Совершенствование системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления: методы, механизмы и инструменты тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления: методы, механизмы и инструменты"

На правах рукописи

РОМАНОВИЧ ВАСИЛИЙ АЛЕКСЕЕВИЧ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ В УСЛОВИЯХ РЕФОРМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ: МЕТОДЫ, МЕХАНИЗМЫ И

ИНСТРУМЕНТЫ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

муниципальная экономика и управление местным развитием

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Таганрог-2006

г

Диссертация выполнена на кафедре экономики государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Таганрогский государственный радиотехнический университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Боровская Марина Александровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент

; * Андреева Лариса Юрьевна

кандидат экономических наук, доцент Бакланова Надежда Александровна

Ведущая организация: Институт социально-экономических

проблем народонаселения РАН

Защита состоится «3» ноября 2006 года в 15е2 часов на заседании

диссертационного совета КМ 212.259.01 при Таганрогском государственном

радиотехническом университете по адресу: 347928, г. Таганрог, пер. Некрасовский, 44, ауд. Г-317.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке ТРТУ по адресу: Таганрог, Ростовская область, ул. Чехова, 22.

Автореферат разослан «3»октября 2006г.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 347928, Таганрог, Ростовская область, пер. Некрасовский, 44, региональный диссертационный совет КМ 212.259.01, ученому секретарю.

Ученый секретарь диссертационного совета

М.Н.Корсаков

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проводимая в настоящее время реформа местного самоуправления требует определения новых подходов к организации местного самоуправления на территории Российской Федерации, новых принципов функционирования финансовой системы муниципальных образований, адекватных преобразований бюджетной и налоговой системы государства. Наряду с этим не должно оставаться без изменения и отношение к муниципальной собственности, которая известным образом выступает и как источник доходов муниципального образования, и как инфраструктура для осуществления определенных функций органов местного самоуправления.

В течение ряда лет муниципальная собственность, сначала наряду с местными финансами, имуществом, находящимся в государственной собственности и переданным в управление органам местного самоуправления, и иной собственностью, служащей удовлетворению потребностей населения муниципального образования (Федеральный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ), а затем наряду со средствами местных бюджетов и имущественными правами муниципальных образований (Федеральный закон от 6 октября 2003 года №131 -ФЗ), рассматривалась как экономическая основа местного самоуправления. Однако, ввиду специфики формирования муниципальной собственности в России и, соответственно, конечного состава муниципального имущества, а затем дальнейшего неэффективного управления подавляющей частью муниципальной собственности, ряд авторов1 высказывал сомнения относительно трактовки сущности муниципальной собственности, обладание которой связано только с экономическими затратами муниципальных образований, как экономической основы местного самоуправления.

Реформа местного самоуправления в целом изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, и в ближайшие несколько лет государство на всех уровнях власти должно остаться собственником исключительно того имущества, которое необходимо ему для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, но не соответствующее назначению, т.е. созданию условий для деятельности органов местного

1 Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. - М.: Едиториал УРСС, 2004. - С. 137.

самоуправления, должно быть до I января 2009 года передано в федеральную собственность, приватизировано или перепрофилировано.

В связи с этим, основными задачами в сфере управления государственной и муниципальной собственностью становятся сокращение избыточной, не обеспечивающей выполнения функций государства, части государственного и муниципального сектора и переход к новой модели управления собственностью, основанной на принципах строгого соответствия состава государственного имущества функциям государства и обеспечения эффективности использования имущества при оптимальном уровне расходов на управление.

Масштабность и сложность решаемых реформой местного самоуправления вопросов породили множество проблем переходного периода, в том числе, и в области муниципальных финансов. С момента официального опубликования Федерального закона от 06,10.2003 года №131-Ф3, т.е. начала действия переходных положений, по настоящее время в России на разных уровнях власти ведутся дискуссии с участием политиков, финансистов, практиков, ученых, занимающихся исследованием государственных и муниципальных финансов, в центре которых стоит вопрос . увеличения доходной базы бюджетов муниципальных образований.

Одним из вопросов, на который нет однозначного ответа, является проблема обладания муниципалитетами недвижимостью, не предназначенной для исполнения закрепленных за органами местной власти публичных полномочий, но используемой в качестве источника неналоговых доходов для местных бюджетов. Должно ли финансовое обеспечение реализации государственных функций, происходить исключительно за счет налоговых поступлений, или муниципальным образованиям должна быть дана возможность получения неналоговых доходов от использования муниципального имущества?

В ожидании политического решения по данному вопросу, в ходе реформы местного самоуправления, первоочередной задачей органов местного самоуправления в отношении, сохраняемого в муниципальной собственности имущества остается повышение эффективности его использования, в том числе, за счет совершенствования системы управления муниципальным имуществом.

Таким образом, актуальность темы исследования, его теоретическая, методологическая и, прикладная значимость заключаются в обосновании механизма социально и экономически эффективного управления объектами муниципального имущества в условиях реформы местного самоуправления.

Методологические проблемы исследования теории собственности, ее экономической сущности рассмотрены Л.И. Абалкиным, Е.А. Ереминым,

A,Ф. Тарасовым, В.Н. Черковцом и др.

Проблемам управления муниципальной собственностью посвящены труды многих специалистов, в разные годы занимавшихся исследованиями в области экономических основ муниципального развития, региональных и местных финансов: Л.Ю. Андреевой, Р.В. Бабун, И.В. Бабичева, М.А. Боровской, Л.А. Велихова, C.B. Вобленко, А.Г. Воронина, Т.М. Говоренковой, Л.Н. Еремеевой, А.Г. Кобилева, В.Н. Лексина, Н.А. Модина, Л.ГТ. Павловой, Л.И. Прониной, Т.Г. Розановой, А.Н. Швецова, А.Н. Широкова, Д.С. Ягафаровой и др.

Проблемам эффективного использования объектов муниципальной недвижимости посвящены работы В.В. Авекова, Е.В. Балацкого, Й.А. Веригина,

B.В. Григорьева, Е.А. Кодиной, И.А. Черновой и др.

Обзор и обобщение научных публикаций по теме исследования позволяет сделать вывод о высокой степени проработанности методологических проблем теории собственности, ее характера й форм проявления, фундаментальных аспектов проблем генезиса и управления муниципальной собственностью.

С другой стороны, единой точки зрения на задачи и функции муниципального имущества, и, соответственно, перспективные на правления его использования в условиях перехода к новой модели распоряжения муниципальной собственностью в связи с реформой местного самоуправления, требующей новых подходов к функционированию системы управления имуществом муниципальных образований, в научных публикациях не прослеживается. Недостаточность теоретической проработки рассмотренных проблем, игнорирование практических аспектов использования муниципального имущества, несовершенство законодательного регулирования имущественных отношений приводит к недоиспользованию экономического потенциала муниципального имущества, а в будущем - к потере самого муниципального имущества как источника доходов муниципальных образований.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в выявлении сущности, специфики и методов эффективного использования объектов муниципальной недвижимости в современных экономических условиях, и разработке на этой основе комплекса мероприятий по

совершенствованию системы управления муниципальным имуществом, в том числе, механизмов совершенствования арендных отношений.

Реализация поставленной цели определяет необходимость решения системы следующих логически взаимосвязанных задач:'

- определить значение муниципального имущества в качестве экономической основы местного самоуправления в современной России;

- сформулировать задачи управления муниципальным имуществом в контексте реформы местного самоуправления, с учетом особенностей формирования муниципальной собственности в современной России;

- проанализировать достоинства и недостатки основных методов управления объектами муниципальной недвижимости, и на этой основе предложить механизм выбора их рационального сочетания в системе управления муниципальным имуществом;

- выявить направления и предложить механизм развития арендных отношений с целью повышения эффективности данного варианта использования муниципальной недвижимости;

- разработать методику определения стоимости аренды нежилого фонда в условиях сокращения объектов, находящихся в муниципальной собственности;

- адаптировать методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда к современным условиям развития городского округа.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система управления муниципальным имуществом как составная часть собственности муниципальных образований, в отношении которой муниципальное образование формирует отношения по владению, распоряжению, пользованию. В качестве предмета исследования выступают методы, механизмы и инструменты управления муниципальным имуществом, вовлекаемые в систему управления муниципальным имуществом в контексте управления собственностью муниципального образования.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в систематизации теоретических взглядов и научной позиции автора, в соответствии с которыми реализуется идея совершенствования системы управления муниципальным имуществом через реализацию методов, механизмов и инструментов, повышающих эффективность использования муниципальной недвижимости в условиях реформы местного самоуправления.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные управлению муниципальной собственностью, экономическим и правовым проблемам управления муниципальным имуществом, в том числе, созданию эффективных систем управления объектами муниципальной недвижимости.

Информационно-эмпирическая база исследования. Информационно-эмпирической основой исследования послужили официальные статистические данные, официальная информация Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Министерства финансов, Министерства экономического развития и торговли, материалы субъектов федерации, их муниципальных образований об опыте использования муниципальной недвижимости в условиях реформы местного самоуправления и авторские экономико-статистические исследования ряда муниципальных образований Ростовской области, в том числе г. Таганрога.

В силу специфики задач исследования, в работе использовались данные периодической печати, региональные и местные источники информации, данные научных учреждений по проблемам управления муниципальной собственностью, официальные сайты органов государственной власти в сети Интернет, а также нормативные правовые документы, содержащиеся в справочно-правовых системах «Консультант» и «Гарант».

Инструментарно-методический аппарат работы составляют общенаучные методы исследований; системный анализ, диалектический метод изучения экономической сущности предмета исследования и форм ее проявления, метод научной абстракции, исторический метод, метод систематизации, метод моделирования, методы обобщения и сравнения, а также логический и статистический анализ.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Выявление роли муниципальной собственности в современной России, проведенное на основании сложившейся практики оценки состояния и тенденций изменения вклада муниципальной собственности в формирование базы неналоговых доходов бюджетов всех уровней, показало, что муниципальное имущество в настоящее время не может являться экономической основой местного самоуправления. Однако в тех муниципальных образованиях, где величина доходов от муниципального имущества традиционно высока, имеет смысл говорить не о ликвидации муниципального имущества путем

приватизации, а о повышении экономической эффективности его использования в результате совершенствования системы управления муниципальным имуществом.

2. Важность решения проблемы определения направления использования имущества городского округа для организации системы управления муниципальным имуществом объясняется ее взаимосвязью с проблемой выбора методов и инструментов, обеспечивающих наиболее рациональное дальнейшее использование муниципального имущества. В результате функционального и сущностного реформирования местного самоуправления, при наличии множества различных вариантов использования объектов муниципальной недвижимости, органы управления муниципальным имуществом фактически поставлены перед выбором между отчуждением муниципального имущества либо его арендой. Критериями такого выбора являются качественные показатели, имеющие разную значимость для различных муниципальных образований. В связи с этим, в основе выбора вариантов использования муниципального имущества должен лежать детальный анализ положительных и отрицательных последствий такого решения для конкретного муниципального образования с учетом сложившихся социально-экономических условий использования имущества.

3. Одним из основных принципов приватизации государственной и муниципальной собственности является признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества. Такая позиция, законодательно закрепленная в условиях альтернативных способов приватизации, опасна для добросовестных арендаторов - субъектов малого бизнеса, в том числе, вложивших финансовые ресурсы в улучшение арендуемого имущества. При приватизации малый бизнес нуждается в существенной поддержке и, при соответствующей законодательной базе, муниципалитеты могут создавать условия. способствующие нормальному функционированию предпринимательства.

4. Аренда объектов муниципальной недвижимости традиционно является одним из основных вариантов использования муниципального имущества и имеет ряд резервов повышения социальной и экономической эффективности. В условиях реформы местного самоуправления можно выделить следующие резервы: совершенствование нормативно-правового регулирования арендных отношений на местном уровне, оптимизация методики определения арендной платы и правил передачи имущества в аренду и субаренду, расширение практики

страхования арендуемых помещений, совершенствование работы информационных систем муниципального управления.

5. Оптимальным способом определения стоимости аренды является использование методов компьютеризованной массовой оценки. Однако, в сложившихся условиях повсеместного сокращения фонда муниципальной недвижимости вследствие приватизации, в муниципальных образованиях с площадью муниципального нежилого фонда, подлежащего сдаче в аренду, до 100 тыс.м2, целесообразно использовать традиционный подход, основанный на определении размера арендной платы с использованием корректирующих коэффициентов. Обоснованное изменение корректирующих коэффициентов может привести к значительному росту арендных платежей в масштабах муниципального образования, увеличивая, таким образом, экономическую эффективность использования муниципального имущества. Социальная эффективность может быть достигнута путем использования льгот и уменьшающих коэффициентов для отдельных видов деятельности арендаторов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретико-методического подхода к проблемам использования муниципального имущества в России, а также проблемам развития и совершенствования системы управления муниципальной собственностью в условиях реформы местного самоуправления. ' "

Реальное приращение научного знания выражается следующим:

1. На основе обобщения опыта формирования и использования муниципального имущества для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, выявлены организационно-экономические особенности, обеспечивающие формирование новых механизмов управления муниципальным имуществом в современной России.

2. Определена социально-экономическая сущность муниципального имущества, сформулированы проблемы и перспективы рационального использования муниципального имущества в качестве экономической основы местного самоуправления.

3. Определены ключевые направления комплексного совершенствования системы методов и инструментов, обеспечивающих процесс управления муниципальным имуществом в контексте реформы местного самоуправления.

4. Разработана и адаптирована к современным условиям развития городского округа методика расчета арендной платы за пользование объектами

муниципальной недвижимости, являющаяся основой совершенствования системы управления муниципальным имуществом учетом сложившейся социальной и экономической ситуации.

5. На основе анализа и обобщения опыта различных муниципальных образований предложены механизмы совершенствования арендных отношений, доказавшие свою эффективность в условиях реформы местного самоуправления.

6. Предложена авторская версия формирования системы критериев при выборе наиболее эффективного ■ направления использования муниципальной недвижимости в процессе совершенствования системы управления муниципальной собственностью, учитывающая социальные и экономические последствия для муниципального образования в контексте развития малого предпринимательства.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в определении совокупности эффективных методов управления функционированием и использованием муниципального имущества, прежде всего, недвижимого имущества как наиболее значительного, объемного и ценного объекта управления, а также выработке практических рекомендаций по управлению муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления, которые показали свою эффективность на примере конкретного муниципального образования. Полученные результаты могут использоваться для совершенствования системы управления муниципальным имуществом в муниципальных образованиях, имеющих схожие с исследуемым имущественный комплекс и условия функционирования городского хозяйства.

Апробация результатов исследования определяется его актуальностью и научной новизной и заключается в возможности и целесообразности использования предложенных в работе методологических и методических подходов, положений, рекомендаций и практических предложений в деятельности исполнительных, представительных и общественных органов местного самоуправления. Практические аспекты исследования вызвали интерес и широко обсуждались со специалистами в области муниципального управления. Ряд положений был реализован в практической деятельности муниципальной администрации г.Таганрога Ростовской области, в частности, органов по управлению муниципальным имуществом, а также нашел отражение в решениях Городской Думы г.Таганрога.

Основные положения работы были представлены автором на научно-практических межрегиональных конференциях: «Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей» в 2005г. (г. Санкт-Петербург), «Теоретические проблемы экономической безопасности России в XXI веке» в 2005г. (г.Томск), «Вузовская наука - региону» в 2006г. (г.Вологда) и других.

По теме диссертации автором опубликованы 6 печатных работ общим объемом 1,9 пл.

Логическая структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация изложена на 187 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 214 наименований, приложений, и включает 27 таблиц и 1 рисунок.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснован выбор темы диссертации, ее теоретическая актуальность и практическая значимость, определены основные цели, задачи и направления исследования проблемы совершенствования системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления, представлены основные положения, выносимые на защиту, дана характеристика научной новизны результатов диссертационной работы, представлена апробация работы.

В первой главе «Система управления муниципальным имуществом в условиях функционального и сущностного реформирования местного самоуправления» рассмотрены содержание и значение муниципальной собственности в современной России, нормативно-правовая база пользования, владения, распоряжения в контексте управления муниципальным имуществом, а также задачи системы управления муниципальной недвижимостью в условиях совершенствования системы местного самоуправления.

, Переход от управления со стороны органов местного самоуправления объектами муниципальной собственности к управлению процессами в сферах, отнесенных к ведению муниципальных образований, осуществляемый в соответствии с концепцией реформы местного самоуправления, создал предпосылки для изменения состава муниципальной собственности за счет перераспределения ее между уровнями публичной власти в соответствии с их уточненной компетенцией, перепрофилирования и отчуждения объектов, не связанных с прямыми обязанностями органов местного самоуправления. Федеральный Закон от 06.10,2003 № 131-ФЭ «Об общих принципах организации

местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон), закрепил непосредственно перечни видов имущества, которое может находиться в собственности муницигюльных образований2, установив, таким образом, жесткие ограничения на возможности сохранения и, тем более, расширения объема муниципальной собственности.

Также отрицательно. был решен вопрос о возможности осуществления местными органами власти деятельности, приносящей предпринимательский доход. Внешне данный подход является правовой гарантией реализации социального предназначения местного самоуправления, которое, согласно Закону, заключается, прежде всего, в непосредственном обеспечении жизнедеятельности населения. Если в прежнем законе3 речь шла о праве создания предприятий, учреждений и организаций для осуществления хозяйственной деятельности без каких бы то ни было ограничений, то теперь эти структуры образуются только для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения. Таким образом, практика создания предприятий, не связанных с задачами местного самоуправления (например, винно-водочных заводов), становится незаконной. Несмотря на внешнюю логичность, такой подход к вопросу о «коммерческом» использовании муниципального имущества содержит целый ряд опасностей. Даже с формально-правовой позиции муниципалитет вправе решать иные вопросы, не отнесенные к компетенции иных субъектов публичной власти и не исключенные законами из компетенции самого муниципального образования, но для их решения может потребоваться имущество, перечень которого проблематично установить в законе.

Новый взгляд на муниципальное имущество, закрепленный в ст.50 Закона, вызвал неоднозначную реакцию среди представителей органов местного самоуправления. На различных уровнях власти высказывались небезосновательные предложения о пересмотре данного подхода. Неоднократно вносились предложения о внесении изменений в ст.50 с целью отмены установления закрытого перечня имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, и предоставлении права муниципалитетам самостоятельно определять состав муниципального имущества.

2 Ст.50 Федерального Закона от 06.10.2003 № Ш-ФЗ.

3 Федеральный закон от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Анализ причин, вызвавших резкую критику регионами нового подхода к определению состава муниципальной собственности и ее использованию, показал, что среди них преобладает невозможность в дальнейшем получать неналоговые доходы, которые состоят, в основном, из поступлений от аренды земли и нежилых помещений. Также высказывались опасения, что в случае приватизации или перепрофилирования муниципального имущества, муниципальные образования будут лишены важных инструментов для решения ряда задач собственного комплексного социально-экономического развития.

С другой стороны, целесообразность перехода к новой модели муниципального хозяйствования и, как следствие, отношение к муниципальному имуществу в контексте реформы местного самоуправления, объясняет незначительная величина доходов от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в российском бюджете. Однако, при анализе значимости доходов от использования муниципального имущества для местных бюджетов, обращает на себя внимание высокий удельный вес подобных доходов для отдельных муниципальных образований, прежде всего, городских округов. Это говорит в пользу того, что отношение к муниципальной собственности в различных типах муниципальных образований не должно быть универсальным. В тех муниципальных образованиях, где величина доходов от муниципального имущества традиционно высока, имеет смысл говорить не о ликвидации муниципального имущества путем приватизации, а о повышении ее экономической и социальной эффективности.

В любом случае, вплоть до установленного в Законе контрольного срока, к которому органы местного самоуправления должны осуществить продажу или перепрофилирование муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, но не соответствующего назначению, ' т.е. созданию условий для деятельности органов местного самоуправления, и не переданного в федеральную собственность (до 1 января 2009г.), вопросы повышения эффективности использования муниципальной собственностью для муниципальных образований будут оставаться актуальными, В настоящее время первоочередной задачей в отношении сохраняемого в муниципальной собственности имущества остается повышение эффективности ' его использования, в том числе, за счет совершенствования системы управления имуществом.

В условиях реформы местного самоуправления перед системой управления муниципальным имуществом стоят такие задачи, как оптимизация количества объектов управления, эффективное взаимодействие системы органов, осуществляющих полномочия собственника в отношении муниципального имущества, определение цели управления по каждому объекту управления, обеспечение учета имущества, обеспечение контроля за использованием и сохранностью муниципального имущества, обеспечение защиты имущественных интересов в отношении муниципального имущества от рисков гибели и повреждения и т.д. Среди указанных задач особое место необходимо отвести задачам, решение которых строится на взаимодействие системы органов, осуществляющих полномочия собственника в отношении муниципального имущества, и оптимизации количества объектов управления. Данные задачи система управления .муниципальным имуществом должна решать в строгом соответствии с государственной политикой в отношении муниципального имущества, в то время как остальные задачи муниципальные образования решают с большей степенью самостоятельности, в соответствии с имеющимися организационными, кадровыми, информационными и другими ресурсами.

Во второй главе «Решение проблемы выбора направления использования муниципального имущества как метод совершенствования системы управления муниципальным имуществом городского округа» дана характеристика вариантов использования муниципального имущества, проведен анализ социально-экономических последствий аренды и приватизации с целью решения проблемы выбора форм использования муниципальной недвижимости, выделены финансовые и правовые инструменты защиты интересов субъектов малого предпринимательства при приватизации нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

При исследовании проблемы выбора направления использования муниципального имущества городского округа был отмечен тот факт, что, имея множество различных вариантов использования муниципальной недвижимости (пользоваться, передавать в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям, передавать в оперативное управление муниципальным предприятиям и муниципальным учреждениям, сдавать в аренду, передавать в концессию, передавать в доверительное управление, отчуждать), органы управления муниципальным имуществом фактически поставлены перед выбором между арендой и приватизацией муниципального имущества.

Задачу выбора рационального варианта использования муниципального имущества достаточно трудно формализовать, прежде всего, из-за качественного характера информации об исследуемой проблеме и большой доли экспертных оценок при описании и структуризации объекта моделирования. При выборе подобного варианта использования муниципальной недвижимости, в связи с множеством разноплановых задач, стоящих перед системой управления муниципальным имуществом, необходимо применять системных подход, учитывая при этом все положительные и отрицательные последствия подобного решения.

В выборе альтернативных вариантов управления муниципальным имуществом имеется много доводов как в пользу аренды, так и в пользу приватизации муниципальных нежилых помещений, однако дать количественные оценки, выделить положительные и отрицательные последствия от применения различных вариантов использования муниципального имущества, не представляется возможным. В Таблице 1 представлены основные характеристики, определяющие качественные критерии применения различных форм управления муниципальным имуществом на примере аренды и приватизации.

Таблица I4- Сравнительные характеристики вариантов использования

муниципального имущества

Аренда муниципального имущества Приватизация муниципального имущества

Постоянный источник неналоговых доходов (арендных платежей) местных бюджетов, т.е. мобильных оборотных средств муниципалитетов Разовый доход в местный бюджет + будущие доходы в бюджеты субъектов РФ (налог на прибыль организаций, начог на имущество организаций + возможный доход на недвижимое имущество)

Снижение произвола частных арендодателей по отношению к своим арендаторам Сокращение издержек муниципалитетов на администрирование отношений аренды

Стоимость аренды муниципальных нежилых помещений ниже, чем рыночная цена аренды, что делает се доступной для субъектов малого бизнеса Прекращение практики передачи арендуемых за шикую плату нежилых помещений в субаренду по рыночным ценам, вызывающей неоправданные потери для городского бюджета

Финансово-имущественная поддержка малого бизнеса в муниципальных образованиях часто отсутствует, что 1 может отчасти компенсировать прогрессивная практика учета средств, израсходованных на ремонт и реконструкцию арендованных нежилых муниципальных помещении, при взимании арен дно Г! платы Обладание правами собственности на помещения для малого бизнеса создает возможность планировать долгосрочное развитие производства, возможность полноценного доступа к банковским кредитным ресурсам, осуществления инвестиций в улучшение помещений.

4 Составлено автором в процессе исследования.

окончание таблицы 1

Аренда муниципального имущества Приватизация муниципального имущества

Льготные ставки аренды позволяют стимулировать определенные виды хозяйственной деятельности Снижение зависимости предпринимателей от решений чиновников и органов власти

Существующие способы приватизации (аукцион, конкурс) не позволяют защитить интересы субъектов малого бизнеса В большинстве муниципальных образований имущество в аренду передается целевым назначением, без проведения конкурсов и аукционов, что снижает эффективность использования муниципального имущества

Массовая приватизация может вызвать снижение цен на приватизируемое муниципальное имущество Грамотное планирование приватизации муниципального имущества во времени позволит избежать снижения цен на приватизируемое имущество

Приватизация нежилых помещений остается для местных властей проблемой первостепенной значимости. Это вопрос не столько тактического -получения единовременных поступлений средств в местные бюджеты, сколько стратегического значения, в том числе, становления и развития малого предпринимательства, сохранения и усиления его социальной ориентации.

Известно, что при оценке эффективности использования имущества целесообразно выделять, как минимум, критерии коммерческой (приносящего доход) и некоммерческой, т.е. социальной эффективности использования имущества. Аренда муниципального имущества выполняет социальную функцию поддержки предпринимательства, поскольку основным арендатором является малый бизнес, у которого, в силу объективных обстоятельств, нет средств для приобретения недвижимости. Данный вопрос особенно актуален для г.Таганрога, поскольку большая арендуемых помещений в настоящий момент приходится на малый бизнес. Из 635 договоров аренды, заключенных в 2005г., 442 (69,6%) заключены с субъектами малого предпринимательства (см. Таблицу 2). Площадь объектов, сданных в аренду субъектам малого предпринимательства, составляет 70,7% от общей площади арендуемых объектов.

В отличие от других городских округов России, принявших курс на масштабную приватизацию, приватизация муниципального имущества в г.Таганроге ведется умеренными темпами. При этом, инициаторами процесса приватизации нежилых помещений являются арендаторы, заявки которых учитываются при разработке прогнозного плана приватизации органом по управлению имуществом г.Таганрога. Данная тактика позволит, с одной стороны, уложиться в контрольный срок до 2009г. на случай, если ситуация на законодательном уровне останется без изменений, а с другой стороны, не

допустить социальной напряженности вследствие принятия непопулярных решений.

Таблица 25 - Количество договоров аренды муниципального нежилого

фонда, переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, в

Ростовской области

Заключено В том числе, с субъектами малого

Город договоров, всего предпринимательства

на на на 01.01.05 на 01.01.06

01.01.05 01.01.06 ед. в% ед. в%

Ростов-на-Дону 1 483 1 501 541 36,48 554 36,91

Волгодонск 706 878 448 63,46 489 55,69

Таганрог 622 635 428 68,81 442 69,61

I [овочеркасск 372 293 265 71,24 204 69,62

Каменск-М 1 ахти некий 333 331 221 66,37 222 67,07

Шахты 223 244 152 68,16 142 58.20

Новошахтинск 160 152 117 73,13 100 65,79

Азов 137 156 100 72,99 119 76,28

Батайск 147 120 70 47,62 54 45,00

Гуково 124 87 49 39,52 38 43,68

Зверево 20 22 15 75,00 12 54,55

Донецк 126 107 1 0,79 76 71,03

Итого по городам 4 453 4 526 2 407 54,05 2 452 54,18

Анализ практики приватизации нежилых помещений показал, что малый бизнес нуждается в более существенной поддержке, чем возможность подать заявку на выкуп муниципальной недвижимости, и, при соответствующей законодательной базе, муниципалитеты могли бы создавать условия, которые способствуют нормальному функционированию предпринимательства. Однако, в настоящий момент в законодательстве, регулирующем процессы приватизации, отсутствуют нормы, которые способны обеспечить первоочередной доступ субъектов малого предпринимательства к приватизации арендуемого ими имущества.

Более того, одним из основных принципов приватизации государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации заявлено признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества. В конечном итоге это приводит к тому, что аукцион, чаще других способов приватизации используемый на практике, выигрывает заявитель, предложивший максимальную цену. Субъекты малого предпринимательства, в силу своей специфики, в большинстве случаев не имеют собственных средств, способных

Рассчитано автором на основании данных о договорах аренды объектов муниципального и государственного нежилого фонда.

конкурировать с финансовыми ресурсами предприятий среднего и крупного бизнеса.

Практика реализации законодательства в области приватизации показывает, что в настоящий момент необходимо комплексное политико-экономическое решение по проблеме приватизации, поскольку сегодняшняя ситуация ведет к неэффективному использованию муниципальной недвижимости. Большинство малых предприятий, арендующих государственные или муниципальные нежилые помещения, находятся под угрозой утраты своего бизнеса в результате продажи арендованного имущества на аукционе новому собственнику. В условиях отсутствия преимущественных (исключительных) прав выкупа арендуемых помещений или других льготных условий приватизации (например, увеличения срока платежа, установления привязки размера задатка к стоимости находящегося в собственности малого предприятия имущества с учетом произведенных в период срока аренды неотделимых улучшений), развитие и расширение малого предпринимательства становится весьма затруднительным.

Проблема обеспечения предприятий малого бизнеса помещениями должна быть решена путем законодательного закрепления на федеральном уровне особых условий приватизации нежилого недвижимого имущества для субъектов малого предпринимательства. ' Это снимет несоответствия между законодательством о поддержке малого предпринимательства, в котором для субъектов малого бизнеса предусмотрены льготные подходы в части приватизации государственного и муниципального имущества, и законодательством в сфере приватизации, и в целом будет способствовать развитию малого бизнеса, как одного из базовых элементов экономической системы.

В третьей главе «Механизмы совершенствования арендных отношений как доминирующей формы использования объектов муниципальной недвижимости» проведен анализ процесса управления муниципальным имуществом в переходный период реформы местного самоуправления в г.Таганроге, на примере данного муниципального образовании определены направления совершенствования системы управления недвижимостью в части арендных отношений, а также' разработана методика определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда.

Исследование арендных отношений как доминирующего метода управления объектами муниципальной недвижимости в г.Таганроге было предопределено

результатами анализа структуры доходов от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности г.Таганрога, которые в целом подтвердили тезис о том, что муниципальная собственность является, прежде всего, инструментом реализации общественных интересов в производстве и потреблении. Роль муниципального имущества как источника поступлений доходов местного бюджета в последнее время существенно снизилась, хотя в абсолютном выражении доходы от управления муниципальным имуществом выросли. На структуру доходов от управления муниципальным имуществом в г.Таганроге наложила отпечаток как происходящая реформа, так и сложившиеся тенденции в развитии городского хозяйства. Доходы от реализации имущества муниципальных унитарных предприятий (учреждений) и дивиденды по акциям, находящимся в муниципальной собственности, не играют за последние годы сколько-нибудь существенной роли. Наибольшие поступления средств от управления муниципальным имуществом г.Таганрога дает аренда земли и имущества, находящихся в муниципальной собственности (см.Таблицу

3).

Таблица З6 - Структура доходов от использования имущества« находящегося в государственной и муниципальной собственности г.Таганрога, %

Наименование доходов 2003 2004 2005

Доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности 100 - 100 100

Дивиденды по акциям и доходы от прочих форм участия в капитале, находящихся в муниципальной собственности 0,000 0,043 0,04

Арендная плага за земли... 80,444 68.28 64,93 -

Доходы от сдачи в аренду имущества... 17,243 28,52 33,98

Доходы от перечисления части прибыли, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей муниципальных унитарных предприятий 0,988 1,520 1,02 ,

Прочие поступления от использования имущества находящихся в муниципальной собственности 1,325 1,637 0,03

Аренда нежилых помещений (зданий, сооружений) является перспективным' направлением использования муниципального имущества, имеющим резервы повышения социальной и экономической эффективности. В связи с этим, в муниципальном образовании г.Тагаирог среди основных направлений повышения эффективности системы управления муниципальным имуществом был сделан акцент на совершенствование механизма аренды. Были выделены следующие направления:

6 Рассчитано автором на основании данных отчетов об исполнении бюджета г. Таганрога по доходам в 2003-2005гг..

- совершенствование нормативно-правового регулирования арендных отношений на местном уровне, в том числе порядка передачи имущества в аренду и субаренду;

- внедрение практики страхования арендуемых помещений;

- совершенствование работы информационных систем муниципального управления;

- оптимизация методики определения арендной платы.

Результаты реализации указанных мероприятий сведены в Таблицу 4.

Таблица 47 - Результаты проведения мероприятий по совершенствованию арендных отношений органами по управлению имуществом в г.Таганроге

2003 2004 2005

Доходы от сдачи в аренду муниципального имущества, тыс.руб. 15 575,00 24391,4 48717,7

в %к 2003г. 156,61 312,79

Площадь объектов, сданных в аренду, м" 86 309,50 82 140,80 82 465,20

в % к 2003г. 95,17 95,55

Количество договоров аренды объектов нежилого фонда, ед. 619 622 635

в % к 2003г. 100,48 102,58

Средняя ставка арендной платы за 1 м^ по договорам аренды объектов нежилого фонда, руб. 187 310,3 577,6

в %к 2003 г. 165,94 308,88

При некотором уменьшении площади объектов муниципальной недвижимости, сданных в аренду, и при незначительном росте числа договоров аренды (что само по себе является важным индикатором правильности проводимой политики в области арендных отношений), доходы от аренды увеличились более чем в три раза. Соответственно, почти в три раза увеличилась средняя ставка арендной платы за 1 м2 по договорам аренды объектов нежилого фонда.

Совершенствование нормативно-правовых документов, регулирующих арендные правоотношения на муниципальном уровне, является процессом непрерывным, творческим и очень деликатным. При внесении изменений в Положения «Об аренде нежилых помещений, зданий (строений), находящихся в муниципальной собственности г.Таганрога» учитывалось, что нововведения, ухудшающие положение тех или иных категорий арендаторов должны вводиться крайне осторожно, после детальной проработки. Основные изменения последних лет можно свести к следующему:

7 Составлено автором в процессе исследования.

- увеличение форм сдачи имущества в аренду, путем расширения практики организаций конкурсов о сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений;

- снятие ограничений на срок аренды;

- изменение порядка передачи имущества в субаренду.

Расширение практики по страхованию нежилого муниципального фонда, в том числе, при заключении (переоформлении на новый срок) договоров аренды является одним из важнейших элементов эффективного использования и обеспечения цивилизованной защитой имущественных интересов муниципального образования.

За последние годы муниципальными образованиями накоплен некоторый опыт в области страхования муниципального имущества. Однако, вопросы страхования муниципального имущества на период аренды остаются актуальными и во многом спорными для страховщиков, арендаторов, а также самих органов по управлению имуществом муниципальных образований, разрабатывающих порядок сдачи имущества в аренду. Не все муниципальные образования ввели практику страхования арендуемого муниципального имущества. Причинами являются недостаточное норматив но-правовое регулирование (страхование муниципального имущества нельзя отнести к обязательному страхованию), а также увеличение стоимости аренды в случае, если страхователем является арендатор, и отсутствие средств в бюджете, в случае, если страхователем является арендодатель.

В настоящее время страхование муниципального имущества не является обязательным условием заключения договора аренды в г.Таганроге, но его ведение является желательным, с точки зрения социально-экономического развития области, направлением деятельности органов управления муниципальным имуществом. В муниципальной собственности находятся здания, восстановительная стоимость которых оценивается в десятки миллионов рублей, и экономический ущерб от порчи или утраты собственности в настоящее время невозможно покрыть из бюджета города.

Дальнейшее повышение социальной и экономической эффективности использования муниципального имущества путем совершенствования механизма аренды требует комплексного подхода к осуществлению процессов подготовки, принятия и контроля стратегических и оперативных управленческих решений и поддержанию информационной базы, позволяющей реализовать эффективные

методы принятия решений в сфере арендных отношений, в том числе, расчета стоимости аренды муниципальной недвижимости.

Комитеты по управлению имуществом большинства муниципальных образований ведут активную работу по поиску эффективных методик определения арендной платы за пользование муниципальной недвижимостью. Вследствие заниженных арендных платежей муниципальные бюджеты недополучают определенные суммы, но и повышение ставок арендной платы имеет свои пределы. Иногда не представляется возможным дать точную количественную оценку - на сколько расчетная арендная плата ниже рыночной. О превышении ставки арендной платы можно судить по косвенным признакам, таким, . как падение спроса со стороны арендаторов или увеличение задолженности по арендной плате, однако поиск ставок методом проб и ошибок недопустим из-за нежелательных последствий для местных бюджетов. В связи с этим, муниципалитеты стремятся не допускать подобных ситуаций. Даже в случае заниженных арендных ставок, их повышение должно быть постепенным (поэтапным), для предотвращения административного давления на бизнес.

В мировой и отечественной практике накоплен опыт создания и построения моделей массовой оценки, базирующихся на моделировании рынка путем статистической обработки рыночных данных. Формально данная модель может быть представлена в виде: ,

Р~/(х„х2>...>хп), 0)

где Р- стоимость или цены аренды; Х1,Хг.....х„- значения ценообразующих

факторов; п - количество значимых ценообразующих факторов,/- функционал, отражающий зависимость стоимости аренды от значений ценообразующих факторов.

В процессе разработки модели осуществляется спецификация (определение) структуры базовой модели и ее калибровка с целью приведения параметров модели в соответствие с условиями местного рынка недвижимости. Массовая оценка предусматривает обязательное выполнение таких этапов, как выбор метода оценки, сбор информации, синтез модели оценки, анализ и выбор ценообразующих факторов и их представление в цифровом • виде, анализ взаимосвязи «цена-фактор», кодирование ценообразующих факторов, настройка модели и использование модели для оценки.

При решении каждой из указанных задач возникает большое количестго проблем, начиная с формализации и структуризации базы данных и ее

наполнения информацией, не фиксируемой в реестре муниципального имущества. Известно, что модель, используя в качестве источника информации базу данных, описывает реальную ситуацию лишь в той мере, в какой ему соответствует база данных: любое искажение, упрощение будет отражаться на качестве модели.

В итоге на этапе статистического анализа данных должны быть выявлены основные закономерности рынка, позволяющие определить вид и параметры модели расчета арендной платы. Подобные исследования в муниципальных образованиях не носят массовый характер, прежде всего, из-за высокой стоимости как самих исследований и неизбежного удорожания аренды при последующем введении массовой оценки стоимости нежилых помещений.

Проведение массовой оценки объектов муниципального нежилого фонда в свете реформы местного самоуправления представляется нецелесообразным. В масштабах муниципального образования данный метод требует значительных затрат, которые не будут компенсированы ростом арендной платы в небольших муниципальных образованиях.

На практике в сложившихся условиях повсеместного сокращения фонда муниципальной недвижимости вследствие приватизации, в небольших муниципальных образованиях (с площадью муниципального нежилого фонда, подлежащего сдаче в аренду, до 100 тыс.м2) более экономичным является расчет цены аренды с использованием стандартного подхода, основанного на определении размера арендной платы с использованием корректирующих коэффициентов:

Ак = 5 х С, х П /Г,, (2)

1

где Л„ ~ сумма ежемесячной арендной платы за использование объекта нежилого фонда; 5 - площадь арендуемого помещения; - корректирующие коэффициенты.

В качестве корректирующих коэффициентов обычно используются коэффициенты зонирования, типа использования/вида деятельности, социальной значимости вида деятельности, состояния помещения, типа здания, уровня благоустройства, входа в помещение, этажа и т.д. В некоторых муниципальных образованиях корректирующие коэффициенты (например, местоположения), и даже параметр Б (коэффициент площади помещения) являются, в свою очередь, расчетными и определяются с учетом многочисленных дополнительных показателей. В любом случае, ставка арендной платы за нежилое помещение не

должна быть ниже утвержденной минимальной ставки арендной платы на текущий год. Несмотря на кажущуюся примитивность данного подхода, математически обоснованное изменение корректирующих коэффициентов может привести к значительному росту арендных платежей в масштабах муниципального образования, величина которого зависит от структуры использования объектов нежилого фонда и заключенных долгосрочных договоров аренды, законодательных ограничений, платежеспособного спроса арендаторов, состояния экономики города и региона в целом, социальной' политики предоставления льгот по аренде и других факторов.

В настоящее время данный подход используется в подавляющем большинстве муниципалитетов. При грамотном выборе коэффициентов, он позволяет приблизить цены аренды недвижимости к ценам свободного рынка, и в то же время учесть социальную направленность деятельности муниципалитетов.

Увеличение арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, может быть достигнуто как за счет увеличения базовой ставки, так и за счет изменения формы расчета годовой арендной платы. Однако такое увеличение должно затрагивать только те объекты недвижимости, которые интересны рынку и востребованы им. В отношении не пользующихся спросом нежилых помещений можно использовать снижение ставок арендной платы либо полное освобождение от нее для вовлечения этих площадей в оборот.

В связи с актуальностью проблемы совершенствования методики арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, автором на протяжении последних лет ведутся активные поиски оптимальной методики арендной платы, применимой для муниципальных образований, не использующих массовую оценку объектов муниципального нежилого фонда. Полученная в результате исследований методика определения цены аренды была адаптирована автором для условий конкретного городского округа, в том числе, вследствие существования определенных нормативных ограничений.

Так, при установлении методики расчета арендной платы в г.Таганроге было необходимо основываться на действующем Порядке определения размера платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого имущества Ростовской области, и содержащейся в нем Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. Указанная Методика устанавливает вид формулы определения размера годовой арендной платы за пользование

объектами нежилого фонда. Кроме этого, областной администрацией определяются базовые величины годовой арендной платы за 1 м: общей площади объектов нежилого фонда по городам и районам области на очередной финансовый год, которые утверждаются на основании результатов анализа рынка коммерческой недвижимости. С указанными ограничениями, орган, управляющий имуществом в г.Таганроге, вправе варьировать как набор поправочных коэффициентов, так и их значения. Согласно разработанной автором методике, за последние 2 года изменения состояли из корректировки нормативной цены 1 м2 аренды нежилого помещения, которая определяется на основе базовой величины в зависимости от характеристик комфортабельности и наличия элементов благоустройства арендуемого помещения, коэффициента типа использования нежилого помещения, а также ввода корректирующего коэффициента субаренды, который позволил компенсировать негативные эффекты, связанные с передачей муниципальной недвижимости в субаренду.

Очевидно, что в течение ближайших лет стоимость аренды муниципальной недвижимости будет определяться по стандартным методикам. Резервы повышения социальной и экономической эффективности аренды находятся в вариации корректирующих коэффициентов. Данные изменения должны быть основаны на статистической обработке информации о состоянии и движении муниципального имущества, мониторинге рынка объектов нежилого фонда в целом, т.е. сборе и обработке информации о платежеспособном спросе арендаторов, инфраструктуре рынка, его субъектах, активности рынка и других факторах.

В заключении диссертационного исследования сформулированы теоретические выводы и практические предложения по. совершенствованию системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправл ен ия.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Романович В.Л. Об актуальных задачах в сфере управления муниципальной собственностью. // Материалы второй всероссийской (заочной) научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Теоретические проблемы экономической безопасности России в XXI веке». -Томск, 2005. - С. 11 б-118. - 0,25 п.л.

2. Романович В:А. О выборе экономически и социально эффективных методов и форм использования муниципальной собственности. П Материалы X Международной научно-практической конференции «Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей». - Санкт-Петербург, 2005. - С.307-309. -0,19. п.л.

3. Романович В.А. О поиске эффективной методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. // Материалы III Международной научно-практической конференции «Инновационные технологии научных исследований социально-экономических процессов». -Пенза, 2005. - С.89-92. - 0,19 п.л.

4. Романович В.А. Повышение социальной и экономической эффективности использования муниципального имущества путем совершенствования механизма аренды. // Материалы III Международной научно-практической конференции «Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие». — Пенза, 2005. - С.118-121.-0,19 п.л.

5/Романович В.А. Состав и значение муниципальной собственности в современной России. // Материалы IV-й всероссийской научно-технической конференции «Вузовская наука - региону». - Вологда, 2006. — С.377-379. - 0,35 пл.

Статьи в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК:

6. Романович В.А. Совершенствование механизма управления муниципальной собственностью в контексте реформы местного самоуправления. // Известия ТРТУ. Тематический выпуск «Системный анализ в экономике и управлении». -Таганрог: Изд-во ТРТУ. - 2006, №4 -С.99-108. - 0,75 п.л.

Подписано к печати 27.09.06. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Офсетная печать. Усл. печл.- 1,5. Тираж 100 экз. Заказ №¿¿6

Отпечатано: Издательство Таганрогского государственного радиотехнического университета ГСП, 17А, Таганрог, 28, Энгельса, 1

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Романович, Василий Алексеевич

Введение.

1. Система управления муниципальным имуществом в условиях функционального и сущностного реформирования местного самоуправления

1.1. Содержание и значение муниципальной собственности в современной России.

1.2. Нормативно-правовая база пользования, владения, распоряжения в контексте управления муниципальным имуществом.

1.3. Задачи системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления.

2. Решение проблемы выбора направления использования муниципального имущества как метод совершенствования системы управления муниципальным имуществом городского округа.

2.1. Реализация права органов местного самоуправления на управление муниципальным имуществом.

2.2. Анализ социально-экономических последствий аренды и приватизации с целью решения проблемы выбора форм использования муниципальной недвижимости.

2.3. Финансовые и правовые инструменты защиты интересов субъектов малого предпринимательства при приватизации нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

3. Механизмы совершенствования арендных отношений как доминирующей формы использования объектов муниципальной недвижимости.

3.1. Анализ процесса управления муниципальным имуществом в переходный период реформы местного самоуправления.

3.2. Направления совершенствования системы управления недвижимостью в части арендных отношений.

3.3. Совершенствование методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование системы управления муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления: методы, механизмы и инструменты"

Актуальность темы исследования. Проводимая в настоящее время реформа местного самоуправления требует определения новых подходов к организации местного самоуправления на территории Российской Федерации, новых принципов функционирования финансовой системы муниципальных образований, адекватных преобразований бюджетной и налоговой системы государства. Наряду с этим не должно оставаться без изменения и отношение к муниципальной собственности, которая известным образом выступает и как источник доходов муниципального образования, и как инфраструктура для осуществления определенных функций органов местного самоуправления.

В течение ряда лет муниципальная собственность сначала наряду с местными финансами, имуществом, находящимся в государственной собственности и переданным в управление органам местного самоуправления, и иной собственностью, служащей удовлетворению потребностей населения муниципального образования (Федеральный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ), а затем наряду со средствами местных бюджетов и имущественными правами муниципальных образований (Федеральный закон от 6 октября 2003 года №131-Ф3) рассматривалась как экономическая основа местного самоуправления. Однако, ввиду специфики формирования муниципальной собственности в России и, соответственно, конечного состава муниципального имущества, а затем дальнейшего неэффективного управления подавляющей частью муниципальной собственности, ряд авторов1 высказывал сомнения относительно трактовки сущности муниципальной собственности, обладание которой связано только с экономическими затратами муниципальных образований как экономической основы местного самоуправления.

Реформа местного самоуправления в целом изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, и в ближайшие несколько лет государство на всех уровнях власти должно остаться собственником исключительно того имущества, которое необходимо ему для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, но не соответствующее назначению, т.е. созданию условий для дея

1 Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. - М.: Едиториал УРСС, 2004. - С. 137. тельности органов местного самоуправления, должно быть до 1 января 2009 года передано в федеральную собственность, приватизировано или перепрофилировано.

В связи с этим основными задачами в сфере управления государственной и муниципальной собственностью становятся сокращение избыточной, не обеспечивающей выполнения функций государства, части государственного и муниципального сектора и переход к новой модели управления собственностью, основанной на принципах строгого соответствия состава государственного имущества функциям государства и обеспечения эффективности использования имущества при оптимальном уровне расходов на управление.

Масштабность и сложность решаемых реформой местного самоуправления вопросов породили множество проблем переходного периода, в том числе и в области муниципальных финансов. С момента официального опубликования Федерального закона от 06.10.2003 года №131-Ф3, т.е. начала действия его переходных положений, по настоящее время в России на разных уровнях власти ведутся дискуссии с участием политиков, финансистов, практиков, ученых, занимающихся исследованием государственных и муниципальных финансов, в центре которых стоит вопрос увеличения доходной базы бюджетов муниципальных образований.

Одним из вопросов, на который нет однозначного ответа, является проблема обладания муниципалитетами недвижимостью, не предназначенной для исполнения закрепленных за органами местной власти публичных полномочий, но используемой в качестве источника неналоговых доходов для местных бюджетов. Должно ли финансовое обеспечение реализации государственных функций происходить исключительно за счет налоговых поступлений или муниципальным образованиям должна быть дана возможность получения неналоговых доходов от использования муниципального имущества?

В ожидании политического решения по данному вопросу в ходе реформы местного самоуправления первоочередной задачей органов местного самоуправления в отношении сохраняемого в муниципальной собственности имущества остается повышение эффективности его использования, в том числе за счет совершенствования системы управления муниципальным имуществом.

Таким образом, актуальность темы исследования, его теоретическая, методологическая и прикладная значимость заключаются в обосновании механизма социально и экономически эффективного управления объектами муниципального ^ имущества в условиях реформы местного самоуправления.

Методологические проблемы исследования теории собственности, ее экономической сущности рассмотрены Абалкиным Л.И., Ереминым Е.А., Тарасовым А.Ф., Черковцом В.Н. и др.

Проблемам управления муниципальной собственностью посвящены труды многих специалистов, в разные годы занимавшихся исследованиями в области экономических основ муниципального развития, региональных и местных финан-% сов: Андреевой Л.Ю., Бабун Р.В., Бабичева И.В., Боровской М.А., Велихова JI.A., Вобленко C.B., Воронина А.Г., Говоренковой Т.М., Еремеевой JI.H., Кобилева А.Г., Лексина В.Н., Модина H.A., Павловой Л.П., Прониной Л.И., Розановой Т.Г., Швецова А.Н., Широкова А.Н., Ягафаровой Д.С. и др.

Проблемам эффективного использования объектов муниципальной недвижимости посвящены работы Авекова В.В., Балацкого Е.В., Веригина И.А., Григорьева В.В., Кодиной Е.А., Черновой И.А. и др.

Обзор и обобщение научных публикаций по теме исследования позволяет щ сделать вывод о высокой степени проработанности методологических проблем теории собственности, ее характера и форм проявления, фундаментальных аспектов проблем генезиса и управления муниципальной собственностью.

С другой стороны, единой точки зрения на задачи и функции муниципального имущества, и, соответственно, перспективные направления его использования в условиях перехода к новой модели распоряжения муниципальной собственностью в связи с реформой местного самоуправления, требующей новых подходов к функционированию системы управления имуществом муниципальных образований, в научных публикациях не прослеживается. Недостаточность теоретической проработки рассмотренных проблем, игнорирование практических аспектов использования муниципального имущества, несовершенство законодательного регулирования имущественных отношений приводят к недоиспользованию экономического потенциала муниципального имущества, а в будущем - к потере самого муниципального имущества как источника доходов муниципальных образований.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заклю-ф чается в выявлении сущности, специфики и методов эффективного использования объектов муниципальной недвижимости в современных экономических условиях, и разработке на этой основе комплекса мероприятий по совершенствованию системы управления муниципальным имуществом, в том числе, механизмов совершенствования арендных отношений.

Реализация поставленной цели определяет необходимость решения системы следующих логически взаимосвязанных задач: «I - определить значение муниципального имущества в качестве экономической основы местного самоуправления в современной России;

- сформулировать задачи управления муниципальным имуществом в контексте реформы местного самоуправления с учетом особенностей формирования муниципальной собственности в современной России;

- проанализировать достоинства и недостатки основных методов управления объектами муниципальной недвижимости и на этой основе предложить механизм выбора их рационального сочетания в системе управления муниципальным имущ ществом;

- выявить направления и предложить механизм развития арендных отношений с целью повышения эффективности данного варианта использования муниципальной недвижимости;

- разработать методику определения стоимости аренды нежилого фонда в условиях сокращения объектов, находящихся в муниципальной собственности;

- адаптировать методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда к современным условиям развития городского округа.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система управления муниципальным имуществом как составная часть собственности муниципальных образований, в отношении которой муниципальное образование формирует отношения по владению, распоряжению, пользованию. В качестве предмета исследования выступают методы, механизмы и инструменты управления муниципальным имуществом, вовлекаемые в систему управления муниципальным имуществом в контексте управления собственностью муниципального образования.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в систематиза-ф ции теоретических взглядов и научной позиции автора, в соответствии с которыми реализуется идея совершенствования системы управления муниципальным имуществом через реализацию методов, механизмов и инструментов, повышающих эффективность использования муниципальной недвижимости в условиях реформы местного самоуправления.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные управлению муниципальной собственностью, экономическим и правовым проблемам управления муниципальным имуществом, в том числе созданию эффективных систем управления объектами муниципальной недвижимости.

Информационно-эмпирическая база исследования. Информационно-эмпирической основой исследования послужили официальные статистические данные, официальная информация Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Министерства финансов, Министерства экономического развития и торговли, материалы субъектов федерации, их муниципальных образований об опыте использования муниципальной недвижимости в условиях реформы местного самоуправления и авторские экономико-статистические исследования ряда муниципальных образований Ростовской области, в том числе г. Таганрога.

В силу специфики задач исследования в работе использовались данные периодической печати, региональные и местные источники информации, данные научных учреждений по проблемам управления муниципальной собственностью, официальные сайты органов государственной власти в сети Интернет, а также нормативные правовые документы, содержащиеся в справочно-правовых систе мах "Консультант" и "Гарант".

Инструментарно-методический аппарат работы составляют общенаучные методы исследований: системный анализ, диалектический метод изучения экономической сущности предмета исследования и форм ее проявления, метод научной абстракции, исторический метод, метод систематизации, метод моделирования, методы обобщения и сравнения, а также логический и статистический анализ.

Основные положения, выносимые на защиту: £ 1. Выявление роли муниципальной собственности в современной России, проведенное на основании сложившейся практики оценки состояния и тенденций изменения вклада муниципальной собственности в формирование базы неналоговых доходов бюджетов всех уровней, показало, что муниципальное имущество в настоящее время не может являться экономической основой местного самоуправления. Однако в тех муниципальных образованиях, где величина доходов от муниципального имущества традиционно высока, имеет смысл говорить не о ликви-# дации муниципального имущества путем приватизации, а о повышении экономической эффективности его использования в результате совершенствования системы управления муниципальным имуществом.

2. Важность решения проблемы определения направления использования имущества городского округа для организации системы управления муниципальным имуществом объясняется ее взаимосвязью с проблемой выбора методов и инструментов, обеспечивающих наиболее рациональное дальнейшее использование муниципального имущества. В результате функционального и сущностного реформирования местного самоуправления при наличии множества различных вариантов использования объектов муниципальной недвижимости органы управления муниципальным имуществом фактически поставлены перед выбором между отчуждением муниципального имущества либо его арендой. Критериями такого выбора являются качественные показатели, имеющие разную значимость для различных муниципальных образований. В связи с этим в основе выбора вариантов использования муниципального имущества должен лежать детальный анализ положительных и отрицательных последствий такого решения для конкретного муниципального образования с учетом сложившихся социально-экономических условий использования имущества.

3. Одним из основных принципов приватизации государственной и муниципальной собственности является признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества. Такая позиция, законодательно закрепленная в условиях альтернативных способов приватизации, опасна для добросовестных арендаторов - субъектов малого бизнеса, в том числе вложивших финансовые ресурсы в улучшение арендуемого имущества. При приватизации малый бизнес нуждается в существенной поддержке, и при соответствующей законодательной базе муниципалитеты могут создавать условия, способствующие нормальному функционированию предпринимательства.

4. Аренда объектов муниципальной недвижимости традиционно является одним из основных вариантов использования муниципального имущества и имеет ряд резервов повышения социальной и экономической эффективности. В условиях реформы местного самоуправления можно выделить следующие резервы: совершенствование нормативно-правового регулирования арендных отношений на местном уровне, оптимизацию методики определения арендной платы и правил передачи имущества в аренду и субаренду, расширение практики страхования арендуемых помещений, совершенствование работы информационных систем муниципального управления.

5. Оптимальным способом определения стоимости аренды является использование методов компьютеризованной массовой оценки. Однако, в сложившихся условиях повсеместного сокращения фонда муниципальной недвижимости вследствие приватизации в муниципальных образованиях с площадью муниципального нежилого фонда, подлежащего сдаче в аренду, до 100 тыс.м целесообразно использовать традиционный подход, основанный на определении размера арендной платы с использованием корректирующих коэффициентов. Обоснованное изменение корректирующих коэффициентов может привести к значительному росту арендных платежей в масштабах муниципального образования, увеличивая таким образом экономическую эффективность использования муниципального имущества. Социальная эффективность может быть достигнута путем использования льгот и уменьшающих коэффициентов для отдельных видов деятельности арендаторов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретико-методического подхода к проблемам использования муниципального имущества в России, а также проблемам развития и совершенствования системы управления муниципальной собственностью в условиях реформы местного самоуправления.

Реальное приращение научного знания выражается следующим:

1. На основе обобщения опыта формирования и использования муниципального имущества для обеспечения деятельности органов местного самоуправления выявлены организационно-экономические особенности, обеспечивающие формирование новых механизмов управления муниципальным имуществом в современной России.

2. Определена социально-экономическая сущность муниципального имущества, сформулированы проблемы и перспективы рационального использования муниципального имущества в качестве экономической основы местного самоуправления.

3. Определены ключевые направления комплексного совершенствования системы методов и инструментов, обеспечивающих процесс управления муниципальным имуществом в контексте реформы местного самоуправления.

4. Разработана и адаптирована к современным условиям развития городского округа методика расчета арендной платы за пользование объектами муниципальной недвижимости, являющаяся основой совершенствования системы управления муниципальным имуществом с учетом сложившейся социальной и экономической ситуации.

О 5. На основе анализа и обобщения опыта различных муниципальных образований предложены механизмы совершенствования арендных отношений, доказавшие свою эффективность в условиях реформы местного самоуправления.

6. Предложена авторская версия формирования системы критериев при выборе наиболее эффективного направления использования муниципальной недвижимости в процессе совершенствования системы управления муниципальной собственностью, учитывающая социальные и экономические последствия для муниципального образования в контексте развития малого предпринимательства.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в определении совокупности эффективных методов управления функционированием и использованием муниципального имущества, прежде всего, недвижимого имущества как наиболее значительного, объемного и ценного объекта управления, а также выработке практических рекомендаций по управлению муниципальным имуществом в условиях реформы местного самоуправления, которые показали свою эффективность на примере конкретного муниципального образования. Полученные результаты могут использоваться для совершенствования системы управления муниципальным имуществом в муниципальных образованиях, имеющих схожие с исследуемым имущественный комплекс и условия функционирования городского хозяйства.

Апробация результатов исследования определяется его актуальностью и научной новизной и заключается в возможности и целесообразности использования предложенных в работе методологических и методических подходов, положений, рекомендаций и практических предложений в деятельности исполнительных, представительных и общественных органов местного самоуправления. Практические аспекты исследования вызвали интерес и широко обсуждались со специалистами в области муниципального управления. Ряд положений был реализован в практической деятельности муниципальной администрации г.Таганрога Ростовской области, в частности, органов по управлению муниципальным имуществом, а также нашел отражение в решениях Городской Думы г.Таганрога.

Основные положения работы были представлены автором на научно-практических межрегиональных конференциях: "Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей" в 2005г. (г. Санкт-Петербург), "Теоретические проблемы экономической безопасности России в XXI веке" в 2005г. (г.Томск), "Вузовская наука - региону" в 2006г. (г.Вологда) и других.

По теме диссертации автором опубликованы 6 печатных работ общим объемом 1,9 п.л.

Логическая структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация изложена на 187 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 214 наименований, приложений, и включает 27 таблиц и 1 рисунок.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Романович, Василий Алексеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проделанной работы исследованы теоретические и прикладные вопросы, связанные с совершенствованием системы управления объектами муниципальной недвижимости, а также формированием экономической базы муниципальных образований в современной России. В соответствии с целями и задачами исследования рассмотрение основных групп проблем, связанных с повышением эффективности использования муниципального имущества в условиях реформы местного самоуправления, проводилось по трем основным направлениям:

1. Исследование российского опыта формирования финансовых основ местного самоуправления и связанных с этим особенностей управления муниципальным имуществом, в .том числе в период реформы местного самоуправления.

2. Анализ и решение проблемы выбора направления использования муниципального имущества с целью выявления метода управления муниципальным имуществом, наиболее предпочтительного с точки зрения экономических и социальных последствий для развития муниципального образования.

3. Разработка механизмов и инструментов совершенствования арендных отношений как доминирующего метода управления объектами муниципальной недвижимости.

Обобщение и анализ отечественной теории и практики принятия решений органами местного самоуправления в области управления муниципальным имуществом в современных условиях и их последствий для социально-экономического развития муниципальных образований позволили диссертанту сформулировать следующие выводы:

1. Происходящая в Российской Федерации реформа местного самоуправления вносит существенные изменения в модель муниципального хозяйства, которые заключаются в переходе от управления со стороны органов местного самоуправления объектами муниципальной собственности к управлению процессами в сферах, отнесенных к ведению муниципальных образований. Это влечет изменение состава муниципальной собственности за счет перераспределения ее между уровнями публичной власти в соответствии с их уточненной компетенцией, перепрофилирования и отчуждения объектов, не связанных с прямыми обязанностями органов местного самоуправления.

Традиционный взгляд на муниципальную собственность как на одну из составляющих финансово-экономической базы местного самоуправления в современных условиях претерпел изменения. В результате реформы местного самоуправления, а также взаимосвязанных с нею реформ в налоговой и бюджетной сфере, у государства и муниципальных образований отпадает необходимость в обладании муниципальным имуществом, в частности, недвижимостью как источником неналоговых доходов местных бюджетов. Финансовое обеспечение реализации государственных функций в рыночной экономике должно происходить исключительно за счет налоговых поступлений.

В связи с указанной концепцией в планах реформы местного самоуправления нашла отражение идея о том, что государство на всех уровнях власти должно остаться собственником исключительно того имущества, которое необходимо ему для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий. Федеральный Закон от 06.10.2003 № 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" закрепил непосредственно перечни видов имущества, которое может находиться в собственности муниципальных образований, установив, таким образом, жесткие ограничения на возможности сохранения и, тем более, расширения объема муниципальной собственности.

2. Новый взгляд на муниципальное имущество вызвал неоднозначную реакцию среди представителей органов местного самоуправления. На различных уровнях власти высказывались небезосновательные предложения о пересмотре данного подхода, вплоть до требования "отмены ст.50" Закона. Анализ причин, вызвавших резкую критику регионами нового подхода к определению состава муниципальной собственности, показал, что среди них преобладает невозможность в дальнейшем получать неналоговые доходы, которые состоят в основном из поступлений от аренды земли и нежилых помещений. Также высказывались опасения, что в случае приватизации или перепрофилирования муниципального имущества муниципальные образования будут лишены важных инструментов для решения ряда задач собственного комплексного социально-экономического развития.

3. Незначительная величина доходов от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в российском бюджете объясняет отношение к муниципальному имуществу в контексте реформы местного самоуправления. Однако при анализе значимости доходов от использования муниципального имущества для местных бюджетов обращает на себя внимание высокий удельный вес подобных доходов для отдельных муниципальных образований. Это говорит в пользу того, что отношение к муниципальной собственности в различных типах муниципальных образований не должно быть одинаковым. В тех муниципальных образованиях, где величина доходов от муниципального имущества традиционно высока, имеет смысл говорить не о ликвидации муниципального имущества путем приватизации, а о повышении экономической и социальной эффективности его использования, в том числе за счет совершенствования системы управления имуществом.

4. В условиях реформы местного самоуправления перед системой управления муниципальным имуществом стоят такие задачи, как выбор методов управления муниципальным имуществом, оптимизация количества объектов управления, эффективное взаимодействие системы органов, осуществляющих полномочия собственника в отношении муниципального имущества, определение цели управления по каждому объекту управления и другие задачи. Выбор методов и форм управления муниципальным имуществом определяется рядом факторов, важнейшими из которых являются объем компетенции органов управления, установленный ¡законодательством; объемы и характер имеющейся в распоряжении органов власти и управления собственности; наличие квалифицированных кадров в органах управления.

Задачу выбора рационального варианта использования муниципального имущества достаточно трудно формализовать, прежде всего, из-за качественного характера информации об исследуемой проблеме и большой доли экспертных оценок при описании и структуризации объекта моделирования. При решении вопроса о выборе того или иного варианта использования муниципального имущества необходимо учитывать положительные и отрицательные моменты такого решения.

6. Практика управления объектами муниципального имущества в условиях реформы местного самоуправления показала, что, имея множество различных вариантов использования муниципальной недвижимости, органы управления муниципальным имуществом фактически поставлены перед выбором между арендой и приватизацией муниципального имущества. Имеется много доводов в пользу как аренды, так и приватизации муниципальных нежилых помещений, которые с учетом местной специфики могут быть более или менее значимыми.

При выборе наилучшего варианта использования муниципальной недвижимости в связи с множеством разноплановых задач, стоящих перед системой управления муниципальным имуществом, необходимо использовать системных подход, учитывать положительные и отрицательные моменты такого решения.

7. Приватизация является признанным способом повышения эффективности использования муниципального имущества. Однако доходы бюджета от продажи муниципальной собственности не могут компенсировать отрицательный эффект, возникающий в случае непродуманной политики в области приватизации муниципальной недвижимости, арендуемой субъектами малого бизнеса.

В настоящий момент в законодательстве, регулирующем процессы приватизации, отсутствуют нормы, которые способны обеспечить первоочередной доступ субъектов малого предпринимательства к приватизации арендуемого ими имущества. В соответствии с принципами приватизации государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации все потенциальные покупатели, в том числе субъекты малого предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами приватизируемого имущества, имеют равные условия. В конечном итоге это приводит к тому, что аукцион, чаще других способов приватизации используемый на практике, выигрывает заявитель, предложивший максимальную цену, а не субъекты малого предпринимательства, не имеющие средств, способных конкурировать с финансовыми ресурсами предприятий среднего и крупного бизнеса.

Проблема обеспечения предприятий малого бизнеса помещениями должна быть решена путем законодательного закрепления на федеральном уровне особых условий приватизации нежилого недвижимого имущества для субъектов малого предпринимательства. Это снимет несоответствия между законодательством о поддержке малого предпринимательства, в котором для субъектов малого бизнеса предусмотрены льготные подходы в части приватизации государственного и муниципального имущества, и законодательством в сфере приватизации и в целом будет способствовать развитию малого бизнеса как одного из базовых элементов экономической системы.

8. Аренда нежилых помещений (зданий, сооружений) является важнейшим методом управления муниципальным имуществом, имеющим резервы повышения социальной и экономической эффективности. Для их реализации требуется комплексный подход к осуществлению процессов подготовки, принятия и контроля стратегических и оперативных управленческих решений и поддержанию информационной базы, позволяющей реализовать эффективные методы принятия решений в области аренды, в том числе расчета стоимости аренды муниципальной недвижимости, т.е. расчета арендной платы. Именно в период реформы местного самоуправления особенно остро стала ощущаться необходимость пересмотра стандартных методик расчета арендной платы за нежилые помещения.

Наиболее предпочтительным вариантом определения рыночной цены аренды муниципальной недвижимости являются арендные ставки, рассчитанные на основе рыночной стоимости объектов нежилого фонда с использованием компьютеризованной массовой оценки. Однако в сложившихся условиях повсеместного сокращения фонда муниципальной недвижимости вследствие приватизации в небольших муниципальных образованиях (с площадью муниципального нежилого фонда, подлежащего сдаче в аренду, до 100 тыс.м ) целесообразнее использовать стандартный подход, основанный на определении размера арендной платы с использованием корректирующих коэффициентов. Несмотря на кажущуюся примитивность данного подхода, математически обоснованное изменение корректирующих коэффициентов может привести к значительному росту арендных платежей в масштабах муниципального образования, величина которого зависит от структуры исполь-^ зования объектов нежилого фонда и заключенных долгосрочных договоров аренды, законодательных ограничений, платежеспособного спроса арендаторов, состояния экономики города и региона в целом, социальной политики предоставления льгот по аренде и других факторов.

9. Кроме изменения методики определения арендной платы, к повышению экономической и социальной эффективности аренды может привести совершенствование механизма аренды муниципальной недвижимости. Таким образом, можно выделить следующие направления повышения эффективности использования муниципального имущества в условиях реформы местного самоуправления: совершенствование нормативно-правового регулирования арендных отношений на местном уровне, оптимизацию методики определения арендной платы и правил передачи имущества в аренду и субаренду, расширение практики страхования арендуемых помещений и, наконец, совершенствование работы информационных систем муниципального управления. Реализация указанных механизмов совершенствования арендных отно-V шений в муниципальном образовании г. Таганрог позволила увеличить доходы от аренды как доминирующего метода управления муниципальным имуществом более чем в три раза за последние два года. Данные результаты были достигнуты при одновременном уменьшении площади объектов муниципальной недвижимости, сданных в аренду, и при незначительном росте числа договоров аренды, что само по себе является важным индикатором правильности проводимой политики в области арендных отношений. Приведенные в настоящем диссертационном исследовании предложения и ^ рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальным имуществом, основанные на опыте управления имуществом в муниципальном образовании г.Таганрог, позволят улучшить механизм формирования экономической базы в муниципальных образованиях, имеющих схожие с рассматриваемым имущественный комплекс и условия функционирования городского хозяйства.