Жилищное кредитование: проблемы становления и пути их решения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Жилищное кредитование: проблемы становления и пути их решения"

На правах рукописи

СИДОРОВА ЕКАТЕРИНА ВЛАДИМИРОВНА

ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ СТАНОВЛЕНИЯ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Специальность 08 00.10 — Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономическ

-I г Г 193

Москва - 2007

003177193

Работа выполнена в Российской Академии предпринимательства

Научный руководитель

доктор физико-математических наук, профессор Крыкин Михаил Афанасьевич

доктор экономических наук, профессор Киселев Владимир Васильевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук

Яковлев Владимир Михайлович

кандидат экономических наук Абляев Сергей Вячеславович

Ведущая организация Высшая школа приватизации и

предпринимательства

Защита диссертации состоится «25» декабря 2007 г в 14.00 часов, ауд. 640-7 на заседании диссертационного совета Д 521 007 01 при Российской Академии предпринимательства по адресу 107996, Москва, ул. Кузнецкий Мост, д 21/5

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской Академии предпринимательства

Автореферат разослан «22» ноября 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук ^У/ед^"^ МЛ Лезина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство играет важную роль в экономике любой страны Жилье является самым главным и ценным имуществом человека Вследствие этого доступность жилья — жизненно важный фактор как для экономического развития всей страны, гак и для благ ополучия и качества жизни каждой семьи

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированною увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства

Важность этого вопроса подчеркивает реализуемая в настоящее время президентская программа «Доступное и комфортное жилье для граждан России»

В решении вопросов доступности жилья важную роль играет жилищное кредитование

Банковское жилищное кредитование - ипотека - получило в последнее время в нашей стране довольно широкое развитие, вопросам ипотечного кредитования посвящены многие теоретические и практические исследования Тем не менее, анализ рынка жилищного кредитования показывает, что ипотечное кредитование хоть и получило за последние годы довольно широкое распространение, но не является общедоступным и массовым средством решения жилищных проблем населения

Небанковское жилищное кредитование, его формы и виды, не достаточно изучены и проработаны, тем не менее, вопросы, возникающие на практике, требую г теоретичной проработки данного вида жилищного кредитования

Долевое строительство - как один из видов небанковского жилищного» кредитования, получил в нашей стране довольно широкое развитие и практическое применение При данном виде жилищного кредитования

строительство финансируется населением напрямую, что увеличивает интересы застройщиков Также, по мнению многих финансовых аналитиков, привлечение капитала, находящегося в распоряжении у населения страны, является основным способом увеличения объемов строительства, помимо привлечения иносгранных инвесторов

Тем не менее, в средствах массовой информации не редко освящаются сложные вопросы и ситуации, возникающие при реализации схем долевого строительства Схемы долевого строительства являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В процессе долевого строительства существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск удорожания жилья в ходе строительства

В данной ситуации сложно переоценить социальную значимость системы страхования, которая могла снять многие из вышеперечисленных рисков

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена ростом роли долгосрочного жилищного кредитования в решении вопросов доступности жилья, юридической непрорабогаяностью системы жилищного кредитования, наличием значительных рисков в схемах долевого строительства и необходимостью создания соогветствующей страховой защиты финансовых интересов частных инвесторов

Гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что организационно-экономическими методами можно устранить риски, возникающие в процессе жилищного кредитования, защитить интересы частных вкладчиков долевого строительства, тем самым мобилизовать значительные объемы мертвых накоплений и увеличить инвестиции в жилищное строительство, что приведет к увеличению жилого фонда, ВВП и в целом

будет иметь большой положительный внешний эффек! на национальную экономику

Цель исследования выявить иричинно-следственные связи появления финансовых рисков в процессе жилищного кредитования и разработать концепции и методологии по их снижению

Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда следующих логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

1 Уточнить сущность жилищного кредитования, изучить преимущества и недостатки двух его видов - банковского и небанковского жилищною кредитования,

2 Сравнить действующие в мировой практике модели жилищного кредитования и практику их регулирования государством с целью определения условий их использования в России,

3. Исследовать основные тенденции развития системы жилищного кредитования в России на современном этапе и выделить проблемы, сдерживающие ее дальнейшее становление,

4 Выявить риски, возникающие при реализации схем долевого строительства, определить и исследовать их источники и факторы,

5 Определить место и роль страхования в проблеме снижения рисков в процессе жилищного кредитования,

6 Разработать методику по защите интересов частных вкладчиков -инвесторов строительства от рисков, возникающих в процессе долевого строительства

Объектом исследования является система небанковского жилищного кредитования, ее формы и виды, существующие в настоящее время

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе долевою строительства как наиболее распространенной формы небанковского жилищного кредитования в России, правовые взаимоотношения застройщика и инвестора-дольщика в процессе

жилищного кредитования, организация финансовых потоков в процессе долевого строительства, страхование финансовых рисков в процессе жилищного кредитования как один из способов защиты интересов частных инвесторов долевого строительства

Теоретико-методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам современного жилищного кредитования А В. Аверченко, Р Вессели, В С. Ем, М-И Калинина, Н А Кричевского, Г Наумова, И В Павловой, Н Н Рогожиной, Т Стейнметца, А А Туманова, Ф Уитта, и страхования финансовых рисков М А Крыкина, А Б Копейкина, А С. Лаврова, Т В Никитиной, С.А Филин Несмотря на многочисленные публикации, проблема страхования финансовых рисков в процессе жилищного кредитования продолжает оставаться малоосвещенной, а многие аспекты данной проблемы остаются дискуссионными

Методологической основой диссертационной работы является системный подход к анализу объекта исследования. В исследовании применены методы системно-структурного анализа, статистические и экономико-математические методы, опирающие на аппарат теории вероятностей и математической статистики Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений

Информационной базой диссертации служили законодательные и нормативно-правовые документы и официальные публикации по проблемам жилищного кредитования и страхования финансовых рисков, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы

Научная новизна диссертационного исследования состоит

в выявлении структурных перекосов при организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и факторов, влияющих на увеличение сметной стоимости строительства,

обосновании новой схемы организации финансовых потоков в процессе долевого строительства и определении в ней роли страхования,

разработке методических предложений по снижению ценовых рисков на основе расчетов страховых тарифов для страхования риска росга цен на строительные виды работ и риска роста цен на первичное жилье

По итогам исследования получены следующие основные научные результаты:

1 Выделены основные проблемы жилищного кредитования, сдерживающие ее дальнейшее становление в России;

2 Выявлены основные риски, возникающие при реализации схем долевого строительства, как одного из наиболее распространенных видов небанковскою жилищного кредитования в нашей стране,

3 Систематизирована структура цены на строительство жилого здания и показаны факторы, оказывающие влияние на ее увеличение,,

4 Проведен структурный анализ организации финансовых потоков между участниками инвестиционно-строительного процесса и предложена новая схема приобретения жилья при долевом строительстве,

5 Даны рекомендации но совершенствованию организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и устранению факторов, влияющих на увеличение сметной стоимости строительства,

6 Предложен метод снижения ценовых рисков в строительстве на основе расчета страховых тарифов для страхования риска роста цен на строительные виды работ и риска роста цен на первичное жилье.

Теоретическая и практическая значимость работы

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что положения и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы при развитии системы жилищного кредитования с учетом уже накопившегося опыта и национальной специфики нашей страны В рабоге сформулированы предложения по совершенствованию механизмов системы

жилищного кредитования и ее законодательной базы, а также разработаны положения о роли и месте страхования в процессе жилищного кредитования

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты позволяют отечественным инвестиционно-строительным компаниям осуществить реальные действия, направленные на непревышение сметной стоимости строительства для соинвесторов - участников долевого строительства путем оптимизации финансовых потоков и применения системы страхования как метода управления ценовыми рисками

Апробация и внедрение результатов исследования.

Теоретические положения данного диссертационного исследования использованы при подготовке ряда учебных курсов по экономическим специальностям и апробированы в Российской Академии предпринимательства Отдельные положения данного исследования апробированы на российских научно-практических конференциях и семинарах Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на III Международной межвузовской студенческой научно-практической конференции (Москва, РАП, май 2007), VI Международной научно-практической конференции по реформированию системы управления на современном предприятии (Пенза, февраль 2006)

Практическая значимость данного исследования состоит в использовании его положений и выводов субъектами рынка недвижимости, в частости, в инвестиционно-строительном холдинге ОАО «РОДЭКС Груп», УК ЗАО "РОДЭКС Эссет Менеджмент", ЗАО ОРСУ «Стройиндустрия», ООО «Технострой», что подтверждено актами о внедрении

Публикации.

По теме диссертационного исследования опубликовано пять печатных работ общим объемом 1,5 п л

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цель и основные задачи, определены теоретико-методологические основы, предмет и объект исследования, отражены научная новизна результатов и практическая значимость исследования.

В первой главе диссертации «Организационно-правовые основы становления и практика регулирования жилищного кредитования»

рассматриваются теоретические и методологические основы жилищною кредитования, мировой опыт и исторические аспекты проблемы обеспечения населения жильем

В начале диссертационной работы рассматривают понятия кредитования, жилищного кредитования и системы жилищного кредитования как экономических категорий, их мультипликативное влияние на ВВП и другие важные показатели социального и экономического развития страны

В процессе структурирования системы жилищного кредитования выделяются два ее основных вида банковское (ипотечное) и небанковское кредитование Анализ видов жилищного кредитования позволил выявить их преимущества и недостатки Изучение опыта применения данных видов жилищного кредитования в странах с развитой и развивающейся экономикой позволило сделать следующий вывод банковская ипотека требует наличия сформированных институтов развитой экономики рынка ценных бумаг и институциональных инвесторов, таких как пенсионные и инвестиционные фонды, страховые компании и т.д , а также привычки населения держать деньги в ценных бумагах или на счетах в банках Как правило, эти факторы отсутствуют в переходной экономике Функционирование небанковской ипотеки не требует выполнения вышеперечисленных условий, она напрямую привлекает деньги населения и поэтому эффективно работает в условиях переходной экономики, что подтверждается опытом всех сгран Восточной Европы.

Таким образом, на первоначальных этапах формирования рыночных отношений, а также при невысоком уровне рентабельности финансового сектора и его низкой вовлеченности в кредитование реального сектора экономики оптимальным является выбор и государственная поддержка небанковской системы жилищною кредитования. Именно эта система позволяет решить проблему аккумуляции накоплений граждан и обеспечить их целевое инвестирование Помимо этого, в странах с неразвитым рынком кредитования населения такая система позволяет сформировать у граждан культуру потребления финансовых продуктов и создать архив кредитных историй, те. происходит создание клиентской базы для банков и иных кредитных учреждений. Целевое инвестирование средств граждан в рамках небанковской системы при соответствующей законодательной поддержке позволяет в полной мере воспользоваться мультипликативным эффектом от развития жилищного сектора, а значит сформировать основу экономического роста страны и увеличения благосостояния населения.

Одним из главных и необходимых условий развития жилищного кредитования является его государственное регулирование Поддержка со стороны государства существует во всех странах, она призвана решать самые насущные проблемы и корректировать направления развития жилищного сектора Степень государственной поддержки зависит от уровня развития жилищных отношений в стране и состояния национального бюджета В развитых странах поддержка нацелена, прежде всего, на повышение доступности жилья для граждан с низким уровнем дохода. В связи с высоким уровнем жизни населенна этих стран она носит ограниченный характер и не требует значительных расходов В странах с переходной экономикой государственная поддержка необходима для развития жилищного сектора. В то же время ее эффективность и доступность для различных категорий граждан во многом зависят от размера государственного бюджета и прозрачности в процессе реализации программ

Все способы государственного регулирования жилищною сек гора можно условно разделить на две группы — субсидирование и регулирование К первой обычно относятся

• субсидирование процентных выплат по закладным, т е. частичное или полное возмещение процентных выплат, а также обязательства возмещать разницу между процентной ставкой, предлагаемой и некоторой базовой ставкой, которая определяется исходя из средне душевого уровня дохода населения,

• снижение налоговой базы — частичное или полное исключение из налогооблагаемого дохода процентных выплат по закладным или кредиту на покупку жилья либо прибыли от его продажи,

• бонусы к сбережениям, составляющим часть контрактных накопительных схем покупки жилья Это ежегодные процентные добавки к сумме, которая была положена на целевой вклад Бонус становится частью вклада на него со следующего года начисляются проценты,

• субсидирование транзакционных издержек Возмещение строительным фирмам регистрационных сборов и прочих непроизводственных расходов, что положительно сказывается на конечной цене жилья,

• государственные гарантии выплат по закладным и платежей инвесторам по закладным, выпущенным при секыоритизации;

• субсидирование строительства — освобождение от НДС и других налогов, скидки на приобретение земли под строительство, прямые субсидии и т п,

• субсидирование авансовых платежей.

Кроме непосредственного субсидирования жилищного сектора, требующего прямых государственных трансфертов, существует ряд мер, которыми государство может стимулировать развитие рынка К таким мерам относятся.

• государственная поддержка вторичного рынка закладных

Сюда также стоит включить и создание государственных институтов небанковской ипотеки, что в целом способствует развитию рынка государственных денных бумаг,

* регулирование процентных ставок по закладным, что делает кредиты более доступными населению,

* фиксация минимальной доли ипотечных ценных бумаг в активах пенсионных, страховых и хедж-фондов, что повышает спрос на ипотечные ценные бумаги,

* снижение нормы резервов по обеспеченным ипотечным кредитам, выданным банками, что вызывает у них дополнительную заинтересованность в работе с ипотечными кредитами

Поскольку ипотека признана одним из основных факторов экономическою развития, ее государственная поддержка является стандартом мировой практики Она бывает двух видов1 а) общесоциальная и б) адресно-социальная Первая направлена на создание и развитие механизмов жилищного кредитования как одного из важнейших приоритетов в экономике, вторая нацелена на поддержку отдельных социальных групп (жителей депрессивных регионов, молодых семей, военнослужащих, работников бюджетной сферы и т д )

Общесоциальная поддержка банковской ипотеки обычно реализуется через государственные гарантии эмитируемых ценных бумаг, а также через разрешение размещать бюджетные средства в таких бумагах Адресно-социальная поддержка банковской ипотеки осуществляется двумя способами а) страхованием или гарантированием ипотечных кредитов и б) системой государственных премий

Общесоциальная поддержка небанковской ипотеки осуществляется путем выдачи государственных премий всем вкладчикам стройсбер-касс, которые получают ежегодные премии за свои сбережения, что обеспечивает резкий рост их числа. Адресно-социальная поддержка небанковской ипотеки

сводится к системе государственных премий различным социальным группам

Если обратится к мировому опыту государственной поддержки жилищного кредитования, то в Австрии, например, для поддержки небанковской пользовались системой налоговых льгот на вкладываемые в стройсбер-кассу деньги, позднее было принято решение, что эта схема субсидирует только граждан с высоким уровнем дохода, и перешли к прямым денежным дотациям В Венгрии, где сосуществуют банковская и небанковская формы ипотеки, несмотря на государственное субсидирование небанковской ипотеки, она не получила значительного распрос гранения Это связано с тем, что параметры субсидирования по различным видам ииотечных кредитов примерно одинаковы (одни и те же сроки, процентные ставки), но при использовании механизма небанковской ипотеки существует период сбережения, который значительно снижает привлекательность этого метода финансирования приобретения жилья В то же время высокий уровень государственной поддержки и доступность банковской ипотеки для населения с низким уровнем дохода увеличивают уровень рисков в банковской системе и повышают вероятность кризиса невозврата долгов в финансовом секторе В связи с этим важно отметигь, что государство должно проводить сбалансированную политику поддержки финансовых механизмов развития жилищного сектора, что позволит создать предпосылки для устойчивости сектора финансового

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития жилищного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения и достаточно высокую инфляцию

Главная цель развития жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости

жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов

Анализ развития жилищного кредитования в России позволил сделать вывод о том, что препятствием для его развития служит не только невысокий уровень доходов населения, но и нерациональное с точки зрения экономики аккумулирование средств. Опыт крушения финансовых пирамид, неустойчивость финансовой системы страны привели к тому, что россияне не доверяют банкам и иным финансовым посредникам

Большинство граждан хранят свои сбережения либо дома «под матрасами», либо в банке на краткосрочном депозите, что зачастую обеспечивает нулевую (иногда даже отрицательную) доходность. Сбережения, хранимые дома, отвлечены из экономического оборота, т е не участвуют в создании национального дохода Для того чтобы вовлечь накопления граждан в реальный сектор экономики, необходимо мобилизовать эта средства на долгосрочной основе финансовыми институтами, которые могут обеспечить их использование в процессе создания ВВП Следовательно, целью проводимой в России жилищной реформы является создание стабильной системы жилищного кредитования, что позволит обеспечить приток средств в этот сектор на длительный срок

По мнению автора, основными источниками привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования могут служить:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами),

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др ) сроком на 5 - 10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг,

г) средства от продажи целевых облигационных займов

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищною кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения

Проведенный анализ государственного регулирования жилищного кредитования в нашей стране, а также законодательной и нормативной базы, позволил выделить следующие действия, необходимые для дальнейшего развитая системы жилищного кредитования

1) совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке,

2) регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг,

3) разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору,

4) создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан в виде налоговых льготы участникам ипотечных взаимоотношений, а также снижения размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и юсударственной регистрации договоров ипотеки,

5) организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов

Таким образом, в настоящее время можно сказать, что наиболее распространенным для России является государственное регулирование как способ государственной поддержки жилищного сектора На данном этапе основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные

кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан - заемщиков

Учитывая, что система находится в стадии становления, государству также необходимо создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков

В ходе анализа системы жилищного кредитования в России и этапов ее становления в период с 1988 по настоящее время была изучена нормативно-правовая база жилищного кредитования в ее историческом аспекте В целом, анализ показал, что к настоящему времени сформированы основы законодательной базы функционирования системы жилищного кредитования и регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов данного рынка Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы

Проведенный анализ рынка жилищного кредитования в России показал, что ипотечное кредитование хоть и получило за последние годы довольно широкое распространение, но не является общедоступным и массовым средством решения жилищных проблем населения

В процессе работы также было выявлено недостаточное кредитование банками жилищного строительства как одна их причин неразвитости жилищного кредитования

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в домах, построенных по схеме долевого участия- получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья

(застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит

Основная проблема для коммерческою банка, выдающего строительный кредиг, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома.

В настоящее время в России существующие размеры финансирования кредитными организациями застройщиков не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли А существующее законодательство и неразвитость системы страхования данной области не позволяют в достаточной степени снизить банковские риски и обеспечить требуемые объемы кредитования строительства

Таким образом, недостаточное развитие системы долгосрочного кредитования приобретения жилья, а также низкий уровень кредитования застройщиков на цели жилищного строительства заставили органы власти субъектов Российской Федерации и месгного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья

В настоящее время можно выделить следующие основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья-

1) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку,

2) система жилищных сберегательных программ - сочетание накопительной и ипотечной программ;

3) региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов,

4) муниципальные жилищные облигации - накапливание среде гв путем покупки облигаций, дающих право на получение определенного количества площади жилья,

5) предоставление предприя гаями своим сотрудникам целевых займов

Таким образом, наряду с банковским жилищным кредитованием -

ипотекой - в России существуют виды небанковской ипотеки как дополнительные способы привлечения денежных средств населения для финансирования строительства Среди них наиболее распространенными в настоящее время, но вместе с тем и наиболее рискованными для частных инвесторов является долевое строительство Анализ нормативно-правовой схемы долевого строительства, проведенный автором, выявил, что в связи с непрозрачностью юридической стороны данных сделок и недостаточной правовой незащищенностью частных вкладчиков, наиболее

распространенными являются следующие риски

- риск незавершения строительства,

- риск изменения сроков строительства в сторону увеличения, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан,

- риск удорожания жилья в ходе строительства,

- риск потери права собственности на приобретенное жилье,

- риск несоответствия качества жилья

В данной ситуации сложно переоценить социальную значимость системы страхования, которая могла снять многие из вышеперечисленных рисков

С целью выявления факторов риска в схемах долевого строительства во второй главе диссертационной работы «Организация финансовых потоков в процессе жилищного кредитования» был проведен анаши структуры себестоимости строительства жилого дома и цены жилья на реальном примере инвестиционного проекта строительства жилого дома «эконом» класса одним из подмосковных застройщиков На основании проведенных расчетов было установлено, что проект обладает достаточно низкой рентабельностью, а также

выявлены факторы, существенно влияющие на цену продаж и, как следствие, на прибыль проекта

Было выявлено, что к факторам уменьшения доходов от реализации проекта относятся.

- воздействие внешней среды (банковский процент, изменение законодательства, насыщение рынка в районе застройки и т д ),

- нецикличность поступления доходов от продаж характеризующаяся отклонением реальных поступлений от плана и выражающаяся в предоставлении рассрочки, просрочки платежей и расторжении договоров соинвестирования

- «срочная» (оптовая) продажа квартир по заниженным ценам

Увеличение затрат на строительство может происходить по следующим

обстоятельствам.

незапланированное отвлечение средств, предназначенных для строительства данного объекта и направление их на другой объект (перекрестное финансирование),

- дополнительные затраты на различного рода разрешения и согласования,

- рост стоимости подрядных работ,

- рост стоимости строительных материалов

По результатам проведенного анализа структуры себестоимости строительства был сделан вывод, что при строительстве жилья «эконом» класса, как наиболее доступного широким слоям населения, рентабельность проекта сравнительно невысока и такие проекты чувствительны даже к незначительным увеличениям затрат на строительство. Таким образом, страхование может явиться одним из действенных способов защиты от риска снижения рентабельности проекта

С целью выявления факторов риска в схемах долевого строительства в ходе диссертационного исследования была изучена схема организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования, которая в упрощенном виде представлена на рис 1

Рис. 1 Организация финансовых потоков между участниками инвестиционно-строительного процесса

Данную схему приобретения жилья, т е инвестирования в его строительство предлагают многие московские инвесторы-застройщики Она заключается в том, что соинвестор - физическое лицо перечисляет инвестору-застройщику по договору соинвестирования сумму, равную произведению строительной себестоимости кв м на общую площадь приобретаемой квартир, а остальную часть денежных средств, предлагается внести в виде страхового взноса по договору страхования инвестиций

Всесторонний анализ данной схемы финансовых потоков при долевом строительстве позволил сделать следующие выводы.

- существующая система страхования инвестиций в строительство жилья недейственна и неэффективна вследствие сокрытия страхового взноса в инвестиционной цене договора долевого строительства жилья, что способствует сокрытию прибыли инвестора-застройщика и ухода от налогов,

- распространенная в настоящее время система корпоративного страхования договоров соинвестирования не отвечает в полной мере требованиям соинвесторов, так например, наиболее распространенный риск не

сдачи объекта инвестирования в срок, указанный в договоре «»инвестирования, - к страхованию не предлагается,

- страховые тарифы в действующей системе корпоративного страхования существенно завышены анализ структуры страхового тарифа показал, что страховой взнос составляет 41% от стоимости квартиры,

- включенная в себестоимость объекта статья расхода на страхование объекта строительства недостаточна по величине чтобы представлять собой страховую защиту инвестора-застройщика.

Таким образом, на основе анализа структуры цены строительства жилого дома и финансовой схемы процесса жилищного кредитования автор пришел к заключению, что проблема снижения стоимости жилья может быть решена путем страхования реальных рисков, возникающих при реализации схем долевого строительства, оптимизации тарифов на страховые услуги, в том числе исключения из схемы финансирования строительства крупных затрат соинвесторов - физических лиц по страхованию мифических рисков

В третьей »лаве диссертационной работы «Страхование как элемент системы жилищного кредитования» с целью определения роли страхования в процессе жилищного кредитования были изучены теоретические аспекты страхования как одного из методов управления рисками Рассмотрено понятие «риск» с точки зрения экономики, страхования и теории оптимального управления

Изучены определения и сущность понятий предпринимательский риск и финансовый риск с точки зрения страхования, что позволило автору сделать вывод о том, что финансовый риск является более универсальным понятием вследствие универсальности денег и денежных отношений, которые отражают в,се стороны общественного поведения человека и сопутствующие ему риски Таким образом, в страховании под "финансовыми рисками" понимают как непосредственно финансовые риски, так и предпринимательские

одновременно Такой подход к страхованию обеспечивает ряд технических преимуществ

во-первых, он обеспечивает определенную унификацию договоров страхования, которые раньше были специфицированы под конкретный вид риска,

во-вторых, он существенно расширяет возможности для маневра с выбором тарифа (при страховании финансовых рисков диапазон тарифов является одним из самых широких - типичным является диапазон 5 15%, хотя может быть и шире),

в-третьих, он не исключает возможности использования необходимой конкретики, свойственной традиционным видам страхования (как правило, договор страхования финансового риска является синтезом правил страхования финансовых рисков с правилами страхования какого-либо традиционного риска, а то и нескольких правил сразу),

в-четвертых, страхование финансовых рисков как сфера страхования не имеет таких жестких профессиональных стандартов, как традиционные виды страхования, что открывает широкие возможности для творчества при разработке договора и значительно усложняет проверку его обоснованности

В ходе анализа правовой базы российского рынка страхования финансовых рисков определился круг проблем

- юридическая неопределенность самого термина "финансовые риски" Это понятие отсутствует в главе "Страхование" в ГК РФ, который содержит только понятие "предпринимательских рисков". Нет понятия "финансового риска" и в закбне "Об организации страхового дела в Российской Федерации" Понятие "финансовые риски" содержат только нормативные документы Департамента страхового надзора, касающиеся вопросов лицензирования страховой деятельности, а также тексты лицензий на соответствующий вид страхования,

- внутренние противоречия в законодательстве существует практика издания местными органами представительной и исполнительной власти

нормативных актов, не соответствующих действующему Федеральному законодательству либо восполняющих нормативную базу с учетом юлько своих местных особенностей,

- основная коллизия в страховании финансовых рисков - это запрет, согласно ГК РФ, на страхование противоправных интересов и запрет на односторонний отказ от исполнения обязательств, с одной стороны, и практика заключения договоров страхование риска убытков в результате неисполнения обязательств контрагентом страхователя без указания причин, с другой

В процессе исследования московского рынка по страховому продукту "долевое строительство" были отмечены следующие тенденции и проблемы его развития

- на сеюдняшний день рынок только формируется и лишь немногие российские компании имеют лицензии на данный вид страхования,

- закрытость информации об объекте страхования и инвесторе-застройщике, что существенно затрудняет оценку степени риска,

- для страхования долевого участия в строительстве характерно наличие факторов, не связанных с вероятностью наступления страхового случая (влияние местных властей и местного законодательства),

- одним из ограничивающим фактором для развития страхования долевого участия в строительстве является недостаточная законодательная урегулированностъ самого процесса долевого строительства и взаимоотношений между его участниками Так, например, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. " хоть и вступил в силу, на практике в настоящее время он имеет весьма относительное применение С одной стороны, данный закон призван защитить права частных инвесторов, чему также могло бы способствовать страхование финансовых рисков, которое является реальной возможностью сохранить деньги, вложенные в строительство жилья Но застраховать эти риски очень непросто,

- недостаточное количество квалифицированных специалистов по страхованию рисков дольщиков - страховым компаниям надо иметь специалистов, которые хорошо знают строительный рынок и могут принять верное решение, страховать дольщика или отказать

Таким образом, ограничивает развитие данных видов страхования, в первую очередь, неинформированность потенциальных страхователей, непривычность и новизна страховых продуктов

Вместе с тем, данные виды страхования можно считать потенциально весьма перспективными, учитывая мировой опыт В среднесрочной перспективе предполагается, что все сделки с недвижимостью будут застрахованы, особенно при растущей популярности ипотечного кредитования

С целью разработки страховой защиты финансовых интересов физических лиц - будущих владельцев жилых помещений, автором были изучены две методики, разработанные Федеральной службой РФ по надзору за страховой деятельностью для рисковых видов страхования

Для расчешв была принята вторая методика расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования, которую целесообразно использовать но массовым видам страхования на основе имеющейся страховой статистики за определенный период времени В данной работе использовались статистические данные за 5 последних лет

Согласно данной методике определение страхового тарифа на основе страховой статистики за несколько лет осуществляется с учетом прогнозируемого уровня убыточное га страховой суммы на следующий год.

Таким образом был рассчитан тариф для страхования риска роста цен на строительные виды работ на основе статистики цен производителей в строительстве (см табл 1)

Таблица 1

ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ В СТРОИТЕЛЬС ГВЕ (декабрь к декабрю предыдущего года, в процентах)

2002 2003 2004 Г 2005 2006

Индексы цен производителей в строительстве 135,9 114,4 112,6 110,3 114,9

из них

на строительно-монтажные работы -"40,5 115,2 114,7 110,6 118,6

на машины и оборудование 121,2 112,6 108,4 107,7 109,6

Расчет нетто-сгавки производится следующим образом Сначала по каждому году рассчитывается фактическая убыточность страховой суммы Ук как умноженное на 100 отношение страхового возмещения к общей страховой сумме застрахованных рисков. Пример такого расчета (с учетом данных табл.1) приведен в табл 2

Таблица 2.

Расчет убыточности страховой суммы за 5 прошедших лет

Годы Фактическая убыточность

1 2002 0,200

2 2003 0,229

3 J 2004 0,258

4 2005 0,284

5 2006 0,327

Для расчета убыточности страховой суммы было принято исходное значение убыточности 0,2 (в 2002 1 ) на основании примеров, приведенных в учебном пособии МА Крыкина «Методики расчета тарифных ставок Цена страховых услуг». Дальнейшее изменение убыточности страховой суммы с течением времени предполагается полностью синбатным динамике индекса цен производителей в строительстве

На основании полученною ряда исходных данных по убыточности страховой суммы рассчитывается прогнозируемый ее уровень в следующем году (в рассматриваемом примере в году 6), для чего используется линейная регрессионная модель, согласно которой фактические данные аппроксимируются детерминированной линейной зависимостью вида' ч1-а0+ахк, (1)

где У*к - убыточность страховой суммы в ходу к (к = 1, К), К- общее число анализируемых лет, а0 и а, - неизвестные параметры линейной регрессии

Параметры щ и а^ можно определить методом наименьших квадрагов, потребовав чтобы сумма квадратов <3 отклонений фактических значений убыточное™ Ук от аналогичных значений Ук, определяемых по соотношению (1), была минимальной

О. = - У'к)г = £ № -а,- а,к? тш (2)

На основании известного необходимого условия экстремума функции двух переменных 0 = 0 (ао, а^ приравняем нулю ее частные производные, т е

ш.

дщ

= 2^i(a(¡+a1k-yi)k = 0,

<3)

откуда после несложных преобразований получим систему двух линейных уравнений для определения параметров а0 и Я).

а0 К + at £* = к-1

/С jf К

«о £* + «! V = H4kk

(4)

4=1 к"1 ¿=1

Для рассматриваемого числового примера результаты промежуточных расчетов коэффициентов системы (4) представлены в табл 3

Таблица 3

Расчет коэффициентов системы уравнений (4)

Годы К Фактическая Расчетные показатели

убыточность Yk Ykk к2

1 1 0 200 0,200 1

2 2 0,229 0,458 4

3 3 0,258 0,774 9

4 4 0,284 1,136 . 16

5 5 0,326 1,633 25

Сумма 15 1,297 4,201 55

Подставив данные таблицы 3 в систему уравнений (4), получим:

(5)

|5 а{)+ 15 а, - 1,297 , [15 а0 + 55 ах =4,201 .

Решение системы (5) дает: а0 ~ 0,1664; а\ = 0,0310.

На рисунке 4 приведен график зависимости Ук = 0,1664 + 0,0310 к.

График убыточности страховой суммы

Таким образом, ожидаемая убыточность в году 6 составит У6 = 0,3524. Это значение убыточности страховой суммы и принимается за основную часть нетто-ставки Го-

Далее рассчитаем рисковую надбавку. Для этого представим величину Тр в виде:

Тр=р{у,К)сг{\), (6)

где а (У) - среднее квадратическое отклонение фактических значений убыточности УА. от вычисленных по линейной регрессионной модели (1) величин Уд.:

Коэффициент ¡3{у,К) в отличие от а (у) зависит не только 01 вероятности у, с которой собранных взносов хватит на выплаты страховых возмещений, но и от числа анализируемых лет К

Появление такой зависимости связано с «дефицитом» статистической информации при сравнительно малых К и соответственно большей степени неопределенности при расчете Тр При этом, чем меньше К, тем больше должно быть значение коэффициента Д что и иллюстрируют данные таблицы 4

Таблица 4

Зависимость коэффициента Д от вероятности у и числа анализируемых лет К

К У

0,8 0,9 0,95 0,975 0,99

3 2,972 6,649 13,640 27,448 68,740

4 1,592 2,829 4,380 6,455 10,448

5 1,184 1,984 2,850 3,854 5,500

6 0,980 1,596 2,219 2,889 3,900

Как и следовало ожидать, с увеличением числа анализируемых лет К зависимости /? (К) при фиксированных значениях у становится все более «плавным»

Промежуточные результаты расчетов величины а (У) приведены в табл 5

Таблица 5

Промежуточные результаты расчетов величины ег (У)

Годы К V* у*к-у„ <У\-Ук)2

1 1 0,200 0,197 -0,003 0,000007

2 2 0,229 0,228 -0,001 0,000000

3 3 0,258 0,259 0,001 0,000002

4 4 0 284 0,290 0,006 0,000041

5 5 0,326 0,321 -0,005 0,000021

Сумма 0,000071

Подставив рассчитанные показатели в формулу (7), получим

а(У).|»11 .0,0042 (8)

Допустим, что страховая компания считает необходимым проводить страхование с уровнем вероятности у = 0,9 Тогда из таблицы 4 будем иметь (0,9, 5) ~ 1,984 В результате нетто-ставка со 100 руб страховой суммы составит

Т„ = Т0 + Тр - 0,35241- 1,984 х 0,0042 = 0,36 руб (9)

Таким образом, на $1 000 нетто-ставка составит $3,6

Соответствующим образом была рассчитана величина страхового тарифа для страхования роста цен на первичное жилье на основе индексов цен на первичном рынке жилья Расчеты показали, что нетто-ставка при страховании приобретаемой квартиры на первичном рынке жилья от риска роста цен на недвижимость будет составлять $4,9 на $1 000 ее стоимости

Брутто-тариф увеличит нетто-ставку не более чем на 20-30%

Таким образом, страховые тарифы весьма приемлемы для будущих собственников жилья и составляют не более 0,5% от стоимости квартиры В результате чего страховую защиту соинвесторов - физических лиц от финансовых рисков превышения сметной стоимости жилья и роста цен можно считать достаточно эффективной

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения, полученные автором в ходе исследования и имеющие определенные теоретическое и практическое значение

Основные положения диссертации изложены в следующих публикациях:

1 Сидорова ЕВ Актуальные вопросы применения методов долевого строительства в процессе жилищного кредитования. Российское предпринимательство история и современность Материалы III Международной межвузовской студенческой научно-практической конференции, 10-11 мая 2007 г, Москва, РАП - М Российская Академия

предпринимательства, Агентство печати «Наука и образование», 2007 - с 312, -0,2 п л

2 Сидорова Е В Лавров А С Страховая защита частных вкладчиков от рисков превышения сметной стоимости жилья /У Страховое дело - 2006 - № 8 -с 13-19,-0.3 п л

3 Сидорова Ь В Лавров А С Организация финансовых потоков в процессе жилищного кредитования // Финансовый бизнес - 2006 - №2 -- с 11-17,-0,3 п л

4 Сидорова Е В Лавров А.С Организация финансовых потоков в процессе жилищного кредитования. Реформирование системы управления на современном предприятии сборник материалов VI Международной научно-практической конференции - Пенза РИО ПГСХА, 2006 - 189 с, - 0,1 п л

5 Сидорова ЕВ. Страхование как элемент системы жилищного кредитования Сборник под ред Качаловой Е Ш, 2006, Москва, РАП - 0,6 п л

Подписано в печать 15 11.07 Сдано в производство 15.11 07 Формат бумаги 60x90/16 Уел печ л 1,2 Тираж 100 экз Заказ № / % I

Издательство ЗАО «Риза-М» МГПИ, Москва, ул Садово-Самотечная, д 8

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сидорова, Екатерина Владимировна

Введение.

ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СТАНОВЛЕНИЯ И ПРАКТИКА РЕГУЛИРОВАНИЯ

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

§1.1. Общетеоретические основы жилищного кредитования.

§1.2. Этапы развития жилищного кредитования в России.

§1.3. Государственная поддержка жилищного кредитования.

§1.3.1. Классификация видов и форм государственной поддержки. Опыт зарубежных стран.

§1.3.2. Государственная поддержка жилищного кредитования в России: совершенствование законодательной и нормативной базы.

§ 1.4 Особенности становления и развития жилищного кредитования в странах с развитой и развивающейся экономикой.

§ 1.4.1 Эффективность механизма государственной поддержки небанковского жилищного кредитования в странах Балтии и Китае.

§ 1.4.2 Опыт становления жилищного кредитования в странах с развитой экономикой на примере сберегательных касс Англии.

§1.5 Опыт становления небанковского жилищного кредитования в Российской Федерации.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ В

ПРОЦЕССЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

§2.1. Особенности экономических процессов предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

§2.2. Анализ формирования структуры цены на жилье.

§2.3 Финансовая схема процесса жилищного кредитования при долевом строительстве.

ГЛАВА 3. СТРАХОВАНИЕ КАК ЭЛЕМЕНТ СИСТЕМЫ

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

§3.1. Теоретические аспекты страхования как метода управления финансовыми рисками.

§3.2. Риски частных инвесторов долевого строительства и проблемы их страхования.

§3.3. Страховая защита частных вкладчиков от рисков превышения сметной стоимости жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Жилищное кредитование: проблемы становления и пути их решения"

Актуальность темы исследования.

Жилищное строительство играет важную роль в экономике любой страны. Жилье является самым главным и ценным имуществом человека. Вследствие этого доступность жилья — жизненно важный фактор как для экономического развития всей страны, так и для благополучия и качества жизни каждой семьи.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Важность этого вопроса подчеркивает реализуемая в настоящее время президентская программа «Доступное и комфортное жилье для граждан России».

В решении вопросов доступности жилья важную роль играет жилищное кредитование.

Банковское жилищное кредитование - ипотека - получило в последнее время в нашей стране довольно широкое развитие, вопросам ипотечного кредитования посвящены многие теоретические и практические исследования. Тем не менее, анализ рынка жилищного кредитования показывает, что ипотечное кредитование хоть и получило за последние годы довольно широкое распространение, но не является общедоступным и массовым средством решения жилищных проблем населения.

Небанковское жилищное кредитование, его формы и виды, не достаточно изучены и проработаны, тем не менее, вопросы, возникающие на практике, требуют теоретичной проработки данного вида жилищного кредитования.

Долевое строительство - как один из видов небанковского жилищного кредитования, получил в нашей стране довольно широкое развитие и практическое применение. При данном виде жилищного кредитования строительство финансируется населением напрямую, что увеличивает интересы застройщиков. Также, по мнению многих финансовых аналитиков, привлечение капитала, находящегося в распоряжении у населения страны, является основным способом увеличения объемов строительства, помимо привлечения иностранных инвесторов.

Тем не менее, в средствах массовой информации не редко освящаются сложные вопросы и ситуации, возникающие при реализации схем долевого строительства. Схемы долевого строительства являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В процессе долевого строительства существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск удорожания жилья в ходе строительства.

В данной ситуации сложно переоценить социальную значимость системы страхования, которая могла снять многие из вышеперечисленных рисков.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена ростом роли долгосрочного жилищного кредитования в решении вопросов доступности жилья, юридической непроработанностью системы жилищного кредитования, наличием значительных рисков в схемах долевого строительства и необходимостью создания соответствующей страховой защиты финансовых интересов частных инвесторов.

Гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что организационно-экономическими методами можно устранить риски, возникающие в процессе жилищного кредитования, защитить интересы частных вкладчиков долевого строительства, тем самым мобилизовать значительные объемы мертвых накоплений и увеличить инвестиции в жилищное строительство, что приведет к увеличению жилого фонда, ВВП и в целом будет иметь большой положительный внешний эффект на национальную экономику.

Цель исследования: выявить причинно-следственные связи появления финансовых рисков в процессе жилищного кредитования и разработать концепции и методологии по их снижению.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда следующих логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:

1. Уточнить сущность жилищного кредитования, изучить преимущества и недостатки двух его видов - банковского и небанковского жилищного кредитования;

2. Сравнить действующие в мировой практике модели жилищного кредитования и практику их регулирования государством с целью определения условий их использования в России;

3. Исследовать основные тенденции развития системы жилищного кредитования в России на современном этапе и выделить проблемы, сдерживающие ее дальнейшее становление;

4. Выявить риски, возникающие при реализации схем долевого строительства, определить и исследовать их источники и факторы;

5. Определить место и роль страхования в проблеме снижения рисков в процессе жилищного кредитования;

6. Разработать методику по защите интересов частных вкладчиков -инвесторов строительства от рисков, возникающих в процессе долевого строительства.

Объектом исследования является система небанковского жилищного кредитования, ее формы и виды, существующие в настоящее время.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе долевого строительства как наиболее распространенной формы Небанковского жилищного кредитования в России; правовые взаимоотношения застройщика и инвестора-дольщика в процессе жилищного кредитования; организация финансовых потоков в процессе долевого строительства; страхование финансовых рисков в процессе жилищного кредитования как один из способов защиты интересов частных инвесторов долевого строительства.

Теоретико-методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам современного жилищного кредитования: А.В. Аверченко, Р. Вессели, В.С Ем, М.И. Калинина, Н.А. Кричевского, Г. Наумова, И.В. Павловой, Н.Н Рогожиной, Т. Стейнметца, А.А. Туманова, Ф. Уитта, и страхования финансовых рисков: М.А. Крыкина, А.Б. Копейкина, А.С. Лаврова, Т.В. Никитиной, С.А. Филин. Несмотря на многочисленные публикации, проблема страхования финансовых рисков в процессе жилищного кредитования продолжает оставаться малоосвещенной, а многие аспекты данной проблемы остаются дискуссионными.

Методологической основой диссертационной работы является системный подход к анализу объекта исследования. В исследовании применены методы системно-структурного анализа, статистические и экономико-математические методы, опирающие на аппарат теории вероятностей и математической статистики. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационной базой диссертации служили законодательные и нормативно-правовые документы и официальные публикации по проблемам жилищного кредитования и страхования финансовых рисков, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы.

Научная новизна диссертационного исследования состоит: в выявлении структурных перекосов при организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и факторов, влияющих на увеличение сметной стоимости строительства; обосновании новой схемы организации финансовых потоков в процессе долевого строительства и определении в ней роли страхования; разработке методических предложений по снижению ценовых рисков на основе расчетов страховых тарифов для страхования риска роста цен на строительные виды работ и риска роста цен на первичное жилье.

По итогам исследования получены следующие основные научные результаты:

1. Выделены основные проблемы жилищного кредитования, сдерживающие ее дальнейшее становление в России;

2. Выявлены основные риски, возникающие при реализации схем долевого строительства, как одного из наиболее распространенных видов небанковского жилищного кредитования в нашей стране;

3. Систематизирована структура цены на строительство жилого здания и показаны факторы, оказывающие влияние на ее увеличение;

4. Проведен структурный анализ организации финансовых потоков между участниками инвестиционно-строительного процесса и предложена новая схема приобретения жилья при долевом строительстве;

5. Даны рекомендации по совершенствованию организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и устранению факторов, влияющих на увеличение сметной стоимости строительства;

6. Предложен метод снижения ценовых рисков в строительстве на основе расчета страховых тарифов для страхования риска роста цен на строительные виды работ и риска роста цен на первичное жилье.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что положения и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы при развитии системы жилищного кредитования с учетом уже накопившегося опыта и национальной специфики нашей страны. В работе сформулированы предложения по совершенствованию механизмов системы жилищного кредитования и ее законодательной базы, а также разработаны положения о роли и месте страхования в процессе жилищного кредитования.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты позволяют отечественным инвестиционно-строительным компаниям осуществить реальные действия, направленные на непревышение сметной стоимости строительства для соинвесторов - участников долевого строительства путем оптимизации финансовых потоков и применения системы страхования как метода управления ценовыми рисками.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Теоретические положения данного диссертационного исследования использованы при подготовке ряда учебных курсов по экономическим специальностям и апробированы в Российской Академии предпринимательства. Отдельные положения данного исследования апробированы на российских научно-практических конференциях и семинарах. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на III Международной межвузовской студенческой научно-практической конференции (Москва, РАП, 10-11 мая 2007), VI Международной научно-практической конференции по реформированию системы управления на современном предприятии (Пенза, февраль 2006).

Практическая значимость данного исследования состоит в использовании его положений и выводов субъектами рынка недвижимости, в частности, в инвестиционно-строительном холдинге ОАО «РОДЭКС Груп», УК ЗАО

РОДЭКС Эссет Менеджмент", ЗАО ОРСУ «Стройиндустрия», ООО «Технострой», что подтверждено актами о внедрении.

Публикации.

По теме диссертационного исследования опубликовано пять печатных работ общим объемом 1,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 83 наименований. В основном тексте рисунков - 2, таблиц - 18. Текст диссертации изложен на 178 страницах основного текста.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Сидорова, Екатерина Владимировна

1. Изучены теоретические основы жилищного кредитования, его

мультипликативное влияние на ВВП и другие важные показатели

социального и экономического развития страны. В процессе структурирования системы жилищного кредитования

выделены два ее основных вида: банковское (ипотечное) и небанковское

кредитование. Проведен анализ преимуществ и недостатков данных видов

кредитования в соответствии с экономическими особенностями разных

стран. Из мировой истории становления и развития систем жилищного

кредитования можно сделать следующий вывод: на первоначальных этапах

формирования рыночных отношений, а также при невысоком уровне

рентабельности финансового сектора и его низкой вовлеченности в

кредитование реального сектора экономики оптимальным являются выбор

и государственная поддержка небанковской системы жилищного

кредитования. Именно эта система позволяет решить проблему

аккумуляции накоплений граждан и обеспечить их целевое ин вестирование. Помимо этого, в странах с неразвитым рынком креди тования населения такая система позволяет сформировать у граждан

культуру потребления финансовых продуктов и создать архив кредитных

историй, т.е. происходит создание клиентской базы для банков и иных

кредитных учреждений. Целевое инвестирование средств граждан в

рамках небанковской системы при соответствующей законодательной

поддержке позволяет в полной мере воспользоваться мультипликативным

эффектом от развития жилищного сектора, а значит сформировать основу

экономического роста страны и увеличения благосостояния населения. 2. Определена роль государственного регулирования, как одного из

главных и необходимых условий развития жилищного кредитования. В

процессе анализа способов государственного регулирования жилищного

кредитования было отмечено, что в странах, где доминирующее место

занимает банковская ипотека, государство в основном субсидирует

процентную ставку (как, например, в Венгрии и Литве). Иные механизмы

государственной поддержки используются для развития небанковской

ипотеки. Традиционной формой субсидирования выступает увеличение

суммы, накопленной на счете в течение периода сбережения. 3. Рассмотрены действующие в мировой практике модели жилищного

кредитования как в развитых странах на примере строительных обществ в

Англии, так и в развивающихся странах на примере Китая и стран

Восточной Европы. 4. Изучен опыт становления жилищного кредитования в России. Обобщая результаты реформ рынка жилья, проведенных в 1988 - 2006

годах, можно выделить следующие основные тенденции его развития,

сложившиеся к настоящему времени:

- кардинально изменилась структура вводимых в эксплуатацию

жилых домов по формам собственности и источникам финансирования:

существенно выросла доля жилья, возводимого за счет средств

индивидуальных застройщиков;

- произошло увеличение платежеспособного спроса большей части

населения на приобретение жилья;

- сформирована основа законодательной базы функционирования

системы жилищного кредитования и регламентирована деятельность всех

профессиональных субъектов данного рынка. 5. Исследованы этапы процессов образования жилищного рынка в

России, а также правовые условия создания и становление жилищного

кредитования. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации

"Об основах федеральной жилищной политики" (1993 г.). Рещающим щагом в развитии федерального законодательства но

вонросам жилищного кредитования стало нринятие Гражданского кодекса

Российской Федерации (1993 г.), который установил общие нравила

обеснечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой,

ноложения о нраве собственности и других вещных нравах на жилые

помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое

номещение. Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был

принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним". Вторым важным законодательным актом стал нринятый в 1998 году

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который

значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве

надежного средства обеснечения кредита. Важным шагом, закладывающим организационные основы

функционирования системы жилищного кредитования, явилось создание в

качестве онератора вторичного рынка инотечных кредитов Агентства по

ипотечному жилищному кредитованию (1996 г.). В марте 2001 г. принятием целевой программы "Жилище" на 2002 -

2010 годы были созданы правовые и организационные основы

государственной жилищной нолитики, онределены ее нриоритетные

направления и отработаны механизмы реализации. За первый этап действия программы (2002-2005 гг.) была

сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой

регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством,

жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением нрав собственности в

жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. Наиболее существенное развитие законодательной базы было

обеснечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов,

направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе

Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного

кодекса Российской Федерации. 2005 г. ознаменовался вступлением в силу с «01» марта Федерального

Закона № 214-ФЗ, принятого 30.12.2004 г., «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации». Данный закон ввел ряд новых правил привлечения средств

частных инвесторов к строительству жилых объектов и был призван

защитить права дольщиков и ужесточить ответственность застройщиков. Наиболее существенными аспектами данного законопроекта можно

назвать:

запрет привлечения средств частных инвесторов до получения и

публикации полного пакета исходно-разрещительной документации на

строительство (проектной декларации, разрещения на строительство и

договора аренды / права собственности на земельный участок)

ввод солидарной ответственности банков - кредиторов застройщиков

перед дольщиками. Но на практике данный закон не только ввел дополнительные

гарантии для покупателей квартир, но, и вследствие ужесточения

процедуры привлечения средств частных инвесторов и уменьщения

кредитования застройщиков, способствовал снижению объемов

строительства. В 2006 г. Государственной думой были внесены поправки в данный

закон, в соответствии с которыми процедура расторжения договоров

будет основываться на принципе равенства прав сторон договора;

снизиться размер ставки, которая будет выплачиваться дольщику при

расторжении договора; будет закреплена поэтапная оплата строительства. Также предполагается отменить солидарную ответственность банков

перед дольщиками в случае кредитования застройщика. Вместо этого

планируется ввести обязательное страхование объекта. Это, конечно,

несколько увеличит стоимость жилья, но любые гарантии связаны с

дополнительным вложением средств. С 2006 г. начинается второй этап реализации Программы «Жилище»,

на котором планируется осуществить:

совершенствование и развитие нормативной правовой базы с учетом

мониторинга реализации Программы на практике в субъектах Российской

Федерации;

широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и

экономических механизмов реализации программных мероприятий;

реализация подпрограмм и отдельных мероприятий. 6. Проведен анализ российской законодательной и нормативной базы

долгосрочного жилищного кредитования, который позволил выделить

следующие условия, необходимые для дальнейшего становления системы

жилищного кредитования:

1) совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке:

- уточнение порядка реализации права пользования заложенным

жилым помещением,

- обращение взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключение сделок с жилыми помещениями, права на которые

имеют несовершеннолетние граждане;

- создание механизмов социальной защиты граждан в случае

обращения взыскания на заложенное жилое номещение. 2) регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых

ресурсов: л ^ : - . - разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных

ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и

обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и

порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;

разработать проект федерального закона о кредитных

потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического

вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и

привлекающих средства своих членов в различных установленных законом

формах;

разработать проект федерального закона о страховании

ответственности при осуществлении жилищного кредитования,

отражающего особенности страхования в данной сфере и

предусматривающего возможность страхования ответственности по

договору;

- объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных

жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных

организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в

добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием

обязательств в процессе жилищного кредитования. 3) создание благоприятной налоговой среды для жилищного

кредитования граждан:

- увеличить налоговые льготы для физических лиц;

- снизить размер государственной пошлины при нотариальном

удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки;

- стимулировать операции на вторичном рынке жилищных кредитов. 4) организация эффективных условий работы кредитных организаций

на рынке ипотечных кредитов:

- урегулировать деятельность кредитных организаций на рынке

ипотечных жилищных кредитов;

- уточнить процедуру регистрации прав и сделок по ипотеке жилья;

- законодательно закрепить отражение сделок по уступке прав по

ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций;

- уточнить критерии обеспеченности по долгосрочным ссудам. 7. В системе жилищного кредитования определена главенствуюпдая

роль ипотечного кредитования и выделена наиболее критичная проблема

для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России -

привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового

рынка и рынка капиталов. Определены следующие источники привлечения долгосрочных

ресурсов для ипотечного кредитования:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также

иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институпиональными инвесторами

(пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми

инвестиционными фондами и др.) сроком на 5 - 10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов. Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу

долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются также

создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки,

разработка необходимой законодательно - нормативной базы и новышение

уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов -

стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов,

правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых

инструментов для привлечения средств. В ходе диссертационного исследования был проведен анализ рынка

ипотечного кредитования в Москве и регионах России, что позволило

сделать вывод: что ипотечное кредитование хоть и получило за последние

годы довольно широкое распространение, но не является общедоступным

и массовым средством рещения жилищных проблем населения. 8. В процессе работы было выявлено недостаточное кредитование

банками жилищного строительства как одна их причин неразвитости

жилищного кредитования. Данный механизм эффективно сопрягается с кредитованием

физических лиц: получаемые кредиты и собственные средства граждан

используются для онлаты жилья, а владельцы продаваемого жилья

(застройщики) получают возможность погасить ранее полученный

строительный кредит. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего

строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в

частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска,

связанного с ликвидностью построенного жилого дома. В настоящее время в России существующие размеры

финансирования кредитными организациями застройщиков не позволяют

достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход

в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными

строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а

также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли. А

существующее законодательство и неразвитость системы страхования

данной области не позволяют в достаточной степени снизить банковские

риски и обеспечить требуемые объемы кредитования строительства. Таким образом, недостаточное количество жилья на рынке нри

увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное

жилищное кредитование населения без создания условий для

опережающего ввода жилой недвижимости приводит к дисбалансу спроса

и предложения. 9, Выделены и изучены альтернативные банковской ипотеке подходы

к рещению проблемы нривлечения средств населения в жилищную сферу

и повышения доступности жилья:

- долевое строительство и продажа жилья в рассрочку - на

сегодняшний день основной способ привлечения денежных средств для

финансирования строительства;

- система жилищных сберегательных программ - сочетание

накопительной и ипотечной программ;

- региональные программы с использованием ресурсов региональных

и местных бюджетов;

- муниципальные жилищные облигации - накапливание средств путем

покупки облигаций, дающих право на получение определенного

количества площади жилья;

- предоставление предприятиями своим сотрудникам целевых займов. 10. В ходе диссертационной работы было выявлено, что среди

небанковских видов жилищного кредитования в настоящее время наиболее

распространенным способом приобретения жилья является долевое

строительство и продажа жилья в рассрочку. В связи с этим был проведен всесторонний анализ схемы долевого

строительства и отмечены выявлены следующие риски:

- риск затягивания возведения жилья, что позволяет строителям

фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан;

- риск незавершения строительства;

- риск неполучения квартиры в собственность из-за изначальной

юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с

застройщиком;

- риск удорожания жилья в ходе строительства. В случае

предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к

покупателю лишь после полной его оплаты;

- риск несоответствия качества жилья. 11. С целью выявления факторов риска в схемах долевого

строительства был проведен анализ структуры себестоимости

строительства жилого дома на примере реального инвестиционного

проекта строительства жилого дома эконом-класса одного из

подмосковных застройщиков. На основании проведенных расчетов было

установлено, что проект обладает достаточно низкой рентабельностью, а

также выявлены факторы, существенно влияющие на цену продаж и, как

следствие, на прибыль проекта. Было выявлено, что к факторам уменьшения доходов от реализации

проекта относятся:

- воздействие внешней среды (банковский процент, изменение

законодательства, насыщение рынка в районе застройки и т.д.);

- нецикличность поступления доходов от продаж характеризующаяся

отклонением реальных поступлений от плана и выражающаяся в

предоставлении рассрочки, просрочки платежей и расторжении договоров

соинвестирования. - «срочная» (оптовая) продажа квартир по заниженным ценам. Увеличение затрат на строительство может происходить по

следующим обстоятельствам:

- незапланированное отвлечение средств, предназначенных для

строительства данного объекта и направление их на другой объект

(перекрестное финансирование);

- дополнительные затраты на различного рода разрещения и

согласования;

- рост стоимости подрядных работ;

- рост стоимости строительных материалов. 12. По результатам проведенного анализа структуры себестоимости

строительства был сделан вывод, что при строительстве жилья «эконом»

класса, как наиболее достзшного широким слоям населения,

рентабельность проекта сравнительно невысока и такие проекты

чувствительны даже к незначительным увеличениям затрат на

строительство. Таким образом, страхование может явиться одним из

действенных способов защиты от риска снижения рентабельности проекта. 13. В ходе диссертационного исследования была изучена схема

организации финансовых потоков в процессе жилищного кредитования и

были сделаны следующие выводы:

- существующая система страхования инвестиций в строительство

жилья недейственна и неэффективна вследствие сокрытия страхового

взноса в инвестиционной цене договора долевого строительства жилья, что

способствует сокрытию прибыли инвестора-застройщика и ухода от

налогов;

- распространенная в настоящее время система корпоративного

страхования договоров соинвестирования не отвечает в полной мере

требованиям соинвесторов, так например, наиболее распространенный риск

не сдачи объекта инвестирования в срок, указанный в договоре

соинвестирования, - к страхованию не предлагается;

- страховые тарифы в действующей системе корпоративного

страхования существенно завышены: анализ структуры страхового тарифа

показал, что страховой взнос составляет 41% от стоимости квартиры;

- включенная в себестоимость объекта статья расхода на страхование

объекта строительства недостаточна по величине чтобы представлять собой

страховую защиту инвестора-застройщика. 14. Предложена новая видоизмененная схема организации финансовых

потоков между з^астниками инвестиционно-строительного процесса и

определена в ней роль страхования. 15. На основе анализа структуры цены строительства жилого дома и

финансовой схемы процесса жилищного кредитования автор пришел к

заключению, что проблема снижения стоимости жилья может быть решена

путем оптимизации тарифов на страховые услуги, в том числе исключения

из схемы финансирования строительства крупных затрат соинвесторов -

физических лиц по страхованию мифических рисков. 16. С целью определения роли страхования в процессе жилищного

кредитования были изучены теоретические аспекты страхования как одного

из методов управления рисками. Рассмотрено понятие «риск» с точки

зрения экономики, страхования и теории оптимального управления. 17. Изучены определения и сущность понятий предпринимательский

риск и финансовый риск с точки зрения страхования, что позволило

автору сделать вывод о том, что финансовый риск является более

универсальным понятием вследствие универсальности денег и денежных

отношений, которые отражают все стороны общественного поведения

человека и сопутствующие ему риски. Таким образом, в страховании под

"финансовыми рисками" понимают как непосредственно финансовые

риски, так и предпринимательские одновременно. Такой подход к

страхованию обеспечивает ряд технических преимуществ:

во-первых, он обеспечивает определённую унификацию договоров,

которые раньше были специфицированы под конкретный вид риска. во-вторых, он существенно расширяет возможности для манёвра с

выбором тарифа (при страховании финансовых рисков диапазон тарифов

является одним из самых широких - типичным является диапазон

5... 15%, хотя может быть и шире). в-третьих, он не исключает возможности использования

необходимой конкретики, свойственной традиционным видам

страхования (как правило, договор страхования финансового риска

является синтезом правил страхования финансовых рисков с правилами

страхования какого-либо традиционного риска, а то и нескольких правил

сразу). в-четвёртых, страхование финансовых рисков как сфера

страхования не имеет таких жёстких профессиональных стандартов, как

традиционные виды страхования, что открывает широкие возможности

для творчества при разработке договора и значительно усложняет

проверку его обоснованности. 18. Исследованы правовые основы рынка страхования финансовых

рисков в России, в частности Гражданский кодекс РФ (ГК РФ),

Налоговый кодекс РФ, Федеральные Законы "Об организации страхового

дела в России", "Об акционерных обществах", "О банках и банковской

деятельности", "О несостоятельности (банкротстве)", "О финансовой

аренде (лизинге)" и "О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации". В ходе исследования были определены следующие

проблемы:

- юридическая неопределённость самого термина "финансовые

риски". Это понятие отсутствует в главе "Страхование" в ГК РФ, который

содержит только понятие "предпринимательских рисков". Нет понятия

"финансового риска" и в законе "Об организации страхового дела в

Российской Федерации". Понятие "финансовые риски" содержат только

нормативные документы Департамента страхового надзора, касающиеся

вопросов лицензирования страховой деятельности, а также тексты

лицензий на соответствующий вид страхования;

- внутренние противоречия в законодательстве: существует

практика издания местными органами представительной и

исполнительной власти нормативных актов, не соответствующих

действующему Федеральному законодательству либо восполняющих

нормативную базу с учётом только своих местных особенностей;

- основная коллизия в страховании финансовых рисков - это запрет,

согласно ГК РФ, на страхование противоправных интересов и запрет на

односторонний отказ от исполнения обязательств, с одной стороны, и

практика заключения договоров страхование риска убытков в результате

неисполнения обязательств контрагентом страхователя без указания

причин, с другой. : -

19. в процессе данной работы был исследован московский рынок по

страховому продукту "долевое строительство" и отмечены следующие

тенденции и проблемы его развития:

- на сегодняшний день рынок только формируется и лишь немногие

российские комнании имеют лицензии на данный вид страхования;

- закрытость информации об объекте страхования и инвесторе застройщике, что суш;ественно затрудняет оценку степени риска;. - для страхования долевого участия в строительстве характерно

наличие факторов, не связанных с вероятностью наступления страхового

случая (влияние местных властей и местного законодательства);

- одним из ограничивающим фактором для развития страхования

долевого участия в строительстве является недостаточная законодательная

урегулированность самого процесса долевого строительства и

взаимоотношений между его участниками. Так, например, закон "Об

участии в долевом строительстве..." хоть и вступил в силу, на практике в

настоящее время он имеет весьма относительное применение. С одной

стороны, данный закон призван защитить права частных инвесторов, чему

также могло бы способствовать страхование финансовых рисков, которое

является реальной возможностью сохранить деньги, вложенные в

строительство жилья. Но застраховать эти риски очень непросто. - недостаточное количество квалифицированных специалистов по

страхованию рисков дольщиков - страховым компаниям надо иметь

специалистов, которые хорошо знают строительный рынок и Morjn: принять

верное решение: страховать дольщика или отказать. Таким образом, ограничивает развитие данных видов страхования, в

первую очередь, неинформированность потенциальных страхователей,

непривычность и новизна страховых продуктов. Вместе с тем, данные виды страхования можно считать потенциально

весьма перспективными, учитывая мировой опыт. В среднесрочной

перспективе предполагается, что все сделки р недвижимостью будут

застрахованы, особенно при растущей популярности ипотечного

кредитования. 20. С целью разработки страховой защиты финансовых интересов

физических лиц - будущих владельцев жилых помещений, автором были

изучены две методики, разработанные Федеральной службой РФ по

надзору за страховой деятельностью для рисковых видов страхования. Для расчетов была принята вторая методика расчета тарифных ставок

по рисковым видам страхования, которую целесообразно использовать по

массовым видам страхования на основе имеющейся страховой статистики

за определенный период времени. В данной работе использовались

статистические данные за 5 последних лет. Согласно данной методике определение страхового тарифа на основе

страховой статистики за несколько лет осуществляется с учетом

прогнозируемого уровня убыточности страховой суммы на следующий

По данной методике были рассчитаны:

величина страхового тарифа для страхования риска роста цен на

строительные виды работ на основе статистики цен производителей в

строительстве;

величина страхового тарифа для страхования роста цен на первичное

жилье на основе индексов цен на первичном рынке жилья. Расчеты показали, что нетто-ставка для страхования приобретаемой

квартиры на рынке первичного жилья по схеме долевого строительства от

риска роста цен на недвижимость и риска увеличения стоимости

строительных работ составляют примерно 0,3%-0,5% от стоимости

квартиры каждый. Брутто-тариф увеличит нетто-ставку не более чем на 20-

Таким образом, страховые тарифы весьма нриемлемы для будущих

собственников жилья. В результате чего страховую защиту соинвесторов -

физических лиц от финансовых рисков превышения сметной стоимости

жилья и роста цен можно считать достаточно эффективной.