Жилищный лизинг как инструмент финансового механизма на рынке жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Жилищный лизинг как инструмент финансового механизма на рынке жилой недвижимости"

На правах рукописи

Салагор Инна Разиловна

ЖИЛИЩНЫЙ ЛИЗИНГ КАК ИНСТРУМЕНТ ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Томск-2014

1 о АПР 2014

005546841

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет», на кафедре экспертизы и управления недвижимостью.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Овсянникова Татьяна Юрьевна

Официальные оппоненты:

Новиков Александр Владимирович, доктор экономических наук, профессор, негосударственное (частное) образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирская академия финансов и банковского дела», кафедра «Банковское дело и финансовый рынок», заведующий кафедрой

Макашева Наталия Петровна, кандидат экономических наук, доцент, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение - высшего профессионального образования «Национальный исследовательский Томский государственный университет», кафедра финансов и учета, доцент

Ведущая организация: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Алтайский государственный университет», г. Барнаул

Защита диссертации состоится 29 мая 2014 г. в 11:00 на заседании диссертационного совета Д 212.267.11, созданного на базе федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Национальный исследовательский Томский государственный университет», по адресу: 634050, г. Томск, пр. Ленина, 36 (12 корпус ТГУ, 121 ауд.).

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке и на сайте федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Национальный исследовательский Томский государственный университет» www.tsu.ru.

Автореферат разослан марта 2014 г.

Материалы по защите диссертации размещены на официальном сайте ТГУ: http://www.tsu.nVcontent/news/anпouncement_of_the_dissertations_m_the_tsu.php

Ученый секретарь ,

диссертационного совета

Нехода Евгения Владимировна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из наиболее актуальных проблем экономики России на современном этапе остается удовлетворение жилищных потребностей населения. Реализация государственной жилищной политики предполагает стимулирование развития жилищного строительства, которое является одним из важнейших секторов российской экономики. Динамика жилищного строительства обеспечивается притоком жилищных инвестиций. Существующие финансовые инструменты в жилищной сфере не обеспечивают необходимых для роста жилищного строительства объемов инвестиций, что связано с ограниченностью бюджетного финансирования и низким уровнем доступности жилья для некоторых категорий граждан.

На федеральном и региональном уровнях продолжается поиск новых финансовых инструментов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и сделать жилье более доступным для населения. Поэтому разработка новых инструментов финансирования жилищных инвестиций является важной задачей для экономики страны.

Все это определяет актуальность данной работы, содержащей исследование финансовых отношений, финансовых инструментов и институтов на рынке жилой недвижимости.

Лучшие мировые практики показывают, что в современных условиях эффективным инструментом привлечения инвестиций является лизинг. Однако в финансировании жилищных инвестиций в России этот механизм не используется. В связи с этим, исследование возможностей и форм применения жилищного лизинга на рынке жилья в России является, на наш взгляд, актуальной научной проблемой.

Степень разработанности проблемы. Исследования теоретических и практических вопросов финансирования инвестиций в жилищной сфере выполнялись многими отечественными и зарубежными учеными.

Значительный вклад в развитие жилищной экономики, в том числе в исследование финансовых отношений на рынке жилой недвижимости, внесли А.Н. Асаул, И.Т. Балабанов, В.В. Бузырев, П.Г. Грабовый, Э. Дойч, К.В. Кияненко, Т.Ю. Овсянникова, Н. Ордуэй, Г. Поляковский, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерник, О.Ю. Ульянова, Дж. Форрестер, Д. Фридман, Н.Ю. Яськова и др.

Теоретическим исследованиям финансового механизма, в том числе операций лизинга, посвящены работы В.Н. Буркова, В.И. Видяпина, В.Д. Газмана, Л. Гурвича, Б. Данева, А.К. Еналеева, С. Измалкова,

В.В. Кондратьева, А. Кульмана, Р. Майерсона, Э. Мэскина, И.Е. Никулиной, Д.А. Новикова, Л.Н. Прилуцкого, С. Райтера, К. Сонина, В.В. Цыганова, Ю. Юдкевича и др.

Исследования форм и моделей финансовых институтов изложены в трудах зарубежных и отечественных ученых: Л.И. Абалкина, Д.У. Блэку-элла, Т. Веблена, Дж. Гэлбрейта, О.В. Иншакова, Д.С. Кидуэлла, Г.Б. Клейнера, Дж. Коммонса, У. Митчелла, Д. Норта, А.Н. Олейника, Р.Л. Петерсона, К. Поланьи, О.И. Уильямсона, А.Е. Шаститко и др.

Вместе с тем, ряд вопросов, связанных с развитием финансового механизма в жилищной сфере, остался неисследованным. Так, в частности, не изучены возможности применения лизинга для финансирования жилищных инвестиций в России, не исследованы его формы, модели и финансовый механизм. Также актуальным, на наш взгляд, является обоснование институциональной основы системы жилищного лизинга.

Актуальность проблемы и степень её разработанности определили цель и задачи данного исследования.

Цель исследования заключается в разработке финансовой модели и методических основ развития жилищного лизинга как финансового инструмента инвестирования на рынке жилья, обеспечивающего привлечение инвестиций в жилищную сферу и повышающего доступность жилья для населения.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе решаются следующие взаимосвязанные задачи:

^систематизация понятийно-категориального аппарата исследования финансовых отношений и механизмов инвестирования на рынке жилья;

2) исследование современного состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости, в том числе арендного сектора;

3) исследование и анализ эффективности действующих финансовых механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство;

4) разработка нового финансового механизма привлечения жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга;

5) разработка и теоретическое обоснование организационных схем и финансовых моделей жилищного лизинга;

6) анализ нормативно-правовой и налоговой базы лизинговых операций и разработка предложений по ее совершенствованию для внедрения финансового механизма жилищного лизинга.

Объектом исследования является жилищный лизинг как инструмент финансового механизма, обеспечивающий привлечение инвестиций в жилищную сферу.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе финансирования жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с Паспортом специальности ВАК РФ 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит», а именно:

п. 1.6 «Институциональные аспекты финансовой системы»; п. 3.25 «Финансы инвестиционного и инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования»;

п. 4.8 «Развитие финансовых отношений и принятие финансовых инвестиционных решений в домашнем хозяйстве».

Методологической и теоретической основами исследования послужили концепции, подходы и методики, представленные в работах зарубежных и отечественных исследователей, выполненные в рамках теории финансов, а также жилищной экономики в части финансового обеспечения жилищного строительства. Данное исследование опирается на такие фундаментальные теоретико-методологические основы, как теории развития финансовых рынков, теории финансовых механизмов, институциональная теория, теория инвестиционных портфелей.

В процессе исследования были использованы общенаучные методы логического, системного, экономико-статистического и сравнительного анализа.

Информационной основой исследования стала статистическая и аналитическая информация Федеральной службы государственной статистики России (Росстата) и его территориального органа в Томской области, данные статистических служб США, Евросоюза, а также данные и аналитические публикации Евростата, информация Центрального Банка Российской Федерации, Администрации Томской области, Территориального управления Росрегистрации по Томской области; материалы, опубликованные в периодической печати и специальной научной литературе, размещенные в Интернете; эмпирические данные, собранные диссертантом в рамках проведенного исследования и авторские расчеты.

Нормативно-правовой базой исследования послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов

Российской Федерации, а также Администраций Томской области и г. Томска.

Научная новизна исследования заключается в разработке и обосновании системы жилищного лизинга как нового финансового инструмента инвестирования на рынке жилья.

Основные научные результаты, имеющие научную новизну, выносимые на защиту:

1. Выявлены сущность и особенности жилищных финансов как системы экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы в процессе их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

2. Выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового финансового инструмента жилищного инвестирования, основанного на долгосрочной аренде жилья с правом выкупа, обеспечивающего повышение доступности жилья определенным категориям населения.

3. Разработаны методические основы создания и функционирования специализированных финансовых институтов — жилищных лизинговых компаний, включающие обоснование выбора организационной формы компании, финансовую модель формирования и движения капитала лизинговой компании и методику расчета лизинговых платежей.

4. Разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, основанная на моделировании финансовых потоков в зависимости от структуры портфеля по срокам договоров жилищного лизинга и соотношения его активной и пассивной частей, обеспечивающая рефинансирование вложенного капитала.

5. Предложена методика расчета лизинговых платежей, в основе которой лежит обоснование величины лизингового процента. Данная методика позволяет учесть экономические интересы всех субъектов лизинговой сделки; обеспечить полное покрытие затрат лизингодателя и эффективность лизинговых сделок; обеспечить рефинансирование лизингового портфеля.

Теоретическая значимость работы состоит в систематизации и развитии теоретического аппарата исследования жилищных финансов и финансового механизма, в развитии теоретических основ создания жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов.

Практическая значимость работы заключается в возможности применения предложенных методик для организации жилищных лизинговых компаний и повышения доступности жилья для населения.

Результаты исследования автора были использованы при разработке Программы развития жилищного строительства в Томской области на период 2011-2015 гг. и в учебном процессе в преподавании дисциплины М2.В.ОД.4 «Лизинг недвижимости» в рамках программы магистерской подготовки «Управление инвестиционными проектами и земельно-имущественными комплексами». Полученные результаты подтверждаются справками и актами о внедрении.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы региональными и муниципальными органами власти при разработке жилищной политики, лизинговыми компаниями, а также могут быть полезны экономическим субъектам, участвующим в финансовых отношениях на рынке недвижимости и рынке лизинговых услуг.

Апробация результатов исследования осуществлялась на научных семинарах, международных, всероссийских и региональных научных конференциях. Результаты диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на конференциях и семинарах различного уровня, в том числе на XIV и XV Международных конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» (МГУ им. М.В. Ломоносова, Москва, 2007-2008), X и XI Международных научно-практических конференциях студентов и молодых учёных «Энергия молодых — экономике России» (Томск, ТПУ, 2009-2010), на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономического развития» (Белгород, 2010), на III Международной конференции студентов, аспирантов и молодых учёных «Молодёжь и наука: реальность и будущее» (Кемерово, 2011), на I-IV Всероссийских научно-практических конференциях с международным участием «Инвестирование недвижимости: экономика, управление, экспертиза» (ТГАСУ, Томск, 2011-2014), Ш Всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2007), IV Всероссийской конференции преподавателей и научных работников технических вузов «Рынок: Проблемы переходной экономики» (Новосибирск, 2007), II Всероссийской конференции «Актуальные проблемы строительной отрасли» (Новосибирск, 2009), VIII Всероссийской научно-технической конференции «Молодая мысль: наука, технологии, инновации» (Братск, 2010), Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления и экономики России на современном этапе» (Томск, 2011),

VIII Экономических чтениях (Томск, ТГУ, 2008), IV Межрегиональной научно-технической конференции (Братск, 2008), на региональной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления и экономики России на современном этапе» (Томск, МФУ ТГУ, 2007), на 63-66 научно-технических конференциях НГАСУ (Новосибирск, 20062009) и других.

Публикации по теме диссертации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 27 печатных работах общим объемом 6,97 п. л., в т. ч. 3 статьи в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК РФ.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 204 наименований, 4 приложений. Диссертация содержит 198 страниц, в том числе 150 страниц основного текста, 12 таблиц и 44 рисунка.

Во введении обоснована актуальность исследования, определены цель и задачи работы, показана научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Финансирование инвестиционных процессов в жилищной сфере» выявлены сущность и особенности жилищных финансов, изучены финансовые механизмы, действующие в жилищной сфере, а также финансовые институты на рынке жилья.

Во второй главе «Жилищный лизинг как новый финансовый инструмент на рынке жилья» определено место жилищного лизинга в системе финансовых инструментов на рынке жилья, выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового финансового инструмента жилищного инвестирования, разработаны организационно-методические основы создания и функционирования новых специализированных финансовых институтов - жилищных лизинговых компаний, включающие организационные формы и финансовые модели.

В третьей главе «Финансовая модель функционирования жилищной лизинговой компании» разработана методика расчета платежей по сделкам жилищного лизинга, разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, обеспечивающая рефинансирование вложенного капитала, разработаны предложения по предотвращению ценовых рисков жилищных лизинговых компаний.

В заключении сформулированы выводы и приведены наиболее значимые результаты диссертационного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Выявлены сущность и особенности жилищных финансов как системы экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы и финансового механизма их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

Проведенное в данной работе исследование финансовых отношений на рынке жилой недвижимости позволило выявить ряд основных особенностей, присущих этому рынку и обусловленных спецификой жилья как товара. Автором выделены следующие особенности финансов на рынке жилья:

— объектом финансовых отношений является не только жилье как недвижимость, но и жилищные услуги (аренда и наем жилья);

— жилищные инвестиции реализуют не только потребительский спрос, обусловленный реальной потребностью населения в жилье, но и инвестиционный, возникающий в отношении жилья как источника финансового дохода;

— отсутствие непосредственной зависимости между размером финансовых возможностей собственников жилья и их жилищной обеспеченностью;

— многообразие источников финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок жилья для финансирования жилищных инвестиций;

— многосубъектность финансирования.

Выполненное исследование особенностей финансов на рынке жилой недвижимости позволило выявить тесную взаимосвязь жилищных и финансовых отношений, возникающих между субъектами этого рынка.

В диссертации проведена систематизация понятийно-категориального аппарата исследования финансовых отношений на рынке жилья и предложено определение категории «жилищные финансы».

В работе доказано, что главным ресурсным ограничением дальнейшего развития рынка жилья в России является финансовое ограничение, обусловленное недостаточностью бюджетных инвестиций и пределом платежеспособности населения.

Выполненное в рамках теории экономических механизмов исследование позволило определить финансовый механизм в жилищной сфере как совокупность финансовых инструментов, форм и способов организации финансовых отношений между экономическими субъектами по пово-

ду формирования финансовых ресурсов и финансирования процессов производства, распределения, обмена, использования и реновации жилья.

Исследование и анализ эффективности действующих финансовых инструментов привлечения инвестиций в жилищное строительство (долевое участие в строительстве, кредитное финансирование, проектное финансирование, прямое финансирование) позволили выявить основные особенности таких инструментов, их значимость и эффективность как источников привлечения инвестиций в жилищную сферу.

Ядром финансового механизма являются финансовые институты. Автором выявлены особенности различных финансовых институтов на рынке жилищных инвестиций. В рамках выполненного исследования выявлены типы, функции, стадии развития финансовых институтов, выделены факторы, влияющие на развитие финансовых институтов в глобальной экономике.

Выполненное исследование показало, что действующие в настоящее время финансовые инструменты и финансовые институты на рынке жилья и в жилищной сфере, не решают в полной мере проблему привлечения инвестиций в финансирование массового жилищного строительства для решения жилищной проблемы. Поэтому необходимо создание новых финансовых инструментов и финансовых институтов, способных привлечь инвестиции в жилищную сферу и сделать жилье более доступным для населения.

2. Выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового финансового инструмента жилищного инвестирования, основанного на долгосрочной аренде жилья с правом выкупа, обеспечивающего повышение доступности жилья определенным категориям населения.

В диссертации разработан новый финансовый инструмент привлечения жилищных инвестиций с использованием инструментов лизинга. С этой целью в работе исследованы экономические отношения, возникающие в процессе финансирования инвестиций с использованием инструментов лизинга, исследован финансовый механизм лизинга как способа привлечения инвестиций, проведен подробный статистический анализ и выявлены основные тенденции развития российского и зарубежного рынка лизинговых услуг, в том числе лизинга недвижимости.

Лучшие мировые практики показывают, что в современных условиях одним из эффективных инструментов финансирования инвестиций является лизинг. Общий объем мировых инвестиций, осуществленных с помощью операций лизинга, превышает 600 млрд. евро (по данным 2012 г.),

в том числе в европейских странах, включая Россию, - более 250 млрд. евро (рис. 1).__________

800,0 700,0 600,0 -«о 500,0 5 400,0 | 300,0 200,0 100,0 0,0

385.9 372,!

СО □

30 ,1

2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011г. 2012 г.

264,2

Рисунок 1 - Динамика общей суммы сделок по договорам финансового лизинга в России за 2003-2012 гг.

Лизинг недвижимости в нашей стране развит значительно меньше, чем в западных странах, однако динамика сделок в целом имеет положительный характер (рис. 2).___

25,0 -20,0 15,0

| 10,0 5,0 0,0

0,6

10,3

1,5

2,9

13,7 13,9

20,6

12,7

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Рисунок 2 — Динамика общей суммы сделок по лизингу недвижимости в России за 2003-2012 гг.

В связи с тем, что в настоящее время лизинг жилой недвижимости в России не используется, автором предложено использование жилищного лизинга как нового финансового инструмента инвестирования на рынке жилой недвижимости, сочетающего преимущества жилищного кредитования (привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов доя строительства или приобретения жилья) и жилищной аренды (распределенные на большой период времени платежи за жилищные услуги), позволяющего значительно расширить круг домохозяйств, для которых комфортное жилье может стать доступным.

Исследование показало, что кредитные инструменты в России развиваются достаточно интенсивно, в то время как арендные отношения на рынке жилья практически не развиваются из-за отсутствия институциональной базы. Проведенный анализ арендного сектора на рынке жилой недвижимости позволил выявить ряд особенностей, основной из которых является теневой характер рынка жилищных услуг (аренды). Следствием этого является то, что субъекты арендных отношений оказываются законодательно незащищенными, а финансовые отношения, как правило, не формализованы и юридически не оформлены.

В диссертации выявлены предпосылки и обоснована возможность развития жилищного лизинга как нового инструмента финансирования жилищных инвестиций, основанного на приобретении жилья специализированной лизинговой компанией и передаче его гражданам в долгосрочную аренду на условиях договора жилищного лизинга.

Автор рассматривает жилищный лизинг как инструмент, способный расширить финансовые возможности на рынке жилья определенной категории граждан, которые, с одной стороны, не имеют достаточной кредитоспособности для получения жилищного кредита, а с другой стороны, не могут рассчитывать на социальную помощь.

3. Разработаны методические основы создания и функционирования специализированных финансовых институтов - жилищных лизинговых компаний, включающие обоснование выбора организационной формы компании, финансовую модель формирования и движения капитала лизинговой компании и методику расчета лизинговых платежей.

Выполненное автором исследование показало, что основой формирования системы жилищного лизинга может стать создание новых финансовых институтов, специализирующихся на лизинге жилой недвижимости, созданных в виде федерального агентства жилищного лизинга и региональной сети жилищных лизинговых компаний.

В данном исследовании разработаны теоретические и организационно-методические основы создания и функционирования жилищных лизинговых компаний. Автором разработаны следующие организационные формы таких финансовых институтов: региональная (рис. 3), корпоративная (рис. 4) и коммерческая (рис. 5).

Рисунок 3 - Схема организации жилищного лизинга на основе региональной лизинговой компании

Рисунок 4 - Схема организации корпоративного жилищного лизинга на основе дочерней компании крупной строительной корпорации

Рисунок 5 - Схема организации коммерческой (частной) лизинговой компании

В качестве финансовых моделей формирования уставного капитала жилищной лизинговой компании предложены бюджетная (финансовым источником уставного капитала являются бюджеты разных уровней), частная (финансовым источником являются частные инвестиции) и государственно-частная (основанная на смешанных источниках финансирования уставного капитала).

Автором обосновано, что для создания в России эффективной системы жилищного лизинга и сети специализированных финансовых институтов, основой деятельности которых являлся бы инструмент жилищного лизинга, требуется формирование механизма государственной поддержки системы жилищного лизинга:

- формирование Федерального жилищного лизингового фонда;

-создание Федерального Агентства жилищного лизинга;

-разработка и принятие целевых программ развития жилищного лизинга;

- обеспечение целевого финансирования этих программ;

-создание вертикальной сети специализированных финансовых институтов, реализующих финансовый и организационный механизмы жилищного лизинга;

- введение налоговых и других льгот для организаций, специализирующихся на лизинге недвижимости.

Разработка и обоснование организационных схем жилищных лизинговых компаний показали, что наиболее приемлемой формой организации таких финансовых институтов на начальном этапе становления жилищного лизинга является региональная жилищная лизинговая компания, начальный капитал которой может быть сформирован с использованием бюджетной или государственно-частной модели.

4. Разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, основанная на моделировании финансовых потоков в зависимости от структуры портфеля по срокам договоров жилищного лизинга и соотношения его активной и пассивной частей, обеспечивающая рефинансирование вложенного капитала.

Рефинансирование является главным условием устойчивого функционирования жилищной лизинговой компании. В настоящее время в экономической науке практически не сложился терминологический и методологический аппарат теории рефинансирования капитала. В связи с этим автором предложено определение рефинансирования жилищной лизинговой компании как финансового инструмента возврата капитала,

вложенного в инвестиционный портфель, обеспечивающего окупаемость жилищных инвестиций, возобновляемость лизингового портфеля и финансовую устойчивость жилищной лизинговой компании (рис. 6).

Рисунок 6 - Схема финансовых потоков в жилищной лизинговой компании

Ключевыми звеньями финансовой модели жилищной лизинговой компании являются:

-формирование инвестиционного и лизингового портфеля жилищной лизинговой компании (табл.);

-создание фонда рефинансирования инвестиционного портфеля, позволяющего сформировать и увеличить собственный фонд жилья, предоставляемого в лизинг;

-обеспечение постоянного и достаточного притока от поступления лизинговой платы, являющейся основным источником фонда рефинансирования;

- соблюдение условия сбалансированности активной части лизингового портфеля по срокам действия договоров жилищного лизинга для обеспечения равномерного притока лизинговой платы от лизингополучателей;

-пополнение фонда рефинансирования за счет средств нераспределённой прибыли и неиспользованных средств фонда развития лизинговой компании, являющихся дополнительными источниками финансовых инвестиций жилищной лизинговой компании.

Таблица - Методические основы формирования инвестиционного и лизингового портфелей жилищной лизинговой компании____

Признаки Инвестиционный портфель Лизинговый портфель

Сущность Инвестиционный портфель — это финансовые ресурсы, полученные или привлеченные жилищной лизинговой компанией из различных финансовых источников и предназначенные для осуществления инвестиций в объекты жилой недвижимости по заказу лизингополучателей. Лизинговый портфель — это общая стоимость активов (объектов жилой недвижимости), приобретенных за счет средств инвестиционного портфеля.

Структура Стоимость инвестиционного портфеля (Сип) складывается из: — стоимости лизингового портфеля (Слл); — резервной части денежных средств (Сипр): Сип = Сдп + С-ипр Стоимость лизингового портфеля (Слп) складывается из: — активной части лизингового портфеля (Слпа); - пассивной (резервной) части лизингового портфеля (Слпр): Сдп ~ Слпа + Слпр

Источники формирования Источниками формирования инвестиционного портфеля являются: — уставный капитал жилищной лизинговой компании; — бюджетные инвестиции; — банковские кредиты; — реинвестируемая прибыль. Источниками формирования лизингового портфеля являются средства инвестиционного портфеля.

Измерители Денежные Денежные и натуральные

Соответствие стоимости Стоимость лизингового портфеля должна быть приближена к стоимости инвестиционного портфеля: Сдп^ Сип Стоимость пассивной (резервной) части инвестиционного портфеля должна стремиться к нулю: С =>0 ^ипр и Стоимость активной части лизингового портфеля должна быть приближена к общей стоимости лизингового портфеля: Слпа^ Сдп Стоимость пассивной (ре-зервной)части лизингового портфеля должна стремиться к нулю: Слпр => 0

В диссертации разработана методика формирования инвестиционного портфеля жилищных лизинговых компаний, обеспечивающая рефинансирование вложенного капитала (рис. 7). Предложенная автором финансовая модель жилищной лизинговой компании является рефинансируемой, что позволяет сделать вывод о том, что жилищный лизинг может рассматриваться как самостоятельный эффективный бизнес.

Инвестиционный портфель лизинговой компании

Лизинговый портфель лизинговой компании У -

Активная часть лизингового портфеля ("объекты жилищного лизинга}

Лизинговая плата (выручка жилищной лизинговой компании)

Погашение стоимости объекта лизинга Лизинговый процент НДС

НДС к возмещению из бюджета по приобретенным объектам лизинга

НДС к уплате в бюджет _дви поступлении лизинговой платы

Налогооблагаемая прибыль лизинговой _компании

Операционные расходы жилищной лизинговой компании

Материальные расходы

Расходы на оплату труда

Взносы на социальное страхование

Прочие расходы

Амортизация

Налог на имущество организаций ]

Чистая прибыль лизинговой компании

Налог на прибыль организаций

Расчет с инвесторами

Фонд развития жилищной лизинговой компании

ч

Фонд рефинансирования инвестиционного портфеля лизинговой компании

Рисунок 7 - Схема рефинансирования жилищной лизинговой компании

5. Предложена методика расчета лизинговых платежей, в основе которой лежит обоснование величины лизингового процента. Данная методика позволяет учесть экономические интересы всех субъектов

17

лизинговой сделки; обеспечить полное покрытие затрат лизингодателя и эффективность лизинговых сделок; обеспечить рефинансирование лизингового портфеля.

Для обеспечения рефинансирования лизингового портфеля автором разработана методика обоснования величины лизингового процента, позволяющая обеспечить полное покрытие затрат лизингодателя и эффективность лизинговых сделок, а также учесть экономические интересы всех субъектов лизинговой сделки. Основой методики, разработанной в данном диссертационном исследовании, являются следующие показатели:

-годовая норма доступности жилищного лизинга для домохозяйства лизингополучателя (Нд):

#0 =

\

Нсряод'Мчел 'Т' кпр.дох 1

•100 %, О)

где Дсргод -среднедушевой годовой доход, руб.; N4ejl -численный состав семьи

лизингополучателя, чел.; Т - средний срок договора жилищного лизинга, годы; к д -коэффициент предельной части дохода, направляемой на обслуживание

обязательств по договорам жилищного лизинга; Сж - стоимость объекта жилой недвижимости, переданной по договору жилищного лизинга, руб.

-годовая норма рефинансирования лизингового портфеля жилищной лизинговой компании (Нрф):

OP-R-k¡ + H + ^±-(kH-l)

Н , =-—--100%, (2)

РФ С л па

где ОР- сумма ежегодных операционных расходов жилищной лизинговой компании, руб.; R -коэффициент рентабельности лизинговой компании; /с£-коэффициент инфляции; Я-сумма налогов и других обязательных платежей, уплачиваемая жилищной лизинговой компанией за год, за исключением налога на прибыль, руб.; Ста-активная часть лизингового портфеля компании (общая стоимость объектов жилой недвижимости, переданных по договорам жилищного лизинга), руб.; кн - коэффициент ежегодного роста цен на недвижимость;

-годовая норма лизингового процента для жилищной лизинговой компании СНпр), определяемая в виде интервала, заданного следующим неравенством:

Нрф < Н"Р < Нд' (3)

Поскольку норма лизингового процента должна учитывать экономические интересы лизинговой компании (обеспечивать рефинансирование

лизингового портфеля) и лизингополучателя (обеспечивать доступность лизинга для домохозяйств), ее размер определяется областью допустимых значений (рис. 8).

Годовая норма доступности Годовая норма рефинансирования

для лизингополучателя лизингового портфеля

О Нрф Нпр Нд %

Гоаницы годовой нормы лизингового процента жилищной лизинговой компании

Рисунок 8 - Область значений годовой нормы лизингового процента

Тогда размер лизингового процента может быть определен из следующего соотношения:

- — 7 -100 %<#„„<

пр

^ п пп

Дср.год' Мчел '7 ' кпр.дох

• 100%- (4)

Предложенная автором методика расчета годовой нормы лизингового процента для жилищной лизинговой компании позволяет совместить рыночный, затратный и воспроизводственный подходы к расчету лизинговой платы. Рыночный подход означает, что лизинговая плата должна быть конкурентоспособной на рынке заимствования капитала и не превышать ставки по жилищным кредитам. Затратный подход означает, что лизинговая плата должна обеспечивать возмещение расходов жилищной лизинговой компании. Воспроизводственный подход предполагает обеспечение рефинансирования инвестиционного портфеля лизинговой компании и устойчивость ее функционирования.

В зависимости от конъюнктуры рынка, в том числе от спроса на операции по жилищному лизингу, предложений конкурентов на рынке заимствования капитала, финансового состояния лизингополучателей и самой лизинговой компании размер лизингового процента может варьироваться в заданном интервале.

Апробация данной методики для расчета размера лизинговых платежей с учетом условий рынка жилья в г. Томске, выполненная автором, подтверждает её адекватность и применимость.

Анализ нормативно-правовой и налоговой базы лизинговых операций показал, что для создания благоприятных правовых и экономических условий развития системы жилищного лизинга и привлечения дополнительных инвестиций в жилищное строительство требуются меры государственной поддержки. В связи с этим для развития системы жилищного лизинга автором разработаны и обоснованы предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся лизинговых сделок с объектами жилой недвижимости, среди которых необходимость изменений и дополнений в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», в статьи Налогового и Гражданского кодексов, введение льгот по налогу на прибыль и налогу на имущество для лизинговых компаний, осуществляющих операции по лизингу жилой недвижимости.

Функционирование жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилой недвижимости сопряжено с определенными рисками. В диссертационном исследовании выполнен анализ основных финансовых рисков, связанных с жилищным лизингом, в том числе в сравнении с другими финансовыми инструментами и предложены способы их снижения. Показано, что основным финансовым риском является ценовой риск, связанный с возможным образованием дефицита рефинансирования лизингового портфеля. Предложены способы минимизации данного риска на основе индексации стоимости жилья, переданного в лизинг.

Таким образом, выполненные автором исследования и расчеты подтверждают применимость жилищного лизинга как нового финансового инструмента жилищного инвестирования, обеспечивающего повышение доступности жилья.

Создание единой сети жилищных лизинговых компаний как новых финансовых институтов на рынке жилья с использованием бюджетных средств для формирования начального капитала в сочетании с другими мерами государственной поддержки таких компаний может стать реальной перспективой развития жилищного лизинга в России и позволит повысить доступность жилищных услуг для значительной части населения России.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

В журналах, рекомендованных ВАК при Минобрнауки России:

1.СалагорИ. Р. Финансовый механизм жилищного лизинга как дополнительный источник финансирования инвестиций на рынке жилья / И. Р. Салагор // Финансы и кредит. - 2013. - № 46 (574) - С 56-64 -0,92 п.л.

2. Салагор И. Р. Формирование региональных систем жилищного лизинга на основе развития специализированных финансовых институтов / И. Р. Салагор, Т. Ю. Овсянникова // Вестник Томского государственного университета. Экономика. - 2013. - № 1 (21). - С. 102-113. - 0,7 / 0,35 п.л.

3. Салагор И. Р. Жилищный лизинг как финансовый механизм инвестирования на рынке жилой недвижимости / И. Р. Салагор, Т. Ю. Овсянникова // Вестник Томского государственного университета Экономика. - 2011. - № 3 ( 15). - С. 40-51. - 0,75 / 0,3 8 пл.

Публикации в других научных изданиях:

4. Салагор И. Р. Способы решения жилищной проблемы населения на примере Великобритании / И. Р. Салагор // Инвестиции, строительство и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: материалы Четвертой Всероссийской научно-практической конференции с международным участием, 27-28 февраля 2014 г. [Под ред. Т. Ю. Овсянниковой]! - Томск : Изд-во Том. гос. архит. -строит. ун-та, 2014. -430 с. - С. 131-136. - 0,32 пл.

5. Салагор И. Р. Инвестирование в жилую недвижимость и возможные риски / И. Р. Салагор // Инвестиции и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики : материалы Третьей Всероссийской научно-практической конференции с международным участием 25-26 февраля 2013 г. / Под общ. ред. Т. Ю. Овсянниковой. - Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит, ун-та, 2013 - 432 с -С. 160-167.-0,45 пл.

6. Салагор И. Р. Тенденции развития рынка лизинговых услуг и лизинга недвижимости / И. Р. Салагор // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 12: межвузовский сб. науч. тр. [ред. кол.: В. В. Бузырев, И. П. Нужина, А. М. Платонов (отв. редакторы) и др.]. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2012.-235 с.-С. 172-177.-0,31 пл.

7. Салагор И. Р. Рефинансирование инвестиционного портфеля жилищной лизинговой компании / И. Р. Салагор, Т. Ю. Овсянникова // Инвестирование недвижимости: экономика, управление, экспертиза. Материалы Всероссийской научно-практической конференции с международным участием / Под общ. ред. Т. Ю. Овсянниковой. - Томск : Изд-во Том гос архит.-строит, ун-та, 2011. - 349 с. - С. 108-115. - 0,46 / 0,23 п.л.

8. Салагор И. Р. Исследование влияния кризиса на рынок лизинговых услуг / И. Р. Салагор // Актуальные проблемы управления и экономики России на современном этапе: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. - Томск : Изд-во НТЛ, 2011. - 356 с. - С. 128— 133.-0,32 пл.

9. Салагор И. Р. Тенденции развития рынка лизинговых услуг в Российской федерации / И. Р. Салагор // Инвестирование недвижимости: экономика, управление, экспертиза: материалы Второй всероссийской научно-практической конференции с международным участием / Под общ. ред. Т. Ю. Овсянниковой. - Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2012. - 265 с. - С. 126-131. - 0,32 пл.

10. Салагор И. Р. Моделирование финансового портфеля жилшцно-лизинговой компании / И. Р. Салагор // Молодёжь и наука: реальность и будущее: материалы III Международной конференции студентов, аспирантов и молодых учёных / отв. ред. К. Е. Афанасьев; ГОУ ВПО «Кемеровский госуниверситет». - Кемерово : Деловой Кузбасс, 2011. - 408 с. -

С. 45-47.-0,23 пл.

11. Салагор И. Р. Финансовая модель жилищного лизинга / И. Р. Салагор // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск И: межвузовский сб. науч. тр. / редкол.: В. В. Бузырев, И. П. Ну-жина, А. М. Платонов (отв. редакторы) и др. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. - 234 с. - С. 220-225. - 0,35 пл.

12. Салагор И. Р. Перспективы развития рынка лизинговых услуг в условиях кризиса / И. Р. Салагор // Молодая мысль: наука, технологии, инновации: материалы II (VIII) Всероссийской научно-технической конференции. - Братск : ГОУ ВПО «БрГУ», 2010. - 396 с. - С. 352-357. -0,19 пл.

13. Салагор И. Р. Проблемы создания информационного банка данных рынка лизинговых услуг / И. Р. Салагор // Энергия молодых - экономике России: сборник научных трудов XI Международной научно-практической конференции студентов и молодых учёных. Часть 1 / Томский политехнический университет. - Томск: Изд-во ТПУ, 2010. - 449 с. -С. 190-192.-0,25 пл.

14. Салагор И. Р. Использование механизма лизинга в решении жилищной проблемы / И. Р. Салагор, Т. Ю. Овсянникова // VIII Экономические чтения: Инновационные возможности развития экономики России: Материалы научно-практической конференции, посвященной 110-летию экономического образования в Сибири и 45-летаю экономического факультета ТГУ (Томск, 21-22 ноября 2008 г.) / отв. ред. доц. Г. С. Вельская. -Томск: Изд-во НТЛ, 2009. - 272 с. - С. 206-209. -0,38/0,19 пл.

15. Салагор И. Р. Информационно-методическое обеспечение лизинговой деятельности / И. Р. Салагор // Актуальные проблемы экономического развития: сб. докл. Междунар. науч.-практ. конф. - Белгород • Изд-во БГТУ им. В. Г. Шухова, 2010. - Ч. 2. - 421 с. - С. 198-202. - 0,27 пл.

16. Салагор И. Р. Лизинг недвижимости как способ решения жилищной проблемы в условиях кризиса / И. Р. Салагор // Энергия молодых -экономике России. Труды X Международной научно-практической конференции студентов и молодых учёных. Томск : Изд-во ТПУ 2009 -297с.-С.213-214.-0,24п.л.

17. Салагор И. Р. Проблемы реализации механизма жилищного лизинга в России / И. Р. Салагор // Материалы докладов XV Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» / Отв. ред. И. А. Алешковский, П. Н. Костылев, А. И. Андреев - М • Издательство МГУ; СП МЫСЛЬ, 2008. [Режим доступа: http://www.lomonosov-msu.ru/ 2008, дата обращения 20.03.2014 г.] - 0,23 пл. - ISBN 978-5-9157918. Салагор И. Р. Оценка перспектив развития жилищного лизинга в

России / И. Р. Салагор // Актуальные проблемы управления и экономики России на современном этапе: Материалы региональной научно-практической конференции. - Томск : Изд-во НТЛ, 2008. - 360 с - С 184-190.-0,37 п.л. ' '

19. Салагор И. Р. Проблемы нормативно-правового регулирован™ жилищного лизинга / И. Р. Салагор // Строительство: материалы, конструкции, технологии: материалы IV Межрегиональной научно-технической конференции. - Братск : ГОУ ВПО «БрГУ» 2008 - 250 с -С. 221-225.-0,29 пл.

20. Салагор И. Р. Использование механизма лизинга в решении жилищной проблемы / И. Р. Салагор // Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем: сборник статей Ш Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза : РИО ПГСХА 2007 -227 с.-С. 180-182.-0,15 пл.

21. Салагор И. Р. Жилищный лизинг как финансовый механизм повышения доступности жилья / И. Р. Салагор // Материалы докладов XIV Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» / Отв. ред. И. А. Алешковский, П. Н. Костылев. [Электронный ресурс] - М. : Издательский центр Факультета журналистики МГУ им. М. В. Ломоносова, 2007. - 0,23 пл. - ISBN 5-7776-0079-4

22. Салагор И. Р. Современные тенденции развития рынка жилья / И. Р. Салагор, Т.Ю.Овсянникова // Проблемы ЖКХ и недвижимости: Сборник трудов 1-ой Межвузовской заочной научно-практической конференции / Самара : Самарск. гос. арх.-строит. ун-т, 2006 - 124 с - С 69-72 -0,23/0,12 пл.

Салагор Инна Разиловна

ЖИЛИЩНЫЙ ЛИЗИНГ КАК ИНСТРУМЕНТ ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АВТОРЕФЕРАТ

Подписано в печать «20» марта 2014 г. Формат А4/2 Бумага офсет. Гарнитура Тайме. Усл.-печ., л. 1,2. Тираж 100 экз. Заказ № 57 Изд-во ГОУ ВПО «ТГАСУ», 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2. Отпечатано с оригинал-макета автора

в ООП ГОУ ВПО «ТГАСУ». 634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15.