Американская модель ипотечного кредитования и возможность ее использования в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Пенкина, Ирина Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В США ДО НАЧАЛА 80-Х ГОДОВ.

1.1. Исторические и теоретические предпосылки реформирования традиционной ипотечной модели.

1.1.1. Характеристика традиционной модели.

1.1.2. Анализ рисков ипотечного кредитования.

1.1.3. Дилемма рынка ипотечных кредитов.

1.2. Формирование основных принципов современной системы ипотечного кредитования в 30-е годы.

1.2.1. Создание Федеральной жилищной администрации.

1.2.2. Первые попытки формирования организованного вторичного рынка.

1.2.3. Создание Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию.

1.3. Эволюция ипотечной системы с конца 30-х по конец 60-х годов.

1.3.1. Первичный ипотечный рынок.

1.3.2. Вторичный ипотечный рынок.

1.3.3. Активные операции Фэнни Мэй.

1.3.4. Пассивные операции Фэнни Мэй.

1.4. Институциональные реформы ипотечной системы США с 1968 года по конец 70-х годов

1.4.1. Институциональная реформа вторичного рынка.

1.4.2. Переводные ценные бумаги.

1.4.3. Преимущества секьюритизации как метода ресурсного обеспечения ипотечной системы.

1.4.4. Активность вторичного рынка.".

1.4.5. Первичный ипотечный рынок.

ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В США.

2.1. Тенденции развития первичного рынка.

2.1.1. Специализация первичных кредиторов на функциях предоставления и обслуживания кредитов

2.1.2. Концентрация первичного рынка.

2.1.3. Совершенствование процедур андеррайтинга.

2.1.4. Расширение ассортимента ипотечных инструментов.

2.2. Механизмы вторичного рынка.

2.2.1. Программы секьюритизации.

2.2.2. Анализ рисков по переводным бумагам.

2.2.3. Производные инструменты вторичного ипотечного рынка.

2.2.4. Рынок традиционных долговых инструментов.

2.2.5. Программа "Ипотечное партнерское финансирование".

2.3. Эволюция ипотечной системы США на современном этапе: резюме и перспективы.

ГЛАВА 3. СТАНОВЛЕНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ.

3.1. Первые программы по внедрению двухуровневой ипотечной модели.

3.2. Сравнительные преимущества и недостатки основных моделей ипотечного кредитования, принятых в мировой практике: проблема выбора для России.

3.2.1. Модель коммерческих банков.

3.2.2. Ссудосберегательная модель.НО

3.2.3. Модель ипотечных банков.ИЗ

3.2.4. Модель вторичного рынка как наиболее приемлемая для России.

3.3. Деятельность аижк по внедрению принципов модели вторичного рынка в России.

3.3.1. Стандартизация операций по предоставлению и обслуживанию кредитов.

3.3.2. Управление кредитным риском.

3.3.3. Привлечение фондов.

3.3.4. Факторы, препятствующие реализации ипотечной программы АИЖК.

3.4. Условия дальнейшего развития двухуровневой ипотечной модели в России в свете американского опыта.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Американская модель ипотечного кредитования и возможность ее использования в России"

Проблема формирования в России системы ипотечного кредитования и использования зарубежного опыта в этой сфере является в настоящий момент широко обсуждаемой темой в российских политических и деловых кругах - как на уровне Правительства, Государственной Думы и государственных структур, ответственных за проведение жилищной политики, так и на уровне частного сектора, который рассматривает развитие ипотечного кредитования как перспективное направление бизнеса.

Впервые в современной России обращение к проблеме ипотечного кредитования произошло в середине 90-х годов и было связано с поиском внебюджетных источников жилищного финансирования. Третья национальная жилищная программа «Жилище» (1990-2000гг.) была направлена на формирование рынка жилья и на сокращение удельного веса бюджетных ресурсов в структуре источников жилищного финансирования. Однако созданные в первые годы реформ финансово-кредитные механизмы не смогли восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство и поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья, что на практике привело к обострению жилищной проблемы. В течение 90-х годов обеспечение населения России жильем значительно ухудшилось: происходило снижение темпов ввода новых площадей (с 61,7 млн. кв. м в 1990 г. до 32,6 млн. кв. м в 1997 г.), ухудшение качества новостроек (вновь вводимые типовые дома сейчас сооружаются в основном на основе морально устаревших технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы), повышение плотности проживания (свыше 60% населения России проживает в одно- и двухкомнатных квартирах, где на одну комнату приходится 1,3 человека и отсутствует общее помещение без спальных мест), наконец, сокращение предоставления жилья очередникам (с 14% от стоящих на учете в 1990 г. до 6% от стоящих на учете в 1997 г.).'

Отмеченные негативные тенденции сделали очевидным тот факт, что решение проблемы ресурсного обеспечения жилищной сферы должно рассматриваться не только как функция жилищного рынка, но как комплексная программа повышения платежеспособного спроса населения, сопряженная с решением целого комплекса социально-экономических задач. В ходе последующего рассмотрения данного вопроса и изучения опыта других стран утвердилось представление о том, что только создание системы массового ипотечного кредитования, адекватной требованиям рыночной экономики, может приблизить российское общество к решению этой важнейшей проблемы.

Как свидетельствует мировой опыт, в рыночных условиях хозяйствования ипотечное кредитование позволяет, во-первых, разрешить дилемму между ограниченностью средств населения и высокой стоимостью недвижимости и кредитных ресурсов. Во-вторых, ипотечное кредитование позволяет найти компромисс между стремлением государства к сохранению контроля в жилищной сфере в целях обеспечения доступности жилья в целом и адресной поддержки наиболее нуждающихся в нем групп населения, с одной стороны, и необходимостью снижения бюджетной нагрузки для реализации этих целей - с другой. Наконец, система массового ипотечного кредитования через расширение внутреннего спроса может стать одним из основных факторов оживления отечественной экономики, выхода ее на траекторию устойчивого роста. В развитых странах ипотечное кредитование является одним из способов динамичного накопления национального капитала и эффективным механизмом трансформации сбережений домохозяйств в реальные инвестиции.

1 Концепция международной программы развития жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи» - М.: Российская Ипотечная Ассоциация, 1996, стр. 18-20.

Представляется важным также то обстоятельство, что современная система ипотечного кредитования, представленная прежде всего опытом США в 80-90-х годах, дала мощный толчок инновациям в финансовых инструментах, стала одной из движущих сил развития банковского сектора. Применительно к России этот аспект имеет особое значение, так как без совершенствования инвестиционного процесса и укрепления банковской сферы как механизма преобразования сбережений населения в инвестиционные ресурсы невозможно преодолеть кризисные явления в отечественной экономике.

Первые федеральные российские ипотечные программы - «Свой дом» (1996 г.), «Дом для Вашей семьи» (1997 г.) - были разработаны на основе американской ипотечной модели в силу того, что теоретические и организационные аспекты этих программ готовились с помощью американских специалистов. При этом предполагалось, что государственные и частные организации США предоставят и основную часть финансовых ресурсов, необходимых для начала реализации этих программ. Однако за прошедший период указанные программы не смогли набрать необходимые обороты и достичь ожидаемого эффекта - превратить ипотечное кредитование в основной механизм приобретения жилья населением России.

Принятая в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» предусматривает использование различных вариантов привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу. Тем самым можно констатировать, что на сегодняшнем этапе роль государства заключается в создании благоприятных условий для становления различных ипотечных схем, сравнительная эффективность которых в российских условиях будет выявлена в ходе рыночной конкуренции с альтернативными ипотечными моделями. Та ипотечная система, которая сможет наилучшим образом адаптироваться к российским реалиям и будет пользоваться наибольшим спросом со стороны населения, получит дальнейшее развитие и государственную поддержку.

Подобный государственный подход обуславливает актуальность научного исследования сравнительных преимуществ различных систем ипотечного кредитования. В данной работе автором была предпринята попытка с теоретических позиций обосновать целесообразность внедрения в России американской ипотечной модели, а также определить основные предпосылки, которые, по мнению автора, должны быть созданы на государственном уровне для ее успешной реализации.

Актуальность темы диссертации обусловлена также недостаточно полным представлением отечественных специалистов и практиков в области ипотечного кредитования о современном инструментарии вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в США, особенностях их обращения и привлекательности для различных групп инвесторов. Особое внимание автора к этому аспекту темы объясняется тем, что если за основу российской ипотечной системы будет принята американская модель, то это приведет к развитию вторичного ипотечного рынка в России. Следовательно, научные исследования в этом направлении не должны отставать от реалий страны-модели.

Современная ипотечная система США стала объектом пристального внимания российских специалистов в области международной экономики и финансов сравнительно недавно - с середины 90-х годов. Первая отечественная научная школа по изучению теоретических и практических аспектов ипотечного кредитования в США и других странах мира и адаптации зарубежного опыта к условиям России была создана в Фонде «Институт экономики города».

В последние три года в российских периодических изданиях появилось достаточно много статей по вопросам ипотеки. Внимание одних авторов сфокусировано на российских ипотечных программах, других - на освещении зарубежной практики. Немало работ посвящено оценке возможностей использования той или иной модели ипотечного кредитования в России. В этой связи можно упомянуть, в частности, коллективные публикации сотрудников Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Однако фундаментальные научные исследования на эту тему пока не были проведены.

В США ипотечной тематике посвящено большое количество научных работ и периодических изданий. Автором широко известных в США трудов в области теоретического анализа инструментов с фиксированной доходностью является Ф. Дж. Фабоззи. В научных сборниках под его редакцией (например, The Handbook of Mortgage Backed Securities. Chicago, IL: Irwin Professional Publishing, 1995) собраны статьи ведущих специалистов в области ипотечного кредитования, которые с теоретических позиций трактуют последние достижения в области финансовой инженерии.

Проблематика мирового опыта ипотечного кредитования, сравнения различных ипотечных моделей и применения достижений развитых стран в государствах с развивающейся и переходной экономикой наиболее полно раскрыта в работах видных американских исследователей М. Дж. Ли и Д.Б. Даймонда (см., например, Diamond, Jr., Douglas В., and Lea, Michael J. Housing Finance in Developed Countries: An International Comparison of Efficiency. Journal of Housing Research, 1992, Volume 3, Issue 1).

Данная диссертация представляет попытку автора на оригинальном материале восполнить имеющиеся в отечественной специализированной литературе пробелы в исследовании теоретических аспектов ипотечного кредитования в США и на основе привлечения широкого круга источников аргументировано показать возможность заимствования зарубежного опыта в этой сфере.

Объектом исследования диссертации является система ипотечного жилищного кредитования в США в период с 30-х годов XX века до настоящего времени, а также российские ипотечные программы, разработанные в последнее десятилетие. Под системой (моделью, схемой) ипотечного кредитования в работе понимается институциональная схема перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам по ипотечным кредитам. Ипотечным кредитом является кредит, выданный под залог недвижимого имущества. При отказе заемщика выполнять свои обязательства по кредитному договору к кредитору переходят права собственности на заложенную недвижимость. В этом случае кредитор имеет право в безусловном порядке реализовать залог и покрыть сумму долга за счет полученной выручки. В данной диссертации рассматриваются исключительно жилищные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выданные физическим лицам под залог жилой недвижимости. Как правило, жилищные ипотечные кредиты выдаются на цели приобретения жилой недвижимости, которая одновременно является залогом по кредитному соглашению.

В качестве предмета исследования выступают основные этапы формирования и тенденции развития современной системы ипотечного кредитования в США. Особое внимание в работе уделено анализу инструментов вторичного ипотечного рынка, объективных предпосылок его формирования и последовательности мер, предпринятых государственными органами и частным сектором, по совершенствованию функций вторичного рынка ипотечных кредитов. Автором рассмотрены также риски ипотечного кредитования и управление ими на различных этапах развития современной американской ипотечной системы. В последней части работы предмет исследования составляют институциональные, законодательные и финансовые основы российских ипотечных программ.

Настоящее исследование представляет собой комплексный анализ современной системы ипотечного кредитования в США с целью выявления основных принципов данной системы, ее эволюции, а также достоинств и недостатков с точки зрения оценки возможности ее применения в России. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи: раскрыть исторические и теоретические предпосылки формирования двухуровневой ипотечной системы в США; показать значение и роль целенаправленной государственной политики в процессе формирования современной ипотечной системы США; выявить направления эволюции первичного ипотечного рынка в его взаимосвязи со вторичным рынком, показать взаимообусловленность обоих сегментов; проанализировать основные инструменты и институты современного вторичного ипотечного рынка, а также возможности, предоставляемые этими инструментами по распределению рисков ипотечного кредитования между различными участниками ипотечного процесса; продемонстрировать и оценить достижения финансовой инженерии по внедрению разнообразных инструментов первичного и вторичного ипотечного рынков, а также значимость этих инноваций для расширения круга инвесторов в ипотечную сферу, с одной стороны, и повышения доступности ипотечных кредитов для населения - с другой; выявить сильные и слабые стороны основных моделей ипотечного кредитования, принятых в мировой практике, с точки зрения возможности использования зарубежного опыта в российских условиях, а также проанализировать целесообразные направления внедрения американской модели в России; проанализировать итоги первых программ по реализации в России двухуровневой ипотечной модели и определить условия ее дальнейшего развития.

В основу работы положен проблемно-хронологический принцип. Автор использовал также системный подход к анализу предмета исследования.

При рассмотрении теоретических и практических аспектов американской ипотечной системы автор опирался на работы таких зарубежных авторов, как К. Эймс, Л.

Брендсель, А. Коулз, М. Ли, Д. Даймонд, Д. Гленн, Ф. Фабоззи, Л. Хэйр, Ф. Кидд, М.

Котеча, Л. Лоуэлл, Э. Мэйс, П. Махони, П. Зорн, Р. Ван Ордер, А. Поллок, Р. Ролл, К.

Роузен, Дж. Спратлин, Д. Сейдерс, Д. Сенфт, К. Сулливан, К. Тайгерсон, Б. Шарфман, и и др. Автором были также использованы официальные материалы и специализированные издания Фэнни Мэй, Фредди Мак и Джинни Мэй.

При анализе ипотечной системы в США и при оценке возможностей и способов использования американского опыта в российских условиях автор обращался к материалам Фонда «Институт экономики города». Большую помощь оказали разработки, предоставленные автору как слушателю курса повышения квалификации «Аттестованный ипотечный кредитор» специалистами Фонда и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: Н.Б. Косаревой, Н.С. Пастуховой, Н.Н. Рогожиной, В.М. Гасяком, О.Ю. Клементьевым, Е.В. Тарасовой, J1.B. Ягольник, А.Б. Копейкиным, А.Ю. Сучковым. В диссертации были использованы материалы зарубежных консультантов по проблеме построения двухуровневой модели ипотечного кредитования в России - Р. Стройка, Д. Даймонда, Г. Кроуфорда.

Автором были изучены труды российских авторов по ипотечной проблематике: В.Н. Пономарева, Е.Г. Клепиковой, В. Миронова, А. Поповой, В.В. Смирнова, З.П. Лукиной, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, 3. Цыбуленко, А. Шадрина и др. Источниковой базой по состоянию современных ипотечных программ в России служили официальные публикации Правительства РФ, Государственной Думы Федерального Собрания РФ, Правительства и Думы г. Москвы, а также материалы периодических изданий.

Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Пенкина, Ирина Александровна

Современная ипотечная система США сложилась в результате преобразований традиционной ипотечной системы, недостатки которой особенно явно проявились в период Великой Депрессии 30-х гг. В рамках старой модели все функции ипотечного кредитования - предоставления кредитов, их обслуживания и рефинансирования -

осуществлялись сберегательными организациями. Соответственно, кредитор нес все основные риски ипотечного кредитования - кредитный, процентный и досрочного погашения - и не имел возможности эффективно управлять ими в силу организационных и законодательных ограничений. Важнейшим недостатком традиционной системы служила также «дилемма рынка ипотечных кредитов», проявляющаяся в том, что объем вкладов в сберегательных учреждениях и объем спроса со стороны заемщиков на ипотечные кредиты изменялись в одном направлении в рамках экономического цикла. В силу указанной зависимости между доступностью самих ипотечных кредитов и фондов для их рефинансирования, у участников ипотечного рынка объективно возникала потребность в существовании механизма, который бы сглаживал влияние рьшочной конъюнктуры.Объективными факторами, обусловившими формирование двухуровневой ипотечной модели в США, можно отнести следующие: • традиционное преобладание сберегательных институтов на первичном рынке и наличие ограничений на максимальную ставку процента по депозитам, которое вызывало периодическую нехватку ресурсов в ипотечной сфере; финансирование сберегательными институтами долгосрочных ипотечных кредитов краткосрочными депозитами, что отрицательно сказывалось на финансовой устойчивости сберегательных институтов в период роста процентных ставок.Особенно сильно этот фактор проявился в конце 1970-х - начале 1980-х годов; • наличие географических ограничений на деятельность сберегательных институтов, что вызывало неравномерность вьщачи ипотечных кредитов между штатами и неравномерность процентных ставок по ипотечным кредитам. Сберегательные институты, имеющие лицензию на проведение кредитных операций в одном штате, не могли распространять свою деятельность в других штатах. Поэтому единственным способом перераспределения финансовых ресурсов для кредиторов был выход на вторичный рынок; • традиционное преобладание ипотечных продуктов с фиксированной ставкой процента и возможностью досрочного погашения, что затрудняло управление риском процентной ставки и досрочного погашения.Формирование современной американской ипотечной системы прошло несколько этапов. Первые кардинальные преобразования традиционной системы были проведены Правительством США в рамках «Нового курса» Ф. Рузвельта, когда в 1934 году была создана ФЖА как компания по страхованию кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам, а затем, в 1938 году, Фэнни Мэй как специализированного института вторичного рынка для ипотечных кредитов, вьщанных в соответствии со стандартами ФЖА и (позднее) АДВ. Созданные организации позволили первичным кредиторам рефинансировать портфели ипотечных кредитов, гарантированных ФЖА/АДВ, быстро возвратить вложенные средства, пол)^ать доход за обслуживание кредитов и избавиться от проблемы управления основными рисками ипотечного кредитования. В этой схеме, после продажи ипотечного портфеля первичным кредитором, кредитный риск по ипотечным ссудам распределялся между ФЖА/АДВ и Фэнни Мэй, процентный риск и риск досрочного погашения управлялся Фэнни Мэй.В период с конца 30-х по конец 60-х годов организованный вторичный рынок кредитов, гарантированных ФЖА/АДВ, постепенно стал расширяться. С середины 50-х годов Фэнни Мэй, ранее финансировавшая операции по купле-продаже кредитов за счет собственных средств, стала производить облигационные займы на внутреннем рынке. К концу 60-х годов Фэнни Мэй ежегодно приобретала порядка 15% всех выпущенных ипотечных кредитов.Следующий этап формирования модели вторичного рынка в США пришелся на рубеж 60-х и 70-х гг., когда в целях демонополизации вторичного рынка по кредитам, гарантированным ФЖА/АДВ, из структуры Фэнни Мэй была вьщелена Джинни Мэй, и для создания организованного вторичного рынка договорных кредитов была учреждена Фредди Мак. В этот же период был внедрен принципиально новый механизм рефинансирования ипотечных кредитов - посредством процесса секьритизации. Этот инструмент привлечения средств позволил снизить трансакционные издержки ипотечного процесса, а также привлечь в ипотечную сферу нетрадиционных инвесторов -

пенсионные, страховые и взаимные фонды, не связанные напрямую с ипотечным бизнесом.На современном этапе развития современной ипотечной системы в США процесс дезинтеграции функций предоставления и обслуживания кредитов, финансирования ипотечного процесса и управления кредитным риском продолжает углубляться.Расщепление ипотечного процесса позволило различным институтам сконцентрировать свою деятельность в сферах, где они обладают наибольшими сравнительными преимуществами. Стремительное развитие вторичного рынка, проявляющееся как в увеличении объемов вторичных операций (с переводными бумагами и традиционными долговыми инструментами, эмитируемыми Фэнни Мэй и Фредди Мак), так и в совершенствовании инструментов (появлении производных бумаг и альтернативных способов финансирования, например, программы «Ипотечное партнерское финансирование»), стимулировалось в 80-е годы кризисом ссудосберегательной системы.Преобладание обратной структуры процентных ставок заставило сберегательные институты отказаться от стратегии формирования своих ипотечных портфелей за счет средств, привлекаемых в краткосрочные депозиты, и активно выходить на вторичный рынок. Последующий рост вторичного рынка, адекватный потребностям первичных кредиторов, в свою очередь позволял последним еще более сконцентрировать свою деятельность исключительно на операциях предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Таким образом, на современном этапе развитие обоих сегментов ипотечной системы - первичного и вторичного - взаимно обусловлено.Проведение государственной политики играло важнейшую роль в процессе формирования двухуровневой ипотечной системы в США. Роль государства состояла в создании институциональных основ организованного вторичного рынка, разработке законодательно-правового обеспечения ипотечного бизнеса, предоставлении государственных гарантий по переводным бумагам Джинни Мэй, осуществлении функций надзора за деятельностью крупнейших операторов вторичного рынка - Джинни Мэй, Фэнни Мэй и Фредди Мак. Основные направления государственной политики формирования вторичного рьшка находят отражение в следующих видах деятельности организаций, созданных либо в той или иной мере контролируемых Правительством или Конгрессом США: а страхование или гарантирование ипотечных кредитов от кредитного риска, что делает вьщачу кредитов и покупку обеспеченных ими ценных бумаг более привлекательными для банкиров и инвесторов, а сами кредиты - более доступными для населения; • разработка и содействие внедрению различных инструментов ипотечного кредитования; а разработка механизмов выпуска и обращения ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; а стандартизация условий вьщачи ипотечных кредитов и соответствующей документации, необходимая при государственном страховании/гарантировании отдельных ипотечных кредитов, а также для их обращения на вторичном рынке; а покупка ипотечных кредитов и выпуск на их базе ценных бумаг, что делает их более ликвидными на рынке; а предоставление налоговых льгот определенным категориям инвесторов.Первые ипотечные программы, разработанные в современной России, ориентировались на модель вторичного рынка прежде всего потому, что в условиях ограниченных сбережений населения решить важнейшие жилищные проблемы можно было только за счет привлечения широкого круга инвесторов, в том числе зарубежных.Без развития вторичного рынка осуществить масштабные заимствования на цели развития ипотечного кредитования было бы затруднительно. Определенную роль сыграло и то, что в качестве консультантов первых российских программ выступали американские специалисты.Августовский кризис 1998 года приостановил реализацию первых двухуровневых ипотечных программ в России и заставил участников ипотечного бизнеса обратиться к внутренним источникам финансирования и альтернативным схемам организации ипотечного кредитования в стране. В последние два года в России получили развития различные ипотечные модели - ссудосберегательная (Ссудно-сберегательная касса

Москвы), коммерческих банков (ипотечные программы Сбербанка Москвы, Собинбанка, Инвестсбербанка и др.), наконец, модель ипотечных банков, отдельные принципы которой нашли отражение в проекте Федерального закона РФ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах».Единственная программа, предусматривающая формирование двухуровневой ипотечной модели и имеющая шанс на широкое внедрение в настоящий момент, является ипотечная программа Инвестиционного Фонда США - Россия, финансируемая за счет средств Казначейства США. Ввиду наличия относительно дешевых финансовых ресурсов, предоставляемых американской стороной. Фонд имеет явные преимущества перед российскими институтами вторичного рынка и располагает возможностями достаточно быстро развернуть свою программу в различных регионах России.Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ 11 января 2000 года, была предусмотрена возможность развития различных моделей ипотечного кредитования в России, особенно на стартовом этапе. В Концепции не определено, какая модель ипотечного кредитования имеет наибольшие основания быть положенной в основу целевой государственной политики по развитию общенациональной ипотечной системы в стране. Понимая важность и актуальность определения четкой государственной стратегии в области ипотечного кредитования в России, автор предпринял попытку дать свой ответ на этот вопрос на основе сравнительного анализа основных ипотечных схем, принятых в мировой практике.В результате сравнительного анализа этих систем автор прищел к выводу, что в среднесрочной перспективе американская модель является наиболее приемлемой для России в силу относительно немногих организационных и законодательных условий, которые должны бьггь созданы для формирования общенациональной ипотечной системы.Так, модель коммерческих банков означает, что все риски ипотечного кредитования будут ложиться на банк - кредитор. По существу, задача подъема жилищного сектора будет возложена на банковскую систему. Однако в условиях нестабильного функционирования банков и с учетом того, что кризисные явления в банковском секторе еще не преодолены, такая задача явно превышает возможности современной банковской системы. В нынешних российских условиях приходится говорить не о диверсификации рисков, связанных с различными направлениями деятельности банков, а об их усилении в силу неразвитости финансового рынка, недостаточного опыта работы по кредитованию физических лиц и экономической нестабильности. Отсюда понятно осторожное отношение коммерческих банков к программам ипотечного кредитования.Модель строительно-сберегательных касс является экономически выгодным для заемщиков только при условии государственного субсидирования процентных выплат по депозитам вкладчиков. Модель также предполагает жесткий государственный контроль за деятельностью строительно-сберегательных касс. Очевидно, в данный момент, когда российская экономическая политика ориентирована на максимальное сокращение расходной части бюджета, такая модель не может быть принята за основу. Становление данной модели также осложнено отсутствием доверия населения к финансовым конструкциям, которые выплачивают средства старым клиентам за счет привлечения средств новых.Модель ипотечных банков также представляется достаточно трудно осуществимой в России, по крайней мере в ближайшем будущем. Во-первых, специализация ипотечных банков только в ипотечной сфере является рискованной в условиях экономической нестабильности. Ипотечные банки лишены операционной гибкости, которая бы позволяла им адекватно реагировать на изменения экономической конъюнктуры. Ипотечные кредиты в Германии, например, исключают возможность досрочного погашения. В условиях экономической нестабильности нашей страны ограничение на досрочное погашение кредита существенно усилило бы кредитный риск заемщиков, которые стремятся как можно скорее погасить кредит ввиду неопределенности своего будущего финансового положения. Предоставление кредитов с возможностью досрочного погашения, в свою очередь, сильно увеличивает непредсказуемость поступлений по ипотечным портфелям банков, и тем самым создает угрозу их финансовой стабильности.Поэтому в России деятельность специализированных ипотечных банков нуждается в прямой финансовой поддержке со стороны государства. Во-вторых, успешная реализация модели ипотечных банков предполагает детальную проработку законодательно нормативных основ их деятельности. В силу того, что даже основные законодательные моменты в ипотечной сфере остаются неразработанными на сегодняшний день.вероятность того, что весь комплекс законодательного обеспечения деятельности ипотечных банков будет предложен в обозримом будущем, невелика. Решение этой проблемы потребует достаточно долгого согласования между потенциальными ипотечными банками и органами законодательной и исполнительной власти.Ниже перечислены основные предпосылки, которые, по мнению автора работы, должны быть созданы в России для скорейшей реализации модели вторичного рынка.Во-первых, необходимо дальнейшее усовершенствование законодательных основ залогового обеспечения ипотечных кредитов (эта мера необходима для внедрения любой модели ипотечного кредитования).Во-вторых, целесообразно предусмотреть создание специализированной компании по страхованию кредитного риска по ипотечным ссудам (по аналогии с ФЖА).Далее, должен быть разработан особый порядок функционирования специализированного института вторичного рынка. Назначение этой организации должно состоять в (1) создании ликвидного вторичного рынка квалифицированных ипотечных продуктов, застрахованных страховой компанией, и в (2) привлечении ресурсов в ипотечную сферу на более широкой основе, чем индивидуальные банки, что должно привести к снижению стоимости заимствования, а также минимизации спреда между стоимостью привлеченных ресурсов и стоимостью кредитов. Представляется, что подобная организация может быть создана на основе уже существующего федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.Предоставление налоговых льгот инвесторам в долговые инструменты специализированного института вторичного рынка также представляется целесообразной мерой для расширения круга потенциальных инвесторов внутри страны и снижения стоимости заемных ресурсов для Агентства и, соответственно, для конечных заемщиков.Наконец, принятие мер для повышения легализации доходов населения будет способствовать расширению круга потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам.Первый теоретический и практический опыт по внедрению модели, близкой к модели вторичного рынка, уже накоплен федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. В частности. Агентством были разработаны методология предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, стандарты и критерии андеррайтинга с учетом американской практики, направления привлечения ресурсов и обеспечения заемных средств. В работе приведены авторские разработки финансовой модели расчета рентабельности проектов привлечения средств Агентством.По мнению автора, при принятии за основу ипотечной системы России двухуровневой ипотечная модели и проведении целенаправленной государственной политики по ее реализации, данная схема имеет возможность в среднесрочной перспективе стать основным способом финансирования приобретения жилья гражданами России.