.

Процесс экономических преобразований в стране и в г. Москве, в частности, далек от завершения, далеки от завершения и реформы в отношении городской недвижимости. Описанные выше пути реформирования и повышения эффективности использования городской недвижимости будут претерпевать изменения вместе с дальнейшим ходом реформ. Динамичность политических и экономических процессов в России, высокие социальные издержки реформ, обуславливают необходимость постоянного совершенствования и корректировки механизмов трансформации отношений собственности.

В процессе реформирования отношений собственности в России ( и Москве) имеются реальные возможности для проведения его с большей эффективностью. Они заключены в механизмах рационального и дозированного государственного ре1улирования процессов приватизации, разумном распределении полномочий по управлению государственным имуществом между различными уровнями власти, повсеместном внедрении конкурсности и контрактных процедур, самоорганизации предпринимателей, соблюдении ими цивилизованной конкуренции, понимания своей социальной ответственности, использования современных технологий фэсилити менеджмента.

Реализация на практике возможностей эффективного использования государственной и муниципальной недвижимости, даже в масштабах московского региона, позволит приблизить время преодоления кризисных явлений и ускорить социально-экономическое развитие страны.

Автором исследования разработаны методические рекомендации по практическому использованию основных положений диссертационного исследования для проведения более обоснованной и взвешенной политики управления недвижимостью города.

А именно:

1. Основные положения и результаты исследования рекомендуются к использованию в учебном процессе в Академии жилищно-коммунального хозяйства и строительства, других учебных заведениях, занятых подготовкой, переподготовкой и повышением квалификации специалистов в области управления, эксплуатации недвижимости.

2. Автор предлагает использовать основные положения и наработки диссертации в работе коммерческих фирм, организаций, обслуживающих недвижимость и предоставляющих весь спектр услуг в рамках Facility Management, для оптимизации их издержек по эксплуатации зданий.

3. Материалы диссертационного исследования могут быть полезны риэлтерским компаниям в рамках проводимых ими бизнес-семинаров, тренингов, презентаций для специалистов в области недвижимости, строительства, девелоперских организаций.

4. Приведенный в диссертации анализ экономической моделей функционирования таких форм собственности, как ТСЖ, способствует управляющим и эксплуатирующим организациям при принятии решений относительно взятия в эксплуатацию тех или иных объектов недвижимости, позволяет сделать точные расчеты планируемых эксплуатационных и накладных издержек.

5. Предложенная автором классификация объектов недвижимости в целях управления выявляет типовые процедуры, выполняемые муниципальными служащими в области маркетинга, мониторинга, планирования, организации использования, контроля, учета и аудита недвижимости.

Сделанные выводы и рекомендации могут быть использованы для управления недвижимостью не только в Москве, но и в других крупных городах Российской Федерации.

В заключение остается добавить, что от развития и эффективного функционирования рынка недвижимости зависит не только состояние экономики города, но и социальное положение москвичей.

Обобщение существующих организационных и экономических механизмов управления недвижимостью в г. Москве позволило разработать на этой основе рекомендации по повышению эффективности функционирования системы управления недвижимостью города, развития рынка посреднических услуг по ее управлению.