Арендная плата за землю и выкупная цена земли в системе факторов эффективного использования городской собственности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Борисычев, Роман Германович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ВЫКУПА И АРЕНДЫ ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ СТРУКТУРНОЙ ПЕРЕСТРОЙКИ ЭКОНОМИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1. Постановка проблемы, формулировка целей, описание структуры проведенного исследования

1.2. Нормативно-правовое обеспечение земельных преобразований в Российской Федерации. Разграничение государственной собственности на землю

1.3. Роль приватизации и аренды земли в эффективном использовании городской собственности. Стоимость земли как мощный рычаг регулирования развития территории

Выводы к главе

Глава 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ДИНАМИКИ ПРЕОБРАЗОВАНИЙ, ПРОВОДИМЫХ В ОБЛАСТИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ, И ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ В ГОРОДАХ

2.1. Анализ политики регионов по установлению выкупных цен и арендной платы при переоформлении прав на земельные участки

2.2. Развитие процессов приватизации городской земли в Российской Федерации

2.3. Динамика приватизации и аренды городской земли в городе Москве 94 Выводы к главе

Глава 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО

ПОДХОДА К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРАВО АРЕНДЫ ГОРОДСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Анализ действующих методических рекомендации для расчета размера платы за право на заключение договора с аренды земельного участка в городе Москве

3.2. Совершенствование методики определения размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве

Выводы к главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Арендная плата за землю и выкупная цена земли в системе факторов эффективного использования городской собственности"

Актуальность проблемы. Арендная плата за землю и выкупная цена земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности.

Необходимость научной разработки проблемы научно обоснованного определения арендной платы за землю и выкупной цены земли объясняется тем, что передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли является стержневым элементом всех рыночных экономических преобразований и важнейшим фактором структурной перестройки экономики, так как основным содержанием и последствиями этого процесса являются: формирование единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения; регулирование использования недвижимости на принципах правового зонирования вместо нынешнего административного «целевого использования» земельных участков и других недвижимых объектов; вовлечение земельных участков в экономический оборот, в том числе активное использование конкурентных процедур предоставления земельных участков и прав по их использованию; содействие гражданскому обороту земли с целью обеспечения ее наиболее эффективного использования; содействие выявлению рыночной цены на объекты недвижимости, включая земельные участки; создание простой и понятной административной системы обслуживания участников рынка недвижимости. В настоящее время в результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за землю на местах широко распространена практика искусственного занижения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.

За счет выкупа земли город может получать средства, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных пользователей.

С развитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра города на окраины; создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.

В городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования. Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или долгосрочную аренду способствуют привлечению инвесторов, позволяют уменьшить монопольную роль градостроительных и архитектурных бюрократических органов в разработке проектов частной застройки и способствуют продвижению рыноч-но ориентированных планировочных решений. При этом предоставляются равные возможности частным застройщикам различного масштаба и мощностей, снижаются издержки при передаче прав на землю, стоимость строительства и планировки, а также затраты на получение необходимых разрешений. Выявление базовых рыночных цен на городские земли способствует становлению маркетинговой среды в системе землепользования.

Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует создания рыночной системы оборота земельных участков, определения порядка ценообразования на земельные участки, установления нормативов землепользования, введения многообразных форм аренды земельных участков.

В трудах известных ученых-экономистов России, к которым следует отнести В.Р. Беленького, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, П.Ф. Лойко, А.П.

Огаркова, А.Э. Сагайдак, И. Ф. Суслова, Ю. А. Цыпкина, нашли отражение многие аспекты эффективного использования городских земель. Однако на современном этапе развития экономики Российской Федерации из-за сложности возникающих проблем и неэффективного использования земельных ресурсов повышается актуальность научной разработки проблем, посвященных повышению научной обоснованности определения арендной платы за землю и выкупной цены земли, являющимися факторами эффективного использования городской собственности. Исследование проведено на примере города Москвы.

Целью исследования является разработка теоретических и методических основ повышения эффективности использования городской собственности на основе научно обоснованных подходов к определению арендной платы и выкупной цены земельных участков в условиях перехода к рынку.

Для достижения поставленной цели в диссертации решены следующие основные задачи:

- проведена оценка нормативно-правового обеспечения земельных преобразований в Российской Федерации;

- раскрыта актуальная проблема разграничения государственной собственности на землю городских поселений;

- показана роль приватизации и аренды земли;

- проанализировано современное состояние реформ в сфере земельных отношений;

- структурно выделены этапы в развитии приватизации земли в городах России;

- охарактеризована политика регионов по установлению выкупных цен и арендной платы при переоформлении прав на земельные участки;

- исследована динамика аренды городской земли в Москве;

- проведен анализ методик расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве;

- разработан и апробирован методический подход к определению размера выкупа права аренды городского земельного участка, теоретически обоснована целесообразность его использования.

Теоретической и методологической основой исследования являются законодательные акты Российской Федерации, города Москвы, труды ведущих ученых в области землепользования и землеустройства, развития экономики и инфраструктуры городских поселений, материалы научных конференций, совещаний, периодической печати.

В диссертационной работе использованы экономико-статистический (анализ группировок, сравнений, динамических рядов, графиков, факторный и корреляционно-регрессионный) анализ, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, экспериментальный методы.

Предметом исследования являются процессы выкупа и аренды земельных участков в системе факторов эффективного использования городской собственности.

Объектом исследования являются земельные ресурсы города Москвы и других крупных городов Российской Федерации.

Информационной базой исследования послужили законодательные, нормативно-правовые и нормативно-технические документы в области землепользования, землеустройства и градостроительства, приватизации и аренды земельных участков, материалы учетных, экономических и статистических исследований, данные, характеризующие процессы выкупа и аренды земельных участков города Москвы и других крупных городов Российской Федерации.

Научную новизну диссертации составляют следующие результаты:

- определены основные направления по ускорению работы по разграничению государственной земельной собственности на федеральную, субъектов федерации, муниципальную, что позволит установить и сформировать земельные участки городов;

- сформулированы конкурентные процедуры предоставления городских земельных участков в собственность или долгосрочную аренду в процессе перехода к рыночной экономике;

- предложен перечень мероприятий по преодолению недостатков действующего порядка и условий переоформления прав владения, пользования и распоряжения на городские земельные участки;

- разработан методический подход к определению размера выкупа права аренды городского земельного участка на основе методов парных сравнений и расстановки приоритетов и теоретически обоснована целесообразность его использования.

Научно-методическая и практическая значимость работы заключается в том, что она может найти применение в качестве:

- методологической базы для дальнейшего повышения научной обоснованности расчетов арендной платы и выкупной цены земельных участков как важных факторов эффективного использования городской собственности;

-рекомендаций по планированию экономического и инфраструктурного развития города, адаптированных к условиям рынка, в научных разработках проблем определения арендной платы за землю и выкупной цены земли при землеустройстве в условиях переходного периода;

Результаты исследований могут быть использованы органами государственной власти, вузами (по профилю), ассоциациями, предприятиями.

Внедрение результатов работы в практику планирования и в деятельность органов управления позволит повысить эффективность социально-экономического развития города и использования городской собственности.

Выводы и предложения исследования, касающиеся определения арендной платы за городские земельные участки, использованы Комиссией

Московской Городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, Департаментом имущества города Москвы и структурными подразделениями Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Основные положения диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 2003-2005 гг.

Публикации. Основные положения работы нашли свое отражение на страницах 5 научных работ автора, отражающих основное содержание исследования, общим объемом 1,49 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений. Объем текстовой части составляет 145 страниц машинописного текста, иллюстрирован 16 таблицами и 3 рисунками. Список использованной литературы составляет 156 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Борисычев, Роман Германович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведенный анализ состояния развития земельных отношений в России выявил нерешенность одного из фундаментальных вопросов всей экономической реформы - приобретения земли в собственность. Достигнутый в настоящее время в рамках реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации уровень реформирования земельных отношений в России, позволяет сделать следующие выводы:

- установленные Федеральным законом от 25.10.2001г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» коэффициенты кратности к величине земельного налога, применяемого при определении арендной платы и выкупной цены земельных участков в процессе их приватизации, не имеют объективного экономического обоснования;

- ставки земельного налога, применяемые для расчета выкупной цены земли, установленные в 1991 году и неоднократно индексируемые, утратили привязку к реальной стоимости земли, не соответствуют экономической величине извлекаемой земельной ренты и не учитывают инфраструктурных характеристик конкретных земельных участков;

- отсутствие решения по проблеме определения размера выкупной цены земельных участков под объектами недвижимости способствует затягиванию процесса формирования единых рыночных принципов купли-продажи земли и ее активному вовлечению в рыночный оборот.

Земельный кодекс Российской Федерации закрепил принцип единства объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, установив приоритет за земельным участком. Однако при реализации указанного принципа существует законодательная возможность несовпадения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, на котором этот объект расположен. В частности, Земельный кодекс Российской Федерации допускает возможность существования объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципалыюй собственности и переданного в аренду субъекту права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

В этой связи возникает вопрос об определении экономически целесообразной арендной платы за указанные земельные участки. В настоящее время, в результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за землю, на местах широко распространена практика искусственного занижения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.

Существенным недостатком подобной модели установления арендной платы является прямая зависимость базового размера арендной платы от вида деятельности арендатора, а, следовательно, от его фактического дохода. При этом в ряде случаев возможна ситуация, когда в виде арендной платы собственником взимается не только земельная рента, но и часть предпринимательского дохода арендатора земельного участка. Аналогичная ситуация складывается и в сфере взимания земельного налога. Взимаемый земельный налог экономически не обоснован, поскольку непосредственно не учитывает реальную стоимость земельного участка, подлежащего налогообложению. В таких условиях невозможно говорить ни о справедливом и эффективном налогообложении бизнеса, ни о едином экономическом пространстве государства, что не стимулирует землепользователей к более активному рыночно эффективному использованию земли.

Предусмотренный земельным законодательством и законодательством о приватизации единовременный порядок приобретения в собственность земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости может производиться исключительно за счет собственных средств предприятий, поскольку стоимость земельного участка не может быть перенесена на себестоимость продукции, так как земельные участки не имеют срока службы а, следовательно, и амортизационных отчислений. Подобное единовременное изъятие собственных средств предприятий существенно снизит их финансовую устойчивость, равно как, и инвестиционные возможности.

Затягивание переходной ситуации в реформировании земельных отношений крайне негативно сказывается на инвестиционном климате в стране в силу того, что права собственников недвижимости и потенциальных инвесторов не защищены в полной мере. Последнее существенно повышает риски инвестирования в российскую экономику, что отражается на вероятности и стоимости привлечения заемных средств. Таким образом, незамедлительное решение вопроса о приобретении и законодательной защите прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственников расположенных на них объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) является одним из принципиальных условий успешного продолжения земельной реформы в России.

В этой связи считаем целесообразным рекомендовать Государственной Думе, Правительству Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления:

- обеспечить переход, на всей территории Российской Федерации, к единому принципу выкупа, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости и установления арендной платы за землю с учетом рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

- изменить принципы, способы и формы взимания земельного налога путем перехода на налог на недвижимое имущество, базой которого будет рыночная стоимость земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости;

- внести изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, отказавшись от взимания НДС при приватизации земельных участков;

- предусмотреть возможность предоставления рассрочки при осуществлении выкупа земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости;

- обеспечить неукоснительное рассмотрение, в установленные законодательством Российской Федерации сроки, заявок граждан и юридических лиц о переоформлении прав на земельные участки предоставляя их в собственность или в аренду.

Передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли является стержневым элементом всех рыночных экономических преобразований и важнейшим фактором структурной перестройки экономики Российской Федерации.

За счет выкупа земли город может получать средства, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных пользователей.

С развитием рынка земли использование территории города становится более рациональным, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра на окраины; создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой финансирования местного бюджета.

В городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования.

Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или долгосрочную аренду способствуют привлечению инвесторов, позволяют уменьшить монопольную роль градостроительных и архитектурных бюрократических органов в разработке проектов частной застройки и способствуют рыночно-ориентированному планированию. При этом предоставляются равные возможности частным застройщикам различного масштаба и мощностей, снижаются издержки при передаче прав на землю, стоимость строительства и планировки, а также затраты на получение необходимых разрешительных документов. Выявление базовых рыночных цен на городские земли способствует становлению рыночных механизмов земельного ценообразования.

Повышение эффективности управления государственными земельными ресурсами требует создания рыночной системы оборота земельных участков, установления порядка ценообразования на земельные участки, определения нормативов землепользования, введения многообразных форм аренды земельных участков.

Рыночная аренда возможна только при наличии рынка земельных участков, которого в настоящее время в российских условиях практически не существует. Существующая рыночная арендная плата, как и стоимость недвижимости, завышена из-за ограниченности рынка предложений земельных участков.

В настоящее время актуализируются вопросы научно обоснованного определение цены на земельный участок в условиях компромисса интересов. Этот ключевой вопрос можно разрешить конкретным механизмом -рыночной оценкой. Это разумно, обосновано, и соответствует духу экономических реформ Президента РФ и Правительства РФ.

Наблюдается отсутствие единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земельные участки, широко распространена практика произвольного установления экономически необоснованных размеров арендной палаты, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю. Такая неопределенность при установлении ставок арендной платы ущемляет интересы собственников объектов недвижимости, находящихся на арендуемых земельных участках, которые фактически не могут отказаться от устанавливаемых органами государственной власти или местного самоуправления условий аренды земельных участков.

Основными недостатками действующего порядка и условий переоформления прав на земельные участки являются: неэффективность используемой базы для расчета выкупных цен и арендной платы; сложность установления органа власти, уполномоченного распоряжаться земельным участком; отсутствие порядка отказа от права постоянного (бессрочного) пользования; проблемы оформления прав на земельные участки, изъятые из оборота, которые предоставлены федеральным унитарным предприятиям. Проведенное исследование позволило выявить перечень мероприятий по преодолению недостатков действующего порядка и условий переоформления прав на земельные участки: изменение порядка установления выкупной цены при переоформлении прав на земельные участки. Оплата приобретаемого земельного участка должна производиться единовременным платежом до регистрации перехода права собственности на земельный участок; изменение порядка определения и расчета арендной платы при переоформлении прав на земельные участки; регулирование порядка определения арендной платы не решением Правительства Российской Федерации, а федеральным законом как нормативно-правовым актом; введение механизма ограничения спекуляции земельными участками; уточнение порядка отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; сохранение права постоянного бессрочного пользования участками, изъятыми из оборота; продление срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность. Опыт Правительства Москвы по продаже прав аренды земельных участков можно рассматривать в качестве подготовительного этапа к введению института прав собственности на землю и созданию полноценного земельного рынка.

Арендная плата за землю и выкупная цена земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности. Поэтому на современном этапе актуальным является совершенствование методического подхода к определению размера платы за право аренды городского земельного участка.

Детальный анализ методических рекомендаций для расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве позволяет выявить значительную долю субъективизма при определении вспомогательных расчетных коэффициентов, а, следовательно и самого размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Более точное определение размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка может быть получена при условии использования объективного способа определения весовых коэффициентов с использованием методов парных сравнений и расстановки приоритетов на основе применения персонального компьютера.

Опрос экспертов и аналитиков Фонда Системного Анализа и социально-экономического проектирования, ретроспективный анализ показал, что предлагаемая в диссертации методика дает более точную оценку, проста в применении и может быть рекомендована для использования на практике при определении размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка. Практическое применение разработанного методического подхода определения размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка позволит повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений, качество аналитической работы в данном направлении.

Выводы к главе 3 Проведенные в данной главе диссертационной работы исследования позволяют сделать следующее заключение.

1. Городские земли являются самыми дорогими и представляют собой важнейший экономический ресурс города. Платежи за землепользование (налоги, арендные платежи, поступления от выкупа и т.п.) должны быть весомой и устойчивой статьей наполнения городской казны.

2. Арендная плата за землю и выкупная цена земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности. Поэтому на современном этапе актуальным является совершенствование методического подхода к определению размера платы за право аренды городского земельного участка.

3. Детальный анализ методических рекомендаций для расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве позволяет выявить значительную долю субъективизма при определении вспоспомогательных расчетных коэффициентов, а следовательно и самого размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве. Более точное определение размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка может быть получено при условии использования объективного способа определения весовых коэффициентов с использованием методов парных сравнений и расстановки приоритетов на основе применения персонального компьютера.

4. Опрос экспертов и аналитиков Фонда Системного Анализа и социально-экономического проектирования, ретроспективный анализ показал, что предлагаемая в диссертации методика дает более точную оценку, проста в применении и может быть рекомендована для использования на практике при определении размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка. Практическое применение разработанного методического подхода определения размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка позволит повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений, качество аналитической работы в данном направлении.