Экономический механизм инвестиционного развития комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм инвестиционного развития комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости"

На правах рукописи

(Лгу

АНЧИХРОВ ЕВГЕНИЙ АЛЕКСЕЕВИЧ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИЦИОННОГО РАЗВИТИЯ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ НА ОСНОВЕ СИСТЕМ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Пенза 2013

005057415

Диссертация выполнена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Научный руководитель: Баронин Сергей Александрович - доктор

экономических наук, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

Официальные оппоненты: Загидуллина Гульсииа Мансуровна — доктор

экономических наук, профессор, директор Института экономики и управления, заведующая кафедрой «Экономика и предпринимательство в строительстве» Казанского государственного архитектурно-строительного университета

Кулаков Кирилл Юрьевич - доктор экономических наук, профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» Московского государственного строительного университета

Ведущая организация: Воронежский государственный архитектурно-строительный университет (кафедра «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью», заведующий кафедрой доктор технических наук, профессор Мищенко Валерий Яковлевич)

Защита состоится 13 марта 2013 года в 14:30 часов на заседании диссертационного совета Д212.184.03 при Пензенском государственном университете архитектуры и строительства по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, корп. 3, ауд.3308.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Автореферат разослан 13 февраля 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, проф.

С. Ш. Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Анализ развития жилищного рынка России показал, что динамическим и проблемно развивающимся его сегментом является комплексная жилая застройка территорий (далее - КЖЗТ). Выполненный анализ особенностей функционирования данного сегмента жилищного рынка показал, что действующий экономический механизм реализации инвестиционных проектов и программ КЖЗТ является очень проблемным. Он требует значительных инвестиций, отличается большими сроками строительства, рисками и неопределенностями. Вместе с тем, реализация данных инвестиционных проектов и программ позволяет обеспечивать большие объемы предложения от подрядчиков и эффективно формировать территориальные рынки доступного жилья в регионах. Важность развития данного сегмента жилищного рынка, как современного ключевого в наращивании жилищного потенциала России, требует высоконадежного экономического механизма управления его развития.

К отличительной особенности современного периода жилищного строительства относится наличие процессов формирования в России государственного кадастра недвижимости. Данная регистрационная и информационно-аналитическая система переводит все учетные процессы земельно-имущественных комплексов недвижимости в высоко интегрированные территориальные системы кадастрового типа. Это позволяет говорить о возникновении нового высоко интегрированного информационного пространства на рынке жилой недвижимости. Это дает возможность формировать перспективы перехода на единый налог на недвижимость по их рыночной стоимости как в зарубежных странах, повышать достоверность сделок, их производительность, а также структурирует инновационные федерально-региональные управляющие системы кадастрового типа по регулированию воспроизводственных процессов. Анализ показывает, что кадастровые системы можно интерпретировать как новый фактор или инструмент планового регулирования всех аспектов воспроизводства жилой недвижимости, в том числе и при совершенствовании управления инвестиционной деятельностью в рамках исследуемого сегмента жилищного рынка по комплексной жилой застройке.

Авторские исследования показали, что в российской экономической теории развития профессионального девелопмента жилищной недвижимости в недостаточной степени учитываются как аспекты развития сегмента жилищного рынка по комплексной жилой застройке, так и вопросы совершенствования управления инвестициями в данные типы проектов на основе высоко интегрированных кадастровых систем как современной инновационной управленческой инфраструктуры инвестиционного менеджмента.

Степень разработанности проблемы. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономического механизма управления проектами, профессионального девелопмента недвижимости, теории кадастра недвижимости, управления территориальными рынками доступного жилья и теории инвестиционного менеджмента в современных рыночных условиях внесли В.П. Антонов, С.А. Баронин, М.К. Беляев, A.A. Варламов, С.Н. Волков, П.Г. Грабовый, Г.М. Загидулина, Н.В. Комов, Е.И. Тарасевич, С.П. Коро-стелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, П.Ф. Лойко, О.В. Максимчук, А.Н. Плотников, В.А. Прорвич, А.И.Романова, Т.И. Хаметов, Б.Б. Хрусталев,

а также И.М. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечер, A.A. Ольховский и пр.

Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития рынка комплексной жилой застройки требует инновационных подходов в своем развитии на основе использования высоко интегрированных информационно-аналитических управляющих кадастровых систем, реализуемых на государственном, региональном, муниципальном и корпоративном уровнях. Можно утверждать, что пришло время говорить о формировании инвестиционных кадастров городских и прочих территорий с высоким уровнем централизации функций инвестиционного регулирования на основе массовой инвестиционной оценки.

Затрагиваемая тематика исследований относится к области высоко проблемных, неоднозначных вопросов, требующих своего исследовательского и научно-практического развития.

Целью диссертациопного исследования является разработка методических положений и рекомендаций по моделированию и анализу экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе территориальных систем кадастра недвижимости как высоко интегрированных информационно-аналитических и учетных систем инвестиционного менеджмента.

Для достижения поставленной цели в работе последовательно решены следующие задачи:

• исследованы предпосылки, особенности состояния и проблемного развития жилищного рынка по сегменту комплексной жилой застройки в условиях современного становления кадастровых систем недвижимости как современной инфраструктуры инвестиционного менеджмента;

• разработаны методические основы моделирования региональных высоко интегрированных информационно-аналитических и учетных систем кадастра недвижимости по управлению инвестиционным развитием территорий как особого экономического механизма управления воспроизводством жилищной недвижимости на примере сегмента жилищного рынка по КЖЗТ;

• проанализированы основные тенденции инвестиционного жилищного развития Пензенской области с анализом особенностей развития сегмента рынка по комплексной жилой застройке на стадиях перспективной градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента;

• выполнен анализ и смоделированы процессы развития организационных структур управления системами кадастра недвижимости на федерально-региональном уровнях;

• осуществлено моделирование и прогнозирование процессов развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в развивающихся управляющих системах кадастра недвижимости;

• сформулированы предложения о необходимости управления инвестиционным жилищным развитием территорий на основе массовой инвестиционной оценки территорий;

• даны предложения и рекомендации в области развития экономического механизма управления стоимостью инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки в рамках строительства жилья эконом-класса на примере земельного участка «Новая Слобода» застройщика

ОАО «АИК Пензенской области» площадью 46,75 га, расположенного в селе Рамзай Мокшанского района Пензенской области.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономический механизм и организационные процессы управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости.

Объектом исследования является строительный комплекс Пензенской области, участвующий в подготовке и реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки территорий.

Проведенные соискателем исследования в этой области позволили в качестве рабочей гипотезы принять предположение о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости как инновационных высоко интегрированных информационно-аналитических и учетных систем инвестиционного менеджмента, способных формировать централизованные территориально-инвестиционные кадастровые системы управления воспроизводством жилищной недвижимости.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. В качестве методологической базы исследования использованы диалектический метод познания. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы математическая статистика, методы экономико-математического, функционально-системного моделирования, системного, логического анализа, метод экспертных оценок, сравнительный анализ деятельности различных предприятий и др. Теоретической основой исследования стали основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития инвестиционно-строительных комплексов и кадастра недвижимости в условиях рынка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и теории управления инвестиционно-строительными проектами; отечественные и зарубежные разработки в области проблем формирования и развития кадастра недвижимости как современной инновационной инфраструктуры управления развитием рынка недвижимости в РФ. Эмпирическую базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативные акты РФ и региональных органов исполнительной власти, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В работе использованы официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2004-2012 гг. на уровне РФ, Пензенской области и г. Пензы.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по моделированию экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий как высоко интегрированной информационно-аналитической и учетной территориальной кадастровой системе, формирующей инвестиционный кадастр городских территорий.

В результате исследований автором получены следующие основные теоретические и научно-практические результаты:

• Выявлены особенности и главные тенденции инвестиционного развития рынка жилищной недвижимости по комплексной жилой застройке в условиях формирования государственного кадастра недвижимости с понятийным уточнением термина «система кадастра недвижимости» как инновационной категории процессов интеграции статистико-аналитической и учетной информации в области управления воспроизводством жилой недвижимости.

•Предложена авторская модель экономического механизма управления воспроизводством жилищной недвижимости, которая идентифицируется как региональная высоко интегрированная информационно-аналитическая и учетная территориальная кадастровая система управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке, действующая через существенные компоненты инвестиционного менеджмента, инвестиционно-градостроительный цикл, формирование спроса и предложения.

• Выявлены и проанализированы основные организационно-управленческие процессы и главные тенденции развития жилищного рынка с анализом особенностей сегмента комплексной жилой застройки территорий на стадиях перспективной градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента на примере Пензенской области.

• Смоделированы процессы развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в развивающихся управляющих системах кадастра недвижимости, а также процессы эволюции организационных структур управления системами кадастра недвижимости на федерально-региональном уровнях.

• Сформулированы предложения по развитию экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе территориальных систем кадастра недвижимости на основе массовой инвестиционной оценки территорий, а также рекомендации по управлению стоимостью инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки в рамках строительства жилья эконом-класса.

Обоснованность и достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, экономической надежности, функционального, функционально-структурного анализа, результатов экспертных оценок, позволяющих получать достоверные данные для решения поставленных задач. Достоверность также обеспечивается использованием репрезентативного массива статистической информации по исследуемой проблеме на основе деятельности Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и аналитической информации по реализации инвестиционных проектов и программ в 15 субъектах РФ в составе ФЦП «Жилище». Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности государственно-муниципальных органов управления, а также ряда жилищных корпораций Пензенской области и в учебный процесс ПГУАС.

Достоверность результатов исследования обеспечивается использованием современных методик сбора и обработки информации, полученной как от органов исполнительной власти, так и от службы государственной статистики. Непо-

средственная работа аспиранта в сфере кадастрового учета и кадастровой оценки объектов недвижимости и его участие в мероприятиях по данной проблематике также способствовала получению достоверных результатов.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии положений экономической науки в области девелопмента по моделированию экономических механизмов управления инвестиционными жилищными проектами и программами комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости как возможной инновационной функции государственного регулирования развития жилищного рынка. Это позволяет творчески модернизировать профессиональные системы девелопмента недвижимости применительно к проектам комплексной жилой застройки территорий. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения разработанного экономического механизма девелопмента комплексной жилой застройки как принципиально новой высоко интегрированной информационно-аналитической и учетной территориальной кадастровой системы инвестиционного менеджмента в деятельности жилищных корпораций и органов государственно-муниципального регулирования жилищного строительства. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девелоперов и увеличивать доступность жилья для населения. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по специальностям «Городской кадастр», «Экспертиза и управление недвижимостью» и прочих, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.

Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), а именно:

Пункту 1.66. «Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве».

Пункту 1.67. «Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов».

Пуниу 1.84. «Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий».

Апробация и реализация результатов исследований. Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности

реализации в практике деятельности Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Администрации города Пензы, ОАО «АИК Пензенской области» и ряде инвестиционно-строительных компаний.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 12 печатных трудов, в т.ч. 4 статьи в журналах перечня ВАК. Общий объем публикаций составил 4,6 п.л. (в т.ч. автора 2,62).

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 167 страниц, из них 19 таблиц, 41 рисунок, библиография содержит 116 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его научная гипотеза, цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе осуществлен анализ основных проблемных тенденций инвестиционного развития рынка жилищной недвижимости в РФ в современных условиях формирования государственного кадастра недвижимости; выявлены особенности научно-практического и теоретического становления и развития кадастра недвижимости в России как современной инфраструктурной подсистемы управления инвестиционным развитием жилищной сферы; проанализирована проблемная ситуация научно-практического развития процессов управления инвестиционным развитием рынка жилищной недвижимости на основе использования кадастровых систем недвижимости.

Во второй главе отражена сущность методики общетеоретического моделирования региональных кадастровых систем недвижимости как функционально-структурной системы управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке; выполнен анализ основных показателей и общих проблемных тенденций инвестиционного жилищного развития территорий в Пензенской области и перспективных программно-целевых направлений развития жилищно-строительного комплекса; проанализирована степень реализации процедур и мероприятий перспективной градостроительной подготовки территорий к инвестиционному развитию в Пензенской области; осуществлен анализ уровня реализации прединве-стиционных мероприятий муниципального земельного девелопмента по формированию и проведению земельных участков под комплексную жилую застройку в Пензенской области на аукционах за 2008-2012 годы.

В третьей главе проведен анализ и моделирование перспективных процессов развития организационных структур управления системами кадастра недвижимости на федерально-региональном уровнях управления; смоделировано развитие производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в управляющей системе; сформулированы предложения по управлению инвестиционным жилищным развитием территорий на основе массовой инвестиционной оценки территорий; даны предложения по экономико-математическому моделированию, формированию и управлению стоимостью инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки в рамках строительства жилья эконом-класса с расчетами социально-экономической эффективности.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации.

На защиту выносятся следующие научные результаты:

•Понятийный термин «система кадастра недвижимости» как инновационная категория инвестиционного менеджмента комплексной жилой застройки территорий;

• Методические положения по моделированию экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий как высоко интегрированной информационно-аналитической и учетной территориально-воспроизводственной кадастровой системы инвестиционного менеджмента;

• Основные тенденции развития жилищного рынка Пензенской области с анализом особенностей сегмента комплексной жилой застройки территорий на стадиях перспективной градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента.

•Прогнозный сценарий развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в региональных системах кадастра недвижимости с моделированием развития оргструктур их управления;

• Обоснование необходимости развития массовой инвестиционной оценки территорий с предложением по формированию инвестиционного кадастра городских территорий как инновационной государственной функции регулирования жилищного рынка по сегменту комплексной застройки.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Понятийный термин «система кадастра недвижимости» как инновационная категория инвестиционного менеджмента комплексной жилой застройки территорий.

Авторские исследования показывают, что современный рынок жилья функционирует в условиях наличия глобальных процессов формирования в России государственного кадастра недвижимости. Это определяет наличие общефедеральной стратегии консолидации всех регистрационных и учетно-аналитических процессов в сфере оборота и воспроизводства земельно-имущественных комплексов недвижимости, как ключевых элементов национального богатства страны, в единую централизованную реестровую систему кадастрового типа.

По авторскому мнению, формирование территориальных кадастровых систем управления инвестиционным развитием на жилищном рынке - это вполне обоснованная и эффективная идея инвестиционного менеджмента, особая централизованная инвестиционная система территориального и информационно-управленческого типа федерально-регионального уровня. В качестве апробации этой идеи выбран лишь отдельный сегмент жилищного рынка - комплексная жилая застройка территорий. Данные инвестиционные проекты характеризуются большими объемами предложения жилья, значительной длительностью строительства, высокими рисками и выражают общую тенденцию перехода от точечной застройки территорий к их ком-

плексному освоению. Но сама по себе эта идея может применяться и в прочих разновидностях рынка жилищной недвижимости и типах застройки.

Выполним далее более подробное теоретическое моделирование данного вопроса с целью структуризации кадастровых систем. Теоретической интерпретацией системы кадастра недвижимости является модель, показанная на рис. 1.

Рис.1. Теоретическая модель системы кадастра недвижимости как интегрированной трехкомпонентной информационно-управленческой системы

Предлагается в рамках принятой научной гипотезы использовать инновационный экономический инструментарий в виде высоко интегрированных инвестиционно-градостроительных управляющих кадастровых систем, состоящих из развивающегося государственного кадастра недвижимости и смежных ему аналогичных функций на региональном, муниципальном уровне:

1.Государственный инвестиционно-градостроительпый уровень управления кадастровыми системами (К3) - это государственный информационный ресурс преимущественно регистрационного и информационного типа. Его возможно рассматривать в своем потенциальном развитии и гораздо шире - как систему федерального инвестиционного ресурса территориальных инвестиционных проектов и инвестиционных программ по государственным приоритетам, в том числе для осуществления мероприятий государственно-частного партнерства в рамках реализации функций инвестиционного менеджмента.

2. Региональный инвестиционно-градостроительный уровень управления кадастровыми системами (Кг) определяется как отдельная территориальная автономная кадастровая подсистема недвижимости информационно-управленческого типа, ориентированная на инфраструктурное содействие процессам управления инвестициями в жилищную сферу. Он функционирует на региональном уровне в виде реестров государственного имущества (субъекта РФ), которые являются ключевыми инструментами управления региональными инвестициями, а также в виде региональной деятельности по инвестиционно-территориальному маркетингу органов государственной влас-

ти, ориентированных на управление процессами привлечения, реализации, сопровождения приоритетных инвестиционных проектов и инвестиционных программ в жилищной сфере, в том числе управления инвестиционной стоимостью предложений через системы государственно-частного партнерства.

3. Муниципальный инвестиционно-градостроительный уровень управления кадастровыми системами (КО выделен как особо значимый элемент взаимодействующих кадастровых подсистем, существенно влияющий на управление инвестиционными проектами и программами комплексной жилой застройки, так и прочие виды инвестиционно-строительной деятельности. Он функционирует в муниципальных районах и городских округах и формирует информационно-управленческий ресурс для обеспечения всей градостроительной и инвестиционной деятельности на территориальном уровне реализации инвестиционных проектов. Инвестиционная база данных муниципального кадастра недвижимости содержат систематизированные сведения о территориях застройки, объектах социальной, транспортной инженерной инфраструктуры, принадлежащих муниципальной власти, иные необходимые сведения для обеспечения исполнения государственных и муниципальных функций, непосредственно влияющих на ход реализации инвестиционно-строительных проектов. Данный тип кадастра иногда идентифицируют как градостроительный (муниципальный) кадастр и он является ключевым для формирования всех исходных данных для инвестиционных проектов и программ.

Данное моделирование показало возможность структурирования системы кадастра недвижимости (СКН) как многокомпонентной функциональной модели, состоящей из 3 основных взаимодействующих функционально-системных компонент:

СКН=/{МКН',; РКН'у; ГКН',;/(К,-К2);/(К2-К3)} (1)

где МКН'— муниципальный инвестиционно-градостроительный уровень управления кадастровыми системами (К]);

РКН'; - региональный инвестиционно-градостроительный уровень управления кадастровыми системами (К2);

ГКН'г- государственный инвестиционно-градостроительный уровень управления кадастровыми системами (Кэ); / (К1-К2); (Кг-Кз) - функциональные взаимосвязи взаимодействия различных уровней управления кадастровыми системами Кь К2 и К3.

СКН предлагается интерпретировать как особо централизованную регистрационную, информационно-аналитическую, управленческую систему инвестиционного менеджмента. Она должна переводить все учетные процессы земельно-имущественного комплекса в особые высоко интегрированные кадастровые территориальные системы. Это позволяет говорить о возникновении нового высоко централизованного информационного пространства на рынке жилой недвижимости. Это также дает возможность формировать перспективы перехода на единый налог на недвижимость по их рыночной стоимости, повышать достоверность сделок, их производительность, а также создает базу для структурирования инновационных федерально-региональных управляющих систем кадастрового типа по регулированию воспроизводственных процессов.

Проведенные авторские исследования позволили сформулировать следующее определение понятийного термина «система кадастра недвижимости». Под понятием СКН следует понимать специализированный высоко интегрированный территориальный экономический механизм интеграционного инвестиционного менеджмента регистрационного, информационно-аналитического и управленческого типа, состоящий из частных взаимодействующих подсистем государственного, регионального и муниципального инвестиционно-градостроительного уровней управления кадастра на рынке жилищной недвижимости, ориентированных на эффективное управление высокорискованными инвестиционными проектами и программами комплексной жилой застройки территорий.

2. Методические положения по моделированию экономического мехапизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий как высоко интегрированной информационно-

аналитической и учетной территориально-воспроизводственной кадастровой системы инвестиционного менеджмента.

В рамках научной гипотезы принято предположение о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости как инновационных высоко интегрированных информационно-аналитических и учетных систем инвестиционного менеджмента. Реализация данной гипотезы с учетом выполненного обзора в этой области показала возможность и перспективность рассмотрения инвестиционного менеджмента комплексной жилой застройки территорий как функционально-системной структуры (РБМпь^), моделирующей экономический механизм управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе региональных систем кадастра недвижимости.

Проведенные авторские исследования позволили определить содержание сущностных процессов экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройке как способа управления инвестресурсами в данном сегменте жилищного рынка через реализацию инвестиционных проектов и программ в рамках регулируемого инвестиционно-градостроительного цикла на основе кадастровых систем с использованием специальных инструментариев менеджмента по существенным компонентам.

В целях теоретического развития данного представления об экономическом механизме был применен функциональный подход для моделирования системы РБМщЬр . Это предусматривает рассмотрение объекта исследования в виде совокупности функций (планируемых локальных результатов), которые выполняются или должны выполняться. Рассмотрение теории функционального моделирования, содержания современной концепции кадастра недвижимости, девелопмента и специфики проектов комплексной жилой застройки территорий в РФ позволило предложить принципиальную функционально модель структуры системы Р8М[ткяг^. За основу такого моделирования предложено структурирование системы из нескольких взаимодействующих подсистем.

Предполагается, что инвестиционный менеджмент комплексной жилой застройки функционирует через инвестиционно-градостроительный цикл

(Ю1¥). Предложены следующие функции-этапы данного жизненного цикла

Фупкция-этап Ю\У (И) - Перспективная градостроительная подготовка инвестиционного развития территории. Данный этап состоит из четырех функций: 1.1. Разработка схем территориального планирования (схем территориального планирования субъектов РФ, муниципальных районов, генеральных планов городских округов и поселений); 1.2. Подготовка плана реализации документов территориального планирования; 1.3. Разработка правил землепользования и застройки территорий (формирование территориальных зон, градостроительных регламентов); 1.4. Разработка документов по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания территорий, разработка градостроительных планов земельных участков, выделение земельного резерва).

Фупкция-этап ГС\У (¥7) - Инвестиционный маркетинг территории. Данный этап состоит из пяти функций: 2.1. Инвестиционный маркетинг территории в системе регионального кадастра недвижимости; 2.2. Исследование инвестиционных возможностей отраслей и потенциальных инвестиционных проектов и программ; 2.3. Подготовка и проведение инвестиционных форумов в регионе; 2.4. Участие в муниципальных, региональных, федеральных и международных инвестиционных форумах; 2.5. Подготовка и реализация программ государственно-частного партнерства по приоритетным инвестиционным направлениям развития региона.

Функция-этап ГС\У (РЗ) - Территориальный земельный девелопмент в системе кадастра недвижимости. Данный этап состоит из пяти функций: 3.1. Маркетинг земельных участков правообладателями для выявления потенциальных возможностей более эффективного их использования; 3.2. Формирование и перераспределение земельных участков (вынос на местность границ земельных участков с последующим их межеванием и постановкой на государственный кадастровый учет); 3.3. Подготовка, проведение аукционов по продаже прав аренды (собственности) земельного участка для целей жилищного строительства; 3.4. Преобразование и разукрупнение земельных участков; 3.5. Корпоративный земельный девелопмент по участию компаний в аукционах по продаже прав аренды (собственности) на земельные участки для целей жилищного строительства.

Функция-этап К5\У РР4) — Инвестиционный девелопмент комплексной жилой застройки. Данный этап состоит из семи функций: 4.1. Идентификация заказчика застройщика (девелопера) на основе государственной регистрации прав частных лиц (аренды, собственности) на приобретённые земельные участки в системе кадастра недвижимости; 4.2. Получение разрешения на начало строительства; 4.3. Проведение инженерных изысканий для строительства; 4.4. Создание проектной документации на объект; 4.5. Осуществление строительства (подготовительный и основной этап); 4.6. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; 4.7. Локальный инвестиционный девелопмент стадий (очередей) строительства.

Функция-этап Ю\У (Р5) — Кадастровый инжиниринг недвижимости. Данный этап состоит из двух функций: 5.1. Формирование построенного объекта (проведение кадастрового инжиниринга); 5.2. Государственная регистрация прав на построенный объект, учет сервитутов.

Функция-этан Ю\У (Р6) — Использование и воспроизводство объекта недвижимости. Данный этап состоит из четырех функций: 6.1. Исполь-

зование объекта недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; 6.2. Реконструкция, капитальный ремонт, изменение назначения объекта недвижимости; 6.3. Преобразование объекта недвижимости (изменение границ, площади, вида разрешенного использования и т.д.); 6.4. Сделка с объектом недвижимости, смена правообладателя.

Проанализированная выше функциональная система, состоящая из этапов и подэтапов градостроительного цикла, действует в рамках региональной кадастровой системы, состоящей из взаимодействующих между собой существенных функциональных компонент К1-КЗ кадастра недвижимости.

Функциональные компоненты системы кадастра недвижимости К1-КЗ взаимодействуют на своем уровне с территориальными рынками жилищной недвижимости. Рынок жилищной недвижимости, проходя основные стадии, затрагивает виды деятельности, в которых учитываются или используются кадастровые системы. При этом рынок жилищной недвижимости в данной функционально-системной модели состоит из трех территориальных подвидов:

ФРжн — федеральный рынок жилищной недвижимости, который взаимодействует посредствам функции Рк1 с государственным инвестиционно-градостроительным уровнем управления кадастровыми системами К1; РН^н - региональный рынок недвижимости, который в общем виде включает множественное количество таких типов рынков. Он определяется как сумма территориальных региональных рынков ^ТРР*,, 1- Региональный рынок жилищной недвижимости напрямую взаимодействует посредствам функции Рк2 как с региональным инвестиционно-градостроительным уровнем управления кадастровыми системами К2, а опосредованно или косвенно он также участвует и в других кадастровых компонентах; МРЖ„ - муниципальный рынок жилой недвижимости. Он также моделируется как множественная территориальная совокупность, представленная в виде £МРжи Муниципальный рынок жилищной недвижимости напрямую взаимодействует посредствам функции РкЗ с муниципальным инвестиционно-градостроительным уровнем управления кадастровыми системами КЗ и косвенно с другими типами существенных кадастровых подсистем.

Данное теоретическое моделирование предусматривает интерпретацию функционирования региональных инвестиционно-строительных комплексов (ИСК) в виде двух главных взаимодействующих подсистем. Во-первых, это подсистема спроса, где в качестве основного элемента представлен сложный многокомпонентный модуль - потребитель ИСК (£Р/ж)- Во-вторых, это подсистема предложения (РР), которая представлена двумя модулями - подсистемами субъекта (БМ) и объекта управления (ОМ). Подсистема субъекта управления определяется как сумма взаимодействующих динамически адаптивных элементов государственного, регионального, муниципального и корпоративного программно-целевого управления воспроизводством жилищной недвижимости на территориальных жилищных рынках в градостроительных жизненных циклах строительства.

Подсистема объекта управления состоит из сложной системной совокупности, включающей как предприятия регионального инвестиционно-строительного комплекса различных организационно-правовых форм так и различные типы объектов строительства (£0,) и соответствующие им инвестиционные проекты. В данных проектах в качестве доминирующих рассматриваются отдельные виды проектов (7Р;), портфели инвестиционных проек-тов(2/Р,) и программы по комплексной жилой застройке территорий (^Р,), в

том числе и по государственно-частному партнерству в целях оказания содействия в реализации данных типов проектов. При этом в качестве ключевого игрока территориальных жилищных рынков в составе субъектов региональных инвестиционно-строительных комплексов понимаются прежде всего заказчики-застройщики (девелоперы), участвующие на открытых земельных аукционах по продаже права аренды на земельные участки под комплексную застройку в целях жилищного строительства (ХД). Как правило, это крупные игроки региональных инвестиционно-строительных комплексов, входящие в состав высокопроизводительных кластер-групп, склонных к олигополии. Однако, как показал анализ, весьма проблемным сегментом жилищного рынка является сегмент комплексной жилой застройки эконом-класса. Именно его формирование и развитие является особо проблемным и приоритетным направлением функционирования кадастровых систем по управлению инвестиционным развитием проектов комплексной жилой застройки территорий. Процессы реализации управления в данной модели осуществляются через специальные инструменты менеджмента - существенные компоненты ЯК. К таким существенным компонентам отнесены: БК 1 - организационные структуры управления системами кадастра недвижимости на федерально-региональном уровнях управления с учетом их оптимизации в развитии; $К 2 -процессы экономической надежности и производительности сделок с недвижимостью; ЯК 3 — управление инвестиционными проектами и программами с ориентацией на доступное жилье эконом-класса, энергоэффективность, экономичность и экологичность.

В целях интерпретации данного теоретического подхода была разработана принципиальная модель графического типа, показанная на рис.2.

ДК>-К;>

Рис. 2. Функционально-системная модель экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки на основе территориально-воспроизводственных кадастровых систем

Разработанная авторская теоретическая модель позволяет графически иллюстрировать экономический механизм функционально-системного управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке на основе региональных кадастровых систем В фор-

мализованном виде данная система может быть представлена в виде целевой функции, состоящей из динамично взаимодействующих пересекающихся локально-структурных подсистем (множеств) указанных выше с обеспечением максимальной эффективности их структурного взаимодействия:

гат^/^/Кга-ЕРж) П РР(ЯМ-ОМ;) П ЮЩП-Ю) П

БКШ П К(к\ -кЪ) П .ЩФРжн; РНжн; МРжн)) -» Эф(тах). (2)

3. Основные тенденции развития жилищного рынка Пензенской области с анализом особенностей сегмента комплексной жилой застройки территорий на стадиях перспективной градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента

Выполненные исследования показали, что ввод жилья по Пензенской области за период 1991-2011 гг, представляет собой тренд, который аппроксимируется полиноминальным уравнением типа у = 0,005л3 + 4,203л2 — 82,1л + 613,7 с достоверностью в к2 = 0,921.

Данная закономерность аналогична общероссийскому тренду. Дополнительно была проанализирована динамика и структура ввода в действие общей площади жилых домов, в том числе индивидуальных жилых домов по городам и районам Пензенской области и городу Пензе за период 2005-2010 гг. Установлено, что доля комплексной жилой застройки составляет в среднем 25 % и имеет тенденцию к увеличению. Проанализированы особенности деятельности крупнейших строительных организаций-лидеров Пензенского региона по участию в реализации проектов комплексной жилой застройки за последние пять лег. Проанализирован портфель реализуемых в Пензенской области инвестиционных проектов по комплексной жилой застройке территорий по заказчикам-застройщикам с анализом особенностей их текущей реализации.

Практически исчерпали себя все, так называемые, «точечные» объекты, и в населенных пунктах дальнейшее развитие жилищного строительства возможно только за счет комплексного освоения территорий, которое значительно дороже «точечного» строительства из-за инженерной и социальной инфраструктуры и высокой платы за ТУ и подключения. В этой связи проведенный анализ позволяет утверждать, что выход из «рыночного дна» и кризиса строительной отрасли будет обеспечиваться именно опережающим и качественным развитием земельного рынка под комплексную жилую застройку. Проведенные исследования автора данного типа рынка позволили выявить особенности структуры данного рынка земельных участков, представить их в виде серии календарных планов по проведению таких аукционов с анализом сроков, начальной и конечной стоимости права аренды. Также в диссертационном исследовании была проанализирована динамика цен на приобретаемые права на заключаемые договора аренды по земельным участкам под комплексное освоение и стоимость права собственности, приведенные к одному метру квадратному. Диапазон таких стоимостей варьируется от 50,2 до 2203,0 руб. за кв.м.

Выполненный анализ степени реализации процедур и мероприятий перспективной градостроительной подготовки территорий к инвестиционному развитию в Пензенской области показал, что нормативное формирование

градостроительной документации в Пензенской области еще не завершено. Это подтверждает сводный анализ состояния выполнения прединвестицион-ных мероприятий перспективной подготовки строительства по разработке генеральных планов и правил землепользования и застройки поселений и городских округов Пензенской области по состоянию на 01.09.2011г. Установлено, что генпланы на все поселения разработаны. Утверждены генпланы на 257 поселений, или 87% из 295, на стадии согласования и утверждения находятся генпланы на 38 поселений, или 13%. Анализ показал, что ведется согласование правил на 175 поселений из 295, или 59%, утверждены правила на 117 поселений из 295, или 39%.

Установлены основные тенденции реализации прединвестиционных мероприятий муниципального земельного девелопмента по формированию и проведению земельных участков под комплексную жилую застройку в Пензенской области на аукционах за 2008-2011 гг. При этом за анализируемый период наблюдается наличие значительной активизации именно данного сегмента земельного рынка под комплексную жилую застройку.

Всего в Пензенской области по состоянию на 01.03.2011 года определено площадок доя комплексной застройки жилыми домами общей площадью 1908,9 га, на которых можно построить 38 440 квартир общей площадью 2 081 394 кв.м.

Выполнено зонирование территории Пензенской области по уровню предложений земельных участков под комплексное жилищное строительство. Установлены 4 зоны: 1. Муниципальные образования с максимальным уровнем предложения по сформированным земельным участкам (Пензенский, Бессо-новский, Кузнецкий районы), где среднее предложение по сформированным земельным участкам составляет 328,4 га на район в группе, а общее предложение — 985,2 га, или 51,6% от общей площади предложения по сформированным земельным участкам в Пензенской области; 2. Муниципальные образования с высоким уровнем предложения по сформированным земельным участкам (Никольский, Мокшанский, Шемышейский районы), где среднее предложение по формированию земельных участков составляет 157,4 га на район в группе, а общее предложение - 472,1 га, или 24,7%; 3. Муниципальные образования со средним уровнем предложения по сформированным земельным участкам (Белинский, Вадинский районы и город Пенза), где среднее предложение - 68,7 га на район в группе, а общее предложение - 206,1 га, или 10,8%; 4. Муниципальные образования с минимальным уровнем предложения по сформированным земельным участкам (Тамалинский, Иссинский, Каменский, М.-Сердо-бинский, Лунинский, Неверкинский, Камешкирский, Башмаковский, Пачелм-ский, Н.-Ломовский, Городшценский, Спасский, Сосновоборский, Колыш-лейский, Земегчинский, Сердобский, Бековский, Лопатинский, Наровчатский районы, а также город Кузнецк и Заречный), где среднее предложение - 11,7 га на район в группе, а общее предложение — 245,5 га, или 12,9%. Полученные результаты представлены в виде диаграммы и карт.

В качестве дополнительных научных результатов проведен анализ реализации земельных участков, сформированных под комплексную жилую застройку в 2008-2011 годах в Пензенской области с выделением интервальных групп, что интерпретируется как показатели деловой активности муниципалитетов. Установлено, что всего фактически для комплексного освоения в целях жилищного строительства в муниципальных образованиях Пензенской области предоставлено 606 га из 1908,9 га сформированных (31,7%).

4. Прогнозный сценарий развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в региональных системах кадастра недвижимости с моделированием развития оргструктур их управления

Одним из достоинств развития высоко интегрированных кадастровых систем на рынке недвижимости является повышение производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью. С этой целью были проанализированы временные затраты на проведение сделок с объектами недвижимости в управляющих системах кадастра недвижимости. Проведенный обзор официальной статистики, полученной в Управлении Росреестра по Пензенской области и прочих аналитических источников, позволил выявить статистику как по количеству сделок и запросов на одного сотрудника, так и временных затрат на проведение сделок с недвижимостью. Вся картина данных аналитических исследований по количеству сделок и запросов информации об объектах недвижимости, в том числе прогноз развития, показана на рис.3.

| зшшк»« ¡лдвзкжв. I »,»* с «. имшмгш »и-, г > игвщиоияшу ацнедимр-;

ЗИК 2Ш7 2888 2§т 261» Ж1 2812 2«Н 1*1»

Паи ■ < ■ т ^ гидами а^мчккл

* * *

Рис.3. Анализ развития производительности сделок с недвижимостью в Пензенской области с учетом выделения зон экономической надежности сделок 2? в системе инвестиционного менеджмента

Одновременно с выполненным анализом тенденций также произведено экспертное зонирование экономической надежности сделок с недвижимостью в системе инвестиционного менеджмента по 10-ти бальной системе.

Полученные результаты показаны далее: 2?™овл'(6) — зона с удовлетворительной экономической надежностью с итоговой надежностью в 6 баллов; 2ВЬ,С(7) - зона с высокой экономической надежностью с итоговой надежностью в 7 баллов; 2шах(8) - зона с максимальной экономической надежностью с итоговой надежностью в 8 баллов; 2шах+(9) - зона с повышенной экономической надежностью с итоговой надежностью в 9 баллов; 2шах++(10) -зона с повышенной экономической надежностью с итоговой надежностью в 10 баллов. Временные периоды действия данных зон также показаны на рис.3.

По прогнозам автора централизация функций кадастра недвижимости и совершенствование информационных интернет-процедур сервиса с одновре-

менным усилением безопасности их реализации обязательно приведет к повышению экономической надежности всех процедур и мероприятий инвестиционного менеджмента по всем сегментам рынка недвижимости, в том числе и по сегменту комплексной жилой застройки. На данном этапе исследования приняты полученные фактические и прогнозные показатели как скорости сделок, так и их экономической надежности как средне статистические и применимые для изучаемого объекта исследования в виде КЖЗТ. К дополнительным факторам роста производительности и экономической надежности следует отнести развитие государственных и муниципальных услуг в электронном виде с созданием Единого реестра государственных и муниципальных услуг. К существенному фактору повышения экономической надежности сделок на рынке недвижимости следует отнести создание единого банка данных прав собственности на недвижимость и сделок с ней.

Потенциальные участники сделок с недвижимостью должны получать оперативную информацию о смене владельцев недвижимости. Создание аналогичной интегрированной информационной кадастровой системы применительно к управлению инвестиционной деятельностью территорий несомненно создаст дополнительные эффекты в инвестиционном менеджменте проектов комплексной жилой застройки территорий.

В качестве одного из локальных научных результатов в данном исследовании предложено моделирование развития структуры территориальных кадастровых систем по показателю уровня экономической надежности территориального кадастра недвижимости, по показателю уровня сложности (многокомпонент-ности) и оперативности (производительности) ее функционирования. Поиск данного оптимального сочетания по авторскому мнению является задачей формирования эффективной структуры государственного кадастра недвижимости.

5. Обоснование необходимости развития массовой инвестиционной оценки территорий с предложением по формированию инвестиционного кадастра городских территорий как инновационной государственной функции регулирования жилищного рынка по сегменту комплексной застройки

На заключительном этапе исследования в качестве одного из авторских предложений данной диссертации является формирование рекомендаций по созданию инновационной функции территориальных кадастровых систем -массовой инвестиционной оценке территорий, в том числе по инвестиционным проектам и программам комплексной жилой застройки территорий. В этом случае появляется инновационная учетная сервисная компонента экономического механизма инвестиционного менеджмента - инициация, формирование, учет и регистрация данных программ и проектов с последующим мониторингом реализации. Можно утверждать, что пришло время говорить о формировании инвестиционных кадастров территорий с высоким уровнем централизации функций инвестиционного регулирования на основе массовой инвестиционной оценки городских территорий. Затрагиваемая тематика исследований относится к области высоко проблемных, неоднозначных вопросов и требует своего исследовательского научно-практического развития.

В качестве основы массовой инвестиционной оценки предполагается взять формирование системы управления проектами, программами и портфелями инвестиционных проектов комплексной жилой застройки (СУИПКЗ) на территориальных рынках жилищной недвижимости. Она должна быть

ориентирована на достижение стратегических целей развития территорий, формирование, контроль исполнения, анализ и корректировку проектов, программ и портфелей проектов с обязательной оценкой их инвестиционной стоимости и показателей экономической эффективности по известным стандартизированным процедурам. Весьма перспективно говорить в системе СУИПКЗ о формировании, регистрации и управлении портфелями проектов -это множество проектов и программ, объединенных для удобства управления по кластер-признакам. Проекты и программы в портфеле проектов могут иметь взаимосвязанные цели, но, как правило, имеют общие ограничения по ресурсам. Программа и портфель проектов представляют собой инструменты реализации стратегического плана развития территорий.

В качестве экономического инструментария массовой инвестиционной оценки предлагается использовать следующие стандартизированные шаги.

Шаг №1. Это экспресс-оценка потенциальных инвестиционных проектов или оценка инвестиционного потенциала территорий. Под инвестиционным потенциалом территории автор понимает совокупность факторов, подлежащих количественной оценке. Анализ территории предлагается проводить по системе показателей факторов, определяющих уровень инвестиционного потенциала территории. Все факторы сгруппированы в шесть блоков: уровень активности на рынке недвижимости; социально-экономическая ситуация; инфраструктура территории; финансовые риски; имущественно-правовые аспекты и государственная поддержка; экология. Оценка интегрального показателя инвестиционного потенциала территорий, подлежащих комплексному освоению, на основе агрегированных показателей по всем блокам факторов, определяется по формуле:

ипт = Х'=1ипт*-я;, (3)

где ИПТ* - оценка значимости агрегированного показателя_/-го блока факторов;

В) — весомостьу'-го блока факторов; ] - количество блоков факторов/=6.

Определение агрегированного показателя значений инвестиционного потенциала территорий по каждому блоку факторов 11111* определяется по следующей предлагаемой формуле:

ипт^Х^А. (3)

>1 ¡1=1

где Q - значение показателя /-го фактора, входящего ву'-й блок факторов; - значение ¿-го показателя весомости /'-го фактора;

г- количество значений показателей факторов, входящих в у'-й блок факторов, г=и-1;

] - количество блоков факторову'=6.

Каждое значение показателя факторов оценивается по десятибалльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным (или нормальным) значениям.

Шаг 2. Постановка на инвестиционный учет, контроль и мониторинг инвестиционных проектов по КЖЗТ. Шаг 3. Планирование и контроль стадий жизненного цикла совмещенного проектирования и строительства объектов КЖЗТ. Шаг 4. Инвестиционный контроль о завершении реализации крупнобюджетного стратегического проекта. Шаг 5. Формирование агрегированного отчета о завершении реализации инвестиционных проектов КЖЗТ. Шаг

6. Планирование, контроль и мониторинг выполнения инвестиционных программ по КЖЗТ.

Следует признать, что предлагаемый алгоритм шагов весьма условен, носит постановочный характер и отражает лишь малую часть работ и мероприятий, необходимых для выполнения всех функций массовой инвестиционной оценки. Автор не ставил в рамках данной работы реализовать весь комплекс работ в этой области. Для целей детализации проблемы развития массовой инвестиционной оценки территорий требуются значительные специализированные исследования.

В рамках диссертации также апробированы приведенные выше предложения на основе проекта комплексной малоэтажной жилой застройки эконом-класса на примере участка «Новая Слобода» площадью 46,75 га, расположенного в с. Рамзай Мокшанского района Пензенской области (застройщик -ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области») с расчетом его социально-экономической эффективности.

При этом выполнена оценка экономической эффективности в два этапа. Во-первых, была проведена экспресс-оценка инвестиционного потенциала территории на стадии приобретения земельного участка под комплексную малоэтажную жилую застройку на ранних стадиях реализации данного проекта. Интегральный показатель значения инвестиционного потенциала территорий данного проекта равняется 64,58 баллов. Это означает, что степень инвестиционной привлекательности можно определить как «высоко рискованную, низкодоходную». Во-вторых, был проведен расчет системы традиционных показателей экономической эффективности строительства микрорайона комплексной малоэтажной жилой застройки эконом-класса «Новая Слобода».

Установлено, что данный инвестиционный проект может развиваться по двум направлениям: во-первых, это оптимистический вариант развития проекта. В нем строительство объектов социально-общественной инфраструктуры в виде дошкольных учреждений, отделений связи и милиции не включены в затраты на строительство и выполняются за счет государственно-частного партнерства через государственно-муниципальные бюджеты. При этом рентабельность проекта по чистой прибыли составляет 16%, срок окупаемости - 10 лет. Для пессимистического варианта развития проекта (стоимость социальной инфраструктуры включена в затраты застройщика) показатели эффективности следующие: рентабельность проекта по чистой прибыли - 4%; срок окупаемости — 14 лет.

Установлено, что реализация данного инвестиционного проекта комплексной малоэтажной застройки жильем эконом-класса является сферой повышенного девелоперского риска. Рекомендуется их выполнение только в рамках государственного частного партнерства в рамках софинансирования через ФЦП «Жилище» в составе государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ».

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Установлено, что в современных экономических механизмах управления инвестиционными жилищными проектами и программами активно развиваются рыночные тенденции, связанные с профессиональными системами девелопмента недвижимости и ее инновационного вида — девелопмента комплексной жилой застройки. Это связано с устойчивым развитием в жилищном строительстве РФ «молодого» сегмента жилищного рынка - комплексной застройки территорий.

2. Выявлена отличительная особенность современного периода жилищного строительства - наличие процессов формирования в России государственного кадастра недвижимости. Данная регистрационная и информационно-аналитическая система переводит все учетные процессы земельно-имущественных комплексов недвижимости в особые высоко интегрированные кадастровые территориальный системы. Это позволяет говорить о возникновении нового высоко концентрированного информационного пространства на рынке жилой недвижимости.

3. Изложена и апробирована научная гипотеза о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости. Они интерпретируются как высоко интегрированные информационно-аналитические и учетные системы инвестиционного менеджмента, способные формировать централизованные территориально-инвестиционные кадастровые системы управления воспроизводством жилищной недвижимости.

4. Сформулирована понятийная категория «система кадастра недвижимости». Под данным термином следует понимать специализированный высоко интегрированный территориальный экономический механизм инвестиционного менеджмента регистрационного, информационно-аналитического и управленческого типа, состоящий из частных взаимодействующих подсистем государственного, регионального и муниципального кадастра на рынке жилищной недвижимости, ориентированных на эффективное управление высокорискованными инвестиционными проектами и программами комплексной жилой застройки территорий.

5. Выполнено исследование основных тенденций развития жилищного рынка Пензенской области по комплексной жилой застройке, которые заключаются в существенном увеличении доли данного сегмента рынка и уменьшением точечного строительства. Установлены факторы дестабилизации градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента.

6. Разработана функционально-системная модель экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки на основе региональных кадастровых систем, формализованная в виде целевой функции, состоящих из объединенных локальных функциональных множеств с обеспечением максимальной эффективности их структурного взаимодействия.

7. Разработан прогнозный сценарий развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в региональных системах кадастра недвижимости с моделированием развития оргструктур их управления. При этом выполнен анализ развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в Пензенской области с учетом выделения зон экономической надежности сделок в системе инвестиционного менеджмента.

8. Обоснована необходимость развития массовой инвестиционной оценки территорий с предложениями по формированию инвестиционного кадастра территорий как возможной инновационной государственной функции регулирования жилищного рынка по сегменту комплексной застройки с рекомендациями по управлению инвестиционной стоимостью проектов строительства жилья эконом-класса с расчетами экономической эффективности в рамках государственно-частного партнерства.

9. Проведена апробация предложения по управлению инвестиционным жилищным развитием территорий путем строительства жилья эконом-класса на примере участка «Новая Слобода» площадью 46,75 га, расположенного в с. Рамзай Мокшанского района Пензенской области. При этом реализованы два основных этапа массовой инвестиционной оценки: бальная экспресс-оценка

территории, традиционная оценка социально-экономической эффективности. При расчетах использовались пессимистический и оптимистический вариант развития проекта.

10. Устаповлено, что использование экономического механизма инвестиционного менеджмента по формированию, учету и регистрации инвестпрограмм и проектов комплексной жилой застройки в кадастровых системах требует как их последующего мониторинга при реализации, так и уточнения процедур инициации. Также данный подход может быть использован и по другим сегментам жилищного рынка, и в деятельности предприятий строительного комплекса как Пензенского региона, так и в прочих территориальных образованиях с учетом их специфики развития.

IV. СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

В изданиях входящих в обязательный перечень ВАК РФ:

1. Анчихров, Е.А. Управление развитием рынка жилищной недвижимости на основе кадастра недвижимости [Текст] / Е.А. Анчихров // Известия: ПГПУ им. В.Г.Белинского. — 2012. — №27. — 0,8 п.л. — но перечню журналов ВАК.

2. Анчихров, Е.А. Управление инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости [Текст] / Е.А. Анчихров, С.А. Баронин, Ю.О. Толстых // Известия: Юго-Западный государственный университет. - 2011. — № 5 (38). - 0,4 п.л. (в т.ч. автора 0,12) -по перечню журналов ВАК.

3. Анчихров, Е.А. Анализ актуализации стоимости земель поселений и ее влияние на бюджетные региональные поступления [Текст] / Е.А. Анчихров, Е.Г. Анисимов // Международный научно-технический журнал. Недвижимость: экономика, управление. - 2009. - № 1. — 0,2 п.л. (в т.ч. автора 0,15) - по перечню журналов ВАК.

4. Апчихров, Е.А. Анализ процессов актуализации земель поселений и ее бюджетная эффективность в Пензенской области [Текст] / Е.А. Анчихров, С.А. Баронин // Всстник университета. Государственный университет управления. -2009. - № 10. - 0,4 п.л. (в т.ч. автора 0,2) но перечню журналов ВАК

В других научных изданиях:

5. Анчихров, Е.А. Исследование стоимостного зонирования территории Пензенской области в процессе актуализации государственной кадастровой стоимости земель паселенных пунктов [Текст] / Е.А. Апчихров С.А. Баронин // Проблемы и перспективы развития экономического и управленческого потенциала России в XXI веке: сборник материалов VI Всерос. науч.-практ. конф. -Пенза, 2008. - 0,3 п.л. (в т.ч. автора 0,15).

6. Анчихров, Е.А. Исследование управления массовой кадастровой оценкой земель поселений Пензенской области и ее бюджетная эффективность [Текст] / Е.А. Анчихров, С.А. Баронин // Проблемы и перспективы развития экономического и управленческого потенциала России в XXI веке: сборник материалов Y1I Всерос. науч.-практ. конф. - Пенза, 2009. - 0,6 пл. (в т.ч. автора 0,3).

7. Аичихров, Е.А. Исследование проблемных вопросов формирования единою кадастра недвижимости в РФ. Современные проблемы экономики [Текст] / Е.А. Анчихров, Е.В. Тарханова // Студенческая наука - интеллектуальный потенциал XXI века: сборник докладов студенческая науч.-тсхн. конф. - Пенза, 2009. - 0,3 п.л. (в т.ч. автора 0,15).

8. Анчихров, ЕА. Исследование актуализации земель поселений и се влияние на уровень региональных бюжетных поступлений на примере Пензенской области [Текст] / ЕА. Анчихров, С.А. Барошш // Проблемы устойчивого функционирования региональных инвестиционно-строительных комплексов: сборник материалов междунар. науч.-практ. конф. / под общ. ред. Б.Б.Хруста-лева, Ю.С. Артамоновой. - Пенза, 2009. - 0,3 пл. (в т.ч. автора 0,1).

9. Анчихров, Е.А. Исследование актуализации земель поселений и ее влияние на уровень региональных бюджетных поступлений на примере Пензенской области [Текст] / Е.А. Анчихров, С.А. Баронин // Проблемы устойчивого развития региональных инвестиционно-отраслевых комплексов: сборник материалов междунар. науч.-практ. конф. - Пенза, 2009. - 0,2 п.л. (в т.ч. автора 0,1).

10. Анчихров, Е.А. Глава 3.4. Оптимизация надежности территориальных рынков недвижимости при формировании и развитии единого государственного кадастра недвижимости. [Текст] / Е.А. Анчихров, С.А. Барошш, Е.В. Тарханова // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты экономики, организации и управления в строительств /под общ. ред. П.Г. Грабового и С.А. Баронина - Пенза, 2010. - 0,45 п.л. (в т.ч. автора 0,15).

11. Анчихров, Е.А. Управление инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости [Текст] / Е.А. Анчихров, С.А. Баронин // Менеджмент: управление в социальных и экономических системах: межвузовский региональный сборник научных трудов / под общ. ред. д.э.н., проф. С.Д. Резника. - Пенза, 2011. - 0,45 п.л. (в т.ч. автора 0,2).

12. Анчихров, Е.А. Управление инвестиционным развитием на основе экс-нресс-оценки инвестиционного потенциала территорий [Текст] / Е.А. Анчихров // Менеджмент: управление в социальных и экономических системах: межвузовский региональный сборник научных трудов / под общ. ред. д.э.н., проф. С.Д. Резника. - Пенза, 2012. - 0,2 п.л.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИЦИОННОГО РАЗВИТИЯ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ НА ОСНОВЕ СИСТЕМ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Анчихров Евгений Алексеевич

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 12.02.2013. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Печать па ризографе. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 110 экз. Заказ №42.

Издательство ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Германа Титова, 28. E-mail: office@pguas.ru www.pguas.ni