Управление объектами коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление объектами коммерческой недвижимости"

На пр рукописи

ЛЮЛИН ПАВЕЛ БОРИСОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00 05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами — строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2007

003065300

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор,

Асаул Анатолий Николаевич

Официальные оппоненты. доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич (ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»),

кандидат экономических наук Ушакова Елена Ивановна (ОАО «Стройкомплеко»)

Ведущая организация ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет»

Защита состоится « ^Л »О ^Й2007 года в ^^-" часов на заседании диссертационного совета Д 212 223 04 ¡при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул, д 4, ауд 206 Телефакс (812)316-58-72

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Автореферат диссертации размещен на официальном сайте ГОУ ВПО «СПбГАСУ» (\vww.spbgasu ги)

Ученый секретарь диссертационного совета

Клюев А Ф

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

С развитием в России сферы недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая дриносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования

На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую нед вижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов , коммерческой недвижимости - оценка характеристик и условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Ценность такого анализа возрастает при наличии количественной оценки инвестиционной привлекательности, позволяющей ранжировать объекты недвижимости, представленные на рынке.

С другой стороны, для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, желающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности имел высокое значение Для этого собственник должен при управлении объектом исходить из его инвестиционной привлекательности

Особенно злободневна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных организаций. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяют им развиваться

Проблемы управления рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых- С. Н. Максимова, Л. М. Каплана, А. Ф. Клюева, А. С. Роботова и др. Вопросы экономики недвижимости широко представлены в трудах А. Н. Асаула, С. В. Грибовского, П. Г. Грабового, С А. Ершовой, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, Г. М. Стерника, А. В Черняка и многих других, Инвестирование в недвижимость подробно рассматривается такими учеными, как Е И. Тарасевич, Дж Эккерт, Л. Эллвуца, А. Г Грязнова, Е Б Смирнов, Н. А. Щербакова, А. М Платонова, Е- И Ушакова и др

Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости. Слабо разработаны теория и методология оценки инвестиционной привлекательности таких объектов. Имеющиеся научные разработки недостаточно полно раофывают связь между управлением и оценкой инвестиционной привлекательности объекта как результата управления. Отсутствуют единый интегральный показатель инвестиционной привлекательности, показатель эффективности управления объектом для целей инвестирования Нуждается в доработке система факторов инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости

Поэтому в современных условиях актуальной является разработка научных подходов и методических рекомендаций для создания эффективного механизма управления объектами коммерческой недвижимости

Значимость и недостаточная разработанность обозначенной проблемы предопределили выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости

Для достижения данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные задачи:

-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости; . .

-сформировать Механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;

-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости, и дать их количественную оценку,

-оценить практические аспекты применения предложенного механизма управления объектами коммерческой недвижимости

. Объектом исследования диссертационной работы являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости

Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости. 1

Теоретической основой исследования послужили положения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах управления, экономики недвижимости, инвестиционной привлекательности, инвестирования в недвижимость Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная нормативная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет

Основными методами исследования явились; системный подход, методы логического анализа, статистические методы, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метЬд, компьютерные технологии обработки информации

г

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании ¡механизма управлешга объектами коммерческой недвижимости с использованием предложенной системы' факторов инвестиционной привлекательности дня оценки эффективности управления

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем.

1. Разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости

2 Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности

объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке.

3 Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий существующие положения инвестиционной оценки

4 Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма

5 Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости

Практическая значимость. Применение предложенного механизма позволит собственнику (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и таким образом выгоднее отчуждать указанные объекты на рынке и привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость Количественная оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты и выбирать среди них наиболее выгодные. Кроме того, она может служить дополнительным критерием при выборе объекта участниками рынка недвижимости (оценщиками, риэлтерами и др)

Апробация и внедрение результатов исследования. Фундамент исследований был заложен при выполнении научно-исследовательской работы «Современные методы управления затратами» под руководством А. Н Асаула Работа была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам.

Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности ОАО «Авангард» (собственника ряда объектов коммерческой недвижимости) и эксплуатирующей организации ЗАО «ЭЭУК «Авангард-Энерго».

Теоретические положения и выводы исследования применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе «Экономика недвижимости».

Публикации. По теме исследования опубликовано 5 печатных работ, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 209 наименований, содержит 13 таблиц и 8 рисунков

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Автором разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости

Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо принимать взвешенные и обоснованные управленческие решения. Для

информационного обеспечения принятия решений используется специально разработанная система факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости Факторы систематизированы по трем уровням степени близости к объекту недвижимости (табл 1)

1 -й уровень - привлекательность территории и самого объекта На этом уровне исследуют факторы, характеризующие объект недвижимости и непосредственно прилегающую к нему территорию с точки зрения инвестиционной привлекательности Рассматриваются физические характеристики объекта и земельного участка, наличие подъезда к зданию и юридическое сопровождение.

2-й уровень - привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости В этой группе учитываются факторы, имеющие отношение к ближайшему окружению объекта коммерческой недвижимости местоположение, степень развитости района, соседние объекты, транспортная и инженерная инфраструктура, инженерно-геологические условия.

3-й уровень - привлекательность внешней среды, региона, рынка К этой группе относятся ситуация на рынке недвижимости, условия пользования землей, административное регулирование, общеэкономическая и социально-политическая ситуация в регионе и стране в целом, а также природные факторы

Данная классификация учитывает практически все особенности объектов коммерческой недвижимости и факторы, влияющие на их инвестиционную привлекательность Для каждого фактора рассчитаны весовые коэффициенты, определяющие его значимость. Для расчета использовался экспертный метод.

- Таблица 1

Классификация факторов, характеризующих привлекательность коммерческой недвижимости

Факторы Составляющие

1-й уровень- привлекательность прилегающей территории и самого объекта

Физические характеристики Качество (состояние) объекта, проектное решение, возраст (время строительства) объекта

Земельный участок, относимый к объекту Площадь и форма участка прилегающей территории, его состояние и обустроенность, плотность застройки, наличие возможности расширения объекта

Подъезд к зданию Наличие и состояние подъездных путей *, парковки, железнодорожный подъезд*

Юридическое сопровождение Документы, удостоверяющие права на объект, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитута.!, ограничения по использованию объекта

2-й уровень — привлекательность ближайшего окружения объекта недвижимости

Характеристики местоположения Расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам, возможность комплексного использования

Окончание табл 1

Факторы Составляющие

Степень развитости района и соседвие объемы Социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, производственная и социальная инфраструктура

Транспортная инфраструктура Связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом

Инженерная инфраструктура Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации (телефонные линии, ЛВС, интернет и т д.), условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы, расходы по оплате коммунальных услуг

Инженерно-геологические условия Несущая способность 1рунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод

3-й уровень - привлекательность внешней среды, региона, рынка

Ситуация на рынке недвижимости Соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов, уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги

Условия пользования землей Права на земельный участок, плата за земельный участок

Административное регулирование Градостроительная система, налоги иа недвижимость, деятельность различных контролирующих органов

Общеэкономическая ситуация Инвестиционная привлекательность региона, тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций

Социально-политическая ситуация Тенденции изменения численности населения, миграции, стиль и уровень жизни населения (образование, занятость, доходы), уровень преступности, политическая стабильность

Природные факторы Экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям

* Для складской недвижимости

Весовые коэффициенты значимости факторов инвестиционной привлекательности должны отражать современные представления участников рынка недвижимости о качественных характеристиках объектов, обращающихся на этом рынке Поэтому автором диссертационного исследования было принято решение о применении экспертного метода.

Экспертная группа состоит из 15 человек, из которых практически все имеют непосредственное отношение к процессу управления объектами коммерческой недвижимости или предоставляют информацию для управления.

Для определения степени согласованности применяется специальная мера -коэффициент конкордации Кендалла (от лат. concordare - привести в соответствие,

упорядочить) Для проведенного экспертного опроса коэффициент конкордации составил 0,612 Значение коэффициента свидетельствует о том, что мнения экспертов согласованы

2. Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке

Система факторов используется для расчета показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости Алгоритм оценки формировался с использованием метода агрегирования (свертки) отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирующий информацию как о значении отдельных показателей, так и об их значимости

1) формируется вектор исходных факторов, необходимых и достаточных для полной, всесторонней оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости,

2) строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы привлекательности с использованием балльных оценок;

3) строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей д сводную количественную оценку, характеризующую инвестиционную привлекательность объекта с учетом весовых коэффициентов значимости факторов по формуле

,м>) = д(1) х н<0+, ,+?05) х п(15), (1)

где <2 - сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, (г) - весовой коэффициент, оценивающий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный экспертным путем, ц (г) - функция соответствующей исходной характеристики, определяющая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в баллах д (г) = д (X (г)) Согласно заданным условиям, д (г) принимает значения 0,1,2,3.

Таким образом, методика, предложенная автором диссертационного исследования, дает возможность рассчитать количественный показатель инвестиционной привлекательности Такая оценка позволит определять исходное и конечное состояния объекта коммерческой недвижимости, для которого осуществляется управление

3. Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий известные положения инвестиционной оценки

В первую очередь необходимо определить сущность понятия «механизм» и уместность его применения в сфере управления объектами недвижимости вообще и коммерческой в частности Механизм (от греч тесЬапе - орудие, машина) -

8

это система, внутреннее устройство чего-либо Существует три основных значения слова «механизм»

- последовательность состояний, процессов, определяющих какое-либо действие, явление,

- внутреннее устройство, система, определяющая порядок какого-либо вида деятельности,

- совокупность стимулов, рычагов, инструментов, форм и способов регулирования каких-либо процессов и отношений

Основными элементами разработанного механизма управления являются

- субъект управления — собственник, юридическое или физическое лицо, владеющее объектом коммерческой недвижимости и желающее привлечь дополнительные инвестиции для его развития, или управляющая компания, привлеченная собственником;

- объект управления - факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможного дохода;

- цель управления - повышение эффективности управления объектом коммерческой недвижимости;

- первоначальное состояние - объект недвижимости, с определенным первоначальным показателем инвестиционной привлекательности,

- процесс управления - комплекс мероприятий, способствующих улучшению характеристик объектов недвижимости, определяющих эффективность их управления,

- конечный результат - объект недвижимости, имеющий более, высокий пока: затель инвестиционной привлекательности по сравнению первоначальным

Особое внимание уделено процессу принятия управленческого решения (см рисунок) В данном случае управленческое решение - это выбор наилучшего варианта действий, обеспечивающего максимальную эффективность управления в соответствии с целями и задачами (функциями), основанный на результатах анализа, Прогнозирования, оптимизации и экономического обоснования Рациональная организация выполнения управленческих решений, системный контроль и анализ результатов - реальная предпосылка обеспечения их эффективности

Поскольку для инвестора основополагающим является доход, получаемый от вложении капитала, собственник, представляющий свой объект недвижимости на рынке, в процессе управления должен стремиться к созданию условий, способствующих повышению этого дохода, тек управлению инвестиционной привлекательностью.

Механизм управления должен включать процедуры координации этих факторов При этом синтезирующая функция, определенная формулой (2), имеет вид

(2(д,и>)->тах, (2)

где 0. - сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости - будет стремиться к максимуму

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (табл. 2), наглядно характеризуют работу механизма управления

1 Оценка показателя инвестиционной привлекательности существующих объектов

коммерческой недвижимости

о

2 Определение мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности

О и

3 Оценка экономической целесообразности каждого мероприятия

О

4 Отбор экономически целесообразных мероприятий

О

5 Оценка показателей инвестиционной привлекательности с учетом проведения каждого отдельно взятого экономически целесообразного мероприятия

о

6 Определение эффективности управления объектами коммерческой недвижимости для каждого экономически целесообразного мероприятия

7 Ранжирование предложенных мероприятий - от наиболее эффективного до наименее эффективного по значению показателя эффективности управления (от Эупр=тах до Эущ, = min)

о ■ :

8 Принятие решений о проведении мероприятий по управлению объектами коммерческой недвижимости с учетом условий финансирования начиная с наиболее эффективного (со значением показателя эффективности управления

Этор = шах)

Процесс принятия управленческих решений

Реализованный план управленческих действий или его фрагменты должны анализироваться с целью оценки эффективности принятых управленческих решений и их реализации

4. Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма

Для оценки эффективности управления объектом коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма предложен специальный показатель В широком смысле эффективность - это мера достижения цели. Конечным результатом действия механизма управления является получение объекта с новым, более высоким, показателем инвестиционной привлекательности Соответственно для оценки эффективности целесообразно сравнивать показатель инвестиционной привлекательности до и после проведения мероприятий

Эффективность управления (Э^) рассчитывается по формуле

-1*100-100. (3)

где <20 - показатель инвестиционной привлекательности недвижимости, определенный после проведения мероприятий по ее повышению, ()е - показатель инвестиционной привлекательности недвижимости до проведения мероприятий по ее повышению

Оценка эффективности управления объектами недвижимости позволит определить очередность мероприятий, направленных на повышение инвестиционной привлекательности, с учетом сложившихся условий и возможностей для их финансирования

5. Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости

Помимо перечня мероприятий, направленных на улучшение управления объектом коммерческой недвижимости, в работе приведен практический пример управления с использованием предложенного механизма для административно-управленческого здания, принадлежащего ОАО «Авангард».

Акционерное общество «Авангард» — крупнейшее научно-производственное объединение России В настоящее время ОАО «Авангард» принадлежат два крупных комплекса объектов недвижимости и несколько отдельных объектов общей площадью более 50 ООО м2, а также несколько земельных участков Помимо профильной деятельности (радиоэлектронная промышленность), предприятие занимается жилищным строительством и сдачей в аренду объектов недвижимости

Коммерческая недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес, как центр получения прибыли Основная цель управления - максимизация дохода и стоимости имущества.

Таблица 2

Мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости

Уровень Факторы -Мероприятия Примеры мероприятий для соответствующих функциональных типов зданий

1-й-уровень -объект я прилегающая тер- Физические характеристики Своевременное проведение текущего и капитального ремонтов Непосредственное исправление устранимого физического износа

ритория - Доведение объекта до соответствия современным требованиям по конструктивным характеристикам Увеличение теплоизоляции наружных стеновых конструкций и оконных проемов, звукоизоляции конструкций, замена инженерного оборудования ИТ д

- - . Осуществление реконструкций, направленных на возможные изменения функционального назначения всего здания или его частей при изменении рыночной конъюнктуры Физически возможные изменения функционального назначения здания, изменение внутренней планировки, устройство дополнительных отдельных входов и т д

Установка дополнительных конструкций для удобства использования объекта Усиление фундаментов и других конструкций для создания возможностей установки дополнительного оборудования, устройство конструкций для погрузочных и разгрузочных работ (рамп, пандусов), установка дополнительных лифтов и т д

Земельный участок, отно- Обустройство прилегающей территории Уборка и озеленение территории, устройство газонов, устройство (снос) ограждающих конструкций

симый к зданиК) Сбалансирование характеристик участка при расширении объекта Выбор наиболее удачного расположения новых площадей, обеспечивающего удобный вход в здание и его обзор с проезжей части

Подъезд к зданию^ ' Устройство-необходимого подъезда, отвечающего функциональному назначению здэния Устройство парковок и подъездов для авто-и большегрузных машин при приемлемом расположении в районе объекта жейганодррожных подъездных путей, подведение их к зданию, устройство площадок для погрузочных и разгрузочных работ

Окончание табл 2

Уровень Факторы Мероприятия Примеры мероприятий дам соответствующих функциональных типов зданий

Юридическое сопровождение Оформление правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательством, получение разрешительной документации Регистрация прав в учреждении юстиции, разрешения на проведение реконструкции, разрешения пожарной, санитарной и иных инспекций

2-й уровень -ближайшее окружение Характеристика местоположения Оптимальное сочетание условий ближайшего окружения и функционального использования здания Изменение функционального назначения здания или его частей, комплексное использование здания в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка (сочетание в одном здании складских, торговых и офисных помещений)

Степень развитости района и соседние объекты Выявление тенденций развития соседних объектов и приспособление здания к внешним изменениям Сбалансирование развития здания, выявление конкурентных объектов и создание дополни-тельных конкурентных преимуществ

Транспортная инфраструктура Улучшение гранспортной инфраструктуры Приемлемый ремонт и строительство дорог, организация специальных транспортных маршрутов для доступа клиентов и работников

Инженерная инфраструктура Создание необходимой для данного типа здания инженерной инфраструктуры' с учетом современных технологий и требований рынка Прокладка и ремонт сетей, изменение величины разрешенных мощностей, анализ возможностей автономного обеспечения

Организация работы с предприятиями, обслуживающими инженерные сети Своевременное заключение необходимых договоров, согласование тарифов и сроков

Инженерно-геологические условия Изучение изменения условий и предупреждение их негативного влияния Мероприятия по укреплению грунтов, мелиорация, дренажные работы

3-й уровень -привлекательность внешней среды, региона, рынка Все перечисленные факторы Неуправляемый уровень е точки зрения возможностей отдельно взятого собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) Практически отсутствуют

На территории предприятия расположен целый комплекс зданий и сооружений, необходимых для производственной и обслуживающей производство деятельности, т. е. имеются специализированные и неспециализированные здания

К неспециализированным относится 2-этажное административное здание, расположенное вне территории предприятия. В настоящее время здание не используется, поэтому руководством было принято решение о его реконструкции с последующей продажей или сдачей в аренду.

Объект представляет собой отдельно стоящее капитальное здание общей площадью 1155,4 м2 Физическое состояние оценивается как удовлетворительное, приемлемое для дальнейшей эксплуатации Доступ к зданию свободный. Имеются встроенный гараж и территория под автостоянку

Земельный участок под зданием с прилегающей к нему территорией общей площадью 830 м2 находится в долгосрочной аренде (50 лег).

В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается устойчивый спрос на офисные помещения, т. е потенциально объект может быть сдан в аренду и приносить собственнику прямой доход. Анализируемое здание относится к коммерческой недвижимости

Для достижения поставленных целей собственник использует механизм управления объектами коммерческой недвижимости, предлагаемый автором настоящего диссертационного исследования Процесс управления включает следующие этапы.

1 Во-первых, требуется оценить инвестиционную привлекательность административного здания исходя из условий, сложившихся в настоящее время. Проведя оценку с использованием предложенной методики, получаем показатель инвестиционной привлекательности, равный 1,678 балла. Диапазон значений оцениваемого показателя -0.3 балла, при этом максимально возможный результат оценки — 3 балла,

2 Используя рекомендации табл 2, для анализируемого объекта можно предложить четыре мероприятия по увеличению инвестиционной привлекательности:

- существующий технический паспорт на объект просрочен Требуется изготовление нового документа Кроме того, за время пользования объектом было проведено несколько несогласованных перепланировок. Необходимо их согласование и оформление соответствующих документов;

- выполнение ремонтных работ Для улучшения физических характеристик здания следует провести замену перекрытий между 1-ми 2-м этажами, реконструкцию кровли с обустройством мансардного этажа; фасадные работы Кроме того, расширение объекта за счет обустройства мансардного этажа и внутренних перепланировок даст дополнительные 450 м2 площади объекта,

- обустройство территории позволит сделать более удобный подъезд к зданию, улучшить состояние прилегающей территории и организо-

вать стоянку автотранспорта для нужд объекта.

- ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала На объекте есть устаревшее инженерное оборудование, существуют проблемы с затоплением подвала грунтовыми водами Необходимо провести работы по обустройству гидроизоляции подвала, ремонту или замене инженерного оборудования на объекте

3. Целесообразность оформления документов и согласования планировок (технического паспорта на объект) не вызывает сомнений, поскольку это необходимо для отчуждения объекта, кроме того, увеличивается ликвидность объекта за счет сокращения времени на оформление документов для покупателя Целесообразность остальных мероприятий можно обосновать, если увеличение рыночной стоимости недвижимости превышает затраты на их проведение.

4 Исходя из п. 3 все предложенные мероприятия определены как экономичес-

ки целесообразные

5 Показатели инвестиционной привлекательности, оцененные после выполнения каждого отдельно взятого мероприятия по изложенной методике, составят

- изготовление технического паспорта, согласование планировок -1,750 балла,

- выполнение ремонтных работ —1,862 балла,

- обустройство территорий - 1,781 балла,

- ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала-1,748 балла.

6 Эффективность каждого отдельно взятого мероприятия, определенная по формуле (3), составит (табл 3).

- изготовление технического паспорта, согласование планировок—5,93%,

- выполнение ремонтных работ - 12,71%»

- обустройство территории - 7,81 %;

- ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала - 5,81% 7. С учетом определенной эффективности управления устанавливается следующая очередность проведения мероприятий-

а) выполнение ремонтных работ (12,71%);

б) обустройство территории (7,81%);

в) изготовление технического паспорта, согласование планировок (5,93%),

г) ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала (5,81%) Подводя итог, можно сказать, что механизм управления объектами коммерческой

нед вижимости позволяет не только оценивать эффективность каждого выполненного мероприятия на объекте, но и анализировать планируемые работы, обосновать управленческое решение. Это поможет наиболее полноценно, с минимальными затратами и максимальной эффективностью управлять объектом недвижимости в интересах собственника.

Таблица 3

Анализ предлагаемых мероприятий

Мероприятие Показатель инвестиционной привлекательности Показатель эффективности управления, % Стоимость, тыс р

Исходное состояние объекта 1,652 и,00 _

Изготовление технического паспорта, согласование планировок 1,750 5,93 50

Выполнение ремонтных работ 1,862 12,71 367

Обустройство территории 1,781 7,81 95

Ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала 1,748 5,81 45

С учетом всех мероприятий 2,185 32,26 557

Основные выводы

1. Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости свидетельствует о разнородности качественных характеристик объектов. В связи с этим целесообразно свести многочисленные характеристики в один интегральный показатель инвестиционной привлекательности

2. Установлено, что показатель инвестиционной привлекательности активно изучается в экономике для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей И т, д„). Инвестиционная привлекательность - важная экономическая категория при выборе объекта инвестирования, в частности, это касается объектов коммерческой недвижимости.

3. Для методического обеспечения предложенного подхода к управлению объектами коммерческой недвижимости разработан механизм управления, структура которого определена на основе исследования и систематизации механизмов управления, рассмотренных в специальной экономической литературе

4. Автором предлагается алгоритм количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерчекой недвижимости на основе балльных оценок качественных характеристик с учетом веса каждой характеристики, определенной экспертным путем.

5. Алгоритм «работы» механизма управления объектом коммерческой недвижимости должен .включать ряд мероприятий. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияющих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности управления Это

позволит определить очередность мероприятий исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возможностей их финансирования

6 Обосновано, что управление объектами коммерческой недвижимости целесообразно осуществлять на базе анализа инвестиционной привлекательности 7. Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности актуально для целого ряда задач привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке Представленный анализ может использоваться организациями-участниками рынка недвижимости: девелоперскими компаниями, оценочными фирмами, кредитными организациями и др 8 Предлагаемый автором механизм позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости, «по подтверждено практическими расчетами на примере административного здания

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Люлин П Б Определение планово-расчетных цен на эксплуатацию // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности- Сб науч тр -Вып 1 -СПб СПбГАСУ, 2004 -С 138-146 (0,5 п. л)

2. Люлин П Б Организация службы безопасности на объекте коммерческой недвижимости // По пути к возрождению: перспективы развития российской экономики- науч тр Российской науч.-практ. конф. - Т2 - СПб. Наука, 2006

С 348- 354 ¡0,4 п л)

3 Люлин П Б. Принципы профессионального управления объектами коммерческой недвижимости // Экономическое возрождение России в XXI веке: материалы российской науч.-практ. конф. науч. тр. Вольного экономического общества России - Т 69 - М, СПб ВЭО, 2006 -С 233-236 (0,2 п. л ) - издание из списка ВАК.

4. Люлин П Б Управление административным зданием // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности, сб науч. тр - Вып. 3, т 1. -СПб. СПбГАСУ, 2005 -С. 209-216 (0,4 п л.).

5. Люлин П Б. Финансовое управление объектом недвижимости // Современное экономическое и социальное развитие- проблемы и перспективы Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2005- сб науч тр - СПб.- СПбПИЭУ, 2005. - С 221-225 (0,4 пл.)

Подписано к печали 12 07.07 Формат 60x84 1/16 Бум офсетная Уел печ. л 1,25 Тираж 100 экз Заказ 117

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4

Отпечатано на ризографе 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5