Моделирование структуры нежилого фонда городской собственности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Моделирование структуры нежилого фонда городской собственности"

На правах рукописи ББК: 65в641

Б90

Булаева Наталья Александровна

МОДЕЛИРОВАНИЕ СТРУКТУРЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА ГОРОДСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ

08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2003

Диссертация выполнена на кафедре математического моделирования экономических процессов Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации.

Научный руководитель:

доктор технических наук, профессор Бывшее Виктор Алексеевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Лукасевич Игорь Ярославович

кандидат экономических наук Журавлева Тамара Борисовна

Ведущая организация:

Государственное унитарное предприятие г. Москвы «Научно-исследовательский институт экономики управления»

Защита состоится 4 декабря 2003 г. в 10 часов на заседании диссертационного совета Д 505.001.03 Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации по адресу: 125468, г. Москва, Ленинградский проспект, д.55, аудитория 338.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации по адресу: 125468, г. Москва, Ленинградский проспект, д.49.

Автореферат разослан «__»___2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, профессор

2 о

17508

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Городская собственность объективно становится одним из ключевых компонентов, отражающих уровень обеспечения жизнедеятельности населения, функционирования городского хозяйства и определяющих состояние и возможности развития современного города. Проблемы имущественных отношений и формирования городского бюджета приобретают исключительную значимость.

Главной проблемой, стоящей перед городом, как перед крупнейшим собственником, является проблема увеличения доходной части городского бюджета. Одним из направлений ее решения является повышение эффективности управления городской собственностью. Вследствие этого, одной из задач по эффективному управлению городской собственностью, поставленных Правительством Москвы, является разработка математической модели, обеспечивающей возможность оптимизации структуры городского имущества и роста поступлений в бюджет от его использования*. Отсутствие такой модели обусловливает проведение всесторонних исследований в этой области, а постановка задачи определяет класс оптимизационных экономико-математических моделей, предназначенных для изучения этой экономической проблемы.

Нежилой фонд является составной частью недвижимого имущества города, поступления от которого занимают достаточно весомое место в доходах города, а также играют большую роль в формировании городского бюджета. Использование объектов нежилого фонда приносит в городской бюджет около 20 процентов дохода, который зависит от существующей структуры нежилого фонда. В связи с этим наиболее актуальной задачей в области практического управления городской собственностью сегодня является разработка методик и экономико-математических моделей, направленных на определение состава и оптимальной структуры нежилого фонда городской собственности, выработка критериев эффективности управления, которые, в свою очередь, требуют поиска и обоснования методических подходов к решению конкретных экономических задач - оценки будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда городской собственности и прогнозирования бюджетных поступлений в зависимости от его структуры.

Задачи формирования оптимальной структуры городского имущества, оценки будущих денежных потоков и прогнозирования бюджетного дохода от использования объектов

* П, 1 постановления Правительства Москвы № 617 - ГШ от 8.09.2000 г.

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ

БИБЛИОТЕКА С.1Н

оэ

собственности требуют детального рассмотрения и обработки большого количества данных. Эти задачи сложны и зависят от большого числа факторов, по-разному влияющих на их решение. В связи с этим разработка экономико-математических моделей, позволяющих решать такие задачи, обеспечивая максимальную отдачу от использования нежилого фонда городской собственности, является исключительно актуальной задачей.

Значительная часть работ по рассматриваемой проблематике ориентирована на жилой фонд, поскольку он был сформирован раньше, чем нежилой, быстро развивался и раньше перешел на рыночные отношения. В связи с этим очень мало работ посвящено вопросам структурирования и оптимизации доходов от использования городского имущества. Малоизученными и непроработанными остаются вопросы, связанные с прикладными задачами математического моделирования в сфере управления нежилым фондом городской собственности. Отсутствует инструмент, позволяющий быстро и качественно оценить принятие решений в этой сфере. Остается неосвоенной область, связанная с моделированием структуры нежилого фонда.

Необходимость теоретического обоснования и разработки экономико-математических моделей оптимизации структуры нежилого фонда, позволяющих вырабатывать управляющие решения, нацеленные на повышение эффективности использования городской собственности, определили актуальность темы, цели и задачи настоящего исследования.

Целью исследования является разработка экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности, позволяющей прогнозировать денежные потоки от использования объектов и определять оптимальную структуру нежилого фонда. Для достижения указанной цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

® проанализировать городскую собственность с целью выявления доли рынка нежилого фонда в валовом национальном продукте и уровне бюджетных доходов от использования его объектов;

* формализовать понятие «структура нежилого фонда» и определить входящие в это понятие показатели, с целью последующего моделирования;

® разработать алгоритмы для расчета денежных потоков от использования объектов нежилого фонда;

* разработать математическую модель, позволяющую прогнозировать бюджетные поступления в зависимости от структуры нежилого фонда;

® разработать методику оптимизации структуры нежилого фонда на базе математической модели и провести тестовые расчеты;

® выработать рекомендации по применению экономико-математической модели в процессе принятия решений по управлению нежилым фондом городской собственности;

♦ разработать систему информационной поддержки модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности.

Объектом настоящего исследования является нежилой фонд городской собственности.

Предметом исследования являются экономико-математические методы оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности.

Теоретические и методологические основы исследования. Информационную базу исследования составили положения системного анализа, моделирования экономических процессов, государственного и муниципального управления. В работе использовались труды отечественных и зарубежных ученых, в которых нашли отражение различные аспекты проблемы трансформации и развития городской собственности. Среди них: Л.И.Абалкин, П.Г.Грабовой, О.В.Губарь, М.В.Каленкевич, Д.СЛьвов и др. При решении конкретных задач применялись методы оценки собственности, экономико-математического моделирования и оптимизации, аппарат теории множеств, элементы экономического анализа, теория реляционных баз данных.

Правовую и методическую базу исследования составили законы, положения, указы, постановления Правительства Москвы и другие нормативные документы и инструктивные материалы, регламентирующие порядок управления и использования городской собственности.

В качестве источников статистической информации использовались материалы конференций, семинаров, симпозиумов и других собраний научной общественности, посвященные вопросам организационной, методической и инструментальной поддержки аппарата управления городской собственностью, данные официальной статистики и информационных агентств, отражающие развитие рынка нежилого фонда в нашей стране.

Работа выполнена в соответствии с положениями пункта 2.3 Паспорта специальности 08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики.

Научная новизна исследования заключается в формировании математического и инструментального аппарата оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности, включающего математическую модель и систему информационной поддержки

модели оптимизации структуры нежилого фонда.

Элементы новизны содержат следующие результаты;

• введено в научный оборот, теоретически обосновано и раскрыто понятие «структура нежилого фонда городской собственности», раскрыты его сущность и содержание;

• разработана методика изучения спроса и предложения на рынке помещений нежилого фонда под предприятия потребительского рынка, позволяющая устанавливать соотношение объектов нежилого фонда, принадлежащих различным секторам рынка нежилого фонда и определять параметры, влияющие на формирование денежных потоков от использования его объектов;

• разработаны алгоритмы для расчета будущих денежных потоков, генерируемых объектами нежилого фонда и зависящих от вида их использования;

в разработана модель оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности в виде задачи целочисленного линейного программирования;

в построена структура базы данных, которая, в отличие от существующих, позволяет хранить не только реестр объектов нежилого фонда, но также параметры и коэффициенты, необходимые для построения оптимальной структуры нежилого фонда;

• разработана система информационной поддержки модели оптимизации структуры нежилого фонда, включающая в себя базу данных и расчетный модуль, позволяющая решать задачи прогнозирования и оптимизации на основе разработанной модели.

Практическая значимость исследования заключается в том, что его положения широко ориентированы на решение стратегических и тактических задач в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города и принятия решений в сфере управления городской собственностью.

Самостоятельное практическое значение имеют:

• методика изучения спроса и предложения на рынке нежилого фонда;

» алгоритмы расчета будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда;

• экономико-математическая модель структуры нежилого фонда;

• архитектура системы информационной поддержки для реализации разработанной модели.

Апробация и внедрение результатов исследования. Отдельные положения и рекомендации, сформулированные в работе, используются в деятельности сводио-аналитического управления Департамента имущества города Москвы. Научные результаты диссертационного исследования также используются в учебном процессе кафедрой Математического моделирования экономических процессов Финансовой Академии при Правительстве РФ при чтении лекций и проведении семинарских занятий по дисциплинам: «Экономико-математическое моделирование», «Эконометрика».

Основные положения диссертационного исследования докладывались и получили положительную оценку на постоянно действующем научно-методическом семинаре кафедры математического моделирования экономических процессов Финансовой Академии при Правительстве РФ, на Всероссийской научно-практической конференции «Информационные модели экономики» (11-14 марта 2003 г., г. Москва), на VIII Международной конференции серии «Нелинейный мир» «Образование. Экология. Экономика. Информатика» (15-20 сентября 2003 г., г. Астрахань).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 статей общим объемом 2,8 п.л., в том числе авторских 2,6 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и двух приложений.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, изложены цель, задачи, объект и предмет исследования, а также раскрыта научная новизна работы, теоретическая и практическая значимость.

Анализ нежилого фонда городской собственности и постановка задачи по моделированию и оптимизации его структуры- Нежилой фонд является частью недвижимого имущества города и приносит в городской бюджет примерно 20% доходов, сформированных за счет налогов от имущества и коммерческого использования объектов нежилого фонда. Анализ нежилого фонда показал, что уровень бюджетных доходов напрямую зависит от вида использования (состояния) и функционального назначения (класса) объектов нежилого фонда. Под структурой нежилого фонда далее понимается таблица, элементами которой являются количества объектов нежилого фонда, находящихся в соответствующем состоянии и принадлежащих соответствующему классу.

Математическая запись такой таблицы имеет следующий вид:

Х-

ХН ХЧ

Х2\ Х22 ХЬ ...... ** -

X»

(О

чЛ«1 ••• лт;

Для моделирования структуры нежилого фонда городской собственности был выбран рынок помещений нежилого фонда под предприятия потребительского рынка; сюда входят следующие классы объектов нежилого фонда:

• офисные помещения;

® торговые помещения;

• складские помещения;

® помещения общественного питания. В свою очередь, объекты этих классов способны находиться в одном из следующих состояний:

« отчуждение объектов нежилого фонда путем продажи;

« передача объектов нежилого фонда в аренду;

• передача объектов нежилого фонда в хозяйственное ведение;

• передача объектов нежилого фонда в безвозмездное пользование.

Следует отметить, что реальная емкость объектов нежилого фонда на потребительском рынке ниже его потенциальной емкости, таким образом, не все объекты приняты в оборот и активно используются на рынке. Это обусловливает введение в модель дополнительного состояния - объект не используется.

Процесс управления городской собственностью (рис.1) должен быть эффективным, то есть, должен осуществляться таким образом, чтобы затраты на ее содержание и управление не превышали доходов, полученных от процесса управления. Для этого в процессе управления необходимо применять некоторый набор методов и приемов управления, которые в совокупности составляют единую методологию управления собственностью в экономике.

Для оценки эффективности управления нежилым фондом городской собственности предлагается использовать концепцию управления финансовыми потоками*, основанную на росте чистой текущей стоимости от управления.

Бандурин В.В., Кузнецов В. Ю. Управление федеральной собственностью в условиях переходной экономики. М.: "Наука и экономика", 1999.

Нежилой фонд городской собственности

Оценка эффективности использования объектов

Планирование мероприятий по повышению эффективности

Идентификация объектов нежилого фонда

Учет объектов нежилого фонда

Оценка возможностей государственной поддержки планируемых мероприятий

Реализация мероприятий

Рис. 1. Процесс управления нежилым фондом городской собственности.

Эта концепция опирается на модель финансовых потоков, в которой прибыль города от управления собственностью равна:

П = Дгс - Зге, (2)

где Дгс - доходы от управления нежилым фондом, Зге - затраты на управление нежилым фондом.

Затратный показатель эффективности управления городской собственностью (Эз) может быть представлен в виде:

Эз=:к'(Д":~3г^-, (3)

3,г

где к - коэффициент, учитывающий налогообложение объектов городской собственности

(например, налоги от хозяйственной деятельности).

Ресурсный показатель эффективности управления (Эр) определяется выражением:

к.(Д!Х.-Зп:) С

где Сгс - совокупная стоимость объектов ГС.

Основным условием повышения эффективности управления городской собственностью является оптимизация показателей Эз (Эр), то есть максимизация доходов при заданных расходах или минимизация расходов при заданных доходах.

Исследование рынка нежилого фонда представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Элементом исследования рынка является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

Модель, разработанная в диссертации, позволяет определить оптимальную структуру нежилого фонда, при которой, в условиях ограничений социально-экономического характера, обеспечивается максимально возможный уровень бюджетных доходов. Таким образом, для создания информационной основы этой модели в диссертации разработана методика изучения спроса и предложения объектов нежилого фонда на потребительском рынке. Результатом изучения предложения является набор параметров, характерных для объектов нежилого фонда, выступающих в качестве входных данных модели. Кроме этого, на основе текущей структуры нежилого фонда в результате такого анализа оценивается величина доходов, поступающих в бюджет в настоящее время. Анализ спроса на объекты нежилого фонда позволяет определить основные ограничения модели.

Результатом проведения последовательности процедур в соответствии с методикой оптимизации структуры нежилого фонда на базе математической модели является принятие управленческих решений, нацеленных на повышение эффекгивности использования объектов нежилого фонда. В ходе принятия решений об использовании объектов нежилого фонда необходимо учитывать возможные преимущества или недостатки от вида использования этих объектов. В табл.1 представлена их систематизация.

Таблица 1.

Вид использования недвижимости Преимущества Недостатки

Отчуждение объектов нежилого фонда путем продажи Сравнительно быстрое получение относительно крупной суммы денежных средств единовременно. Получение в будущем дополнительного дохода в виде налога на имущество. Потеря возможных доходов от использования недвижимости в будущем. Трудности в поиске покупателей, которые обладали бы достаточно крупными средствами для полного выкупа.

Передача объектов нежилого фонда в аренду Появление стабильного источника дохода. Возможность использования объекта недвижимости в будущем для целей развития города (муниципального образования). Потеря возможных доходов в виде налога на имущество. Распределение денежных поступлений от использования объекта недвижимости в долгосрочном периоде, при фиксированной ставке возможны потери от инфляции.

Передача объектов нежилого фонда в хозяйственное ведение (Создание унитарного муниципального предприятия) Получение дохода в долгосрочном периоде в виде отчислений от прибыли и платы за пользование имуществом. Решение задач социально -экономического развития территории. Отсутствие краткосрочных поступлений в краткосрочном периоде, В некоторых случаях искусственная поддержка нерентабельных предприятий.

Передача объектов нежилого фонда в безвозмездное пользование Решение задач социально -экономического развития территории. Отсутствие денежных поступлений

В работе был проведен анализ существующих баз данных, который показал, что они содержат недостаточно информации для построения оптимальной структуры нежилого фонда городской собственности. В частности, в базе данных «Москомимущество» по нежилым помещениям города Москвы хранится реестр объектов нежилого фонда. В этом реестре содержатся характеризующие объект параметры. Однако они указаны не в полном объеме, что не позволяет рассчитать для каждого объекта будущие денежные потоки. Для большинства объектов в этой базе данных содержится информация по договорам аренды, что позволяет определить текущий класс объекта. Для некоторых объектов такая информация отсутствует, что позволяет отнести их к состоянию «Объект не используется». Кроме того, в этой базе данных отсутствуют такие состояния объектов, как продажа объекта нежилого фонда и передача его в хозяйственное ведение, что также не позволяет провести расчет будущих денежных потоков. Таким образом, можно сделать вывод, что информация, содержащаяся в отдельных доступных на настоящий момент базах данных, является недостаточной для построения оптимальной структуры нежилого фонда городской собственности. В то же время, объединив и дополнив информацию из различных ведомственных баз данных, можно использовать такую базу как информационную основу для определения необходимых параметров объектов нежилого фонда.

Разработка экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности. В диссертации рассмотрен один из возможных подходов к решению задачи оптимизации структуры нежилого фонда города. Он основан на прогнозировании будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда.

Для построения оптимизационной экономико-математической модели структуры нежилого фонда был формализован ряд основных понятий, одно из которых играет заметную роль в процессе моделирования. Это индикатор состояния объекта нежилого фонда У/ = {Уу(/)}1=1Л^^=и...м, определенный следующим образом:

\\, 1 - ыи объект находится в состоянии / и принадлежит классу /; у (/) = ^ (5)

' [0, в остальпыхслучаях.

Таким образом, индикатор состояния объекта представляет собой таблицу, состоящую из N строк и М столбцов, где N - количество возможных состояний объекта нежилого фонда, а М - число его возможных классов. Сумма индикаторов всех объектов нежилого фонда образует структуру нежилого фонда (1): и

ХЧ = И УуУЪ где 1 = 1' 2>"' = 1> 2> (6)

/=1

Нежилой фонд города является активом, т.е. источником возможного дохода его жителей в лице правительства города. Это значит, что в каждый период времени каждый объект нежилого фонда генерирует консолидированный денежный поток СР1/, величина которого зависит от состояния и класса объекта. Денежный поток отражает действительную сумму денег, находящуюся в распоряжении лиц, использующих данный объект нежилого фонда (в данном случае - это город), поэтому управление денежным потоком является важнейшей составляющей в системе управления собственностью города.

В ходе исследования были разработаны алгоритмы расчета будущих денежных потоков для пяти состояний объекта нежилого фонда. Положительный денежный поток генерируется посредством использования объектов нежилого фонда путем получения прибыли, зависящей от вида его использования, т.е. состояния объекта. Рассмотрим эти состояния, при условии, что горизонт планирования ограничен периодом Т.

Отчуждение объектов нежилого фонда путем продажи. Доход от продажи каждого объекта складывается из двух частей: единовременного дохода от продажи объекта нежилого фонда Р в период ^ и части налоговых поступлений, идущих в городской бюджет. Таким образом, денежный поток рассчитывается по формуле:

{О, при / < г, Л при ( = (} О¿(<Т Л-п„ при{>1,

где, Р = Сс * Киз * Км * Кт *Кз* Кд * Кнж * Кп * ,5} (8)

Единовременный доход здесь определяется произведением расчетной стоимости строительства 1 кв. м объекта (Сс) нежилого фонда, ряда коэффициентов, отражающих физическое состояние помещения и площади объекта (Б^.

Передача объектов нежилого фонда в аренду. Доход от каждого объекта нежилого фонда переданного в аренду, складывается из платежей арендатора, которые поступают в течение всего срока действия договора аренды. Следовательно,

(9)

где А'= Азатр + А дох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * 5, * Кдох * Ккор) (10)

Арендные платежи, состоящие из доходной и затратной части определяются в соответствии с последним постановлением Правительства Москвы и также зависят от ряда коэффициентов, отражающих отчисления на реновацию нежилого фонда (ОТ), величину накладных расходов (НКЛР), величину страхового взноса за арендуемый объект (СТР), оценку рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта (ОЦ), а также доходность 1 кв. м. (Кдох) объекта и степень прав арендатора (Ккор).

Величина арендной платы изменяется ежегодно* в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет города. Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно, -Кот, НКЛР, Кдох, Ккор, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением затрат из арендного платежа. Страхование объекта производится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию на страхование нежилого фонда.

Оценка (ОЦ) рыночной стоимости объекта нежилого фонда для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения. В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади на соответствующий год.

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

* Приложение 3 к постановлению Правительства Москвы № 68-ПП от 22 января 2002 г.

Передача объектов нежилого фонда в хозяйственное ведение. Собственник объекта нежилого фонда, находящегося в хозяйственном ведении имеет право на получение части прибыли от использования имущества. Таким образом, доход от использования объекта нежилого фонда определяется долей собственника /?от дохода Я,, полученного управляющим.

С^ГЭД = I 2, .... Т (11)

Передача объектов нежилого фонда в безвозмездное пользование. Объекты нежилого фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование. Как правило, такие передачи делаются для различных благотворительных фондов, обществ ветеранов, инвалидов и т. д. и арендная плата за пользование нежилыми помещениями с такого рода организаций не берётся, Следовательно,

СТЧз.^) = 0 (12)

В численном примере расчета по модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности объекты, переданные в безвозмездное пользование, не рассматриваются.

Отрицательный денежный поток генерируется посредством текущих расходов, связанных с обслуживанием объектов нежилого фонда, путем вложения инвестиций для проведения текущего или капитального ремонта, реконструкции с увеличением площади или перепрофилированием, проектирования и нового строительства. В диссертации показан будущий денежный поток в случае, когда объект нежилого фонда находится в состоянии «объект не используется».

Некоторые объекты по каким-либо причинам не используются городом и, следовательно, не приносят доход в его бюджет. Но, тем не менее, за время простоя подобных объектов город несет эксплуатационные расходы: теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляция и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, различного вида ремонт, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п. Цена каждого вида эксплуатационных расходов рассчитывается исходя из различных тарифов и площади объекта нежилого фонда. Таким образом, денежный поток рассчитывается по формуле:

СР^.КР =-Кэ*8, (13)

Как видно из этой формулы денежный поток такого рода носит отрицательный характер и зависит от коэффициента эксплуатационных расходов Кэ и площади неиспользуемого объекта нежилого фонда S/.

Для построения оптимальной структуры нежилого фонда, при соответствующих ограничениях, необходимо найти такое соотношение состояния и класса объекта нежилого фонда, чтобы текущее значение серии денежных потоков, от использования объекта нежилого фонда, было максимальным. Именно такая идея положена в основу экономико-математической модели, спецификация которой изложена в диссертационном исследовании.

Чтобы была возможность оценить в настоящий момент серию будущих денежных

\

потоков от использования объекта нежилого фонда, необходимо знать их настоящую (текущую) стоимость, которая при горизонте планирования Т находится по следующей формуле:

= (14)

Исходя из этого, для каждого объекта строится таблица каждый элемент которой показывает текущую стоимость будущих денежных потоков, зависящих от соответствующих состояния и класса объекта.

ЫРУ, =

ЫРУ', ИРУ'2 ... ЯРУ{М

ИРУ1{ мру^ ... ЫРУ'М ......

НРУ^ МРУЫ2 ... МРУ^у

(15)

Оптимальная структура нежилого фонда X будет определена в том случае, если для каждого объекта нежилого фонда будет найден индикатор оптимального состояния УД В этом

I

случае, согласно (6), X' = У/ . С математической точки зрения, задача отыскания элементов

индикатора оптимального состояния может быть представлена как задача линейного программирования (ЛП-задача).

Эта ЛП-задача (16) представляет собой концептуальную структурную форму экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности.

L N M

ÎNPV -SIS yliD'NPV'-* max

L t i.l y-1

M

$,y\№d\ (16)

/ M

< N M

Z I c

Целевая функция данной ЛП-задачи - это текущий доход от использования всех объектов нежилого фонда. В модели имеются ограничения, обусловленные спросом (dy и d'y) и лимитом на реализуемые объекты нежилого фонда (С).

Результаты решения ЛП-задачи оптимизации структуры нежилого фонда дают дополнительную информацию об объектах, которую можно использовать для формирования прогноза социально-экономического развития города и принятия решений в сфере управления городской собственностью. Эта информация включает в себя сведения об объектах, нуждающихся в перепрофилировании, показывает количество объектов соответствующего состояния и класса, находящихся в резерве города и являющихся дефицитом.

Таким образом, методика оптимизации структуры нежилого фонда включает в себя исследование рынка нежилого фонда для последующего прогнозирования будущих денежных потоков, построение оптимальной структуры нежилого фонда на основе разработанной модели и принятие решений по эффективному управлению собственностью города на основе полученных результатов моделирования.

Практическая апробация модели и разработка системы информационной поддержки модели оптимизации структуры нежилого фонда. Апробация модели оптимизации структуры нежилого фонда была выполнена на тестовом примере, включающем в себя шесть объектов нежилого фонда (НФ).

НФ = {Ы - офис, находящийся в аренде, Ь2 - офис, выставленный на продажу, ЬЗ -помещение общественного питания, никак не используемое, после ремонта, Ь4 - торговое помещение, находящееся в аренде, Ь5 - складское помещение, находящийся в аренде, Ь6 - офис, находящийся в хозяйственном ведении}, причем это множество является исчерпывающим (т.е. перечислены все имеющиеся в наличии объекты) = б

Состояния и классы объектов данного примера определили текущую структуру нежилого фонда, представленной в табл.2.

Таблица 2.

Текущая структура нежилого фонда, X

Классы

Офисные помещения Торговые помещения Складские помещения Помещения общественного питания

Продажа 1 0 0 0

Аренда 1 1 1 0

Состояния Хоз. ведение 1 0 0 0

Объект не 0 0 0 1

используется

Бюджетный доход от использования объектов такой структуры равен 700 тыс. руб. В результате проведения расчетов по модели была получена оптимальная структура нежилого фонда, представленная в табл.3, позволяющая получить бюджетный доход в размере

743,5 тыс. рублей.

Таблица 3.

__Оптимальная структура нежилого фонда X*_

Классы

Офисные помещения Торговые помещения Складские помещения Помещения общественного питания

Продажа 1 0 0 0

Аренда 0 0 1 0

Состояния Хоз. ведение 2 0 0 2

Объект не используется 0 0 0 0

Кроме этого, спрос на объекты нежилого фонда будет полностью удовлетворен. Таким образом, применение разработанной оптимизационной модели к тестовому примеру из б объектов нежилого фонда позволяет получить дополнительный доход в размере 43,5 тыс. рублей (около 6 % дополнительного дохода).

В ходе исследования выполнен анализ стандартных математических пакетов, который показал, что проведение расчетов в них по разработанной модели не представляется возможным по ряду ограничений. Основным ограничением служит большой объем нежилого фонда города

Москвы (порядка 65 тыс. объектов на территории столицы и около 30 тыс. объектов, находится в собственности города Москвы). При этом следует отметить, что при имеющейся потребности в повышении эффективности управления информационными потоками в аналитической деятельности Департамента имущества, как при решении текущих задач управления, так и для получения новых прогнозных результатов, существует необходимость объединения информационного и программного обеспечения для преобразования различных видов информации об объектах собственности в хорошо управляемый и легко доступный ресурс.

Таким образом, для того чтобы обеспечить эффективный базис для практического применения разработанных оптимизационных экономико-математических моделей структуры нежилого фонда и учета входящих в модели параметров объектов нежилого фонда городской собственности, в ходе диссертационного исследования разработана система информационной поддержки оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности, учитывающая недостатки существующего программного обеспечения.

Эта система включает в себя базу данных, структура которой (рис.2) позволяет хранить не только реестр объектов, но параметры и коэффициенты, необходимые для расчета оптимальной структуры нежилого фонда.

Такое решение позволяет переложить логику обработки большого количества параметров на высокопроизводительный сервер БД, оставив на клиенте только интерфейсные функции.

Кроме этого, система включает в себя расчетный модуль, в котором используется модифицированный симплекс-метод. Коэффициенты, используемые для расчетов в симплекс-методе, хранятся в таблицах базы данных, структура которых представлена на рис.3. Из-за специфики задачи - все переменные являются целыми числами, а получаемая симплекс-таблица содержит большое количество нулевых элементов - в базе данных (таблица А) хранятся только

ненулевые коэффициенты. Сам метод реализован средствами СУБД, в виде хранимой

\

процедуры.

Л ИРУЮ

оь^го

ЗскИаЫеОМеккаГО

•ПрОЬ]ШаЮ

МРУ

ОеНа

ТТ

I !

Рис. 3. Структура данных для расчетного модуля системы.

Этот способ реализации расчета позволяет экономить память компьютера пользователя и ограждает его от промежуточных данных, выдавая только конечный результат.

При расчете модели предлагается использовать алгоритм, называемый методом неявного перебора, разработанный Е. Балашем (Е.Ва1аз). Данный алгоритм предназначен для решения таких линейных задач, все переменные которых являются не просто целочисленными, а булевыми (т.е. принимают значения только 0 или 1). Преимуществами неявного перебора в алгоритме Балаша, в частности, являются следующие:

* сложение - единственная требуемая арифметическая операция (нет необходимости решать системы линейных уравнений), таким образом, устраняются проблемы округления;

• в отличие от симплекс-метода нет необходимости вводить дополнительные переменные для приведения задачи к каноническому виду, то есть получения равенств в ограничениях задачи.

Этот метод отличается высокой скоростью перебора и низкими требованиями к памяти.

Важным условием для построения оптимальной структуры нежилого фонда является наличие структурированной и достаточно полной информации обо всех городских объектах нежилого фонда. Большой объем таких объектов в крупных городах затрудняет выполнение этого условия. Так, например, в Москве, насчитывается примерно 70 тыс. нежилых строений, а значит объектов нежилого фонда значительно больше. Следовательно, данный программный комплекс целесообразнее использовать в объеме округа (для Москвы это уменьшит количество используемых объектов в 10 раз) или административных единиц, а еще лучше отдельного района (для Москвы это повлечет уменьшение количества используемых объектов в 123 раза). Такое разделение объектов нежилого фонда обеспечит своевременный контроль за текущими изменениями парамегров объектов нежилого фонда и быстроту расчета оптимальной структуры.

Разработанная в ходе диссертационного исследования оптимизационная экономико-математическая модель (общая функциональная схема процесса моделирования представлена на рис.4), позволяет сформировать такую структуру нежилого фонда, которая при заданных ограничениях, обусловленных социально-политическими и другими причинами, обеспечивает максимально возможный уровень бюджетных доходов.

Эффективность представленной в диссертационной работе оптимизационной модели структуры нежилого фонда подтверждена сводно-аналитическим управлением Департамента имущества города Москвы.

Рис.4. Моделирование структуры нежилого фонда.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Малюкова (Булаева) H.A. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. //Актуальные проблемы математического моделирования в финансово-экономической области: Сборник научных статей. Вып.4/Под ред. И.Н. Дрогобыцкого М.:ФА, 2002 г., стр. 38-48 (0,6 п.л.)

2. Бывшее В.А., Малюкова (Булаева) H.A. Спецификация экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда государственной и муниципальной собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. -М., 2002 г. - Выпуск 7, стр. 48-53 (0,4 п.л)

3. Малюкова (Булаева) H.A. Моделирование эффективной структуры городской и муниципальной собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. -М., 2002 г. - Выпуск 7, стр. 169-174 (0,4 п.л)

4. Булаева H.A. Моделирование эффективной структуры городской и муниципальной собственности (на примере нежилого фонда г. Москвы). //Информационные модели экономики: Сборник трудов Всероссийской научно-практической конференции. - М.: МГАПИ, 2003 г., стр, 27-32 (0,3 пл.)

5. Булаева H.A. Моделирование будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда городской собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. - М., 2003 г. - Выпуск 10., стр. 17-29 (0,8 п.л.)

6. Булаева H.A. Средства информационной поддержки оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. - М., 2003 г. - Выпуск 10, стр. 29-34 (0,3 п.л.)

Подписано в печать с готовых оригинал-макетов 28.10.2003. Формат 60x90 1/16. Гарнитура «Тайме». Печать на ризографе. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ № 669.

Отпечатано в полном соответствии с качеством предоставленных оригинал-макетов в типографии «Карпов». 3 09004, г. Москва, ул. Большая Коммунистическая, д. 1/5-7. Тел./факс: 440-61-25, 911-66-92

2.0 0? -д

р 17 5 о s

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Булаева, Наталья Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ НЕЖИЛОГО ФОНДА ГОРОДСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ПО МОДЕЛИРОВАНИЮ И ОПТИМИЗАЦИИ ЕГО СТРУКТУРЫ.

1.1. Городская собственность как объект государственного управления.

1.2. Управление городской собственностью.

1.3. Рынок нежилого фонда и виды использования его объектов.

1.4. Исследование информационного пространства рынка нежилого фонда.

1.5. Содержание понятия «структура нежилого фонда» и возможный подход к ее оптимизации.

Выводы.

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ОПТИМИЗАЦИИ СТРУКТУРЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА ГОРОДСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ.

2.1. Формализация основных понятий, используемых при моделировании.

2.2. Экономически-значимые параметры объектов нежилого фонда в процессе моделирования его структуры.

2.3. Построение алгоритмов для расчета будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда.

2.3.1. Виды будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда.

2.3.2. Алгоритмы для расчета положительных денежных потоков.

2.3.3. Алгоритм для расчета отрицательных денежных потоков.

2.4. Спецификация экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда.

Выводы.

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКАЯ АПРОБАЦИЯ И РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ ИНФОРМАЦИОННОЙ ПОДДЕРЖКИ МОДЕЛИ ОПТИМИЗАЦИИ СТРУКТУРЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА.

3.1. Метод неявного перебора Балаша при решении задачи оптимизации структуры нежилого фонда.

3.2. Тестовый пример расчета по модели оптимизации структуры нежилого фонда

3.3. Разработка программного комплекса средств информационной поддержки модели оптимизации структуры городской собственности.

3.3.1. Разработка логической модели базы данных объектов нежилого фонда.

3.3.2. Разработка физической модели базы данных объектов нежилого фонда.

3.3.3. Реализация интерфейсной части к базе данных.

3.3.4. Реализация расчета модели.

3.4. Рекомендации по применению модели.

Выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Моделирование структуры нежилого фонда городской собственности"

Становление рыночной экономики в России проявляется в возникновении и функционировании разнообразных форм собственности. Характер отношений собственности определяется институциональной системой, которая, в свою очередь, формируется государством. В неоклассической экономической теории априорным считается утверждение, что собственники различного уровня имеют одну целевую функцию: максимизация прибыли. К этой цели близка и позиция государства, основным экономическим интересом которого является максимизация доходов госбюджета.

Городская собственность, которая была сформирована в процессе муниципализации посредством передачи прав собственности органам городского самоуправления, является материально-технической базой функционирования экономики любого города. Так, например, нежилой фонд города Москвы, являясь частью недвижимого имущества городской собственности, приносит примерно 20 процентов дохода в городской бюджет. Экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от рационального управления собственностью города, следовательно, эффективное использование ее объектов рассматривается в качестве одной из основных задач муниципальных органов власти и управления [1].

Определение состава и структуры собственности, управление собственностью, принадлежащей городу, имеет большое практическое значение для регулирования его экономического развития. При отсутствии инструментов оценки величины и структуры собственности и без построения научно обоснованной стратегии развития видов и форм собственности региона органы государственного управления не могут правильно выбирать формы и методы управляющего воздействия на хозяйствующие субъекты, решать возникающие экономические проблемы [2].

Основные направления политики Москвы по управлению городской собственностью определены в документе «Концепция управления Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года», принятом Московской городской Думой 18 октября 2000 года [3], и в постановлении Правительства Москвы от 8 августа 2000 года № 617-1III «О политике города на 2000-2003 гг. в области продажи городского имущества и мерах по совершенствованию деятельности Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы». При этом в качестве одной из основных задач по управлению городской собственностью поставлена задача разработки математической модели, обеспечивающей возможность оптимизации структуры (смысл этого понятия определен ниже) городского имущества и роста поступлений в бюджет от его использования [3, Глава II, стр. 6]. Отсутствие такой модели обусловливает проведение всесторонних исследований в этой области, а постановка задачи определяет класс оптимизационных экономико-математических моделей, предназначенных для изучения этой экономической проблемы.

В связи с этим актуальность выбранной темы исследования определяется необходимостью разработки надежного инструмента в виде математических моделей, позволяющего вырабатывать управляющие решения, направленные на повышение эффективности использования городской собственности.

Объектом настоящего исследования является нежилой фонд городской собственности, т.е. совокупность участков территории города, зданий или сооружений), предназначенных для извлечения бюджетных доходов, иначе говоря, для коммерческого использования, в том числе неиспользуемый и неучтенный в настоящее время при принятии бюджета города.

Предметом исследования являются структура нежилого фонда городской собственности и экономико-математические методы ее оптимизации.

Целью исследования является разработка экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности, позволяющей прогнозировать денежные потоки от использования объектов и определять оптимальную структуру нежилого фонда.

Под оптимальной структурой нежилого фонда будем понимать такую структуру (это понятие определено ниже), которая при заданных ограничениях, обусловленных социально-экономическими и другими причинами, обеспечивает максимально возможный уровень бюджетных доходов.

Для достижения этой цели решаются следующие задачи:

1. проанализировать городскую собственность с целью выявления доли рынка нежилого фонда в валовом национальном продукте и уровне бюджетных доходов от использования его объектов;

2. формализовать понятие «структура нежилого фонда» и определить входящие в это понятие показатели с целью последующего моделирования;

3. разработать алгоритмы для расчета денежных потоков от использования объектов нежилого фонда;

4. разработать математическую модель, позволяющую прогнозировать бюджетные поступления в зависимости от структуры нежилого фонда;

5. разработать методику оптимизации структуры нежилого фонда на базе математической модели и провести тестовые расчеты;

6. выработать рекомендации по применению экономико-математической модели в процессе принятия решений по управлению нежилым фондом городской собственности;

7. разработать систему информационной поддержки модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности.

Методологическую базу исследования образуют методы естественных наук: экономической теории, статистики, системного анализа, экономического анализа, оценки собственности, информатики, экономико-математические [4,5,6,7,8,9], а также методы моделирования и оптимизации [10,11,12,13]. Правовую и методическую базу исследования составили законы, положения, указы, постановления Правительства Москвы и другие нормативные документы и инструктивные материалы, регламентирующие порядок управления и использования городской собственности.

Значительная часть работ по рассматриваемой проблематике ориентирована на жилой фонд, поскольку он был сформирован раньше, чем нежилой, быстрее развивался и раньше перешел на рыночные отношения [14, 15]. В связи с этим, очень мало работ посвящено вопросам структурирования и оптимизации доходов от использования городского имущества. Малоизученными и непроработанными остаются вопросы, связанные с прикладными задачами математического моделирования в сфере управления нежилым фондом городской собственности. Отсутствует инструмент, позволяющий быстро и качественно оценить принятие решений в этой сфере. Остается неосвоенной область, связанная с моделированием структуры нежилого фонда.

Таким образом, научная новизна данного исследования заключается в формировании математического и инструментального аппарата оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности, включающего математическую модель оптимизации структуры нежилого фонда и систему информационной поддержки этой модели и используемого в качестве практического инструмента, предназначенного для применения в процессе управления структурой нежилого фонда городской собственности.

Теоретическая значимость результатов исследования состоит в том, что впервые в нашей стране разработана математическая модель оптимизации структуры нежилого фонда, с помощью которой можно решать задачи по его оптимальному управлению.

Практическая значимость исследования заключается в том, что ее положения широко ориентированы на решение стратегических и тактических задач в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города и принятия решений в сфере управления городской собственностью.

Основные научные результаты заключаются в следующем:

1. введено в научный оборот, теоретически обосновано и раскрыто понятие «структура нежилого фонда городской собственности», раскрыты его сущность и содержание;

2. разработана методика изучения спроса и предложения на рынке помещений нежилого фонда под предприятия потребительского рынка, позволяющая устанавливать соотношение объектов нежилого фонда, принадлежащих различным секторам рынка нежилого фонда, и определять параметры, влияющие на формирование денежных потоков от использования его объектов;

3. разработаны алгоритмы для расчета будущих денежных потоков, генерируемых объектами нежилого фонда и зависящих от вида их использования;

4. разработана модель оптимизации структуры городской собственности в виде задачи целочисленного линейного программирования;

5. построена структура базы данных, которая, в отличие от существующих, позволяет хранить не только реестр объектов нежилого фонда, но также параметры и коэффициенты, необходимые для построения оптимальной структуры нежилого фонда;

6. разработана система информационной поддержки модели оптимизации структуры нежилого фонда, включающая в себя базу данных и расчетный модуль и позволяющая решать задачи прогнозирования и оптимизации на основе разработанной модели.

Основные положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся следующие положения:

- формализация понятия «структура нежилого фонда» городской собственности;

- алгоритмы для расчета будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда городской собственности;

- экономико-математическая модель оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности;

- использование метода неявного перебора Балаша для расчета по оптимизационной модели структуры нежилого фонда городской собственности;

- архитектура системы информационной поддержки модели оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности.

Задачи, поставленные в исследовании, решены в полном объеме.

Использование результатов работы. Полученные теоретические и методологические результаты данного исследования используются сводно-аналитическим управлением Департамента имущества г. Москвы и в учебном процессе кафедрой Математического моделирования экономических процессов Финансовой академии при Правительстве РФ при чтении лекций и проведении семинарских занятий по дисциплинам «Экономико-математическое моделирование» и «Эконометрика».

Апробация работы. Основные результаты работы докладывались и обсуждались на научных симпозиумах, научно-технических конференциях и семинарах:

1. Всероссийская научно-практическая конференция «Информационные модели экономики». Состоялась 12 марта 2003 г. в Москве.

2. VIII Международная конференция серии «Нелинейный мир» «Образование. Экология. Экономика. Информатика». Состоялась с 15 по 20 сентября 2003 г. в г. Астрахань.

По данной работе были опубликованы следующие статьи:

1. Малюкова (Булаева) Н.А. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. Актуальные проблемы математического моделирования в финансово-экономической области: Сборник научных статей. Вып.4/Под ред. И.Н. Дрогобыцкого М.:ФА, 2002 г., стр. 38-48 (0,6 п.л.)

2. Бывшев В.А., Малюкова (Булаева) Н.А. Спецификация экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда государственной и муниципальной собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. - М., 2002 г. - Выпуск 7, стр. 48-53 (0,4 п.л)

3. Малюкова (Булаева) Н.А. Моделирование эффективной структуры городской и муниципальной собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. - М., 2002 г. - Выпуск 7, стр. 169-174 (0,4 п.л)

4. Булаева Н.А. Моделирование эффективной структуры городской и муниципальной собственности (на примере нежилого фонда г. Москвы). //Информационные модели экономики: Сборник трудов Всероссийской научно-практической конференции. - М.: МГАПИ, 2003 г., стр. 27-32 (0,3 п.л.)

5. Булаева Н.А. Моделирование будущих денежных потоков от использования объектов нежилого фонда городской собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. - М., 2003 г. - Выпуск 10., стр. 17-29 (0,8 п.л.)

6. Булаева Н.А. Средства информационной поддержки оптимизации структуры нежилого фонда городской собственности. //Модели экономических систем и информационные технологии: Сборник научных трудов/ Финансовая академия при Правительстве РФ. -М., 2003 г.-Выпуск 10., стр. 29-34 (0,3 п.л.)

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Булаева, Наталья Александровна

Выводы и положения диссертационного исследования Булаевой Н.А. относительно методики оптимизации структуры нежилого фонда используются в практической деятельности Департамента имущества города Москвы.

Первый заместитель руководителя Департамента^=^^^^^^---^^Ю.Ануприенко

Комарова И.Ю. 299-4400

Заключение

Цель данного исследования достигнута. Задачи решены в полном объеме. Модель, описанная во второй главе работы, позволяет прогнозировать будущие денежные потоки от использования объектов нежилого фонда, определять его оптимальную структуру, на основе чего вырабатываются управляющие решения, направленные на повышение эффективности использования нежилого фонда городской собственности.

Для достижения цели исследования:

1. введено в научный оборот, теоретически обосновано и раскрыто понятие «структура нежилого фонда городской собственности», раскрыты его сущность и содержание;

2. разработана методика изучения спроса и предложения на рынке помещений нежилого фонда под предприятия потребительского рынка, позволяющая устанавливать соотношение объектов нежилого фонда, принадлежащих различным секторам рынка нежилого фонда и определять параметры, влияющие на формирование денежных потоков от использования его объектов;

3. разработаны алгоритмы для расчета будущих денежных потоков, генерируемых объектами нежилого фонда и зависящих от вида их использования;

4. разработана модель оптимизации структуры городской собственности в виде задачи целочисленного линейного программирования, позволяющая строить такую структуру нежилого фонда, которая при заданных ограничениях, обусловленных социально-политическими и другими причинами, обеспечивает максимально возможный уровень бюджетных доходов. Такая структура названа оптимальной;

5. построена структура базы данных, которая, в отличие от существующих, позволяет хранить не только реестр объектов нежилого фонда, но также параметры и коэффициенты, необходимые для построения оптимальной структуры нежилого фонда;

6. разработана система информационной поддержки модели оптимизации структуры нежилого фонда, включающая в себя базу данных и расчетный модуль, позволяющая решать задачи прогнозирования и оптимизации на основе разработанной модели.

Результаты проведенного с использованием построенной модели численного эксперимента показали, что использование разработанной в диссертации экономико-математической модели оптимизации структуры нежилого фонда позволяет получить в бюджет города дополнительный доход от использования объектов нежилого фонда.

Получение дополнительного дохода сопряжено с изменением текущей структуры нежилого фонда. Эти изменения происходят в результате принятия решений органами городского управления, направленных на эффективное использование объектов нежилого фонда городской собственности и определяются рядом факторов, главный из которых - достижение целей управления.

Передача в хозяйственное ведение, безвозмездное пользование позволяет реализовывать цели, связанные с комплексным развитием территории муниципального образования за счет создания муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Эти формы управления определяют структуру экономики города, а именно долю муниципального сектора.

Если главной целью является увеличение доходов местного бюджета, недвижимость передается в аренду (с последующим возможным выкупом объекта НФ арендаторами в собственность) или выставляется на продажу (например, на конкурсной основе). В первом случае бюджет получает стабильный и возобновляемый источник доходов, во втором - значительные единовременные поступления от продажи, а после передачи прав собственности - налоги на недвижимость.

В ходе принятия решений о дальнейшем использовании объектов нежилого фонда используется информация, полученная в процессе моделирования структуры нежилого фонда. Эта информация включает в себя текущую структуру спроса на объекты нежилого фонда, экономически-значимые параметры объектов, влияющих на денежные поступления от их использования, сведения об объектах, нуждающихся в перепрофилировании, кроме этого, она показывает количество объектов, соответствующего состояния и класса, находящихся в резерве города и являющихся его дефицитом.

Таким образом, на основании полученных данных органы управления городской собственностью имеют возможность управлять финансовыми потоками с целью повышения устойчивости и формирования прогноза социально-экономического развития города.

Эффективность представленной в диссертационной работе оптимизационной модели структуры нежилого фонда подтверждена сводно-аналитическим управлением Департамента имущества города Москвы.