Взаимодействие властных и предпринимательских структур при реализации арендных отношений: организационно-экономический аспект тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Взаимодействие властных и предпринимательских структур при реализации арендных отношений: организационно-экономический аспект"

005045121

На правах рукописи

Виданова Ольга Петровна

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ВЛАСТНЫХ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ: ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

Специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

3 1 иди ш

Москва-2012

005045121

Диссертация выполнена на кафедре менеджмента ГОУ ВПО «Московский городской университет управления Правительства Москвы»

Научпый руководитель: доктор экономических наук, профессор

Ким Сергей Алексеевич

Официальные оппоненты: доктор экономических паук, кандидат

социологических наук, профессор Лясников Николай Васильевич

доктор экономических наук, доцент Егоров Юрий Николаевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Государственный университет

управления»

Защита состоится 20 июня 2012 года в 16.00 часов на заседании диссертационного совета Д 850.006.01 при НОУ ВПО «Московская академия предпринимательства при Правительстве Москвы» по адресу: 125319, г. Москва, ул. Планетная, д. 36, ауд. 203.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии предпринимательства при Правительстве Москвы.

Автореферат разослан «17» мая 2012г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., доцент

Л.А. Карпгаа

I. Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Взаимодействие властных и предпринимательских структур и формирование институтов для этого взаимодействия становится в России все более существенным фактором и условием эффективного функционирования и устойчивого инновационного развития национальной экономики.

Признанной во всем мире формой организации сотрудничества государства и бизнеса, позволяющей повысить не только эффективность каждого из его участников, по и получить положительный синергегический эффект от взаимодействия (прежде всего, для удовлетворения потребностей общества), является государственно-частное партнерство (ГЧП). Как показывает мировая практика, взаимодействие в форме ГЧП способствует активизации деятельности и гибкости предпринимательских структур, создает для них благоприятные условия хозяйствования, надежную прибыль на объектах государственной собственности и в выгодных совместных проектах. ГЧП в деятельности государства - это способ привлечь частный капитал к финансированию общественно значимых проектов и использовать опыт предпринимательских структур в области ведения бизпеса, управления бизнес-процессами, бизнес-структурами и бизнес-отношениями.

Понятие и механизмы ГЧП уже более четырех с половиной веков используются в мировой практике привлечения частных компаний для долговременного финансирования национально значимых проектов. Ежегодно более чем в 100 странах мира успешно реализуются проекты в рамках партнерства между государственными учреждениями и предпринимательскими структурами.

Современная общемировая тенденция - не только развитие дальнейшего сотрудничества государственных и предпринимательских структур, но и закрепление механизмов государственно-частпого партнерства в стратегических документах развития стран и городов: проекты ГЧП рассматриваются как инструменты достижения стратегических целей государства. Таким образом, современное государство существенно меняет стратегические направления и формы своего участия не только во взаимодействии с бизнесом, но и в экономике и общественной жизни.

Сложившаяся в России финансово-экономическая ситуация требует развития новых подходов к реализации проектов, предусматривающих вложение больших по объему и долговременных по сроку окупаемости инвестиций. Такое положение свойственно как для Российской Федерации в целом, так и для ее субъектов как участников хозяйственных отношений.

Вместе с тем, помимо несомненно важной задачи развития крупных проектов, перед субъектами Российской Федерации стоит ряд не менее важных задач: поддержка развития малого и среднего предпринимательства, увеличение числа социальных объектов, способствующих повышению уровня комфортного проживания граждан. К ним относятся малые торговые и производственные предприятия, предприятия бытовых услуг, аптеки, иные объекты, выполняющие работы и услуги для широкого круга потребителей. Большинство указанных объектов сформировано на арендуемых у государства площадях.

Взаимодействие власти и бизнеса в процессе предоставления в арепду государственных объектов нежилого фонда является признанной мировым сообществом формой государственно-частного партнерства. В ходе реализации арендных отношений как государственные, так и предпринимательские структуры часто сталкиваются с организационно-экономическими проблемами. Это в основном обусловлено недостаточным практическим опытом и теоретическими разработками в области управления арендными отношениями в Российской Федерации с позиции рассмотрения взаимодействия сторон в виде государственно-частного партнерства.

В связи с изложенным представляется своевременным и целесообразным рассмотрите и анализ теории и практики взаимодействия властпых и предпринимательских структур в процессе предоставления в аренду государственных объектов нежилого фонда (на примере города Москвы), и на основе использования позитивного мирового опыта реализации проектов государственно-частного партнерства и опыта других субъектов Российской Федерации, а также современных управленческих методов, подходов и технологий формирование предложений по его совершенствованию, что и доказывает актуальность темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Весомый вклад в изучение различных аспектов взаимоотношений государства и бизнеса внесли такие российские ученые, как Л.И. Абалкин, М.Н. Афанасьев, Е.Б. Балашов, В.Г. Варнавский, Н.В. Высоцкая, A.C. Гринберг, М.А. Дерябина, Е.И. Кузнецова, С.Н. Ларип и другие.

Особенности государственно-частпого партнерства как новой формы взаимодействия властных и предпринимательских структур пашли свое отражение в работах И.Е. Левитина, Д.А. Любинина, В.А. Михеева, П.В. Савранского и других авторов. Политико-правовые аспекты государственно-частного партнерства в России рассматриваются в работах М.В. Вилисова, И.Е. Хардиной, В.И. Якунина и других.

Вопросы управления передаваемым в арепду нежилым фондом

отражены в работах В.В. Авекова, В.Ю. Апуприепко, Т.В. Барановой, П.И. Бурака, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, И.А. Остиной, Б.А. Райзберга, В.Г. Ростанец, И.М. Рукиной, О.М. Толкачева и других авторов.

Вопросы правового регулирования передачи в аренду объектов нежилого фонда рассматривали Б.Д. Завидов, С.А. Калачева, В.В. Ковалев и другие.

Вопросы социально-экономической эффективности передачи в аренду объектов нежилого фонда рассматривали В.А. Горемыкшг, А.Р. Давыдов,

B.В. Жуковский, Е.Б. Ивлева, Л.Л. Игнатов, A.B. Лебедев, P.P. Манукян,

C.Н. Масляев, М. Ю. Муравьева, Г.В. Соболев и другие.

Таким образом, имеется значительное число работ в области исследования процессов формирования и функционирования государственно-частного партнерства, а также в области управления государственной собственностью, в том числе посредством ее предоставления в аренду частому сектору. Помимо этого существуют и представлены в специальной литературе различные подходы к содержанию и формам ГЧП, а также к способам его применения в российской практике. Тем пе менее, в тематической литературе не уделяется должного внимания отдельному рассмотрению арендных отношений как вида государственно-частного партнерства, а также разработке системы менеджмента партнерства государства и бизнеса в данной сфере. Акцент смещается в сторону крупных и сложных проектов ГЧП, которые

включают в себя арендные отношения как один из элементов партнерства. В связи с этим представляется целесообразным подробное исследование аренды объектов нежилого фонда как вида государственно-частного партнерства.

Цель исследования заключается в разработке модели взаимодействия власти и бизнеса при реализации арендных отношепий в форме ГЧП с формированием набора профессиональных компетенций и деструкторов менеджеров ГЧП в рассматриваемой области и совершенствованием организационно-экономических процессов реновации арендуемых объектов нежилого фонда.

Объектом исследования является система сотрудничества предпринимательских и властных структур в области предоставления в аренду государственных объектов нежилого фонда.

Предметом исследования - организационно-экономические отношения, складывающиеся между государственным и частпым сектором при предоставлении в аренду государственных объектов нежилого фонда города Москвы.

Для достижения цели в соответствии с объектом и предметом исследования были поставлены следующие задачи:

- изучить теоретические основы формирования государственно-частного партнерства, определить место арендных отношений в теории и практике ГЧП;

- произвести анализ нормативно - правовой базы и состояния рынка аренды государственных объектов нежилого фонда города Москвы, на основании чего выявить организационно-экономические проблемы передачи в аренду нежилой недвижимости города Москвы;

- построить модель взаимодействия государства и частного сектора при реализации арендных отношений с использованием процесспого подхода к управлению;

-предложить пути совершенствования организационно-экономических процессов реновации государственных объектов нежилого фонда как фактора повышения эффективности арендных отношений;

- сформировать пабор профессиональных компетенций и деструкторов менеджеров государствепно-частного партнерства при реализации арендных отношений.

Соответствие диссертации паспорту специальности. Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народпым хозяйством (экономика предпринимательства, пункт 8.20 - организация взаимодействия властных и предпринимательских структур).

Научная новизна исследования заключается в разработке процессной модели ГЧП при реализации арендных отношений с формированием профессиональных компетенций и деструкторов менеджеров рассматриваемого партнерства и совершенствованием организационно-экономических процессов реновации арендуемых объектов нежилого фонда.

Автором получены следующие основные научные результаты, выносимые па защиту и составляющие приращение научных знаний в исследуемой области:

разработана процессная модель взаимодействия властных и предпринимательских структур при реализации арендных отношений, позволяющая оптимизировать управленческие процессы рассматриваемой области. Модель характеризует взаимодействие властных и предпринимательских структур в форме государственно-частного партнерства и позволяет представить арендные отношения как непрерывный процесс («цепочка создания ценности»), определить «владельцев» подпроцессов, избежать повторепия функций (пересечение ответственности), «зон безответственности», а также устранить барьеры на пути реализации «цепочки создания ценности»;

- уточнено и конкретизировано определение понятия «взаимодействие властных и предпринимательских структур при реализации арендных отношений в сфере государственных объектов пежилого фонда», что является вкладом в теорию управления государственной собственностью;

- выявлены и систематизированы основные факторы формирования величины арендной платы за пользование нежилыми объектами собственности города Москвы, которые позволили усовершенствовать методику ее расчета;

- предложены пути совершенствования процесса реновации арепдуемых пежилых помещений с использованием принципов государственно-частного партнерства, что позволит обеспечить обновление арендного фонда с использованием ресурсов предпринимателей и повлечет за собой увеличение бюджетных поступлений от дальнейшего предоставления в аренду реконструированных площадей. Бизнес-структуры будут обеспечены благоприятными условиями для осуществления предпринимательской деятельности на объектах госсобственности;

- проведена оценка влияния архетипов систем управления на поведение менеджеров, а также оценка использования эффекта лидерства в проектах ГЧП, на основе которых сформирован и предложен набор профессиональных компетенций и деструкторов для руководства и «владельцев» процессов государственно-частного партнерства в области арендных отношений.

Практическая значимость работы. В работе сформулированы следующие выводы и предложения, направленные на совершенствование взаимодействия государственной власти и бизнеса, позволяющие:

1. Организовать управление арендными отношениями на основе использования разработанной автором процессной модели взаимодействия властных и предпринимательских структур.

2. Рассматривать процесс реновации государственных объектов нежилого фонда с привлечением частных инвестиций как способ увеличения количества арендных площадей, а также бюджетных поступлений от предоставления в аренду таких объектов.

3. Производить расчет величины арендной платы за пользование государственными нежилыми помещениями с использованием предложенного автором метода.

4. Использовать предложенный пабор профессиональных компетенций и деструкторов руководителей и «владельцев» процессов при реализации арендных отношений Департаментом имущества города Москвы, а также заинтересованными государственными учреждениями и предпринимательскими структурами.

Внедрение результатов диссертационной работы позволит создать современную систему государственно-частного партнерства в области

реализации арепдпых отношений и приведет к достижению положительного синергетпческого эффекта.

Теоретико-методологическая основа исследования. Методологической и теоретической базой диссертации являются положения и концептуально-категориальный аппарат теорий менеджмента, предпринимательства, международного бизнеса, экопомической теории, государственно-частного партнерства, процессного менеджмента. Исследование также базируется на оригинальных результатах, полученных па стыке таких наук, как менеджмент и экономика, в частности, теории управления, моделирования экономических процессов, управления изменениями, принятия решений и оптимизации, государственного управлепия, стратегического менеджмента, представленных в фундаментальных трудах таких отечественных и зарубежных специалистов, как Р.Д. Арчибальд, Й. Беккер, Д. Бодди, В.И. Воропаев, Д. Локк, P.A. Мартусевич, Г. Минцберг, Дж. Пфеффер, Р. Пэйтон, Г.И. Секлегова, Г.Л. Ципес и других.

В процессе исследования автором проанализированы: монографии и статьи в специализированных периодических изданиях и специальной литературе, в том числе на английском языке, данные официальных международных статистических сборников, разнообразные научно-прикладные материалы (материалы конференций, экономические обзоры, тематические публикации и доклады), статистические и справочные материалы, годовые отчеты Правительства Москвы, а также информация исследовательских центров. При проведении исследования использовались законодательные акты Российской Федерации, ее субъектов, в том числе города Москвы. В работе использованы методы системного, экономико-социологического, статистического и сравнительного анализа.

Апробация. Основные положения диссертации, сформулированные автором, нашли отражение в публикациях, а также докладывались на научно-практических конференциях: «Теория и практика управления городом Москвой: состояние и перспективы развития» (Москва, Московский городской университет управления Правительства Москвы, 2006-2011гг.), «Актуальные проблемы и современные тенденции развития столичного мегаполиса» (Москва, Московский городской университет управлепия Правительства Москвы, 2006г.).

Полученпые автором результаты использованы префектурой Юго-Восточного административного округа города Москвы при разработке Программы комплексного развития Юго-Восточпого адмшшстративного округа города Москвы на 2012-2016гг.; в учебном процессе Московского городского университета управления Правительства Москвы; при формировании стратегии развития ООО «Торговая фирма «Алтай».

Основные положения диссертационной работы были обсуждены на заседаниях Экспертного Совета при комиссии Московской городской Думы по государственной собственности и землепользованию и использованы при формировашш государственной программы города Москвы «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 гг.»1.

Осповные материалы и результаты диссертации опубликовапы автором в восьми научных статьях общим объемом 3,1 пл., три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура диссертационной работы предопределена потребностями анализа ключевых проблем избранной темы. Диссертация состоит из введепия, трех глав, заключения, литературы и приложений. Введение

1. Теоретико-правовые основы взаимодействия властных и предпринимательских структур в процессе предоставления в аренду государственных объектов нежилого фонда

1.1. Сущность реализации партнерских отношений между властными и предпринимательскими структурами

1.2. Арендные отношения: понятие, история возникновения и развития

1.3. Нормативно-правовые основы предоставления в аренду государственной нежилой недвижимости

2. Анализ практики взаимодействия властных и предпринимательских структур города Москвы в процессе предоставления в аренду государственных объектов нежилого фонда

2.1. Характеристика конъюнктуры рынка аренды государственных объектов

'Постановление Правительства Москвы от 23 сентября 2011 г. № 430-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012—2016 гг.»

нежилого фонда города Москвы

2.2. Факторы формирования величины арендной платы за пользование нежилыми объектами государственной собственности города Москвы

2.3. Предоставление в аренду нежилой недвижимости города Москвы: организационно-экономический анализ

3. Совершенствование организационно-экономического взаимодействия властных и предпринимательских структур при предоставлении в аренду объектов нежилого фонда города Москвы

3.1. Разработка модели взаимодействия государства и частного сектора на основе совершенствования организационно-экономического механизма арендных отношений

3.2. Процесс реновации государственных объектов нежилого фонда как фактор развития государственно-частного партнерства при реализации арендных отношений

3.3. Формирование набора профессиональных компетенций и деструкторов менеджеров государственно-частного партнерства при реализации арендных отношепий

Заключение

Список использованных источников Приложения

II. Основпые результаты исследования 1. Изучены теоретические основы формирования государствепно-частпого партнерства; определено место арендных отношении в теории и практике ГЧП. ГЧП - это система сотрудничества частного сектора, предприятий и организаций бизнеса с государственными учреждениями, направленная на решение актуальных социально-экономических задач. Изученные автором определения понятия «государственно-частное партнерство» отражают различные его сущностные стороны, однако не учитывают контрактную, договорную основу взаимодействия частного и государственного сектора. В связи с этим под государственно-частным партнерством будем предполагать систему взаимодействия па договорной основе государственного и частного сектора в целях реализации общественно

значимых проектов и программ, в рамках которой удовлетворяются социальные и экономические интересы сторон.

В зарубежной практике существует классификация контрактных моделей Всемирного банка, полученная на основе созданной им специальной базы данных инфраструктурных проектов, в которой содержатся дипамические ряды за 1990-е годы и начало XXI века.

Структура и модели ГЧП разнообразны, но их объединяют характерные особенности, которые предоставляют возможность определить его как особую

экономическую категорию.

Рис. 1. Характерные особенности государственно-частного партнерства. Разработано автором на основе: Высоцкая Н.В., Жилина O.A. Государственно-частное партнерство: вопросы теории и методологии. М.: Моск. гор. ун-т управления Правительства Москвы,

2010.

Анализ отечественной и зарубежной литературы позволил сделать вывод о недостаточном рассмотрении аренды как самостоятельного вида государственпо-частного партнерства, так как основное внимание уделяется рассмотрению крупных схем ГЧП, где аренда является частью проекта.

В процессе исследования выявлено, что все вышеперечисленные признаки ГЧП характерны для арендных отношений. Это позволило автору доказать, что арендные отношения представляют собой вид государственно-частного партнерства, субъектами которого выступают государство-

собственник и бизпес-арендатор, а также уточнить понятие арендных отношений в сфере государственных объектов нежилого фонда с позиции их рассмотрения как вида ГЧП.

Автором определены арендные отношения в сфере государственных объектов нежилого фонда как основанная на договоре система экономико-правового взаимодействия государства и частпого сектора по передаче во временное возмездное пользование государственной нежилой недвижимости, в рамках которой удовлетворяются социальные и экономические интересы сторон.

2. Систематизированы исторические этапы развития арендных отношений в России; произведен анализ нормативно - правовой базы аренды государственной нежилой недвижимости. В результате исследования истории возникновения и развития арендных отношений в России нами дополнены и систематизированы их основные этапы, в которых обозначена роль государства в регулировании арендных отношений с выявлением признаков государственно-частного партнерства в рассматриваемой области (таблица 1).

Таблица 1.

Этапы развития арендных отношений в России

№ Временной период Характерные особенности

I этап древнейшие времена — конец 16 века Арендные отношения являлись спонтанными и хаотическими, не были нормативно закреплены, что повышало степень риска их участников и, таким образом, сдерживало предпринимательскую активность.

II этап конец 16 века - 1861 год Начали формироваться правила ведения арендных операций, которые частично регламентировались соответствующими постановлениями, княжескими указами, уложениями и ссудными грамотами.

III этап 1862-1990 годы Данный этап начинается с момента отмены крепостного права, когда аренда становится необходимым условием ведения хозяйства для малоземельных крестьян, и продолжается до момента начала стремительного разгосударствления собственности в 1990 году. Рассматриваемому периоду свойственно принятие основных законов и других нормативно-правовых актов в с^ере арендных отношений. Аренда становится инструментом развития рыночной экономики.

ГУ этап 1991-1995 годы В это время был принят Гражданский кодекс Российской Федерации (34 статья посвящена аренде), регламентирующий развитие арендных отношений в России на современном этапе. Этап характеризуется массовой приватизацией частным

сектором государственного имущества и использованием аренды как способа удешевления перевода собственности из государственной в частную.

V этап 1996 год - настоящее время Этап характеризуется возрождением аренды как самостоятельного элемента системы рыночных отношений. Арендные отношения начинают развиваться как вид государственно-частного партнерства.

Разработано автором на основе: Мальцев В.П. Арендные отношения в системе управления имуществом субъекта Российской Федерации: Авторсф. дис. к. э. н. - М, 2005.

В период перехода страны к рыночному способу хозяйствования ведущие позиции в применении аренды в качестве эффективного способа управления государственным имуществом занимала и продолжает занимать Москва, что является обоснованием выбора Москвы как примера взаимодействия властных и предпринимательских структур в области реализации арендных отношений.

Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей арендные отношения в городе Москве, позволяет сделать вывод о ее существенных недоработках, в том числе в области регламентации конкурсных процедур, оценочной деятельности, процесса реконструкции объектов. Во взаимодействии государства и бизнеса слабо выражены призпаки государственно-частного партнерства. В этой связи полагаем целесообразным принятие закона «Об учаепш города Москвы в государственно-частных партнерствах», где отдельным блоком следует регламентировать взаимодействие государства и предпринимательства при реализации арендных отношений в сфере государственных объектов нежилого фонда.

3. Произведен анализ состояния рынка аренды государственных объектов нежилого фонда города Москвы; выявлены организационно-экономические проблемы передачи в аренду нежилой недвижимости столицы. В собственности города Москвы находятся объекты пежилого фопда общей площадью 44,9 млн. кв. м., из которых 13,6% предоставляются в арепду. В процессе исследования выявлена тенденция сокращения арендного фопда с одновременным увеличением бюджетных поступлений от аренды (в 2009 г. снижение доходов от аренды связано с мировым финансово-экономическим кризисом).

Доля площадей, переданных в аренду, в общем объеме нежилых площадей (в %)

2006г. 2007г. 2008г. 2009г.

Рис. 2. Доля арендных площадей в общем объеме нежилых помещений города Москвы. Составлено автором на основе анализа Отчетных балансов нежилых площадей города

Москвы 2006-2009 гг.

Таблица 2.

Доходы города Москвы (млрд руб.), полученные в результате предоставления в аренду государственных объектов нежилого фонда

20С 6 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год 2011 год .прогноз

Всего Рост к предыдущему году в % Всего Г (1С. к преды-ду-щему году в% Всего Рост к преды-ду-щему году в % Всего Рост к цре- ды- ду- щему году в% Всего Рост к предыдущему году в % Всего Рост к предыдущему году в %

14,3 113,2 17,0 119,3 19,6 114,9 12,0 61,2 13,2 110,0 13,7 103,8

Источник: Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. № 559-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы до 2013 года».

Таким образом, увеличение объема доходов города от данного вида деятельности является следствием удорожания нежилых объектов.

Результаты исследования показали, что в столице более трети объектов нежилого фонда находятся в неудовлетворительном и ветхом состоянии и, следовательно, нуждаются в реновации. Вследствие этого, а также ввиду продажи и выхода нежилых объектов из состава арендного фонда затруднено дальнейшее наращивание ресурсного потенциала аренды.

Выявлено, что значительный ущерб экономической эффективности процесса реализации арендных отношений наносят неумеренные и необоснованные льготы, предоставляемые обширному кругу юридических лиц в виде разнообразных организаций и учреждений (20 льготных категорий в городе Москве).

В столице остро стоит проблема невнесения или несвоевременного внесения арендаторами арендной платы, что наносит ущерб бюджету. Это является ввиду прочих причин следствием невозможности предварительной оценки платежеспособности потенциальных арендаторов и влечет за собой обращение к судебпому решению по взысканию задолженностей.

Серьезную проблему для города составляют недобросовестные участники торгов на право заключения договоров аренды. Выявляемые повсеместно факты рейдерства и сговора являются тому подтверждением.

4. Выявлены и систематизированы факторы формирования величины арендной платы при предоставлении в аренду государственных объектов нежилого фонда; предложена методика расчета годовой величины арендной платы с учетом выявленных факторов. Проведенный статистический анализ используемых систем факторов, определяющих рыночную стоимость аренды нежилых объектов городской собственности, показал, что наиболее значимыми для всех видов объектов недвижимости являются: местоположение, функциональное назначение и физическое состояние объектов, ситуация спроса и предложения на рынке недвижимости.

В зависимости от функционального назначения объекта остальные факторы в различной степени оказывают влияние на формирование величины арендной платы. Анализ статистических данных БТИ показал, что для объектов торговли и гостиничного хозяйства наибольшее значение, чем для других типов объектов, имеет удаленность от станций метро, железнодорожных вокзалов и аэропортов, что способствует изменению стоимости таких объектов на 35-45%, тогда как производствепно-складские объекты в данном случае могут претерпеть изменения в стоимости на 5-8%. И наоборот: зависимость стоимости объектов промышленности от уровня технической оснащенности столь велика, что может изменить стоимость объектов на 65%, тогда как для остальных типов объектов изменения в стоимости составят менее 35%.

Недоучет чувствительности рыночной стоимости аренды от указанных факторов затрудпяет процессы регулирования рыпка аренды, снижает эффективность управления, ориентированного на результат, в том числе социальный.

На основании анализа влияпия обозначенных факторов нами предложена следующая формула расчета годовой величины арендной платы для каждого класса объектов, различающихся по функциональному назначению («Объекты торгового назначения», «Объекты административного (офисного) назначения», «Объекты производственно-складского назначения» и другие): У=[(Х1+Х2).ко+(Ррын.тт«8)'к1.Ь>кз-к4.кз.кб.. ,«кп]« кЕ, где У - годовая величина арендной платы,

Х1 - величина отчислений на реновацию, которая определяется по формуле:

Х1 = Спвс х Кот,

где Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года),

Кот - коэффициент отчислений на реповацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы. Хг - величина страхового взноса,

Ррын.шш-минимальная рыночпая стоимость 1 кв. м. объекта, 8 — площадь арендуемого объекта,

ко - величина расходов собственника, связапных с оформлением документов на объект аренды,

к1 - коэффициент, отражающий категорию арендатора (устанавливается пормативпо-правовым актом Москвы),

Ь - коэффициент доходности от использования объектов (устанавливается нормативно-правовым актом Москвы), кз - коэффициент этажности здания, к4-коэффициент удалепности от автомагистралей, кз-коэффициент удалеппости от метро, кб-коэффициент удаленности от объектов связи, кг- коэффициент технической оснащенности, кп - другие факторы, влияющие на стоимость объекта.

Чем хуже характеристики объекта, тем дальше значение коэффициентов стремится от 1 до 0 и наоборот. Учет в формуле указанных коэффициентов позволяет оптимизировать расчет годовой величины арендной платы. Чем больше коэффициентов будет учтено, тем более объективна будет рассчитанная величина.

5. Построена модель взаимодействия государства и частного сектора при реализации арендных отношений с использованием процессного подхода к управлению. Для создания модели государственно-частного партнерства в рассматриваемой области частная сторона взаимодействия рассмотрена нами в двух аспектах. С одной стороны как организатор арендных мероприятий (представитель арендодателя), с другой — как арендатор.

На основе анализа концептуальных положений и методов процессного менеджмента нами смоделирована система управления арендными отношениями по принципу «как должно быть». С этой целью в работе определены «владельцы» процессов; сформулированы требования к «входам», «выходам» и к используемым ресурсам (персонал, информация, инструменты и др.); произведено построение, анализ и оптимизация «цепочки создания ценности» рассматриваемой области; создана система процессов организационных структур, участвующих в создании «выхода».

Созданная универсальная процессная модель взаимодействия власти и бизнеса при реализации арендных отношений позволила апробировать ее на примере города Москвы (рнс. 3).

Департамент имущества города Москвы

Специализи рованные частные организации

Специализированные

государственные учреждения (СГУП и др.)

Частный арендатор

Мосгор-инспекция

Рис. 3. Процессная модель взаимодействия властных и предпринимательских структур при реализации арендных отношений (на примере города Москвы). Разработано автором.

При помощи предложенной модели в работе подробно описаны все процессы, составляющие «цепочку создания ценпости» по принципу «как должно быть» с выявлением в каждом отдельно взятом процессе признаков государственно-частного партнерства. Если изначально взаимодействие власти и бизнеса было характерно для процессов М» 4 и 5, то предложенная автором

модель позволяет говорить о таком взаимодействии во всех звеньях «цепочки создания ценности». Причем в этом случае взаимодействие носит как конкурентный (при осуществлении процессов №№ 2 и 3), так и партнерский (процессы №№ 1,4,5,6) характер.

Процесс №1. Процесс принятия решения об аренде. В настоящее время решение о выставлении на арендные торги объекта нежилой недвижимости, находящегося в имущественной казне города Москвы, принимает Департамент имущества города Москвы, то есть он является «владельцем» рассматриваемого процесса. Данное решение принимается исходя из анализа конъюнктуры рынка, качественных характеристик объекта, а также имущественной политики Правительства Москвы (развитие социальной инфраструктуры, оказание услуг населению и др.). В целях оптимизации принятия решения о выставлении объекта па арендные торги предлагается привлекать к данной работе па партнерских началах специализированные частные организации (оценочные компании, финансовые консультанты). Предлагаемая схема работы не предполагает возникновения нескольких «владельцев» процессов, образование «пересечения ответственности» с последующим возникновением «зоны безответственности», так как окончательное решение о характере использования объекта принимает Департамент имущества города Москвы.

Процесс № 2. Предарендная подготовка включает в себя приведите в надлежащий порядок документов объекта, оценочную деятельность с целью определения стартовой ставки арендной платы, а также определение «шага» предстоящего аукциона. В настоящее время предарепдную подготовку объекта аренды на правах единственного поставщика данной услуги осуществляет Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (СГУП), что исключает конкурентную борьбу в данном сегменте рынка. Взаимодействие государства с предпринимательским сектором ограничивается подбором оценочной компании для проведения процедуры независимой оценки объекта. Предлагается обеспечить доступ к участию в организации предарендной подготовки объектов профессиональных частных компаний. Наличие здоровой конкуренции в данном сегменте рынка прямо пропорционально оптимизации процесса предарендной подготовки.

Процесс №3. Организация и проведение торгов состоит из набора подпроцессов и в пастоящее время также осуществляется СГУП. Представляется целесообразным привлекать к данной работе на конкурентной основе наряду с государственными учреждениями специализированные частные организации. Это позволит собственнику сократить финансовые и временные затраты па данный вид деятельности, а частный сектор сможет выступить как поставщиком (оргапизатор торгов), так и потребителем (участник торгов) данной услуги.

Процесс №4. Заключение арендного договора является основой государственно-частного партнерства. Типовой арендный договор2 содержит права и обязанности сторон. Представляет интерес их соотношение. За арендодателем (Департамент имущества города Москвы) закреплены шесть пунктов прав и девять - обязанностей договора, за арендатором (частным предпринимателем) ~ пять пунктов прав и 23 - обязанностей. То есть, обязанностей у частного сектора в 2,5 раза больше, чем у государства, а прав в пять раз меньше, чем обязанностей. Такой договор сложно назвать взаимовыгодным. Представляется целесообразным оптимизация типового договора аренды объектов нежилого фонда посредством приведения к взаимовыгодному соотношению и конкретизации прав и обязанностей обеих сторон договора, а также четкого распределения ответственности за предполагаемые риски.

Процесс № 5. Исполнение условий договора аренды является залогом взаимовыгодного сотрудничества государства и частного сектора. Проблема невыполнения условий арендного договора связана как с недостатками самого арендного договора, так и несовершенством контроля его исполнения. Оптимизация арендного договора, в котором будут равнозначно отражены права и обязанности сторон, является гарантом его исполнения.

Процесс № 6. Контроль исполнения арендного договора в настоящее время осуществляется в одностороннем порядке уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы - Государственной инспекцией по

2 Постановление Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона» (в редакции постановлений Правительства Москвы от 20 марта 2007 г. № 195-ПП, от 22 мая 2007 г. № 398-ПП, от 11 сентября 2007 г. № 797-ПП).

21

контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. То есть, тем самым в полной мере лишь соблюдаются интересы арендодателя. Представляется целесообразным включение частного сектора в рассматриваемую деятельность посредством создания специализированных совместных рабочих групп или раздельного мониторинга ситуации. Во втором случае ответственность может быть возложена на Некоммерческое партнерство «Союз предпринимателей - арендаторов».

Важно подчеркнуть, что государственно-частное партнерство позволяет переложить на частную сторону финансовое бремя (или часть бремени) по содержанию публичной службы, а значит, соответствующие риски па основе баланса интересов. Учитывая равнозначное участие государственных и предпринимательских структур в реализации всех процессов «цепочки создания ценности», предлагается распределить возможные риски следующим образом. В «конкурентных» процессах №№ 2 и 3 основное бремя ответственности за возможные риски (несоблюдение сроков подготовки документов на объект недвижимости, несоблюдение условий проведения торгов и др.) предлагается переложить на организацию - победителя конкурса, а в остальных процессах, носящих «партнерский» характер, возможные риски предлагается разделить между обеими сторонами с учетом специфики того или иного процесса. Например, основные риски по процессу № 1 будет нести государство, так как частная сторона в рассматриваемом процессе выступает лишь в качестве консультанта, а окончательное решение о дальнейшем использовании объекта недвижимости принимает собственник. Если в дальнейшем выявится нецелесообразность предоставления помещения в аренду, то в данном случае убытки понесет собственник. Двустороннее исполнение процесса № 4 «Заключение арендного договора» по умолчанию равнозначно распределяет между бизнесом и властью риски оставшихся процессов № 5 «Исполнение условий договора» и № 6 «Контроль за исполнением условий договора».

Социально-экономическая эффективность разработанной процессной модели взаимодействия государства и бизнеса в рамках реализации арендных отношений проявляется в достижении конечного результата в соответствии с поставленной целью (как отпошение результата к цели). Применение

процессного подхода предполагает осуществление текущего (оперативного) управления посредством связи между отдельными процессами внутри системы процессов («цепочки создания ценности»), а также их объединения и взаимодействия.

Равнозначное участие государственного и частого сектора во всех процессах «цепочки создания ценности» характеризует государственно-частное партнерство в области арендных отношений и приведет к достижению положительного социально-экономического эффекта.

б- Предложены пути совершенствования процесса реновации государственного арендного фонда. Задача обновления фонда нежилых помещений посредством их реновации в настоящее время не может быть решена в сложившихся оргапизационно-экономических условиях. Существенными сдерживающими факторами в реализации работ по реновации объектов нежилого фонда города Москвы являются:

• длительные сроки разработки предпроектной документации и согласования градостроительных обоснований размещения объектов, а также разработки актов разрешенного использования земельного участка (22-25 месяцев);

• отрицательный опыт вовлечения в реновацию нежилых помещений, расположенных в технических подпольях и цокольных этажах жилых зданий ввиду сложностей с их освобождением от пользователей и низкой окупаемостью;

• не в полной мере учитывается разница между бюджетными средствами, направляемыми на реновацию помещений, и расчетной арендной платой от сдачи в пользование обновленной площади (не окупаются в полном объеме) в удаленных от центра административных округах;

• невозможность полноценного использования нежилых помещений под коммерческие цели в технических подпольях и на первых этажах жилых домов ввиду недовольства жителей.

В связи с изложенным за последние три года из запланированных Правительством Москвы к реновации 115 нежилых объектов площадью 168,4 тыс. кв. м., фактически сдана в эксплуатацию лишь пятая часть объектов (23 объекта общей площадью 24,3 тыс. кв. м.), 92 объекта находятся на различных

стадиях проектирования или проведения копкурсов по подбору заказчиков и подрядчиков3. В диссертации предлагается обеспечить привлечение частных организаций на партнерских началах к работе по реновации нежилого фопда с дальнейшей передачей им реконструированных помещений в аренду.

Для этого процесс реконструкции государственного арендного фонда отнесен нами к модели государственно-частного партнерства LROT (Lease-Renovate - Operate - Transfer), то есть АОЭП (Аренда - Обновление -Управление и эксплуатация - Передача). В рассматриваемых условиях частная сторона соглашения осуществляет работы по обновлению, ремонту и модернизации объекта, взамен получая право па его аренду и эксплуатацию с взиманием платы за услуги в течение определенного времени.

В работе определены условия участия предпринимательских структур в рассматриваемом государственно-частном партнерстве, включающие требования к финансовой состоятельности бизнес-структур, опыту работы в сфере ГЧП и другие характеристики.

Предлагаются следующие формы финансового участия государства в проектах по реконструкции арендного фонда:

• выделение бюджетных средств па организацию подготовки конкурса на право заключения соглашения о государственно-частном партнерстве;

• предоставление государственных гарантий по займам, привлекаемым бизнес-партпером для исполнения условий соглашения о ГЧП;

• выделение субсидий частному партнеру в целях обеспечения реализации им мер социальной поддержки потребителей, обозначенных в соглашении о государственно-частном партнерстве;

• установление минимальной ставки арендной платы па период проведения реконструкции арендуемого объекта нежилого фонда;

• предоставление частному арендатору права сдачи объекта в субаренду для ускорения возврата затрат на реконструкцию и другие.

3 Постановление Правительства Москвы от 11 сентября 2007 г. № 787-ПП «О реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по итогам 20042006 гг. и задачах на 2007 год» (с изменениями от 22 июля, 23 сентября 2008 г., 9 марта 2010 г.).

В целях осуществления контроля за добросовестным исполнением условий соглашения о ГЧП необходим двусторонний мониторинг ситуации.

В соглашении о партнерстве предлагается отразить основания его досрочного прекращения и условия распределения возможных рисков между государством и бизнесом при невыполнении или некачественном выполнении его условий одной из сторон.

Предложенные аспекты совершенствования организационпо-экономического взаимодействия власти и бизнеса в сфере реконструкции арендного фонда нежилых помещений, основанные на принципах ГЧП позволят:

• сохранить объекты в государственной собственности, вовлекая их в хозяйственный оборот с одновременным сокращением издержек на содержание;

• обеспечить контроль целевого использования объектов, тем самым формируя городскую сеть предприятий социального назначения;

• вовлекая в процесс реновации нежилых помещений частный капитал, создавать дополнительные рабочие места и пополнять за счет сбора налогов городской бюджет;

• реализовать главную цель ГЧП: привлекать предпринимательские структуры к обеспечению социально-значимых функций на взаимовыгодных условиях.

7. Сформирован набор профессиональных компетенций и деструкторов для менеджеров государственно-частпого партнерства при реализации арендных отношений на основе изучения архетипов систем управления с ориентацией на следующие составляющие: «цепности и этика», «стратегическое мышление», «вовлечение или занятость», «управленческое мастерство», разработанные канадской школой государственной службы и успешно применяемые на практике в развитых странах мира.

При накоплении управленческого опыта выявляется закономерность тех или иных процессов, формируется архетип ситуации, который впоследствии применяется на практике. Таким образом, в результате анализа любой управленческой деятельности могут появляться «типичные структуры», «архетипы систем».

Архетипы систем управления помогают менеджерам решать проблему структуризации, систематизащш и накопления знаний и умений, адекватно перестраивать процессы восприятия проблем. Они позволяют идентифицировать процессы и явления применительно к реальным жизненным ситуациям, повышается возможность оперативно оценивать внешнюю и внутреннюю обстановку и быстро находить оптимальное решение.

Используя эти положения, в диссертации описаны системные архетипы, которые свойственны субъектам арендных отношений: госстукрурам -«Повелитель», «Мыслитель»; бизнес-стукрурам — «Воин», «Друг», «Странник».

Так как любая организационная структура подвержена «возрастным» изменениям, то и влияние системных архетипов в тот или иной период жизни организации различно. В связи с изложенным возрастает необходимость в умении менеджера принимать управленческие решения в соответствии с тем архетипом, который свойствепеп организационной структуре в настоящий момент времени. Определенный набор положительных личпостных и профессиональных качеств руководителей и «владельцев» процессов, предложенный автором, этому может способствовать. Вместе с тем, препятствовать этому могут деструктивные личностные качества, также выявленные автором диссертации (рис. 4).

Основные профессиональные компетенции • наличие предпринимательской «жилки» • высокий уровень интеллекта • хорошие «технические» навыки • умение анализировать риски • нацеленность на результат • хорошая обучаемость • опыт работы в области арендных отношений, государственно-частного партнерства • владение основами процессного управления, управления проектами и другие

Основные деструктивные • краткосрочные ориентиры

личностные качества • авторитарная система управления

• отсутствие системы передачи знаний

• нехватка международного опыта

• неспособность принимать решения и нести за

них ответственность

• импульсивность

• фаворитизм

• пристрастность и другие

Рис.4. Набор профессиональных компетенций и деструкторов менеджеров ГЧП в рамках реализации арендных отношений. Разработано автором.

Выводы и предложения

1. На основании проведенного анализа и систематизации накопленных знаний автор предложил собственное определите понятия взаимодействия властных и предпринимательских структур при реализации арендных отношений в области государственных объектов нежилого фонда с позиции рассмотрения взаимодействия сторон в плоскости государственно-частного партнерства.

2. Разработанная автором процессная модель взаимодействия государственных и предпринимательских структур позволит обеспечить взаимовыгодное партнерство государства и частного сектора при реалгоации арендных отношений.

3. Выявленные и систематизированные основные факторы формирования размера арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Москвы способствовали оптимизации методики расчета величины годовой арендной платы, характеризующей баланс интересов участников рынка нежилых помещений.

4. Предложенный автором набор профессиональных компетенций и деструкторов менеджеров, а также предложения по совершенствованию процесса реновации государственных объектов нежилого фонда могут быть использованы в практике работы государственных структур - участников арендных отношений (Департамент имущества города Москвы, СГУП по продаже имущества города Москвы, Мосгоринспекция и другие), так и предпринимательскими структурами (специализированные оценочные компании, организации, предоставляющие консультационные услуги, малые предприятия - арендаторы и другие) города Москвы, а также в других субъектах Российской Федерации.

Основные положения диссертациоппой работы отражены в следующих

публикациях автора Публикации в ведущих рецензируемых изданиях (перечень ВАК РФ)

1. Виданова О.П. Предоставление в аренду объектов пежилого фонда города Москвы как способ взаимодействия государственных и

предпринимательских структур/УАктуалъные проблемы социально-экономического развития России, 2011. № 2. - 0,3 п.л.

2. Виданова О.П. Проблемы предоставления в аренду нежилой недвижимости, находящейся в имущественной казне города Москвы // Путеводитель предпринимателя, 2011. Выпуск 12. - 0,5 пл.

3. Виданова О.П. Арендные отношения в системе управления объектами нежилого фонда города Москвы // Ученые записки Российской академии предпринимательства, 2012. Выпуск 30. - 0,3 пл.

Прочие публикации

4. Сергеенко О.П. Анализ состояния управления объектами нежилого фонда в Москве // Вестник МГУУ. - М.: Московский городской университет управления Правительства Москвы, 2006. № 2. - 0,12 п.л.

5. Сергеенко О.П. Совершенствование мотивации деятельности государственных служащих // Труды МГУУ Правительства Москвы — научное издание. - М.: Московский городской университет управления Правительства Москвы, 2007. Выпуск 9. - 0,12 пл.

6. Сергеенко О.П. Содержание и динамика передачи в аренду объектов нежилого фонда (на примере деятельности префектуры ЮВАО города Москвы) // Актуальные проблемы и современные тенденции развития столичного мегаполиса: Материалы IV научно-практической конференции студенческого научного общества Московского городского университета управления Правительства Москвы. - М.: Московский городской университет управления Правительства Москвы, 2007. — 0,2 пл.

7. Сергеенко О.П. Совершенствование управления городской собственностью посредством развития института доверительного управления// Вестник МГУУ. - М.: Московский городской университет управления Правительства Москвы, 2008. № 1.-0,12 пл.

8. Виданова О.П. Совершенствование взаимодействия властных и предпринимательских структур при предоставлении в арепду объектов нежилого фонда города Москвы // Издание журнала «Экономика и право». - М.: МПА-Пресс, 2011.-1,4 пл.

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Виданова Ольга Петровна

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ВЛАСТНЫХ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ: ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

Подписано в печать 14.05.2012. Формат 60x90 1/16 Бумага офсетная Гарнитура «Times». Печать Riso. Усл. печ. л. 1.1. Заказ 1653. Тираж 100 экз. Москва, Кузнецкий мост 21/5 Изготовитель оригинал-макета Виданова О. П.