УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТА НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТА НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ"

ту?

На правах рукописи

КОСТЮЧЕНКО РОМАН ИВАНОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТА НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

08,00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Орел-2003

Работа выполнена в Курском государственном техническом университете

кандидат экономических наук, доцент Долгих Николай Васильевич

доктор экономических наук, профессор Поляк Георгий Борисович

кандидат экономических наук Кисляков Александр Григорьевич

Орловский государственный технический университет

Защита состоится «Л?» ^-¿г2003 г. п ч<;с ,- :г;, 'олании

м- У^

диссертационного совета Д.502.004.03. при Орловской г-. ;':ьнэй ^лемии

государственной службы по адресу:

302028, г. Орел, Бульвар Победы 5а, актовый зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библш О. ювСлОй региональной академии государственной службы.

Автореферат разослан 2003 г.

Научный руководитель;

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук,

доцент

В.В. Печенкина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность работы. Управление муниципальной собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти. Эффективное распоряжение собственностью позволяет финансировать социально-экономические программы развития территории. Решение таких острых вопросов как формирование городского бюджета, улучшение структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан и многих других зависит от грамотного распоряжения муниципальным имуществом.

Вместе с тем нельзя не признать, что процесс формирования рыночной инфраструктуры объективно опередил степень реформирования муниципальных управленческих структур и используемых методов, а это привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи. В настоящее время управление муниципальной собственностью столкнулось с рядом трудно решаемых задач: муниципальные предприятия не достигают желаемого уровня рентабельности и эффективности хозяйствования, большинство объектов приватизации уже перешло в частную собственность и эта статья доходов местных бюджетов неуклонно сокращается. Поэтому в сложившейся ситуации получило широкое распространение одно из немногих результативных направлений — сдача муниципального имущества в аренду. Его приоритетность обусловлена несколькими факторами. Во-первых, стабильность получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности на арендованных площадях. Во-вторых, получение дохода не требует первоначальных вложений. И, в-третьих, сохраняющийся контроль над сданной собственностью и возможность самостоятельного использования имущества в будущем в иных условиях.

За последние несколько лет муниципальные органы по управлению

имуществом разработали и постоянно совершенствуют'методический поДЩд'к

ЦНБ МСХА

управлению арендными отношениями, направленный на максимизацию дохода при одновременном активном воздействии на социально-экономические аспекты развития территории. Приоритетным направлением в разработке данного вопроса является теоретическое обоснование и математический расчет критериев, позволяющих оценить размер устанавливаемой арендной платы,

В этих условиях многие практики, руководители исполнительных и представительных органов местного самоуправления осознают, что предложить решения, адекватные возникшим трудностям, невозможно без опоры на надежный научный фундамент, без использования экономических методов в управлении городским хозяйством, без поиска оптимальных вариантов и механизмов использования муниципальной собственности.

Состояние изученности проблемы. Сегодня ощущается острая нехватка разработок по рассматриваемой проблеме. Книга Л.А. Велихова «Основы городского хозяйства»1, изданная в первый раз в 1928г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления, В то же время перемены, произошедшие за последнее десятилетие столь значительны, что требуются исследования и разработки, учитывающие новые условия и реалии.

Значительное внимание в последние годы было уделено аспектам развитая городов и территориальных систем в работах А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И, Кошкина, И.А. Остриной, А.В, Руднева, А.Н, Швецова, В.М, Щупыро и др.

Зарубежные ученые, такие как Ф. Векслер, Б. Гладстоун, П. Кармайкл разрабатывали перспективные направления в муниципальном секторе экономики: анализ эффективности городских проектов, теория внешних эффектов, экономика общественного сектора и т.д.

Вместе с тем некоторые вопросы управления муниципальной собственностью, главным образом из-за того, что они в самое последнее время обозначили себя как значимые для экономики городского хозяйства, почти не рассмотрены в отечественных научных исследованиях. К ним относится и

' Велихов Л. А, Основы городского хозяйсгм. -М,, 1928.- 160 с.

управление арендными отношениями муниципальной собственности. В западной литературе этому вопросу уделено значительное внимание в трудах Д. Гулкея, Р. Коула, М. Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др. Обширные статистические исследования развитого рынка муниципальной недвижимости в Западных странах интересны для нас с точки зрения качественных выводов и определения путей развития отечественной науки в этой области, но не пригодны в количественном отношении из-за больших различий в экономических и социальных условиях. Методиками таких исследований нельзя воспользоваться в полной мере по причине отсутствия необходимой информации.

Актуальность и недостаточная изученность указанных вопросов, их практическая значимость для устойчивого развития муниципальных образований России определили выбор темы диссертационного исследования, его цель, задачи и практическую направленность.

Объектом исследования являются арендные отношения в рамках управления муниципальным имуществом в регионе.

Предметом исследования является механизм управления арендными отношениями на муниципальном уровне.

Целью исследования является разработка научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления арендными отношениями.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решаются следующие научные задач»:

- исследование арендных отношений в совокупности методов управления муниципальным имуществом;

- обобщение отечественного опыта управления арендными отношениями и выявление основных факторов, обусловливающих их специфику в условиях развития рыночных отношений;

- оценка величины и необходимости поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибких и ненормированных доходов

бюджета;

- построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы;

- исследование существующих методик определения размера арендной платы, выявление их преимуществ и недостатков, определение путей их совершенствовани я;

- разработка ряда критериев, позволяющих оценить величину установленного размера арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд;

- проведение практического исследования значимости выбранных критериев на примере статистических данных города Курска и оценка области потенциальных значений арендной платы;

- разработка методических дополнений и изменений к действующей методике определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.

Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования, теоретические положения управления государственным и муниципальным имуществом.

Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, в области управления экономическими и социальными системами.

Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.

И я форма цнонно-эм лирическую основу работы составили данные

органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления,

В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта.

В процессе исследования использовались общенаучные методы; комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.

Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, т.к. оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде удобном для отображения теоретических положений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы. В частности:

- сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории как финансовая наполняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства

и др.);

- построена модель предложения муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные особенности методики сдачи в аренду муниципальной собственности по сравнению с рыночными процессами;

- представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и

размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы значений арендной платы;

- разработан ряд критериев: минимальная (ЛЯга1), максимальная (АЛ^), рыночная {АП^) и оптимальная арендная плата, позволяющих объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности;

- разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества;

- усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем дополнения критериями оценки размера арендной платы;

- предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в рззмере необходимом для получения наиболее полного потока арендных платежей.

Полученные научные результаты исследования позволили сформулировать положения, выносимые на защиту:

1. Исследование арендных отношений в рамках социально-экономического развития муниципальных образований позволило выявить множество взаимосвязей прямо и косвенно связывающих размер устанавливаемой арендной платы за использование муниципального имущества и общий поток поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду. В результате была построена логическая модель, отражающая зависимость суммарных поступлений арендных платежей от размера арендной платы. Это позволило определить интервалы и границы значения арендной платы, на которых происходит увеличение или спад суммарных поступлений арендных платежей.

2. Анализ выявленных интервалов н границ значений арендной платы позволил сформулировать и разработать ряд критериев, необходимых для оценки размера устанавливаемой арендной платы за сдаваемый в найм

муниципальный нежилой фонд. В его состав вошли*, минимальная (Л/7„„), максимальная {АП^), рыночная (ЛП^) и оптимальная (ЛПМ) арендная плата. Применение каждого из них позволяет скорректировать устанавливаемую арендную плату в направлении наибольшей прямой экономической отдачи.

3. Формулировка критериев оценки арендной платы предопределила необходимость разработки методики их количественного определения, которая строится на основе принципов экономической эффективности, как для арендодателя, так и для арендатора.

4. Для успешного применения разработанных критериев предложен механизм учета изменений, определенных на их основе. При этом была усовершенствована действующая методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом в настоящее время.

Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.

На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровня базовой организации — Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска. Результаты научного исследования представляют практический интерес н приняты к рассмотрению Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Комитетом по управлению имуществом Курской области.

Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и исполнительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, так как:

- в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью;

- базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы;

~ методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.

Основные положения диссертация могут применяться при проведении научных исследований и в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления. Материалы диссертационного исследования также являются составной частью лекционного и практического курсов ко дисциплине «Финансы».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались на семинарах кафедры «Финансы и кредит» Курского государственного технического университета в 2002-2003 гг., а также на различных межвузовских, региональных, международных научно-практических конференциях: «Проблемы формирования и реализации налоговой политики Российской Федерации в условиях рыночной экономики. (Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара).» 1-я и 2-я сессии (Курск, КРО Российской академии юридических наук, КФ Московского института права, 2003 г.); Научные чтения, посвященные памяти профессора Пилецкото А. Н. «Новые тенденции государственного регулирования экономики» (Курск, Курский институт государственной н муниципальной службы, 2002 г.); 5-я межрегиональная научно-практическая конференция «Социально-экономическое развитие России: проблемы, тенденции, перспективы» (Курск, КФ ВЗФЭИ, 2003 г.); Всероссийская научно-практическая конференция «Приоритеты социально-экономического развития регионов России в новых условиях» (Пенза, ПФ ВЗФЭИ, 2003 г.); «Региональный потребительский рынок: проблемы функционирования и

п

развития» (Мичуринск, Мичуринск™ государственный аграрный университет, 2003 г.); Ш Всероссийская научно-практическая конференция «Высшая профессиональная, естественнонаучная и математическая подготовка экономистов, менеджеров и гос. служащих» (Калуга, КФ Северо-Западной академии гос. службы, 2003 г.); «Человек и общество: на рубеже тысячелетий. Международный сборник научных трудов» (Воронеж, Воронежский государственный педагогический университет, 2003 г.).

По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 2,0 П-Л (в т.ч. авторских 1,8 п.я.).

Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенною исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 183 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библжнрафня включает 147 источников,

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень ее изученности; излагаются цель, задачи, объект и предмет исследования; определяются теоретические основы и методологическая база исследования; сформулированы положения, выносимые на защиту; раскрыта их научная новизна и практическая значимость.

Первая глава — «Арендные отношения в рамках управления развитием муниципальных образований» - посвящена анализу экономической, структурной и социальной сущности арендных отношений как способа управления муниципальным имуществом.

Анализ существующих способов управления имуществом показал, что применение каждого из них обусловлено присущими им преимуществами и недостатками. Для аренды как формы управления достоинства заключаются, во-первых, а стабильности получения дополнительного дохода в форме

арендных и налоговых поступлений, во-вторых, в сохранении возможности самостоятельного использования имущества. Вместе с тем главный недостаток ■ - распределение денежных поступлений от использования объектов в долгосрочном периоде.

Изучение и обобщение зарубежного, отечественного опыта, анализ современньпс принципов в подходов к управлению муниципальным имуществом в российской экономике подтвердили особое место арендных отношений как широко распространенного, наиболее приемлемого и эффективного споооба распоряжения собственностью в современных условиях.

Однако только в последние годы в России управление арендными отношениями стало приобретать характер целостного методического подхода, учитывающего сложные взаимосвязи с другими социально-экономическими сферами жизни муниципального образования. Одной из центральных и наиболее спорных категорий арендных; отношений стал размер арендной платы, экономическое обоснование и механизм расчета которого являются приоритетными задачами.

Для того, чтобы вплотную подойти к изучению поставленного вопроса, в диссертации дано представление о сущности отношений аренды, о составляющих размер арендной платы, о том, как она формируется в рыночных условиях и как в рамках муниципального управления, об экономических и социальных законах, оказывающих влияние на этот процесс.

Базой научного рассмотрения величины арендной платы стало моделирование отношений арендатора и арендодателя, учитывающего выгоду обеих сторон. Схематично основа механизма рыночного определения арендной платы представлена через известное в экономической теории взаимодействие спроса и предложения на свободном рынке.

Исследование подтвердило, что механизм является достаточно эффективным, но только в случаях, когда и арендодатель и арендатор являются субъектами предпринимательской деятельности и могут своевременно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. При этом критерием оценки

размера арендной платы служит количество заявок аа предложенную площадь.

Иное положение возникает, если арендодателем выступает орган местного самоуправления. В этом случае базовая арендная ставка устанавливается единая для всех муниципальных помещений и корректируется несколькими коэффициентами. При этом механизм определения арендной платы имеет некоторые слабые стороны:

- применяемые значения арнедной платы не выражают в полной мере всех особенностей сдаваемого объекта;

- механизм не содержит в себе элемента обратной связи;

- арендная плата лишена возможности корректировки.

Эти причины обусловливают необоснованное завышение или занижение арендной платы, что делает невыгодными арендные отношения с муниципальным имуществом н приводит к снижению экономической активности на территории, недополучению возможных арендных и налоговых поступлений, уменьшает уровень занятости населения и размер налоговых поступлений в бюджет*

Возможным решением данных вопросов в диссертационном исследовании предложена разработка критериев оценки размера арендной платы, позволяющих осуществлять контролирующую и корректирующую функции при решении практических задач управления арендными отношениями между муниципалитетами и субъектами рынка.

Результатом моделирования отношений арендодателя и арендатора, а таюке анализа предъявляемого спроса на предложение муниципалитета арендовать нежилые помещения при соответствующих размерах арендной платы стало графическое отображение зависимости общих арендных поступлений от значения арендной платы (рисунок I),

Четко прослеживающаяся параболическая зависимость позволяет предположить, что применение каких-либо критериев (ЛНл) к (АПС), ограничивающих размер арендной платы, значительно приблизит его к «оптимальному» значению (ЛЯ^), при котором поступления наибольшие.

t4

Рисунок i — Модель зависимости общей суммы арендных поступлений от размера установленной арендной платы

Таким образом, комплексное применение нескольких критериев позволит оценить экономическую эффективность существующего уровня арендной платы и скорректировать его относительно оптимального.

Вторая глава - «Оценка и анализ эффективности арендных отношений на уровне муниципального образования» - раскрывает роль и место поступлений от не пользования муниципального имущества в доходах городского бюджета. Так, в 2002 году их доля составила 6,2% от общих поступлений в бюджет г. Курска и 46,0% поступлений из собственных источников. В тоже время наглядно показано, что этот источник более чем на половину формируется за счет арендных платежей и то, что на протяжении последних 4-х лет арендные платежи имеют наибольший темп роста (150-200 % а год) по сравнению с другими поступлениями. Исследование показало, что данное положение характерно для многих городов Центрального федерального округа: Белгорода, Орла, Липецка,

В диссертационном исследовании подробно рассмотрены н

проанализированы две основные методики определения арендной платы. Первая из них основывается на базовой ставке арендной платы за 1 кв. м (1), вторая - на стоимости (стоимости строительства) здания в расчете на 1 кв. м общей площади (2). Кроме этого формулы обеих методик содержат ряд идентичных по своей сути корректирующих коэффициентов:

АП„Щ « Ёст*Кю-*.КмяКмх}(дхКкж;хКр (1)

Сс

АП„„ и — хКизу.Кму.КгпкКд^Кяж (2)

О

где: АП - годовая арендная плата за 1 кв, м;

Баи - базовая ставка арендной платы в расчете на 1 кв. м;

Сс - расчетная стоимость (стоимость строительства) 1 кв.;

Он - срок окупаемости капитальных вложений, принимается равным

10 годам. Кт - коэффициент износа;

Км - коэффициент качества строительного материала;

Км — коэффициент типа здания;

Кд - коэффициент вида деятельности;

Киж - коэффициент качества нежилого помещения;

Кр — коэффициент зонального расположения.

Сравнение полученных выражений показывает, что и та и другая формулы имеют базовую (основную) часть, на основе которой строится расчет и уточняющую (второстепенную) часть, содержащую группу корректирующих коэффициентов.

Преимущество и смысл базовой ставки заключается в том, что ее значение устанавливается единое для всех помещений и зданий нежилого муниципального фонда на весь календарный год. Единство ставки во много раз упрощает процедуру расчета арендной штаты, сокращает материальные, трудовые и временные затраты. Однако во столько же раз возрастает ответственность за правильное определение ее значения.

В случае если базовая ставка будет завышенной, возможно, что:

- сократиться число заявок на аренду свободных помещений и многие из них останутся не востребованными;

- некоторые арендаторы в силу различных причин не смогут (не захотят) платить такую плату и откажутся от аренды муниципальных помещений;

- оставшиеся арендаторы будут стремиться компенсировать возросшие издержки ростом цен на предлагаемую продукцию, работы, услуги, что будет способствовать росту социальной напряженности.

В случае если базовая ставка будет заниженной, муниципальный бюджет будет нести потери от недополучения потенциально возможных доходов.

Базовая часть второй методики представляет собой отношение расчетной стоимости (стоимости строительства) I кв. м. к сроку окупаемости капитальных вложений, который принимается равным 10 годам. Внесение в формулу такого показателя как срок окупаемости капитальных вложений позволяет определить размер арендной платы в расчете на один год, Рассчитанная таким образом величина призвана компенсировать все затраты по строительству аналогичного помещения (здания). Однако практическое применение данной методики либо требует некоторых упрощений, либо является очень затратным, так как определение индивидуальной стоимости (рыночной, балансовой, восстановительной и др,) каждого помещения влечет за собой большие трудовые, временные и материальные затраты.

Поэтому вывод о необходимости дополнения методик определенными критериями, помогающими приблизить расчетную арендную плату к рыночному уровню, актуален для них обеих.

Данный вывод был подтвержден сравнительным анализом методик, применяемых при определении арендной платы в городах Курске и Орле, которые по основным экономическим характеристикам и показателям относятся к сопоставимым между собой. Анализ показал, что в настоящее время методики расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложились и позволяют в той или иной степени:

- планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет,

- регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города;

- иметь минимальную арендную плату для предприятий, торгующих товарами первой необходимости;

- направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

В тоже время методики не лишены слабых сторон, являющихся следствием нерыночного характера определения арендной платы и выражающихся в значительном расхождении размеров рыночной арендной платы и арендной платы за использование муниципального имущества.

В третьей главе - «Совершенствование методики расчета арендной платы» - нами предлагается ряд критериев, позволяющих оценить величину установленной арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд. Схематично порядок определения и применения критериев представлен в виде четьгрехэтапиой схемы (рисунок 2).

Рисунок 2 - Схема поэтапного определения размера арендной платы

Ряд предлагаемых критериев включает в себя определение минимального и максимального размера арендной платы как нижнего и верхнего предела экономически оправданных арендных платежей (1-Й и 2-й этапы). На следующем этапе (3-й) проводится сравнительный анализ арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества. Последний этап (4-й) - определение области возможного размера оптимальной арендной платы - проводится на основе данных предыдущих трех этапов.

Первый критерий - минимальный размер арендной платы (.-¡Я^,) (3), который необходимо получить на протяжении всего периода полезной эксплуатации объекта (Т), представляется возможным выразить в виде суммы стоимости (покупки, строительства и т.д.) имущества {/) и минимальной нормы прибыли на впоженнын капитал. Как правило, значение минимальной нормы прибыли на вложенный капитал в экономической литературе принимается равным средней величине простого банковского процента (г) по депозитным счетам на срок (Г). И хотя банковский процент уже включает в себя годовую инфляцию, собственник может учитывать инфляционные процессы дополнительно, которые в формуле (3) представлены как средняя величина годового уровня инфляции (у). Поскольку на практике чаше используется годовая сумма арендной платы (АНто представим ее в следующем виде;

АП^шЛП^Т-^и^Г) (3)

Вторым критерием является максимальная ставка арендной платы (¿П.), имеющая своей основой возможность арендатора уплатить арендную плату. В своей коммерческой деятельности, для осуществления которой была арендована необходимая площадь, арендатор преследует цель получить прибыль, которую в общем виде можно представить как разность выручки и всех понесенных затрат. Поскольку из затрат, осуществляемых предпринимателем, можно особо выделить арендную плату (ЛИ) и уплачиваемые налоги (Н), а разность выручки и оставшихся расходов выразить через понятие Доводов. И если заметить, что зависимость прибыли и арендной платы обратная, то прибыль (Л) можно выразить через уравнение:

Я*, ^ Доходы-АТ1а„ -И (4)

Исходя из предположения, что для предпринимателя будет экономически целесообразно осуществлять свою деятельность до момента, пока его прибыль

не будет равной нулю, преобразуем уравнение (4) в уравнение (5):

АПМ * Доходы-Н (5)

Необходимо особо отметить тот факт, что для расчета максимальной арендной платы требуются данные, которые являются коммерческой тайной каждого работающего предприятия. Кроме того, сложность представляет и то, что показатель характеризуется индивидуальностью для каждого

субъекта, места деятельности и момента времени. Поэтому нами предлагается использовать экспертные оценки, законодательно закрепленные в рамках Закона Курской области «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности».

Данный закон, исходя из своего названия, вменяет для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц сумму дохода, который по оценкам налоговых органов должен в среднем получать каждый налогоплательщик, занимаясь тем или иным видом деятельности. Механизм расчета суммы вмененного дохода определяется формулой (6):

М =СхЯхК,хК1хК„ (6)

где: М - сумма вмененного дохода;

С - базовая доходность на единицу физического показателя;

N - количество единиц физического показателя;

Л*,, К, А'3 - коэффициенты, учитывающие особенности подвидов

деятельности, тип населенного пункта, темпы инфляции;

Согласно ст. 2 Закона вмененный доход есть налогооблагаемая прибыль хозяйствующего субъекта, которая при вычитании из нее суммы налога дает чистую прибыль, остающуюся в распоряжении предпринимателя. Сумма единого налога рассчитывается по формуле (7);

где: V - сумма единого налога на вмененный доход;

М - сумма вмененного дохода;

5 - ставка единого налога на вмененный доход.

Таким образом, формула (5) принимает вид (8), где все необходимые величины поддаются исчислению и статистической обработке:

ЛП1т=М-У (8)

На третьем этапе рассматривается и сравнивается арендная плата, определяемая и корректируемая рынком - ЛП^ в результате колебания спроса и предложения с арендной платой, которая применяется в настоящее время Комитетом по управлению имуществом г. Курска,

На основе предложенных критериев проведено исследование уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска. Так минимальный уровень арендной платы во много раз (10-30) меньше сумм, взимаемых КУМИ за право аренды муниципальных помещений. Его рассмотрение будет более актуальным в виде общей суммы за все площади, предназначенные в аренду. Это даст возможность сравнить минимально необходимую сумму арендной платы с общей суммой предполагаемых поступлений, учитывающей недополученные средства в связи с недобросовестными арендаторами и предполагаемым остатком нссданных помещений.

Размер арендной платы за муниципальные помещения, рассчитанный КУМИ, оказался ниже не только максимально возможного уровня арендной платы, полученного расчетным путем, но и рыночных ставок аренды. Это обстоятельство можно объяснить использованием в расчетах максимальных размеров платы, запрашиваемых на рынке недвижимости, и свидетельствует о потенциальной возможности повысить арендную плату и, следовательно, увеличить поступления в бюджет.

Количественная оценка рыночных ставок арендной платы проводилась с

учетом ее зависимости от вида деятельности. Так для арендаторов, занимающихся торговлей уровень платы значительно (почти в 4 раза) выше, чем для тех, кто занимается общественным питанием и в 7 раз выше, чем для тех, кто оказывает бытовые услуги населению.

Заключительный этап - определение диапазона, в котором может находиться оптимальный размер уровня арендной платы за использование муниципального имущества (для города Курска), конкретное значение которого зависит от проводимой политики муниципальных органов власти. Для этого полученные данные представлены в форме диаграммы (рисунке 3).

торгом» оОшесткнкое бьггоык усл^к

1ЩТШМ

Виды деятельности

Рисунок 3 - Диапазон и границы уровней арендной платы

Подводя итог исследования, дана приблизительная оценка поступлений арендной платы при максимальном уровне возможного повышения, которая составила более 138 млн. руб.

По результатам выполненного исследования можно сделать следующие выводы и предложении.

I. Переход экономики нашей страны на рыночные основы хозяйствования предопределил совокупность методов, используемых в управлении муниципальным имуществом. Наличие таких неоспоримых положительных качеств аренды как стабильность получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности

и сохраняющаяся возможность самостоятельного использования имущества в иных условиях, предопределило широту применения данного метода.

2. В настоящее время методика расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложилась и позволяет в той или иной степени: планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет; регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города; иметь минимальную арендную плату для организаций и учреждений социальной направленности, предприятий, торгующих товарами первой необходимости; направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

3. В тоже время существующая методика имеет некоторые слабые стороны: применяемые значения арнедной платы не выражают в полной мере всех особенностей сдаваемого объекта; механизм сдачи имущества в аренду не содержит в себе элемента обратной связи; арендная плата лишена возможности корректировки. Поэтому основной задачей в рамках управления арендными отношениями на сегодняшний момент является разработка и обоснование научных критериев экономической оценки размера арендной платы.

4. Для решения данного вопроса предлагается применить ряд критериев, определяющих минимальный и максимальный размер арендной платы как нижнего и верхнего предела арендных платежей; арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества. Использование данных критериев позволит количественно оценить существующий уровень арендной платы и путем его корректировки приблизить к необходимому значению.

5. На основе разработанных критериев проведен анализ уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска, основные итоги которого подтверждают выявленные в ходе исследования закономерности и свидетельствуют о возможности повышения уровня арендной платы за использование муниципального имущества в 2-3 раза по сравнению с существующим.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Арендные отношения как метод управления муниципальным имуществом И Курские ведомости. Федеральный журнал в регионе. - Курск: Изд-во Курская городская типография, 2003.-№ 3 (63),-С. 58-60.-0,3 п. л,

2. Муниципальная собственность; социально-экономический аспект методов управления // Курские ведомости. Федеральный журнал в регионе. -Курск: Изд-во Курская городская типография, 2003. - № 4 (64). - С, 58-60, - 0,3 п. л.

3. Арендные отношения в управлении муниципальной собственностью // Содействие. Общественно-деловая газета. - Курск: Изд-во ООО «Проект-партнер», 2003. - № 04 (023). - С. 6. - 0Д25 п. л.

4. Методические основы применения единого налога на вмененный доход для расчета арендной платы И Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара «Проблемы формирования и реализации налоговой политики РФ в условиях рыночной экономики». - Курск. Российская академия юридических наук. Курское региональное отделение. КурсхиЙ филиал Московского института права, 2003. 208 с. - С. 114-121 - 0,16 п, л. (в соавторстве).

5. Социально-правовая сущность муниципальной собственности // Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара «Проблемы формирования и реализации налоговой политики РФ в условиях рыночной экономики». — Курск. Российская академия юридических наук. Курское региональное отделение. Курский филиал Московского института права,2003.208с.-С. 126-132.-0,3 п.л.

6. Арендные отношения на муниципальном уровне: пути совершенствования Н Приоритеты социально-экономического развития регионов России в новых условиях; Сборник статей Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, 2003.215 е. - С. 98-100. - 0,125 п. л.

7. Критерии оценки размера арендной платы при сдаче муниципального

имущества в аренду // Высшая профессиональная, естественнонаучная и математическая подготовка экономистов, менеджеров и гос. служащих: Сборник статей Всероссийской научно-практической конференции. - Калуга, 2003,77 с. - С. 19-25. - 0,25 п. л.

8. Муниципальная собственность: роль в экономике // Человек и общество на рубеже тысячелетий: международный сборник научных трудов, г. Воронеж, 2003,363 с. - С. 15-18-0,25 п. л.

Формат 60x84 1/16. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1,0. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ Подразделение оперативкой полиграфии Курского государственного технического университета. Адрес университета и подразделения оперативной полиграфии: 305040, г. Курск, ул. 50 лет октября, 94.