Формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости"

На правах рукописи

ГАРИНА СВЕТЛАНА АЛЕКСАНДРОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск - 2003

Работа выполнена в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете (Сибстрине)

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Евсеенко А.В.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Гусейнов Р.М.

кандидат экономических наук, доцент Мжельская И.В.

Ведущая организация:

Сибирская государственная геодезическая академия

Защита состоится 17 декабря 2003 года в 9-30 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.171.04 в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете (Сибстрине) по адресу 630008, Новосибирск, ул. Ленинградская, 113,ауд. 239

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (Сибстрив).

Автореферат разослан 15 ноября 2003 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наше, профессор ¿-А^-,

В.А. Семенихина

' I

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность работы. С переходом недвижимости в частную собственность особую актуальность приобретают вопросы, связанные с ее управлением. Управление предопределяет такие важнейшие показатели недвижимости как доходность и стоимость. Особенно это касается коммерческой недвижимости. Как приносящая доход коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования. На рынке коммерческой недвижимости появляется все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость. В связи с этим становится актуальным вопрос информационного представления недвижимости на рынке. Со стороны продавца, желающего выгодно продать, и со стороны покупателя (инвестора), желающего получить необходимую информацию об объекте недвижимости, позволяющую выгодно вложить капитал. Для инвестора, вкладывающего свой капитал в недвижимость с целью получения прямого дохода (сдача в аренду, перепродажа), важным этапом является выбор конкретного объекта среди представленных на рынке.

В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, т.е. оценка характеристик условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Такой анализ даст наибольшую ценность инвестору, если будет определено количественное значение инвестиционной привлекательности, позволяющее ранжировать недвижимость, представленную на рынке.

С другой стороны для собственника коммерческой недвижимости, желающего эффективно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности принял более высокое значение. Для этого собственнику необходимо определенным образом подготовить недвижимость к продаже, т.е. управлять инвестиционной привлекательностью объекта.

Управлять инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости актуально для самого собственника или для привлекаемой в целях отчуждения объекта профессиональной

управляющей компании (девелоперские фирмы, агентства недвижимости, трастовые копании и др.). В современных условиях на рынке недвижимости со стороны профессиональных участников появляются новые виды услуг, и подготовка коммерческой недвижимости к продаже путем управления инвестиционной привлекательностью объекта представляется одним из таких видов деятельности. В этой связи особую актуальность управления инвестиционной привлекательностью могут представлять здания предприятий, которые в условиях структурных изменений экономики вынуждены продавать неиспользуемую недвижимость, имеющую, как правило, низкие потребительские характеристики.

В опубликованных научных разработках по управлению и инвестициям в недвижимость не уделяется должного внимания описанному выше вопросу. Поэтому в современных условиях для эффективного управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости актуальным является разработка научных подходов и методических рекомендаций для создания механизма такого управления. Значимость и недостаточная разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования.

Целью работы является формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости (ИПКН) на основе систематизации и анализа влияющих на нее факторов с разработкой основ его практического использования.

Для достижения цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи:

- изучить существующие классификации недвижимости и выявить особенности коммерческой недвижимости;

- исследовать существующее понятие инвестиционной привлекательности и его применение для коммерческой недвижимости;

- проанализировать информационное обеспечение процесса представления коммерческой недвижимости на рынке;

- сформировать механизм управления, направленный на повышение ИПКН;

л-

- исследовать традиционные способы оценки инвестиционной привлекательности для разных уровней объектов;

- систематизировать систему факторов, определяющих ИГГКН;

- формализовать количественную оценку ИПКН;

- разработать основы практического использования показателя ИПКН для участников рынка недвижимости.

Объект исследования: организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления коммерческой недвижимостью.

Предметом исследования является механизм управления ИПКН.

Теоретической основой исследования послужили:' теоретические положения, разработанные отечественными и зарубежными авторами по следующим направлениям:

- инвестиционной привлекательности для разных уровней объектов: Тихомировой И., Марченко Г., Мачульского О., Орловой Е.Р., Ройзмана И., Шахназарова А., Гришина И., • Бланка И.А., Даниловой Т.Н., Гуськовой Н.Д., Домни-ной Ю.Ю., Новикова Ю.И., Морозова В.Ю., Гузнера С.С., Харитоновой В.Н., Сутырина С.Ф., Хванова Н.В., Гуськовой Т.Н. и др.;

- инвестирования недвижимости: Эккерта Дж., Эллвуда Л., Гитмана JL, Вюртзебаха Ч., Хадсон-Вильсона С., Тарасеви-чаЕ.И., Белых Л.П., Ресина В.И., Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Горемыкина В.А., Довгялло М.В., Смирнова В.А., Щербаковой H.A. и др.;

- управления объектами недвижимости: Говера Р., Соловьева М.М., Максимова С.Н., Пашкуса Ю.В., Калянкевича М.В., Коттса Д., Москвина В.Н. и др.;

- экономики недвижимости: Фридмана Дж., Ордуэйна Н., Харрисона Г., Григорьева В.В., Рутгайзера В.М., Асау-ла А.Н., Негаева Р.Т., Стерника Г.М., Черняка A.B., Тэпма-на Л.Н., Артеменкова И.Л. и др.

Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, кластерный анализ, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, гра-

3

фический метод, компьютерные технологии обработки информации.

Информационную базу исследования составили: специальная нормативная, справочная, учебная и научная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; материалы рейтинговых агентств; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.

Научная новизна. В ходе исследования были получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

- уточнены понятия коммерческой недвижимости и инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (ИПКН);

- выявлены характеристики информационного сопровождения объектов коммерческой недвижимости на рынке;

- сформулированы основные элементы механизма управления ИПКН для собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта);

- систематизированы факторы, определяющие ИПКН;

- Предложен комплексный показатель количественной оценки ИПКН;

- разработаны рекомендации для участников рынка недвижимости по применению показателя ИПКН;

- показано практическое применение механизма управления ИПКН, на примере здания склада.

Практическая значимость работы заключается в том, что использование предложенного механизма позволит собственнику объектов недвижимости (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) повысить ИПКН и, тем самым, выгоднее отчуждать объекты недвижимости на рынке или привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка ИПКН позволит инвестору ранжировать объекты недвижимости, анализируемые с целью вложения капитала, и выбирать среди них наиболее выгодные, а также может служить дополнительным информационным показателем для ряда участников рынка недвижимости (риэлтеров, оценщиков и др.).

Апробация. и внедрение результатов исследования. Основные результаты были представлены на конференциях: 58-ой

научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2001 г.); 59-ой научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2002 г.); Научно-практической региональной очно-заочной конференции «Инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса» (г. Новосибирск, февраль 2003 г.); Всероссийской конференции «Научно-технические проблемы в строительстве» (60-я научно-техническая конференция НГАСУ) (г. Новосибирск, апрель 2003 года); Третьей Всероссийской конференции научно-преподавательского состава технических вузов «Рынок: проблемы переходной экономики» (г. Новосибирск, май 2003 г.); Международной очно-заочной научно-практической конференции «Проблемы ценообразования в строительном комплексе» (г. Новосибирск, октябрь 2003 г.).

Разработанные рекомендации используются в практической деятельности ряда организаций: ГУП Фонд имущества Новосибирской области, оценочной фирмы ООО «НЕДВИЖИМОСТЬ -РИЦ», риэлтерской компании ООО «СОНЦЕ НА КРАПОТ-КИНА».

Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета в учебных курсах: «Экономика недвижимости», «Обоснование инвестиций в недвижимость», «Основы НИР в экономике строительства».

Теоретические предпосылки использовались при выполнении раздела исследовательского проекта № 01-02-00419а, поддержанного грантом РГНФ под руководством научного руководителя диссертационного исследования (в ИЭиОПП СО РАН).

Публикации: по теме исследования опубликовано 9 печатных работ, общим объемом 4,5 п.л.

Структура диссертации: текст работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 122 наименований, 3 приложений. Основное содержание изложено на 117 страницах, включает 9 рисунков и 8 таблиц.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с паспортом ВАК научной специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строитель-

ство)», областью исследования 15.71 - «Управление объектами недвижимости» (шифр согласно Паспорту номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки), утвержденному протоколом первого заместителя промышленности, науки и технологий РФ от 16.02.01 № МК-1-пр.).

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность, определены цель и задачи, сформулирована научная новизна и определена практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Анализ предпосылок управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости» обосновано понятие инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, показана необходимость создания механизма управления ею, проанализировано информационное сопровождение объектов коммерческой недвижимости на рынке.

Согласно действующему законодательству к недвижимости относятся большая группа различных по своему экономическому содержанию объектов. Для совершения различных операций и процедур, связанных с недвижимостью, необходимо четко выделять группу анализируемых объектов. При этом недвижимость, как правило, объединяется в группы с учетом различных классификационных характеристик. С точки зрения возможности приносить доход выделяют группу коммерческой недвижимости, но в экономической литературе нет четкого определения, какого типа доходы (прямые или косвенные) приносит коммерческая недвижимость. Это приводит к тому, что в группу коммерческой недвижимости можно отнести разнородные объекты - магазины, административные здания, производственные здания как предназначенные непосредственно для производственной деятельности, так и для обслуживания производства, а также жилье и земельные участки.

Коммерческая недвижимость, как приносящая доход, является важным объектом инвестирования. Для анализа недвижимости с точки зрения инвестиций необходимо конкретизировать группу коммерческой недвижимости, и если объектом инвести-

рования выступает непосредственно недвижимость, то разумно предположить, что инвестора будет интересовать доход от самого объекта, а не от бизнеса, в котором будет использоваться эта недвижимость. Т.е. объект должен .приносить прямой доход (сдача в аренду, перепродажа). Также можно предположить, что инвестора будет интересовать в первую очередь доходность, а не функциональное назначение объекта, которое в современных экономических условиях изменчиво. На рынке недвижимости, наряду с торговой и офисной, в аренду сдаются производственная (неспециализированная) недвижимость и объекты культурно-бытового и общественного назначения, которые в отдельных публикациях не относятся к коммерческой недвижимости.

Автором предлагается уточнить понятие коммерческой недвижимости. Под коммерческой недвижимостью следует понимать здания с относящимися к ним земельными участками, для которых существует возможность, ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющая приносить доход в виде арендных поступлений или (и) последующей перепродажи.

В рамках настоящего исследования не рассматривались жилье и земельные участки, их необходимо относить к более широкой группе - доходная недвижимость, поскольку такие объекты имеют свои особенности получения доходов.

Круг инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость довольно значителен, и вопросы методики проведения анализа недвижимости как объекта инвестирования приобретают безусловную важность. Начальным этапом при выборе объекта недвижимости для инвестирования является изучение рекламных объявлений с предложениями о продаже коммерческой недвижимости, на основании которых анализируются цены, количественные и качественные характеристики недвижимости. Практика показывает, что по перечисленным характеристикам сложно сравнивать объекты.

Рекламные объявления с предложениями о продаже коммерческой недвижимости как основа информационной базы такого анализа явно не совершенны. Проведенный анализ таких объяв-

лений на предмет их информационного содержания показал, что сведения, содержащиеся в объявлениях, носят разнородный сложно сопоставимый характер и их недостаточно. По результатам анализа, что число описательных характеристик, которые могут встречаться в объявлениях, составляет 17. К самым часто встречаемым относятся указание местоположения объекта, информация о площади и цене, функциональное назначение объекта. Остальные характеристики упоминаются в сорока и менее процентов случаев из всех проанализированных. Чаше всего в объявлениях встречается от 4 до 6 описательных характеристик.

Информационное содержание может быть оценено как очень низкое, что приводит к необходимости тратить дополнительное время и средства для сбора уточнения требуемой информации. Кроме того, запрашиваемая цена продавца, по величине которой обычно происходит сравнение объектов, не всегда в полной мере отражает качественные и количественные характеристики, определяющие доходность недвижимости. Поэтому представляется целесообразным для инвестора анализировать какой-то универсальный обобщающий показатель, которым может служить показатель инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

Категория инвестиционной привлекательности является активно изучаемой в экономике. Данное понятие используется для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей т.д.). Инвестиционная привлекательность становится для инвестора важной экономической категорией при выборе объекта инвестирования. В частности, это касается коммерческой недвижимости, которая выступает одним из объектов инвестирования, роль которого возрастает в связи с развитием института частной собственности.

Определение понятия инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости (ИПКН) не конкретизировано в экономической литературе. В связи с этим, автором предлагается уточнить понятие ИПКН.

Под инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости будем понимать интегральную характеристику условий функционирования объекта недвижимости определяющих величину доходности инвестиций.

Причем большую практическую значимость будет иметь количественная оценка показателя ИПКН, которая позволит ранжировать недвижимость, представленную на рынке.

В специальной экономической литературе существуют методические подходы по количественной оценки инвестиционной привлекательности различных объектов (стран, регионов, отраслей и т.д.). Представляется необходимым адаптировать такие методики для количественной оценки ИПКН.

Если для инвестора важно оценить именно инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости, то у собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) также возникает необходимость определения данного показателя в случае предложения недвижимости с целью её реализации на рынке или при дополнительном привлечении инвестиций. Для собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) кроме непосредственной оценки возникает необходимость управления инвестиционной привлекательностью в целях создания лучших условий привлечения инвестора или повышения доходности недвижимости. Управление должно осуществляться по определенному механизму, который позволяет проводить определенные действия для обеспечения большей привлекательности недвижимости при представлении ее на рынке.

В специальной экономической литературе большее внимание уделяется рассмотрению процесса управления для получения текущих доходов о г коммерческой недвижимости и практически не рассматривается управление, направленное на создание условий привлечения инвестиций. Но коммерческая недвижимость, в последнее время, часто попадает в поле зрения инвестора и явно необходим комплексный подход управления ею.

На основе систематизации различных трактовок термина «механизм» определено, механизм, в общем виде, - это система действий, определяющая порядок этих действий. Термин «механизм» в экономике часто употребляется с термином «управление». Понятие «механизм управления» также широко используется, для характеристики управляющих действий применительно к процессам управления.

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что для собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) коммерческой недвижимости актуально использовать определенный механизм для управления инвестиционной привлекательностью недвижимости. Такой механизм должен позволить проводить определенные действия для обеспечения большей привлекательности недвижимости при представлении ее на рынке.

Во второй главе «Методическое обеспечение формирования механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости» предложена структура механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, определено наполнение ее элементов, предложено методическое обеспечение соответствующих элементов структуры.

На основе анализа специальной экономической литературы, систематизированы содержательные части различных механизмов управления, применительно к тем или иным экономическим категориям. Что позволило автору определить структуру механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, которая предлагается в следующем виде:

- субъект управления - собственник, юридическое или физическое лицо, владеющее объектом коммерческой недвижимости и желающее продать свою недвижимость на рынке или привлечь дополнительные инвестиции для развития недвижимости. Или управляющая компания, привлеченная собственником для продажи объекта;

- объект управления - факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможности приносить доход (факторы привлекательности);

- цель управления - повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, представляемой на рынке;

- исходное состояние - объект недвижимости, имеющий определенную инвестиционную привлекательность;

- процесс управления - комплекс мероприятий, способствующих улучшению характеристик недвижимости, определяющих ее инвестиционную привлекательность;

- конечный результат - объект недвижимости, имеющий более высокую привлекательность, по сравнению с определенной для исходного состояния.

Для возможности практического применения предложенного механизма, необходимо подробнее остановиться на следующих блоках: объект управления, исходное явление, процесс управления, конечный результат. Для оценки исходного состояния и конечного результата необходимо оценить количественное значение ИГТКН с использованием определенной методики. Факторы привлекательности, как объект управления, обозначаются в рамках методики количественной оценки ИПКН. Процесс управления должен быть представлен в виде последовательности определенных этапов.

Методика количественной оценки ИПКН предлагается автором с учетом адаптации описанных в специальной экономической литературе подходов к оценке инвестиционной привлекательности различных объектов (стран, регионов, отраслей и т.д.). В отдельных источниках также описывается определение инвестиционной привлекательности на примере жилой недвижимости, которое позволяет определить наиболее или наименее привлекательное жилье без количественной оценки показателя инвестиционной привлекательности. Или предлагается оценивать инвестиционную привлекательность недвижимости по показателям оценки эффективности инвестиционных проектов. Представляется целесообразным для оценки ИПКН использовать подходы, применяемые для уровня страны, региона и т.д., что позволит определить количественные изменения показателя ИПКН до проведения целенаправленных мероприятий (элемент исходное состояние) и после них (элемент конечный результат).

Определено, что методика количественной оценки ИПКН предполагает выявление факторов, определяющих инвестиционную привлекательность, присвоение каждому состоянию фактора балльного значения и расчет синтетического показателя с учетом значимости каждого фактора, определенной экспертным путем.

Применение балльных значений обусловлено качественной природой факторов привлекательности.

Автором в основу систематизации факторов ИПКН были положены, в том числе параметры описания недвижимости, направления анализа рынка недвижимости, факторы, определяющие стоимость и др. Природа самих факторов и цели дальнейшего анализа исследования предопределили рассмотрение факторов привлекательности по определенным уровням.

1-й уровень - привлекательность прилегающей территории и самого объекта, включает факторы:

- физические характеристики - качество (состояние), проектное решение, возраст объекта; 1

- земельный участок, относимый к объекту - площадь и форма участка прилегающей территории, состояние и обустроенность участка, плотность застройки, наличие возможности расширения объекта;

- подъезд к зданию - наличие и состояние подъездных путей (парковки, железнодорожный подъезд);

- юридическое сопровождение - документы, удостоверяющие права на объект, зарегистрированные сервитута, ограничения по использованию объекта.

2-й уровень - привлекательность соседнего окружения недвижимости, включает факторы:

- характеристики местоположения - расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам, возможность комплексного использования;

- степень развитости района и соседние объекты - социально-общественная значимость района, имеющиеся здания в районе и непосредственном окружении объекта, производственная и социальная инфраструктура;

- транспортную инфраструктуру - связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом;

- инженерную инфраструктуру - обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекомуникациями, условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы, расходы по оплате инженерных услуг;

- инженерно-геологические условия - несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод.

3-й уровень - привлекательность внешнего окружения недвижимости, включает факторы:

- ситуацию на рынке недвижимости - соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости,

к маркетинговый период объектов, уровень развития фирм по

оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги;

- условия пользования земельным участком - права и плата за землю;

- административное регулирование - градостроительная система, налоги на недвижимость, деятельность различных контролирующих органов;

- общеэкономическую ситуацию - инвестиционная привлекательность региона, тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций;

- социально-политическую ситуацию - тенденции изменения численности населения, уровень жизни населения (занятость, доходы), уровень преступности, политическая стабильность;

- природные факторы - экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям.

* Бальные значения по каждому фактору принимались исходя

из возможных качественных состояний факторов. Рекомендовано , четыре состояния для оценки каждого фактора от 0 до 3 баллов с

шагом 1 балл. Степень соответствия определенному количеству баллов для ряда факторов определяется на основе эталонного состояния, принятого в деловой практике на рынке недвижимости. Например, отличными физическими характеристиками будет характеризоваться здание, имеющее отличное техническое состояние (минимальное значение физического износа), построенное по современному проекту в относительно недавний промежуток

времени. Соответственно, здание, имеющее худшие характери- |

стики будет оцениваться меньшим числом баллов.

Для оценки значимости каждого фактора (весовой коэффициент) проводился экспертный опрос участников рынка недви- I жимости. Всего было опрошено 15 экспертов, при обработке ре- [ зультатов опроса оценивался коэффициент конкордации, значение которого показало, что мнения экспертов согласованы. Баль- | ные значения факторов привлекательности и их весовые коэффи- , циенты представлены в таблице 1. *

Таблица 1

Количественные параметры оценки факторов ИПКН

Факторы Обо-знач. Балльное значение Весовой коэф.

1 2 3 4

1 -й привлекательность объекта и прилегающей территории

Физические характеристики Х(1) Отличные - 3, Хорошие - 2, Удовлетворительные - 1, Неудовлетворительные - 0 0,105

Земельный участок, относимый к объекту Х(2) Отличный - 3, Хороший - 2, Удовлетворительный - 1, Неудовлетворительный - 0 0,059

Подъезд к зданию Х(3) Отличный - 3, Хороший - 2, Удовлетворительный - 1, Неудовлетворительный - 0 0,067

Юридическое сопровождение Х(4) Право собственности на здание и земельный участок - 3, Право собственности на здание, земельный участок в аренде - 2, Ограничения по использованию и сервитута — 1, Права не зарегистрированы в Учреждении юстиции-0 0,104

2-й привлекательность соседнего окружения недвижимости

Характеристики местоположения Х(5) Особо выгодное с перспективой комплексного использования - 3, Удобное - 2, В целом приемлемое для текущей эксплуатации объекта -1,11еудачное - 0 0,126

Степень развитости района и соседние объекты Х(6) Высокоразвитый, перспективный - 3, Развивающийся - 2, Характерно неоднородное (очаговое) развитие - 1, Упадок района - 0 0,080

Транспортная инфраструктура Х(7) Высокоразвитая - 3, Среднее развитие - 2, Слабое развития - 1, Практически не развита-0 0,095

Факторы Обо-знач. Балльное значение Весовой коэф.

1 2 3 4

Инженерная инфраструктура Х(8) Высокоразвитая - 3, Среднее развитие - 2, Слабое развитие - 1, Практически не развита-0 0,094

Инженерно- геологические условия Х(9) Благоприятные с возможностью расширения объекта - 3, Благоприятные при текущем использовании объекта - 2, Возможно некоторое проявления влияния - 1, Вызывают угрозу - 0 0,052

3-й привлекательность внешнего окружения недвижимости

Ситуация на рынке недвижимости Х(Ю) Организованный' рынок - 3, Становление рынка - 2, Упорядочение отдельных сегментов, появление профессиональных посредников - 1, Единичные сделки, отсутствие профессиональных посредников, высокий риск - 0 0,051

Условия пользования землей Х(11) Благоприятные, право собственности, низкая оплага - 3, Лояльные - 2, Удовлетворительные, длительные сроки согласований, ограничения, приемлемая оплата - 1, Жесткие, срок аренды подходит к концу, высокая плата - 0 0,037

Административное регулирование Х(12) Не значительное, с учетом рыночных механизмов - 3, Лояльное - 2, Более жесткий контроль тех или иных позиций - 1, Жесткий контроль - 0 0,034

Общеэкономическая ситуация Х(13) Благоприятная - 3, В целом отмечаются положительные тенденции - 2, Имеются отдельные положительные тенденции - 1, Неблагоприятная - 0 0,049

Социально- политическая ситуация Х(14) Стабильная - 3, В целом отмечаются положительные тенденции - 2, Имеются отдельные положительные тенденции - 1, Нестабильная - 0 0,025

Природные факторы Х(15) Благоприятная - 3, Возможны негативные влияния - 2, В целом обстановка неблагоприятная - I, Опасная обстановка - 0 0,023

Итого 1,000

Оценку обобщающего показателя ИПКН можно проводит с использованием метода агрегирования, который широко исполь-

зуется при многокритериальном оценивании сложных объектов, в частности рекомендуемый в научной литературе для оценки инвестиционной привлекательности стран. Алгоритм оценки обоб- | щающей количественной оценки ИПКН имеет следующий вид:

1) формируется вектор исходных факторов, каждый из которых необходим, а все они вместе достаточны для полного, всестороннего оценивания инвестиционной привлекательности ком- -г мерческой недвижимости по формуле 1:

Х = (Х(1),...,Х(15)), (1) е

где X - вектор исходных факторов;

X (0 - факторы, характеризующие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости (табл. 1, гр. , «1», «2»);

1 - индекс фактора инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости 0" = 1, ...,15); I \ - ], ~ факторы привлекательности прилегающей тер- I ритории и самого объекта недвижимости (1-й уровень) 1 1 = 5, ...,9 - факторы привлекательности соседнего окружения недвижимости (2-й уровень); 1 = 10, ...,15 - факторы привлекательности внешнего окружения недвижимости (3-й уровень);

2) строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы привлекательности с использованием балльных оценок по формуле 2

Ч = (Ч(1),...,Я(15)), (2)

где с| ( 1) — функция соответствующей исходной характеристики, I

характеризующая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в виде балльной оценки я ( \ ) = Я (X (¡)), согласно заданным условиям принимает значения - 0, 1, 2, 3 (табл. 1 гр. «2»); ц ( 1 ) = 0 соответствует минимальной степени проявления фактора; ц ( 1 ) = 3 соответствует максимальной степени проявления фактора.

3) строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей q сводную количественную оценку, характеризующую общую оценку инвестиционной привлекательности объекта с учетом весовых коэффициентов значимости факторов по формуле 3

СК^) = Ч(1)-*г(]) + ,..., +Ч(15)-™(15), (3)

где С> - сводная количественная оценка показателя ИПКН;

V/ (1) - весовой коэффициент, определяющий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный экспертным путем (табл. 1 гр. «4»),

При этом по весовому коэффициенту приняты следующие

15

ограничения: ш(1)>0, и ^ w ( О = 1 .

¡ = 1

В третьей главе «Апробация механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости» разработаны этапы практического применения механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, определены участники рынка недвижимости, для которых возможно использование элементов вышеназванного механизма, приведено практическое применение предложенного механизма управления на примере конкретного объекта коммерческой недвижимости.

Практическое использование структурного элемента механизма управления ИПКН «процесс управления» должно включать комплекс мероприятий направленных на повышение ИПКН. При этом синтезирующая функция, определенная формулой 3, имеет вид, представленной формулой 4:

<3 ( Ч; шах, (4)

Направления ориентировочных мероприятий для увеличения ИПКН представлены в таблице 2. Систематизация мероприятий проводилась с учетом анализа требований предъявляемых к объектам на рынке коммерческой невидимости

Таблица 2

Рекомендуемые мероприятия для повышения ИЛКН_

Факторы | Мероприятия

1-й привлекательность объекта и прилегающей территории

Физические характеристики своевременное проведение текущего и капитального ремонта

доведение объекта до соответствия современных требований по конструктивным характеристикам

осуществление реконструкций, направленных на возможные изменения функционального назначения всего здания или его частей при изменении рыночной конъюнктуры

установка дополнительных конструкций для удобства использования обьекта

Земельный участок, относимый к объекту обустройство прилегающей территории

при расширении объеша сбалансирование характеристик участка

Подъезд к зданию устройство необходимого подъезда, отвечающего функциональному назначению здания

Юридическое сопровождение оформление правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательством

получение различной разрешительной документации

2-й привлекательность соседнего окружения недвижимости

характеристики местоположения оптимальное сочетание условий внешнего окружения и функционального использования здания

Степень развитости'района и соседние объекты выявление тенденций развития соседних объектов и соответствующее приспособление здания к внешним изменениям

Транспортная инфраструктура улучшение транспортной инфраструктуры

' Инженерная инфраструктура создание необходимой для данного типа здания инженерной инфраструктуры с учетом современных технолог ий и требований рынка

организация работы с предприятиями, обслуживающими инженерные сети

Инженерно-геологические условия изучение изменений условий и предупреждение их негативного влияния

3-й привлекательность внешнего окружения недвижимости

Для всех факторов уровень не управляемый, с точки зрения возможностей отдельно взятого собственника

Процесс управление как комплекс мероприятий, направленных на увеличение ИПКН должен представлять собой определенные этапы. На рисунке 1 автором предложены этапы управления ИПКН.

Эффективность управления (Э упр) предлагается рассчитывать по формуле 5:

ЭупР = до/(2б* 100- 100, (5)

где С? о - показатель ИПКН, определенный после проведения мероприятий (одного или нескольких) по увеличению ИПКН; <3 е- показатель ИПКН, определенный до проведения мероприятий по увеличению ИПКН.

Область применения и назначение практического применения предложенного механизма управления ИПКН систематизи-

рованы в таблице 3

Таблица 3

_ Субъекты управления ИПКН_

Субъекты Область применения механизма управления Назначение

1) Собственники объектов коммерческой недвижимости- физические и юридические лица, муниципальные и государственные органы. 2)Специализирован-ные фирмы по управлению недвижимостью в текущей деятельности при постановке задач управления; при поиске дополнительных источников развития (ремонта, реконструкции и т.д.) объекта; при подготовке и сдаче в аренду излишних или не используемых объектов; при подготовке объекта для продажи на рынке увеличение доходности объекта при сдаче в аренду; экономия на издержках эксплуатации объекта; увеличение стоимости недвижимости; увеличение ликвидности недвижимости

3) Девелоперские компании при выборе более привлекательного объекта для его дальнейшего развития; при принятии решения об отчуждении объекта; при подготовке проектов развития недвижимости; при поиске инвестора увеличение доходности объекта при сдаче в аренду; экономия на издержках эксплуатации объекта; увеличение стоимости недвижимости; увеличение ликвидности недвижимости

Рисунок 1. Этапы процесса принятия управленческих решений, направленного на увеличение ИПКН

Предложенный автором подход количественной оценки ИГЖН может найти свое практическое применение для более широкого ряда участников рынка недвижимости. Субъекты рынка недвижимости область применения и назначение оценки ИКПН представлено в таблице 4.

Таблица 4

Практическое использование оценки ИПКН_

Субъекты проведения оценки Область применения оценки ИПКН Назначение

1) Инвесторы: индивидуальные и институциональные при выборе более привлекательного объекта инвестирования; при принятии решения продаже объекта получение максимального потока доходов от сдачи в аренду и последующей перепродажи

2) Покупатели или арендаторы (юридические лица), приобретающие или берущие недвижимость для организации бизнеса при выборе более привлекательного объекта среди альтернативных более полный учет условий функционирования недвижимости; снижение эксплуатационных издержек и затрат на ремонты объекта, обустройство прилегающей территории

3) Строительные И проектные фирмы для совершенствования проектов реконструкций недвижимости создание конкурентных преимуществ фирмы на строительном рынке

4) Агентства недвижимости для оказания консультационных услуг своим клиентам; для оказания большего внимания продвижению на рынке более привлекательных объектов создание конкурентных преимуществ фирмы на рынке услуг; дополнительные прибыли от более быстрой продажи привлекательных объектов

5) Оценочные фирмы для информационной поддержки при определении стоимости недвижимости снижение доверительного интервала точности оценки; создание конкурентных преимуществ фирмы на рынке посреднических услуг

6) Кредитные организации для информационной поддержки при заключении договоров кредитования под залог недвижимости снижение рисков, связанных с ликвидностью заложенной недвижимости, при невозврате кредита

7) Страховые компании для информационной поддержки при заключении договоров страхования недвижимости снижение рисков, связанных с учетом условий наступления страхового случая

В третьей главе диссертационной работы также приведены практические результаты реализации предложенного механизма.

Для примера рассматривалось здание склада, в отношении которого собственником было принято решений о продаже. Показатель ИПКН оценен в 1,68 балла.

Определены следующие мероприятия по увеличению инвестиционной привлекательности здания склада:

- оформление правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательством.;

- обустройство прилегающей территории; $

- обустройство необходимого подъезда;

- сооружение дополнительных конструкций для удобства пользования объекта.

Перечисленные мероприятия оценены как экономически целесообразные. Затраты, оценка ИПКН и эффективность управле- ! ния с учетом проведения каждого отдельно взятого мероприятия приведены в таблице 5 |

Таблица 5 I

Сравнительные показатели мероприятий, направленных на |

увеличение инвестиционной привлекательности здания склада

Наименование Ед. изм. Оформление документов Обустройство территории Обустройство автоподъезда Сооружение дополнительных конструкций

Затраты на проведение мероприятий тыс. р. 50 52 556 15

Оценка инвестиционной привлекательности балл 1,886 1,795 1,745 1,783

Эффективность управления % 12,43 6,99 4,02 6,28

Результаты показывают, что самым эффективным мероприятием является оформление документов, а менее эффективным при самых больших затратах - обустройство автоподъезда. Таким образом, можно определить порядок проведения мероприятий с учетом возможностей финансирования.

С учетом проведения всех мероприятий инвестиционная привлекательность здания склада увеличится с 1,68 до 2,18 баллов.

В заключении даны основные выводы и предложения по теме исследования.

Использование механизма управления ИПКН или его элементов позволит выгоднее представлять коммерческую недвижимость на рынке и проводить сравнительный анализ ИПКН для разных объектов.

СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Гарина С.А. Место и роль институциональных структур в инвестиционном процессе / С.А. Гарина // Труды НГАСУ: Сборник - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - Т. 3, выпуск 4 (11). - С.35 - 40. (0,3 п.л.)

2. Гарина С.А. Зависимость устойчивости предприятия от стоимости недвижимого имущества / С.А. Гарина // Факторы и механизмы устойчивости предприятий: сборник научных трудов / Под ред. д.э.н, проф. A.B. Евсеенко . - Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 2001. - Вып. 1. - С. 179 - 186. (0,5 пл.)

3. Гарина С.А. Роль девелоперских фирм на рынке коммерческой недвижимости / С.А. Гарина // Труды НГАСУ: Сборник. -Новосибирск: НГАСУ, 2002. - Т.5, выпуск 5 (20) - С. 55 - 59. (0,3 п.л.)

4. Гарина С.А. Муниципальная среда коммерческой недвижимости / С.А. Гарина // Факторы и механизмы устойчивости предприятий // Сб. науч. тр./ РАН. Сиб. отд-ние. ИЭиОПП, СИБАГС; Под ред. д.э.н, проф. A.B. Евсеенко. - Новосибирск: СибАГС, 2002. - Вып. 2. - С. 144 - 152. (0,6 пл.)

5. Гарина С.А. Инвестиционная привлекательность объектов и методические подходы ее оценки / С.А. Гарина // Инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса. Труды региональной очно-заочной Научно-практической конференции 12 февраля 2003 г. - Новосибирск, 2003. - С. 43 - 48. (0,3 пл.)

6. Гарина С.А. Факторы инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости / С.А. Гарина // Рынок: проблемы переходной экономики. Материалы Третьей Всероссийской конференции научно-преподавательского состава технических вузов. Май 2003 / Под ред. д.э.н., проф. Р. М. Гусейнова. - Новосибирск: ПГАСУ, 2003. - С. 19 - 22. (0,2 п.л.)

7. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: Учебное пособие / И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, E.H. Лебедева, О.В. Минина; Новосиб. гос. архитек-тур.-строит. ун-т. - Новосибирск: НГАСУ, 2003. - 96 с. (1,5 п.л.)

8. Гарина С.А. Управление инвестиционной привлекательностью как фактор устойчивого развития коммерческой недвижимости / С.А. Гарина // Факторы и механизмы устойчивости предприятий // Сб. науч. тр./ РАН. Сиб. отд-ние. ИЭиОПП, СИБАГС; Под ред. д.э.н, проф. A.B. Евсеенко. - Новосибирск: СибАГС, 2003. -Вып.З. (0,5 п.л.)

9. Гарина С.А. Трехуровневый подход к классификации недвижимости /С.А. Гарина // Труды НГАСУ. - Новосибирск: НГАСУ, 2003. - Т.6, выпуск 3 (24) - С. 134 - 139. (0,3 п.л.)

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет

630008, Новосибирск,ул. Ленинградская, ИЗ

Отпечатано мастерской оперативной полиграфии НГАСУ заказ ¿¿О тира» 100. 2003.

» 18 9 б 2

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гарина, Светлана Александровна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПРЕДПОСЫЛОК УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1Л. Обоснование понятия инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

1.2. Необходимость создания механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости.

1.3. Анализ информационного сопровождения объектов коммерческой недвижимости на рынке.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Структура механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости.

2.2. Анализ существующих методик расчета показателя инвестиционной привлекательности для различных уровней.

2.3. Систематизация факторов инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости и их количественная оценка.

ГЛАВА 3. АПРОБАЦИЯ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Схема работы элементов механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости.

3.2. Использование элементов механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости для участников рынка недвижимости.

3.3. Управление инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости для представления на рынке (на примере здания склада).

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости"

Актуальность работы. С переходом недвижимости в частную собственность особую актуальность приобретают вопросы, связанные с ее управлением. Управление предопределяет такие важнейшие показатели недвижимости как доходность и стоимость. Особенно это касается коммерческой недвижимости. Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования. На рынке коммерческой недвижимости появляется все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость. В связи с этим становится актуальным вопрос информационного представления недвижимости на рынке. Со стороны продавца, желающего выгодно продать, и со стороны покупателя (инвестора), желающего получить необходимую информацию об объекте недвижимости, позволяющую выгодно вложить капитал. Для инвестора, вкладывающего свой капитал в недвижимость с целью получения прямого дохода (сдача в аренду, перепродажа), важным этапом является выбор конкретного объекта среди представленных на рынке.

В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, т.е. оценка характеристик условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Такой анализ даст наибольшую ценность инвестору, если будет определено количественное значение инвестиционной привлекательности, позволяющее ранжировать недвижимость, представленную на рынке.

С другой стороны для собственника коммерческой недвижимости, желающего выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности принял более высокое значение. Для этого собственнику необходимо определенным образом подготовить недвижимость к продаже, т.е. управлять инвестиционной привлекательностью объекта.

Управлять инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости актуально для самого собственника или для привлекаемой в целях отчуждения объекта профессиональной управляющей компании (девелоперские фирмы, агентства недвижимости, трастовые копании и др.). В современных условиях на рынке недвижимости со стороны профессиональных участников появляются новые виды услуг, и подготовка коммерческой недвижимости к продаже путем управления инвестиционной привлекательностью объекта представляется одним из таких видов деятельности. В этой связи особую актуальность управления инвестиционной привлекательностью могут представлять здания предприятий, которые в условиях структурных изменений экономики вынуждены продавать неиспользуемую недвижимость, имеющую, как правило, низкие потребительские характеристики.

В имеющихся научных разработках по управлению и инвестициям в недвижимость не уделяется должного внимания описанному выше вопросу. Поэтому в современных условиях для эффективного управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости актуальным является разработка научных подходов и методических рекомендаций для создания механизма такого управления. Значимость и недостаточная разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования.

Целью работы является формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости на основе систематизации и анализа влияющих на нее факторов с разработкой основ его практического использования.

Для достижения цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи:

-изучить существующие классификации недвижимости и выявить особенности коммерческой недвижимости; -исследовать существующее понятие инвестиционной привлекательности и его применение для коммерческой недвижимости; -проанализировать информационное обеспечение процесса представления коммерческой недвижимости на рынке;

-сформировать механизм управления, направленный на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; -исследовать традиционные способы оценки инвестиционной привлекательности для разных уровней объектов; -систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости; -формализовать количественную оценку инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; -разработать основы практического использования показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости для участников рынка недвижимости.

Объект исследования: организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления коммерческой недвижимостью.

Предметом исследования является механизм управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили теоретические положения, разработанные отечественными и зарубежными авторами по следующим направлениям:

-инвестиционной привлекательности для разных уровней объектов: Тихомировой И., Марченко Г., Мачульского О., Орловой Е.Р., Ройзмана И., Шахназарова А., Гришина И., Бланка И.А., Даниловой Т.Н., Гусько-вой Н.Д., Домниной Ю.Ю., Новикова Ю.И., Морозова В.Ю., Гузне-ра С.С., Харитоновой В.Н., Сутырина С.Ф., Хванова Н.В., Гуськовой Т.Н. и др.;

-инвестирования недвижимости: Эккерта Дж., Эллвуда JL, Гитмана Л., Вюртзебаха Ч., Хадсон-Вильсона С., Тарасевича Е.И., Белых Л.П., Ресина В.И., Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Горемыкина В.А., Довгял-ло М.В., Смирнова В.А., Щербаковой H.A. и др.;

-управления объектами недвижимости: Говера Р., Соловьева М.М., Максимова С.Н., Пашкуса Ю.В., Калянкевича М.В., Коттса Д., Москвина В.Н. и др.;

-экономики недвижимости: Фридмана Дж., Ордуэйна Н., Харрисона Г., Григорьева В.В., Рутгайзера В.М., Асаула А.Н., Негаева Р.Т., Стерни-ка Г.М., Черняка A.B., Тэпмана JI.H., Артеменкова И.Л. и др. Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, кластерный анализ, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработки информации.

Информационную базу исследования составили: специальная нормативная, справочная, учебная и научная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; материалы рейтинговых агентств; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.

Научная новизна. В ходе исследования были получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

-уточнены понятия коммерческой недвижимости и инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; -выявлены характеристики информационного сопровождения объектов коммерческой недвижимости на рынке; -сформулированы основные элементы механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости для собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта); -систематизированы факторы, определяющие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости; -предложен комплексный показатель количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

-разработаны рекомендации для участников рынка недвижимости по применению показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

-показано практическое использование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, на примере здания склада.

Практическая значимость работы заключается в том, чтс» использование предложенного механизма позволит собственнику объектов недвижимости (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) повысить инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости и, тем самым, выгоднее отчуждать объекты недвижимости на рынке или привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты недвижимости, анализируемые с целью вложения капитала, и выбирать среди них наиболее выгодные, а также может служить дополнительным информационным показателем для ряда участников рынка недвижимости (риэлтеров, оценщиков и др.).

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты были представлены на конференциях: 58-ой научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2001 г.); 59-ой научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2002 г.); Научно-практической региональной очно-заочной конференции «Инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса» (г. Новосибирск, февраль 2003 г.); Всероссийской конференции «Научно-технические проблемы в строительстве» (60-я научно-техническая конференция НГАСУ) (г. Новосибирск, апрель 2003 года); Третьей Всероссийской конференции научно-преподавательского состава технических вузов «Рынок: проблемы переходной экономики» (г. Новосибирск, май 2003 г.); Международной очно-заочной научно-практической конференции «Проблемы ценообразования в строительном комплексе» (г. Новосибирск, октябрь 2003 г.).

Разработанные рекомендации используются в практической деятельности ряда организаций: ГУП Фонд имущества Новосибирской области, оценочной фирмы ООО «НЕДВИЖИМОСТЬ - РИЦ», риэлтерской компании ООО «СОНЦЕ НА КРОПОТКИНА».

Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета е учебных курсах: «Экономика недвижимости», «Обоснование инвестиций в недвижимость», «Основы НИР в экономике строительства».

Теоретические предпосылки использовались при выполнении раздела исследовательского проекта № 01-02-00419а, поддержанного грантом РГНФ под руководством научного руководителя диссертационного исследования (в ИЭи-ОПП СО РАН).

Публикации: по теме исследования опубликовано 9 печатных работ, общим объемом 4,5 п.л.

Структура диссертации: текст работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 122 наименований, 3 приложений. Основное содержание изложено на 117страницах, включает 9 рисунков и 8 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гарина, Светлана Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение следует отметить, что в диссертационной работе приведен комплекс теоретических, методических и практических разработок, содержащих научную новизну, позволяющий говорить о достижении поставленной цели и решении намеченных задач.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. На основе систематизации существующих классификационных характеристик недвижимости установлено, что такие характеристики весьма динамичны, а объекты недвижимости имеют достаточно высокую степень разнородности. В целях проводимого исследования необходимо конкретизировать группу изучаемых объектов. В связи с этим автором предложено уточнить определение, и, соответственно, объединить в одну классификационную группу объекты коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость - это здания с относящимися к ним земельными участками, для которых существует возможность, ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющая приносить доход в виде арендных поступлений или (и) последующей перепродажи. Это позволяет выработать единообразные процедуры принятия определённых управленческих решений для однородной группы объектов.

2. Категория инвестиционной привлекательности является активно изучаемой в экономике. Данное понятие используется для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей т.д.). Автором делается вывод о необходимости применения категории инвестиционной привлекательности и для коммерческой недвижимости. В данном аспекте эта категория основана на изучении условий функционирования объекта недвижимости, определяющих доходность инвестиций. Инвестиционная привлекательность становится для инвестора важной экономической категорией при выборе объекта инвестирования. В частности, это касается коммерческой недвижимости, которая выступает одним из объектов инвестирования, роль которого возрастает в связи с развитием института частной собственности.

3. В современных экономических условиях недвижимость становится одним из важных объектов инвестирования. Круг инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость, значителен. В связи с этим вопросы методики проведения анализа недвижимости как объекта инвестирования приобретают безусловную важность. Начальным этапом при выборе объекта недвижимости для инвестирования является изучение рекламных объявлений с предложениями о продаже коммерческой недвижимости, на основании которых анализируются цены, количественные и качественные характеристики недвижимости. Практика показывает, что по перечисленным характеристикам сложно сравнивать объекты. Инвестору требуется затратить большое количество времени для проверки и уточнения информации об объекте. Поэтому представляется целесообразным для инвестора анализировать какой-то универсальный обобщающий показатель, которым может служить показатель инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

4. Результаты анализа рекламных объявлений с предложениями о продаже недвижимости, проведенного автором, позволяют сделать вывод о существовании сложностей при изучении недвижимости, представленной на рынке. Качественные характеристики, приводимые в рекламных объявлениях, носят разносторонний и мало сопоставимый характер. В связи с этим актуально многочисленные качественные характеристики свести в один количественный показатель, что также подтверждает вывод о необходимости применения дополнительного интегрального информационного показателя - показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

5. Если для инвестора важно оценить именно инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости, то у собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) также возникает необходимость определения данного показателя в случае предложения недвижимости с целью её реализации на рынке или при дополнительном привлечении инвестиций. Для собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) кроме непосредственной оценки возникает необходимость управления инвестиционной привлекательностью в целях создания лучших условий привлечения инвестора или повышения доходности недвижимости. Управление должно осуществляться по определенному механизму, который позволяет проводить определенные действия для обеспечения большей привлекательности недвижимости при представлении ее на рынке.

6. Механизм управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости имеет определенную структуру. Такая структура определена на основе систематизации специальной экономической литературы, и позволяет разрабатывать методические приемы практического использования отдельных элементов данного механизма.

7. Практическое применение механизма невозможно без методики количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Автором установлено, что оценку инвестиционной привлекательности различных объектов проводят с применением определенных методических подходов. В целом они основаны на изучении факторов или показателей, характеризующих исследуемый объект (страну, регион, отрасль промышленности, предприятие, инвестиционный проект и др.). Существующие методические подходы адаптированы для оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, что позволяет получить конкретный количественный показатель. Для составления методического инструментария оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости систематизированы качественные характеристики недвижимости и ее внешнего окружения, влияющие на доходность в виде трех уровней факторов. Автором предлагается алгоритм количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости на основе балльных оценок качественных характеристик и с учетом соответствующей значимости каждой характеристики, определенной экспертным путем. Предлагаемый способ количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости представляет собой методическое обеспечение практического использования механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости.

8. Алгоритм практического применения механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, содержащий практические рекомендации процесса управления, должен включать определенные мероприятия. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияющих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор проведения каждого мероприятия должен анализироваться с точки зрения его влияния на количественную оценку инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости с учетом эффективности управления. Это позволит определить очередность мероприятий, направленных на увеличение инвестиционной привлекательности, исходя из сложившихся условий и возможностей для их финансирования.

9. Анализ инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости актуален для деятельности ряда организаций (фирм), участников рынка недвижимости, а именно, - для девелоперских компаний, оценочных фирм, кредитных организаций и др.

10. Предлагаемый автором механизм позволяет управлять инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, что подтверждено практическими расчётами на примере здания склада.