Взаимодействие механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Взаимодействие механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы"

На правах рукописи

ЖУРАВЛЁВА Кадрия Зуфаровна

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ МЕХАНИЗМОВ РЫНОЧНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (2.1 - теория управления экономическими системами)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Саратов-2006

Диссертация выполнена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Поволжская академия государственной службы имени П.А. Столыпина»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор,

заслуженный работник высшей школы РФ ГЕРАСИМОВА Валентина Владимировна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

МАНОХИНА Надежда Васильевна; кандидат экономических наук, профессор ШИШКИН Анатолий Васильевич

Ведущая организация ФГОУ ВПО «Саратовский

государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова»

Защита состоится «16» июня 2006 года в 15.00 на заседании диссертационного совета К 502.005.01 в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Поволжская академия государственной службы имени П. А. Столыпина» по адресу:

410031, Саратов, ул. Соборная, 23/25, корп. 1, ауд. 336.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Поволжская академия государственной службы имени П.А. Столыпина».

Автореферат разослан «15» мая 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

А.Н. Романцов

ЛООСА

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Организация и функционирование ипотечного рынка является составной частью комплекса мер перехода к рыночной экономике. Советская система обеспечения граждан жильем характеризовалась централизованным выделением бюджетных средств на строительство государственного жилья и его бесплатным распределением лицам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Данный механизм не мог оставаться в реформируемой экономике, поскольку изменилась сама идеология хозяйствования, цели, финансовые потоки. Возникла необходимость создания нового и надежного механизма финансирования приобретения жилья, адекватного рыночным условиям.

Жилье по своей природе является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому большинство граждан страны не может его приобрести за счет текущих доходов, для этого нужны долгосрочные и доступные по цене кредиты под залог недвижимости. Вследствие этого в стране начал формироваться ипотечный рынок. Его функционирование обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких, как темпы экономического роста, уровень доходов населения, обеспеченность жильем, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, инвестиционная активность и других. Граждане страны должны обладать определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и планировать стабильные будущие доходы для обслуживания кредита.

В последние годы были предприняты многочисленные попытки для создания всех необходимых условий для развития ипотечного рынка и решения на этой основе жилищной проблемы. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными. Равновесие на данном рынке не достигнуто, жилищная проблема за счет ипотечного кредитования решается медленно и противоречиво. Поэтому нужны науч-

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕК^ С.-Петербург

ные исследования различных сторон функционирования ипотечного рынка, и прежде всего исследование проблемы взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования данного рынка. Удачное дополнение рыночного механизма мерами государственного регулирования будет способствовать выводу ипотечного рынка на новую траекторию развития и более быстрому решению жилищной проблемы.

Актуальность исследования обусловлена также тем, что ипотека является важнейшим фактором развития строительной индустрии и связанных с ней отраслей, увеличения занятости населения, снижения темпов инфляции и одним из основных направлений развития экономики страны в целом.

Степень научной разработанности проблемы

Весомый вклад в разработку проблем формирования и развития ипотечного рынка внесли зарубежные ученые Н. Розен, М. Турнер, С. Роуз, Н. Рихард. Они исследовали законы и правила, относящиеся к ипотечному кредиту, процентные ставки и другие условия ипотечных кредитов, различия между кредитами под залог недвижимости и прочими кредитами, факторы оценки заявок на получение ипотечных кредитов, тенденции в ипотечном кредитовании.

В трудах отечественных ученых М. Брагинского, Ю. Воробьева, Ю. Евдокимова, В. Орлова, В. Клименко, В. Гуртова, К. Астапова, О. Бе-локрылова, А. Асаула, В. Смирнова, Ю. Грузицкого рассмотрены организационные аспекты ипотечного кредитования и обобщен опыт ипотечного кредитования в России и за рубежом.

Региональные аспекты ипотечного кредитования изложены в работах М. Логинова, М. Митрофанова, С. Савинского, Р. Нугаева, В. Ша-прана, В. Яхимовича, Л. Лазаровой, О. Белокрыловой, Р. Нугаева, Е. Кириченко.

Работы Н. Косарева, Д. Будакова, М. Логинова, И. Павловой, Л. Степанова, В. Полтаровича, Т. Акуловой, С. Кричевского, Н. Жаркина, О. Старкова, Е. Черных посвящены моделям ипотечного кредитования.

Вопросы рынка ценных ипотечных бумаг раскрываются в трудах Г. Суворова, М. Любимцева, А. Шадрина, Н. Шитова, В. Петрова, Ю. Мо-исеенко.

Роли государства на ипотечном рынке посвящены работы М. Логинова, М. Бесхмельницина, 3. Насруллаева, 3. Клюшкина и других авторов.

Имеется значительное количество публикаций, посвященных вопро-

сам правового регулирования ипотечного рынка, рискам ипотечного кредитования, взаимодействию участников ипотечного рынка.

Однако, несмотря на наличие большого количества публикаций, проблему взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы нельзя считать решенной. До сих пор нет специальных работ по исследованию ипотечного рынка как экономической системы. А ведь именно такой подход позволяет определить цели функционирования этого рынка, его структуру, все существующие связи и взаимодействие между подсистемами, выявить факторы позитивного и негативного действия на функционирование рынка, способы взаимодействия с внешней средой, понять механизмы его государственного регулирования.

Для теории и практики полезно дать ответы на следующие вопросы. Какие модели ипотечного кредитования предпочтительны для современной ситуации России и ее регионов? Какие риски существуют на ипотечном рынке как экономической системы для каждого участника рынка? Какие вопросы ипотечного кредитования могут быть решены на основе действия рыночного механизма? В какие сферы ипотечного рынка должно вмешиваться государство и какие инструменты оно может использовать? По каким критериям можно оценить эффективность функционирования ипотечного рынка?

Несмотря на очевидную необходимость ответов на поставленные вопросы, сегодня в отечественной науке отсутствуют работы, в которых системно были бы отражены перечисленные и другие аспекты. Множество публикаций по различным аспектам ипотечного рынка важны и полезны, но не могут дать целостной картины его функционирования. Актуальность и недостаточная разработанность проблемы обусловили выбор ь темы, цель и задачи, а также структуру диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационной работы является комплексное исследование взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- обосновать ипотечный рынок как экономическую систему;

- систематизировать модели ипотечного кредитования и обосновать целесообразность их использования в России;

- рассмотреть механизм саморегулирования ипотечного рынка и возможности решения на его основе жилищной проблемы в России;

- выявить факторы, влияющие на ипотечный рынок с целью воздействия на них государства при решении жилищной проблемы в России;

- предложить механизм государственного регулирования, который улучшал бы действие рыночного механизма ипотечного кредитования и на основе их взаимодействия появилась возможность успешной реализации национального проекта обеспечения российских граждан доступным по стоимости и комфортным жильем;

- разработать систему критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка, которая позволит своевременно выявлять позитивные и негативные тенденции и предпринимать адекватные меры государственного регулирования.

Объектом исследования выступает ипотечный рынок Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономико-управленческие отношения, возникающие в процессе регулирования ипотечного рынка как экономической системы.

Теоретическая, методологическая и информационная основа исследования

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные управлению сложными экономическими системами и функционированию ипотечного рынка.

Диссертационное исследование выполнено на основе использования законодательных актов и постановлений Правительства РФ по ипотечному кредитованию, опубликованного опыта ипотеки в регионах Российской Федерации, статистических данных, материалов экономических и социологических исследований.

При проведении исследования были применены методы системного анализа, научной абстракции, анализа и синтеза, индукции и дедукции, экономико-системный метод, ситуационный подход.

Научная новизна исследования

Научная новизна результатов исследования состоит в следующем:

1. Доказано, что ипотечный рынок является сложной, открытой, экономической системой динамического типа. Сложность системы определяется числом входящих в нее элементов, разнообразием связей между ними.

Открытость ипотечного рынка проявляется через его взаимосвязь с внешней средой, способность приспосабливаться к ее изменениям.

Экономический характер системы ипотечного рынка проявляется во

взаимодействии ее экономических субъектов в процессе обеспечения граждан страны жильем и реализующих на этой основе собственные экономические интересы.

Динамичность системы ипотечного рынка проявляется в постоянном изменении ее состояния во времени.

2. Выявлены цели, функции и свойства системы ипотечного рынка.

Генеральной целью является обеспечение доступным по стоимости

жильем российских граждан на рыночных принципах.

Генеральная цель подразделяется на подцели: увеличение платежеспособного спроса российских граждан на рынке жилья; активизация рынка жилья; вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья; привлечение в жилищную сферу сбережений населения и погашение за счет этого инфляции; развитие строительного комплекса; оживление экономики в целом на основе мультипликационного эффекта.

Ипотечный рынок выполняет следующие функции: обеспечение равновесия между спросом и предложением ипотечных кредитных ресурсов и на рынке жилья; воспроизводственную социальную, информационную, мотивационную и саморегулирующую.

Свойствами системы ипотечного рынка являются: сложность структуры; совместимость с другими экономическими системами, адаптатив-ность, синергетичность.

3. Систематизированы модели ипотечного кредитования и доказано, что условиям России в большей мере соответствует сбалансированная автономная модель. В ее рамках кредитные ресурсы формируются за счет сбережений будущих заемщиков, которые при накоплении определенной суммы имеют право на получение ипотечного кредита. Модель не зависит от состояния финансового рынка в силу своей автономности, гарантирует низкие процентные ставки и риски кредиторов и заемщиков. Именно эти параметры являются ограничениями развития ипотеки в России.

4. Раскрыт механизм саморегулирования ипотечного рынка и предложена классификация факторов, влияющих на его функционирование. Все факторы разделены на две группы: внутренние и внешние.

Внутренние факторы, в свою очередь, делятся на факторы спроса и факторы предложения. К факторам спроса относятся: количество семей и их возрастной состав; доходы семей; уровень оплаты арендного жилья; тарифы на услуги ЖКХ; уровень процентной ставки на ипотечный кредит. Факторы предложения включают: уровень процентных ставок

на привлекаемые денежные ресурсы; налоги на доходы кредитных организаций от ипотечного кредитования; уровень процентных ставок на другие формы кредита; наличие эффективных посредников, балансирующих интересы вкладчиков и заемщиков денежных ресурсов; уровень процентной ставки на ипотечный кредит.

Внешние факторы, влияющие на систему ипотечного рынка, включают: доверие населения к мерам правительства и кредитным организациям; состояние законодательной и нормативной базы для ипотечного кредитования; налоговую, кредитную и социальную политику государства. Большинство из этих факторов являются управляемыми со стороны государства.

5. Доказано, что на-основе саморегулирования ипотечного рынка невозможно решить жилищную проблему в России, поскольку в современных условиях преобладает действие факторов, усиливающих неравновесность на ипотечном рынке и на рынке жилья. Это проявляется в высоких темпах роста цен на жилье; увеличении соотношения между доходами семьи и ценой жилья, высоком уровне процентных ставок по ипотечньм кредитам, значительном риске потери объекта залога в результате утраты платежеспособности заемщиков в нестабильной экономической среде. Необходима система мер государственного регулирования, обеспечивающая равновесие на ипотечном рынке и рынке жилья и позволяющая решить жилищную проблему на рыночных принципах.

6. Предложен механизм государственного регулирования системы ипотечного рынка, дополняющий рыночный механизм и улучшающий его функционирование.

Все меры государственного регулирования разделены на четыре блока: создание макроэкономических условий для эффективного функционирования рынка; стимулирование предложения на рынке жилья; стимулирование предложения ипотечных кредитов; стимулирование спроса на ипотечное кредитование. Каждый из названных блоков включает научно обоснованные мероприятия. Правительство может использовать формы прямого и косвенного воздействия на экономические процессы на данном рынке. Они определяются конкретными потребностями населения в улучшении жилищных условий.

7. Обоснованы меры государства по укреплению ресурсного потенциала кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование и снижение процентных ставок. Такими мерами являются:

- рефинансирование ипотечных кредитов посредством выпуска и реализации ипотечных ценных бумаг;

- утверждение лимитов для внебюджетных фондов, страховых компаний на покупку ценных бумаг обеспеченных ипотекой;

- установление льготного режима налогообложения доходов, получаемых от ипотечного кредитования и от операций с ипотечными ценными бумагами;

- субсидирование процентных ставок из региональных бюджетов.

8. Разработана система критериев эффективности функционирования ипотечного рынка, включающая обобщающий критерий, критерии состояния и развития, критерии равновесия и устойчивости. Доказано, что на основе предложенных критериев органы государственного регулирования ипотечного рынка смогут своевременно выявить позитивные и негативные тенденции на ипотечном рынке и предпринять адекватные меры для их решения.

Теоретическая и практическая значимость работы

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что выводы работы способствуют расширению теоретической базы по исследованию управления сложными экономическими системами подобно ипотечному рынку, когда рыночные механизмы должны дополняться механизмами государственного регулирования, что способствует максимизации результатов.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные теоретические результаты могут быть использованы при разработке мер государственного регулирования ипотечного рынка, участниками этого рынка для обеспечения их интересов.

Кроме того, полученные результаты могут быть учтены в процессе нормотворческой деятельности, касающейся функционирования и совершения ипотечных отношений.

Апробация основных результатов диссертационного исследования

Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на заседаниях кафедры экономики и на ежегодных внут-ривузовских научно-практических конференциях Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина: «Реформы и укрепление государственности в России» (Саратов, 2003), «Управление общественными процессами в России: вопросы теории и практики» (Саратов, 2004), «Инструменты финансового рынка для предприятий: реальный опыт и проблемы» (Саратов, 2005).

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, содержащих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы, включающего 157 источников.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Реализация национального приоритетного проекта обеспечения российских граждан доступным по стоимости и комфортным жильем выдвигает проблему взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы. I

В научной литературе ипотечный рынок рассматривается в узком и широком смысле. В узком смысле на ипотечном рынке встречаются [

кредитор и заемщик, и они договариваются о кредите под залог недвижимости.

В широком смысле ипотечный рынок рассматривается в качестве целостной системы, включающей множество участников: заемщиков, продавцов жилья, кредиторов, операторов вторичного рынка, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховых компаний, оценщиков, риэлтерских фирм, инвесторов, инфраструктурных звеньев, органов государственного регулирования.

Ипотечный рынок является сложной, открытой, постоянно изменяющейся системой.

Сложность системы ипотечного рынка определяется числом элементов, разнообразием связей между ними, количеством иерархических уровней.

Открытость системы проявляется в ее взаимодействии с внешней средой, способности приспосабливаться к изменениям внешней среды для того, чтобы продолжить свое существование. Ипотечный рынок <

испытывает влияние таких факторов внешней среды, как законы, конкуренция, состояние экономики страны, уровень благосостояния населения, внешнеэкономическая деятельность.

Признаками ипотечного рынка как экономической системы является наличие в ее составе подсистем, реализующих собственные экономические интересы на основе решения жилищной проблемы граждан.

Ипотечный рынок является постоянно изменяющейся динамической системой, которая переходит из состояния равновесия в неравновесное состояние и вновь возвращается в состояние равновесия.

Систему ипотечного рынка можно представить наглядно (рис. 1).

Рис. 1. Система ипотечного рынка

Сущность системы ипотечного рынка проявляется в его функциях. Такими функциями, по мнению автора, являются следующие:

1. Обеспечение равновесия между спросом и предложением ипотечных кредитных ресурсов и на рынке жилья.

2. Воспроизводственная функция, состоящая в непрерывном возобновлении процессов производства, распределения, обмена и использования жилья на основе ипотечного кредитования.

3. Социальная функция, то есть удовлетворение наиважнейшей потребности граждан страны - потребности в жилье, на основе ипотечных отношений.

4. Информационная функция, состоящая в доведении до всех участников рынка информации о соотношении спроса и предложения на ипотечный кредит, процентной ставке и других параметрах. На основе этой информации каждый участник рынка принимает решения, максимизирующие его выгоду.

5. Мотивационная функция реализуется в том, что заемщики в целях удовлетворения потребности в жилье на основе ипотечных отношений имеют мотив максимизировать свои будущие доходы. Иначе объект залога перейдет в собственность кредиторов.

6. Санирующая функция заключается в своеобразном «отборе» заемщиков. Ипотечным кредитом могут воспользоваться перспективные, конкурентоспособные, уверенные в своем завтрашнем дне граждане. Те, кто переоценивает свои настоящие и будущие возможности, выбрасываются рынком из своих участников и наказываются лишением объекта залога.

Реализация функций ипотечным рынком способствует достижению его целей. ^

Главная цель ипотечного рынка состоит в создании эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Главная цель, в свою очередь, подразделяется на производные цели:

- увеличение платежеспособного спроса российских граждан на рынке жилья;

- активизация рынка жилья;

- вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья;

- привлечение в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, что способствует снижению темпов инфляции;

- развитие строительного комплекса;

- оживление экономики в целом на основе мультипликационного эффекта.

Данная классификация целей, по мнению автора, позволяет понять всю сложность и значимость системы ипотечного рынка для развития экономики и роста благосостояния граждан.

Проведенный научный анализ и систематизация выводов в научной литературе позволили автору определить основные характеристи-

ки системы ипотечного рынка - состояние, развитие, равновесие, устойчивость.

Ипотечный жилищный рынок как экономическую систему характеризуют следующие свойства:

- сложность структуры;

- совместимость с другими экономическими системами;

- адаптивность к изменяющейся среде;

- синергетичность.

Рассмотрение ипотечного рынка как экономической системы позволяет понять закономерности его функционирования, способы взаимодействия с внешней средой, факторы позитивного и негативного влияния и меры государственного регулирования.

В диссертационной работе исследованы модели ипотечного рынка, используемые в зарубежных странах, обобщен опыт формирования ипотечных отношений в регионах России. Все это позволило вывести рекомендации об использовании этих моделей в условиях нашей страны.

Выявлены основные барьеры на пути широкого распространения передовых моделей ипотеки в России. Среди них высокое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья; недостаточная культура сберегательного поведения населения; высокие ставки процента за кредит.

В период становления ипотечного рынка существует множество рисков для всех его участников. Автором диссертационной работы доказана необходимость управления этими рисками, что будет способствовать развитию ипотечного рынка и достижению его целей.

Ипотечный рынок испытывает на себе влияние внутренних и внешних факторов (рис. 2).

В результате взаимодействия факторов спроса и предложения и влияния внешних факторов ипотечный рынок находится в равновесном или неравновесном состоянии. В случае нарушения равновесности важно знать, какова направленность процесса, то есть усиливается неравновесность или, напротив, ослабляется. Если на рынке преобладает действие факторов, которые усиливают неравновесность, то необходимы дополнительные меры государственного вмешательства в ипотечные отношения. Если же рыночные факторы ослабляют неравновесность, то роль государства должна быть минимальной.

Проведенное исследование показывает, что равновесного состояния на ипотечном рынке России в настоящее время не достигнуто. Преобладает действие факторов, ведущих к неравновесности, поэтому необходимо вмешательство государства.

Рис, 2. Факторы, влияющие на ипотечный рынок

При опросе, проведенном различными научными коллективами, 75% семей отметили, что нуждаются в улучшении жилищных условий.

Средняя обеспеченность жильем одного гражданина России в настоящее время составляет 19,9 кв. м, в Швеции и Канаде - 40 кв. м, США - 70 кв. м. Очередь нуждающихся в жилье включает 4,5 млн семей. Для большинства из них она растягивается на 15-20 лет.

Объем ветхого и аварийного жилищного фонда к началу 2002 года достиг 87,8 млн кв. м, что составляет 3,2% от общего объема жилого фонда.

Наряду с количественными имеются и другие аспекты жилищной проблемы. Это несоответствие структуры жилищного фонда демогра-

фической структуре семей, преобладание элитного жилья на первичном жилищном рынке и другие.

При действующих стандартах ипотечных кредитов с рыночными процентными ставками кредитных организаций, сложившихся ценах на рынках жилья и доходах населения только 8% семей способны приобрести жилье по социальным нормам с помощью ипотечных кредитов. Следовательно, большинство граждан не могут приобрести жилье на рыночных принципах.

По данным исследований, проводимых Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, платежеспособный спрос на ипотечном жилищном рынке может возрасти в 5-6 раз при условии снижения процентной ставки. В настоящее время доля ипотечных кредитов составляет в нашей стране 2,5% от общего объема кредитов, а в большинстве стран этот показатель не опускается ниже 10%.

Ипотечный рынок подвержен циклическим колебаниям. Важнейшим источником таких колебаний являются инфляционные ожидания, в том случае, если они растут, выплаты по номиналу ипотечной задолженности увеличиваются быстрее, чем реальная заработная плата. Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут стать для семьи непосильными. В подобных условиях кредиторы, опасаясь невыплат ипотечных кредитов, могут воздерживаться от выдачи кредитов под закладные. Результатом становится уменьшение спроса на жилье, сокращение строительства новых домов и спад производства в смежных отраслях.

По мнению автора, все меры государственного регулирования ипотечного рынка следует разделить на четыре блока:

1. Создание макроэкономических условий для эффекгивного функционирования ипотечного рынка.

2. Стимулирование предложения на рынке жилья.

3. Стимулирование предложения ипотечных ссуд.

4. Стимулирование спроса на ипотечные кредиты.

Создание макроэкономических условий для эффективного функционирования ипотечного рынка предполагает выполнение ряда мероприятий:

- формирование институтов государственного регулирования ипотечного рынка;

- обеспечение правовой базы и общественной атмосферы для развития ипотечного рынка;

- развитие конкуренции на ипотечном и жилищном рынках;

- создание стимулирующей налоговой политики;

- контроль за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля;

- реструктуризацию банковской системы.

Стимулирование предложения на рынке жилья включает следующее:

- разработку федеральной и региональных программ жилищного строительства;

- выделение земельных участков для строительства жилья и создание на них инженерной и социальной инфраструктуры за счет бюджетного финансирования;

- приватизацию жилья;

-упрощение административных процедур согласования новых строительных объектов, получения разрешительной документации и контроля за осуществлением строительства жилых домов;

- формирование последовательной налоговой политики для населения и всех профессиональных участников жилищного рынка.

В целом, при анализе мер государственного стимулирования предложения жилья в диссертации делается вывод о том, что государство и органы местного самоуправления должны осуществлять мониторинг расселения людей и стимулировать увеличите предложения жилья на данной территории в соответствии с величиной и структурой спроса. Вмешательство государства должно ограничиваться необходимыми направлениями и осуществляться в формах, которые не ухудшают действие рыночного механизма.

Стимулирование предложения ипотечных кредитов государство может осуществлять посредством консолидации банковских ресурсов через слияния и поглощения банков, утверждения лимитов для внебюджетных фондов, страховых компаний на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, налоговых льгот на доходы от операций с ипотечными ценными бумагами, секьюритизации.

Стимулирование спроса на ипотечный кредит достигается снижением процентной ставки. Высокие процентные ставки в настоящее время определяются следующими причинами:

- у банков отсутствуют источники получения долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов;

- высокие темпы инфляции;

- несовершенство налогообложения;

- высокая степень риска для кредиторов.

Государство может повлиять на процентную ставку путем ее субсидирования на региональном уровне и улучшения налоговых условий для кредиторов.

На основе проведенного исследования автором делается вывод о необходимости системного подхода к государственному регулированию ипотечного рынка. При этом следует исходить из того, что формы воздействия могут быть прямыми и косвенными. Они определяются конкретными потребностями населения в улучшении жилищных условий, на основе изучения которых формируется жилищная политика и выстраивается механизм ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование с участием государства наглядно представлено на рис. 3.

Деньги за жилье

Рис. 3. Ипотечное кредитование с участием государства

Органы законодательной власти обеспечивают законодательное оформление создания и функционирования ипотечного рынка и всех его сегментов. Органы исполнительной власти в лице Правительства РФ обязаны эти правовые и нормативные акты претворить в жизнь, мобилизовав всю цепочку факторов: платежеспособный спрос населения; базу стройиндустрии; мощность строительных организаций; наличие земельных участков под застройку; возможность банковской системы выдавать ипотечные кредиты.

Правительство РФ образовало открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) со стопроцентным государственным капиталом. Перед агентством поставлена задача создать условия для развития массового кредитования населения на приобретение жилья с помощью механизма привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу. На него также возложена функция реформирования ипотечных кредитов.

Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в субъектах Федерации создана сеть региональных операторов, которые, в свою очередь, открыли отделения в малых городах.

Судебная власть обеспечивает соблюдение исполнения законов по ипотечному кредитованию, разрешает возникающие споры между участниками ипотечного рынка.

Непосредственные участники ипотечного рынка - инвесторы, кредиторы, заемщики - проявляют рыночное поведение, то есть стремятся к максимизации прибыли и минимизации рисков, а государство использует свои рычаги для того, чтобы направить их поведение в русло удовлетворения потребностей в жилье. Даже в том случае, если меры государства будут реализованы полностью, они все-таки обеспечат развитие ипотечного рынка в желательном направлении.

Для теории и практики государственного регулирования ипотечного рынка важно знать критерии эффективного его функционирования.

Исходя из характеристик системы ипотечного рынка, автор выработала обобщающий критерий, критерии состояния и развития и критерии равновесия и устойчивости (рис. 4).

Состояние - это ситуация на ипотечном рынке на конкретную дату. Показатели состояния позволяют представить общую картину на рынке в статике.

Развитие характеризует ипотечный рынок как динамический процесс. Если сравнить критерии состояния ипотечного рынка за длительный период времени, то можно обнаружить тенденции изменения.

Рис. 4. Система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного жилищного рынка

Равновесие характеризует соотношение между спросом и предложением на ипотечном рынке.

Устойчивость - это способность ипотечного рынка под влиянием его внутренних закономерностей возвращаться в равновесное состояние.

На основе критериев равновесности и устойчивости можно выявить не только реальные проблемы ипотечного рынка, но и саму подверженность его проблемам с тем, чтобы определить формы государственного воздействия, которые наиболее эффективны в данной ситуации.

Предложенная автором система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка может быть количественно измерима.

Существуют и другие критерии, которые количественно измерить невозможно, но которые дают ценную информацию о процессах, происходящих на ипотечном рынке.

К таким критериям автор относит:

- состояние законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- соотношение фактического и необходимого потенциала структур, занимающихся проблемами ипотечного рынка;

- уровень развития инфраструктуры ипотечного рынка;

- оживление деловой активности на рынке жилья и в строительной отрасли.

Таким образом, проведенное исследование свидетельствует о важности взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы. Автором разработаны рекомендации по осуществлению такого взаимодействия.

Вместе с тем необходимы дальнейшие исследования в направлениях снижения процентных ставок по ипотечному кредиту, активизации рынка ипотечных ценных бумаг, гармонизации интересов всех участников ипотечного рынка и другим.

Основные положения диссертации изложены в следующих опубликованных работах:

1. Журавлева К.З. Взаимодействие механизмов рыночного саморегулирования и государственного управления ипотечным рынком как экономической системой. Саратов: Поволжская академия государственной службы имени П.А. Столыпина, 2005. - 2,5 п.л.

2. Журавлева КЗ. Механизм государственного регулирования ипотечного рынка в России // Факторный анализ развития социально-трудовых отношений в России. Саратов: Научная книга, 2006. - 0,2 п.л.

3. Журавлева КЗ. Опыт ипотечного кредитования жилищного строительства в информационном обществе // Информационные технологии в политическом, социальном и экономическом менеджменте: Сборник научных трудов. Саратов: Поволжская академия государственной службы имени П.А. Столыпина, 2006. С. 129-133. - 0,3 п.л.

ЖУРАВЛЕВА Кадрия Зуфаровна

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ МЕХАНИЗМОВ РЫНОЧНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (2.1 - теория управления экономическими системами)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано к печати 12.05.2006 г. Формат 60x84 '/16.

Бумага офсетная. Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1,39. Уч.-изд. л. 1,3. Тираж 100. Заказ 950.

ФГОУ ВПО «Поволжская академия государственной службы им. П. А. Столыпина». 410031, Саратов, ул. Соборная, 23/25.

iOQG А

»1167 6

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Журавлева, Кадрия Зуфаровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ.;.*.'.

1.1. Ипотечный рынок как экономическая система.

1.2. Модели ипотечного рынка.

1.3. Риски участников ипотечного рынка.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОПТИМИЗАЦИЯ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ МЕХАНИЗМОВ РЫНОЧНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ.

2.1. Рыночный механизм регулирования отношений участников ипотечного рынка.

2.2. Механизм государственного регулированияипотечного рынка.

2.3. Система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка.

ЗАЮЙОЧЕНИЕ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Взаимодействие механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы"

Актуальность темы исследования. Организация и функционирование ипотечного рынка является составной частью комплекса мер перехода к рыночной экономике. Советская система обеспечения граждан жильем характеризовалась централизованным выделением бюджетных средств для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением лицам, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Данный механизм не мог оставаться в реформируемой экономике, поскольку изменилась сама идеология хозяйствования, цели, финансовые потоки. Возникла необходимость создания нового и надежного механизма финансирования приобретения жилья, адекватного рыночным условиям.

Жилье по своей природе является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому большинство граждан страны не может его приобрести за счет текущих доходов, для этого нужны долгосрочные и доступные по цене кредиты под залог недвижимости. В результате в стране стал формироваться ипотечный рынок. Его функционирование обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких, как темпы экономического роста, уровень доходов населения, обеспеченность жильем, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, инвестиционная активность и др. Граждане страны должны обладать определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и стабильные будущие доходы для обслуживания кредита.

За последние годы были предприняты многочисленные попытки для создания всех необходимых условий для развития ипотечного рынка и решения на этой основе жилищной проблемы. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными. Равновесие на данном рынке не достигнуто и жилищная проблема за счет ипотечного кредитования решается медленно и противоречиво. Поэтому нужны научные исследования различных сторон функционирования ипотечного рынка и, в первую очередь, исследование проблемы взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования данного рынка.-Удачное дополнение рыночного механизма мерами государственного регулирования будет способствовать выводу ипотечного рынка на новую траекторию развития и более быстрому решению жилищной проблемы.

Актуальность исследования обусловлена также тем, что ипотека является важнейшим фактором развития строительной индустрии и связанных с ней отраслей, увеличения занятости населения, снижения темпов инфляции и одним из основных направлений развития экономики страны в целом.

Степень разработанности проблемы. Весомый вклад в разработку проблем формирования и развития ипотечного рынка внесли зарубежные ученые Н. Розен, М. Турнер, С. Роуз, Н. Рихард, они исследовали законы и правила, относящиеся к ипотечному кредиту, процентные ставки и другие условия ипотечных кредитов, различия между кредитами под залог недвижимости и прочими кредитами, факторы оценки заявок на получение ипотечных кредитов, тенденции в ипотечном кредитовании.

В трудах отечественных ученых Брагинского М., Воробьева Ю., Евдокимова Ю., Орлова В., Клименко В., Гуртова В., Астапова К., Белокрылова О., Асаула А., Смирнова В., Грузицкого Ю. рассмотрены организационные аспекты ипотечного кредитования и обобщен опыт ипотечного кредитования в России и за рубежом.

Региональные аспекты ипотечного кредитования изложены в работах Логинова М., Митрофанова М., Савинского С., Нугаева Р., Шапрана В., Якимовича В., Лазаревой Л., Белокрыловой О., Нугаева Р., Кириченко Е.

Работы Косарева Н., Будакова Д., Логинова М., Павловой И., Степанова JL, Полтаровича В., Акуловой Т., Кричевского С., Жаркина Н., Старкова О., Черных Е. посвящены моделям ипотечного кредитования.

Вопросы рынка ценных ипотечных бумаг раскрываются в трудах Суворова Г., Любимцева М., Шадрина -А., Шитова Н., Петрова В., Моисеенко Ю.

Роли государства на ипотечном рынке посвящены работы Логинова М., Бесхмельницина М., Насруллаева 3., Юдашкина 3. и др.

Имеется значительное количество публикаций, посвященных вопросам правового регулирования ипотечного рынка, рискам ипотечного кредитования, взаимодействию участников ипотечного рынка.

Однако, несмотря на наличие большого количества публикаций, проблему взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы нельзя считать решенной. До сих пор нет специальных работ по исследованию ипотечного рынка как экономической системы. А ведь именно такой подход позволяет определить цели функционирования этого рынка, его структуру, все существующие связи и взаимодействие между подсистемами, выявить факторы позитивного и негативного действия на функционирование рынка, способы взаимодействия с внешней средой, понять механизмы его государственного регулирования.

Для теории и практики полезно дать ответы и на такие вопросы. Какие модели ипотечного кредитования предпочтительны для современной ситуации России и ее регионов? Какие риски существуют на ипотечном рынке как экономической системы для каждого участника рынка? Какие вопросы ипотечного кредитования могут быть решены на основе действия рыночного механизма? В какие сферы ипотечного рынка должно вмешиваться государство и какие инструменты оно может использовать? По каким критериям можно оценить эффективность функционирования ипотечного рынка?

Несмотря на очевидную необходимость ответов на поставленные вопросы, на сегодня в России нет работ, в которых были бы отражены перечисленные и другие аспекты системно. Существует множество публикаций, как уже отмечалось, по различным аспектам ипотечного рынка, которые хотя важны и полезны, но не могут дать целостной картины. Актуальность и недостаточная разработанность проблемы обусловили выбор темы, цель и задачи, а также структуру диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- обосновать ипотечный рынок как экономическую систему;

- систематизировать модели ипотечного кредитования и обосновать целесообразность их использования в России;

- выявить возможные риски участников ипотечного рынка;

- рассмотреть механизм саморегулирования ипотечного рынка и возможности решения на его основе жилищной проблемы в России;

- выявить факторы, влияющие на ипотечный рынок с целью воздействия на них государства при решении жилищной проблемы в России;

- предложить механизм государственного регулирования, который улучшал бы действие рыночного механизма ипотечного кредитования и на основе их взаимодействия появилась возможность успешной реализации национального проекта обеспечения российских граждан доступным по стоимости и комфортным жильем; разработать систему критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка, которая позволит своевременно выявлять позитивные и негативные тенденции и предпринимать адекватные меры государственного регулирования.

Объектом исследования выступает ипотечный рынок Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономико-управленческие отношения, возникающие в процессе регулирования ипотечного рынка как экономической системы. • •

Теоретические, методологические и информационные основы исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные управлению сложными экономическими системами и функционированию ипотечного рынка.

Диссертационное исследование выполнено на основе использования законодательных актов и Постановлений Правительства Российской Федерации по ипотечному кредитованию, опубликованного опыта ипотеки в регионах РФ, статистических данных, материалов экономических и социологических исследований.

При проведении исследования были применены методы системного анализа, научной абстракции, анализа и синтеза, индукции и дедукции, экономико-системный метод, ситуационный подход.

Научная новизна исследования

Научная новизна результатов исследования состоит в следующем:

1. Доказано, что ипотечный рынок является сложной, открытой, экономической системой динамического типа. Сложность системы определяется числом входящих в нее элементов, разнообразием связей между ними.

Открытость ипотечного рынка проявляется через его взаимосвязь с внешней средой, способность приспосабливаться к ее изменениям.

Экономический характер системы ипотечного рынка проявляется во взаимодействии ее экономических субъектов в процессе обеспечения граждан страны жильем и реализующих на этой основе собственные экономические интересы.

Динамичность системы ипотечного рынка проявляется в постоянном изменении ее состояния во времени.

2. Выявлены цели, функции и свойства системы ипотечного рынка.

Генеральной целью является обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан на рыночных принципах.

Генеральная цель подразделяется на подцели: увеличение платежеспособного спроса российских граждан на рынке жилья; активизация рынка жилья; вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья; привлечение в жилищную сферу сбережений населения и погашение за счет этого инфляции; развитие строительного комплекса; оживление экономики в целом на основе мультипликационного эффекта.

Ипотечный рынок выполняет следующие функции: обеспечение равновесия между спросом и предложением ипотечных кредитных ресурсов на рынке жилья; воспроизводственную социальную, информационную, мотивационную и санирующую.

Свойствами системы ипотечного рынка являются: сложность структуры; совместимость с другими экономическими системами, адаптивность, синергетичность.

3. Систематизированы модели ипотечного кредитования и доказано, что условиям России в большей мере соответствует сбалансированная автономная модель. В ее рамках кредитные ресурсы формируются за счет сбережений будущих заемщиков, которые при накоплении определенной суммы имеют право на получение ипотечного кредита. Модель не зависит от состояния финансового рынка в силу своей автономности, гарантирует низкие процентные ставки и риски кредиторов и заемщиков. Именно эти параметры являются ограничениями развития ипотеки в России.

4. Раскрыт механизм саморегулирования ипотечного рынка и предложена классификация факторов, влияющих на его функционирование. Все факторы разделены на две группы: внутренние и внешние.

Внутренние факторы, в свою очередь, делятся на факторы спроса и факторы предложения. К факторам спроса относятся: количество семей и их возрастной состав; доходы семей; уровень оплаты арендного жилья; тарифы на услуги ЖКХ; уровень процентной ставки на ипотечный кредит. Факторы предложения включают: уровень процентных ставок на привлекаемые денежные ресурсы; налоги на доходы кредитных организаций от ипотечного кредитования; уровень процентных ставок на другие формы кредита; наличие эффективных посредников, балансирующих интересы вкладчиков и заемщиков денежных ресурсов; уровень процентной ставки на ипотечный кредит.

Внешние факторы, влияющие на систему ипотечного рынка, включают: доверие населения к мерам правительства и кредитным организациям; состояние законодательной и нормативной базы для ипотечного кредитования; налоговую, кредитную и социальную политику государства.

5. Доказано, что на основе саморегулирования ипотечного рынка невозможно решить жилищную проблему в России, поскольку в современных условиях преобладает действие факторов, усиливающих неравновесность ни ипотечном рынке и на рынке жилья. Это проявляется в высоких темпах роста цен на жилье; увеличении соотношения между доходами семьи и ценой жилья, высоком уровне процентных ставок по ипотечным кредитам, значительном риске потери объекта залога в результате утраты платежеспособности заемщиков в нестабильной экономической среде. Необходима система мер государственного регулирования, обеспечивающая равновесие на ипотечном рынке и рынке жилья и позволяющая решить жилищную проблему на рыночных принципах.

6. Предложен механизм государственного регулирования системы ипотечного рынка, дополняющий рыночный механизм и улучшающий его функционирование.

Все меры государственного регулирования разделены на четыре блока: создание макроэкономических условий для эффективного функционирования рынка; стимулирование предложения на рынке жилья; стимулирование предложения ипотечных кредитов; стимулирование спроса на ипотечное кредитование. Каждый из названных блоков включает научно обоснованные мероприятия. Правительство может использовать формы прямого и косвенного воздействия на экономические процессы на данном рынке. Они определяются конкретными потребностями населения в улучшении жилищных условий.

7. Обоснованны меры государства по укреплению ресурсного потенциала кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование и снижение процентных ставок. Такими мерами являются:

- рефинансирование ипотечных кредитов посредством выпуска и реализации ипотечных ценных бумаг;

- утверждение лимитов для внебюджетных фондов, страховых компаний на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой; установление льготного режима налогообложения доходов, получаемых от ипотечного кредитования и от операций с ипотечными ценными бумагами;

- субсидирование процентных ставок из региональных бюджетов.

8. Разработана система критериев эффективности функционирования ипотечного рынка, включающая обобщающий критерий, критерии состояния и развития, критерии равновесия и устойчивости. Доказано, что на основе предложенных критериев органы государственного регулирования ипотечного рынка смогут своевременно выявить позитивные и негативные тенденции на ипотечном рынке и предпринять адекватные меры для их решения.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что выводы работы способствуют расширению теоретической базы по исследованию управления сложными экономическими системами подобно ипотечному рынку, когда рыночные механизмы должны дополняться механизмами государственного регулирования, что способствует максимизации результатов.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные теоретические результаты могут быть использованы при «разработке мер государственного регулирования ипотечного рынка участниками этого рынка для обеспечения их интересов.

Кроме того, полученные результаты могут быть учтены в процессе нормотворческой деятельности, касающейся функционирования и совершенствования ипотечных отношений.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на заседаниях кафедры экономики и на ежегодных внутривузовских научно-практических конференциях Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина (Саратов 2004-2005 годы).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 работы, общим объемом 3 п. л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Журавлева, Кадрия Зуфаровна

Данные выводы не отрицают существенную роль государства на ипотечном рынке, а ориентируют правительство на диагностику ипотечного рынка с тем, чтобы вовремя принимать адекватные решения.

Правительство может использовать различные формы прямого и косвенного воздействия на экономические процессы на данном рынке. При этом следует исходить из того, что формы экономического влияния на ипотечный жилищный рынок не есть нечто застывшее и универсально пригодное везде и во все времена. Они определяются конкретными потребностями населения в улучшении жилищных условий, на основе изучения которых формируется жилищная политика и выстраивается механизм ее реализации.

В связи с этим нельзя без критического осмысления и особенностей современного этапа использовать богатейший опыт ипотечного кредитования, накопленный в дореволюционной России, а также опыт экономически развитых стран, хотя во многих отношениях он весьма интересен и полезен.

По мнению автора диссертационной работы, все меры государственного регулирования ипотечного жилищного рынка можно разделить на четыре блока.

21 Духаев А.Д. Укрепление инвестиционного потенциала банковской системы// Финансы и кредит.

2005. - №12. H. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожина. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России// Вопросы экономики. - 2001. - №5. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике// Маркетинг. - 2002. - №1. Гарикова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования// Деньги и кредит. - 2004. - №6 и др.

1. Создание макроэкономических условий для эффективного функционирования ипотечного рынка;

2. Стимулирование предложения на рынке жилья;

3. Стимулирование предложения ипотечных ссуд;

- 4.-Стимулирование спроса на ипотечные кредиты. • •

Рассмотрим каждый блок в порядке очередности.

1. Создание макроэкономических условий для эффективного функционирования ипотечного рынка включает: формирование институтов государственного регулирования ипотечного рынка;

- обеспечение правовой базы и общественной атмосферы для развития ипотечного жилищного рынка;

- развитие конкуренции на ипотечном и жилищном рынках;

- создание стимулирующей налоговой политики;

- контроль за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля;

- реструктуризацию банковской системы.

К основным институтам государственного регулирования ипотечного жилищного рынка относятся:

- органы законодательной власти Российской Федерации и ее субъектов;

- органы исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов;

- Госстрой Российской Федерации;

- судебная ветвь власти;

- Центральный банк Российской Федерации;

- Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Все перечисленные институты являются субъектами регулирования по отношению к системе ипотечного жилищного рынка. Они призваны осуществить множество функций.

Органы законодательной власти Российской Федерации должны обеспечить законодательное оформление создания, функционирования ипотечного жилищного рынка и всех его сегментов.

Органы исполнительной власти обязаны эти правовые и нормативные акты претворить в жизнь, мобилизовать всю цепочку факторов: - .

- платежеспособный спрос населения;

- базу стройиндустрии;

- мощность строительных организаций;

- наличие земельных участков под застройку; возможности банковской системы выдавать ипотечные и строительные кредиты;

- аккумулирование долгосрочных финансовых ресурсов.

Госстрой России ведет целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования, способствует развитию строительной индустрии, возрастанию производственных мощностей строительных организаций, решает другие задачи.

Правительством Российской Федерации была создана комиссия по жилищной политике и рабочая группа по оперативному управлению в этой области.

Комиссия разработала концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой определены:

- основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;

- организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;

- организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;

- вопросы совершенствования законодательной и нормативной базы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;

- роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования.- ■

В целях реализации жилищной политики Правительство подписало ряд соглашений с другими государствами в жилищной сфере:

- Меморандум о сотрудничестве между Министерством экономики и транспорта Венгерской Республики и Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, в соответствии с которым будет осуществляться реализация инвестиционно-строительных объектов на территории Российской Федерации;

- Протокол о сотрудничестве в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства между Госстроем России и Министерством транспорта, строительства и жилищного хозяйства Федеративной Республики Германии;

- Соглашение о сотрудничестве между Госстроем России и министерством инфраструктуры Республики Польша, на основе которого будут реализованы инвестиционно-строительные проекты в регионах Российской Федерации;

- Меморандум о сотрудничестве между Госстроем России и Министерством жилищного строительства и городского развития США в области развития в России системы жилищного финансирования, в первую очередь, ипотечного жилищного кредитования, градостроительства и стройиндустрии.22

22 О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования и развития ипотеки в Регионах

Российской Федерации// Местное право. - 2004. - №3. - С. 36.

Судебная ветвь власти должна обеспечить соблюдение исполнения принятых законов по ипотечному кредитованию, разрешать возникшие споры между участниками ипотечного рынка.

Центральный банк России, в соответствии с действующим законодательством, поддерживает стабильность- банковской- системы, защищает интересы кредиторов и заемщиков. Объектами регулирования являются: создание кредитной организации; банковские операции в процессе функционирования кредитной организации; процедура ликвидации, преобразования кредитной организации и т. д. Вся эта работа осуществляется путем разработки регламентирующих положений, инструкций, указаний, мониторинга качества выполняемых ипотечных операций, рисков банков.

Правительство Российской Федерации в октябре 1997 года образовало открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) со 100%-ным государственным капиталом. Перед агентством поставлена задача создать условия для развития массового кредитования населения на приобретение жилья. С помощью механизма привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу. На него также возложена функция рефинансирования ипотечных кредитов. В частности, по его заимствованию предусмотрено предоставление государственных гарантий в размере до 9 млрд. рублей, предусмотрено также финансирование за счет средств бюджетов всех уровней жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Счетная палата РФ регулярно проводит проверки деятельности данного акционерного общества и предоставления государственных гарантий за счет средств федерального бюджета на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Опыт работы агентства подтвердил правильность политики правительства РФ в жилищной сфере. В 2003 году было подписано соглашение о сотрудничестве Госстроя России и агентства, в рамках которого агентство осуществляет рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам, для приобретения жилья, построенного в субъектах Российской Федерации в рамках инвестиционно-строительных проектов.

В соответствии с утвержденными стандартами ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его принципами в субъектах Российской Федерации создаются региональные операторы, являющиеся организаторами и координаторами деятельности различных участников ипотечных программ на территории субъекта федерации.

Региональный оператор в целях охвата малых городов на территории субъекта Федерации открывает отделения (представительства) в населенных пунктах, где имеются предпосылки для ипотечного кредитования заемщиков, или выстраивает отношения с первичными кредиторами, имеющими отделения (филиалы) в таких населенных пунктах.

Положительный опыт такой деятельности имеется в тех регионах, которые уже освоили выдачу ипотечных кредитов в областных центрах и приступили к расширению своей деятельности. В частности, Региональный оператор по Вологодской области открыл свои представительства в городах Черновец, Тотьма, Великий Устюг, Кадников, в которых в настоящее время проводится работа по выделению земельных участков под строительство жилья, созданию инженерной инфраструктуры.

В 2003 году, в рамках заключенного соглашения по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между Правительством Вологодской области, ОАО «АИЖК» и региональным оператором, население области имеет возможность улучшения жилищных условий с использованием ипотечных кредитов, предоставляемых кредитными организациями на приобретение готового жилья в размере до 70% стоимости жилья на срок до 20 лет под 15% годовых, рефинансируемых ОАО «АИЖК».

Подобная деятельность ведется в Архангельской, Калужской,

23

Волгоградской, Омской областях, Алтайском крае.

Там же, С. 37-38.

В некоторых регионах создаются самостоятельные агентства по ипотечному кредитованию. Например, в 1999 году администрация Иркутской области выступила учредителем ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» с уставным капиталом 26 млн. рублей. Процентная ставка ипотечного кредитования Агентства составляет 10-12% годовых в валютном эквиваленте (в долларах США). Заем выдается сроком от 3 до 10 лет в размере от 2000 до 50000 долларов в рублевом эквиваленте, не более 70% от стоимости приобретаемой квартиры, при этом 30% оплачивает заемщик. Погашение займа осуществляется равными ежемесячными платежами, которые не должны превышать 30% от доходов двух человек - заемщика и поручателя.

Скоординированная реализация функций каждым институтом ипотечного жилищного рынка позволит реализовать функции самой системы.

Интегрирующая функция институтов заключается в достижении главной цели системы ипотечного жилищного рынка.

Все институты государственного регулирования рынка связаны между собой. Связи могут носить как регламентированный характер (быть закреплены в правовых и нормативных документах, основаны на иерархическом соподчинении, делегировании полномочий, ответственности и санкциях), так и нерегламентированные (основанные на здравом смысле, собственном понимании ситуации, традициях, обычаях, взаимоподдержке и взаимопомощи).

Взаимоувязанность функций институтов и четкость их исполнения обеспечивает более эффективное функционирование системы ипотечного жилищного рынка. Однако при этом необходимо иметь ввиду, что регулирующая деятельность государственных институтов должна вписываться в рыночный механизм регулирования, помогать ему. Иначе это вмешательство может парализовать действие самого рыночного механизма.

Важнейшим макроэкономическим условием эффективного функционирования ипотечного рынка является наличие соответствующей правовой и нормативной базы, а также соответствующей общественной атмосферы.

Необходимая -правовая база предполагает - такие меры, как предоставление законного статуса всем субъектам жилищного ипотечного рынка, установление законных правил поведения этих субъектов, гарантирование соблюдения заключенных договоров. На основе законодательства государство получает возможность выполнять функции арбитра в области ипотечных жилищных отношений, выявлять случаи нечестной практики участников рынка и применять власть для наложения соответствующих наказаний.

В России к настоящему времени в основном разработана нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления ипотечных жилищных отношений. Ее можно представить в виде таблицы.