Экономическая эффективность управления землями автомобильного транспорта в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая эффективность управления землями автомобильного транспорта в регионе"

На правах рукописи

Потехин Иван Анатольевич

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЯМИ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА В РЕГИОНЕ (на примере федеральных автомобильных дорог Центрального федерального округа)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

003454472

Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор, Гальченко Светлана Альбертовна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, Севостьянов Анатолий Васильевич, ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»; кандидат экономических наук Басманова Вероника Александровна, начальник аналитического отдела отделения разработки информационных систем ООО «ФОРС-ЦЕНТР».

Ведущая организация: Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации.

Защита диссертации состоится «25» декабря 2008 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан ноября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Центральный федеральный округ имеет протяженную дорожную сеть с развитой инфраструктурой, характеризующуюся высокой плотностью транспортного потока и незначительными темпами строительства новых дорог, отвечающих современным требованиям эксплуатации и безопасности движения. Модернизация транспортной системы страны и строительство магистральных автодорог федерального значения позволит решить ряд социальных, экономических и производственных проблем, связанных с занятостью населения, увеличением международных и междугородних перевозок грузов, пассажирскими перевозками, повышением конкурентоспособности отечественных товаров за счет снижения транспортных издержек, равномерным распределением потоков автомобильного транспорта.

Для эффективного управления и реализации социальных, производственных и инвестиционных программ развития существующих и новых автомобильных дорог и объектов транспортной инфраструктуры необходимо провести единый комплекс землеустроительных и земельно-кадастровых работ на землях автомобильного транспорта, для чего необходимо обеспечить последовательность и порядок процедур по формированию земельных участков, занятых автодорогами, их государственному кадастровому учету и регистрации права, а также получение сведений по стоимостным характеристикам, необходимым для обоснования и реализации различных экономических проектов. Поэтому целесообразна разработка новых методик, на основе существующих методических рекомендаций и указаний по ведению земельного кадастра и кадастра недвижимости, а также совершенствование теоретических и методических положений земельно-правовой и технической документации в области землеустроительного формирования, государственного кадастрового учета и кадастровой оценки земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами.

Научными исследованиями в области управления земельными ресурсами, формирования объектов землеустройства и ведения кадастра на землях

линейных объектов занимались проф.С.Н.Волков, проф.А.А.Варламов, проф.В.А.Вашанов, проф.С.А.Гальченко, проф.Н.В.Комов, проф.П.В.Лойко, проф.А.В.Севостъянов, проф.В.Н.Хлыстун, доц.Н.П.Рулева, В.А.Басманова, и другие ученые, специалисты.

Вопросы ведения кадастра недвижимости на землях линейных объектов, в частности автомобильного транспорта, исследованы недостаточно. В связи с масштабными земельными преобразованиями, автоматизированным информационным обеспечением государственного земельного кадастра, подготовкой реализации автоматизированной информационной системы «Государственный кадастр недвижимости», совершенствованием технологических процедур по формированию объектов землеустройства, необходима четкая система кадастровых действий, позволяющая оперативно проводить работы по регистрации объектов недвижимости, проведению кадастровой оценки земельных участков, занятых линейными объектами. Все выше отмеченное определяет актуальность данного исследования.

Целью исследования является разработка экономически эффективного механизма управления землями автомобильного транспорта в регионе.

Для достижения этой цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

1) усовершенствовать теоретические и методические положения управления землями транспорта на региональном уровне;

2) определить место и роль государственного кадастра недвижимости в системе управления землями транспорта на региональном уровне;

3) разработать методики по землеустроительному формированию и государственному кадастровому учету земельных участков федеральных автомобильных дорог;

4) уточнить теоретические и методические положения проведения государственной кадастровой оценки земель автомобильного транспорта для установления обоснованных ставок земельного налога и арендной платы;

5) разработать механизм определения экономического ущерба при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

б) рассчитать экономическую эффективность проведения единого комплекса регистрационных действий в отношении земельных участков федеральных автомобильных дорог с целью вовлечения их в гражданско-рыночный оборот при реализации инвестиционных программ развития транспортной инфраструктуры.

Объектом исследования являются земельные участки, занятые федеральными автомобильными дорогами и прочно связанные с ними объекты недвижимости Центрального федерального округа.

Предметом исследования является формирование экономического механизма управления землями автомобильного транспорта.

Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, Московской области, нормативно-правовые акты региональных органов государственной власти Центрального федерального округа РФ (ЦФО), нормативные документы Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исагедования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей, юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования. Научная новизна работы заключается в следующем: 1) уточнены и дополнительно сформулированы теоретические и методические положена управления земельными ресурсами на региональном уровне, определены особенности управления землями транспорта, включая предложения по совершенствованию земельного и гражданского законода-

тельства, развитию положений государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения;

2) предложен и обоснован организационно-правовой механизм государственного кадастра недвижимости;

3) усовершенствованы и обоснованы методики формирования земельных участков линейных объектов и кадастровых работ;

4) разработана методика постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами;

5) уточнены теоретические и методические положения определения экономического и экологического ущербов при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

6) разработана методика государственной кадастровой оценки земель автомобильных дорог,

7) разработаны теоретические и методические положения предоставления линейных объектов по договорам концессии частным инвесторам и определена экономическая эффективность их применения.

На защиту выносятся следующие положения:

1) уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения управления земельными ресурсами на региональном уровне;

2) методика формирования и осуществления кадастровых действий в отношении земельных участков линейных объектов;

3) методика постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами;

4) методика государственной кадастровой оценки земель автомобильных дорог;

5) методика определения экономического и экологического ущербов при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

6) экономически обоснованная процедура предоставления автомобильных дорог по договорам концессии частным инвесторам.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные результаты позволят повысить эффективность управления землями транспорта и объектами инженерной инфраструктуры на основе достоверной и систематизированной земельно-кадастровой и мониторинговой информации.

Предлагаемая методика формирования линейных объектов, в том числе федеральных автомобильных дорог была успешно применена в производственной деятельности. Предложенные методические положения позволили значительно сократить затраты на формирование земельных участков, используя проектные материалы для строительства инженерных обьектов, и провести полный комплекс регистрационных действий в отношении автомобильных дорог, находящихся в ведении Федерального управления автомобильных дорог «Центральная Россия». Результаты исследования в области государственного кадастра недвижимости и проведения оценочных работ также имеют большое значение для землеустроительных организаций, территориальных отделов управлений Роснедвижимости, органов государственной власти регионального и муниципального значения.

Апробация результатов исследования была осуществлена на территории субъектов Российской Федерации ЦФО, а также при выполнении ряда бюджетных и договорных работ кафедры землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству. Основные положения настоящей работы докладывались на всероссийских и региональных научно-производственных конференциях и семинарах, посвященных проблемам землепользования страны и Центрального федерального округа.

По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 2,8 печатных листа.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы из 150 источников. Основной текст изложен на 159 листах машинописного текста, включает 34 таблиц, 45 рисунков, 19 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Экономическое развитие регионов, увеличение валового регионального продукта, строительство объектов инженерно-транспортной инфраструктуры требует совершенствования теоретических положений управления земельными ресурсами на уровне субъектов РФ До сих пор остаются нерешенными вопросы информационного взаимодействия федеральных и региональных органов государственной власти, предприятий и организаций в сфере рационального использования и охраны земель, разграничения государственной собственности на землю, резервирования земель для государственных и муниципальных нужд, развития инвестиционной деятельности на землях транспорта.

Для решения задач в сфере рационального использования и охраны земель, разграничения государственной собственности на землю, резервирования земель для государственных и муниципальных нужд, развития инвестиционной деятельности на землях транспорта на региональном уровне, необходимо провести следующие виды работ (административных действий):

- разграничение земель по уровням собственности путем их утверждения в одностороннем порядке на федеральном уровне, при этом материалы по разграничению государственной собственности на утверждение должны быть представлены органом исполнительной власти субъекта РФ;

- подготовка проектных предложений по созданию схем территориального планирования для дальнейшего их утверждения на федеральном уровне;

- упорядочение компетенции и рациональное разграничение полномочий региональных органов государственной власти по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками;

- упорядоченное ведение государственного кадастра недвижимости на основе межевания земель, технической инвентаризации зданий, строений, сооружений и кадастровой оценки земель всех категорий земельного фонда;

- создание четкого механизма изъятия и предоставления земель для государственных и муниципальных нужд путем формирования постоянно действующей комиссии по согласованию и утверждению социально важных и экономически обоснованных проектов;

- развитие арендных отношений, заключение концессионных соглаше-

ний на объекты транспортной инфраструктуры, как наиболее приоритетных направлений экономической политики регионов с высокой плотностью населения и развитым уровнем производства.

С целыо своевременного выполнения подготовительных работ (работ, предшествующих строительству) по выбору, землеустроительному формированию земельных участков и постановки их на государственный кадастровый учет приоритетным направлением развития земельных отношений является создание и функционирование четкой процедуры резервирования территорий, необходимых для строительства и реконструкции линейных объектов (рис.1).

Рис 1. Технологическая процедура резервирования земельных участков

Региональная структура органов власти должна четко соответствовать требованиям управления землями, находящимися в ведении субъекта РФ

и муниципальных образований, исключая дублирование функций и полномочий на различных административно-территориальных уровнях. На рис.2 представлена предлагаемая в работе структура органов государственной власти, позволяющая координировать интересы всех субъектов земельных отношений, путем создания координационных советов (комиссий) по управлению землями всех категорий и различной территориальной принадлежности, при этом решения, принятые на коллегиальном собрании представителей органов государственной власти должны иметь юридическую силу и подлежать обязательному исполнению.

Рис.2. Структура органов государственной власти на уровне субъекта РФ, обеспечивающая процедуры подготовки проектно-планировочной документации для целей строительства линейных объектов

Объектами государственного кадастра недвижимости должны быть не только земельные участки и объекты капитального строительства, но и правовые зоны (территориальные, функциональные, зоны с особыми усло-

виями использования территорий). При проведении государственного кадастрового учета опор ЛЭП, газораспределительных пунктов, трансформаторных подстанций, являющихся частями линейных объектов, в целях сокращения материальных и временных затрат, необходимо формировать единые землепользования.

Для унификации данных и ведения единого кадастра недвижимости, сведения о частях земельных участков, занятых линейными объектами допустимо вносить по имеющимся материалам балансовых документов и материалам аэрофотосъемки, а в случае осуществления рыночного оборота линейных объектов обязательно проведение натурных измерений.

Предложенный в работе алгоритм формирования объекта недвижимости объединяет межевание земельного участка, занятого линейными объектами, топографическую съемку и техническую инвентаризацию строений и сооружений, постановку единого объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права.

На примере оформления выбора земельных участков под строительство транспортной развязки на 47 км федеральной автомобильной дорога М-5 «Урал» определена организационная эффективность административных действий по согласованию и утверждению землеустроительной документации

Эорр- Э0рГ = (Тфа1сг — ТПрОе!СГ)*100/Тфакт, (1)

где Тпроеи- - время, затраченное на реализацию процедуры по выбору земельного участка с учетом предложений автора; Тфакт - фактическое время затраченное на реализацию процедуры выбора земельного участка, Тнорм - нормативное время рассмотрения документов, установленное законодательством.

Эффективность предложенной процедуры выбора земельных участков составила 81% с учетом установления нормативных сроков рассмотрения документации.

Формирование земельных участков линейных объектов включает в себя не только землеустроительные процедуры, но и работы, в результате которых, сформированный объект со всеми присущими ему характеристиками приобретает правовой статус. При определении стоимости землеустроительных работ на формирование земельных участков линейных объектов следует

руководствоваться нормативами затрат на производство работ в комплексе как для строительства, так и для целей межевания. Расчет стоимости работ по формированию линейных объектов проводился в двух аспектах: создание исходных геодезических пунктов и инженерно-геодезические изыскания. Общая нормативная стоимость комплекса земельно-кадастровых работ для целей государственного кадастрового учета с последующей регистрацией прав на линейный объект по проведенным расчетам составила 35,2 тыс.рублей на 1 км. В работе была исследована возможность применения графических и семантических данных для каждого вида работ по формированию земельных участков линейных объектов и определен экономический эффект за счет снижения материальных затрат при комплексном применении инженерно-геодезических и земельно-кадастровых данных. Общая стоимость работ по формированию землеустроительной документации для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами сократится на 26367074 руб., что составит 54% от нормативной стоимости работ (рис.3).

Стоимость работ по Скорректированная стоимость формированию земельных работ по формированию участков автодорог, руб земельных участков

автодорог, руб

Рис.3. Экономия затрат при землеустроительном формировании земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами

После утверждения проекта строительства линейных объектов и определения видов инженерных коммуникаций, их технических характеристик и проведения земляных работ на местности, количество выявленных инженерных коммуникаций увеличивается в 2,5-3 раза. В работе предложено преду-

сматривать совмещенную прокладку подземных инженерных сетей: в общих траншеях при их параллельном размещении. При переносе коммуникаций за счет средств их правообладателей необходимо предусмотреть место их дальнейшего размещения. В качестве оптимального варианта размещения могут выступать резервно-технологические полосы федеральных автомобильных дорог, которые целесообразно передавать на правах аренды.

В условиях формирования системы государственного кадастра недвижимости в работе разработан единый алгоритм проведения регистрационных действий в отношении линейных объектов и иных объектов недвижимости. Предложенный алгоритм объединяет межевание земельных участков, занятых линейными объектами, топографическую съемку и техническую инвентаризацию строений и сооружений, постановку единых объектов недвижимости на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права (рис. 4).

В работе были рассмотрены два варианта формирования земельных участков федеральной автомобильной дорогой М-4 «Дон» (МКАД - Кашира) в Ленинском муниципальном районе для постановки на государственный кадастровый учет. При постановке на государственный кадастровый учет автодороги в виде « землепользования» прибыль составила 181,31 руб., в виде обособленных земельных участков - 12,54 руб. Общие затраты при формировании землепользования были сокращены более чем 2,5 раза.

Для реализации эффективного механизма по формированию земельных участков в виде «землепользования» были пересмотрены результаты кадастрового деления территории административных районов.

Границы кадастровых кварталов необходимо совмещать с границами существующей автомобильной дороги, с целью исключения искусственного разделения участков автомобильных дорог, других линейных объектов и сокращения производственных затрат на формирование объектов кадастрового учета. Реализация предложений по корректировке Схем кадастрового деления административных районов нашла свое отражение при определении эффективности установления ставок земельного налога в границах населенных пунктов. Автомобильные дороги, проходящие по землям

Рис 4. Алгоритм формирования единого объекта недвижимости

населенных пунктов должны передаваться в ведение муниципальных районов, а вокруг поселений должны строиться автомобильные дороги-дублеры, которые будут иметь федеральный статус (рис.5).

Рис.5. Формирование федеральной автомобильной дороги М-8 «Холмогоры»

Размеры границ автомобильных дорог на территории населенных пунктов устанавливаются с учетом существующей линии застройки. Полоса отвода на межселенной территории должна устанавливаться в соответствии с техническими параметрами, интенсивностью движения, и перспективой дальнейшей реконструкции. Общая величина дохода в виде земельного налога по рассматриваемым в работе муниципальным образованиям ЦФО, составит в случае передачи части дорог в ведение муниципальных образований, 3196944,7 руб., что на 98% выше фактически собираемой суммы налога.

В целях эффективного и детального анализа статистических данных по проведению государственного кадастрового учета земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами бьиа проведена кластеризация административных районов Московской области, как наиболее экономического и индустриально развитого региона ЦФО, с целью определения влияния результирующих факторов. В качестве основных признаков были выбраны следующие: площадь административного района, га; численность населения в административном районе тыс.чел.; количество населенных пунктов; уровень развития магистральной дорожной сети; среднесуточная

годовая интенсивность движения на федеральных автомобильных дорогах, авт./сут.; степень загрязнения автодорог; расстояние от МКАД, км; площадь земель промышленности и иного специального назначения в структуре земельного фонда администрагивного района, га.

На основании проведенной кластеризации были сформированы группы административных районов, характеризующиеся отличительными значениями признаков между группами и относительно однородными признаками внутри группы. В первую группу вошли земельные участки с благоприятной экологической ситуацией, невысокой численностью населения и относительно низким развитием транспортной инфраструктуры. Ко второй группе были отнесены участки, расположенные в центре Московской области, с высоким уровнем загрязнения и плотностью населения. Данные административные районы характеризуются стремительной динамикой индустриального развития и хорошей транспортной инфраструктурой. Именно в этих районах осуществляется значительный оборот земельных участков, в том числе резервирование дополнительных площадей для строительства новых линейных объектов с целью решения социально-экономических проблем регионального значения. К третьей группе относятся земельные участки, расположенные на ближайшем от г. Москвы расстоянии и имеющие развитую дорожную сеть, высокий уровень индустриального развития, большую плотность населения, что неблагоприятно сказывается на общей экологической ситуации. Оборот земельных участков в данных районах незначительный в связи с низкой обеспеченностью земельными ресурсами и высокой степенью их освоения.

Для дальнейшего анализа эффективности государственного кадастрового учета автомобильных дорог, занятых линейными объектами, была определена общая тенденция проведения кадастрового учета линейных объектов во второй группе. Большую часть линейных объектов составляют автомобильные дороги (в среднем 51%). Однако, учитывая, что всего лишь 10% автомобильных дорог Московской области поставлены на государственный кадастровый учет, можно судить о низком уровне проведения кадастровых работ по линейным объектам в целом.

В работе предложено осуществлять кадастровый учет объектов (опор ЛЭП), расположенных в полосе отвода автомобильных дорог в виде единого землепользования. Снижение материальных затрат по исследуемым объектам (опоры ЛЭП в полосе отвода федеральной автодороги М-5 «Урал») составит 2048 рублей, а затрат времени - 2635 минут.

Расчет экономии затрат при проведении земельно-кадастровых работ по Московской области, позволяет сделать вывод о целесообразности постановки на кадастровый учет земельных участков, занятых опорами ЛЭП, и расположенными в полосе отвода федеральных автомобильных дорог, в виде единого землепользования (табл.1).

Таблица 1

Определение затрат при проведении земельно-кадастровых работ на земельных участках, занятых линейными объектами в сосгавс автомобильных дорог

Административный район Площадь земельных участков занятых опорами ЛЭП Количество обособленных участков Затраты на формирование земельных участков | Затраты на ГКУ Количество сформированных единых землепользований Затраты на формирование земельных участков | Затраты на ГКУ Экономия затрат (ЭЗ)

Щелковский 39000 189 246444 10888 4 195190 1983 60159

Раменский 243500 274 1269705 13974 7 1219401 3470 60808

Наро- Фоминский 9444 104 66815 5991 3 47410 1487 23809

Домодедовский 226 23 6564 1325 2 3320 991 4311

Воскресенский 868 74 18439 4263 7 14340 2469 5893

Чеховский 946 119 27403 6855 2 20341 1992 11925

Серпуховский 3071 428 96901 24657 14 86940 6940 27678

Озерский 87 11 3584 634 1 3281 495 442

Клинский 28680 434 226090 25002 16 200911 7932 42249

В целях уточнения работ и совершенствования методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения была скорректирована группировка промышленных объектов исходя из однородности правового режима и применяемых экономических методов определения кадастровой стоимости. Анализ результатов оценочных

работ по ЦФО показал, что кадастровая стоимость земельных участков федеральных автомобильных дорог в настоящее время зависит от кадастровой стоимости участков лесного фонда и сельскохозяйственных угодий, размещаемых вдоль полос отвода.

Кадастровая стоимость линейного объекта должна складываться из остаточной стоимости сооружений линейных объектов и средней кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земельного фонда, являющихся смежными с линейным объектом:

КСло=КСзу+ОСс, (2)

где КС - кадастровая стоимость линейного объекта, КС1у - кадастровая стоимость земельного участка под размещение линейного объекта; ОСс - остаточная стоимость сооружений линейного объекта.

Анализ рыночного оборота земельных участков, занятых объектами дорожного сервиса, показал, что необходимо скорректировать результаты кадастровой оценки земель линейных объектов путем внесения поправочных коэффициентов, зависящих от индустриального развития территории и наличия объектов дорожной инфраструктуры. Таким образом, кадастровая стоимость будет зависеть не только от расположенных вдоль автомобильных дорог сельскохозяйственных и лесных угодий, но и от уровня развития экономического сектора регионов, эффективного планирования и организации территорий, прилегающих к полосам отвода линейных объектов. В целях определения кадастровой стоимости автомобильных дорог ЦФО с учетом фактических параметров и результатов государственной кадастровой оценки земельных участков федеральных автомобильных дорог, находящихся в ведении Федерального управления автомобильных дорог «Центральная Россия», была составлена математическая модель определения кадастровой стоимости путем построения линейной регрессии:

KG =2339+0,423Х. + 0,174X2 + 0,162Хз - 0,01X4 - 0,08X5 + 0,39 X«, (3) где 2339- оценка свободного члена Ьо регрессии, XI - кадастровая стоимость 1га с~х угодий (руб/га); Х2 - кадастровая стоимость 1га земель лесного фонда (руб/га); ХЗ -техническая категория автомобильной дороги; Х4 - интенсивность движения (игт/сут); Х5 - расстояние от МКАД (км); Х6 - количество о&ьектов дорожного сервиса (шт).

По результатам исследования при возмещении затрат в зоне строительства транспортной развязки на 47 км автомобильной дороги М-5 «Урал» проведен сравнительный анализ возмещения убытков землепользователям и экологического ущерба окружающей природной среде (рис.6, табл. 2).

Схема транспортной развязки на 47 км ФЛД М-5 "Урал"

Рис. 6. Схема транспортной развязки на 47 км Федерачъной автомобильной дороги М-5 «Урал» в Раменском муниципальном районе

Таблиид 2

Анализ возмещения убытков землепользователям и экологического ущерба при строительстве транспортной развязки автомобильной дороги М-5 «Урал»

Наименование видов работ по определению убытков Фактические произведенные затраты Проектируемые затраты с учетом проведения природоохранных мероприятий Объем недополученных денежных средств

Единовременные затраты

Расчет возмещения потерь при изъятии земель 8219581 8630064 410483

Расчет убытков при осуществлении хоз. деятельности 523421 523421 0

Расчет упущенной выгоды теряемого дохода 16595040 16595040 0

Размещение защитных лесных полос - 283068 283068

Ежегодные затрата

Расчет компенсационных платежей за особый режим использования земель - 789330 789330

Строительство линейного объекта влечет за собой обязательное установление зон с особыми условиями использования земель, границы которых должны отражаться в государственном кадастре недвижимости, как территории, которые подлежат ограничению на них хозяйственной деятельности. Правообладатели земельных участков, на которых вводится особый режим использования земель вправе требовать соразмерную плату с правообладателя земельного участка, на котором расположен линейный объект.

Ущерб собственнику от установления на его участке особого режима использования был рассчитан по предложенной формуле:

У„=83 0 *(УПКСЗ|*У100)*К3) (4)

где У„ - экономический ущерб, наносимый собственнику земельного участка, на котором вводится особый режим использования при размещении линейного объекта, УПКСЗ] - удельный показатель кадастровой стоимости земель категории земель; г - процентная ставка от кадастровой стоимости, - площадь земельного участка, на которую распространяется особый режим использования; К, - коэффициент загрязнения земель в зоне особого режима использования.

Проведение единого комплекса земельно-кадастровых работ и регистрационных действий по земельным участкам федеральных автомобильных дорог обеспечит возможность развития инвестиционных проектов на землях автомобильного транспорта.

При определении экономической эффективности заключения концессионных соглашений в отношении федеральных автомобильных дорог, затраты рассматривались в рамках проведения земельно-кадастровых работ с целью формирования объекта концессии как предмета рыночного оборота для достижения конкретных экономических целей:

3о=3ф+3зоую+3согл+3гку+3рег> (5)

где 30 - затраты на землеустроительное формирование земельных участков линейных объектов, Ззоуиз- затраты на формирование зон с особыми условиями использования земель и отражение их границ в землеустроительной документации; Зотл -затраты па проведение согласовательных процедур при формировании землеустроительной документации, Зпсу- затраты на постановку на государственный кадастровый учет линейных объектов и территориальных зон; Зрег- затраты на проведение работ по регистрации прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты

Общая величина доходов от передачи земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами, по договору концессии (Дк) определяется по формуле:

Дк= (АП+ЗН)* (1+1)", (6)

где ЛП - арендная плата за использование федеральных автомобильных дороги и сооружений; ЗН - земельный налог, определяемый в % от кадастровой стоимости; 1 - периодичная процентная ставка; п - число лет на которые автомобильная дорога по договору концессии передается частному инвестору - 30 лет.

Для оценки эффективности инвестиционных вложений наряду с абсолютными показателями необходимо использовать и относительные, например, индекс рентабельности инвестиций, представляющий собой отношение общей суммы накопленных дисконтированных доходов к исходной величине инвестиций. Данный критерий характеризует уровень доходов на единицу затрат. Увеличение этого показателя отражает рост отдачи каждого рубля инвестиционных вложений.

Экономическая эффективность предоставления земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами, по договорам концессии частным инвесторам на территории ЦФО представлена в таблице 3.

Передача федеральных автомобильных дорог по договорам концессии при минимальной процентной ставке от кадастровой стоимости (0,1 %) позволяет ежегодно получать земельный налог в объеме 6003180 рублей. Общая сумма арендной платы с учетом оплаты земельного налога составит 9184866 рублей ежегодно. При максимальной процентной ставке 1,5 % от кадастровой стоимости, общая сумма арендной платы составит 137772992 руб. в год (рис. 7).

Срок окупаемости земельно-кадастровых работ по формированию и кадастровому учету автомобильных дорог колеблется от 0 до 11 лет и зависит в первую очередь от объема выполненных работ и наличия утвержденных проектных материалов. Среднее значение срока окупаемости -3,4 года.

Таблица 3

Экономическая эффективность предоставления земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами,

___под договорам концессии частным инвесторам_____

Наименование автодороги Площадь, га Затраты на проведение земельно-кадастровых работ Кадастровая стоимость земельных участков под автодорогой руб за 1 га Кадастровая стоимость земельных учаспсов под автодорогой, руб Остаточная стоимость имущественного комплекса автодороги с учетом износа, руб Кадастровая стоимость автомобильной дорога как единого объекта недвижимости, руб. Земельный налог, руб Арендная плата, руб Срок окупаемости затрат на проведение земельно-кадастровых работ, лет

М-2 "Крым" 852,89 489750 20700 17654823 136338797 153993620 153994 235610 2

М-3 "Украина" 475,91 394681 14400 6853104 176370702 183223806 183224 280332 1

U-4 "Дон" 1012,49 468316 16720 16928833 1666482136 1683410969 1683411 2575619 0

М-5 "Урал" 838,39 998175 18500 15510215 189708701 205218916 205219 313985 3

М-9 "Балтия" 1372,77 1593659 14100 19356057 135721425 155077482 155077 237269 7

М-10 "Россия" 3385,8 1895231 17900 60605820 2665394120 2725999940 2726000 4170780 0

А-107 Торьковско-Егорьевское шоссе" 70,77 231450 19500 1380015 43890435 45270450 45270 69264 3

А-107 "Рязано-Капшрское шоссе" 156 148172 23900 3728400 22713644 26442044 26442 40456 4

А-107 "Каширо-Симферопольское шоссе" 82,23 280244 21780 1790969 35008442 36799411 36799 56303 5

А-107 "Сиферопольско-Брестское шоссе" 51,15 166341 20200 1033230 109019000 110052230 110052 168380 1

А-107 "Брестско-Калужское шоссе" 56,88 172332 21350 1214388 86136428 87350816 87351 133647 1

А-107 "Калужско-Киевское шоссе" 104,04 334488 14500 1508580 86024000 87532580 87533 133925 2

А-107 "Киевско-Минское шоссе" 57,01 253767 16500 940665 55895498 56836163 56836 86959 3

А-107 "Ленипградско-Дмшровское шоссе" 129,17 574068 16490 2130013 32686082 34816095 34816 53269 11

А-107 "Дшггровско-Ярославское шоссе" 109,71 492376 16800 1843128 49132869 50975997 50976 77993 6

А-107 "Ярославско-Горьковское шоссе" 158,27 736924 21100 3339497 80305948 83645445 83645 127978 6

А-108 "Минско-Волоколамское шоссе" 121,93 689984 14640 1785055 131608679 133393734 133394 204092 3

А-108 "Волоколамско-Ленинградское шоссе" 177,64 915902 19450 3455098 139685701 143140799 143141 219005 4

Итого 9213,05 10835860 - 161057891 5842122607 6003180498 6003180 9184866 -

Рис. 7 Моделирование величины арендной платы при различных процентных ставках от кадастровой стоимости

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1.Для эффективного регулирования земельных отношений на землях, предназначенных для размещения линейных объектов федерального значения, необходимо создание межведомственных комиссий по рассмотрению проектной документации и выработке обоснованных решений. Решения (заключения), принятые на коллегиальном собрании представителей органов государственной власти должны иметь юридическую силу и подлежать обязательному исполнению.

2. Главной целью создания организационно-правового механизма ведения государственного кадастра недвижимости на землях, занятых линейными объектами транспорта является информационное обеспечение рынка недвижимости на основе формирования четкой процедуры государственных учета и регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости линейных объектов с целью вовлечения их в гражданско-рыночный оборот и обеспечение возможности проведения работ по строительству и реконструкции линейных объектов.

3. Основными экономическими регуляторами государственного управления землями автомобильного транспорта являются: формирование оптимальных и обоснованных платежей за землю на основе кадастровой стоимости; расчет и взимание штрафных платежей за экологический ущерб; передача автомобильных дорог в ведение муниципальных образований с целью увели-

чения доходов в муниципальный бюджет; осуществление инвестиционной политики государства путем заключения договоров концессии.

4. При формировании линейного объекта следует руководствоваться в комплексе нормативами затрат на производство работ как для строительства, так и для целей землеустроительного формирования объекта землеустройства. Расчет стоимости работ по формированию линейных объектов будет проводиться в двух аспектах: создание исходных геодезических пунктов и инженерно-геодезические изыскания. Наиболее эффективный и рациональный способ согласования земельных участков - представление чертежа объекта землеустройства на графических материалах, например, на оцифрованных планшетах или материалах аэрофотосъемки.

На стадии выбора земельного участка, намечаемого под строительство линейного объекта необходимо рассчитать предотвращенный экологический ущерб окружающей среде с целью дальнейшего использования денежных средств на осуществление природоохранных мероприятий.

Общая стоимость комплекса земельно-кадастровых работ на линейных объектах автомобильного транспорта для целей государственного кадастрового учета с последующей регистрацией прав на линейный объект составляет 35,2 тьгс.рублей на 1 км.

5. К особенностям государственного кадастрового учета линейных объектов относятся следующие: земельные участки линейных объектов и зоны с особыми условиями использования могут находиться в разных категориях земельного фонда; линейные объекты могут распространяться на несколько кадастровых кварталах; существующее кадастровое деление территории создает множество искусственно формируемых земельных участков; на большинство линейных объектов отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

Земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов, могут быть поставлены на государственный кадастровый учет в виде «единого землепользования», «землепользования», «обособленных земельных участков». Наиболее оптимален кадастровый учет линейного объекта в виде землепользования, который позволит снизить затраты в 2,5 раза. При этом необходимо уточнить границы кадастровых кварталов.

6. Реализация методических подходов по корректировке результатов кадастрового деления и формирования границ землепользовании в границах населенных пунктов и межселенной территории, в отношении федеральных автомобильных дорог ФГУ ФУ АД «Центральная Россия», позволяет увеличить поступление налога на землю на 3196944 руб., что в 55 раз выше фактической величины.

7. Расчет платы за сервитут для смежных землепользований, лежащих в границах зон с особыми условиями использования земель, включает два этапа: 1)расчет площадей, на которые может распространяться серви-тугное право; 2)определение платы за сервитут. В качестве зон с особыми условиями использования земель автором рассматриваются охранные зоны линейных объектов. Плата за сервитут будет зависеть от кадастровой стоимости и от уровня загрязнения придорожных земель.

Размер платы за ограничение хозяйственной деятельности должен быть рассчитан с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земель категории земель, смежной с участком, площади земельного участка, на которую распространяется особый режим использования и коэффициента загрязнения земель в зоне особого режима использования. Ущерб собственнику от установления на его участке особого режима использования земель в охранной зоне федеральных автомобильных дорог составляет 5787 руб./га.

8. Кадастровая стоимость линейного объекта должна складываться из остаточной стоимости сооружений линейных объектов и средней кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земельного фонда, являющихся смежными с линейным объектом, а также под объектами транспортной инфраструктуры, граничащих с полосой отвода линейных объектов.

Скорректированные результаты кадастровой оценки по федеральным автомобильным дорогам позволят государству создать экономически эффективный механизм развития инвестиционных процессов. Передача федеральных автомобильных дорог по договорам концессии, при минимальной процентной ставке в процентах от кадастровой стоимости (0,1 %), позволит ежегодно получать арендную плату (с учетом величины земельного налога) в обь-

еме 9184866 руб. При моделировании значений процентных ставок в диапазоне ОД.. .1,5%, общий объем ежегодных арендный платежей будет значительно увеличен. При максимальной процентной ставке 1,5 % от кадастровой стоимости, общая сумма арендной платы составит 137772992 руб. в год.

По теме исследований опубликованы следующие работы:

1. Потехин НА Загрязнение почв пестицидами и минеральными удобрениями / Природопользование и охрана окружающей среды московского региона: сб науч. трудов студентов, аспирантов и молодых ученых Москвы и Московской обл. 2002 г. / под ред A.B. Садова, В.Н. Бурова. - М.: РоЗ ИКСИ. - С 67-69

2 Потехин И. А. Распределение земельной ренты по платежам за землю / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2005. - №7. - С.43-46.

3. Потехин И А Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (на примере линейных объектов Московской области) / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006. - №5 - С 65-67.

4. Аншаков В.И, Потехин И. А. Особенности проведения земельно-кадастровых работ для государственной регистрации прав на земельные участки, занятые федеральными автомобильными дорогами (на примере Московской области)/Транспортное дело России -2006. - №9 - С 40-44

5 Потехин И А Методика определения стоимости землеустроительных и инженерно-геодезических работ при формировании земельных участков, занятых линейными объектами / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2007. -№5 - С.45-49

6 Потехин И.А. Особенности проведения государственного кадастрового учета земельных участков, занятых линейными объектами (на примере федеральной автомобильной дороги «Балтия» в Красногорском районе) / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2007. - №7. - С.50-54.

7. Потехин И. А Страхование рисков при проведении государственного кадастрового учета линейных объектов / Страховое дело. - 2007. №7. - C.S7-61.

8 Потехин И А. Методика формирования земельных участков, занятых линейными объектами, для постановки на государственный кадастровый учет/Актуальные проблемы землепользования, землеустройства и кадастров: Сборник статей Всероссийской школы молодых ученых / Сост. И.М Сутугина. - М : ГУЗ, 2006. - С.297-302.

9. Потехин И.А. Совершенствование методики и технологии формирования земельных участков федеральных автомобильных дорог и других линейных объектов /Актуальные проблемы современного строительства: Материалы Международной научно-технической конференции / Под общ Ред. Барановой Т.И - Пенза: ПГУАС, 2007. - C.2S8-263.

10 Потехин ИА. Методика определения экономической эффективности использования земельных участков при заключении договоров концессии на линейные объекты / Совершенствование системы образования в области землеустройства и кадастров: Материалы научно-практической конференции / Сост. В.В. Вершинин, О.М. Родионова.- М.:ГУЗ, 2008. - С. 144-148.

Редакционно-издагельский отдел ГУЗа Подписано в печать 17 11.2008 Формат 60x84/16. Объем 1,0 п л.

_Бумага офсетная Тираж 100 Заказ _

Участок оперативной полиграфии ГУЗа Москва, ул. Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Потехин, Иван Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ВЕДЕНИЯ КАДАСТРА

НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЛЯХ ТРАНСПОРТА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ

УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

1.1. Совершенствование теоретических положений управления землями транспорта на региональном уровне

1.2. Организационно-правовой механизм формирования и ведения го- 21 сударственного кадастра недвижимости на землях, занятых линейными объектами

1.3. Теоретические положения формирования экономического меха- з 8 низма управления землями транспорта

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО

КАДАСТРОВОГО УЧЕТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И

КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ЗЕМЛЯХ, ЗАНЯТЫХ

ЛИНЕЙНЫМИ ОБЪЕКТАМИ

2.1. Совершенствование методики формирования и межевания земель- 5 з ных участков линейных объектов

2.2. Методические положения ведения государственного кадастрового gg учета земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами и другими объектами транспортной инфраструктуры

2.3. Экономическое обоснование проведения оценочных работ на землях, занятых федеральными автомобильными дорогами общего пользования

ГЛАВА 3. ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА ЗЕМЛЯХ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая эффективность управления землями автомобильного транспорта в регионе"

Центральный федеральный округ имеет протяженную дорожную сеть с развитой инфраструктурой, характеризующуюся высокой плотностью транспортного потока и незначительными темпами строительства новых дорог, отвечающих современным требованиям эксплуатации и безопасности движения. Модернизация транспортной системы страны и строительство магистральных автодорог федерального значения позволит решить ряд социальных, экономических и производственных проблем, связанных с занятостью населения, увеличением международных и междугородних перевозок грузов, пассажирскими перевозками, повышением конкурентоспособности отечественных товаров за счет снижения транспортных издержек, равномерным распределением потоков автомобильного транспорта.

Для эффективного управления и реализации социальных, производственных и инвестиционных программ развития существующих и новых автомобильных дорог и объектов транспортной инфраструктуры необходимо провести единый комплекс землеустроительных и земельно-кадастровых работ на землях автомобильного транспорта, для чего необходимо обеспечить последовательность и порядок процедур по формированию земельных участков, занятых автодорогами, их государственному кадастровому учету и регистрации права, а также получение сведений по стоимостным характеристикам, необходимым для обоснования и реализации различных экономических проектов. Поэтому целесообразна разработка новых методик, на основе существующих методических рекомендаций и указаний по ведению земельного кадастра и кадастра недвижимости, а также совершенствование теоретических и методических положений земельно-правовой и технической документации в области землеустроительного формирования, государственного кадастрового учета и кадастровой оценки земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами.

Научными исследованиями в области управления земельными ресурсами, формирования объектов землеустройства и ведения кадастра на землях линейных объектов занимались проф.С.Н.Волков, проф.А.А.Варламов, проф.В.А.Вашанов, проф.С.А.Гальченко, проф.Н.В.Комов, проф.П.В.Лойко, проф.А.В.Севостьянов, проф.В.Н.Хлыстун, доц.Н.П.Рулева, В.А.Басманова и другие ученые, специалисты.

Вопросы ведения кадастра недвижимости на землях линейных объектов, в частности, автомобильного транспорта, исследованы недостаточно. В связи с масштабными земельными преобразованиями, автоматизированным информационным обеспечением государственного земельного кадастра, подготовкой'реализации автоматизированной информационной системы «Государственный кадастр недвижимости», совершенствованием технологических процедур по формированию объектов землеустройства, необходима четкая система кадастровых действий, позволяющая оперативно проводить работы по регистрации объектов недвижимости, проведению кадастровой оценки земельных участков, занятых линейными объектами. Все выше отмеченное определяет актуальность данного исследования.

Целью исследования является разработка экономически эффективного механизма управления землями автомобильного транспорта в регионе.

Для достижения этой цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

1) усовершенствовать теоретические и методические положения управления землями транспорта на региональном уровне;

2) определить место и роль государственного кадастра недвижимости в системе управления землями транспорта на региональном уровне;

3) разработать методики по землеустроительному формированию и государственному кадастровому учету земельных участков федеральных автомобильных дорог;

4) уточнить теоретические и методические положения проведения государственной кадастровой оценки земель автомобильного транспорта для установления обоснованных ставок земельного налога и арендной платы;

5) разработать механизм определения экономического ущерба при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

6) рассчитать экономическую эффективность проведения единого комплекса регистрационных действий в отношении земельных участков федеральных автомобильных дорог с целью вовлечения их в гражданско-рыночный оборот при реализации инвестиционных программ развития транспортной инфраструктуры.

Объектом исследования являются земельные участки, занятые федеральными автомобильными дорогами и прочно связанные с ними объекты недвижимости Центрального федерального округа.

Предметом исследования является формирование экономического механизма управления землями автомобильного транспорта.

Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, Московской области, нормативно-правовые акты региональных органов государственной власти Центрального федерального округа РФ (ЦФО), нормативные документы Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей, юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1) уточнены и дополнительно сформулированы теоретические и методические положения управления земельными ресурсами на региональном уровне, определены особенности управления землями транспорта, включая предложения по совершенствованию земельного и гражданского законодательства, развитию положений государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения;

2) предложен и обоснован организационно-правовой механизм государственного кадастра недвижимости;

3) усовершенствованы и обоснованы методики формирования земельных участков линейных объектов и кадастровых работ;

4) разработана методика постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами;

5) уточнены теоретические и методические положения определения экономического и экологического ущербов при изъятии земельных участков для! строительства автомобильных дорог;

6)'разработана методика государственной кадастровой, оценки земель автомобильных дорог;

7) разработаны, теоретические и методические положения предоставления линейных объектов по договорам концессии частным инвесторам и определена экономическая эффективность их применения.

На защиту выносятся следующие положения:

1) уточненные и дополнительно* сформулированные теоретические и методические положения управления земельными ресурсами на региональном уровне;

2) методика формированиями осуществления кадастровых действий1 в»отношении земельных участков линейных объектов;

3) методика постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами;

4) методика, государственной кадастровой оценки земель автомобильных дорог;

5) методика определения экономического и экологического ущербов при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

6) экономически обоснованная процедура предоставления* автомобильных дорог по договорам концессии частным инвесторам.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные результаты позволят повысить эффективность управления'землями транспорта и объектами инженерной инфраструктуры на основе достоверной и систематизированной земельно-кадастровой и мониторинговой информации.

Предлагаемая методика формирования земельных участков линейных объектов, в том числе федеральных автомобильных дорог была успешно применена в производственной деятельности. Предложенные методические положения позволили значительно сократить затраты на формирование земельных участков, использую проектные материалы для строительства инженерных объектов, и провести полный комплекс регистрационных действий в»отношении автомобильных 6 дорог, находящихся в ведении Федерального управления автомобильных дорог «Центральная Россия». Результаты исследования в области государственного кадастра недвижимости и проведения оценочных работ также имеют большое значение для землеустроительных организаций, территориальных отделов управлений Роснедвижимости, органов государственной власти регионального и муниципального значения.

Апробация результатов исследования была осуществлена на территории субъектов Российской Федерации ЦФО, а также при выполнении ряда бюджетных и договорных работ кафедры землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству. Основные положения настоящей работы докладывались на всероссийских и региональных научно-производственных конференциях и семинарах, посвященных проблемам землепользования страны и Центрального федерального округа.

По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 2,8 печатных листа.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы из 150 источников. Основной текст изложен на 162 листах машинописного текста, включает 34 таблицы, 45 рисунков, 19 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Потехин, Иван Анатольевич

Выводы и предложения

1.Для эффективного регулирования земельных отношений на землях, предназначенных для размещения линейных объектов федерального значения, необходимо создание межведомственных комиссий по рассмотрению проектной документации и выработке обоснованных решений. Решения (заключения), принятые на коллегиальном собрании представителей органов государственной власти должны иметь юридическую силу и подлежать обязательному исполнению.

2. Главной целью создания организационно-правового механизма ведения государственного кадастра недвижимости на землях, занятых линейными объектами транспорта является информационное обеспечение рынка недвижимости на основе формирования четкой процедуры государственных учета и регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости линейных объектов с целью вовлечения их в гражданско-рыночный оборот и обеспечение возможности проведения работ по строительству и реконструкции линейных объектов.

3. Основными экономическими регуляторами государственного управления землями автомобильного транспорта являются: формирование оптимальных и обоснованных платежей за землю на основе кадастровой стоимости; расчет и взимание штрафных платежей за экологический ущерб; передача автомобильных дорог в ведение муниципальных образований с целью увеличения доходов в муниципальный бюджет; осуществление инвестиционной политики государства путем заключения договоров концессии.

4. При формировании линейного объекта следует руководствоваться в комплексе нормативами затрат на производство работ как для строительства, так и для целей землеустроительного формирования объекта землеустройства. Расчет стоимости работ по формированию линейных объектов будет проводиться в двух аспектах: создание исходных геодезических пунктов и инженерно-геодезические изыскания. Наиболее эффективный и рациональный способ согласования земельных участков - представление чертежа объекта землеустройства на графических материалах, например, на оцифрованных планшетах или материалах аэрофотосъемки.

На стадии выбора земельного участка, намечаемого под строительство линейного объекта необходимо рассчитать предотвращенный экологический ущерб окружающей среде с целью дальнейшего использования денежных средств на осуществление природоохранных мероприятий.

Общая стоимость комплекса земельно-кадастровых работ на линейных объектах автомобильного транспорта для целей государственного кадастрового учета с последующей регистрацией прав на линейный объект составляет 35,2 тыс.рублей на 1 км.

5. К особенностям государственного кадастрового учета линейных объектов относятся следующие: земельные участки линейных объектов и зоны с особыми условиями использования могут находиться в разных категориях земельного фонда; линейные объекты могут распространяться на несколько кадастровых кварталах; существующее кадастровое деление территории создает множество искусственно формируемых земельных участков; на большинство линейных объектов отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

Земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов, могут быть поставлены на государственный кадастровый учет в виде «единого землепользования», «землепользования», «обособленных земельных участков». Наиболее оптимален кадастровый учет линейного объекта в виде землепользования, который позволит снизить затраты в 2,5 раза. При этом необходимо уточнить границы кадастровых кварталов.

6. Реализация методических подходов по корректировке результатов кадастрового деления и формирования границ землепользований в границах населенных пунктов и межселенной территории, в отношении федеральных автомобильных дорог ФГУ ФУАД «Центральная Россия», позволяет увеличить поступление налога на землю на 3196944 руб., что в 55 раз выше фактической величины.

7. Расчет платы за сервитут для смежных землепользований, лежащих в границах зон с особыми условиями использования земель, включает два этапа:

1)расчет площадей, на которые может распространяться сервитутное право;

2)определение платы за сервитут. В качестве зон с особыми условиями использования земель автором рассматриваются охранные зоны линейных объектов. Плата за сервитут будет зависеть от кадастровой стоимости и от уровня загрязнения придорожных земель.

Размер платы за ограничение хозяйственной деятельности должен быть рассчитан с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земель категории земель, смежной с участком, площади земельного участка, на которую распространяется особый режим использования и коэффициента загрязнения земель в зоне особого режима использования. Ущерб собственнику от установления на его участке особого режима использования земель в охранной зоне федеральных автомобильных дорог составляет 5787 руб./га.

8. Кадастровая стоимость линейного объекта должна складываться из остаточной стоимости сооружений линейных объектов и средней кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земельного фонда, являющихся смежными с линейным объектом, а также под объектами транспортной инфраструктуры, граничащих с полосой отвода линейных объектов.

Скорректированные результаты кадастровой оценки по федеральным автомобильным дорогам позволят государству создать экономически эффективный механизм развития инвестиционных процессов. Передача федеральных автомобильных дорог по договорам концессии, при минимальной процентной ставке в процентах от кадастровой стоимости (0,1 %), позволит ежегодно получать арендную плату (с учетом величины земельного налога) в объеме 9184866 руб. При моделировании значений процентных ставок в диапазоне 0,1. 1,5 %, общий объем ежегодных арендный платежей будет значительно увеличен. При максимальной процентной ставке 1,5 % от кадастровой стоимости, общая сумма арендной платы составит 137772992 руб. в год.