Жилищная обеспеченность как фактор уровня жизни и пути ее повышения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Жилищная обеспеченность как фактор уровня жизни и пути ее повышения"

На правах рукописи

Бехментьева Юлия Михайловна

ЖИЛИЩНАЯ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ КАК ФАКТОР УРОВНЯ ЖИЗНИ И ПУТИ ЕЁ ПОВЫШЕНИЯ

Специальность 08.00.05-Экономика и управление народным хозяйством и экономика труда.

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Г

Москва - 2004

Работа выполнена в Центре проблем доходов и социальной защиты населения Всероссийского центра уровня жизни

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Литвинов Владимир Александрович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук Смирнова Нина Алексеевна

доктор экономических наук, профессор Конов Юрий Павлович

Ведущая организация

Институт социальной политики Академии труда и социальных отношений

Защита состоится 6 октября 2004 года в 15.00 часов на заседании диссертационного совета К 224.001.01 Всероссийского центра уровня жизни по адресу: 105043, г.Москва, ул. 4-я Парковая, д. 29, ауд.408.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского центра уровня жизни.

Автореферат разослан 6 сентября 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Смирнов МЛ.

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования.

Собственное жилье - первоочередная потребность для каждой семьи.

В своем ежегодном послании Федеральному собранию в 2004 году Президент Российской Федерации В.В.Путин назвал обеспечение граждан доступным жильем первой приоритетной задачей социального обеспечения граждан России.

Вместе с тем, остаются . острыми проблемы крайне низкой обеспеченности населения жильем, несоответствия стоимости жилья и уровня доходов граждан, недостаточного для замены выбывающего жилищного фонда объема нового строительства, отсутствия эффективных финансовых инструментов, стимулирующих вложения средств в жилищное строительство, отсутствия доступных большинству населения кредитных механизмов для приобретения жилья.

По данным исследований от 60% до 80% населения России не удовлетворены своими жилищными условиями. В неблагоустроенных жилых помещениях проживают 40 млн. человек (почти треть населения). Техническое обслуживание, эксплуатация жилых зданий в большинстве случаев не соответствует минимальным стандартам воспроизводства жилья. По всем показателям и обеспеченности и вводу нового строительства Россия отстает от развитых стран весьма значительно, в том числе по. среднедушевой обеспеченности площадью в 2- 2,5 раза, значительная часть населения имеет площадь менее 5 кв. м. на душу, а очередь жилье, рассасывается в год на 1% жителей. В, последние годы в России появились новые категории остро нуждающихся в жилье: переселенцы из северных регионов, мигранты из стран СНГ, получение жилища ожидают более 150 тысяч увольняемых кадровых военных.

В настоящее время строится около 0,25 кв.м на человека в год, хотя необходим минимум метр, чтобы создать рынок и компенсировать площади в ветхих домах, идущих под снос. Даже при видимых массовых

Лишь 5-7% населения способно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств.

Актуальность исследования в этой области обусловлена также общеэкономической проблемой перелива труда и капитала при низкой мобильности рабочей силы.

В связи с этим, требуется поиск разносторонних путей решения проблемы жилищной обеспеченности с учетом опыта передовых стран, что может способствовать снижению социальной напряженности в обществе, благодаря повышению доступности жилья для основной части населения и стимулированию развития рыночной экономики в целом.

Цель и задачи исследования.

Целью настоящей работы является выявление основных тенденций, возможностей и факторов включения человека в процесс реального повышения его жилищной обеспеченности.

Для достижения поставленной цели решались следующие исследовательские задачи:

• на базе диалектического единства и взаимосвязи экономических отношений и благосостояния населения охарактеризована роль, место, значение жилья как важнейшего фактора уровня и качества жизни;

• на основе выявления основных тенденций жилищного строительства на разных этапах социально-экономических преобразований проанализированы коренные причины «вытеснения» и формального включения человека в процесс решения его жилищной проблемы;

• на базе группировки населения по уровню текущего дохода рассмотрены возможности- решения проблемы обеспеченности жильем разнодоходных групп;

• представлены основные схемы приобретения жилья и поиска эффективных механизмов решения жилищного вопроса для широких слоев населения»

• с учетом международного опыта и отечественной практики ипотечных отношений- дана оценка результатов решения, ряда актуальных вопросов ипотечного кредитования;

• выявлены основные препятствия внедрению ипотечного кредитования и современные- тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях;

• в рамках выбранной модели ипотеки рассмотрены наиболее эффективные схемы погашения ипотечного кредита.

Объектом исследования является совокупность социальных, производственных, жилищно-строительных, инвестиционных процессов в современных условиях рыночной экономики России, направленных на совершенствование жилищной обеспеченности человека.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реального включения человека в решение проблемы жилищной обеспеченности.

Теоретической и методологической основой исследования,

послужили международные нормативно-правовые документы: Конвенция

Международной Организации Труда, Всеобщая декларация прав человека,

Конституция Российской Федерации, Федеральные Законы, Указы,

Постановления Правительства, Жилищный Кодекс, законодательные и

нормативные акты Российской Федерации.

В анализе актуальности проблем уровня жизни автор опирался на

исследования ведущих российских экономистов Бобкова В.Н., Бородкина

Ф.М., Жукова В.И., Майера В.Ф., Мстиславского-Масловского П.С.,

Литвинова В.А., Подоваловой PJL, Смирновой Н.А., Смирнова М.А. и др.;

в анализе развития отраслей, связанных с решением жилищных

проблем, на работы современных исследователей Глазьева С.Ю., Львова

Д.С., Ивантера В.В., Максимова С.Н., Некипелова А.Д., Волконского

В.А., Субботина М.А., Костакова В.Г., Костецкого Н.А., Когана В.И.,

Овчинникова К.В.и др.;

в анализе проблем банковского ипотечного кредитования на работы

5

Балабанова И.Т.,Горемыкина В.А., Ельцова М.И., Ивасенко А.Г., Лаврухина О.Н., Лимаренко В.И., Рогова Е.С., Ужегова А.Н., Цылиной Г.А. и др.

В качестве информационной базы исследования использованы, официальные данные органов государственной статистики, отдельных министерств и ведомств Российской Федерации, аналитические обзоры и мониторинги ВЦУЖа, ВЦИОМ, периодические и специализированные издания, результаты расчетов, выполненных автором.

Научная новизна заключается в комплексном теоретико-методологическом исследовании вопросов жилищной

обеспеченности и ответственности каждого человека за свое благосостояние и благосостояние общества.

• Обоснована необходимость взаимосвязанного рассмотрения процессов жилищной обеспеченности, развития жилищностроительного комплекса и благосостояния населения.

• Выявлено, что на разных этапах социально-экономических преобразований сформировались негативные тенденции насильственного вытеснения и формального включения человека в процесс решения его жилищной проблемы.

• Показано, что рыночные экономические отношения и формирование рынка жилья предполагают поиск различных путей решения жилищной проблемы разнодоходными группами населения.

• Определено, что ипотечный кредит являются механизмом, который позволит удовлетворить потребность населения в жилье и даст дополнительные внешние и внутренние финансовые ресурсы для развития экономики.

• Рассмотрены причины, тормозящие внедрение данного вида кредитных отношений в современной России и показаны возможные перспективные сценарии развития ипотеки на федеральном и региональном уровне.

Основные научные результаты, полученные автором в процессе исследования заключаются:

• в разработке комплекса предложений по повышению благосостояния населения путем решения вопросов жилищной обеспеченности;

• в выработке направлений по улучшению механизма привлечения средств населения в жилищное строительство посредством совершенствования действующих схем приобретения жилья;

• в разработке альтернативного метода определения кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации доходов населения, что позволит оптимизировать схему выдачи ипотечного кредита и расширит доступность рынка ипотечного кредитования для более широких слоев населения. Теоретическая и практическая значимость работы

определяется возможностью использования ее результатов федеральными и региональными органами законодательной и исполнительной власти и органов местного самоуправления, а также руководителями предприятий различных форм собственности, профессиональными союзами и иными субъектами социально-трудовых отношений в процессе их деятельности.

Апробация работы. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись и получили положительную оценку на научных конференциях и семинарах. Аналитические справки и рекомендации использовались в работе семинара-консультации по вопросам кредитования юридических и физических лиц в Марьинорощинском отделении Сбербанка России.

Основные результаты диссертационного исследования отражены в 5 опубликованных работах, общим объемом около 4 печатных листов.

Структура и объем работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка использованной литературы.

II. Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту Улучшение жилищных условий как путь повышения благосостояния людей

В работе жилье рассматривается как важнейший фактор уровня благосостояния людей, его влияние на развитие жилищно-строительной сферы, народного хозяйства в целом в различные периоды исторического развития России.

Обеспечение граждан доступным жильем назвал В.В.Путин первой приоритетной задачей социального обеспечения граждан России в ежегодном послании федеральному собранию. Правительство, региональные власти должны к 2010 году сделать так, чтобы как минимум треть граждан, а не 1/10, как сейчас, страны могли бы приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Для решения этой проблемы следует, во-первых, отладить финансовые механизмы, повышающие доступность жилищного кредитования для большинства работающих семей. Во-вторых, создать правовую базу ипотеки и жилищного строительства, которое бы ограничило сверхприбыли строительных монополистов. В-третьих, развивать долевое участие граждан в строительстве. В-четвертых, сократить время строительства и повысить качество коммунального обеспечения.

Всеобщая декларация прав человека гласит, что человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилье, медицинский уход и социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния, его самого и его семьи. В соответствии с рекомендациями ООН, уровень жизни представляет собой систему нескольких элементов: здоровье, питание, одежда, фонды потребления и накопления, условия труда, занятости, организации труда, образования, в том числе грамотность, жилище, включая его благоустройство, социальное обеспечение человеческой свободы.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на

достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-

политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Задача обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обусловливается единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965гг. Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн. м в год. На Всесоюзном совещании строителей в 1956 году была поставлена задача перевести строительство на индустриальные рельсы.

В тоже время в Постановлении ЦК КПСС и Совета министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» излишествами были названы в том числе и «недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений». Так на долгие годы основным принципом жилищного строительства в СССР стал минимализм, не смотря на рекомендации МОТ от 28 июня 1961 г.№115 по определению жилищных норм и существующие международные стандарты.

Лучше всего поставленной задаче - получить максимальное количество жилья за небольшие деньги - отвечали панельные пятиэтажки с очень тонкими межкомнатными перегородками. Легким ленточным фундаментом, простейшими инженерными системами. В 1957-1970 годах в стране было построено около 400 млн.кв.м пятиэтажек- вдвое больше, чем общая площадь жилого фонда нынешней Москвы. В конце 50-х годов строительство жилья в городе впервые стало обгонять прирост населения.

9

В то время на тысячу жителей в Москве строили 18 квартир (для сравнения в Лондоне пять, а в Париже только одну квартиру). Пятиэтажные панельные дома в свое время позволили переселить людей из бараков, подвальных помещений и коммунальных квартир.

Улучшение жилищных условий способствовало постепенному повышению уровня благосостояния населения. Однако, принятые Программой КПСС 1961 года лозунги: «В течение первого десятилетия в стране будет покончено с недостатком в жилище. В течение второго десятилетия каждая семья будет иметь благоустроенную квартиру. При этом пользование жилищем постепенно станет бесплатным для всех граждан» - остались только лозунгами. Намеченные экономические и социальные реформы «захлебнулись», слова расходились с делами, планы не выполнялись, что наглядно представляют данные таблицы 1.

Особенности строительства жилья в период 1956-1985 гг.

Таблица 1

Фактические цифры выполнения плановых пятилетних заданий наглядно формируют негативные тенденции в решении жилищной обеспеченности этих лет: падение доли квартир, построенных с участием населения, приводит к устойчивому снижению ввода в эксплуатацию построенных квартир. Доля квартир, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, составляла в 1960 году 48,6%, а в 1985 году снизилась в 4 раза до 11,4 %. За этот же период времени число построенных квартир сокращается с 2591 тысячи квартир до 1991 тысяч, т.е. в 1,3 раза. При этом нельзя забывать, что численность населения в стране в 1960 году была на 70 млн.человек меньше, чем в 1985 году, т.е. при росте населения более чем в 1,3 раза (на 33,5%) число построенных квартир сократилось в 1,1 раза (на 23,2%). Это привело к тому, что при жесточайших минимальных нормах постановки на учет (5-7 квадратных метров на человека), образовались огромные очереди ожидающих получения жилья на десятилетия вперед.

Итогом 25 летнего периода развития стала потеря человека как главного субъекта и объекта не только производства, но и жизни общества. Глобализм, всеобъемлющая идеологизация, игнорирование элементарных экономических и социальных требований сделали человека "винтиком" какого-то огромного, чуждого интересам конкретных людей механизма. Человек лишался возможности проявить свою личную инициативу, деловые качества, его вклад и участие были нормативно ограничены жесткими параметрами и запретами на приобретение и использование стройматериалов, размеры возводимых домов и строений (кубатура, высота и т.п.).

Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 г. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.

Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства.. Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения.

В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986 г. - 66,2 млн м2; в 1987г. - 75,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2. Но в 1990 г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.

Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000 г.г., но практических мер по ее выполнению принято не было.

Российская система жилищного финансирования в период до экономического кризиса 1998 года соответствовала проводимой-жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам,- стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В условиях сокращения бюджетного финансирования, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, кредиты банков, внешние и внутренние инвестиционные ресурсы.

Реализация программы началась в условиях недооценки жилищного

12

сектора в осуществлении общих структурных изменений, неразвитости рыночных отношений и поспешного тотального отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:

• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства - с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году;.

• выросли цены на строительную продукцию;

• капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;

• снизились темпы предоставления жилья гражданам, количество очередников возросло и срок ожидания в очереди тоже;

• сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства;

• рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

• проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, не сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более класс эффективных собственников.

Доходы людей и пути повышения их жилищной обеспеченности С началом экономических преобразований, направленных на создание рыночных отношений, в стране пошло «бурное» расслоение общества. Через перелив (перераспределение) собственности, капитала и доходов - к формированию отличных от прежних доходных групп населения. В обществе существенно ускорилась поляризация людей в зависимости от уровня получаемого ими дохода.

Более объективным является объединение населения по размеру

дохода, обеспечивающего тот или иной потребительский стандарт. В качестве таковых могут быть рассмотрены отдельные виды потребительских бюджетов: прожиточный минимум (ПМ); минимальный потребительский бюджет (МПБ); бюджет высокого достатка (БВД). Однако, поскольку методики расчетов МПБ и БВД применительно к субъектам Федерации не прошли широкой апробации и официально не утверждены, исследователями Всероссийского центра уровня жизни впервые предложено деление населения по доходным группам на основе системы потребительских бюджетов. В связи, с этим, выделяются следующие доходные группы населения,которые представлены в таблице 2

- с душевым доходом ниже ПМ ("бедные");

-с душевым доходом от ПМ до МПБ "низкообеспеченные?);

- с душевым доходом от МПБ до БВД ("обеспеченные");

- с душевым доходом свыше БВД («богатые»).

Группировка населения по соотношению денежных доходов и уровням нормативных потребительских бюджетов по годам

Таблица 2

2002 2003 2004

всего 2 квартал всего 2 квартал 2 квартал

до ПМ 38,2 42,0 33,4 35,2 33,3

от ПМ до МПБ 29,6 29,3 30,0 30,2 29,9

от МПБ до БВД 27,1 24,5 30,2 28,8 30,3

свыше БВД 5,1 4,2 6,4 5,8 6,5

Согласно оценке ВЦУЖ во 2 квартале 2004 г. в России доля бедного населения, денежные доходы которого не достигают уровня ПМ, составила 33,3%. По сравнению со 2 кварталом 2003 г. она сократилась на 1,9, с аналогичным периодом 2002 г. - на 8,7 процентных пункта. Снизилась за год также и доля населения с доходами от ПМ до МПБ, хотя и незначительно - на 0,3 процента.

Доли двух последних, более доходных групп населения, напротив, выросли: за 2003 год на 1,5 процентных пункта увеличилась доля групп с доходами от МПБ до БВД и на 0,7 выросла доля группы с доходами свыше БВД, за аналогичный период 2002 года - соответственно на 5,8 % и 2,3 %.

Положительной тенденцией, наблюдаемой в анализируемом периоде, служит улучшение структуры распределения среднедушевых денежных доходов. Сохранение данной тенденции способствует количественному росту населения со средними доходами, позволяющими сберегать часть дохода с целью дальнейшего накопления.

С учетом существующей концентрации и дифференциации денежных доходов по группам населения разрабатывается и жилищная политика государства, которая направлена на создание условий для осуществления гражданами их конституционных прав на жилище:

- для малоимущих граждан - через систему социальной защиты и обеспечения жилищных условий в соответствии с установленными социальными стандартами за счет средств местных бюджетов,

- для отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством, - через обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета,

- для граждан с достаточным платежеспособным спросом - через содействие развитию рынка жилья и рыночных финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья на рынке.

Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что

исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные

проблемы не более чем 15% населения страны. При этом, согласно опросу,

проведенному Центром анализа рынков недвижимости в 2003 году, более

77% опрошенных российских семей изъявили желание улучшить свои

жилищные условия. Граждане с достаточным платежеспособным спросом,

15

способные купить элитное жилье по статистике составляют не более 0,5% россиян. При нынешних доходах лишь 5-7% семей могут решить жилищную проблему через участие в различных программах кредитования.

Поэтому, разработка и внедрение различных схем долгосрочного жилищного кредитования, ориентированных на различные категории граждан, с максимальным использованием человеческого потенциала -первоочередная задача социальной и жилищной политики государства.

Оценим все возможные сценарии улучшения жилищных условий граждан с использованием заемных средств. Основными схемами приобретения жилья на рынке являются: долевое строительство, кредитование в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, облигационные жилищные займы, банковское ипотечное кредитование.

Сравнивались действующие в России модели приобретения жилья за счет внебюджетных средств по следующим параметрам охват рынка недвижимости, соотношение собственных и заемных средств, скорость приобретения жилья, возможность бюджетного участия.

Исследование действующих в стране схем приобретения жилья позволяет сделать следующие выводы:

• Все существующие схемы покупки жилья подразумевают наличие определенных накоплений у потенциальных покупателей. При покупке жилья необходимо обладать как минимум 30% стоимости жилья сразу или накапливать 50% в течение определенного периода.

• Схема долевого строительства требует наибольшей мобилизации собственных средств покупателя. Население, имеющее наибольший доход, покупает квартиру за свой счет непосредственно на вторичном рынке или в новостройке, используя схему долевого строительства.

• Семьи, имеющие меньший доход, предпочитают непосредственной покупке жилья на рынке участие в жилищностроительньк кооперативах где процесс приобретения жилья несколько растягивается но его стоимость получается ниже стоимости прямой покупки на рынке.

• Домохозяйства, имеющие высокий ежемесячный доход (не меньше 600 долларов), но не имеющие большого объема сбережений, заинтересованы в приобретении жилья с привлечением ипотечного кредита.

Использование ипотечного кредита — наиболее эффективный способ покупки жилья, так как позволяет выбирать жилье в любом сегменте недвижимости, не требует значительных первоначальных накоплений, имеет самый короткий срок получения прав собственности, предполагает возможность государственной поддержки.

Система долгосрочного ипотечного кредитования - это не только эффективный способ решения жилищной проблемы населения страны, но и современный рыночный инструмент (катализатор), позволяющий привлекать в реальный сектор экономики' недорогие долгосрочные ресурсы, в том числе и сбережения населения, посредством привлечения капитала с рынка ценных бумаг через банковскую систему в жилищно строительный сектор.

Диалектическое единство этих взаимосвязанных понятий можно представить схемой:

Повышение доступности ипотечного кредитования на основе эффективных схем погашения долга

Каждый из сценариев развития ипотеки имеет свои преимущества и недостатки. Однако, независимо от того, по какому сценарию будет развиваться система ипотечного кредитования в России, процесс взаимодействия между продавцом-кредитором и потенциальным покупателем жилья, с целью выявления всей совокупности компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, в настоящее время до конца не изучен.

Условия, которые предлагают различные банки и организации позволяют сделать вывод о достаточно жестких параметрах ипотечных сделок. К ним относятся: процентные ставки по кредитам, размер кредита, количество выплат в году, размеры выплат, срок кредитования. Часть потенциальных заемщиков это отталкивает или не позволяет найти подходящий вариант. Чтобы реально включить разнодоходные группы населения в процесс ипотечного кредитования, сделать ипотечные условия более доступными для «широких» слоев населения, нужно развивать эффективные схемы погашения ипотечного долга. В рамках выбранной модели ипотеки это способ преодоления низкой платежеспособности основной массы населения, позволяющий заемщикам максимально эффективно использовать имеющиеся активы, в том числе недвижимость.

В мировой практике существует несколько схем погашения ипотечной задолженности, представляющих более широкие возможности варьирования выплат по кредиту. Помимо постоянной ипотеки основными способами погашения задолженности являются: ипотека с «шаровым» платежом, кредит с фиксированным платежом основной суммы, ипотека с нарастающими платежами, ипотечные обязательства с переменным процентом.

Представленные в работе результаты сравнительных расчетов,

показывают, что ежемесячный платеж по «шаровому» кредиту составляет

!8

83,33 доллара, тогда как общий платеж в случае постоянной амортизации равен 212,47 долларов. Таким образом, учитывая коэффициент предельного соотношения ежемесячного платежа по займу и дохода семьи, получаем, что право на получение «шарового» кредита имеет заемщик с доходом 234 доллара, тогда, как, используя обычную схему амортизации, доход заемщика должен превышать 595 долларов.

Таким образом, «шаровая» схема погашения ипотечного кредита кроме удобств для клиентов по выплате долга, позволяет расширить круг потенциальных заемщиков. Для популяризации ипотечного кредитования в условиях низких доходов населения возможность привлечения заемщиков, с относительно низкими доходами является особенно актуальной.

Главными условиями, способствующими развитию ипотеки в России, является стабилизация развития экономики, снижение уровня инфляции и повышение доходов населения. Но в экономике наблюдается опасная тенденция: реальные доходы населения растут в среднем на 14%, а цены на жилье - значительно быстрее.

Таким образом, доступность жилья, особенно в ряде регионов, снижается, а сам рынок все больше перегревается, о чем наглядно свидетельствует представленный график зависимости спроса и предложения на рынке жилья.

Для установления' зависимости взяты данные этого временного периода, т.к. отражают начало формирования противоречивых тенденций. Данные графика позволяют сделать вывод о значительном разрыве между числом построенных квартир и числом проданных жилых помещений, т.е. спрос и предложение на рынке жилья не совпадают из-за низкой платежеспособности населения и высокой стоимости жилья.

Зависимость спроса и предложения на рынке недвижимости по годам

Государственная Дума приняла в первом- чтении пакет законопроектов из 27 документов по формированию рынка доступного жилья. В этих целях требуется комплексное решение вопросов, связанных с увеличением платежеспособного спроса населения на жилье, на основе долгосрочного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Объем средств населения, которые можно было бы запустить в программы кредитования колеблются от 60 до 100 млрд.долларов. Поскольку каждый рубль, вложенный в жилищное строительство, притягивает несколько рублей, потраченных в сфере услуг и производстве предметов домашнего обихода, вовлечение таких средств в решение жилищных проблем может способствовать развитию и целого ряда других отраслей экономики.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Ипотечное кредитование как один из инструментов решения жилищной проблемы. М.: ВЦУЖ, 2004, (2 п.л.).

2. Федеральные целевые программы - разработка и реализация. М.: Уровень жизни населения регионов России,2003, №1,(1 п.л.).

3. Реализация федеральной целевой программы «Жилище».- В сб. Социально-экономическая политика: уровень жизни населения Российской Федерации - Научная конференция аспирантов ВЦУЖ. Тезисы докладов -М.: ВЦУЖ, 2003, (0,5 п.л.).

4. Федеральные целевые программы как фактор социально-экономического развития регионов России и повышения уровня жизни его населения. - В сб. Социально-экономическая политика: уровень жизни населения Российской Федерации. - Научная конференция аспирантов ВЦУЖ. Тезисы докладов - М.: ВЦУЖ, 2002, (0,1 п.л.).

Подписано в печать 02.09.2004 г. Формат 60x90, 1/6

Объем 1,5 п.л.; тираж 100 экз. Лицензия ЛР №020397 от 03.04.2002 г. Заказ № 70 Всероссийский центр уровня жизни 105043, г.Москва, 4-ая Парковая ул., 29 тел/факс 164-93-25

04-1 5712

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Бехметьева, Юлия Михайловна

Введение.

ГЛАВА 1. Улучшение жилищных условий как путь повышения благосостояния людей,.

1.1. Жилье как важнейший фактор уровня и качества жизни.

1.2. Основные тенденции жилищного строительства и изменений жилищных условий в советский период.

1.3. Особенности решения жилищной проблемы в начальный период социально-экономических преобразований в России

ГЛАВА 2. Доходы людей и пути повышения их жилищной обеспеченности.

2.1. Особенности решения жилищной проблемы разнодоходными группами населения.

2.2. Обобщение и анализ основных схем решения жилищной проблемы населением страны

2.3.Сшновление ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровне на современном этапе.

ГЛАВА 3. Повышение доступности ипотечного кредитования на основе эффективных схем погашения долга

3.1.Схема погашения ипотечного кредита как фактор доступности ипотечного кредитования.

3.2.Характеристика перспективных направлений развития системы ипотечного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Жилищная обеспеченность как фактор уровня жизни и пути ее повышения"

Актуальность темы исследования.

Собственное жилье - первоочередная потребность для каждой семьи.

В своем ежегодном послании Федеральному собранию в 2004 году Президент Российской Федерации В.В.Путин назвал обеспечение граждан доступным жильем первой приоритетной задачей социального обеспечения граждан России.

Вместе с тем, остаются острыми проблемы крайне низкой обеспеченности населения жильем, несоответствия стоимости жилья и уровня доходов граждан, недостаточного для замены выбывающего жилищного фонда объема нового строительства, отсутствия эффективных финансовых инструментов, стимулирующих вложения средств в жилищное строительство, отсутствия доступных большинству населения кредитных механизмов для приобретения жилья.

По данным исследований: от 60% до 80% населения России не удовлетворены своими жилищными условиями. В неблагоустроенных жилых помещениях проживают 40 млн. человек (почти треть населения). Техническое обслуживание, эксплуатация жилых зданий в большинстве случаев не соответствует минимальным стандартам воспроизводства жилья. По всем показателям' и обеспеченности и вводу нового строительства Россия отстает от развитых стран весьма значительно, в том числе по среднедушевой обеспеченности площадью в 2- 2,5 раза, значительная часть населения имеет площадь менее j 5 кв. м. на душу, а очередь на жилье, рассасывается в год на 1% жителей. В последние годы в России появились новые категории остро нуждающихся в жилье: переселенцы из северных регионов, мигранты из стран СНГ, получения жилища ожидают более 150 тысяч увольняемых кадровых военных.

В настоящее время строится около 0,25 кв.м на человека в год, хотя необходим минимум метр, чтобы создать рынок и компенсировать площади в ветхих домах, идущих под снос. Даже при видимых массовых застройках в Москве, сдается в эксплуатацию лишь 0,43 кв.м. на человека.

Лишь 5-7% населения способно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств.

Актуальность исследования в этой области обусловлена также общеэкономической проблемой перелива труда и капитала при низкой мобильности рабочей силы.

В связи с этим, требуется поиск разносторонних путей решения проблемы жилищной обеспеченности с учетом опыта передовых стран, что может способствовать снижению социальной напряженности в обществе, благодаря повышению доступности жилья для основной части населения и стимулированию развития рыночной экономики в целом.

Цель и задачи исследования.

Целью настоящей работы является выявление основных тенденций, возможностей и факторов включения человека в процесс реального повышения его жилищной обеспеченности.

Для достижения поставленной цели решались следующие исследовательские задачи:

• на базе диалектического единства и взаимосвязи экономических отношений и благосостояния населения охарактеризована роль, место, значение жилья как важнейшего фактора уровня и качества жизни;

• на основе выявления основных тенденций жилищного строительства на разных этапах социально-экономических преобразований проанализированы коренные причины «вытеснения» и формального включения человека в процесс решения его жилищной проблемы;

• на базе группировки населения по уровню текущего дохода рассмотрены возможности решения проблемы обеспеченности жильем разнодоходных групп;

• представлены, основные схемы приобретения жилья и поиска; эффективных механизмов решения жилищного вопроса для широких слоев населения;

• с учетом международного опыта и отечественной практики ипотечных отношений дана оценка результатов решения ряда] актуальных вопросов ипотечного кредитования;

• выявлены основные препятствия внедрению ипотечного кредитования и современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях;

• в рамках выбранной модели ипотеки; рассмотрены наиболее эффективные схемы погашения ипотечного кредита.

Объектом исследования является совокупность социальных, производственных, жилищно-строительных, инвестиционных процессов в; современных условиях рыночной экономики России, направленных на совершенствование жилищной обеспеченности человека.

Предметом исследования ? выступают экономические отношения; складывающиеся в процессе реального включения человека в решение проблемы жилищной обеспеченности.

Теоретической и методологической основой исследования* послужили международные нормативно-правовые документы: Конвенция Международной Организации Труда, Всеобщая декларация прав человека, Конституция Российской Федерации, Федеральные Законы, Указы, Постановления Правительства, Жилищный Кодекс, законодательные ш нормативные акты Российской Федерации.

В анализе актуальности*проблем уровня; жизни автор опирался на исследования ведущих российских экономистов Бобкова В.Н., Бородкина Ф.М., Жукова В.И., Майера В.Ф., Мстиславского-Масловского П.С., Литвинова В.А., Подоваловой Р.Я., Смирновой Н.А., Смирнова М.А. и др.; в анализе развития отраслей, связанных с решением жилищных проблем, на работы современных исследователей Глазьева С.Ю., Львова

Д.С., Ивантера В;В.,, Максимова G.Hi, Некипелова А.Д., Волконского! В.А., Субботина М.А., Костакова В.Г., Костецкого H.A., Когана В.И., Овчинникова К.В.и др.; в анализе проблем банковского ипотечного кредитования« на работы Балабанова И.Т.,Горемыкина В.А., Ельцова М.И., Ивасенко А.Г., Лаврухина О.Н., Лимаренко В.И., Рогова E.G., Ужегова А.Н:, Цылиной F.A. и др.

В»качестве информационной > базы исследования использованы официальные данные:органов государственной!статистики, отдельных министерств и ведомств Российской Федерации; аналитические обзоры и мониторинга ВЦУЖа, ВЦИОМ; периодические и г специализированные издания, результаты расчетов, выполненных автором.

Научная- новизна заключается? в комплексном теоретико-методологическом исследовании вопросов; жилищной обеспеченности и? ответственности; каждого человека за свое благосостояние и благосостояние общества.

• ' Обоснована необходимость взаимосвязанного рассмотрения процессов жилищной обеспеченности, развития жилищностроительного комплекса и благосостояния населения.

• Выявлено, что на разных этапах социально-экономических преобразований сформировались негативные тенденции насильственного вытеснения и формального включения? человека!в процесс решения его жилищной проблемы.

• Показано, что рыночные экономические отношения и формирование рынка; жилья? предполагают поиск различных путей решения-: жилищной проблемы разнодоходными группами^ населения.

• Определено, что ипотечный кредит являются механизмом, который позволит удовлетворить потребность населения в жилье и даст дополнительные внешние и внутренние финансовые ресурсы для развития экономики.

• Рассмотрены причины, тормозящие внедрение данного вида кредитных отношений в современной России и показаны возможные перспективные сценарии развития ипотеки на федеральном и региональном уровне.

Основные научные результаты, полученные автором в процессе исследования заключаются:

• в разработке комплекса предложений по повышению благосостояния населения путем решения вопросов жилищной обеспеченности;

• в выработке направлений по улучшению механизма привлечения средств населения в жилищное строительство посредством совершенствования действующих схем приобретения жилья;

• в разработке альтернативного метода определения кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации доходов населения, что позволит оптимизировать схему выдачи ипотечного кредита и расширит доступность рынка ипотечного кредитования для более широких слоев населения. Теоретическая и практическая значимость работы определяется возможностью использования ее результатов федеральными и региональными органами законодательной и исполнительной власти и органов местного самоуправления, а также руководителями предприятий различных форм собственности, профессиональными союзами и иными субъектами социально-трудовых отношений в процессе их деятельности.

Апробация работы. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись и получили положительную оценку на научных конференциях и семинарах. Аналитические справки и рекомендации использовались в работе семинара-консультации по вопросам кредитования юридических и физических лиц в Марьинорощинском отделении Сбербанка России.

Основные результаты диссертационного исследования отражены в 5 опубликованных работах, общим объемом около 4 печатных листов.

Струюура и объем работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка использованных источников и литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бехметьева, Юлия Михайловна

Заключение

Президент Российской Федерации В.В.Путин в своем выступлении перед избирателями в ходе президентских выборов поставил цели до 2010 года: удвоение ВВП, преодоление бедности, отмечая, что экономический рост страны, прежде всего нужен для повышения благосостояния людей. А обеспечение доступным жильем определил первой приоритетной задачей социального обеспечения граждан России.

Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.

Жилищная проблема - это состояние общества, при котором трудоспособный, законопослушный гражданин не имеет возможности заработать средства на приобретение и содержание достойного гигиенического жилища. Значение поиска новых вариантов решения этой проблемы на базе рыночного, а не административно-распределительного подхода для судьбы экономической реформы, в России трудно переоценить.

Главной целью является создание реально работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов, предполагая активное включение человека в этот процесс.

К сожалению, ранее действующие системы жилищной политики не решили проблемы жилищной обеспеченности для большинства населения.

Проведенное исследование выявило основные тенденции в развитии жилищного строительства и изменении жилищных условий на разных этапах исторического развития страны. Бесспорно доказано, что итогом советского периода развития стала потеря человека как: главного субъекта и объекта не только производства, но и жизни общества, сформировалась негативная тенденция насильственного вытеснения человека из процесса решения его жилищной проблемы.

В начальный период социально-экономических преобразований отмечено формольное* включение человека в процесс жилищной обеспеченности. Как следствие проведенной приватизации жилья, должно быть создание в стране собственника, на которого впоследствии! можно было! опереться при проведении дальнейших реформ: Большие надежды возлагались на инвестиции, которые должен был: принести в экономику новый хозяин. Но, бесплатная приватизация: жилья,, тем- более: в такие чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, однако, не сформировала по; большому счету класс собственников ? вообще, а уж тем более класс эффективных собственников, а закрепила социально-экономическое расслоение общества.

Действовавшие декларации, намеченные жилищные программы на большую перспективу в 5 новых рыночных условиях оказались нереальными и даже смешными. Ведь лозунги - «каждая семья будет иметь благоустроенную квартиру» и узаконенные в Жилищном; кодексе: РФ нормативы в 12 кв. м на человека - не актуальны сейчас для олигархов. Поэтому, резкая поляризация общества ставитг задачу поиска неформальных путей решения жилищнойг проблемы разнодоходными группами населения.

Для малоимущих, «незащищенных» категорий граждан это система: социальной защиты и обеспечения жилищных условий в соответствии с: установленными социальными стандартами за счет средств местных бюджетов.

Для отдельных категорий граждан; установленных федеральным законодательством? - молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы; в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий - через обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета.

Для граждан с достаточным платежеспособным спросом — через содействие развитию рынка жилья и рыночных финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья на рынке.

За основу группировки населения по уровню текущего дохода были взяты разработки» исследователей ВЦУЖа с делением населения по группам прожиточного минимума (ПМ) и применительно к ним рассмотрены основные схемы приобретения жилья.

В стране за последние годы сформировался слой людей, способных своими силами решать жилищные проблемы, если им будет предложен соответствующий стимулирующий механизм. Создание кредитных рыночных инструментов, доступных для этой категории населения, способно превратить их из пассивных участников очереди на получение государственного или муниципального жилья в активных участников жилищного рынка. Одновременно возрастают шансы на получение социального жилья среди очередников, не имеющих возможности мобилизовать собственные средства для решения квартирного вопроса.

Сравнительный анализ предложенных вариантов с использованием критериев потенциального объема рынка, соотношения собственных и заемных средств, скорости приобретения жилья в собственность и возможности бюджетной поддержки демонстрирует высокую эффективность ипотечного кредитования как способа решения жилищной проблемы.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -это не только эффективный способ решения жилищной проблемы населения страны, но и современный рыночный инструмент (катализатор), позволяющий привлекать в реальный сектор экономики недорогие долгосрочные ресурсы (в том числе сбережения населения) посредством привлечения капитала с рынка ценных бумаг через банковскую систему в жилищно-строительный сектор, через активизацию жилищного строительства способный оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.

Диалектическое единство этих экономических процессов можно представить следующей схемой:

Для развития долгосрочного ипотечного кредитования, следует акцентировать внимание на следующих направлениях работы: совершенствовании правовых механизмов реализации прав по ипотеке, совершенствовании законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования, создании благоприятной налоговой среды для развития ипотечных отношений, организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке жилищных кредитов.

Система ипотечного кредитования должна быть основана на следующих принципах: должна учитывать имеющийся международный опыт и должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения; должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредитов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета; должна быть воспроизводима в любом регионе страны.

Главными условиями, способствующими внедрению ипотеки в России, является стабилизация развития экономики, снижение уровня инфляции и повышение доходов населения.

Государственная Дума приняла в первом чтении пакет законопроектов из 27 документов по формированию рынка доступного жилья. В этих целях требуется комплексное решение вопросов, связанных прежде всего с увеличением платежеспособного спроса населения на жилье, повышением его благосостояния на основе долгосрочного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.