Методические аспекты управления эффективностью лизинга недвижимости на предприятиях строительного комплекса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические аспекты управления эффективностью лизинга недвижимости на предприятиях строительного комплекса"

На правах рукописи

ОСИПОВ Александр Сергеевич

МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

Специальность: 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Апрелевка - 2005

Диссертационная работа выполнена в Федеральном Государственном Унитарном Предприятии «Центральный Научно-Исследовательский, Экспериментальный и Проектный Институт по Сельскому Строительству» (ЦНИИЭПсельстрой).

Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент

Бучулаев Асламбек Мунуевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Лукинов Виталий Александрович кандидат экономических наук, доцент Трухина Наталья Игоревна

Ведущая организация Санкт-Петербургский государственный

архитектурно-строительный университет

Защита состоится « 2/у, ébtWfcpS 2005 года в часов на заседании диссертационного совета в Д.212.138.05 в Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая наб., д. 8, аул._.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, Москва, Ярославское ш., д. 26.

Автореферат разослан « & » 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Г.Л. Исаева

гооь-4

151В 3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования связана со значением лизинга как эффективного инструмента в интенсификации воспроизводственного процесса. Тенденция положительного развития экономики России создает предпосылки для роста инвестиционной активности Увеличение объема капиталовложений будет способствовать экономическому росту только при условии, что инвестиции будут направляться в реальный сектор экономики и использоваться в целях обновления 1ехнической базы действующих предприятий и создания новых конкурентоспособных производств. В условиях рыночной экономики вложение капитала происходит в наиболее эффективные проекты, при этом выбор механизма финансирования также должен происходить по принципу наибольшей эффективности. Прежде всего, с помощью лизинга решается проблема привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, ускорения ее структурной перестройки, способствующих экономическому росту. Все это требует от хозяйствующих субъектов принятия неординарных решений, направленных на поиск и реализацию научно-обоснованных методов повышения социально-экономической эффективности с использованием зарубежного и отечественного опыта.

В работах последнего времени лизинг рассматривается как сложное экономическое явление, сочетающее в себе отношения аренды, собственности, банковского кредитования, стимулирующее инвестиционные процессы во многих отраслях экономики.

Следует отметить, что многие вопросы, связанные с использованием лизинга, в недостаточной степени исследованы отечественной экономической наукой и требуют уточнения и корректировки в соответствии с реалиями нашей экономики, несмотря на то, что приняты необходимые законодательные и нормативные акты.

Эта проблема касается многих направлений лизинговых отношений, особенно лизинга недвижимости. Есть потребность более глубокого теоретико-методологического осмысления процесса лизинга недвижимости, выработки методики баланса экономических интересов лизингодателя и хозяйствующих субъ-

ектов - участников лизинговых отношении

Требуется углубленная проработка проблем развития рынка лизинговых услуг как в региональном, так и отраслевом аспектах. Многие методики расчета финансовых потоков, определения эффективности лизинга и расчета лизинговых платежей нуждаются в совершенствовании. Очевидным становится вопрос создания и использования современных компьютерных информационных технологий в лизинговых процессах. Также необходимо на основе маркетинговых исследований обеспечить научно-методические подходы к экономической оценке эффективности лизинга объектов первичного рынка коммерческой недвижимости и его использования прежде всего для увеличения реальных инвестиций во всех отраслях промышленности и повышения его эффективности по сравнению с альтернативными способами финансирования путем налогового планирования. Это очень важно в современных условиях, когда во многих отраслях промышленности здания и сооружения требуют полной замены или значительной перестройки при недостатке финансовых ресурсов на эти цели.

Указанные обстоятельства определяют актуальность темы диссертации.

Целью диссертационного исследования является разработка научно обоснованных методических рекомендаций, эффективных методов управления и расчета лизинговых платежей, оптимизированных для приобретения объектов коммерческой недвижимости. Цель исследования обусловила постановку и решение следующих задач:

— анализа теоретических основ лизинга недвижимости, его развития и становления рынка лизинговых услуг в строительной отрасли;

— анализа законодательно-правовой базы для целей организации и управлении лизингом недвижимости;

— сопоставления различных видов лизинговых услуг и их классификации в современных рыночных условиях;

— рассмотрения и анализа различных методик осуществления лизинговых операций в сфере недвижимости;

— проведения сравнительного анализа эффективности лизинга по отношению к использованию других инструментов инвестиционно-строительной деятельности; _

- анализа структуры и совершенствования форм реализации лизинговых услуг для предприятий строительного комплекса;

- разработки методических подходов по оценке лизинговых проектов и критериев определения их эффективности;

— разработки методики расчета эффективности лизинга и обоснования необходимости автоматизации управления лизингом на основе использования современных информационных технологий и систем.

Объектом исследования является лизинг продукции и услуг предприятий строительного комплекса — объектов рынка коммерческой недвижимости.

Предмет исследования - система взаимосвязей и зависимостей организации и управления лизинговыми отношениями в современных условиях.

Методическая база и методы исследования.

В диссертации при разработке методических положений и рекомендаций использованы научные исследования отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области лизинга и инвестиционной деятельности, официальные статистические данные, научные статьи в периодической печати.

В ходе исследования использовались методы сравнительного анализа, синтеза, единства исторического и логического подходов, экономико-математического моделирования и прогнозирования, а также научные результаты, полученные такими учеными, как Горемыкин В.А., Ивашкин В.А., Каменецкий М.И., Карасев A.B., Киселев И.Б., Костецкий Н.Ф., Овчаров Д.А, Панкратов Е.П., Пацкалев А.Ф., Чекмарева E.H., Шабалин Е.М., Hügel R., Miller Н. И многими другими.

Научная новизна работы заключается в разработке научно-методических подходов и практических рекомендаций по становлению и развитию системы экономических отношений при лизинге недвижимости и определению современных механизмов повышения его эффективности.

Научная новизна состоит в том, что:

— определены основные параметры лизинговых сделок и разработан алгоритм расчета лизинговых платежей;

- разработан алгоритм лизингового процесса и предложена принципиально новая схема управления на подготовительном этапе реализации сделки организациями строительного комплекса;

- разработана методика расчета платежей и их корректировки с учетом факторов внешней и внутренней среды;

- разработана методика определения экономической эффективности лизинговых проектов и определены критерии ее оценки;

- разработана методика управления лизинговыми операциями с использованием локальных вычислительных сетей и современных телекоммуникационных систем.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что основные теоретические выводы и методические положения могут быть использованы при реализации различных инвестиционно-строительных проектов в практической деятельности строительных организаций и других участников лизинговых отношений, связанных с реализацией и эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Разработанные методические подходы и практические рекомендации предназначены для оценки эффективности лизинга коммерческой недвижимости, имеют универсальный характер и могут быть использованы как лизингодателем, так и лизингополучателем, независимо от его отраслевой принадлежности, формы собственности и размера.

На защиту выносятся:

- алгоритм лизингового процесса и принципиальная схема управления им на подготовительном этапе реализации сделки;

- методика расчета платежей и условия их корректировки;

- методика определения экономической эффективности лизинговых проектов и критерии ее оценки;

- практические рекомендации по оптимизации взаимоотношений между субъектами лизинговых операций.

Апробация и внедрение результатов работы. Основные положения работы были представлены в докладе на семинаре «Лизинг коммерческой недвижимости», проводимом издательским домом «Деловая пресса» 26 февраля 2004 года в Москве в конгресс-центре Финансовой Академии при Правительстве РФ.

Результаты исследования использованы при разработке программного обеспечения «Лизинг-Эксперт», реализованного на базе табличного редактора MS Excel 2000, предназначенного для проведения расчетов лизинговых платежей и оценки эффективности лизинга недвижимости лизинговыми компаниями и потенциальными лизингополучателями, о чем свидетельствует акт внедрения результатов данной диссертационной работы в деятельности лизинговой компании «Альфа-лизинг».

Публикации: Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 научных работах общим объемом 8,69 печатных листа, в т.ч. авторские - 5,2 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы, включающего 95 наименования. Содержание работы изложено на 167 страницах машинописного текста, включая 4 таблицы, 12 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Кризис в августе 1998 г. оказал негативное влияние на развитие лизинга в России. Прежде всего, он привел к резкому сокращению долгосрочного банковского кредитования, и многие лизинговые компании приостановили свою деятельность. Кроме того, по оценке автора, объем лизинговых сделок упал приблизительно с 1,4 млрд. американских долларов до чуть более 400 млн. американских долларов.

В результате кризиса сильно пострадали компании, которые, получив валютные кредиты для финансирования лизинговых сделок, заключали при этом сделки в рублях, принимая тем самым на себя валютный риск.

Рост российской экономики, безусловно, повлиял на сектор лизинговых услуг. Успешно развивались лизинговые компании с опытным и профессиональным руководством, независимые от банков, пострадавших от кризиса, и готовые принимать на себя риски, связанные с лизинговой деятельностью.

По последним данным Газмана В.Д в 2004 году суммарный объем лизинговых операций компаний, участвовавших в опросе (118 компаний), составил 5 102 млн. американских долл. в секторе лизинга оборудования и 1 648 млн. американ-

ских долл. в секторе лизинга недвижимого имущества, в тч. лизинг зданий и сооружений 43 млн. американских долл.

В соответствии с российским законодательством предусматриваются требования по регистрации самой сделки, а также прав с недвижимостью, что обуславливает дополнительные затраты строительных компаний по сравнению с лизингом оборудования, что обязательно должно быть учтено в методике расчета лизинговых платежей.

Важно отметить, что длительный период амортизации недвижимости и низкие нормы амортизации способствуют формированию высокой прибыли, которая подлежит налогообложению. Поскольку срок договора лизинга почти никогда не совпадает со сроком полной амортизации недвижимости; налоговые выплаты строительной компании очень велики, даже если лизингополучатель выкупает недвижимость по окончанию договора лизинга.

Сформировались параллельно два направления в разработке методик лизинга в России. Отечественные методики расчета лизинговых платежей, основанные на калькуляции затрат лизинговой компании, и методики анализа эффективности лизинга, традиционно выполняющиеся на условиях его сравнения с прямым кредитным финансированием.

Построение лизинговой операции с целью планирования по минимизации налоговых выплат строительной компании требует разработки соответствующей методики. В настоящее время имеются наиболее общие подходы для определения арендных ставок в лизинге, расчета величины лизинговых платежей и составления графика их выплат. Зарубежные подходы по анализу лизинга могут быть реализованы в российской практике. Ценообразование в лизинге осуществляется рыночным способом и, поэтому, арендные ставки в лизинге, величина лизинговых платежей и график их выплат функционально взаимосвязаны с вполне определенными переменными, определяющими эффективность лизинга для его участников. Более того, арендные ставки в лизинге, величина лизинговых платежей и график их выплат являются искомыми значениями, зависимыми от ряда переменных, которые будут разными для каждого вида лизинга.

Целесообразность лизинговой деятельности обосновывается одной категорией - эффективностью ее осуществления. Поэтому, одной из главных задач ли-

чингового бизнеса является правильная оценка эффективности, целесообразности инвестирования используя лизинговые операции.

В строительной сфере предпринимаются усилия, направленные на превращение лизинговых операций в привлекательный вид деятельности. В настоящее время в различных отраслях предусмотрено стимулирование лизинговых операций, что способствует заключению лизинговых сделок, особенно на срок свыше трех лет.

Вместе с тем имеет место и существенное ограничение лизинговых операций: освобождаются от налогов только те лизинговые сделки, по которым недвижимость переходит в собственность лизингополучателя по окончании срока лизинга.

На сегодняшний день заключение лизинговой сделки, позволяющей хозяйствующему субъекту приобрести необходимый объект недвижимости, имеет преимущество по сравнению с получением этой компанией кредита на приобретение необходимого объекта недвижимости и залогом этой недвижимости лизингодателю, так как строительная организация сохраняет право собственности на объект недвижимости, а лизингополучатель относит лизинговые платежи на себестоимость работ и услуг.

В современных условиях такое преимущество приобретает особую важность вследствие излишней сложности и недостаточной проверенности законов и процедур исполнения соглашений об аренде. Как правило, предусмотрена судебная процедура и аукцион по продаже недвижимости, при этом кредитор не имеет права вступить во владение заложенной собственностью. Кроме этого дебитор защищен законами, которые могут затянуть исполнение прав кредитора. На практике присутствуют реальные трудности в принудительном исполнении прав лизинговой компании согласно действующему законодательству.

Для российских строительных организаций основной риск заключается в возврате кредита, выданного строительной организации на возведение и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, если строительство осуществляется не за счет собственных средств. В этой связи гарантии возврата кредита в рамках лизинговой сделки пытаются получить, как правило, в различных коммерческих, а иногда и муниципальных структурах. Российские строительные организации исполь-

зуют для обеспечения выплат страхование, контракты на оказание управленческих услуг, вступающие в действие в случае нарушения соглашения, а также положение об «обратном выкупе», предусматривающее обязательность выкупа арендованной недвижимости по установленной цене лизингополучателем в случае неисполнения платежных обязательств по лизингу.

Возможны и другие вспомогательные формы обеспечения исполнения обязательств, кроме права собственности на лизингуемое имущество у лизингодателей - залог прочих активов (например, оборудования и транспортных средств), банковские гарантии третьих сторон, а также коммерческая, или внутренняя специальная страховка. Последняя форма предполагает выплату лизингополучателем определенной суммы в дополнение к основной лизинговой компании и зачитываемой в счет двух или трех последних лизинговых платежей. Подобная практика применяется в случае, если страховка или гарантия, обеспечивающая исполнение обязанностей лизингополучателем, не может быть получена по приемлемой цене. Следует отметить, что страхование в российской компании может стоить не менее 8—10%, а по некоторым видам недвижимости достигает более 12% от ее стоимости.

Образование специализированной лизинговой компании по реализации коммерческой недвижимости аналогично дочерним лизинговым компаниям коммерческих банков и целесообразно в форме дочернего предприятия строительной организации или ее уполномоченного дилера. В некоторых случаях лизингополучатель вынужден прибегать к банковским услугам материнской компании, поэтому право зачета требований в отношении счетов в материнской компании-банке может быть предусмотрено в лизинговых соглашениях. Это важная форма обеспечения соглашения, которая недоступна большинству иностранных лизингодателей. Одновременно лизинговыми компаниями в настоящее время предпринимаются определенные усилия для максимально возможного сокращения периода времени, по истечении которого лизингодатель может вернуть в собственность и продать лизингуемый объект недвижимости.

Существующий механизм правовой защиты ограничивает подлежащие возмещению средства, причитающиеся с лизингополучателя на момент нарушения

им его обязательств, и не предусматривает дополнительного возмещения денежных убытков и издержек.

Лизинг коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ с точки зрения возможностей финансирования, так как средства получаются при фиксированных процентных ставках, а именно:

- законодательно лизинг не является кредитом и на него нет ограничений, которые бывают в уставах акционерных компаний;

- гарантией строительной организации является профинансированный актив, а с точки зрения лизингополучателя актив, находящийся в лизинге при твердой и плавающей ставке выгоднее, чем актив, находящийся в собственности;

- привлекательной особенностью лизинга недвижимости является его ценовая конкурентоспособность, если ее сравнить с другими источниками финансирования;

— данньш вид коммерческой деяК:льнос~ш является менее рискованным приложением капитала для дочерних компаний строительной организации, реализующих объекты недвижимости;

— применение лизинговых операций открывает дополнительные возмож-

!

ности для строительных организаций за счет клиентов, желающих приобрести недвижимость, но не способных на крупные единовременные вложения;

- объектом лизинга могут быть как новые объекты недвижимости, так и бывшие в эксплуатации;

— при лизинге производственных комплексов актуальными являются операции международного лизинга промышленного оборудования, что позволяет отечественным предприятиям пользоваться зарубежными достижениями технического прогресса;

— лизинг недвижимости выгодно отличается от большинства форм финансирования, так как для строительной организации пределы доходности сделок лизинга недвижимости могут быть большими, чем те, которые достигаются при прямой продаже объектов недвижимости, особенно в случаях, когда лизингополучателя привлекает лизинговый опцион.

Предлагаемая автором методика оценки эффективности лизинга недвижимости строительной организацией предназначена для выбора наиболее конкурен-

тоспособного на рынке недвижимости способа реализации объекта коммерческой недвижимости. Основой применения предлагаемой методики является сравнение четырех способов финансирования — лизинга, кредита, аренды и вложения в проект собственных средств и оценка эффективности лизинга недвижимости путем расчета дисконтированного совокупного оттока денежных средств.

Для основных средств, которые являются предметом договора лизинга, к основной норме амортизации налогоплательщик вправе применить специальный коэффициент ускорения (не выше 3). Коэффициент ускорения К может применяться при исчислении амортизации как линейным, так и нелинейным способом.

При применении линейного метода ежемесячная норма амортизации Ав! определяется по формуле:

Аз1 = Ея-К-Кт,1=1...Ыа, (1)

где 1 — номер месяца лизинга объекта недвижимости;

Eq - стоимость объекта недвижимости без НДС;

К - коэффициент ускорения амортизации;

Кт - ежемесячная норма амортизации;

Ыа - срок полезного использования недвижимости, полных месяцев

Ыт=1/Ыа (2)

Стоимость объекта недвижимости на начало СЬ" и конец 1 месяца Се* определяются по формулам:

СЬ'^(1-К-Кт(1-1))Л= 1...Ыа (3)

Се* = Ея(1-К11т1)Л = 1...№ (4)

При использовании нелинейного метода при достижении остаточной стоимостью величины в 20% первоначальной стоимости данная величина списывается на амортизационные отчисления равномерно в течение количества месяцев, оставшихся до истечения сроков полезного использования. Коэффициент ускорения, который при лизинге применяется к основной норме амортизации, после достижения стоимости имущества 20% уже не может применяться.

Номер месяца N20, начиная с момента начала действия договора лизинга, в котором остаточная стоимость на начало месяца стала меньше 20% от первоначальной стоимости объекта недвижимости, можно будет найти по формуле:

N

20

= тос!

1п0,2

- + 2

(5)

[1п(1 - К • 2Ят)

Величины амортизационных отчислений, остаточной стоимости объекта недвижимости на начало и конец 1 месяца определяются по формулам:

Ец • К ■ 21?т(1 - К • 2Ят)1-1, [ = 1 .КГ20-1

Ап,=| ЕяО-К-гЕт)^0-1 . ХТ хт

—--» 1 = Нм...т

Ыа - N20 +1

Ея^-К-гКш)1"1, ¡ = 1 М20-1 ЕЧ(1-К.Жт),,м-1|1--

СЬП =

20

1 = Ы20.. Ыа

(6)

(7)

Сеп =

Ея(1-К-2Нт)', 1 = 1.. .N30-1

Еч(1-К-2Кт)Ы20"1

На-М20+1

1 = М20...Ыа

(8)

Распределение величины амортизационных отчислений для зданий и сооружений со сроком полезного использования до 30 лет включительно и с коэффициентом ускорения амортизации 3 для линейною и нелинейного методов начисления амортизации представлено на диаграмме (рис. 1).

0 10 20 30 40 50 60 70

Срок полезного использования, % ¡■"■Нелинейный метод -'- Линейный метод |

Рис. 1. Диаграмма амортизационных отчислений нарастающим итогом

Амортизация для определения остаточной стоимости имущества определяется исходя из срока, равного сроку договора лизинга, т.е. равномерно. Ежемесячная сумма амортизации определяется делением первоначальной стоимости на

срок лизинга в месяцах. За срок договора лизинга стоимость оборудования, равная сумме лизинговых платежей полностью самортизируется.

Платежи по кредиту (долг и проценты) в методике выплачиваются раз в месяц, т.е. банку выплачивается сумма, которая состоит из долга и процентов, при этом в каждом последующем платеже доля долга остается постоянной, а доля процентов уменьшается или доля долга увеличивается, а доля процентов уменьшается. График платежей по погашению кредита может строиться по аннуитетной схеме и равными долями.

При погашении кредита по аннуитетному методу график платежей будет рассчитываться по следующим формулам:

КрГ=КЬ8к(1±ММ1^ (9)

(И-Як)1"-!

Кг,е = Кк • Эк ^(10)

(1 + Кк) -1

К^Ик-Зк^^тГ . (11)

р6 = ПА • Ой.

(1 + Кк) -1

Ки? = ^ тк Г > (12)

о+ио^-о+^у а+Кк)1*-!

где - полный платеж по кредиту;

Кр, - погашение процентов по кредиту;

Кг, — погашение кредита;

Як - ежемесячная ставка кредита;

Ки, - величина непогашенной части кредита;

Тк - срок кредита, мес;

Бк — сумма кредита.

Отличие графиков платежей по погашению кредита, рассчитанных по аннуитетному методу и методу равных платежей, представлено на диаграмме (рис. 2).

При расчете лизинговых платежей необходимо определить минимальную сумму лизинговых выплат с учетом минимально допустимой рентабельноста, которые покроют все затраты лизингодателя и обеспечат минимальную величину прибыли, позволяющую обеспечить деятельность лизинговой компании

Ежемесячный лизинговый платеж с НДС будет находиться по формуле:

Ьр, = (А, + К^ + СТ, + Ту, + Тг, + Те, + Тп, + Бэ,) ■ (Р.у + 1), 1 = 1,- ,Т1, (13)

где А! - ежемесячные амортизационные отчисления;

КГ, - плата за пользование привлеченными кредитными ресурсами;

— ежемесячное комиссионное вознаграждение лизингодателя; Ту, - аренда земельного участка;

Тг, — земельный налог; Те, — налог на имущество;

Тп, — ежемесячное страхование объекта лизингодателем;

— ежемесячная плата за дополнительные услуги лизингодателя И. у - ставка НДС.

Срок выплаты кредита, %

Выплаты по кредиту с нарастающим итогом, метод равных платежей

.....Непогашенная часть, метод равных платежей

Выплаты по кредиту с нарастающим итогом аннуитетный метод - Непогашенная часть, аннуитетный метад_

Рис. 2. Графики погашения кредита

Если объект недвижимости находится на балансе лизингополучателя, то амортизационные отчисления, налог на имущество, платежи за аренду земельного участка и земельный налог не включаются в состав лизинговых платежей. Ежемесячное комиссионное вознафаждение лизингодателя определяется по формуле:

а^апх (14)

= кс • Еу + кз (Еу - Бк,), 1=1,.. ,Т1, (15)

где TI - срок договора лизинга, месяцев;

Cf - общая сумма комиссионного вознаграждения;

кс - ставка комиссионного вознаграждения лизингодателю за предоставление имущества по договору лизинга;

ks - ставка комиссионного вознаграждения за используемые кредитные ресурсы лизингодателя;

Ski — сумма привлеченных лизингодателем кредитных ресурсов.

При необходимости аренды земельного участка, на котором находится объект недвижимости, величина аренды Ту, определяется собственником земельного участка (соответствующими органами государственной власти субъектов федерации и местного самоуправления или другой организацией) и включается в состав лизингового платежа вместе с величиной земельного налога Tru уплачиваемого балансосодержателем объекта недвижимости.

При лизинговой схеме налог на имущество рассчитывается только в случае, если выбран метод учета имущества на балансе лизингополучателя.

Размер страховых выплат лизингодателя определяется по следующему алгоритму, представленному на рис. 3.

кгц — страховой тариф для балансовой стоимости объекта недвижимости; Бп — фиксированная страховая сумма;

кп7 — страховой тариф для стоимости объекта недвижимости;

ТгД — ежемесячная ставка страхования сумма по договору со страховщиком.

Рис. 3. Алгоритм расчета ежемесячных страховых выплат

Обтцая сумма лизинговых платежей будет определяться по формуле:

Т1

Ltot=XLv.> i = l,...,Tl (16)

i=]

После расчета графика минимальных лизинговых платежей и их суммы можно произвести корректировку графика, задав необходимую динамику роста или уменьшения платежей. При этом общая сумма лизинговых платежей будет оставаться постоянной. Для этого необходимо определить функцию f(n), которая будет определять характеристику графика платежей, где П — номер месяца. Наиболее универсальной функцией корректировки величины платежей является квадратный трехчлен типа f(n) = an2 + bn + с. Зависимость между общей суммой лизинговых платежей и выбранной функцией будет выглядеть следующим образом:

Т1

Ltot = Jf(n)dn (17)

о

Для квадратного трехчлена зависимость будет выглядеть следующим образом:

Ltot = J(an2 + bn+c)dn = -^^+— +с-Т1 (18)

о 3 2

Изменяя коэффициенты a, b и с можно менять характеристику графика лизинговых платежей. Можно выделить 7 основных типов 1рафиков лизинговых платежей (таблица 1). Коэффициенты а и Ь выбираются в зависимости от характеристики графика, коэффициент С рассчитывается по формуле:

(19)

Т1 3 2

Таблица 1

Основные типы графиков лизинговых платежей

№ Тип графика Коэффициент а Коэффициент b

1. График равных платежей а = 0 b = 0

2. График равномерно возрастающих платежей а = 0 b>0

3. График равномерно убывающих платежей а = 0 b<0

4. Выпуклый график возрастающих платежей а <0 b = -2 • T1 • a

5. Вогнутый график возрастающих платежей а>0 b = 0

6. Выпуклый график убывающих платежей а <0 b = 0

7. Вогнутый график убывающих платежей а > 0 b = -2 • T1 ■ a

Авансовый платеж Ьа по договору лизинга находится:

Ьа = Eq • Ау,

где Ау — доля авансового платежа от балансовой стоимости объекта недвижимо-

При положительном значении Ау величина общей суммы лизинговых платежей Ьцл должна быть откорректирована, а ежемесячные лизинговые платежи должны быть пересчитаны с учетом изменившегося значения Ь^ по формулам с

При договоре лизинга уплаченный лизингополучателем НДС в составе лизингового платежа в каждом месяце будет определяться по формуле:

При лизинге экономия на налоге на прибыль возникает за счет отнесения на расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу, лизинговых платежей в полном объеме. Для расчета экономии налога на прибыль лизинговый платеж всегда уменьшается на величину НДС. Поэтому надо учитывать, что в случае, если реализация предприятия не подлежит обложению НДС, на расходы лизинговой платеж относится с налогом, и соответственно экономия налога на прибыль также должна определяться на основе лизингового платежа, включая НДС.

Вне зависимости от альтернативной схемы финансирования предполагается, что у предприятия есть возможность возмещать уплаченный НДС ежемесячно в размере НДС, начисленного в составе лизинговых платежей. Следует отметить, что у каждого предприятия данная величина индивидуальна и зависит от размера НДС, подлежащего к уплате в бюджет, а также других налогов, зачисляемых в бюджет федерального уровня. При прямой покупке оборудования у поставщика у предприятия сумма НДС, подлежащая к зачету, превышает возможности предприятия по зачету НДС (согласно предпосылке предел по возмещению НДС соответствует НДС, уплаченному в составе лизингового платежа). В соответствии со статьей 176 НК, если в течение 3-х месяцев сумма НДС не была зачтена за счёт других налогов, остаток НДС подлежит возврату налогоплательщику напрямую из бюджета через 1 месяц.

сти.

(16) по (19).

Ур0 = Яу ■ Ьа Ур, = Яу -Ьк„ 1 = 1,...,Т1

(21) (22)

Отток денежных средств для \юбой схемы финансирования будет находиться как сумма следующих составляющих:

Р, = СГ + Ур, - Ер, - Су, + Ту, + Тг, Те,, (23)

где Cf - необходимые платежи (лизинговые платежи, платежи по погашению кредита, арендная плата) при данной схеме финансирования.

После расчета графиков оттока денежных средств для каждой альтернативной схемы финансирования приобретения недвижимости необходимо произвести их дисконтирование по формуле:

Р1,= Р,/(1 +г)п, (24)

где Г — норма дисконта.

Проведенное диссертационное исследование направлено на разработку и применение метода и методики оценки сравнительной экономической эффективности лизингового, кредитного, арендного и собственного финансирования инвестиционных проектов на предприятии.

Результатом проведенного исследования явилась законченная методика расчета эффективности лизинга коммерческой недвижимости. Данная методика может использоваться лизинговыми компаниями (при разработке графика платежей по договору лизинга недвижимости), банками и другими кредитными учреждениями (для анализа общей эффективности проекта) и строительными организациями (для оценки эффективности применения лизинга недвижимости).

Методика нашла практическое применение при разработке проекта лизинга недвижимости компанией «Альфа-лизинге для Воронежского вагоноремонтного завода им. Тельмана. В процессе апробации работы проводилось сравнение четырех вариантов финансирования и разрабатывались семь вариантов графиков лизинговых платежей.

Экономический эффект от внедрения предлагаемых в работе рекомендаций выразился в:

— снижении величины необоснованных потерь в результате налогового планирования лизинговой сделки;

- уменьшении трудозатрат при выработке управленческих решений при одновременном повышении их обоснованности;

— максимизации прибыли строительной организации в результате использования алгоритма корректировки и выбора вида графика лизинговых платежей, что позволило увеличить уровень рентабельности на 2-4%.

Выводы

Финансовое преимущество лизинга недвижимости перед кредитом может быть достигнуто одним из двух способов: снижение лизинговой ставки за счет комбинации источников финансирования сделки, либо за счет более гибкого, чем при кредитовании, подхода к выбору условий сделки. Оба способа предполагают сравнение большого количества вариантов условий финансирования с точки зрения их эффективности, что может быть сделано с помощью метода, предлагаемого в данной работе. В результате проведенного исследования в работе:

1. Установлено, что обеспечение введения норм ускоренной амортизации объектов первичного рынка недвижимости, составляющих объект финансового лизинга, направленного на техническое перевооружение и модернизацию предприятий различных отраслей экономики, является основной задачей в управлении эффективностью лизинга недвижимости.

2.'Выявлено, что устранение практики множественного налогообложения строительных организаций по налогу на добавленную стоимость при реализации долгосрочных операций финансового лизинга недвижимости является одним из основных инструментов повышения эффективности лизинга объектов недвижимости.

3. Разработанный метод расчета графика лизинговых платежей позволил модернизировать систему налогообложения инвесторов и строительных организаций -По налогу на прибыль при реализации долгосрочных операций финансового лизинга недвижимости, что способствует направлению дополнительных инвестиций на техническое перевооружение и модернизацию предприятий различных отраслей экономики.

4. Применение разработанной методики оценки эффективности лизинга коммерческой недвижимости, учитывающей все существенные особенности сравниваемых вариантов Применительно к объекту финансирования, позволяет определить реальный уровень стоимости лизинговых услуг для лизингополучателя путем сравнения лизинга с его ближайшим заменителем — долгосрочным банков-

ским кредитом, что выявляет перспективы развития лизинга, определяемые его стоимостью, то есть факторами финансового порядка.

5. Проведенное исследование существующей методологической базы оценки эффективности лизинга коммерческой недвижимости с позиции лизингополучателя позволило осуществить классификацию существующих методов, а также выделить наиболее продуктивные идеи и принципы, заложенные в их основу.

6. Алгоритм расчета показателя эффективности предполагает учет всех существенных количественно измеримых факторов, определяющих реальную стоимость лизинга для конкретного предприятия и проекта. При этом результирующий показатель — номинальная ставка по кредиту, обладающему тем же уровнем эффективности, что и рассматриваемая лизинговая сделка — имеет объективную базу для сопоставления и понятен субъектам хозяйствования.

7. Применение предлагаемого метода при анализе реального инвестиционного проекта строительной организацией позволило ранжировать условия лизинговой сделки по степени их влияния на уровень эффективности лизингового финансирования. Результаты расчетов подтвердили, что наиболее значимым фактором с точки зрения эффективности лизинга недвижимости, так же как и кредита, является характер распределения выплат по погашению обязательства в течение срока сделки.

8. Проведенное сравнение лизинга недвижимости с кредитом на аналогичных условиях показало, что налоговые преимущества, которые получает строительная организация, компенсируют только часть разницы между ставкой по кредиту и стоимостью лизинговых услуг. В условиях, когда банковский кредит является основным источником финансирования лизинговой деятельности, данное обстоятельство подтверждает, что развитие лизинга в значительной степени сдерживается факторами финансового свойства.

Публикации по теме диссертации:

1 Осипов A.C., Сапожников В.Н. Некоторые проблемы использования лизинга недвижимости // Экономические и социальные проблемы в строительстве на современном этапе: Сборник статей / Под ред. д.э.н., профессора Степанова И.С - М.: СЛОВО-СИМС, 2000. - общий объем 0,25 п.л , лично автором 0,13 п.л.

2. Сапожников В.Н., Акимова Е.М., Осипов A.C. Лизинг: значение, сущность, возможности. Учебное пособие - М.- МГСУ, 2000. — общий объем 5,75 п.л., лично автором 2,88 п.л.

3. Осипов A.C. Увеличение эффективности лизинга при приобретении строительного оборудования организациями // К 80-и летию МГСУ: Сборник научных трудов кафедры ЭУС / Под общ ред. зав. кафедры ЭУС д.э.н., профессора И.С. Степанова. - М.: МГСУ, 2001. - 0,38 п.л.

4. Сапожников В.Н., Осипов A.C. Меры снижения рисков при передаче оборудования в лизинг строительным организациям //К 80-и летию МГСУ: Сборник научных трудов кафедры ЭУС / Под общ. ред. зав. кафедры ЭУС д.э.н., профессора И.С. Степанова - M • МГСУ, 2001. - общий объем 0,63 п.л., лично автором 0,32 п.л.

5. Бучулаев A.M., Осипов A.C. Логистическое обеспечение лизинговых сделок // Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов в России: Сб. тр. / Моск. гос строит, ун-т. М.: МГСУ, 2004. - общий объем 0,38 п.л., лично автором 0,19 п.л.

i in

6. Осипов A.C. Методика корректировки лизинговых платежей // Экономика и финансы. - 2004. - № 8 (59). - 0,25 п.л.

7. Осипов A.C. Российское законодательство в области лизинга недвижимости / Электронный журнал «Исследовано в России», 65, с. 709—717, 2004. http://zhumal.ape.relam.ru/articles/2004/065.pdf. -1,05 п.л.

1,

■г

КОПИ-ЦЕНТР св. 7: 07: 10429 Тираж 100 экз. Тел. 185-79-54 г. Москва, ул. Енисейская д. 36

РНБ Русский фонд

2006-4 15183

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Осипов, Александр Сергеевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОЦЕНКИ.

1.1. Развитие лизинга недвижимости в Российской Федерации и зарубежных странах.

1.2. Отечественные и зарубежные методики расчета и оценки лизинговых платежей.

1.3. Совершенствование управления лизингом недвижимости на предприятиях строительного комплекса.

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ РАСЧЕТА ЛИЗИНГОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

2.1. Методический подход к оценке экономической эффективности лизинга коммерческой недвижимости в строительстве.

2.2. Методы оценки социально—экономической эффективности лизинга коммерческой недвижимости.

2.3. Методы определения основных параметров лизинга коммерческой недвижимости.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНКИ

ЭФФЕКТИВНОСТИ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1 Методика расчета графика лизинговых платежей.

3.2. Методика оценки эффективности применения лизингового финансирования для приобретения недвижимости по сравнению с кредитным финансированием.

3.3. Методика оценки эффективности применения лизинга недвижимости по сравнению с другими источниками финансирования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические аспекты управления эффективностью лизинга недвижимости на предприятиях строительного комплекса"

Актуальность диссертационного исследования связана со значением лизинга как эффективного инструмента в интенсификации воспроизводственного процесса. Тенденция положительного развития экономики России создает предпосылки для роста инвестиционной активности. Увеличение объема капиталовложений будет способствовать экономическому росту только при условии, что инвестиции будут направляться в реальный сектор экономики и использоваться в целях обновления технической базы действующих предприятий и создания новых конкурентоспособных производств. В условиях рыночной экономики вложение капитала происходит в наиболее эффективные проекты, при этом выбор механизма финансирования также должен происходить по принципу наибольшей эффективности. Прежде всего, с помощью лизинга решается проблема привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, ускорения ее структурной перестройки, способствующих экономическому росту. Все это требует от хозяйствующих субъектов принятия неординарных решений, направленных на поиск и реализацию научно-обоснованных методов повышения социально-экономической эффективности с использованием зарубежного и отечественного опьгга.

В работах последнего времени лизинг рассматривается как сложное экономическое явление, сочетающее в себе отношения аренды, собственности, банковского кредитования, стимулирующее инвестиционные процессы во многих отраслях экономики.

Следует отметить, что многие вопросы, связанные с использованием лизинга, в недостаточной степени исследованы отечественной экономической наукой и требуют уточнения и корректировки в соответствии с реалиями нашей экономики, несмотря на то, что приняты необходимые законодательные и нормативные акты.

Эта проблема касается многих направлений лизинговых отношений, особенно лизинга недвижимости. Есть потребность более глубокого теоретикометодологического осмысления процесса лизинга недвижимости, выработки методики баланса экономических интересов лизингодателя и хозяйствующих субъектов — участников лизршговых отношений.

Требуется углубленная проработка проблем развития рынка лизинговых услуг как в региональном, так и отраслевом аспектах. Многие методики расчета финансовых потоков, определения эффективности лизинга и расчета лизинговых платежей нуждаются в совершенствовании. Очевидным становится вопрос создания и использования современных компьютерных информационных технологий в лизинговых процессах. Также необходимо на основе маркетинговых исследований обеспечить научно-методические подходы к экономической оценке эффективности лизинга объектов первичного рынка коммерческой недвижимости и его использования прежде всего для увеличения реальных инвестиций во всех отраслях промышленности и повышения его эффективности по сравнению с альтернативными способами финансирования путем налогового планирования. Это очень важно в современных условиях, когда во многих отраслях промышленности здания и сооружения требуют полной замены или значительной перестройки при недостатке финансовых ресурсов на эти цели.

Указанные обстоятельства определяют актуальность темы диссертации.

Целью диссертационного исследования является разработка научно обоснованных методических рекомендаций, эффективных методов управления и расчета лизинговых платежей, оптимизированных для приобретения объектов коммерческой недвижимости. Цель исследования обусловила постановку и решение следующих задач: анализа теоретических основ лизинга недвижимости, его развития и становления рынка лизинговых услуг в строительной отрасли; анализа законодательно-правовой базы для целей организации и управлении лизингом недвижимости; сопоставления различных видов лизинговых услуг и их классификации в современных рыночных условиях; рассмотрения и анализа различных методик осуществления лизинговых операций в сфере недвижимости; проведения сравнительного анализа эффективности лизинга по отношению к использованию других инструментов инвестиционно-строительной деятельности; анализа структуры и совершенствования форм реализации лизинговых услуг для предприятий строительного комплекса; разработки методических подходов по оценке лизинговых проектов и критериев определения их эффективносш; разработки методики расчета эффективности лизинга и обоснования необходимости автоматизации управления лизингом на основе использования современных информационных технологий и систем.

Объектом исследования является лизинг продукции и услуг предприятий строительного комплекса — объектов рынка коммерческой недвижимости.

Предмет исследования — система взаимосвязей и зависимостей организации и управления лр1зинговыми отношениями в современных условиях.

Методическая база и методы исследования.

В диссертации при разработке методических положений и рекомендащ-ш использованы научные исследования отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области лизинга и инвестиционной деятельности, официальные статистические данные, научные статьи в периодической печати.

В ходе исследования использовались методы сравнительного анализа, синтеза, единства исторического и логического подходов, экономико-математического моделирования и прогнозирования, а также научные результаты, полученные такими учеными, как Горемыкин В.А., Ивашкин В.А., Каменецкий М.И., Карасев A.B., Киселев И.Б., Костецкий Н.Ф., Овчаров Д.А., Панкратов Е.П., Пацкалев А.Ф., Чекмарева E.H., Шабалин Е.М., Hügel R., Miller Н. и многими другими.

Научная новизна работы заключается в разработке научно-методических подходов и практических рекомендаций по становлению и развитию системы экономических отношений при лизинге недвижимости и определению современных механизмов повышения его эффективности.

Научная новизна состоит в том, что: определены основные параметры лизинговых сделок и разработан алгоритм расчета лизинговых платежей; разработан алгоритм лизингового процесса и предложена принципиально новая схема управления на подготовительном этапе реализации сделки организациями строительного комплекса; разработана методика расчета платежей и их корректировки с учетом факторов внешней и внутренней среды; разработана методика определения экономической эффективности лизинговых проектов и определены критерии ее оценки; разработана методика управления лизинговыми операциями с использованием локальных вычислительных сетей и современных телекоммуникационных систем.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что основные теоретические выводы и методические положения могут быть использованы при реализации различных инвестиционно-стро1<ггельных проектов в практической деятельности строительных организаций и других участников лизинговых отношений, связанных с реализацией и эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Разработанные методические подходы и практические рекомендации предназначены для оценки эффективности лизинга коммерческой недвижимости, имеют универсальный характер и могут быть использованы как лизингодателем, так и лизингополучателем, независимо от его отраслевой принадлежности, формы собственности и размера.

Апробация и внедрение результатов работы. Основные положения работы были представлены в докладе на семинаре «Лизинг коммерческой недвижимости», проводимом издательским домом «Деловая пресса» 26 февраля 2004 года в Москве в конгресс-центре Финансовой Академии при Правительстве РФ.

Результаты исследования использованы при разработке программного обеспечения «Лизинг-Эксперт», реализованного на базе табличного редактора МБ

Excel 2000, предназначенного для проведения расчетов лизинговых платежей и оценки эффективности лизинга недвижимости лизинговыми компаниями и потенциальными лизингополучателями, о чем свидетельствует акт внедрения результатов данной диссертационной работы в деятельности лизинговой компании «Альфа-лизинг».

Публикации: Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 научных работах общим объемом 8,69 печатных листа, в т.ч. авторские — 5,2 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы, включающего 95 наименования. Содержание работы изложено на 167 страницах машинописного текста, включая 4 таблицы, 12 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Осипов, Александр Сергеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное диссертационное исследование направлено на разработку и применение метода и методики оценки сравнительной экономической эффективности лизингового, кредитного, арендного и собственного финансирования инвестиционных проектов для строительной организации.

Наряду со многими экономическими преимуществами лизинга недвижимости, рассмотренными в данной работе, развитию лизинга недвижимости в России в современных условиях способствуют и довольно низкая инвестиционная активность в стране, значительный физический и моральный износ основных фондов, возрастающий спрос на продукцию отечественных товаропроизводителей, потребности в оснащении факторами производства предприятий малого и среднего бизнеса.

Широкое использование лизинга недвижимости строительными организациями требует совершенствования организационно-правовых форм. Целесообразно взамен завершившей свою работу Группы по развитию лизинга в России МФК создавать лизинговые центры, которые могут иметь маркетинговые службы изучения клиентуры — потенциальных лизингополучателей, проводить работу по их привлечению к заключению лизинговых сделок, вести базу данных по заключению лизинговых договоров и их сопровождению, страхованию сделок и правовой защите всех сторон сделки и т.д.

Финансовое преимущество лизинга недвижимости перед кредитом может быть достигнуто одним из двух способов: снижение лизинговой ставки за счет комбинации источников финансирования сделки, либо за счет более гибкого, чем при кредитовании, подхода к выбору условий сделки. Оба способа предполагают сравнение большого количества вариантов условий финансирования с точки зрения их эффективности, что может быть сделано с помощью метода, предлагаемого в данной работе. В результате проведенного исследования в работе:

1) Установлено, что обеспечение введения норм ускоренной амортизации объектов первичного рынка недвижимости!, составляющих объект финансового лизинга, направленного на техническое перевооружение и модернизацию предприятий различных отраслей экономики, является основной задачей в управлении эффективностью лизинга недвижимости.

2) Выявлено, что устранение практики множественного налогообложения строительных организаций по налогу на добавленную стоимость при реализации долгосрочных операций финансового лизинга недвижимости является одним из основных инструментов повышения эффективности лизинга объектов недвижимости.

3) Разработанный метод расчета графика лизинговых платежей позволил модернизировать систему налогообложения инвесторов и строительных организаций по налогу на прибыль при реализации долгосрочных операций финансового лизинга недвижимости, что способствует направлению дополнительных инвестиций на техническое перевооружение и модернизацию предприятий различных отраслей экономики.

4) Применение разработанной методики оценки эффективности лизинга коммерческой недвижимости, учитывающей все существенные особенности сравниваемых вариантов применительно к объекту финансирования, позволяет определить реальный уровень стоимости лизинговых услуг для лизингополучателя путем сравнения лизинга с его ближайшим заменителем - долгосрочным банковским кредитом, что выявляет перспективы развития лизинга, определяемые его стоимостью, то есть факторами финансового порядка.

5) Проведенное исследование существующей методологической базы оценки эффективности лизинга коммерческой недвижимости с позиции лизингополучателя позволило осуществить классификацию существующих методов, а также выделить наиболее продуктивные идей и принципы, заложенные в их основу.

6) Алгоритм расчета показателя эффективности предполагает учет всех существенных количественно измеримых факторов, определяющих реальную стоимость лизинга для конкретного предприятия и проекта. При этом результирующий показатель - номинальная ставка по кредиту, обладающему тем же уровнем эффективности, что и рассматриваемая лизинговая сделка — имеет объективную базу для сопоставления и понятен субъектам хозяйствования.

7) Применение предлагаемого метода при анализе реального инвестиционного проекта строительной организацией позволило ранжировать условия лизинговой сделки по степени их влияния на уровень эффективности лизингового финансирования. Результаты расчетов подтвердили, что наиболее значимым фактором с точки зрения эффективности лизинга недвижимости, так же как и кредита, является характер распределения выплат по погашению обязательства в течение срока сделки.

8) Проведенное сравнение лизинга недвижимости с кредитом на аналогичных условиях показало, что налоговые преимущества, которые получает строительная организация, компенсируют только часть разницы между ставкой по кредит}'- и стоимостью лизинговых услут. В условиях, когда банковский кредит является основным источником финансирования лизинговой деятельности, данное обстоятельство подтверждает, что развитие лизинга в значительной степени сдерживается факторами финансового свойства.