Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях"

На правах рукописи -

Обухов Дмитрий Алексеевич

Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях (на примере Ивановской области)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

1 7 НОЯ 2011

Москва 2011

005002535

Работа выполнена на кафедре землепользования и кадастров ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент кафедры землепользования и кадастров ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» Станислав Игоревич Комаров

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор кафедры «Финансовый менеджмент» ФГБОУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», г. Москва Валерий Николаевич Незамайкин

кандидат экономических наук, заместитель Главы администрации городского поселения Наро-Фоминск Московской области, г. Наро-Фоминск Геннадий Николаевич Макорин

Ведущая организация:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Ивановская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.К. Беляева», г. Иваново

Защита диссертации состоится 29 ноября 2011 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет Д.220.025.02.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат диссертации разослан и направлен с текстом объявления о защите диссертации по адресу: referat_vak@mon.gov.ru 26 октября 2011 года.

Ученый секретарь диссертационного совета (2%/?

кандидат экономических наук, доцент \JCWcZ) м-м- Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы. Право аренды в последние десятилетия является одним из самых распространенных видов предоставления земельных участков различных категорий в РФ. Аренда земельных участков должна по своей природе повышать эффективность использования арендованных территорий, поскольку участники отношений нацелены на получение максимум дохода в долгосрочном периоде, а это без качественного использования земельного участка в соответствии с его видом использования невозможно.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что развитие арендных отношений характеризуется усилением государственного и рыночного характера регулирования таких отношений и экономической составляющей управления земельными ресурсами в условиях данного права. Привлечение повышенного внимания к арендным отношениям, во-первых, призвано способствовать окончательному формированию и повышению цивилизованности земельного рынка в регионах, во-вторых, способствовать перераспределению земли между эффективными хозяйствующими субъектами, нацеленными на рациональное ее использование, в-третьих, помогать сохранению аграрного потенциала регионов и страны в целом путем сокращения неиспользуемых земельных участков или используемых недостаточно эффективно.

В свою очередь платное землепользование, как главный элемент экономического механизма управления земельными ресурсами, требует обоснованного и систематизированного подхода в установлении земельных платежей, в т. ч. арендной платы. По нашему мнению, арендная плата должна иметь многофункциональный характер, которая может в зависимости от экономических факторов и направлений принимать разные значения и иметь стимулирующий или ограничивающий характер и, следовательно, стать регулятором в использовании земель. Актуальным в данной области становится исследование механизма аренды земельных участков в системе управления земельными ресурсами на региональном и муниципальном уровнях на основе привлечения самого широкого спектра данных землеустройства и государственного кадастра недвижимости. В данной работе предложены направления совершенствования механизма аренды земельных участков теоретического и методического характера на примере одной из самых многочисленных категорий земельного фонда - земли сельскохозяйственного назначения.

Степень разработанности проблемы. Вопросам изучения арендных отношений и механизма формирования арендного платежа за земли различных категорий в частности земли сельскохозяйственного назначения, а также понятий земельной ренты и ее составляющих, посвящены работы многих уче-

ных-экономистов. Наиболее значимыми из них являются труды: А.А.Варламова, С.Н. Волкова, В.А. Вашанова, А.Э. Сагайдака, С.А. Гальчен-ко,, Н.И. Калинина, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Э.А. Маркарьяна, М.В. Мишу-стина, С.И. Сая, В.В. Милосердова, A.C. Миндрина, С.И. Носова, О.Т. Хисма-тулова, В.Н. Хлыстуна. К числу зарубежных экономистов-классиков следует отнести К. Маркса и Д. Риккардо, А. Смита, И. Г. фон Тюнена и др.

Однако научная разработанность данной проблематики далеко не исчерпана, так как с течением времени и развитием экономики меняются подходы и направления в реализации эффективной экономической политики землепользования, как государства, так на уровне региона и муниципального образования, поэтому возрастает потребность в формировании экономического механизма управления земельными ресурсами в т. ч. современных методиках расчета земельных платежей включая арендную плату, научно обоснованных, экономически справедливых, прозрачных и понятных для участников арендных отношений. Это и определяет актуальность данной темы.

Цель работы: Совершенствование теоретических и формирование методических положений определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с целью исследования в работе поставлены и решены следующие задачи:

1. Усовершенствовать теоретические положения механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения как элемента системы управления земельными ресурсами;

2. Оценить взаимосвязь действующих ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения и уровня социально-экономического развития муниципальных образований Ивановской области.

3. Провести ранжирование муниципальных образований Ивановской области по их социально-экономическому развитию в увязке с уровнем сельскохозяйственного производства и почвенным потенциалом;

4. Разработать методику расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, основанную на дифференциальной ренте 1 и 2.

5. Обосновать минимальный экономически целесообразный размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости и ставки земельного налога.

6. Предложить порядок определения начальной выкупной цены права аренды за земельные участки сельскохозяйственного назначения при проведении аукционов по продаже права аренды в рамках управления земельными ресурсами.

7. Апробировать методику определения арендной платы и величины начальной выкупной цены права аренды за земельные участки сельскохозяйст-

венного назначения в районах и сельскохозяйственных предприятиях Ивановской области.

8. Определить эффективность предложений по применению предлагаемой методики расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

Объектом исследования земельные участки сельскохозяйственного назначения Ивановской области.

Предметом исследования является процесс аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как элемента управления земельными ресурсами территорий муниципальных образований.

Научная новизна работы заключается в следующем:

- предложены принципы аренды земель сельскохозяйственного назначения; уточнены понятия земельной дифференциальной ренты, дифференциальной ренты I и 2;

- обосновано распределение дифференциальной ренты 2 между собственником земельного участка и арендатором;

- разработана методика определения арендного платежа за земли сельскохозяйственного назначения на основе дифференциальных рент;

- предложен порядок формирования величины начальной выкупной цены продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения;

- обоснован минимальный уровень арендной платы, обеспечивающий справедливое распределение доходов на основе кадастровой информации;

- усовершенствована методология механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в системе управления земельными ресурсами муниципального образования.

Исходные материалы: В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Законы, постановления правительства, нормативные акты муниципальных образований Ивановской области, материалы внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных производственных кооперативов Маяк и имени Дзержинского, также отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Теоретическая значимость исследования заключается в следующих разработках:

-определение направлений совершенствования механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в Ивановской области на основе землеустроительной и кадастровой информации;

-уточнение, формирование принципов аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе оценки рисков в условиях арендного оборота земель;

- определение роли и места аренды в экономическом механизме управления земельными ресурсами на уровне муниципального образования.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные и внедренные в практику результаты исследования, а также сформулированные на его основе выводы и предложения могут быть использованы органами управления субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в практике сдачи земельных участков в аренду, а также в процессе поиска дополнительных источников инвестирования в такой важнейший сектор экономики, как сельское хозяйство. Материалы исследования используются в учебном процессе по курсам: «Финансово-имущественная оценка», «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и природных ресурсов», «Теоретические основы земельного кадастра» ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1. Уточненные теоретические положения механизма определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

2. Усовершенствованный механизм передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения из собственности муниципального образования.

3. Методика расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на основе наиболее эффективного распределения рентных платежей между собственником и арендатором.

4. Методика по формированию размера начальной выкупной цены продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

5. Методика расчета минимального уровня ставок арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения, обеспечивающая справедливое распределение дохода между собственником и арендатором.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования доложены на международных и всероссийских научно-практических конференциях в г. Москве и г. Иваново, опубликованы в сборниках научных трудов Государственного университета по землеустройству, в ежемесячном научно-практическом журнале «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».

Объем и структура работы диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Работа изложена на 163 страницах машинописного текста, со-

держит 21 рисунок, 37 таблиц и 12 приложений. Библиографический список содержит 164 наименования. По теме научных исследований опубликовано 9 статей общим объемом 2,78 п.л. В изданиях входящих, в перечень российских научных журналов, рецензируемых ВАК, опубликовано 3 статьи.

Основное содержание работы

В первой главе «Теоретические аспекты развития аренды сельскохозяйственных земель в Россию) было обращено внимание на рассмотрение исторических аспектов в арендных отношениях России. Отмечены моменты интенсивного развития института аренды в определенные периоды, а также время повсеместного искоренения данного вида права на территории государства. Отмечено развитие земельных отношений в Ивановском регионе, приведены результаты приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, освещен вопрос долевой и паевой собственности в области.

В литературном обзоре рассмотрены теоретические и методические вопросы определения арендного платежа за земельные участки сельскохозяйственного в разработках различных ученых (табл.1).

Рассмотрев различные мнения и предложения ученых в области арендного землепользования, был сделан вывод о необходимости совершенствования и доработки предложенных положений и методических решений.

Установление арендных платежей за земельные участки находящиеся как в государственной, так и в других формах собственности подчинено различным принципам. По мнению автора, эти принципы могут быть сформулированы следующим образом.

1) Экономическая обоснованность арендного платежа, базирующаяся на величине земельной дифференциальной ренты и ее справедливом разделении между арендатором и собственником земельного участка.

2) Сохранность сельскохозяйственных угодий, стимулирование рационального использование земель и компенсации негативного воздействия при использовании.

3) Обеспечение равных условий производителя сельскохозяйственной продукции - арендатора на рынке среди конкурентов, чтобы право аренды не являлось обременяющим условием.

4) Учет рисков участников арендных отношений при аренде земель сельскохозяйственного назначения и механизм их учета.

5) Договорная основа и платность за пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения при данном виде отношений.

Таблица 1

Научные подходы к определению арендной платы

Авторство Сущность предложений Недостатки

Носова ОБ. Определение рентных показателей. Особое внимание при расчете транспортным затратам. Предложения автора не до конца отражают производственный потенциал земельного участка.

ВНИОПТУСХ Определение арендной платы предельных земель, определение арендной платы рентообразующих земель. Нет обоснования используемого процента от цены земли, для предельных 1%, взят нормативный уровень рентабельности, а не реальный.

Рубцова Л.Н. Определение арендной платы на рентной основе. Учет временных характеристик аренды. Распределение ренты между арендатором и арендодателем. Не понятен механизм распределения дифференциальной ренты между участниками арендного договора, также влияние срока на размер рентного платежа

Кузнецова Э.Г. Установление минимальных и максимальных пороговых значений арендной платы. Фиксированные ставки арендной платы Нет методических подтвервдений в расчете минимальных и максимальных ставок арендной платы. Не обоснованы формульные составляющие определения фиксированной ставки арендной платы

Столетова О.И. Расчет минимального и максимального размера арендной платы на основе земельной ренты В расчетах не учтена рисковая составляющая: инфляционный риск, предпринимательский риск

Вербняк А.Ф. Арендная плата устанавливается в зависимости от категории арендатора, выделяются первичные и вторичные землепользователи Не обоснована ставка для первичных землепользователей. Модель для расчета ставок арендной платы для вторичных землепользователей не учитывает риски. Также оба подхода не отражают конкретной доходности земельного участка.

Козадаев И.В. Определение ставок арендной платы на основе макроэкономических показателей Не до конца проработан механизм учета соотношения размеров ставки рефинансирования и размера инфляции. Не учитывается рентная составляющая земельных участков

6) Арендная плата как одна из существенных основ формирования местного бюджета для муниципальных образований расположенных в сельскохозяйственных районах страны.

7) Социальность механизма аренды земель сельскохозяйственного назначения путем вовлечения в оборот заброшенных земель, что влечет за собой создание рабочих мест, улучшение жизни сельского населения.

Формирование большей части регуляторов относимых к экономическому механизму управления земельными ресурсами основано на земельной ренте. Самым распространенным видом земельной ренты является абсолютная, наряду с ней повсеместное применение получила дифференциальная рента. Данный вид ренты рассматривается в двух категориях 1 и 2 вида. Образова-

ние дифференциальной ренты 1 вызвано различием в плодородии и местоположении земли, а дифференциальной ренты 2 в эффективности добавочных затрат труда и средств в конкретный земельный участок. С учетом разработок автора и изученного теоретического материала предлагается изложить понятия земельной дифференциальной ренты, дифференциальной ренты 1 и дифференциальной ренты 2 в следующем виде.

Земельная дифференциальная рента - это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная первичными и вторичными его характеристиками. К первичным характеристикам земельного участка следует отнести почвенное плодородие, местоположение и т.п., а к вторичным- объем инвестированного капитала, способ хозяйствования, предпринимательский талант пользователя, уже вложенные затраты труда и т.п.

Дифференциальная рента 1 (ДР 1) - это часть указанной доли дохода, обусловленная первичными характеристиками земельного участка, а также факторами экономико-социального развития территории и присваиваемая собственником участка.

Дифференциальная рента 2 (ДР 2) - это часть указанной доли дохода, обусловленная как природными, так и экономическими факторами и распределяемая между собственником и землепользователем в зависимости от их требуемой доходности.

На рис. 1, отражено распределение земельной дифференциальной ренты при арендном платеже за земельный участок сельскохозяйственного назначения между собственником, арендатором и государством.

Рис. 1. Схема распределения земельной дифференциальной ренты при аренде земельных участков

Распределение дифференциальной ренты 2 между собственником и арендатором проведем с помощью портфельной теории Г. Марковича.

00 = (01хУ) + [02х(1-У)] (1)

где, (Ю- общая доходность оптимального портфеля; О!- ожидаемая доходность арендатора; О5 - ожидаемая доходность арендодателя, У - доля арендатора.

Доходности определяются кумулятивным методом по следующей формуле: О = IV ^ + Кпзк - 1*к (2)

где;И. - безрисковая ставка;!*^ - среднегодовой размер инфляции;!*,, - риск ликвидно-сш^г^к - предпринимательский риск, отражающий все индивидуальные риски, присущие арендатору и собственнику земельного участка при сельскохозяйственном производстве;^ -возврат капитала, рассчитывается только при общей доходности но формулам:

Як = 1 - а х (} (3)

3 = (4>

(1+0"

где, О - норма возврата капитала; а - ожидаемый рост стоимости земельных участков в районе; п - средний срок аренды земельного участка.

Общая доходность с учетом нормы возврата капитала для Ивановской области равна - 22,81% , доходности арендатора - 25,61% и арендодателя -16,52%. Определившись с размером ДР 2 и уровнями доходности арендатора и собственника, определяем доли каждого из участников арендного договора. В результате расчета по методу Г. Марковица получим что, доля арендатора в ДР 2 - 71,2%, доля арендодателя (собственника) - 28,8%.

Глава 2 «Методические положения установления арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения». Земельный фонд Ивановской области на 1 января 2011 года составляет 2143,7 тыс. га. Наибольшие площади составляют категории «Земли сельскохозяйственного назначения» -1074,2 тыс.га (50,1%). Средняя кадастровая стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения - колеблется от 6487 руб. в Пестяковском районе до 26934 руб. в Гаврилово - Посадском районе, а в среднем по области этот показатель составил -15752 руб. Средняя кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на уровне Ивановской области составляет18956 руб./га. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий варьируется от 8243руб./га в Юж-ском районе до 28669 руб./га в Ивановском районе.

Из вышеприведенных данных по распределению земель по целевому назначению в муниципальных районах следует сделать вывод о том, что на территории области преобладают земли сельскохозяйственного назначения и занимают в среднем половину площади административного района (рис. 2). Поэтому исследования, апробируемые на муниципальных образованиях Ивановской области, являются значимыми, достоверными и показательными.

В Ивановской области методики определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения основаны на нескольких общих подходах. Один из них заключается в установлении четких фиксированных ставок в рублях за квадратный метр. Преимущественно они имеют связь с рыночной стоимостью арендной платы.

300000 250000 200000 150000 100000 50000

о

Рис.2. Площадь земель сельскохозяйственного назначения в муниципальных районах от общей площади земельного фонда

Следующий имеет некоторую схожесть с предыдущим и основан на установленных ставках земельного налога. Другое направление заключается в определении или выборе арендооблагаемой базы и корректирующих коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от факторов, характеризующих объект недвижимости и порядка их определения

В большинстве муниципальных образований используют традиционный подход в установлении жестких фиксированных ставок, при этом комбинируя его с другими расчетными подходами для некоторых видов разрешенного использования. Использование двух подходов одновременно применяется в 9 из 21 районов региона, что составляет 43% от общего числа муниципальных образований Ивановской области.

При рассмотрении ставок, применяемых в настоящее время в Ивановской области, возникают вопросы в обоснованности их установления. Был проведен корреляционно-регрессионный анализ связи ставок и факторов, отражающих уровень социально-экономического развития района и сельского хозяйства в нем. На рис. 3 показана корреляционная зависимость между социально-экономическими показателями и ставками аренды, выделим кадастровую и землеустроительную информацию. Из проведенного анализа видно, что существующие ставки аренды сельскохозяйственных

§ 1 1

I § § 111 и ет Я

£ О

и

Ч § а

)Х >Я >х

5 5 3 5

'»ООО 8 8

>я и 1 и >5 1 >к 1 я

Й О « ¡а о В >5 >л 3 1 о № о из

£ р. е 2

ьз Общая площадь, га

У Земли сельскохозяйственного назначения, га

и

земель в муниципальных образованиях Ивановской области никак не связаны ни с качеством почв (об этом свидетельствует низкая корреляция с баллом бонитета и с урожайностью), ни с показателями развития сельского хозяйства в районе(нчзкая корреляция с объемами валовой продукции, инвестиций и средним доходом работников), ни с реально сложившимся уровнем рынка (низкая корреляция со среднерыночными ценами). Таким образом, принятые ставки арендной платы представляются экономически необоснованными и требуют корректировки и пересмотра.

0,7 (

Рис 3. Коэффициенты парной корреляции между действующими ставками аренды за земли сельскохозяйственного назначения и факторами социально-экономического развития

Расчет арендной платы должен базироваться на определении рентных показателей: ДР 1 и ДР 2. По нашему мнению модель образования арендной платы будет состоять из ДР 1 и доли собственника в ДР 2. Формула определения арендной платы в общем виде будет представлена в следующим образом:

АП = ДР1+ДР2С0&ТВ (5) где: ЛП - величина арендной штаты; ДР1 - дифференциальная рента 1; ДР2ш6ств -доля собственника в дифференциальной ренте 2.

ДР I определяется через цену производства продукции в расчете на гектар в каждом районе между лучшим и остальными районами по результатам ранжирования. Ранжирование муниципальных районов по интегральному показателю, определенному на основе социально-экономических показателей в районах, тем самым выделяются худшие, средние и лучшие муниципальные образования, таким образом, разделив их на кластеры. При помощи данного ранжирования определим социально-экономическое развитие каждого муниципального образования, что будет существенно дополнять выводы относительно размеров рентных показателей.

Объем инвестиций в отрасль "Сельское хозяйство" Урожайность зерновых Величина земельного налога Рыночная стоимость за гектар земель с/х назначения Кадастровая стоимость I га с/х угодий Кадастровая стоимость I га земель с/х назначения Балл бонитета Среднемесячная з/'п в сельском хозяйстве ВП Животноводства ВП Растениеводства ВП сельского хозяйства

0.1 0,2 0,3 0.4 0,5 0,6

Для ранжирования муниципальных районов были выбраны 9 социально-экономических факторов. Определяем ранг каждого муниципального района в зависимости от значения каждого фактора. Далее построим регрессионную модель с величинами факторов. Полученные коэффициенты в модели используем для определения веса ранга каждого фактора. Веса регрессионной модели распределились следующим образом (рис. 4). По результатам ранжирования провели кластерный анализ с помощью ПК «5МзПса» на основании, которого получили три кластера.

В первый кластер входят пять районов с наиболее благоприятной социально-экономической обстановкой, имеющие рейтинговый балл 14 - 19. Во второй, средний, кластер попали 9 районов с баллами 10 - 13. В третьем, соответственно, остальные 7 муниципальных образований, имеющие 3-8 баллов. На представленной ниже карте можно увидеть расположение каждого муниципального района (рис. 5).

14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00

11,78

3,20 ] 1

2,05 ■ 1

Количество Площадь с/х Балл

сельского земель бонитета

населения;

8,12

6,21

4,98

I |

2,25

5,30

I

Средняя

Средняя Плотность Расстояние до

рыночная продукция с/* нив ее пиши заработная населении рынков сбыта

цена х гектар

плата в отрасли

Рис. 4 Весовые показатели регрессионной модели

1 кластер (14-19 баллов)

2 кластер (10-13 баллов)

3 кластер(3-8 баллов)

Рис.5. Расположение муниципальных районов 13

Автором, путем статистического анализа определена оптимальная доля площади земель сельскохозяйственного назначения в районах для каждого кластера в целях обеспечения выгодных условий производства продукции. Для. районов, относимых к 1-му кластеру доля земель сельскохозяйственных земель должна составлять 53%, во 2-м и 3-м где соответственно 55 и 64.

В настоящее время для сельскохозяйственных землепользователей Ивановской области срок сдачи в аренду находится в следующих пределах в зависимости от вида использования:

- ведения семеноводства - 3 года;

- ведения садоводства - 2 года;

- ведения льноводства, цветоводства, овощеводства, картофелеводства, производства зерна, кормопроизводства, научно-исследовательских и учебных целей и для иных разрешенных использованием способов - 1 год.

По нашему мнению, данные сроки, установленные законодателем регионального уровня, и требуют уточнения. Для видов использования, связанных с производством зерна и кормовой базы животноводческого комплекса должны основываться на сроке ротации севооборота, что необходимо учитывать в землеустроительных проектах. Таким образом, срок сдачи земельного участка в аренду зависит от вида севооборота. Самыми распространенными на территории региона являются четырех-, шести- и восьмипольные севообороты, из чего следует, что минимальный срок сдачи в аренду участка, входящего в тот или иной севооборот, должен составлять 4-8 лет. В результате построения статистико-математической модели по материалам двух показательных хозяйств Ивановской области автором было установлено, что оптимальная площадь арендуемого рабочего участка составляет 72 гектара, следовательно, площадь севооборота должна в среднем составлять 432 гектара.

Составляющей частью механизма аренды земельных участков необходимо считать и выкуп права аренды за участок. При формировании данной процедуры необходимо установить порядок, срок проведения аукциона, формирование первоначальной цены выкупа права аренды.

Организацию аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, как правило, проводит каждое муниципальное образование. По нашему мнению, проведение конкурсов и аукционов в части продажи прав аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащих муниципальным образованиям, должно осуществляться на уровне региона во взаимодействии с муниципальным образованием, на территории которого находится сдаваемый земельный участок. Данные действия позволят упорядочить и централизовать данного рода сделки для более рационального

управления земельными участками сельскохозяйственного использования на уровне региона.

Начальная выкупная цена продажи права аренды должна быть основана на ставке арендной платы предусмотренной за земельный участок, поскольку она соизмерима с платежом за год и подходит для формирования начальной цены аукциона. Таким образом, рассматриваемая цена будет включать размер ежегодного арендного платежа, увеличенного с учетом отражения частичного возмещения капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения земельным участком.

ВЦ = АП х (1+0) (6)

где: ВЦ - начальная выкуппая цена права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения; АП - ставка арендной платы;(5 - доля возврата капитала, формула (4) - 48,5%.

В результате проведенных исследований мы предлагаем следующую методическую последовательность правовых и экономических процедур в процессе сдачи в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения.

• подача заявления юридическим лицом или гражданином о предоставлении ему земельного участка на праве аренды;

• подготовка проекта решения органа местного самоуправления об утверждении проекта границ земельного участка и проведения кадастровых работ (для случаев, когда кадастровый учет земельного участка не проведен);

• определение земельной дифференциальной ренты, показателей валовой продукции, себестоимости продукции, балла бонитета;

• ранжирование муниципальных образований по уровню социально-экономического развития, определение дифференциальной ренты 1;

• определение дифференциальной ренты 2, доли собственника в дифференциальной ренте 2;

• построение статистической модели для расчета ставки арендной платы в районе;

• определение ставок арендной платы в районе в виде доли от кадастровой стоимости;

• расчет начальной выкупной цены права аренды земельного участка.

• проведение аукциона по продаже права аренды земельного участка;

• заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования земельным участком.

В третьей главе «Эффективность определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на рентной основе» для автоматизации процесса расчета арендной платы, были использованы две статистические модели: регрессионная и нейросетевая. В регрессионной модели в ка-

честве факторов использованы валовая продукция, себестоимость, балл бонитета. При построении нейросетевой модели использовались 9 факторов, значимыми из которых оказались 7 (рис. 6). Приведем расчетные показатели по муниципальным образованиям Ивановской области (табл. 2).

Удаленность от центров реализации продукции Плотность населения Инвестиции в отрасль Количество сельского населения Валовая продукция Себестоимость продукции Балл бонитета

О 0.2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4

Рис. 6 Значимость входов нейронной сети для районов Ивановской области

1,6

Таблица 2

Арендная плата в муниципальных образованиях по нейросетевой и регрессионной моделям

Наименование муниципальных районов Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, руб/га Модельные значения арендной платы, руб/га сельскохозяйственных угодий Предлагаемые ставки арендной платы за гектар сельскохозяйственных угодий Существующие ставки арендной платы за гектар сельскохозяйственных угодий

Нейросеть Регрессия Срез, значение арендной платы, руб % от кадастровой стоимости Действующая арендная платы % от кадастровой стоимо-с™

Верхнелацдеховский 10121 90,38 44,53 75,24 0,74 45,41 0.45

Вичутский 19817 1277,31 1282,35 1279,83 6,46 49,07 0.3

Гаврилово-Посадский 28578 2090,95 2363,46 2235,54 7,82 80,8 0.3

Заволжский 20491 1842,80 1896,80 1870,19 9,13 100 0,49

Ивановский 28699 2356,86 2623,24 2497,17 8,7 75,42 0,3

Ильинский 12446 446.08 418,37 432,225 3.47 26,26 0.3

Кинешемский 21118 1941,46 1894,71 1918.37 9,08 57,47 0,3

Комсомольский 10677 315,91 360,11 338,01 3,17 23,35 0,3

Лежневский 17024 1440.97 1763,33 1618,36 9,51 63,78 0,5

Лухсшй 16429 317,35 335,71 326,78 1,99 28,39 0,2

Палехский 20537 1034,55 977,54 1006,86 4,9 53,77 0,26

Пестяковский 10869 77,20 50,52 66,65 0,61 25,94 0,24

Приволжский 21565 1675,54 1909,72 1800,28 8,35 102,91 0,5

Пучежский 22135 839,07 j 914,36 878.33 3,97 24,42 0,11

Родниковский 22243 1742,97 1989,86 1874,58 8,43 33,78 0.18

Савинский 16974 980.57 1087,12 1036,59 6,11 40,41 0,3

Тейковский 17654 779,43 726.82 753,12 4,27 88,11 0,5

: Фурмановский 21003 1615,40 1877,04 1756,02 8.36 38,71 0,2

! Шуйский 24224 1813,60 1889,56 1852,36 7,65 108,28 0,5

|.Южский 8243 53,14 18,29 35,71 0,43 24,73 0.3

; Юрьевецкий 14998 734,87 823,85 781,90 5,21 23,4 0,16

В районе с худшими рентными показателями, расчет арендной платы по предлагаемой модели не представляется возможным, поскольку величина дифференциальной ренты равна нулю. Для этого необходимо рассчитать минимальное значение арендной платы. Формирование минимального уровня арендной платы основано на величине земельного налога и ставке доходности собственника земельного участка. Арендная плата будет вычислена как величина налога, увеличенного на ставку доходности собственника: АП=ЗНх(1+Б2) (7) где: АП - арендная плата за земельный участок; ЗН - величина земельного налога;02 - ставка доходности арендодателя (собственника).

Значения арендной платы по районам имеют положительный характер, и колеблются от 53,14 рубля за гектар по нейросетевой модели и 18,29 рубля за гектар по регрессионной модели в районе с самыми худшими оценочными показателями и баллом бонитета до 2356,86 и 2623,24 рубля соответственно за гектар в районе с лучшими показателями. Доля арендной платы в дифференциальной ренте по муниципальным районам в среднем составляет 34%.

Следует отметить, что в настоящее время оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется по новой методике, утвержденной в сентябре 2010 года. В некоторых регионах уже проводилась переоценка по новой методике, и результаты свидетельствуют о повышении кадастровой стоимости на 30%. С учетом данного повышения ставки аренды, разработанные автором в процентном исчислении от кадастровой стоимости, приближаются к действующим.

Адекватность полученных результатов подтверждает высокая корреляционная зависимость между рассчитанными ставками аренды и экономическими, природными, социальными показателями (рис. 7).

Урожайность по зерновым культурам i............ .........,..... г ,, __ i

Величина земельного налога за "*чгти ....., :..........,......... -i

Рыночная стоимость земельных участков '- —.....f

Кадастровая стоимость In r-ini "' ""' ' '"' "' ' ' —j........ .1

Кадастровая стоимость 1га земель. " ." j ; -\—i

Балл бонитет по районам ви^вдфадщввдаа^ддаваа^иавйадднд

Среднемесячная заработная плата в с/х ......,......— ■■ - -........v . i

ВП Животноводства ......- , —-........... т ■. -. - j

ВП Растениеводства -----г---------------------. -......-.,,,/ ■

ВП Сельского хозяйства —т..........—............................. - ........ . .. .

Площадь пашни '. у.-у , „-,,г„........j

Площадь сельскохозяйственных земель — L. ... - -

Объем инвестиций ...........- г.......' ........ ., 1

Численность населения ¿т™,.'.",.;-, _■ , ....... .. .

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9

Рис 7. Величина коэффициента парной корреляции между социально-экономическими факторами и рассчитанными ставками аренды по районам

При расчете дифференциальной ренты для муниципальных образований использовался более широкий спектр показателей, которые выразились в построении рейтинга административных районов. В районах, где неблагоприятное социально-экономическое положение, автор предлагает наряду с более интенсивным вложением материальных средств в сельскохозяйственную отрасль уделить большое внимание обрабатывающим производствам. Следует также отметить, что капитал, вложенный в муниципальные образования с высокими социально-экономическими показателями, позволит получить более быстрые и высокие доходы в сельскохозяйственной отрасли.

Показатели эффективности рассчитанных ставок аренды за земли сельскохозяйственного назначения и размер начальной выкупной цены права аренды в районах Ивановской области отражены в табл. 3.

ТаблицаЗ

Эффективность предложений по установлению ставок аренды за земли сельскохозяйственного назначения в муниципальных районах Ивановской области

Наименование муниципальных районов Арендуемая площадь в районе, га Предлагаемая арендная плата, руб/га Действующая арендная плата, руб/га Эффект, млн. руб. Затраты по переоценке арендуемой площади, млн. руб. Эффективность в расчете на гектар Исходная (начальная) выкупная цена права аренды, руб/А)

Верхнеландеховский 5567.1 75.24 _45^41_ 0.166 4.175 0.04 111.73

Вичугский 10190,7 1279,83 49,07 12.542 7.643 1,64 1900.55

Гаврилово- Посадский 11939,7 2235.54 80,8 25,726 8.954 2.87 3319.78

Заволжский 8097.6 1870.19 100 14,334 6.073 2.36 2777,23

7274,1 2497,17 75.42 17,616 5.455 3.23 3708.30

Ильинский 10642,8 432,22 26,26 4.32 7.982 0.54 641.85

Кинешемский 10926,3 1918,37 57,47 20,332 8.194 2.48 2848.78

Комсомольский 8035,8 338.01 23.35 2.528 6:026 0.42 501,94

8305,5 1618,36 63,78 12,911 6.229 2,07 2403.26

Лухский 4302,9 326,78 28.39 1.283 3.227 0.40 485.27

Палехский 7723.5 1006.86 53.77 7.361 5.792 1.27 1495.19

Пестяковский 5303,7 66.65 25.94 0.215 3,977 0,05 98.98

Приволжский 6116,4 1800.28 102,91 10.381 4.587 2,26 2673.42

8891.1 878,33 24.42 7.592 6,668 1.14 1304.32

Родниковский 9031.5 1874,58 33.78 16.625 6.773 2,45 2783.75

Савинский 7240,5 1036.59 40.41 7.212 5,43 1.33 1539.34

Тейковский 7592,4 753,12 88,11 5.049 5,694 0,89 1118.38

Фурмановский 6103,2 1756,02 38,71 10,481 4,577 2.29 2607,69

9802,8 1852,36 108,28 17,096 7,352 2,33 2750,75

4056,9 35.71 24.73 0.044 3.042 0.03 53.04

Юоьевецкий 7291,5 781,9 23,4 5.53 5.468 1,01 1161.12

Итого 164436 1163,53 53,06 199,34 123,31 1,61 1727,84

Показатель эффекта на весь регион составляет 199,34 млн. рублей. Затраты на внедрение методики в регионе составят 123,33 млн. рублей. Эффективность равна 1,61. Исходная начальная выкупная цена права аренды находится в пределах от 53,04 до 3708,30 рублей за гектар.

В процессе исследования для апробации результатов нами были рассчитаны показатели арендной платы по двум типичным хозяйствам Ивановской области. В результате получили показатели максимального и минимального размера арендного платежа по рабочим участкам, эффекта и эффективности (табл. 4).

Таблица 4

Основные показатели эффективности предложений в СПК Маяк и СПК имени Дзержинского

Наименование хозяйств Площадь хозяйства, га Максимальная арендная плата, руб/га Минимальная арендная плата, руб/га Эффект по рабочим участкам, млн. руб Затраты, млн. руб Эффективность, руб./руб.

СПК Маяк 2285 3010,6 230,22 3,643 1,713 2,12

СПК имени Дзержинского 5499,8 2021,33 1043,25 8,639 4,124 2,09

В хозяйствах на рабочих участках арендная плата находится в пределах: от 230,22 до 3010,6 до рублей за гектар. Показатели эффективности в сельскохозяйственных кооперативах имени Дзержинского и Маяк - 2,09 и 2,12.

Выводы и предложения

1. Уточнены понятия земельной дифференциальной ренты и ее составляющих: дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2. По нашему мнению дифференциальная рента - это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная первичными и вторичными его характеристиками. Дифференциальная рента 1 присваивается собственником участка и обусловлена первичными характеристиками земельного участка, а также факторами экономико-социального развития территории. Дифференциальная рента 2 зависит от всего перечня экономических факторов и распределяется между арендатором и арендодателем с учетом рисков и доходностей участников арендного договора.

2. По мнению автора, формирование арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения должно основываться на следующих общих принципах: экономической обоснованности, сохранности земель сельскохо-

зяйственного назначения, обязательность наличия равных условий на рынке реализации продукции, учете рисков участников арендных отношений, на договорной основе и платности землепользования, основе формирования местного бюджета, социальности механизма аренды земель сельскохозяйственного назначения.

3. Действующие ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения не отражают уровень социально-экономического развития и природные характеристики территорий Ивановского региона, что подтверждается проведенным корреляционным анализом между существующими ставками в муниципальных районах и факторами экономико-социального развития административного района. Максимальный коэффициент корреляции с выбранными факторами составляет, в среднем 0,4.

4. Арендная плата должна состоять из величины дифференциальной ренты 1, которая в полном объеме принадлежит собственнику, а также части дифференциальной ренты 2. Дифференциальная рента 2 распределяется между арендатором и собственником в соотношении 71,2% на 28,8% соответственно.

5. Рассчитаны новые ставки арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения на уровне административных районов и рабочих участков СПК им Дзержинского и СПК Маяк в размере 0,79% -10,34% от кадастровой оценки. При расчете ставок арендной платы в районах за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности их шкала составила от 35,71 руб./га (0,43% от кадастровой стоимости в Южском районе) до 2497,17 руб./га (8,7% от кадастровой стоимости в Ивановском районе).

6. С помощью расчета дифференциальной ренты выявили неэффективно используемые рабочие участки, где производство сельскохозяйственной продукции не целесообразно и убыточно для предприятия, на данных рабочих участках выявились отрицательные показатели ренты. Предложены землеустроительные мероприятия по трансформации и повышению продуктивности рабочих участков. Оптимальная доля площади земель сельскохозяйственного назначения в районах для выгодных условий производства продукции, относимых к 1-му кластеру доля должна составлять 53%. Во 2-м и 3-м где районы с более низкими показателями развития данный процент будет 55 и 64 соответственно.

7. Определена эффективность использования методических разработок автора на уровне муниципальных районов, что отражается в определении арендных платежей в зависимости от социально-экономического развития

района и его производственных характеристик. Средний коэффициент парной корреляции 0,7 по факторам говорит о более прочной связи предложенной арендной платы с показателями социально-экономического развития. В более развитых районах повысился уровень арендной платы в несколько раз. Затраты на внедрение предложенной методики в Ивановской области составят 123,33 млн.рублей, и позволит получить отдачу в размере 61 копейки на каждый вложенный рубль. Общий эффект предложений автора в целом по региону составит 199,34 млн. рублей.

8. Начальная выкупная цена права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения формируется, как доля, учитывающая частичное возмещение капитальных вложений и составляет 48,5%. Рассчитали величины выкупа права арендной платы по муниципальным образованиям Ивановской области, в числовом выражении. Минимальная в Южском районе составляет 53,04 рубля, в Ивановском и Гаврилово-Посадском районе максимальная величина 3708,30 и 3319,78 рублей соответственно. Проведение конкурсов и аукционов в части продажи прав аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения должны осуществляться на уровне органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - в нашем случае Департамент конкурсов и аукционов Ивановской области во взаимодействии с соответствующим муниципальным образованием, на территории которого расположен земельный участок.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

1.Обухов, Д.А. Управление земельными ресурсами в регионе [Текст] / Д.А.Обухов //Актуальные проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса в 2-х гг./ Под общей редакцией В.Ф. Царева, А.М.Баусова. - Т. 1., Иваново: ИГСХА, 2009. -С. 124-126.-0,125 п.л.

2. Обухов, Д.А. Аренда - роль в системе управления земельными ресурсами и механизмы ее формирования [Текст] / Д.А.Обухов // «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» -2010.-№5 (журнал ВАК). - С. 28-33. -0,75 п.л.

3. Обухов, Д.А. Подходы к расчету арендной платы за земельные участки на территории Российской Федерации [Текст] / Д.А. Обухов// Роль и значение высшего землеустроительного образования и землеустроительной науки в развитии агропромышленного комплекса страны: материалы международной научно-практической конференции, посвященной 175-летию высшего землеустроительного образования в России в 2-х тт. / Под общей редакцией С.Н.Волкова, В.В.Вершинина. - Т. 1., М.: ГУЗ, 2010 - С. 98-101. - 0,15 п.л.

4. Обухов, Д.А. Эффективность аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения [Текст] / Д.А. Обухов //Актуальные проблемы и перспективы

развития агропромышленного комплекса в 2-х тт. / Под общей редакцией A.M. Баусова, Д.А. Рябова-Т. 1., Иваново: ИГСХА,2010.-С. 202-204.-0,125 п.л.

5. Обухов, Д.А.Земельный рынок и аренда земель в Ивановской области [Текст] / Д.А. Обухов У/Проблемы управления земельными ресурсами страны на современном этапе: Сборник научных трудов /под научн. ред. А.А.Варламова. -М.:ГУЗ,2010.-С. 143-147.-0,28 п.л.

6. Обухов, Д.А. Страхование в сельском хозяйстве при аренде земель [Текст] / Д.А. Обухов // «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».-2011.-№1 (журнал ВАК).-С. 69-75.-0,75 п.л.

7. Обухов, Д.А. Особенности сдачи в аренду земельного участка находящегося в государственной (федеральной) собственности [Текст] / Д.А. Обухов //Актуальные проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса в 2-х тт. / Под общей редакцией A.M. Баусова, Д.А. Рябова - Т. 2., Иваново: ИГСХА, 2011. - С. 157-159. - 0,125 п.л.

8. Обухов, Д.А. Сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель в Ивановской области [Текст] / Д.А. Обухов //Актуальные проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса в 2-х тт. / Под общей редакцией A.M. Баусова, Д.А. Рябова - Т. 2., Иваново: ИГСХА, 2011. - С. 159-161.-0,125 п.л.

9. Обухов, Д.А., Комаров, С.И. Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения при различных формах собственности [Текст] / Д.А. Обухов, С.И. Комаров // «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».-2011.-№11 (журнал ВАК). -0,5 п.л. (авт. -0,25).

Редакционно-издатепьский отдел ГУЗа Сдано в производство 24.10.2011. Подписано в печать 24.10.2011. Формат 60х 847-16. Объем 1,0 п.л. Бумага офсетная. Тираж 120. Заказ № М/9.

Участок оперативной полиграфии ГУЗа Москва, ул. Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Обухов, Дмитрий Алексеевич

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты развития аренды сельскохозяйственных земель в России.

1.1. История развития аренды земли в России.

1.2. Методические подходы к определению арендных платежей за земли сельскохозяйственного назначения.

1.3 Теоретические положения управления земельными ресурсами в условиях арендных отношений.

Глава 2. Методические положения установления арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения.

2.1. Анализ земельных ресурсов и земельного рынка Ивановской области.

2.2. Методика расчета рентной составляющей в размере арендной платы в сельскохозяйственных предприятих и муниципальных образованиях.

2.3. Методика установления размера арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения.1ОЗ

Глава 3. Эффективность определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на рентной основе.

3.1. Расчет арендной платы в СПК Маяк и СПК имени Дзержинского и муниципальных образований региона.

3.2. Оценка результатов и эффективность расчета арендной платы за земельные участки в СПК Маяк, СПК имени Дзержинского и районах Ивановской области.

3.3. Использование рентной составляющей при определении наиболее эффективного использования земельного участка.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях"

Актуальность проблемы. Право аренды в последние десятилетия является одним из самых распространенных видов предоставления земельных участков различных категорий в РФ. Аренда земельных участков должна по своей природе повышать эффективность использования арендованных территорий, поскольку участники отношений нацелены на получение максимум дохода в долгосрочном периоде, а это без качественного использования земельного участка в соответствии с его видом использования невозможно.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что развитие арендных отношений характеризуется усилением государственного и рыночного характера регулирования таких отношений и экономической составляющей управления земельными ресурсами в условиях данного права. Привлечение повышенного внимания к арендным отношениям, во-первых, призвано способствовать окончательному формированию и повышению цивилизованности земельного рынка в регионах, во-вторых, способствовать перераспределению земли между эффективными хозяйствующими субъектами, нацеленными на рациональное ее использование, в-третьих, помогать сохранению аграрного потенциала регионов и страны в целом путем сокращения неиспользуемых земельных участков или используемых недостаточно эффективно.

В свою очередь платное землепользование, как главный элемент экономического механизма управления земельными ресурсами, требует обоснованного и систематизированного подхода в установлении земельных платежей, в т. ч. арендной платы. По нашему мнению, арендная плата должна иметь многофункциональный характер, которая может в зависимости от экономических факторов и направлений принимать разные значения и иметь стимулирующий или ограничивающий характер и, следовательно, стать регулятором в использовании земель. Актуальным в данной области становится исследование механизма аренды земельных участков в системе управления земельными ресурсами на региональном и муниципальном уровнях на основе привлечения самого широкого спектра данных землеустройства и государственного кадастра недвижимости. В данной работе предложены направления совершенствования механизма аренды земельных участков теоретического и методического характера на примере одной из самых многочисленных категорий земельного фонда — земли сельскохозяйственного назначения.

Степень разработанности проблемы. Вопросам изучения арендных отношений и механизма формирования арендного платежа за земли различных категорий в частности земли сельскохозяйственного назначения, а также понятий земельной ренты и ее составляющих, посвящены работы многих ученых-экономистов. Наиболее значимыми из них являются труды:

A.А.Варламова, С.Н. Волкова, В.А. Вашанова, А.Э. Сагайдака, С.А. Гальченко, , Н.И. Калинина, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Э.А. Маркарьяна, М.В. Мишустина, С.И. Сая, В.В. Милосердова, A.C. Миндрина, С.И. Носова, О.Т. Хисматулова,

B.Н. Хлыстуна. К числу зарубежных экономистов-классиков следует отнести К. Маркса и Д. Риккардо, А. Смита, И. Г. фон Тюнена и др.

Однако научная разработанность данной проблематики далеко не исчерпана, так как с течением времени и развитием экономики меняются подходы и направления в реализации эффективной экономической политики землепользования, как государства, так на уровне региона и муниципального образования, поэтому возрастает потребность в формировании экономического механизма управления земельными ресурсами в т. ч. современных методиках расчета земельных платежей включая арендную плату, научно обоснованных, экономически справедливых, прозрачных и понятных для участников арендных отношений. Это и определяет актуальность данной темы.

Цель работы: Совершенствование теоретических и формирование методических положений определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с целью исследования в работе поставлены и решены следующие задачи:

1. Усовершенствовать теоретические положения механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения как элемента системы управления земельными ресурсами;

2. Оценить взаимосвязь действующих ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения и уровня социально-экономического развития муниципальных образований Ивановской области.

3. Провести ранжирование муниципальных образований Ивановской области по их социально-экономическому развитию в увязке с уровнем сельскохозяйственного производства и почвенным потенциалом;

4. Разработать методику расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, основанную на дифференциальной ренте 1 и 2.

5. Обосновать минимальный экономически целесообразный размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости и ставки земельного налога.

6. Предложить порядок определения начальной выкупной цены права аренды за земельные участки сельскохозяйственного назначения при проведении аукционов по продаже права аренды в рамках управления земельными ресурсами.

7. Апробировать методику определения арендной платы и величины начальной выкупной цены права аренды за земельные участки сельскохозяйственного назначения в районах и сельскохозяйственных предприятиях Ивановской области.

8. Определить эффективность предложений по применению предлагаемой методики расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

Объектом исследования земельные участки сельскохозяйственного назначения Ивановской области.

Предметом исследования является процесс аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как элемента управления земельными ресурсами территорий муниципальных образований.

Научная новизна работы заключается в следующем:

- уточнены принципы аренды земель сельскохозяйственного назначения, позволяющие повысить эффективность управления землями сельскохозяйственного использования; скорректированы возможности применения дифференциальной ренты в современных рыночных условиях при развитии механизма аренды земель сельскохозяйственного назначения;

- рассчитана структура эффективного распределения дифференциальной ренты между государством, обществом, арендодателем и арендатором с помощью портфельной теории Марковица;

- представлена методика определения арендного платежа за земли сельскохозяйственного назначения на основе дифференциальной ренты с помощью построения регрессионных и нейросетевых статистико-математических моделей;

- усовершенствована методология механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в системе управления земельными ресурсами муниципального образования в части сроков заключения договора и размеров арендуемых земельных участков.

- предложен алгоритм расчета величины начальной выкупной цены продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на основе размера рассчитанной арендной платы с темпов возврата капитал с учетом современной экономической ситуации;

- обоснован минимальный уровень арендной платы на основе кадастровой информации для земельных участков с отрицательной дифференциальной рентой, обеспечивающий минимальную долю арендного платежа в структуре затрат сельскохозяйственного производителя;

Исходные материалы: В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Законы, постановления правительства, нормативные акты муниципальных образований Ивановской области, материалы внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных производственных кооперативов Маяк и имени Дзержинского, также отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Теоретическая значимость исследования заключается в следующих разработках:

- определение направлений совершенствования механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в Ивановской области на основе землеустроительной и кадастровой информации;

- уточнение, формирование принципов аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе оценки рисков в условиях арендного оборота земель;

- определение роли и места аренды в экономическом механизме управления земельными ресурсами на уровне муниципального образования.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные и внедренные в практику результаты исследования, а также сформулированные на его основе выводы и предложения могут быть использованы органами управления субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в практике сдачи земельных участков в аренду, а также в процессе поиска дополнительных источников инвестирования в такой важнейший сектор экономики, как сельское хозяйство. Материалы исследования используются в учебном процессе по курсам: «Финансово-имущественная оценка», «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и природных ресурсов», «Теоретические основы земельного кадастра» ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

1. Уточненные теоретические положения механизма определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.

2. Усовершенствованный механизм передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения из собственности муниципального образования. 7

3. Методика расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на основе наиболее эффективного распределения рентных платежей между собственником и арендатором.

4. Методика расчета минимального уровня ставок арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения, обеспечивающая справедливое распределение дохода между собственником и арендатором.

5. Методика по формированию размера начальной выкупной цены продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования доложены на международных и всероссийских научно-практических конференциях в г. Москве и г. Иваново, опубликованы в сборниках научных трудов Государственного университета по землеустройству, в ежемесячном научно-практическом журнале «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель».

Объем и структура работы диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Работа изложена на 163 страницах машинописного текста, содержит 22 рисунка, 36 таблиц и 12 приложений. Библиографический список содержит 164 наименования. По теме научных исследований опубликовано 9 статей общим объемом 2,78 п.л. В изданиях входящих, в перечень российских научных журналов, рецензируемых ВАК, опубликовано 3 статьи.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Обухов, Дмитрий Алексеевич

Выводы и предложения

1. Уточнены понятия земельной дифференциальной ренты и ее составляющих: дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2. По . нашему мнению дифференциальная рента — это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная первичными и вторичными его характеристиками. Дифференциальная рента 1 присваивается собственником участка и обусловлена первичными характеристиками земельного участка, а также факторами экономико-социального развития территории. Дифференциальная рента 2 зависит от всего перечня экономических факторов и распределяется между арендатором и арендодателем с учетом рисков и доходностей участников арендного договора.

2. По мнению автора, формирование арендной платы за земли . сельскохозяйственного назначения должно основываться на следующих общих принципах: экономической обоснованности, сохранности земель сельскохозяйственного назначения, обязательность наличия равных условий на рынке реализации продукции, учете рисков участников арендных отношений, на договорной основе и платности землепользования, основе формирования местного бюджета, социальности механизма аренды земель сельскохозяйственного назначения.

3. Действующие ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения не отражают уровень социально-экономического развития и . природные характеристики территорий Ивановского региона, что подтверждается проведенным корреляционным анализом между существующими ставками в муниципальных районах и факторами экономико-социального развития административного района. Максимальный коэффициент корреляции с выбранными факторами составляет в среднем 0,4.

4. Арендная плата должна состоять из величины дифференциальной ренты 1, которая в полном объеме принадлежит собственнику, а также части дифференциальной ренты 2. Дифференциальная рента 2 распределяется между арендатором и собственником в соотношении 71,2% на 28,8% соответственно.

5. Рассчитаны новые ставки арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения на уровне административных районов и рабочих участков СГЖ им Дзержинского и СПК Маяк в размере 0,79% — 10,34% от кадастровой оценки. При расчете ставок арендной платы в районах за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности их шкала составила от 3.5,71 руб./га (0,43% от кадастровой стоимости в Южском районе) до 2497,17 руб./га (8,7% от кадастровой стоимости в Ивановском районе).

6. С помощью расчета дифференциальной ренты выявили неэффективно используемые рабочие участки, где производство сельскохозяйственной продукции не целесообразно и убыточно для предприятия, на данных рабочих участках выявились отрицательные показатели ренты. Предложены землеустроительные мероприятия по трансформации и повышению продуктивности рабочих участков. Оптимальная доля площади земель сельскохозяйственного назначения в .районах для выгодных условий производства продукции, относимых к 1-му кластеру доля должна составлять 53%. Во 2-м и 3-м где районы с более низкими показателями развития данный процент будет 55 и 64 соответственно.

7. Определена эффективность использования методических разработок автора на уровне муниципальных районов, что отражается в определении арендных платежей в зависимости от социально-экономического развития района и его производственных характеристик. Средний коэффициент парной корреляции 0,7 по факторам говорит о более прочной связи предложенной арендной платы с показателями социально-экономического развития. В более развитых районах повысился уровень арендной платы в несколько раз. Затраты на внедрение предложенной методики в Ивановской области составят 123,33 млн.рублей, и позволит получить отдачу в размере 61 копейки на каждый вложенный рубль. Общий эффект предложений автора в целом по региону составит 199,34 млн. рублей.

8. Начальная выкупная цена права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения формируется, как доля, учитывающая частичное возмещение капитальных вложений и составляет 48,5%. Рассчитали величины выкупа права арендной платы по муниципальным образованиям Ивановской области, в числовом выражении. Минимальная в Южском районе составляет 53,04 руб./га, в Ивановском и Гаврилово-Посадском районе максимальная величина 3708,30 и 3319,78 руб./га соответственно. Проведение конкурсов и аукционов в части продажи прав аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения должны осуществляться на уровне органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации — в нашем случае Департамент конкурсов и аукционов Ивановской области во взаимодействии с соответствующим муниципальным образованием, на территории которого расположен земельный участок.