Экономическая оценка инвестиционно-строительных проектов с учетом надежности строительных организаций тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка инвестиционно-строительных проектов с учетом надежности строительных организаций"

005011457

Михайлова Елена Владимировна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННО - СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ С УЧЕТОМ НАДЕЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 МАР Ш

Пенза 2012

005011457

Диссертация выполнена в негосударственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Волгоградский институт бизнеса» на кафедре «Экономика и управление»

Научный руководитель: Кабанов Вадим Николаевич -

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экономика и управление» Волгоградского института бизнеса,

Официальные оппоненты: Гасилов Валентин Васильевич -

заслуженный работник РФ, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и основ предпринимательства Воронежского

государственного архитектурно-

строительного университета,

Беляев Михаил Константинович - доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экономика и управления проектами в строительстве» Волгоградского государственного

архитектурно-строительного университета,

Ведущая организация: Ростовский государственный

строительный университет (кафедра «Экономика и управление в строительстве», заведующий кафедрой доктор технических наук, профессор Зеленцов Леонид Борисович)

Защита состоится «14 » марта 2012 года в 15 часов 30 минут в ауд. 3308 на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.184.03 в ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства. Автореферат разослан «14» февраля 2012 г.

Ученый секретарь объединённого диссертационного совета ДМ 212.184.03 ^

кандидат экономических наук, доцент ^ С.Ш. Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Аюуальность исследования. Строительная отрасль является одной из крупнейших отраслей материальной сферы, обладающей серьезным экономическим потенциалом и широкими межотраслевыми и внутриотраслевыми хозяйственными связями.

В настоящее время строительный комплекс России объединяет около 432 тысяч действующих строительных компаний и фирм. Он включает подрядные организации, предприятия стройиндустрии и промышленности строительных материалов, проектные и научно-исследовательские институты и др. Общая численность работающих в строительном комплексе составляет более 5 млн. человек.

Несмотря на определенную стабилизацию в экономике и оживление деловой активности в строительной сфере, около 40% строительных организаций работает убыточно, уровень рентабельности в строительстве равен 5,1%, хотя, в общем, по экономике этот показатель в два раза больше (11,8%). Средний уровень использования производственных мощностей строительных организаций в первой половине 2010 года составлял 56-57%. Доля строительных машин и оборудования с истекшим сроком службы в отрасли увеличилась в среднем до 60%.

В этих условиях проблема надежности функционирования строительных организаций является достаточно острой как для инвестора, так и для правительства и местных властей. Постоянно развивающиеся компании обеспечивают устойчивый рост дохода инвестора и способствуют решению проблемы обеспечения жильем населения региона и страны в целом.

Однако следует отметить, что надежность функционирования строительных предприятий легко нарушается под воздействием внешних и внутренних факторов. Поэтому учет надежности функционирования строительной организации при экономической оценке инвестиционного проекта является актуальной задачей.

Степень разработанности проблемы. Проблемы теории и практики оценки инвестиционных проектов рассмотрены в трудах зарубежных (У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бейли, Г. Бирман, Г. Шмидт, Ю. Бригхем, JI. Гапенски, Р. Брейли, С. Майерс, А. Дамодаран, Дж. Фридман, Ник. Орудуэй и др.) и отечественных ученых (И.А. Бланк, А.Л. Виленский, В.Н. Лившиц, С.А. Смоляк, С.А. Владимиров, Н.В. Матвеев, Е.М. Четыркин и др.).

Вопросы, связанные с надежностью и состоятельностью предприятий, рассмотрены в работах В.И. Рыбальского, A.A. Гусакова, С.А. Веремеенко, A.B. Гинзбурга, В.Н. Кабанова, Б.В. Прыкина, С.М. Яровенко, Л.П. Бадилиной, В.А. Козий, А.И. Романовой, Г.М. Загидуллиной. Проблемам экономической надежности строительных организаций посвящены исследования П.Г. Грабового, Б.Б. Хрусталева, М.Ю. Викторова, В.Г. Соколова, Б.В. Гнеденко, Ю.К. Беляева, А.Д. Соловьева, Д.В. Колкина, A.A. Коростелева и др. ученых. В рамках методологии, методического

обеспечения и практики планирования и анализа производственно-хозяйственной деятельности строительных организаций эти проблемы также рассматривались в работах В.В. Бузырева, С.Д. Резника, О.В. Максимчук, М.К. Беляева, Ю.П. Панибратова, А.Н. Плотникова, Л.Б. Зеленцова, В.В. Гасилова и других ученых.

Несмотря на имеющиеся разработки отечественных и зарубежных ученых проблема учета надежности строительной организации при экономической оценке инвестиционно-строительных проектов остается не достаточно изученной.

Актуальность данной тематики, недостаточная ее разработанность определили цель и задачи данного диссертационного исследования.

Целью исследования является разработка и научное обоснование экономической оценки инвестиционно-строительных проектов с учетом надежности строительных организаций.

Для достижения намеченной цели были поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- исследованы теоретические и методические основы оценки инвестиционных проектов и надежности строительных организаций;

- рассмотрены особенности инвестиционно-строительной деятельности в Волгоградской области;

- оценена надежность строительной организации с использованием показателя, характеризующего интенсивность освоения капитальных вложений;

- определено влияние индекса освоения капитальных вложений на прибыль инвестора с учетом показателя надежности, характеризующего продолжительность строительства;

разработана модель экономической оценки инвестиционно-строительного проекта в любой момент времени (до момента реализации проекта);

- проведен анализ чувствительности предложенной модели к изменению входных параметров с учетом надежности строительной организации;

- разработаны методические рекомендации по оценке инвестиционно-строительных проектов в условиях повышенного риска.

Предметом исследования являются теоретические и методические подходы к формированию экономической оценки инвестиционно-строительных проектов в сфере жилищного строительства.

Объект исследования - деятельность строительных организаций при осуществлении инвестиционных проектов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает использование при экономической оценке инвестиционно-строительных проектов надежности подрядной организации, которая характеризуется вероятностью выполнения в срок объекта жилой недвижимости.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. Методологическая база исследования представлена

системным подходом к изучению производственно-хозяйственной деятельности строительных организаций. Теоретической основой послужили фундаментальные и прикладные исследования отечественных и зарубежных ученых по оценке инвестиционных проектов и надежности строительных организаций в условиях внешней и внутренней неопределенности. Эмпирической базой исследования явились данные полученные автором в строительных организациях и при имитационном моделировании строительных процессов. Информационную основу составили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти, статистические данные Федеральной службы государственной статистики и Волгоградского областного комитета государственной статистики, материалы, опубликованные в научных монографиях и публикациях.

Для решения поставленных в работе задач были использованы методы системного, структурного, логического и сравнительного анализа, методы математической статистики и теории вероятностей, экономико-математического моделирования и др.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке экономико-математической модели, позволяющей обосновывать управленческие решения инвестора в условиях возникновения риска неполучения ожидаемой прибыли, в частности:

- предложены методические положения по оценке надежности подрядных организаций, в основу которых положена информация о достигнутых темпах (скорости) освоения капитальных вложений строительной организацией, использующая кривые накопленных вероятностей вариантных индексов освоения капитальных вложений по видам жилых зданий, рассчитанные по результатам вариантного проектирования строительных процессов в Волгоградской области;

- выявлена закономерность влияния случайной величины индекса освоения капитальных вложений на формирование прибыли инвестора с учетом вероятности достижения расчетного значения продолжительности сдачи строительного объекта в эксплуатацию, позволяющая осуществлять выбор строительных организаций при проведении подрядных торгов;

предложена экономико-математическая модель оценки инвестиционно-строительных проектов на основе модификации формулы Блэка-Шоулза (введение среднего квадратического отклонения индекса освоения капитальных вложений и дополнительной прибыли (убытка) инвестора от сокращения сроков строительства), которая позволяет оценивать изменения значений прибыли инвестора в любой момент времени при возведении объектов недвижимости;

- разработаны методические рекомендации по оценке стоимости незавершенного объекта жилищного строительства с учетом надежности строительной организации, обеспечивающие обоснованный выбор управленческих решений инвестора при возведении зданий (продолжение или отказ от инвестирования проекта, обоснование приемлемой для

инвестора цены объекта незавершенного строительства в любой момент времени).

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов исследования подтверждена корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, адекватностью экономико-математической модели прогнозирования результатов реализации инвестиционно-строительных проектов, обоснованием выводов исследования произведенными расчетами, обсуждением результатов исследования на международных научных конференциях, опытом их практической реализации.

Достоверность результатов диссертационного исследования обусловлена применением современных теорий эмпирического исследования и основана на системном подходе к изучению фундаментальных и прикладных исследований отечественных и зарубежных специалистов и ученых, а также использованием данных государственной и муниципальной статистики и методики вариантного проектирования для имитационного моделирования строительных процессов.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные методические положения по экономической оценке инвестиционно-строительных проектов с учетом надежности строительной организации дополняют и углубляют научные исследования в области оценки инвестиционных проектов в условиях неопределенности (риска).

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой на основе теоретических и методических положений системы научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчетов (графики, модели, таблицы), позволяющих обеспечивать эффективное использование денежных средств инвестора в условиях вероятностного характера строительного процесса и осуществлять выбор подрядной организации в Волгоградской области и других регионах с учетом их территориальной и отраслевой специфики.

Основные положения и выводы, сформулированные автором в ходе проведенного исследования, могут быть использованы в преподавании учебных дисциплин «Инвестиции», «Управление финансовыми рисками».

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. В соответствии с формулой специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» в диссертации разработаны методические положения по оценке инвестиционно-строительных проектов с учетом надежности строительных организаций, применение которых позволит обосновать поведения инвестора в условиях повышения риска неполучения ожидаемой прибыли.

Полученные результаты соответствуют пунктам: 1.3.59 «Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор -

заказчик - застройщик - проектировщик - подрядчик)» и 1.3.77 -«Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве».

Апробация и реализация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертации были доложены, обсуждены и одобрены на международных и всероссийских научно-практических конференциях: VII Международной научно-практической конференции «Современные проблемы гуманитарных и естественных наук» (г. Москва, 2011); XXI Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономических наук» (г. Новосибирск, 2011); Международной научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2011)» (г. Санкт-Петербург, 2011); I Международной научно-практической конференции «Глобальные и локальные проблемы экономики: новые вызовы и решения» (г. Краснодар, 2011); Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы социально-экономического развития современного общества в условиях реформ» (г. Саратов, 2011); Международной научно-практической конференции «Актуальные научные вопросы: реальность и перспективы» (г. Тамбов, 2011); VIII Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики современной России» (Йошкар-Ола, 2012); 3 статьи опубликованы в журналах «Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса» (2011), «Российское предпринимательство» (2012).

Методические и практические рекомендации по экономической оценке инвестиционно-строительных проектов и обоснованию модели поведения инвестора в кризисных ситуациях внедрены в деятельность организаций ООО «НИиПИ «Росстройпроект», ООО «Росстрой» и использовались при формировании программы жилищного строительства в 2009 году администрацией г. Волгограда.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 11 работ общим объемом 4,1 пл., из них лично автором 3,5 пл., в том числе 3 статьи в рецензируемых научных изданиях по перечню ВАК.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и 4 приложений. Общий объем диссертации составляет 192 страницы машинописного текста, который включает 21 таблицу, 20 рисунков. Библиографический список содержит 123 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи диссертационного исследования, определены его объект, предмет. Показана научная новизна, теоретическая и практическая значимость проведенных исследований.

В первой главе «Методические подходы к оценке инвестиционно-строительного проекта и надежности строительной организации» проведен анализ существующих методов оценки инвестиционно-

строительных проектов, выявлены современные подходы к оценке рисков инвестиционно-строительных проектов и рассмотрено понятие «надежность» при осуществлении инвестиционно-строительных проектов.

Во второй главе «Особенности реализации инвестиционных проектов и оценки организационно-технологической надежности в строительной сфере» проанализированы тенденции развития строительной отрасли в Волгоградской области в современных условиях, исследованы методики оценки надежности строительной организации и предложены методические положения по оценке надежности функционирования строительной организации.

В третьей главе «Методические основы оценки инвестиционных проектов в строительной сфере» предложена модель опционного ценообразования для экономической оценки инвестиционно-строительного проекта с учетом надежности строительной организации, определена чувствительность предложенной модели к изменению входных параметров, разработана процедура экономической оценки инвестиционного проекта и представлена практическая реализация методических рекомендаций.

В заключении сформулированы основные результаты научного исследования, приведены обобщающие выводы и рекомендации.

Научные результаты, выносимые на защиту:

1. Методические положения по оценке надежности строительной организации.

2. Закономерность влияния случайной величины индекса освоения капитальных вложений строительной организации на формирование прибыли инвестора;

3. Экономико-математическая модель оценки инвестиционно-строительных проектов, с учетом надежности строительной организации;

4. Методические рекомендации по оценке стоимости незавершенного объекта жилищного строительства в любой момент времени.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Методические положения по оценке надежности строительной организации

Важным показателем надежности деятельности строительной организации является длительность производства строительных работ, определяющая сроки строительства. Эта продолжительность работ зависит от отдельных этапов строительства или видов производимой строительной продукции и определяется потенциальными техническими, организационно-технологическими и финансовыми возможностями строительной организации.

Для инвестора при выборе подрядной организации практический интерес представляет прогнозирование вероятности завершения строительства объектов и комплексов в оговоренный срок с заданным

объемом капитальных вложений. Поэтому в качестве основного источника информации о надежности строительной организации предлагается использовать сведения о скорости освоения капитальных вложений за определенный период.

Так как продолжительность отдельных этапов строительного процесса является случайной величиной, а собрать статистическую информацию о ежедневных объемах освоенных капитальных вложений строительными организациями достаточно сложно, то для определения наиболее вероятной продолжительности строительства жилых зданий в Волгоградской области была использована методика вариантного проектирования строительных процессов, разработанная д.э.н. В.Н. Кабановым1.

Данная методика предназначена для вариантного формирования, оценки и выбора организационно-технологических решений возведения строительных конструкций с учетом особенностей деятельности подрядных организаций Волгоградской области. Из совокупности сформированных решений разрабатывается модель объектного потока строительства в целом. Для этого определяется наиболее вероятная продолжительность выполнения каждого вида строительных работ с использованием метода статистических испытаний имитационных моделей.

С помощью методики вариантного проектирования рассматривались все возможные альтернативные технологии выполнения простых технологических процессов при возведении 3-, 5-, 9- и 16-этажных кирпичных, панельных и монолитных жилых зданий, а также возможные решения в рамках каждой технологии, определяемые составом имеющихся организационно-технологических ресурсов средней подрядной строительно-монтажной организации Волгоградской области.

При проведении расчетов были использованы: проектно-сметная документация по типовым проектам жилых домов, укрупненные показатели восстановительной стоимости и стоимости строительно-монтажных работ, различные виды нормативов (ФЕР, ТЕР, ГЭСН, ЕНиРы, СНиП 3.01-85 «Организация строительного производства», СНиП 1.04.03-85* (часть II) «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»), данные о средних показателях затрат на привязку типовых проектов, информация об индексах цен в строительстве.

Так как интенсивность освоения капитальных вложений при выполнении различных видов работ отличается, то в качестве показателя, характеризующего относительное изменение освоения капитальных вложений от нормативного, предлагается использовать индекс освоения капитальных вложений ¡¡у, который определяется по формуле

где Wf — фактическое освоение капитальных вложений,

' Реконструкция промышленных предприятий (Справочник строителя). В 2 т. Т.1 / В.Д. Топчий, P.A. Гребенник, В.Г. Клименко и др.; под ред. В.Д. Топчия, P.A. Гребенника. М.: Стройиздат, 1990. 208 с.

WN - нормативное освоение капитальных вложений (в соответствии со СНиП 1.04.03-85 *(часть П) «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»).

Все выданные программой варианты освоения капитальных вложений (от 111 до 146) представлены в виде статистических рядов и на их основе построены полигоны и кривые накопленных опытных вероятностей (рис. 2).

Индекс освоения капитальных вложений,%

полигон распределения Ш кривая накопленных вероятностей

Рис. 2. Кривая накопленных вероятностей и полигон распределения вариантных индексов освоения капитальных вложений при строительстве 9-ти этажного кирпичного дома

Каждая точка на кривых накопленных вероятностей показывает вероятность строительства объекта жилой недвижимости раньше нормативного срока. Так, точка А на рис. 2 показывает, что вероятность строительства 9-этажного кирпичного здания средней подрядной организацией Волгоградской области со скоростью освоения капитальных вложений больше нормативного значения на 6,87% составляет 0,62.

На основе полученной информации было определено, что в качестве теоретического закона распределения индекса освоения капитальных вложений можно использовать закон нормального распределения (относительная предельная ошибка при этом составляет 0,99%).

Один из основоположников системотехники в строительстве A.A. Гусаков дает следующее определение организационно-технологической надежности - это «способность технологических, организационных, управленческих, экономических решений обеспечивать достижение заданного результата строительного производства в условиях случайных возмущений, присущих строительству как сложной вероятностной системе»2, и считает, что вероятность строительства в срок объекта недвижимости должна колебаться в пределах от 0,6 до 0,75. Вследствие этого можно

2 Системотехника строительства. Энциклопедический словарь / под ред. A.A. Гусакова. М.: Изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. 320 с.

сказать, что если средняя величина индекса освоения капитальных вложений подрядной организации соответствует значению ниже 0,6 на кривой накопленных вероятностей, то ее организационно-технологическая надежность низкая; если находится в пределах от 0,6 до 0,75 - нормальная; если выше 0,75 - высокая.

На основе проведенного исследования было выявлено, что средний индекс освоения капитальных вложений средней подрядной организации Волгоградской области находится в пределах от 106,87 до 109,84%, показатель надежности колеблется в диапазоне от 0,56 до 0,62 в зависимости от вида жилого здания. То есть по отдельным видам зданий организационно-технологическая надежность средней подрядной организации Волгоградской области низкая.

Для определения организационно-технологической надежности строительно-монтажным организациям, подающим документы на участие в подрядных торгах, предлагается указывать стоимость и сроки возведения пяти аналогичных объектов недвижимости. Инвестор (заказчик) выбирая подрядную организацию, определяет индекс освоения капитальных вложений по каждому объекту, и если он больше 106,87 - 109,84% и вероятность возведения здания в срок выше 0,6, то организационно-технологическая надежность данной организации является нормальной, и она может рассматриваться как претендент на заключение контракта.

Таким образом, используя вариантное проектирование строительного процесса, можно разработать имитационные модели возведения любых объектов недвижимости для конкретного региона и на их основе построить кривые накопленных вероятностей вариантных индексов освоения капитальных вложений по каждому виду зданий. Данные кривые будут являться основой для определения организационно-технологической надежности строительных организаций, участвующих в подрядных торгах.

2. Закономерность влияния случайной величины индекса освоения капитальных вложений строительной организации на формирование прибыли инвестора

Одним из основных критериев при оценке эффективности инвестиционного проекта является срок окупаемости. В срок окупаемости входит время строительства и время реализации проекта. Так как увеличение скорости освоения капитальных вложений сокращает сроки строительства, то соответственно уменьшится и срок окупаемости инвестиций, а инвестор получает дополнительную прибыль.

Взаимосвязь между скоростью освоения капитальных вложений подрядной организацией, сроком выполнения строительных работ и дополнительной прибылью инвестора представлена на рис. 3.

Время строительства Т, год

Прибыль С0, тыс. руб.

Стоимость

строительства С, тыс. руб.

Рис. 3. Взаимосвязь скорости освоения капитальных вложений подрядной организацией со фоками выполнения строительных работ и прибылью инвестора

Из рис. 3 видно, что при фактической скорости освоения капитальных вложений IV/ большей, чем расчетная сокращается срок строительства объекта на величину А 7' и соответственно возрастает прибыль инвестора на величину ЛСд. Формула, устанавливающая взаимосвязь между этими показателями, имеет вид:

с-г.

дс_

1--

где

Тц- расчетное (нормативное) время строительства объекта; Т/- фактическое время строительства объекта;

(2)

С - стоимость строительства;

1]у— индекс освоения капитальных вложений;

? - время реализации проекта.

Формула (2) устанавливает зависимость дополнительной прибыли инвестора от величины индекса освоения капитальных вложений (если /№-> 1, то у инвестора есть дополнительная прибыль от сокращения сроков строительства (ДС/Р-0), если 1ц< 1, то инвестор несет убытки (ЛСц<0)).

С учетом того, что индекс капитальных вложений принимает случайные значения, величина дополнительной прибыли инвестора от сокращения сроков строительства тоже будет носить вероятностный характер. Поэтому математическое ожидание средней величины ДСв будет иметь вид:

4дс0]

(3)

То есть математическое ожидание прибыли инвестора от сокращения сроков строительства на момент принятия решения напрямую зависит от математического ожидания значения индекса освоения капитальных вложений, или надежности строительной организации. Увеличение индекса

освоения капитальных вложений на 7%, то есть сокращение сроков строительства на 7%, обеспечивает рост прибыли инвестора на 1,5%.

Предложенную формулу (2) можно использовать также в качестве критерия выбора строительной организации, так как в ней фигурируют и стоимость строительного объекта, и сроки строительства.

3. Экономико-математическая модель оценки эффективности

инвестиционно-строительных проектов, с учетом надежности строительной организации

Для экономической оценки инвестиционно-строительного проекта воспользуемся математической моделью опционного ценообразования Блэка-Шоулза, которая учитывает волатильность рыночной цены на недвижимость:

К (4)

е

ГПР и _1п(/3,/Я) + ('- + 0,5-о2).

= - о 4Т;

Ус - цена опциона - колл;

Р, - приведенная стоимость базисного актива (приведенная к дате анализа прогнозируемая выручка от реализации недвижимости по окончанию инвестиционного проекта);

Е - приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект (приведенные к дате анализа затраты на проект);

Т- промежуток времени до срока исполнения опциона;

г - текущая безрисковая процентная ставка;

о - среднеквадратическое отклонение цены базисного актива за год;

N(¿1) - кумулятивная функция нормального распределения.

Цена опциона - пут определяется по формуле

г>=г-+Ш-р" (5)

По сути, стоимость опциона - колл представляет собой разницу между ожидаемой прибылью от реализации проекта и приведенной стоимостью инвестиций. Расчетная цена опциона - колл зависит от вероятности того, что к моменту исполнения он окажется выигрышным. Вероятность в формуле учитывается с помощью множителей И(с1), которые зависят от изменчивости рыночной цены на недвижимость.

Автором предлагается модификация данной модели с учетом организационно-технологической надежности строительной организации следующим способом корректировки:

Ус = (6)

с-т

где а с в=-

/

_ 1п((Р, + АСР )/£) + (/■ + 0,5о,)Г .

<з!ж - среднеквадратическое отклонение индекса освоения капитальных вложений.

Цена опциона - пут будет определяться по формуле:

„ „ Е

Ы

(7)

Реальные опционы - колл оцениваются при анализе перспектив осуществления проекта, реальные опциона - пут — при возможности отказа от проекта. В дальнейшем рассматривается стоимость опциона - пут, как сумма хеджирующая риск инвестора.

Модифицированная формула (6) Блэка-Шоулза позволяет при оценке инвестиционно-строительного проекта учитывать не только неопределенность рыночной цены на недвижимость, но и надежность строительной организации.

Экспериментальная проверка модели была проведена при строительстве 9-этажного кирпичного дома в Советском районе г. Волгограда. Результаты расчета представлены в табл. 2.

Таблица 2

Зависимость стоимости опциона - пут от индекса освоения капитальных вложений

Показатель Значения

1 2 3 4

Стоимость строительного объекта С, тыс. руб. 242100,48 242100,48 242100,48

Объем строительства, м2 11950 11950 11950

Ожидаемая стоимость 1 мтыс. руб. 39,2 39,2 39,2

Ожидаемый доход РУ, тыс. руб. 468440 468440 468440

Индекс доходности ;ДОх,% 15,9 15,9 15,9

Приведенный доход, тыс. руб. 394163,45 396496,80 398843,97

Нормативное время строительства Т\, годы 1,17 1,17 1,17

Нормативная скорость освоения капитальных вложений №„„„„, тыс. руб./год 206923,49 206923,49 206923,49

Сокращение строительства ДТ, год 0 0,04 0,08

Фактическое время строительства Тг, год 1,17 1,13 1,09

Фактическая интенсивность строительства м2/год 206923,487 214248,212 222110,532

Индекс освоения капитальных вложений /и' 1,00 1,04 1,07

Время реализации греал., год 0,50 0,50 0,50

1 2 3 4

Дополнительная прибыль (убыток) А Со, тыс. руб. 0,00 3557,55 7294,11

Общий доход (РУ+АСо), тыс. руб. 468440,00 471997,55 475734,11

Общий приведенный доход, тыс. руб. 394163,45 399507,99 405054,39

Среднеквадратическое отклонение о цены 1 м2 0,27 0,27 0,27

Среднеквадратическое отклонение индекса освоения капитальных вложений о^ 0,153 0,153 0,153

01 0,31 0,31 0,31

Безрисковая процентная ставка г 0,0851 0,0851 0,0851

¿1 1,92 1,98 2,04

¿2 1,58 1,65 1,72

т) 0,9726 0,9761 0,9793

Щс12) 0,9429 0,9505 0,9573

стоимость опциона — колл 176787,705 181217,785 185928,601

стоимость опциона — пут 2587,86 2172,71 1837,34

Представленный в табл. 2 расчет показывает, что при увеличении индекса освоения капитальных вложений стоимость опциона - пут

На рис. 4 точка К показывает минимальное сокращение срока строительства, которое может быть выгодно инвестору. С увеличением величины А Т дополнительная прибыль будет расти.

Для оценки чувствительности модели проведены расчеты при изменении входных параметров на 10%. Результаты этих расчетов представлены на рис. 5.

При разных входных параметрах величина дополнительной прибыли, страхующей инвестора, будет разной. Так, при увеличении цены реализации недвижимости на 10% минимально допустимая прибыль уменьшается на

38,71%. Большое влияние на конечный результат также оказывает оценка необходимых инвестиций в проект (при изменении их в модели на 10% стоимость опциона - пут изменяется на 40%).

10% СТОИМОСТИ

строительства

40.00^.

гъяа

Жсо

/-10Я0

, ■ ' 0,00 .

10%стандогклоки,ены .. . 10,00. . .. 10% стоимости 2 ка. м

•?0,00

•}0.0б . -

\

\ к' / / / „V / /

30%ставка доходности 10% стандарт отклон IV/

Рис. 5. Чувствительность модели к изменению входных параметров, %

При уменьшении или увеличении среднеквадратического отклонения индекса освоения капитальных вложений на 20% минимальный срок сокращения строительства изменяется на 25%, а стоимость опциона - пут -на 16,6% (рис. 6). 8000,00 7000,00 6000,00 5000,00 * 4000,00

О

£ 3000,00 2000,00 3000,00 0,00

Сокращение сроков строительстеаЛГ, год —♦—стоимость опционз-пут ОТК/1 »0,153 -в-дополнительнзя прибыль -^стоимость опцкона-путоткл М=0,2

Рис. 6. Чувствительность модели к среднеквадратическому отклонению индекса освоения капитальных вложений

Из проведенного исследования следует, что наиболее критичными параметрами для точности модели являются: цена продажи недвижимости,

необходимые инвестиции в проект и организационно-технологическая надежность строительной организации. В рассматриваемой модели надежность определяется исходя из кривых накопленных вероятностей индексов освоения капитальных вложений подрядных организаций, два остальных параметра можно определить с достаточной степенью точности на основе данных рынка недвижимости.

4. Методические рекомендации по оценке стоимости незавершенного объекта жилищного строительства в любой момент времени

Ввод строительного объекта в эксплуатацию возможен только в случае четкого выполнения всех капитальных работ в соответствии с календарным планом. Запаздывание по какому-то виду работ может привести к существенному удлинению всей фазы строительства.

Теоретически инвестор имеет возможность войти в проект и выйти из него на любом этапе его жизненного цикла. Однако на практике существуют моменты, когда из проекта можно выйти, зафиксировав определенную сумму прибыли или убытка. Эти моменты характеризуются некоторой степенью готовности объекта недвижимости и определены завершенностью того или иного цикла строительных работ.

По завершении каждого этапа строительства необходимо оценить эффективность проекта и возможность выхода из него. Это связано и с интенсивностью проведения строительных работ, и с постоянно меняющимися условиями внешней среды проекта. Влияние этих факторов может с течением времени снизить инвестиционную привлекательность проекта, эффективность которого высоко оценивалась на этапе вхождения. Поэтому одной из первоочередных задач инвестора является мониторинг рыночной ситуации и оценка влияния интенсивности строительного процесса на итоговый показатель эффективности проекта.

Разобьем жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта на несколько этапов в соответствии со СНиП 1.04.03-85 *«Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» и по истечении каждого этапа на основе индекса освоения капитальных вложений будем оценивать по формуле (2) дополнительную прибыль или убыток, которые несет инвестор (рис. 7).

Рис. 7. Одиоэтапное дерево принятия решений при реализации инвестиционно-строительного проекта

Упрощенная схема трехэтапного дерева принятия решений при реализации инвестиционно-строительного проекта представлена на рис. 8.

Рис. 8. Трехэтапное дерево принятия решений при реализации инвестиционно-строительного проекта

В общем виде предложенная процедура оценки инвестиционного проекта в строительстве представлена на рис. 9.

Рис. 9. Процедура оценки инвестиционно-строительного проекта

Апробация данной процедуры была проведена в ООО «Росстрой» при строительстве пятиэтажного кирпичного жилого дома. Рассматривалась возможность дальнейшего продолжения осуществления строительства после возведения подземной части дома и в случае положительного решения определялся размер кредита. На момент оценки были произведены подготовительные работы и возведена подземная часть здания за 9 недель при планируемом сроке 10 недель. Индекс освоения капитальных вложений составил 1]у~ 1,09, что больше 1, дополнительная прибыль положительна (2390,79 тыс. руб.), ожидаемая прибыль от реализации положительна, т.е. инвестор может продолжать осуществление проекта.

Зависимость цены опциона-пут и прибыли инвестора от прогноза срока строительства при объеме кредитования 70% сметной стоимости представлена на рис. 10.__

I ,...,...: ; . , ,..>._;-: ...; :-• I ■ ц - ; ■ . ..............1

1,22 1,24 1,26 1,28 1,30 1,32 1,34 1,36 1,38 1,40

Прогноз срока окупаемости проекта, г.

—♦—опцион пут -в—прибыль Рис. 10. Прогноз срока окупаемости проекта

На рис. 10 точка пересечения В характеризует максимальную продолжительность строительства в 70 недель, которую может позволить себе инвестор при таком объеме кредитных ресурсов. Соответствующая величина индекса освоения капитальных вложений представлена на рис. 11.

На рис. 11 точка С показывает размер минимального индекса освоения капитальных вложений. Инвестор при приближении индекса освоения капитальных вложений к 0,99 (/ц-т1П) должен оценивать возможность продажи права на данный проект при предлагаемой цене выше Ст¡„. Так как цена опциона - пут есть не что иное, как сумма хеджирования предпринимательского риска инвестора, то точка, в которой прибыль равна стоимости опциона - пут, показывает минимальную скорость освоения капитальных вложений строительной организацией, или максимально приемлемую для инвестора продолжительность строительства объекта недвижимости.

16000,00 14000,00 12000,00 ^ 10000,00 Т 8000,00

5 6000,00

4000,00 4 2000,00 | 0,00 I

0,90

0,95

1,00

1,05

1,10

1Д5

Прогноз индекса освоения капитальных вложений, доли ед.

—♦—опцион Пут ■"•"•прибыль

Рис. 11. Прогноз индекса освоения капитальных вложений

Проведенная апробация предлагаемой процедуры оценки инвестиционно-строительного проекта показала возможность ее следующего использования:

- в случае нежелательного развития ситуации, при отказе от продолжения проекта цена опциона-пут показывает минимальную ликвидационную стоимость активов;

- у инвестора есть возможность управленческого воздействия, запас времени для того, чтобы принять решение о продолжении, приостановке или продаже проекта.

Применение данных методических рекомендаций не дает прямого экономического эффекта, однако, они позволяют принимать управленческие решения в отношении объектов строительства на основании более точных прогнозов, в том числе с учетом вероятности расчетных значений (надежности). С этой точки зрения можно говорить, что практическое использование предложений автора позволяет избежать неоправданных расходов, как со стороны инвестора, так и со стороны подрядной организации.

Вычисление экономического эффекта выполнялось по результатам расчетного значения финансовых потерь участников строительного процесса (инвестора и подрядчика) при использовании традиционных методов мониторинга в строительстве, как правило, основанных на нормативах, действующих в системе отечественных документов, регламентирующих строительную деятельность. Результаты внедрения основных выводов диссертационного исследования показывают, что косвенный экономический эффект будет заключаться:

а) для подрядных организаций:

- в экономии накладных расходов в размере, не менее 1,2% от предусмотренных объектной сметой;

- в увеличении оборачиваемости оборотных средств, не менее 1%;

- в росте интенсивности эксплуатации основных фондов подрядной организации, не менее 0,5% в годовом исчислении (досрочного высвобождения участвующих в строительстве основных фондов строительно-монтажных организаций на 0,5%).

б) для инвестора:

- в уменьшении инвестиционных рисков, связанных с реализацией инвестиционных проектов в жилищном строительстве, не менее чем на 12%, что приведет к снижению расходов по минимизации рисков, не менее чем на 20%;

- сокращение продолжительности строительства на 1 месяц обеспечит получение дополнительной прибыли в размере, не менее 1,5% от ожидаемой величины;

- в снижении риска, связанного с выбором недобросовестной подрядной организации, обеспечивает возможность снижения непредвиденных инвестиционных расходов, не менее чем на 25%.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

В результате исследования сформулированы следующие основные выводы и рекомендации:

1. Изучены и обобщены основные подходы к оценке инвестиционных проектов в строительстве. Определено, что экономическое обоснование проектов проводится по стандартным методикам, применимым для различных отраслей экономики, не учитывающим специфики недвижимости как товара. На основе изучения исследований зарубежных и отечественных ученых было установлено, что решением данной проблемы может явиться использование теории реальных опционов.

2. Проведен анализ строительного комплекса Волгоградской области, который выявил следующие проблемы: около 40% строительных организаций работает убыточно, уровень рентабельности в строительстве в два раза меньше, чем по экономике в целом. Средний уровень использования производственных мощностей строительных организаций в 2009 - 2010 гг. колеблется в пределах 49 - 54%, доля строительных машин и оборудования с истекшим сроком службы в отрасли составляет в среднем 60%.

3. Дополнено существующее определение организационно-технологической надежности как способности строительной организации осваивать инвестиции с заданной скоростью на каждом этапе строительства с учетом достижения проектных значений.

4. Предложен показатель 1\у — индекс освоения капитальных вложении, характеризующий относительное изменение фактического освоения капитальных вложений от нормативного. Его значения носят случайный характер и по кривой накопленных вероятностей определяется вероятность строительства объекта с заданной средней величиной освоения капитальных вложений: если средняя величина индекса освоения капитальных вложений подрядной организации соответствует значению ниже 0,6 на кривой

накопленных вероятностей, то ее организационно-технологическая надежность низкая, если находится в пределах от 0,6 до 0,75 - нормальная, если выше 0,75 - высокая.

5. Проведенный анализ результатов имитационного моделирования строительных процессов показал, что организационно-технологическая надежность средней подрядной организации Волгоградской области по отдельным видам зданий низкая (находится в пределах от 0,56 до 0,62).

6. Предложено для оценки организационно-технологической надежности подрядных организаций на основе имитационного моделирования строительных процессов построить кривые накопленных вероятностей вариантных индексов освоения капитальных вложений по всем видам жилых зданий конкретного региона. Строительно-монтажные организации, подающие документы на участие в подрядных торгах указывают стоимость и сроки возведения пяти аналогичных объектов недвижимости за последнее время. Инвестор (заказчик) выбирая подрядную организацию, определяет индекс освоения капитальных вложений по каждому объекту и если он попадает в диапазон 0,6-0,75 на кривой накопленных вероятностей для определенного вида жилого здания, то организационно-технологическая надежность данной организации является нормальной, и она может рассматриваться как претендент на заключение контракта.

7. Обоснована закономерность влияния индекса освоения капитальных вложений на дополнительную прибыль (убыток) инвестора (изменение индекса освоения капитальных вложений на 7% (сокращение срока строительства на 3 недели) приводит к увеличению прибыли на 7294,11 тыс. руб. (1,5%)). Доказано, что она является случайной величиной и может быть использована как дополнительный критерий отбора строительной организации при проведении подрядных торгов.

8. Разработана экономико-математическая модель оценки инвестиционно-строительных проектов, основанная на теории опционного ценообразования, учитывающая организационно-технологическую надежность строительных организаций за счет введения двух показателей: среднеквадратического отклонения индекса освоения капитальных вложений и дополнительной прибыли (убытка) инвестора от изменения продолжительности строительства.

9. Предложены методические рекомендации оценки инвестиционно-строительного проекта на каждом этапе строительного процесса, позволяющие инвестору принимать управленческие решения в зависимости от сложившейся ситуации (продолжение или отказ от инвестирования проекта, обоснование приемлемой для инвестора цены объекта незавершенного строительства в любой момент времени).

10. Проведена апробация и осуществлено внедрение предложенной методики в ООО «НИиПИ «Росстройпроект», ООО «Росстрой» и МУ Служба единого заказчика-застройщика «Дирекция строительства объектов городского хозяйства» г. Волгограда. Эффективность внедрения

разработанных рекомендаций выражается в опосредованном влиянии на сокращение накладных расходов подрядчика, досрочном высвобождении участвующих в строительстве основных фондов и ускорении оборачиваемости оборотных средств строительно-монтажных организаций, у инвестора (заказчика) положительный эффект от использования данной методики будет складываться из уменьшения инвестиционных рисков, прибыли при оказании услуг при более раннем сроке начала функционирования объекта, сокращения сроков между инвестированием капитала и началом получения дохода с него.

11. Основные положения и рекомендации диссертационного исследования могут быть использованы в деятельности строительных предприятий, инвестиционно-строительных компаний, органов региональной и муниципальной власти других регионов с учетом их специфики.

IV. СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

1. Михайлова, Е.В. Рост прибыли инвестора как один из критериев оценки конкурентоспособности строительной организации [Текст] / Е.В. Михайлова // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. - 2011. - №3 (16). - С. 67-70. - 0,4 п. л. (перечень ВАК).

2. Михайлова, Е.В. Особенности строительного комплекса Волгоградской области [Текст] / Е.В. Михайлова // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. - 2011. - №4 (17). - С. 44-48,0,4 пл. (перечень ВАК).

3. Михайлова, Е.В. Использование теории опционного ценообразования для оценки инвестиционно-строительных проектов [Текст] / Е.В. Михайлова // Российское предпринимательство. - 2012. - № 01 (199). - С. 136-142. - 0,3 пл. (перечень ВАК).

4. Михайлова, Е.В. Современные подходы к оценке рисков инвестиционно-строительных проектов [Текст] / В.Н. Кабанов, Е.В. Михайлова // Современные проблемы гуманитарных и естественных наук: материалы VII Междунар. науч.-практ. конф. 27-28 июня 2011 г. Том 1: - М., 2011. - С. 174-179. - 0,4 п.л. (автора 0,2 пл.)

5. Михайлова, Е.В. Анализ методов экономической оценки инвестиционных проектов в строительстве [Текст] / Е.В. Михайлова // Актуальные вопросы современной науки: сб. науч. тр. Вып. 18; под общ. ред. С.С. Чернова. - Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2011. - С. 314-323. - 0,55 п.л.

6. Михайлова, Е.В. Риски в инвестиционно-строительной деятельности [Текст] / Е.В. Михайлова // Актуальные вопросы экономических наук: сб. матер. XXI Междунар. науч.-практ. конф.: в 2-х частях. 4.2; под общ. ред. Ж.А. Мингалевой, С.С. Чернова. - Новосибирск: Изд-тво НГТУ, 2011. -С.169-174. -0,3 п.л.

7. Михайлова, Е.В. Оценка надежности строительной организации [Текст] / В.Н. Кабанов, Е.В. Михайлова // Инновационная экономика и

промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2011); под ред. д-ра экон. наук, проф. A.B. Бабкина: тр. Междунар. науч.-практ. конф. 26 сентября - 2 октября 2011 года. Т.1. - СПб.: Изд-во Политехи, ун-та, 2011. - С. 274-279. -0,25 пл. (автора 0,15 п.л.).

8. Михайлова, Е.В. Анализ особенностей оценки надежности строительной организации как партнера на рынке строительной продукции [Текст] / Е.В. Михайлова // I Междунар. заоч. науч.-практ. конф. «Глобальные и локальные проблемы экономики: новые вызовы и решения»: сб. матер, конф. (31 октября 2011 г.). - Краснодар, 2011.-С. 84-88.-0,5 пл.

9. Михайлова, Е.В. Учет фактора времени при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов [Текст] / Е.В. Михайлова // Актуальные вопросы социально-экономического развития современного общества в условиях реформ: матер, междунар. науч.-практ. конференции (30 ноября 2011 г.) - В 3-х частях. - 4.2.; отв. ред. JI.A. Тягунова. - Саратов: Изд-во ЦПМ «Академия бизнеса», 2011. - С. 147-155. - 0,3 п.л.

10. Михайлова, Е.В. Организационно-технологическая надежность подрядной организации и вариантное проектирование строительного производства [Текст] / В.Н. Кабанов, Е.В. Михайлова // Актуальные научные вопросы: реальность и перспективы: сб. науч. тр. по матер. Междунар. науч.-практ. конф. (26 декабря 2011 г.). - Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2012. - С. 78-84. - 0,4 п.л. (автора 0,2 пл.).

11. Михайлова, Е.В. Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта в условиях неопределенности [Текст] / Е.В. Михайлова // Всерос. науч.-практ. конф. «Актуальные проблемы экономики современной России» (15 января 2012 г.). - Йошкар-Ола. - С. 87-91. - 0,33 пл.

Михайлова Елена Владимировна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ С УЧЕТОМ НАДЕЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 04.02.2012. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 110экз. Заказ № 328.

Издательство ПГУАС. Отпечатано в полиграфическом центре ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Г. Титова, 28. E-mail: office@pguas.ru www.pguas.ru