Управление социально-экономическим развитием муниципальных образований на основе оптимизации арендных отношений тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление социально-экономическим развитием муниципальных образований на основе оптимизации арендных отношений"

Чумаков Виктор Карпович

Управление социально-экономическим развитием муниципальных образований на основе оптимизации арендных отношений

Специальность: 080005 — «Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика).»

Автореферат

на соискание ученой степени кандидата экономических наук.

Брянск 2004

Работа выполнена в Брянском государственном университете им. академика И. Г. Петровского

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Симоненко Виктор Дмитриевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Самородский Виктор Андреевич

кандидат экономических наук, профессор Сорока Владимир Федорович

Ведущая организация Орловский государственный технический

университет

Защита диссертации состоится «27» декабря 2004 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета КМ 212.020.03 при Брянском государственном университете им. академика И.Г.Петровского в конференц-зале по адресу: г. Брянск, ул. Бежицкая, 14

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Брянского государственного университета им. академика И.Г.Петровского

Автореферат разослан 26 ноября 2004 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В управлении социально-экономическим развитием муниципальных образований наиболее значимой стороной деятельности местных органов власти является управление муниципальной собственностью.

Эффективное распоряжение собственностью позволяет финансировать социально-экономические программы развития территорий. Решение таких острых вопросов, как формирование городского бюджета, улучшение структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан, зависит от грамотного распоряжения муниципальным имуществом.

Вместе с тем, современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного. Связано это с тем, что процесс формирования рыночной инфраструктуры опередил процессы реформирования муниципальных управленческих структур и используемых методов управления, что привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи. В настоящее время управление муниципальной собственностью столкнулось с рядом трудно решаемых задач: муниципальные предприятия не достигают желаемого уровня рентабельности и эффективности хозяйствования, большинство объектов приватизации уже перешло в частную собственность, соответственно доходы местных бюджетов неуклонно сокращаются. Поэтому в сложившейся ситуации получило широкое распространение одно из немногих результативных направлений наполнения местного бюджета — сдача муниципального имущества в аренду. Его приоритетность обусловлена стабильностью получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности на арендованных площадях, получением дохода не требующего первоначальных вложений, а также сохранностью контроля над сданной собственностью и возможностью самостоятельного использования имущества в будущем в иных условиях.

имуществом разработали и постоянно совершенствуют методический подход к управлению арендными отношениями, направленный на максимизацию дохода при одновременном активном воздействии на социально-экономические аспекты развития территории. Приоритетным направлением в разработке данного вопроса является теоретическое обоснование и математический расчет критериев, позволяющих оценивать размер устанавливаемой арендной платы.

Это позволит органам местного самоуправления принимать научно-обоснованные решения с использованием экономических методов в управлении городским хозяйством, находить оптимальные варианты использования муниципальной собственности.

Состояние изученности проблемы. Методологические и методические проблемы управления народным хозяйством рассмотрены в трудах многих отечественных ученых-экономистов: Л.А. Велихова, А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И.Кошкина, И.А. Остриной, А.В. Руднева, А.Н. Швецова, В.М. Шупыро и др.

Зарубежные ученые, такие, как Ф. Векслер, Д. Гулкея, Б. Гладстоун, П. Кармайкл, Р. Коула, М. Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др., в своих работах рассматривают проблемы управления развитием городов и территориальных систем, основы городского хозяйства. Однако отдельные вопросы управления муниципальной собственностью не исследованы в полном объеме, в частности: управление арендными отношениями, анализ эффективности городских проектов, экономика общественного сектора, управление рынком муниципальной недвижимости.

Они остаются дискуссионными как в теоретическом, так и в прикладном аспектах. Это обусловило выбор темы и направления диссертационного исследования.

Объектом исследования является управление социально-экономическим развитием муниципальных образований городов Курск, Брянск и Москва.

Предметом исследования является процесс управления собственностью, имуществом и арендными отношениями муниципальных образований.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке

теоретических положений и методических рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления социально-экономическим развитием муниципальных образований.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решались следующие задачи:

- исследовать особенности управления муниципальной собственностью и арендными отношениями в рамках проблем социально-экономического развития муниципальных образований;

-обобщить отечественный опыт управления арендными отношениями и выявить основные факторы, обусловливающие их специфику в условиях развития рыночных отношений;

- оценить поступления от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибкого и ненормированного источника дохода бюджета;

- построить логическую модель, отражающую взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы;

-исследовать существующие методики определения размера арендной платы, выявить их преимущества и недостатки, определить пути совершенствования;

-разработать критерии, позволяющие оценить величину установленного размера арендной платы за сдаваемый в наем муниципальный нежилой фонд;

-разработать методические дополнения и изменения к действующей методике определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.

Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования.

Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, управлению экономическими и социальными системами.

Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.

Информационно-эмпирическую основу работы составили данные органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.

В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта.

В процессе исследования использовались общенаучные методы комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.

Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, так как оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для отображения теоретических положений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по совершенствованию арендных отношений, позволяющих повысить эффективность управления социально-экономическим развитием муниципальных образований.

Научная новизна подтверждается следующими полученными результатами, выносимыми на защиту:

- сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории, как финансовая наполняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской

деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и др.) (п. 5.9. Паспорта специальности 08.00.05);

построена модель предложения органами самоуправления муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные отличия методики сдачи в аренду муниципальной собственности от применяемой организациями других хозяйствующих субъектов (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- разработаны критерии: минимальная максимальная рыночная и оптимальная арендная плата, позволяющие объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем дополнения критериями оценки размера арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере, необходимом для получения наиболее полного потока арендных платежей (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05).

Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе

департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.

На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровней базовой организации — Комитета по управлению собственностью г. Брянска, вызвали практический интерес и были приняты к рассмотрению.

Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и исполнительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, так как:

в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью;

базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы;

методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.

Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований, а также в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления.

Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на научно-практических конференциях различного уровня, в том числе на: научно-практической конференции "Экономико-правовые проблемы повышения эффективности функционирования организаций и предприятий" (г. Орел, 2000 г.); межрегиональной научно-практической конференции "Социально-экономические и политические процессы в условиях корректировки курса реформ в регионах центра России" (г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на научно практическом семинаре "Региональные особенности осуществления реформ"

(г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на международной научной конференции "Социально-экономические и правовые проблемы российских реформ" (г.Москва, 2002 г.), международной конференции молодых ученых "Российская государственность: истоки, становление, проблемы" (г. Орел, ОРАГС, 2003 г.), а также ежегодных научных конференциях профессорско-преподавательского состава ОРАГС.

По теме диссертации опубликовано 9 работ общим объемом 6,2 пл.

Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 184 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 141 источник.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрыты новизна и практическая значимость работы.

В первой главе — «Теоретико-методические основы управления развитием муниципальных образований в условиях рыночных отношений» рассмотрены теоретические вопросы управления муниципальной собственностью: основные понятия, сущность и содержание, социально-экономическое развитие муниципальных образований, становление арендных отношений и анализ экономической структурной и социальной сущности арендных отношений как способа управления муниципальным имуществом.

Анализ существующих способов управления имуществом показал, что применение каждого из них обусловлено присущими им преимуществами и недостатками. Для аренды как формы управления достоинства заключаются, во-первых, в стабильности получения дополнительного дохода в форме арендных и налоговых поступлений, во-вторых, в сохранении возможности самостоятельного использования имущества. Вместе с тем главный недостаток -распределение денежных поступлений от использования объектов в

долгосрочном периоде.

Изучение и обобщение зарубежного, отечественного опыта, анализ современных принципов и подходов к управлению муниципальным имуществом в российской экономике подтвердили особое место арендных отношений как широко распространенного, наиболее приемлемого и эффективного способа распоряжения собственностью в современных условиях.

Объект и субъект собственности и субъектно-объектные отношения позволяют полно описать экономическую сущность понятия «собственность». Самым содержательным из них являются субъектно-объектные отношения. Поскольку они, с одной стороны, делят все объекты на принадлежащие и не принадлежащие субъекту, а с другой персонифицируют объект или определяют его относительно субъекта. Если при помощи данных правовых понятий описать суть муниципальной собственности, то получим отношения, представленные на рис. 1.

Рисунок 1 Экономико-правовое выражение сущности муниципальной собственности

Однако только в последние годы в России управление арендными отношениями стало приобретать характер целостного методического подхода, учитывающего сложные взаимосвязи с другими социально-экономическими сферами жизни муниципального образования. Одной из центральных и наиболее спорных категорий арендных отношений стал размер арендной платы, экономическое обоснование и механизм расчета которого являются приоритетными задачами.

Для того чтобы вплотную подойти к изучению поставленного вопроса, в диссертации дано представление о сущности отношений аренды, о составляющих размер арендной платы, ее формировании в рыночных условиях, а также под воздействием муниципального управления, экономических и социальных законов.

Базой научного рассмотрения величины арендной платы стало моделирование отношений арендатора и арендодателя, учитывающее выгоду обеих сторон. Схематично основа механизма рыночного определения арендной платы представлена через известное в экономической теории взаимодействие спроса и предложения на свободном рынке.

Исследование подтвердило, что механизм является достаточно эффективным, но только в случаях, когда и арендодатель, и арендатор являются субъектами предпринимательской деятельности и могут своевременно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. При этом критерием оценки размера арендной платы служит количество заявок на предложенную площадь. Иное положение возникает, если арендодателем выступает орган местного самоуправления. В этом случае базовая арендная ставка устанавливается единая для всех муниципальных помещений и корректируется несколькими коэффициентами. При этом механизм определения арендной платы имеет некоторые слабые стороны:

применяемые значения арендной платы не выражают в полной мере всех особенностей сдаваемого объекта;

механизм не содержит в себе элемента обратной связи; арендная плата лишена возможности корректировки.

Эти причины обуславливают необоснованное завышение или занижение арендной платы, что делает невыгодными арендные отношения с муниципальным имуществом и приводит к снижению экономической активности на территории, недополучению возможных арендных и налоговых поступлений, уменьшает уровень занятости населения.

Для решения указанных проблем в диссертационном исследовании предложены критерии оценки размера арендной платы, позволяющие осуществлять контролирующую и корректирующую функции при решении практических задач управления арендными отношениями между муниципалитетами и субъектами рынка.

Результатом моделирования отношений арендодателя и арендатора, а также анализа предъявляемого спроса на предложение муниципалитета арендовать нежилые помещения при соответствующих размерах арендной платы стало графическое отображение зависимости общих арендных поступлений от значения арендной платы.

Четко прослеживающаяся параболическая зависимость позволяет предположить, что применение каких-либо критериев ограничивающих размер арендной платы, значительно приблизит его к «оптимальному» значению (АПв), при котором поступления наибольшие.

Таким образом, комплексное применение нескольких критериев позволит оценить экономическую эффективность существующего уровня арендной платы и скорректировать его относительно оптимального.

На наш взгляд, реализуя свои полномочия собственника, органы местного самоуправления могут продавать нежилые помещения или передавать их в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, аренду или доверительное управление и др. (табл.1). С юридической точки зрения хозяйственное ведение и оперативное управление являются особыми вещными правами на имущество, аренда и доверительное управление -ограничениями (обременениями) права собственности.

Таблица 1. Методы управления имуществом, их преимущества и недостатки

Методы распоряжения имуществом Преимущества Недостатки

1 2 3

1. Продажа 1. Сравнительно быстрое получение относительно крупной суммы денежных средств единовременно. 2. Получение в будущем дополнительного дохода в виде налога на имущество 1. Потеря возможных доходов от использования имущества в будущем. 2. Трудности в поиске покупателей, которые обладали бы достаточно крупными средствами для полного выкупа

2. Передача в аренду (субаренду) 1. Появление стабильного источника дохода. 2.Возможность использования имущества в будущем для целей развития муниципального образования 1. Потеря возможных доходов в виде налога на имущество. 2. Распределение денежных поступлений от использования имущества в долгосрочном периоде. 3. При фиксированной ставке возможны потери от инфляции

3. Создание унитарного муниципального предприятия 1. Получение дохода в долгосрочном периоде в виде отчислений от прибыли и платы за пользование муниципальным имуществом 2. Решение задач социально-экономического развития территории. 1. Отсутствие денежных поступлений в краткосрочном периоде. 2. В некоторых случаях искусственная поддержка нерентабельных предприятий.

4. Внесение доли в уставный капитал АО 1. Получение дохода в долгосрочном периоде в виде дивидендов. 2. Возможность продать акции или доли дочернего предприятия в будущем. 3. Сохранение контроля над предприятием, экономически и социально значимым для территории. 1. Отсутствие денежных поступлений в краткосрочном периоде. 2. Появление солидарной ответственности по обязательствам акционерного общества 3. Большая доля риска по сравнению с другими способами распоряжения имуществом.

5. Инвестирование или развитие муниципального имущества 1. Решение задач социально-экономического развития территории. 2.Увеличение налогооблагаемой базы. 3. Возможность получения дохода в будущем от использования имущества. 1. Необходимость больших по объему единовременных вложений.

Вторая глава - «Оценка и анализ эффективности арендных отношений на уровне муниципального образования (на примере городов Брянска, Курска и Москвы)» раскрывает роль и место поступлений от использования муниципального имущества в доходах городского бюджета. Эти поступления в бюджет г. Брянска составляют 47% поступлений из собственных источников. В тоже время, этот источник более чем на половину формируется за счет арендных платежей. На протяжении последних 4-х лет арендные платежи имеют наибольший темп роста (150 - 200 % в год) по сравнению с г.Курском, где они составляют 46%, а в г.Москве — 80%. Исследование показало, что данное положение характерно для многих городов Центрального федерального округа: Белгорода, Орла, Липецка, Курска.

В диссертационном исследовании подробно рассмотрены и проанализированы две основные методики определения арендной платы. Первая из них основывается на базовой ставке арендной платы за 1 кв. м (1), вторая - на стоимости (стоимости строительства) здания в расчете на 1 кв. м общей площади (2). Кроме этого, формулы обеих методик содержат ряд идентичных по своей сути корректирующих коэффициентов:

где: АПквм_ - годовая арендная плата за 1 кв. м; Бап - базовая ставка арендной платы в расчете на 1 кв. м; Сс - расчетная стоимость (стоимость строительства) 1 кв.; Ок - срок окупаемости капитальных вложений, принимается равным 10 годам; Киз - коэффициент износа; Км - коэффициент качества строительного материала; Кт - коэффициент типа здания; Кд - коэффициент вида деятельности; Кнж - коэффициент качества нежилого помещения; Кр -коэффициент зонального расположения.

Сравнение полученных выражений показывает, что и та, и другая формулы имеют базовую (основную) часть, на основе которой строится расчет, и уточняющую (второстепенную) часть, содержащую группу

корректирующих коэффициентов.

Преимущество и смысл базовой ставки заключается в том, что ее значение одинаково для всех помещений и зданий нежилого муниципального фонда на весь календарный год. Единство ставки во много раз упрощает процедуру расчета арендной платы, сокращает материальные, трудовые и временные затраты. Однако во столько же раз возрастает ответственность за правильное определение ее значения.

В случае если базовая ставка будет завышенной, возможно, что:

- сократится число заявок на аренду свободных помещений и многие из них останутся не востребованными;

- некоторые арендаторы в силу различных причин не смогут (не захотят) платить такую плату и откажутся от аренды муниципальных помещений;

- оставшиеся арендаторы будут стремиться компенсировать возросшие издержки ростом цен на предлагаемую продукцию, работы, услуги, что будет способствовать росту социальной напряженности.

В случае, если базовая ставка будет заниженной, муниципальный бюджет будет нести потери от недополучения потенциально возможных доходов.

Базовая часть второй методики представляет собой отношение расчетной стоимости (стоимости строительства) 1 кв. м. к сроку окупаемости капитальных вложений, который принимается равным 10 годам. Внесение в формулу такого показателя, как срок окупаемости капитальных вложений позволяет определить размер арендной платы в расчете на один год. Рассчитанная таким образом величина призвана компенсировать все затраты по строительству аналогичного помещения (здания). Однако практическое применение данной методики либо требует некоторых упрощений, либо является очень затратным, так как определение индивидуальной стоимости (рыночной, балансовой, восстановительной и др.) каждого помещения влечет за собой большие трудовые, временные и материальные затраты.

Поэтому вывод о необходимости дополнения методик определенными критериями, помогающими приблизить расчетную арендную плату к рыночному уровню, актуален для них обеих.

Данный вывод был подтвержден сравнительным анализом методик, применяемых при определении арендной платы в городах Курске и Орле, которые по основным экономическим характеристикам и показателям, сопоставимым между собой. Анализ показал, что в настоящее время методики расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложились и позволяют в той или иной степени:

- планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет;

- регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города;

- иметь минимальную арендную плату для предприятий, торгующих товарами первой необходимости;

- направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

В тоже время методики не лишены слабых сторон, являющихся

следствием нерыночного характера определения арендной платы и выражающихся в значительном расхождении размеров рыночной арендной платы и арендной платы за использование муниципального имущества.

В третьей главе - «Разработка рекомендаций по совершенствованию методики расчета арендной платы муниципальных образований» разработаны критерии оценки размера арендной платы, проведена оценка экономического потенциала арендных отношений на примере городов Брянска, Курска и Москвы и оптимизирована методика определения арендной платы. Нами предлагается ряд критериев, позволяющих оценить величину установленной арендной платы за сдаваемый в наем муниципальный нежилой фонд. Схематично порядок определения и применения критериев представлен в виде четырехэтапной схемы (рисунок 2).

Ряд предлагаемых критериев включает в себя определение минимального и максимального размера арендной платы как нижнего и верхнего предела экономически оправданных арендных платежей (1-й и 2-й этапы). На следующем этапе (3-й) проводится сравнительный анализ арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой комитетами по управлению собственностью в отношении муниципального

имущества. Последний этап (4-й) - определение области возможного размера оптимальной арендной платы проводится на основе данных предыдущих трех этапов.

Рисунок 2. Схема поэтапного определения размера арендной платы

Первый критерий - минимальный размер арендной платы (АП^) (3), который необходимо получить на протяжении всего периода полезной эксплуатации объекта (Г), представляется возможным выразить в виде суммы стоимости (покупки, строительства и т.д.) имущества (I) и минимальной нормы прибыли на вложенный капитал. Как правило, значение минимальной нормы прибыли на вложенный капитал в экономической литературе принимается равным средней величине простого банковского процента по депозитным счетам на срок (Т). И хотя банковский процент уже включает в себя годовую инфляцию, собственник может учитывать инфляционные процессы дополнительно, которые в формуле (3) представлены как средняя величина годового уровня инфляции Поскольку на практике чаще используется годовая сумма арендной платы (АП^), то представим ее в следующем виде:

Вторым критерием является максимальная ставка арендной платы (■^•Чпм)» учитывающая возможность арендатора уплатить арендную плату. В своей коммерческой деятельности, для осуществления которой была арендована необходимая площадь, арендатор преследует цель получить прибыль, которую в общем виде можно представить как разность выручки и всех понесенных затрат. При этом из затрат, осуществляемых

предпринимателем, можно особо выделить арендную плату (АЛ) и уплачиваемые налоги (Я), а разность выручки и оставшихся расходов выразить через понятие Доходов. И если учесть, что зависимость прибыли и арендной платы обратная, то прибыль (П) можно выразить через уравнение:

Исходя из предположения, что для предпринимателя будет экономически целесообразно осуществлять свою деятельность до момента, пока его прибыль не будет равной нулю, преобразуем уравнение (4) в уравнение (5):

АПтю= Доходы- Н (5)

Необходимо особо отметить тот факт, что для расчета максимальной арендной платы требуются данные, которые являются коммерческой тайной каждого работающего предприятия. Кроме того, сложность представляет и то, что показатель АП^ характеризуется индивидуальностью для каждого субъекта, места деятельности и момента времени. Поэтому нами предлагается использовать экспертные оценки, законодательно закрепленные в рамках Законов Брянской, Курской областей и г.Москвы «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности», которые были реализованы на практике.

Данный закон, исходя из своего названия, вменяет для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц сумму дохода, который по оценкам налоговых органов должен в среднем получать каждый налогоплательщик, занимаясь тем или иным видом деятельности. Механизм расчета суммы вмененного дохода определяется формулой (6):

М = С-М-К,-К2-К„ (6)

где: М - сумма вмененного дохода; С — базовая доходность на единицу физического показателя; N — количество единиц физического показателя;

- коэффициенты, учитывающие особенности подвидов деятельности, тип населенного пункта, темпы инфляции.

Согласно ст. 2 Закона вмененный доход есть налогооблагаемая прибыль хозяйствующего субъекта, которая при вычитании из нее суммы налога дает

чистую прибыль, остающуюся в распоряжении предпринимателя. Сумма единого налога рассчитывается по формуле (7):

где: V - сумма единого налога на вмененный доход; М - сумма вмененного дохода; - ставка единого налога на вмененный доход.

Таким образом, формула (5) принимает вид (8), где все необходимые величины поддаются исчислению и статистической обработке:

На третьем этапе рассматривается и сравнивается арендная плата, определяемая и корректируемая рынком - в результате колебания спроса

и предложения с арендной платой, определяемой муниципалитетом.

На основе предложенных критериев проведено исследование уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости ЦФО кроме Москвы. Так, минимальный уровень арендной платы во много раз (10-30) меньше сумм, взимаемых за право аренды муниципальных помещений. Его рассмотрение будет более актуальным в виде общей суммы за все площади, предназначенные в аренду. Это даст возможность сравнить минимально необходимую сумму арендной платы с общей суммой предполагаемых поступлений, учитывающей недополученные средства в связи с недобросовестными арендаторами и предполагаемым остатком несданных помещений.

Размер арендной платы за муниципальные помещения, рассчитанный разными управлениями муниципального имущества в субъектах ЦФО, оказался ниже не только максимально возможного уровня арендной платы, полученного расчетным путем, но и рыночных ставок аренды. Это обстоятельство объяснимо использованием в расчетах максимальных размеров платы, запрашиваемых на рынке недвижимости, и свидетельствует о потенциальной возможности повысить арендную плату и, следовательно, увеличить поступления в бюджет этих субъектов.

Количественная оценка рыночных ставок арендной платы проводилась с учетом ее зависимости от вида деятельности. Так, для арендаторов,

занимающихся торговлей, уровень платы значительно (почти в 4 раза) выше, чем для тех, кто занимается общественным питанием, и в 7 раз выше, чем для тех, кто оказывает бытовые услуги населению.

Заключительный этап — определение диапазона, в котором может находиться оптимальный размер уровня арендной платы за использование муниципального имущества (для города Брянска), конкретное значение которого зависит от проводимой политики муниципальных органов власти. Полученные данные представлены на рисунке 3.

Диапазон максимально возможного повышения

Диапазон возможного повышения

'Диапазон действующих ставок

Граница минимально возможного уровня

Рисунок 3. Диапазон и границы уровней арендной платы В итоге исследования дана приблизительная величина поступлений арендной платы при максимальном уровне возможного повышения, которая составила более 138 млн. руб.

По результатам выполненного исследования можно сделать следующие выводы и предложения.

1. Переход экономики нашей страны на рыночные основы хозяйствования предопределил совокупность методов, используемых в управлении муниципальным имуществом. Наличие таких неоспоримых положительных качеств аренды, как стабильность получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности, и сохраняющаяся возможность самостоятельного использования имущества в иных условиях, предопределило широту применения данного метода.

2. В настоящее время методика расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложилась и позволяет в той или иной степени: планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет; регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города; иметь минимальную арендную плату для организаций и учреждений социальной направленности, предприятий, торгующих товарами первой необходимости; направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

3. В тоже время существующая методика имеет некоторые слабые стороны: применяемые значения арендной платы не выражают в полной мере всех особенностей сдаваемого объекта; механизм сдачи имущества в аренду не содержит в себе элемента обратной связи; арендная плата лишена возможности корректировки. Поэтому основной задачей в рамках управления арендными отношениями на сегодняшний момент является разработка и обоснование научных критериев экономической оценки размера арендной платы.

4. Для решения данного вопроса предлагается применить ряд критериев, определяющих минимальный и максимальный размер арендной платы как нижнего и верхнего предела арендных платежей; арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости, и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества. Использование данных критериев позволит количественно оценить существующий уровень арендной платы и путем его корректировки приблизить к необходимому значению.

5. На основе разработанных критериев проведен анализ уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости городов Брянска, Курска и Москвы, результаты которого подтверждают выявленные в ходе исследования закономерности и свидетельствуют о возможности повышения уровня арендной платы за использование муниципального имущества в 3-4 раза по сравнению с существующим.

Основные публикации по теме диссертации:

1. Чумаков В.К. Управление формированием и развитием региональной политики в современных условиях хозяйствования // Современный менеджмент как фактор подъема экономики субъекта РФ. Выпуск 2, Сборник научных трудов. Орел: Изд-во ОРАГС, 2003. - С.205 - 220. (0,8 пл.)

2. Чумаков В.К. Региональная политика как фактор формы реализации территориальных интересов // Современный менеджмент как фактор подъема экономики субъекта РФ. Выпуск 2, Сборник научных трудов, Орел: Изд-во ОРАГС, 2003. - С. 197 - 204. (0,4 пл.)

З.Чумаков В.К. Эффективность управления арендных отношений муниципальных образований // Экономика и производство; Москва: - 2004 - №4 С.60-68 (0,35 п.л.)

4. Чумаков В.К. Управление муниципальной собственностью в системе социально-экономического развития местного самоуправления// Современный менеджмент как фактор подъема экономики субъекта РФ. Выпуск 3. Сборник научных трудов. Орел: Изд-во ОРАГС, 2004. - С. 195 -202. (0,4 пл.)

5. Чумаков В.К.- Принципы управления социально-экономическим развитием муниципальных образований// Современный менеджмент как фактор подъема экономики субъекта РФ. Выпуск 3. Сборник научных трудов. Орел: Изд-во ОРАГС, 2004. - С.203 - 210. (0,4 пл.)

6. Чумаков В.К. Оценка и анализ эффективности арендных отношений муниципального образования. Учебно-методическое пособие.-См оленск,ФГОУ ВПО «Смоленский сельскохозяйственный институт», 2004.-50с. (2,9 пл.)

7. Чумаков В.К. Муниципальная собственность: возможность получения «финансового дивиденда» для решения социальных проблем // Экономика, управление и финансы в социальной сфере. Сборник научных трудов. - Брянск: Изд-во БГУ им.академика Петровского, 2004. - С. 170-175. (0,35 п.л.)

8. Чумаков В.К. Муниципальная собственность. Методика расчета арендной платы. - Брянск: Изд-во БГУ им.академика Петровского, 2004. - 50 с. (3,0 п.л.)

9. Чумаков В.К. Пути повышения инвестиционного климата Брянского региона // Экономика, управление и финансы в социальной сфере. Сборник научных трудов. - Брянск: Изд-во БГУ им.академика Петровского, 2004. - С. 150-153. (0,3 п.л.)

¡»262 43

Чумаков Виктор Карпович

Управление социально-экономическим развитием муниципальных образований на основе оптимизации арендных отношений

Автореферат диссертации

Подписано в печать 20.11.2004 г. Формат 60x84 1/16. Печать офсетная. Бумага офсетная. Усл.пл. 1,1- Тираж 100 экз. Заказ № £8 ■

Издательство Брянского государственного университета имени академика И.Г. Петровского. 241036, Брянск, ул.Бежицкая, 14.

Отпечатано в подразделении оперативной полиграфии СЭИ БГУ.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Чумаков, Виктор Карпович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

1.1. Управление муниципальной собственностью: основные понятия, сущность и содержание.

1.2. Социально-экономическое развитие муниципальных образований и арендные отношения как фактор управления муниципальной собственностью.

1.3. Арендные отношения в системе методов управления муниципальным имуществом в условиях рынка.

Глава 2. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА УРОВНЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДОВ БРЯНСКА, КУРСКА И МОСКВЫ).

2.1. Оценка значения муниципальной собственности в формировании муниципального бюджета (на примере городов Брянска, Курска и Москвы).

2.2. Оценка современного состояния арендных отношений и применяемых методик определения размера арендной платы.

2.3. Исследование существующих методик определения размера арендной платы на муниципальном уровне.

Глава 3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ.

3.1. Разработка критериев оценки размера арендной платы.

3.2. Оценка экономического потенциала арендных отношений (на примере городов Брянска, Курска и Москвы).

3.3. Оптимизация методики определения арендной платы муниципалитета

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление социально-экономическим развитием муниципальных образований на основе оптимизации арендных отношений"

Актуальность темы исследования. В управлении социально-экономическим развитием муниципальных образований наиболее значимой стороной деятельности местных органов власти является управление муниципальной собственностью.

Эффективное распоряжение собственностью позволяет финансировать социально-экономические программы развития территорий. Решение таких острых вопросов, как формирование городского бюджета, улучшение структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан, зависит от грамотного распоряжения муниципальным имуществом.

Вместе с тем, современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного. Связано это с тем, что процесс формирования рыночной инфраструктуры опередил процессы реформирования муниципальных управленческих структур и используемых методов управления, что привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи. В настоящее время управление муниципальной собственностью столкнулось с рядом трудно решаемых задач: муниципальные предприятия не достигают желаемого уровня рентабельности и эффективности хозяйствования, большинство объектов приватизации уже перешло в частную собственность, соответственно доходы местных бюджетов неуклонно сокращаются. Поэтому в сложившейся ситуации получило широкое распространение одно из немногих результативных направлений наполнения местного бюджета — сдача муниципального имущества в аренду. Его приоритетность обусловлена стабильностью получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности на арендованных площадях, получением дохода не требующего первоначальных вложений, а также сохранностью контроля над сданной собственностью и возможностью самостоятельного использования имущества в будущем в иных условиях.

За последние несколько лет муниципальные органы по управлению имуществом разработали и постоянно совершенствуют методический подход к управлению арендными отношениями, направленный на максимизацию дохода при одновременном активном воздействии на социально-экономические аспекты развития территории. Приоритетным направлением в разработке данного вопроса является теоретическое обоснование и математический расчет критериев, позволяющих оценивать размер устанавливаемой арендной платы.

Это позволит органам местного самоуправления принимать научно-обоснованные решения с использованием экономических методов в управлении городским хозяйством, находить оптимальные варианты использования муниципальной собственности.

Состояние изученности проблемы. Методологические и методические проблемы управления народным хозяйством рассмотрены в трудах многих отечественных ученых-экономистов: JI.A. Велихова, А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И. Кошкина, И.А. Остриной, А.В. Руднева, А.Н. Швецова, В.М. Шупыро и др.

Зарубежные ученые, такие, как Ф. Векслер, Д. Гулкея, Б. Гладстоун, П. Кармайкл, Р. Коула, М. Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др., в своих работах рассматривают проблемы управления развитием городов и территориальных систем, основы городского хозяйства. Однако отдельные вопросы управления муниципальной собственностью не исследованы в полном объеме, в частности: управление арендными отношениями, анализ эффективности городских проектов, экономика общественного сектора, управление рынком муниципальной недвижимости.

Они остаются дискуссионными как в теоретическом, так и в прикладном аспектах. Это обусловило выбор темы и направления диссертационного исследования.

Объектом исследования является управление социально-экономическим развитием муниципальных образований городов Курск, Брянск и Москва.

Предметом исследования является процесс управления собственностью, имуществом и арендными отношениями муниципальных образований.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений и методических рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления социально-экономическим развитием муниципальных образований.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решались следующие задачи:

- исследовать особенности управления муниципальной собственностью и арендными отношениями в рамках проблем социально-экономического развития муниципальных образований; обобщить отечественный опыт управления арендными отношениями и выявить основные факторы, обусловливающие их специфику в условиях развития рыночных отношений; оценить поступления от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибкого и ненормированного источника дохода бюджета; построить логическую модель, отражающую взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы; исследовать существующие методики определения размера арендной платы, выявить их преимущества и недостатки, определить пути совершенствования; разработать критерии, позволяющие оценить величину установленного размера арендной платы за сдаваемый в наем муниципальный нежилой фонд; разработать методические дополнения и изменения к действующей методике определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.

Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования. Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, управлению экономическими и социальными системами.

Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.

Информационно-эмпирическую основу работы составили данные органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.

В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта.

В процессе исследования использовались общенаучные методы комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.

Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, так как оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для отображения теоретических положений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по совершенствованию арендных отношений, позволяющих повысить эффективность управления социально-экономическим развитием муниципальных образований.

Научная новизна подтверждается следующими полученными результатами, выносимыми на защиту:

- сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории, как финансовая наполняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и др.) (п. 5.9. Паспорта специальности 08.00.05); построена модель предложения органами самоуправления муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные отличия методики сдачи в аренду муниципальной собственности от применяемой организациями других хозяйствующих субъектов (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- разработаны критерии: минимальная (.АПт(п), максимальная (АПтах), рыночная (АПрын) и оптимальная (АП0Пт) арендная плата, позволяющие объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05); усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем дополнения критериями оценки размера арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

- предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере, необходимом для получения наиболее полного потока арендных платежей (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05).

Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.

На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровней базовой организации — Комитета по управлению собственностью г. Брянска, вызвали практический интерес и были приняты к рассмотрению.

Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и исполнительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, так как: в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью; базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы; методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.

Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований, а также в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления.

Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на научно-практических конференциях различного уровня, в том числе на: научно-практической конференции "Экономико-правовые проблемы повышения эффективности функционирования организаций и предприятий" (г. Орел, 2000 г.); межрегиональной научно-практической конференции "Социально-экономические и политические процессы в условиях корректировки курса реформ в регионах центра России" (г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на научно практическом семинаре "Региональные особенности осуществления реформ" (г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на международной научной конференции "Социально-экономические и правовые проблемы российских реформ" (г. Москва, 2002 г.), международной конференции молодых ученых "Российская государственность: истоки, становление, проблемы" (г. Орел, ОРАГС, 2003 г.), а также ежегодных научных конференциях профессорско-преподавательского состава ОРАГС.

По теме диссертации опубликовано 9 работ общим объемом 6,2 п.л.

Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 184 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 141 источник.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Чумаков, Виктор Карпович

Основные результаты этой работы КУМИ города Курска представлены в табл. 10.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного диссертационного исследования автор считает возможным сделать вывод о том, что изложенные в работе положения содержат решение принципиальной задачи управления арендными отношениями — разработки и научного обоснования критериев экономической оценки размера арендной платы, имеющей существенное значение для управления муниципальным имуществом в целом.

Ход диссертационного исследования позволяет сформулировать следующие основные положения и выводы:

1 .Переход экономики нашей страны на рыночные основы хозяйствования предопределил совокупность методов, используемых в управлении муниципальным имуществом. Выбор того или иного метода сопряжен с ответом на вопросы о том, считают ли муниципальные власти целесообразным использовать имущество самостоятельно или же передать право использования другому лицу; передать это право навсегда (продажа) или на время (сдача в аренду). Основанием для выбора служит анализ преимуществ и недостатков, присущих каждому из них. Наличие таких неоспоримых положительных качеств аренды как стабильность получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности и сохраняющаяся возможность самостоятельного использования имущества в иных условиях, предопределило широту применения данного метода. Кроме того, аренда лишена главных недостатков самостоятельного использования имущества -необходимости значительных первоначальных вложений и высокой степени коммерческого риска, а так же недостатков продажи имущества -количественной ограниченности объектов недвижимости и потери контроля над ними.

2. Изучение зарубежного опыта управления муниципальным имуществом показывает, что именно аренда имеет приоритетное значение над продажей объектов муниципальной собственности. И хотя передача недвижимости в частное владение остается одним из альтернативных методов, его применение снижают рядом ограничений: прямая ограничивающая политика муниципалитетов; принятие ряда законов и квот, осложняющих приобретение недвижимости; установление высокой стоимости, налогов и платежей за недвижимость и т.д.

До конца 90-х годов в России предпочтение отдавалось приватизации. Причиной явились возможность быстрого получения значительных денежных средств и общей тенденции смены форм собственности с государственной на частную. В результате этого арендные отношения приобрели специфические черты переходного периода. Так предприятия и организации от имени государства сдавали в аренду имущество, находившееся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а полученные средства использовали на собственные нужды. Зачастую муниципальное имущество арендовалось трудовым коллективом, в результате чего собственность оказывалась излишне раздробленной, поэтому трудно поддавалась эффективному управлению, не имела инвестиционной привлекательности из-за отсутствия стратегического собственника. Не подлежали сдаче в аренду предприятия, имевшие наибольшую коммерческую и инвестиционную привлекательность. Кроме того, выкуп имущества осуществлялся по ценам, установленным в размере двойной или тройной ставки арендной платы по договорам аренды. Поэтому выкупная цена была чрезмерно низкой. Нельзя было выкупать арендованное имущество предприятий ликероводочной промышленности, связи, по производству лекарственного сырья, медицинских препаратов и др.

Однако значимая роль муниципального имущества как одного из немногих собственных источников доходной части бюджета и понимание необходимости распределения этого дохода во времени предопределили актуальность и повышенное внимание к теме управления муниципальной собственностью посредством арендных отношений.

3. Все более нарастающее разграничение полномочий, ответственности и источников финансирования между федеральным, региональными и территориальными уровнями заставляет муниципальную власть акцентировать внимание на собственных источниках доходов. Доля доходов местных бюджетов в консолидированном бюджете Российской Федерации за последние годы снижалась до 22%, тогда как доля расходов не опускалась ниже 28%. Поэтому стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью. Доходы, получаемые от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой ее распространенной формы использования как сдача в аренду, становятся все более весомыми в доходной части городского бюджета. Так в 2001 году доходы от сдачи муниципального имущества в аренду составили 16,5% всех поступлений из собственных источников и 2% всех доходов бюджета г. Курска. Другой характерной чертой является значимость поступлений от аренды муниципального имущества - около 80% всех платежей от использования имущества, причем их удельный вес постоянно растет: 2000 г. - 77%, 2002 г. -83%. На основе данных показателей можно сделать вывод о том, что аренда является одним из самых приоритетных направлений работы по управлению муниципальным имуществом.

4. В настоящее время методика расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложилась и позволяет в той или иной степени: планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет; регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города; иметь минимальную арендную плату для организаций и учреждений социальной направленности, предприятий, торгующих товарами первой необходимости; направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

В тоже время существующая методика имеет некоторые слабые стороны: применяемые значения арендной платы не выражают в полной мере всех особенностей сдаваемого объекта; механизм сдачи имущества в аренду не содержит в себе элемента обратной связи; арендная плата лишена возможности корректировки.

Таким образом, особенностью участия муниципальной власти на рынке недвижимости является невозможность определения точки пересечения спроса и предложения с целью расчета оптимального значения арендной платы.

Поэтому основной задачей в рамках управления арендными отношениями на сегодняшний момент является разработка и обоснование научных критериев экономической оценки размера арендной платы.

5. Особенности заключения договора аренды сторонами, являющимися частными лицами, позволяют рыночным механизмам наилучшим образом определять величину арендной платы. Иное положение складывается, если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Специфика механизма сдачи имущества в аренду в этом случае определяется значительным количеством объектов недвижимости, задачей передачи их максимально возможного числа и необходимостью создания равных условий для всех участников арендных отношений. Поэтому рыночный механизм исключен из методики сдачи муниципального имущества в аренду и определение величины арендной платы возлагается на муниципальные органы.

Для решения данного вопроса предлагается применить ряд критериев, определяющих минимальный и максимальный размер арендной платы как нижнего и верхнего предела экономически оправданных арендных платежей, арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества.

Минимальный размер арендной платы определяется в виде суммы стоимости имущества, минимальной нормы прибыли на вложенный капитал и годового уровня инфляции. Данный показатель характеризует собой такую величину арендной платы, которая является минимально необходимой с точки зрения экономической эффективности.

Максимальная ставка арендной платы, имеющая своей основой возможность арендатора уплатить арендную плату, определяется посредством разности выручки и всех осуществляемых затрат (в т.ч. налогов) при условии, что размер арендной платы будет максимальным в точке безубыточности, т.е. когда прибыль равна нулю. Поскольку эти данные являются коммерческой тайной, для расчета максимальной арендной платы воспользовались экспертными оценками, законодательно закрепленными в рамках закона «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности».

Рыночная ставка арендной платы представляет собой максимальный размер арендной платы, существующий в данный момент на рынке за сопоставимые объекты недвижимости. Она характеризует предельные значения арендной платы и применяется в целях отражения настоящего положения на рынке.

Неотъемлемой составляющей ряда критериев является арендная плата, применяемая КУМИ в отношении муниципального имущества. Расчет данного критерия позволит наглядно сопоставить все четыре значения и дать объективную оценку положения арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

6. Исходя из проведенных исследований, представляется возможным построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от размера арендной платы (рис. 14). Основываясь на принципах расчета ряда критериев оценки арендной платы, определили их положение в рамках построенной логической модели. Что в свою очередь позволило спрогнозировать результаты изменения (повышения/снижения) размера арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

Таким образом, предложенная модель при помощи ряда критериев позволяет количественно оценить существующий уровень арендной платы и путем его корректировки приблизить к необходимому значению.

7. На основе разработанного ряда критериев проведен анализ уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска. Основные итоги которого представлены в табл. 23. Анализ полученных результатов еще раз подтвердил выявленные в ходе исследования закономерности и свидетельствует о возможности повышения уровня арендной платы в 2-3 раза по сравнению с существующим.

Также, необходимо отметить, что, не смотря на различие полученных результатов, в общем, критерии, оценивающие уровень арендной платы за использование муниципального имущества и построенная логическая модель выполнили свое назначение. Они позволили дать объективную оценку сложившемуся положению на рынке недвижимости, определить место арендной платы, применяемой КУМИ и наметить направление ее корректировки.

8. В рамках проведенного исследования и существующей методики расчета арендной платы был выбран элемент, изменение значений которого позволило полноценно преобразовать намеченные изменения в прогнозируемый результат. Таким образом, были скорректированы количественные значения коэффициента, учитывающего социальную значимость и вид деятельности в арендуемом помещении. Наделенный новыми значениями по трем рассматриваемым видам деятельности (торговля, общественное питание и бытовое обслуживание населения) он является основой повышения эффективности управления арендными отношениями.