Арендные механизмы как фактор повышения инвестиционной активности реализации региональных инновационных проектов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Арендные механизмы как фактор повышения инвестиционной активности реализации региональных инновационных проектов"

На правах рукописи

ХОЛОДОВА ОЛЬГА АНДРЕЕВНА

АРЕНДНЫЕ МЕХАНИЗМЫ КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ РЕГИОНАЛЬНЫХ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством» (управление инновациями)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 9 ДЕК ¿013

Иркутск 2013

005544123

005544123

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет»

Научный руководитель:

Матвеева Мария Витальевна

кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет», Иркутск.

Официальные оппоненты:

Яськова Наталья Юрьевна,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экономика и управление в строительстве» ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», г. Москва;

Сидоренко Виктор Иванович,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Менеджмент» ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный университет путей сообщения», г. Иркутск.

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права», г. Иркутск.

Защита состоится 26 декабря 2013 года в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.073.05 при ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет» по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83, конференц-зал корпуса К.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет» по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Лермонтова, д.83.

Объявление о защите и автореферат размещены 26 ноября 2013 года на официальном сайте Высшей Аттестационной Комиссии Министерства образования и науки РФ (http://vak.ed.gov.ru) и на официальном сайте ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет (www.istu.edu).

Отзывы на автореферат направлять по адресу: 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова 83, ИрГТУ, ученому секретарю диссертационного совета Д 212.073.08

Автореферат разослан 26 ноября 2013 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор у^^Т^----Р.Д. Гутгарц

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Следуя основной стратегической цели развития национальной экономики, заключающейся в становлении социально-ориентированной и конкурентоспособной, а значит высокоэффективной устойчиво развивающейся рыночной экономики, ресурсное обеспечение реализации заданной цели является системной ключевой задачей. Рынок недвижимости, будучи традиционным ресурсом развития, способен не только обслуживать производственную и социальную сферы, но и генерировать существенную долю денежных потоков, как в форме доходов от эксплуатации и поступлений от продажи недвижимости, так и в виде арендных платежей. В отличие от развитых стран последние пока не стали стабильной и существенной статьей дохода отечественного государственного бюджета на различных уровнях. Арендные механизмы пока не раскрыли своего потенциала и в ускорении и повышении эффективности инновационного цикла регионального развития. Более того фактически всем процессам создания и развития недвижимости в современных российских условиях присуще множество проблем и противоречий, как в экономической, правовой, организационно-распорядительной, социальной, информационной, так и в инновационной деятельности. Проведенный анализ показал - земельные отношения являются наиболее инертными и трудно управляемыми, как в силу традиций оборота земельных ресурсов, сформировавшихся еще в советский период, так и в результате сложившейся структуры собственности на землю, большая часть которой принадлежит государству, выступая в форме федеральной, региональной и муниципальной собственности. В условиях рыночной экономики синхронизация экономических интересов различных участников земельных отношений государственного и частного секторов становится безальтернативным способом повышения не только инвестиционной, но и инновационной активности освоения и застройки земельных участков, в т.ч. связанных с реализацией инновационных проектов, которые на практике выступают как формы осуществления целевых приоритетов развития.

Ориентируясь на границы зон наиболее острого конфликта экономических интересов, в диссертационном исследовании рассматриваются те аспекты арендных отношений, которые относятся к федеральному, субфедеральному и муниципальному уровням с точки зрения оказания позитивного влияния на выполнение требований инновационного развития регионов страны. Проблемы придания арендным отношениям значения фактора его активизации в освоении и застройке новых территорий до настоящего времени не являлись темой специального исследования, что и обусловило новизну и практическую значимость выбранной темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку проблем управления государственной собственностью в сфере недвижимости внесли такие отечественные ученые, как В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовый, В.В. Григорьев, A.B. Козловский, С.П. Коростылев, К.Ю. Кулаков, М.В. Матвеева, Е.С. Озеров, Л.А. Ощерин, А.Ф. Пацкалев, В.В. Пешков, Б.А. Райзберг, Сидоренко В.И., Н.Ю. Яськова и др. Ряд теоретических проблем управления, в том числе государственной собственностью, рассматривался

с

также в трудах многих зарубежных ученых: Д.Ю. Стиглица, Ф. Векслера, Н. Ордуэя, Г. Харрисона и др.

В то же время в последние годы основные акценты в проводимых исследованиях касались поисков новых высокоэффективных организационно-экономических механизмов повышения конкурентоспособности субъектов национальной экономики, эволюции основных процессов инвестиционно-строительной сферы, проблемам инновационного развития, превентивным механизмам антикризисного и методам инновационного управления в коммерческом секторе. Государственный сектор национальной экономики привлекал внимание исследователей проблемами критического положения в сфере государственных заказов и низкой эффективностью управления государственными предприятиями. Развитие арендных отношений ограничилось принятием новых, основанных на передовом зарубежном опыте, методов расчета арендной платы.

Для разработки современных научных концепций и практических предложений по развитию земельно-имущественных комплексов требуются новые исследования, которые отвечали бы не только современному уровню экономических отношений на рыночном сегменте аренды, но и способствовали требованиям реализации инновационных проектов и программ. Кроме того, появилась тенденция снижения роли арендных отношений в социально-экономическом развитии страны. Вследствие этого принципиальным требованием стало уточнение значения и оценка потенциала арендных отношений в современных условиях активизации инновационной деятельности, что определило цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании и разработке арендных механизмов государственных земельных участков, предназначенных для реализации инновационных проектов и выступающих фактором их поддержки.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- осуществлен комплексный анализ арендных отношений, обеспечивающих развитие недвижимости в форме земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности;

- исследован порядок освоения и подготовки к застройке земельных ресурсов для целей реализации инновационных проектов;

- рассмотрен механизм совместной деятельности участников освоения и подготовки земельных участков, находящихся в государственной собственности;

- выявлены способы синхронизации деятельности государственных органов, владельцев инновационного проекта, инвесторов и соинвесторов по инвестиционному сопровождению освоения земельных участков под застройку;

- разработаны методические рекомендации формирования арендной платы по государственным земельным участкам, предназначенным для реализации инновационных проектов.

Объектом диссертационного исследования выступают земельные ре-

сурсы, находящиеся в государственной собственности и предназначенные для освоения и застройки в условиях современных приоритетов развития национальной экономики.

Предметом диссертационного исследования являются арендные механизмы в системе управления государственными земельными ресурсами, вовлекаемыми в реализацию инновационных проектов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в предположении, что повышению инновационной активности в современных условиях реализации инновационных проектов препятствует инертность и консервативность используемых арендных механизмов земли, находящихся в государственной собственности. Их совершенствование на основе синхронизации экономических интересов участников инновационного развития, выраженной в научном обосновании адекватной величины арендной платы, используемой в совокупности с другими экономическими инструментами стимулирования инновационной активности, позволит снять имеющиеся противоречия и не только ускорить процесс реализации инновационных проектов, но и существенно повысить их эффективность.

Методологической, теоретической и эмпирической базой диссертационного исследования являются научные публикации зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные изучению проблем управления и оценки эффективности инновационных проектов, механизмов землепользования и арендных отношений, положения экономической теории и теории управления инвестициями и инновациями, разработки крупных научных международных и российских центров. Для решения поставленных в работе задач были использованы: методы экспертных оценок, финансовой математики, системного, логического, экономико-статистического, инвестиционного анализа.

Нормативной базой для доказательства, подтверждения и иллюстрации основных положений диссертационного исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти.

Эмпирической базой по практическим вопросам являлись аналитические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, федеральных и региональных служб министерств и ведомств, а также предприятий и организаций инвестиционно-строительной и инновационной сфер национальной экономики.

Научная новизна диссертационной работы заключается в научном обосновании и разработке методических основ формирования арендных механизмов и расчета арендной платы, как фактора повышения инвестиционной активности участников освоения и подготовки государственных земельных ресурсов для реализации полного цикла инновационных проектов.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Установлены основные аспекты сущности аренды государственных земельных ресурсов, предназначенных для реализации инновационных проектов с максимально возможной капитализацией земельного участка за счет получения инновационных эффектов, заложенных в концепции будущей за-

стройки.

2. Систематизированы основные требования и международные принципы формирования устойчивых рынков недвижимости, позволяющие выявить состав и структуру механизма освоения земельных участков в разрезе основных этапов цикла подготовительных работ в условиях подготовки и реализации инновационных проектов.

3. Разработан механизм совместной деятельности основных участников освоения земельных участков под застройку с использованием в рамках поддерживающих инновации арендных механизмов, в основе которых методы соинвестирования и комбинирования инструментов аккумуляции и возврата капитальных вложений.

4. Предложены методические рекомендации по расчету арендной платы за использование государственных земельных ресурсов в необходимых и достаточных размерах, удовлетворяющих экономические интересы участников подготовки и эксплуатации земли, вовлеченной в реализацию инновационных проектов.

Обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждается адекватным применением апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, обоснованностью выводов исследования, произведенными расчетами и сформулированными математическими зависимостями показателей арендных платежей, обсуждением результатов исследования на научных конференциях, опытом практической реализации разработок и рекомендаций диссертационной работы.

Достоверность результатов диссертационного исследования обусловлена применением современных теорий эмпирического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, позволяющих получить достоверные и надежные сведения, позволившие проверить выдвинутую гипотезу, а также использованием репрезентативного массива статистической информации о деятельности участников освоения государственных земель в целях повышения инновационной активности.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к идентификации сущности арендных отношений в современных условиях реализации инновационных проектов, систематизации требований к инновационному развитию с учетом особенностей и приоритетов национальной экономики, выявлению факторов, ограничивающих и тормозящих вовлечение земельных ресурсов в инновационную деятельность, разработке механизма согласования экономических интересов участников инновационных проектов. Научные положения работы уточняют структуру и содержание арендных механизмов, как фактора активизации инвестиционной активности по реализации инновационных проектов, способствующей повышению эффективности региональной экономики.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой на основе теоретических и методических положений системы научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчетов в виде расчетных алгоритмов, графиков, таблиц, схем и т.п., позволяющих обеспечивать согласование экономических интересов участников реализации

инновационных проектов в контексте эффективного вовлечения государственных земельных ресурсов в его реализацию.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. В соответствии с формулой специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по повышению эффективности инновационной деятельности в условиях вовлечения в инновационные проекты государственных земель. Полученные результаты соответствуют пункту 2.3. «Формирование инновационной среды как важнейшее условие осуществления эффективных инноваций. Определение подходов, форм и способов создания благоприятных условий для осуществления инновационной деятельности. Пути улучшения инновационного климата» паспорта специальности.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертации были доложены, обсуждены и одобрены на Международных и Всероссийских конференциях (Иркутск, Москва, Санкт-Петербург, Прага), опубликованы в журналах и материалах конференций и семинаров.

Работа выполнена в рамках гранта Президента РФ для поддержки молодых российских ученых - МК-7049.2013.6 «Развитие организационно-экономических механизмов вовлечения земельных ресурсов для реализации инвестиционно-строительных проектов как фактор инновационного развития и застройки территорий Сибири и Дальнего Востока», гранта на выполнение НИР №14.В37.21.2117 «Умный город. Экономика и управление. Новые форматы, новые подходы в строительстве, недвижимости и жилищно-коммунальном хозяйстве» по ФЦП «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России на 2009-21313гг.».

Результаты внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет» по дисциплине «Управление проектами».

Методические и практические рекомендации по разработке системы обоснования принятия инвестиционных решений при изменении достоверной стоимости инвестиционно-строительных проектов в процессе их реализации одобрены и приняты к внедрению НП СРО «Строителей Байкальского региона», внедрены в деятельность ряда строительных организаций г. Иркутск (ООО «Сройэксперт», ООО «Базисстрой»),

Публикации. По теме диссертационного исследования публиковано 6 работ общим объемом 12,47 пл., из них лично автором 6,97 п. л., в том числе 2 статьи в научных журналах из Перечня ВАК.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложения. Общий объем диссертации составляет 170 страниц машинописного текста, который включает 9 таблиц, 44 рисунка. Библиографический список содержит 152 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов и официальные издания.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и

задачи диссертационного исследования, определены его объект, предмет. Показана научная новизна, теоретическая и практическая значимость проведенных исследований.

В первой главе «Особенности арендных отношений, обеспечивающих реализацию инновационных проектов с использованием земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности» рассмотрена эволюция арендных отношений и их потенциал, как фактора повышения инновационной активности развития национальной экономики, выявлены и изучены формы вовлечения земли в проекты, учтены приоритеты управления инновационной деятельностью, определено место и значение арендных механизмов в процессах реализации инновационных проектов.

Во второй главе «Сущность, содержание и формы аренды земельных ресурсов в условиях реализации инновационных проектов» исследовано экономическое содержание и установлена сущность земли, предназначенной для застройки в рамках реализации инновационных проектов выявлены проблемы ее освоения, сформированы механизмы капитализации федеральных земельных ресурсов, необходимых на стартовой фазе инновационного цикла.

Третья глава «Разработка практических принципов и рекомендаций применения арендных механизмов поддержки инновационного развития на основе вовлечения государственных земельных ресурсов в инновационные проекты» посвящена решению вопросов формирования совокупных инвестиционных ресурсов освоения государственных земель и развития арендных отношений в целях повышения инновационной активности на базе разработки принципов и методических рекомендаций по расчету арендной платы, необходимой и достаточной для успешной реализации инновационных проектов с учетом современных методов обеспечения эффективного освоения земельных участков, находящихся в государственной собственности.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения.

Научные результаты, выносимые на защиту:

1. Сущность аренды предназначенных для реализации инновационных проектов земельных ресурсов.

2. Основные требования и принципы формирования устойчивых рынков земельных ресурсов на основе арендных механизмов в условиях особенностей и приоритетов инновационного развития национальной экономики.

3. Модификации арендного механизма поддержки инновационных проектов на основе освоения и застройки земельных участков, находящихся в государственной собственности.

4. Методические рекомендации расчета арендной платы за использование государственных земельных ресурсов в процессе реализации полного цикла инновационных проектов.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Сущность аренды предназначенных для реализации инновационных проектов земельных ресурсов

Принятой в диссертационном исследовании исходной посылкой изучения аренды явилось понимание ее двойственной природы. С одной стороны, как формы проявления определенного типа экономических отношений в сфере недвижимости, с другой, как механизма управления развитием недвижимости. Целевая составляющая такого механизма должна соответствовать приоритетам развития национальной экономики, как в отраслевом, так и в региональном аспектах.

Принципиальные отличия вовлечения недвижимости в форме земельных ресурсов в реализацию инновационных проектов характерны для трех основных выявленных и проанализированных вариантов: аренды, купли-продажи и смешанного типа управления недвижимостью. Им присущи различные формы и параметры земельно-имущественных отношений, что свидетельствует о высоком уровне их вариантности. Следовательно, у субъектов управления всегда имеется выбор, обоснование которого и представляет одну из основных задач обеспечения эффективного управления земельными ресурсами, вовлекаемыми в инновационное развитие.

Исследование показало, что не взирая на многообразие конкретных систем управления, государственные органы, особенно в высокоразвитых странах, отдают предпочтение в реализации инновационных проектов аренде недвижимости по сравнению с ее куплей-продажей. Подобное предпочтение является прямым следствием принципа экономической эффективности государственного управления. Средства, полученные от аренды недвижимого имущества являются одним из наиболее существенных и стабильных источников бюджетов разного уровня. Данное обстоятельство очень важно в современных посткризисных условиях, ибо только бездефицитный бюджет может являться основой успешной реализации инновационных проектов.

Таким образом, развитие арендных отношений объектов недвижимости, в том числе их разновидности - земельных ресурсов, позволяет не только создавать новые доходные источники финансирования государственного бюджета всех уровней, повышать устойчивость бюджетной системы, благодаря созданию возобновляемых и стабильных источников доходов, но и поддерживать финансовую компоненту реализации полного цикла инновационных проектов. Анализ содержания земельных отношений, поддерживающих инновационные проекты, позволил выделить их имманентные свойства и особенности: длительность, множественность и разнокачественность участников земельных отношений; законодательную закрепленность форм земельных отношений, складывающуюся между участниками инновационной деятельности; обязательность официального оформления прав застройщика на целевое использование земельных ресурсов; информационную прозрачность изменения статуса земельных ресурсов и характера вовлечения его в реализацию полного цикла инновационных проектов.

Выявленные особенности земельных отношений в строительстве предопределили принципы и базовые требования (рис. 1) к содержанию арендных механизмов, которые должны содействовать наиболее эффективному исполь-

зованию земельного участка, то есть обеспечение наиболее вероятного использования в реализации инновационных проектов, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и позволяющим в результате максимизировать стоимость земли и инновационного проекта в целом.

_Особенности земельных отношений

31

Система

принципов и содержание требований

у Обеспечение полезности

для инновационного Л развития

"V

Требования удовлетворения потребностей и приоритетов инновационного _развития_

Ориентация на структуру спроса

Оптимизация структуры спроса (сочетание высокодоходных _и убыточных сегментов)_

Конкурентоспособность

Стоимость участка должна быть меньше (равна) стоимости аналога

Накопительный способ окупаемости

Окупаемость зависит от уровня доходности инновационных проектов

Динамический характер I коррекция параметров л земельных ресурсов

Параметры земельного участка изменяются во времени и должны фиксироваться на определенную дату

Зависимость от параметров внешнего влияния

Влияние нормативной базы, региональной стратегии инновационного развития, инвестиционного климата и др.

Наиболее эффективное использование

Окупаемость затрат на улучшения, максимальное превышение роста стоимости ,земли над ростом затрат на ее улучшения.

Факторы эффективного использования

Рис. 1. Система принципов и требований к развитию земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности и предназначенных для реализации инновационных проектов

Корректная идентификация понятия аренды потребовала реализации следующих методологических посылок: выявления обязательных компонент искомого понятия в контексте целей исследования; характеристики специфических особенностей аренды недвижимости, существенных для обеспечения ее конечной эффективности; обоснования предметной области, в рамках которой осуществлен последующий анализ; определения места и роли арендных отношений в общей системе управления процессами освоения и застройки новых территорий в целях повышения инновационной активности; уточнения сущности, содержания и формы, основным требованием к которым является их определенность на различных логических уровнях анализа повышения инновационной активности.

Для понимания экономической сущности аренды учитывалось, что арендные отношения реализуются в рамках национальной экономики рыночного типа, то есть являются разновидностью рыночных отношений со свойственным рынку принципом равенства и паритета сторон арендных отношений. Этот принцип реализуется в требовании эквивалентности товарно-денежного обмена. Что касается экономического содержания арендных отношений, то они отражаются в товарно-денежных потоках, а именно в форме внесения арендных платежей. Конкретные условия определяются видом объекта, спецификой субъектов и условий сделки аренды, а также качеством реализуемого проекта.

Для выявления управленческого аспекта сущности аренды: определено место арендных отношений в системе управления; учтено диалектическое единство двух аспектов управленческого анализа, а именно - аренды как инструмента управления земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности, и управление самой арендой, выступающей как фактор повышения инновационной активности; рассмотрены организационно-распорядительные методы управления арендными отношениями, целевая составляющая которых является сущностной характеристикой, проявляющейся в механизме повышения эффективности инновационных проектов; обеспечено логическое соответствие сущности, содержания и формы управленческого аспекта аренды в условиях реализации полного цикла инновационных проектов. Системная характеристика аренды, следуя логике исследования, объединила системный, экономический и управленческий аспекты, представленные на рис.2. Особенностью авторского подхода явилась логическая взаимосвязь системного, экономического и управленческого аспектов арендных отношений, выраженных во взаимосвязях сущности, содержания и формы аренды, применяемых в процессе реализации инновационных проектов.

1/

4 Системный аспект аренды а / Форма

Форма

Форма

Равновыгодная для сторон аренды величина арендной платы

1змери мость арендной платы, возможность

ее стоимостного исчисления

Л

Содержание

Содермсан ие

Содержание

Факторная модель арендной платы

И

Определенный V вид рыночных ^ отношений/сделок, обслуживаю-^ , щий конкретные'

Арендные

отношения

¿1

между арендодателем 1 товарно-денежные потоки\и арендатором

1/

\Г

Сущность

Сущность

Сущность

'Механизм повышения эффективности отношений (использования имущества)

¿1

Паритет, равенство сторон арендных отношений ^(эквивалентность

Временная уступка прав пользования и владения объектом при

обменных операиий)\Условии уплаты ренты

Управленческий аспект аренды

Экономический аспект аренды

Рис. 2. Комплексная характеристика сущности аренды

2. Основные требования и принципы формирования устойчивых рынков земельных ресурсов на основе арендных механизмов в условиях особенностей и приоритетов инновационного развития национальной экономики

В настоящее время земельный рынок со свойственными ему отношениями пока только формируется, предполагая необходимую перепланировку и подготовку к освоению некоторых земель, нарезанных в свое время без учета их ценности. При этом, чтобы земельный рынок не вошел в противоречие со строительным и инновационным рынками, а также с экономическими интересами участников инновационных проектов нужны особые меры, не только адекватные новой экономической природе рыночных, в том числе арендных, отношений, но и организационно и экономически целесообразные, легитимные и юридически формализованные, сфокусированные на приоритеты инновационного развития регионов.

В основе урегулирования возможных противоречий интересов участников арендных отношений лежит экономически обоснованное определение стоимости прав аренды с помощью совокупности подходов: сравнительного, использующего метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения; доходного, базирующегося на методе капитализации дохода, ме-

тода остатка и метода предполагаемого использования; затратного, основанного на ресурсном и ресурсно-индексном методе для целей расчета стоимости воспроизводства и стоимости замещения улучшений земельного участка. Наличие в настоящее время сформированного методического инструментария не снижает важности учета российской специфики земельных отношений, поддерживающих инновационное развитие. В российских условиях суть понятия управление и развитие земель, используемых в процессе реализации инновационных проектов, подлежит уточнению. В диссертационной работе было выявлено, что оно направлено на извлечение максимальной выгоды от продажи/сдачи в аренду земельных ресурсов в условиях реализации принятых приоритетов инновационного развития. Следуя основным методологическим посылкам исследования, суть понятия может быть раскрыта посредством уточнения его целевой составляющей, которая в отношении управленческого аспекта земельных отношений может быть определена как управление достижением максимально возможной капитализации земельного ресурса, осуществляемое путем разработки концепции будущей застройки, обустройства конкретного земельного участка и оформления прав на его использование в течение полного цикла реализации инновационного проекта. Очевидно, что эффективность земельных ресурсов должна рассматриваться как неотъемлемая часть эффективности инновационного проекта. От качества подготовки земельного участка зависит уровень арендной платы. В этой связи концепция застройки должна учитывать имеющийся реальный платежеспособный спрос на будущий инновационный продукт. Механизм подготовки земельных ресурсов для использования в инновационных проектах представлен на рис.3. Сущность двух основных задач управленческого механизма вовлечения в хозяйственный оборот земель следует сформулировать не только, как извлечение максимальной прибыли от реализации инновационного проекта, но и как соблюдение интересов всех участвующих в проекте сторон (органов власти, инвесторов, застройщиков, заказчиков, подрядчиков и т.д.), и, прежде всего, конечного потребителя.

Из вышесказанного следует, что все участники инновационного проекта должны быть партнерами, поскольку управление земельными отношениями является основным способом создания объективных возможностей для инновационного развития, повышения активности участников в достижении целей и приоритетов развития. Ответственность за развитие земельно-имущественных комплексов все больше и больше касается не только органов власти, но и деловых и научных кругов, общественных организаций и граждан. В силу этого коммерческие приоритеты смещаются от достижения финансового успеха бизнеса к реализации целей инновационного развития городов и территорий.

Интроекция международных принципов на российский рынок недвижимости подтвердила необходимость разработки механизмов освоения и застройки земельных участков, адекватных содержанию сформулированных принципов, сущности арендных механизмов, особенностям и инновационной ориентации отечественных земельных отношений.

Первый этап. Предварительный

Целевая ориентация -

максимально точное определение структуры платежеспособного спроса и адекватных параметров застройки

Формирование концепции землепользования

Концепция застройки

Оформление правоустанавливающих документов Мероприятия

на земельный участок 1 -.....

I Свидетельство' | Договор [ | оправе I | долгосрочной I Результаты 'ч собственности / аренды /

Второй этап. Подготовительный

Целевая ориентация -

минимизация затрат всех видов ресурсов по подготовке участка к реализации инновационного проекта

Вырубка насаждений и очистка земельного _участка_

т

Посадка (пересадка) зеленых насаждений

зХс

Участок, подготовленный

к использованию

Создание необходимого рельефа

Мероприятия

Результаты

Третий этап. Инфраструктурный

Целевая ориентация -

максимально полное инфраструктурное

обеспечение с минимумом затрат

Строительство дорог и объектов транспортной инфраструктуры

Строительство инженерных сетей

т

I Территория с дорогами и ] I инженерными сетями, подведенными I

I

к границам участков

Мероприятия

Результаты

Четвертый этап. Заключительный

Рис. 3. Механизм подготовки земельных ресурсов для использования в инновационных проектах

3 Модификации арендного механизма поддержки инновационных проектов на основе освоения и застройки земельных участков, находящихся в государственной собственности

Следуя основам теории управления, методы, используемые субъектами управления, в первую очередь, зависят от свойств и качественных характеристик подлежащего реализации проекта, выступающего как объект управления. В этой связи в диссертационном исследовании был осуществлен факторный анализ качества земельных участков, на капитализацию которых направлено управленческое воздействие. Оно связано с подготовкой земли для реализации инновационного проекта. При этом, качество земельного участка рассматривалось как комплексная характеристика его пригодности для достижения инновационных целей. Анализ показал, что высокая норма рентабельности в инновационных проектах с использованием земли в государственной собственности достигается лишь при необходимом и достаточном качестве земельного участка.

Учет совокупности факторов, составляющих предмет управленческих воздействий на процессы реализации полного цикла инновационного проекта, дополнен исследованием инвестиционного процесса, обслуживающего организацию и выполнение необходимых работ. Источники их финансирования до настоящего времени не имеют устоявшейся структуры. Изучение инвестиционных проблем реализации инновационных проектов выявило необходимость механизма, который будет обеспечивать выполнение всего комплекса работ, включая освоение земельных участков на основе использования бюджетных средств при одновременном привлечении частных инвестиций для выполнения отдельных работ на взаимовыгодной основе. В результате этого может сохраняться право государственной собственности на землю, а благодаря механизму совместной деятельности возможно не только синхронизировать во времени отдельные работы в проекте освоения земельного участка, повысить их прозрачность и обоснованность коммерческой составляющей для всех участников, включая частных инвесторов, но и снизить риски участия частных инвесторов на основе разукрупнения этапов работ при освоении земельных ресурсов.

Арендный механизм участия государственных органов и частных инвесторов в схемах освоения земельных участков можно представить следующим образом (рис.4.). В соответствии с принятым подходом предложена последовательность и модификации организационно-экономических мероприятий, реализуемых в рамках арендного механизма.

В случае аренды погашение затрат на подготовку участка осуществляется за счет арендных платежей, что способно существенно сократить срок начала возврата вложенных средств и тем самым оказать влияние на инновационную активность. Привлечение соинвесторов к участию в проекте подготовки земли и удовлетворение их экономических интересов является решающим вопросом в обеспечении эффективного функционирования предложенного арендного механизма освоения земельного участка для удовлетворения потребностей реализации полного цикла инновационного проекта.

Федеральный орган исполнительной власти (А),\ осуществляющий в отношении конкретного \ земельного участка полномочия собственника ^^

Полный цикл подготовки земельного участка: С = ДАп; Вт)

де:

Ап - общий объем вложений государственных органов; Вт - общий объем вложений частных инвесторов

Выполнение кадастровых работ, осуществление государственного Создание объемов коммунальной инфраструктуры, дорог и др. кадастрового учета К Кг А\

ю 11 ^

ВАРИАНТ А1 (Доля затрат государствённог\ор^а^ в сово-< I ■» 1 « '

купных затратах полной подготовку земельнб^о у*>астка

»^ВАРИАНТ А2_| \\

|

ВАРИАНТ Ап I 4

Х1/Заключение договора аренды

►ВАРИАНТ В1 (Доля затрат частных инвесторов в совокупных

затратах полной подготовки земельного участка ► ВАРИАНТ В2

Ь ... ь

Формирование статей затрат в процессе подготовки земельного участка для строительства (во времени ю... ЬО

Механизм сокращения/увеличения инвестиций федерального органа за счет увеличения/сокращения инвестиций частных инвесторов на основе баланса интересов

- ВАРИАНТ Вп

компетенции государственного органа

мм ✓ .........

В| Ь В2 Вп ... Ь \

Выполнение конкретных работ

Частные инвесторы (В) в области инвестиционно-строительной деятельности

>

Формирование статей затрат в процессе подготовки земельного участка для строительства (во времени 1о... М

Рис. 4. Арендный механизм освоения земельных ресурсов

4. Методические рекомендации расчета арендной платы за использование государственных земельных ресурсов в процессе реализации инновационных проектов

В основу авторского подхода положен принцип максимально возможного расширения и активизации источников инвестирования процессов подготовки государственных земельных ресурсов к освоению в рамках реализации инновационных проектов. В существующем порядке условия по выделению инвестиций, сверх лимитированных бюджетом, определяет не государство (орган исполнительной власти), а коммерческие банки. Их требования по срокам и объемам кредитования, видам гарантий, уровню процентов за кредиты в конечном счете и определяют динамику выполнения работ по подготовке и освоению земельных участков. Паритет экономических интересов участников капитализации земельных ресурсов на практике преобразуется в приоритет инвестирующей стороны, что недопустимо для инновационных проектов. Такой дисбаланс интересов требует коррекции. Необходимо повышение автономии и самостоятельности принятия решений органами исполнительной власти с учетом приоритетов инновационного развития. Для этого предложена модель привлечения соинвесторов, позволяющая согласовать интересы органа исполнительной власти посредством установления взаимовыгодных условий привлечения и возврата инвестиционных ресурсов,

требующихся для подготовки земельных ресурсов к освоению в рамках инновационных проектов.

Благодаря тому, что орган исполнительной власти имеет возможность привлекать инвестиции не только коммерческих банков, но и всего спектра инвесторов, в том числе на конкурсных началах, возникает объективная основа для определения условий возврата инвестиций или участия в инновационных проектах. Оформляя ценные бумаги по привлеченным займам (инвестициям), для соинвесторов создаются условия возврата вложенных инвестиций в полном объеме. Ценные бумаги могут выпускаться в форме векселей, облигаций, закладных, паев и др. Преимуществом включения в арендные механизмы ценных бумаг является возможность их продажи сразу после их получения, как на организованном, так и на неорганизованном финансовых рынках. Выплаты доходов по ценным бумагам (в том случае, если они предусмотрены) обеспечиваются арендными платежами, вносимыми застройщиками за пользование земельными участками. Объем и порядок арендных платежей являются абсолютно прозрачными для инвесторов. Механизм согласования потоков арендных платежей с потоками по выплатам сумм долга и процентов по закладным может быть синхронизирован. Такая возможность обусловлена единством методологических принципов, где в обоих случаях подразумевается длительность движения финансовых средств.

В рамках диссертационного исследования арендные платежи рассматриваются в качестве источника возмещения вложенных инвестиций, эти платежи представляют собой равные аннуитетные потоки. Следовательно, среди различных методов погашения долга целесообразно рассмотреть такой метод, который предполагает на всем промежутке выплат сумм долга и процентов - равные платежи. В финансовой математике соответствующий расчетный механизм получил название — взнос на амортизацию денежной единицы или коэффициент погашения задолженности. В соответствие с методами финансовой математики расчет срочных годовых выплат производится по формуле:

у = в-Ь(1+1)П (1)

(1+1)"-1

где: У - величина годовых выплат; В - сумма долга; 1 - проценты за пользование займом; п - число лет, на которые предоставлен займ.

Величину арендного платежа, отвечающего требованию возврата капитала, можно выразить следующим образом:

А """год = Э • С6--'-= УА-----(2)

(1+0-1 (1 + 0"-1 где: Аво|вгод - сумма, идущая на компенсацию вложенных в разработку объекта (земельного участка) инвестиций (без нормы дохода); Б - общая площадь объекта аренды; Сб - удельная стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды; Т - срок экономической жизни амортизируемой части объекта; 1 - ставка процента фонда возмещения;

Уд = 8 ■ Се - объем инвестированных средств в объект аренды; ----фактор фонда

возмещения (аналог нормы амортизации).

Величину арендного платежа, эквивалентного доходу на капитал, рассчитаем по формуле:

АдохГОд = унает ■ У = (Уа+Уна) • у (3)

где: У - требуемая норма дохода, имеющая форму фиксированного параметра в

каждой конкретной ситуации; Va - стоимость амортизируемой части объекта аренды: объектов инфраструктуры и др., созданных в результате подготовки участка и подверженных износу; Vha - стоимость неамортизируемой части объекта аренды: земли, которая не подвержена износу.

Из соотношений (2) и (3) следует, что общий арендный платеж за землю, отведенную под строительство, равен:

АГОд = Авозвгод+ АД0ХГОд= v,--!— + (Va+Vha) • Y =

(1+0" —1

- V„acT • (Y + В- 1 ) = VHacT • К (4)

(1 + г)-1

где: Авгавгод - платежи, идущие в погашение сумм инвестированных в подготовку под строительство земельного участка ресурсов; Адо год - платежи, соответствующие заданной нормы дохода; В = Va / (Va+Vha) - доля амортизируемой части в общей стоимости актива; К - коэффициент капитализации доходов от объектов аренды.

В принятом подходе арендный платеж имеет постоянную составляющую Авозвгод и составляющую Адохгод, которая из-за износа амортизируемой части актива является убывающей функцией по времени. Постоянная составляющая определяет размер минимального арендного платежа Агод> m;n:

Агод, min = VA -—— (5)

(1+0 -1

В этом случае общий размер арендного платежа (АП) может находиться в диапазоне:

Агод,тш< АП<АГ0Д (6)

Для рассмотрения итогов расчета величин годовых выплат и последствий, возникающих при изменении сроков и процентов за пользование займом был проведен расчетный эксперимент, подтвердивший возможность практической реализации авторских предложений применительно к реализации инновационного проекта создания технопарка. В результате были разработаны методические рекомендации, представленные на рис.5.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

По итогам проведенного диссертационного исследования сделаны следующие выводы и рекомендации:

1. На основе проведенного комплексного анализа арендных отношений, складывающихся в государственном секторе недвижимости, была доказана недооценка потенциала арендных механизмов, как для ускорения инновационного цикла региональных проектов, так и для пополнения инновационных бюджетов различных уровней, а следовательно аккумуляции дополнительных объемов ресурсов развития.

2. В соответствии с современными приоритетами развития земельные ресурсы, находящиеся в государственной собственности, могут и должны рассматриваться как фактор повышенной инновационной активности за счет использования эффективных механизмов их освоения в рамках инновационных проектов. Исследованы и идентифицированы ее системные, экономические и управленческие аспекты указанного механизма.

1. Выбор земельного участка и его подготовка к освоению _в инновационном проекте «Технопарк А»_

2. Определение доли амортизируемой и неамортизируемой части объекта недвижимости 3. Расчет объемов и структуры

инвестирования

3.1. Средства органа исполнительной власти.

3.2. Средства бюджетов других уровней и государственных инвестиционных фондов.

3.3. Средства соинвесторов, привлекаемых в проект подготовки земли.

3.4. Средства основного инвестора, осуществляющего реализацию

пр оск;га<<Тсх МОП аркА>>.................. .

4. Разработка инструментария привлечения инвестиционных ресурсов в проект освоения и подготовки земельного участка

4.1. Лимиты целевых бюджетных средств для органов власти.

4.2. Международные трансферты и средства Инвестиционного фонда Российской Федерации.

4.3. Долговые инструменты с высокой рыночной ликвидностью для соинвесторов.

4.4. Капиталовложения застройщика в создаваемую на земельном участке недвижимость. ......................................................................................... .

5. Уточнение параметров инструментов привлечения инвестиционных ресурсов в проект «Технопарк А»

5Л7Тос>торственн1л£15редства - согласно соответствующим нормативно-правовым документам.

5.2. Средства соинвесторов - согласно условиям договоров займа и требованиям оформления ценных бумаг для обеспечения их рмночно! о оборота.

5.2.1. Расчет периодической выплаты для погашения вложений соинвестора

-Г" .....................-

Р

I (1+0° (1+1)"-1

5.2.2. Расчет дополнительных инвестиций органа власти на выполнение обязательств перед соинвесторами

I

5.2.3. Корректировка размере

собственных инвестиций _органа власти_

I

_Г

6. Определение величины арендных платежей (Агод), исходя из общего объема инвестиций (Унаст)

Учет

ЕЕ

А™

У+В

(1+0" 1

6.1. Требования минимизации сроков возмещения вложенных инвестиций

6.2. Требования минимизации арендных платежей для возмещения вложенных инвестиций

3

Рис. 5. Методический подход формирования арендной платы по государственным земельным участкам, предназначенным для инновационного проекта «Технопарк А»

3. Установлена сущность целевой ориентации арендных механизмов, как неотъемлемой составной части поддержки инновационных бюджетов, заключающаяся в максимально возможной капитализации земельного участка за счет разработки концепции будущей застройки, оформления прав на строительство, эффективного обустройства земельного участка и проланги-рованности платежей за использование земли в инновационных проектах.

4. Систематизированы основные требования и международные принципы формирования устойчивых рынков недвижимости, позволившие выявить состав и структуру механизма освоения земельных участков в разрезе основных этапов цикла подготовительных работ в условиях реализации региональных инвестиционных проектов.

5. Учитывая специфику российских земельных отношений, скорректировано содержание задач управленческого механизма вовлечения земель в решение задач инновационного развития. Их следует сформулировать не только, как извлечение максимальной прибыли от реализации проекта, но и как соблюдение интересов всех участвующих в проекте сторон (органов власти, инвесторов, застройщиков, заказчиков, подрядчиков и т.д.), и, прежде всего, конечного потребителя.

6. Осуществлен факторный анализ качества земельных участков, на капитализацию которых направлено управленческое воздействие. При этом, качество земельного участка рассматривалось как комплексная характеристика его пригодности для целей инновационного проекта.

7. Исследование инновационного процесса, его целей и особенностей, позволило предложить арендный механизм участия государственных органов и частных инвесторов в схемах освоения земельных участков. Модификации арендного механизма отражают варианты их возможного участия в инвестировании работ по подготовке земельного участка к освоению в рамках процессов реализации полного цикла инновационного проекта.

8. Выявлено новое содержание арендных платежей как обеспечения возврата вложенных в подготовку земельного участка инвестиций, что позволяет существенно сократить срок начала возврата вложений в инновационные проекты, гарантируя реализацию экономических интересов всех участников, включая соинвесторов.

9. Разработаны методические рекомендации расчета необходимой и достаточной для удовлетворения экономических интересов участников подготовки земли к арендной плате за эксплуатацию государственных земельных ресурсов в инновационных проектах.

10. Осуществлен расчетный эксперимент, подтвердивший высокий потенциал арендных механизмов, как фактора повышения инновационной активности и ускорения инновационного цикла за счет пролангированности платежей и обоснованности платежей за использование государственных земельных ресурсов.

СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

В ведущих рецензируемых научных журналах из Перечня ВАК:

1. Комарова O.A. Особенности государственного управления инвестиционно-строительной сферой в условиях развивающегося рынка/ О.А.Комарова, М.В.Матвеева // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2011- № 12. - С. 332-339. - 0,5 п. л. (авторских-0,25 п. л.).

2. Холодова O.A. Инвестиционно-строительная деятельность и развитие земельных ресурсов территорий Сибири и Дальнего Востока / O.A. Холодова // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2013. - № 10. - С. 373-380. - 0,5 п. л..

Монографии

3. Холодова O.A. Земельные ресурсы и реализация инновационных проектов: арендные механизмы /Матвеева М.В., Холодова O.A./ Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2013. - 168 е., 10,5 п. л. (авторских - 5,25 п. л.).

В других изданиях:

4. Комарова O.A. Земельные ресурсы и устойчивое развитие строительной сферы / O.A. Комарова // Век инноваций: XI симпозиум научной молодежи Санкт-Петербурга, Санкт-Петербург, 23-25 ноября 2011г. - СПб: Изд-во СПбГИЭУ, 2012. - С. 185-187. - 0,19 п. л.

5. Комарова O.A. Принципы и базовые требования к содержанию арендных механизмов земельных ресурсов / О.А.Комарова, М.В.Матвеева // Доступное и комфортное жилье: проблемы, поиски, решения : материалы экспертного семинара, Иркутск, 30-31 мая 2012г. - Иркутск : Изд-во ИрГТУ, 2012.-С. 106-111.-0,38 п. л.( авторских- 0,22 п. л.).

6. Комарова O.A. Инновационное развитие инвестиционно-строительной сферы на основе арендных отношений // Проблемы экономики, организации и управления в России и мире : материалы межд. научно-практической конференции (28 декабря 2012). - Прага, Чешская Республика : Изд-во WORLD PRESS s т.о., 2013. - с.173-180. - 0,4 п. л.

Подписано в печать 22.11.2013. Формат 60 х 90 /16. Бумага офсетная. Печать цифровая. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Зак. 180. Поз. плана Юн.

Лицензия ИД № 06506 от 26.12.2001 Иркутский государственный технический университет 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83