Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования"

На правах рукописи

I КРЕТИНИН Константин Викторович

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ С ОСОБЫМ ПРАВОВЫМ РЕЖИМОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

>

! Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством: землеустройство

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж-2003

Работа выполнена на кафедре планировки и кадастра населенных мест Воронежского государственного аграрного университета имени К.Д. Глинки

Ведущая организация: ОАО «ЦЧОНИИгипрозем»

Защита состоится 17 декабря 2003 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 220.010.02 Воронежского государственного аграрного университета имени К.Д. Глинки по адресу: 394087, г. Воронеж, ул. Мичурина, д. 1, ауд. 138

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного аграрного университета имени К.Д. Глинки.

Автореферат разослан « /У» ноября 2003 года.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Кузнецов Николай Алексеевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Мураш кин Николай Фадеевич

кандидат экономических наук, доцент Харитонов Александр Александрович

Ученый секретарь Диссертационного совета

&00 3-А 1В4/

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

^ Актуальность исследования. В Российской Федерации с принятием Земельного кодекса правовые земельные отношения перешли на качественно новый уровень. Земельный кодекс является естественным продолжением земельной реформы, начатой в 1991 году. Основным элементом реформы является передача земли из государственной собственности, в которой она находилась, в муниципальную и частную собственность физических и юридических лиц, право на которую провозглашено Конституцией России.

В этой связи первоочередными задачами являются:

совершенствование существующей методики оценки сельскохозяйственных земель с особым правовым режимом использования и разработка нормативно - правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики;

создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативно - правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по массовой оценке земли.

Развивающийся в стране рынок земли и необходимость совершенствования системы земельных отношении и налогообложения обусловливают необходимость объективного и дифференцированного подхода к стоимостной кадастровой оценке земель. В настоящее время при проведении этой работы учитываются: естественное плодородие почв, местоположение земельных участков, их транспортная доступность, развитие инфраструктуры, расположение по отношению к объектам рекреации и состояние окружающей среды.

Некоторые землепользования или отдельные земельные участки находятся, полностью или частично, в зонах особого режима использования земель, где для собственников, владельцев и арендаторов земли установлены запреты или ограничения правовой и хозяйственной деятельности при использовании земель. В то же время для многих предприятий и организаций

установлено право ограниченного пользования чужими земельными участками. Поэтому крайне важно уточнение и дифференцирование показателей кадастровой оценки при условии ограниченного ее использования и в законодательном порядке поставить вопрос о компенсационных платежах владельцам, собственникам и арендаторам, земли которых имеют ограничения при использовании и обременены правами других лиц.

Вышеизложенным и определяется актуальность настоящего исследования.

Целью и задачей исследования являются научное обеспечение, обоснование платы за сервитута сельскохозяйственным землепользователям, влияние ограничений и обременений в использовании на кадастровую и нормативную цену земель сельскохозяйственного назначения. Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решены следующие задачи:

уточнена методика и внесены дополнения к методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

создана информационная база данных на примере АОЗТ «Парижская Коммуна», которая позволяет оперативно и своевременно проводить кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования земель;

предложена методика расчета компенсационных платежей для пользователей инженерных сетей и коммуникаций;

разработана методика изменения кадастровой стоимости земельных участков под линейными инженерными сооружениями.

На основе исследования и методологического обоснования все названные задачи доведены до уровня практического применения.

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические аспекты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования.

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения АОЗТ «Парижская Коммуна» Чернянского района Белгородской области.

Теоретической и методологической основой исследований послужили труды классиков экономической теории, работы отечественных и зарубежных ученых, посвященных экономической оценке земель сельскохозяйственного назначения. В диссертации использованы следующие методы исследований: экономико-статистический, монографический, а так же федеральные законы, постановления правительства, регламентирующие проведение земельно-кадастровых работ в Российской Федерации.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании методики стоимостных показателей оценки земли, и установлении размера платы сельскохозяйственным землепользователям за обремененные земли (сервитуты) от линейных инженерных сетей.

Достоверность работы базируется на репрезентативном массиве информации; исследованиях и анализе фактических стоимостных расчетов по земле, государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, плате за обремененные земли от линейных инженерных сооружений, на внедрении результатов методических разработок в практическую деятельность проектных институтов системы Роскомземкадастра, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, земельно - кадастровых палат.

Практическая значимость полученных результатов направлена на обоснованность формирования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования; предложения по определению платы за сервитуты.

Проведенное исследование является составной частью научно - исследовательской работы, выполненной в соответствии с планом научных исследований межкафедральной проблемы по разделу №14 «Разработка научно - методических основ землеустройства и информационного обеспечения рационального использования и охраны земельных ресурсов Центрально Чер-

ноземной Зоны в условиях рыночных отношений» (номер государственной регистрации 01.96.0051696).

О внедрении результатов работы и опыта практической деятельности диссертант докладывал на научных конференциях профессорско - преподавательского состава и молодых ученых Воронежского государственного аграрного университета имени К.Д. Глинки, зональных семинарах и совещаниях, сельскохозяйственных выставках в период 1995-2002 годах.

Исследования имеют практическое применение в проектной работе институтов РосНИИгипрозем, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, земельно-кадастровых палат и в учебном процессе землеустроительных факультетов России. По теме диссертации опубликовано 4 научных работы объемом 1,5 пл.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Методика проведения и обоснования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования

2. Методические подходы к определению платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям владельцами линейных инженерных коммуникаций.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, содержит 131 страницу текста. В работе приведено 13 таблиц, 11 рисунков, 15 формул и 7 приложений. Список использованной литературы включает 152 источника, в том числе 8 на иностранных языках. Диссертация имеет следующую структуру:

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, сформулированы её цель и задачи, раскрыта научная новизна результатов исследования, выносимых на защиту, и предложены направления их практического использования.

В первой главе «Теоретические положения формирования земельно-правовых отношений в России» рассматриваются различные мето-

ды экономической оценки и налогообложения земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации и за рубежом. Рассматриваются причины возникновения земельной ренты, дифференциальной и монопольной ренты. Проведен анализ методики определения сервитутов и методических положений выделения земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования.

Во второй главе «Методические положение формирования государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования» проведен анализ компенсационных платежей за одну опору линии электропередачи, расположенной на землях сельскохозяйственного назначения в зарубежных странах. Диссертантом предложена методика по выделению земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования в охранных зонах линии электропередачи различного напряжения. Внесены замечания в методические положения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Проанализированы земельно-правовые отношения, сложившиеся в АОЗТ «Парижская Коммуна» Чернянского района Белгородской области.

Третья глава «Совершенствование методических подходов к оценке сельскохозяйственных земель с особым правовым режимом использования» посвящена разработке нормашвно-правовой базы по компенсационным платежам сельскохозяйственным производителям, рассчитаны понижающие коэффициенты к кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования. Создана электронная база данных, которая позволяет вести автоматизированный учет земель.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Развитие теории экономической оценки и налогообложения земель сельскохозяйственного назначения в России и за рубежом. Методы

экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения, которые были разработаны в Российской Федерации за период с 1991 по 1999 годы:

— Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв;

— Метод оценки отдельно взятого земельного участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв;

— Метод массовой оценки стоимости крупных массивов земель сельскохозяйственного назначения по доходности на единицу почвенного плодородия;

— Доходный подход к оценке сельскохозяйственных угодий. Метод прямой капитализации при оценке сельскохозяйственных угодий;

— Методические рекомендации по оценке сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента;.

— Метод сравнения рыночных продаж в оценке земель;

— Метод сравнимых продаж стоимости базового участка;

— Метод оценки стоимости земли с учетом её экологического состояния.

Фактически цена земли становится превращенной формой существования земельной ренты. Цена земли зависит от величины ренты, которую приносит земельный участок, и уровня ссудного процента. Поэтому цена земли равна денежной сумме, которая, будучи вложена в банк, приносит в виде процента доход, равный величине ренты, получаемой с данного участка земли.

При налогообложении земель сельскохозяйственного назначения большую роль играет опыт зарубежных стран, со сложившийся рыночной экономикой. В большинстве стран земельный налог взимается по системе процентных ставок или заранее обусловленных сумм. Во всех странах этот вид налогообложения страдает одинаковыми недостатками: налоговая база, за которую принимается прогнозная сумма годового дохода от сдачи данной земли в аренду, оценивается приблизительно, что создает основу для всевоз-

можных нарушений; налоговые базы мало связаны с экономической динамикой; пересмотр налоговых баз производится через значительные промежутки времени - 10-20 лет, что неблагоприятно сказывается на всей системе налогообложения и доходах местных бюджетов.

В Российской Федерации в связи с введением в действие нового земельного законодательства для целей налогообложения была проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъектов Российской Федерации. Диссертантом выявлены замечания и предложены пути их устранения в методике проведения стоимостной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Методические положения определения платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций. Исследования, проведенные в зарубежных странах, позволяют проанализировать методические подходы к определению величины компенсационных платежей. Потери урожая напрямую будут зависеть от площади, которая не подлежит обработке, а та в свою очередь зависит от основания опоры. Таким образом, чем больше основание опоры, тем больше обремененная площадь и больше потери урожайности сельскохозяйственных культур. Так же на размер необрабатываемой площади влияет ориентация опоры относительно направления обработки, вида выращиваемых сельскохозяйственных культур, типа используемой техники..

В результате из-за плохого выполнения агротехнических работ некоторая часть земли вблизи необработанных участков дает пониженную урожайность. На плохое выполнение агротехнических работ влияют: изрежен-ные или загущенные посевы; внесение повышенной или пониженной дозы удобрений и ядохимикатов; уплотнение почвы; механическое повреждение растений при обработке; частичное или полное запрещение использование авиации при обработке посевов. Для ликвидации сорной растительности участки около опор должны быть обработаны гербицидами. Это также приводит

к образованию дополнительных затрат на технику, рабочую силу и гербициды.

Примеры образования сорной растительности и увеличение площади отвода под опорой линии электропередачи приведены на рисунке 1.

Рисунок 1. Пример обременений сельскохозяйственных земель высоковольтными линиями электропередач напряжением 330 кВ.

Исходя из всего вышеперечисленного выведена формула для определения ущерба (V), наносимый размещением воздушной линии электропередачи на одну опору для отдельной сельскохозяйственной культуры.

К = Сд+С„+Сс (1), где: Сд - дополнительные затраты на агротехнические работы;

Сц - стоимость теряемого урожая;

Сг - дополнительные затраты на борьбу с сорняками.

Для расчета дополнительных затрат на агротехнические работы принималось во внимание увеличение суммарных ежегодных потерь на холостые повороты и заезды. Схема показана на рисунке 2.

Условные обозначения:

Рисунок 2. Увеличение длины гона транспортных агрегатов.

При расчете компенсационных платежей в дополнительных затратах на борьбу с сорной растительностью по отдельным культурам принималось во внимание то, что при обработке пестицидами посевов помимо площади потенциального влияния опоры обрабатывалась и площадь отвода самой опоры. Цены на гербициды представлены в таблице 1.

Таблица 1. Цены на гербициды и пестициды, применяемые для борьбы с сорной растительностью.

Наименование Культура Норма расхода литров на гектар Цена за 1 л, рублей

Диален-супер Зерновые 0,5-0,8 336,00

Бетарен ФД 11 Сахарная свекла 4-6 316,20

Газагард Подсолнечник 2-5 240,00

Раундап Кукуруза на силос 2-5 246,00

Гербитокс Многолетние травы 0,8-1,2 175,00

Корсар Однолетние травы 2-3 396,00

В Российской Федерации земельно-правовые отношения сложились таким образом, что земли, на которых располагаются опоры линии электропередачи находятся в собственности пользователей инженерных сетей и коммуникаций. Собственники и пользователи земельными участками имеют льготные механизмы защиты своих прав в случаях, когда защита чьих-то интересов, ради чего и вводятся ограничения и сервитут, причиняет им ущерб. Компенсация ущерба всех видов возлагается на организации или лица, в интересах которых вводятся эти обременения. Как правило, в таких случаях вопросы возмещения ущерба решаются по соглашению сторон посредствам договора или в судебном порядке, который и определяет окончательный размер и форму компенсации. В такой ситуации речь идет о взаимных расчетах между частными лицами, и вопрос о пересмотре земельных платежей государству возникать не может. Однако во многих случаях ограничения прав или сервитуты вводятся нормативно-правовыми актами в общественных или государственных интересах. Соответственно и ущерб должен оплачиваться государством или муниципалитетом. Здесь основной формой компенсации может быть снижение уровня земельных платежей. Компенсационные платежи рассчитаны как сумма убытков, которые наносит одна опора линии электропередачи на пашне. Они складывались из затрат на холостые повороты и переезды, дополнительные расходы на гербициды и пестициды для борьбы с сорняками, а также потери урожайности. Рассчитаны они были, как в целом по хозяйству с учетом структуры посевных площадей, так и по отдельным культурам для малых сельскохозяйственных производителей. При расчете были использованы данные, на основании которых была проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения. По мнению диссертанта это обусловлено тем, что данные будут использоваться для введения понижающих коэффициентов к кадастровой стоимости земель.

Пример расположения опор линий электропередач представлен на рисунке 3.

»* *

Рисунок 3. Пример обременений сельскохозяйственных земель высоковольтными линиями электропередач напряжением 110 кВ.

Средневзвешенные расчеты по структуре посевных площадей целесообразно применять для сельскохозяйственных предприятий с площадью сельскохозяйственных угодий более 500 га. Для меньших территорий (подсобных хозяйств, крестьянско-фермерских хозяйств и других) можно проводить расчет компенсационных выплат по сельскохозяйственным культурам, которые возделываются в данных хозяйствах, так как дополнительные затраты будут более весомы в процентном отношении для сравнительно меньших площадей. Так же при расчете потерь урожайности можно использовать фактическую урожайность сельскохозяйственных культур за последние пять лет, и фактические цены реализации продукции за аналогичный период времени, принимая во внимание коэффициент инфляции.

Таблица 2. Компенсационные выплаты за одну опору линии электропередачи, расположенную на землях сельскохозяйственного назначения.

Напряжение, кВ Тип опоры Площадь постоянного отвода, м2 Дополнительные потери на I столб линии электропередач Компенсационные выплаты за одну опору, рублей

Суммарные ежегодные потери от холостых поворотов и заездов, рублей Борьба с сорной растительностью, рублей Потери урожая, рублей

10 промежуточная 5,5 26,80 9,80 0,47 37,07

10 анкерно-угловая 22 48,65 39,19 1,89 89,73

35 промежуточная 5,5 26,80 9,80 0,47 37,07

35 анкерно-угловая 22 48,65 39,19 1,89 89,73

110 промежуточная 16,5 42,26 29,40 1,42 73,07

110 промежуточно-угловая 23 47,83 40,98 1,97 90,78

110 анкерно-угловая 120 83,97 213,78 10,30 308,05

330 промежуточная 45 64,44 80,17 3,86 148,47

330 анкерно-угловая 125 85,33 222,69 10,73 318,75

500 промежуточная 210 95,66 374,12 18,02 487,80

500 промежуточно-угловая 260 102,05 463,20 22,31 587,56

500 анкерно-угловая 350 123,79 623,54 30,03 777,36

750 промежуточная 160 89,50 285,04 13,73 388,28

750 анкерно-угловая 660 245,95 1175,81 56,63 1478,39

Общее количество компенсационных платежей за опоры линии электропередачи в целом по хозяйству составляют: 10 кВ - 22493,69 рублей, 35 кВ - 3215,23 рублей, 110 кВ - 6614,49 рублей, 330 кВ - 9654,97 рублей, 500 кВ - 11321,68 рублей, 750 кВ - 41066,65 рублей. В целом по хозяйству компенсационные платежи составят 94366,70 рублей.

Таблица 3. Компенсационные платежи за одну опору линии электропередачи по отдельным сельскохозяйственным культурам.

Напряжение, кВ Тип опоры Сельскохозяйственные культуры

зерно- сахарная Под- Кукуру- Одно- Мно-

вые свекла солнечник за на силос летние травы голетние травы

10 промежуточная 24,70 65,83 38,20 47,99 20,35 17,58

10 анкерно-угловая 52,55 170,82 101,42 120,03 50,57 44,64

35 промежуточная 24,70 65,83 38,20 47,99 20,35 17,58

35 анкерно-угловая 52,55 170,82 101,42 120,03 50,57 44,64

110 промежуточная 43,97 137,23 81,13 97,11 40,96 36,01

110 промежуточно-угловая 52,55 173,79 103,37 121,76 51,27 45,33

110 анкерно-угловая 143,39 645,22 394,05 431,86 180,32 163,88

330 промежуточная 79,80 294,01 176,69 202,43. 84,97 75,91

330 анкерно-угловая 147,68 668,73 408,59 447,23 186,71 169,77

500 промежуточная 210,43 1048,13 644,58 692,75 288,56 264,29

500 промежуточно-угловая 247,59 1271,80 783,68 837,56 348,64 320,03

500 анкерно-угловая 322,57 1690,59 1043,03 1110,80 462,17 424,84

750 промежуточная 173,45 824,83 505,69 548,23 228,61 208,65

750 анкерно-угловая 618,15 3207,73 1977,83 2110,02 878,10 806,62

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования. Система расчетов за пользование землей для большинства предприятий не только неполно учитывает следующие слагаемые цены земли и арендной платы, как дифференциальная рента первого вида, но и практически полностью отсутствуют:

- дифференциальная рента второго вида, связанная с интенсификацией производства;

- монопольная рента, формирующаяся из монопольной цены на некоторые виды товаров и услуг; |

- стоимость недоамортизированных капитальных улучшений;

экологический ущерб и негативное влияние данного землепользования на хозяйственную деятельность смежных субъектов земельных отношений.

Расчет компенсаций можно проводить, опираясь на дифференциальную ренту второго вида. Дифференциальная рента второго вида может быть | установлена по уровню избыточного дохода с единицы площади, полученного благодаря добавочным вложениям. Исходя из нормативных объемов валового дохода с единицы площади в сельскохозяйственных (X) и несельскохо- ' зяйственных {К) предприятиях, нормативных затрат на единицу площади в сельскохозяйственных (3) и несельскохозяйственных (Ж) предприятиях, дифференциальная ренты второго вида (ДР II) может быть установлена как разница показателей: !

I-1-ДРП (2)'

В связи с тем, что нормативные показатели валового дохода и затрат на единицу площади существенно разнятся по различным видам несельскохозяйственных предприятий, то сумма дифференциальной ренты второй для каждого типа предприятий в расчете на единицу площади окажется разной. При расчете базовой дифференциальной ренты второго вида необходимо '

применить районирование, так как затраты на единицу пощади и валового дохода будут существенно отличаться для северных и центральных районов. •

При использовании земель под нужды электрических сетей обнаруживается монопольная рента. Рассчитать её можно, принимая за основу разницу между внутренними и экспортными ценами на энергоносители. Экспорт электрической энергии рентабелен, несмотря на дальность транспорти-

ровки, то в этом случае избыток экспортной цены над внутренней правомерно рассматривать в качестве монопольной прибыли, часть которой подлежит изъятию, в форме платы за землю непосредственно под опорами, а так же за землю, которая составляет охранную зону.

Техника расчета может быть представлена в следующем виде. Определяется объем потребляемых в границах определенной зоны электроэнергии или газа (Щ, сложившеюся на момент расчета разницу между ценами приобретения электроэнергии или газа зарубежными (Цз) и отечественными покупателями (Цв), и коэффициента инфляции (Ки) Таким образом, формула оп-

4) ределения монопольной ренты (МР) будет иметь следующий вид:

МР = Мх(Цз-Цв)хК1, (3)

В результате проведенных исследований, превышение экспортных цен над внутренними по электроэнергии составляет 38 копеек за 1 киловатт, а по природному газу 38 долларов за 1000 м3 (по состоянию на 1 сентября 2002 года). При определение разницы были использованы цены на газ за одну тысячу кубометров и электроэнергии за 1 киловольт. По газу внутренняя цена составляет 12, экспортная 50 долларов, по электроэнергии внутренняя 25 копеек, экспортная 63 копейки. За экспортную цену была принята цена энергоносителей, экспортируемых на Украину.

Особой проблемой является рациональное использование средств, ко-

«I

торые могут быть получены в связи с получением дифференциальной ренты второго вида и монопольной ренты с несельскохозяйственных земель. Пред-

Ш)

ставляется целесообразным часть суммы полученных таким образом средств использовать исключительно на производственные нужды - в большей части на приобретение сельскохозяйственной техники для МТС, снабжение их горючим, удобрениями и средствами защиты урожая. Часть рентных платежей может быть использована на развязку наиболее узких мест межрегиональной

инфраструктуры и коммунального хозяйства. Для этих целей предлагается создать специальный фонд, куда будут перечислятся средства, полученные в результате заключения договоров оплаты за сервитуты. Схема распределения средств показана на рисунке 4.

I

Рисунок 4.Распределенис средств, полученных в качестве компенсаций.

Ограничения в использовании земель в охранных зонах линейных инженерных коммуникаций снижают кадастровую стоимость земель не менее чем на 20%. *

Однако следует учесть и то, что снижение цены земли нельзя проводить по одному коэффициенту для всех видов сельскохозяйственных угодий. Логично разбить земли сельскохозяйственного назначения на две группы: к первой относится пашня, ко второй - кормовые угодья.

Надземные линейные сооружения создают препятствия для нормального функционирования сельскохозяйственной техники, увеличивая затраты на агротехнические работы, ограничивают набор сельскохозяйственных ма-

шин, требуют дополнительных мер защиты при работе на этих участках. Кроме того, надземные инженерные сооружения и прилегающие к ним земельные участки являются рассадником сорной растительности. Все это снижает производительность сельскохозяйственных земель, что дает основание снижения ставок земельного налога и понижению кадастровой стоимости земельных участков. Понижение кадастровой стоимости земельных участков напрямую зависит от характера и мощности надземных линейных инженерных сооружений.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения с •' особым правовым режимом использования (Ксшри) рассчитана по формуле:

,(4)

») где Кс - кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения;

кп - понижающий коэффициент земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования.

Данные были рассчитаны по методике государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Если понижающий коэффициент был меньше 20% то он принимался равным 20% и составлял 0,80. Понижающие коэффициенты по различным типам опор составляют от 0,56 до 0,80.

Использование геоинфармационных систем (ГИС) при кадастро-' вой оценке земель сельскохозяйственного назначения с особым режимом

использования. Основным назначением ГИС следует считать формирование * знаний о Земле, отдельных территориях, местности, а также своевременное

доведение необходимых и достаточных пространственных данных до много-«/ численных пользователей с целью достижения наибольшей эффективности

их работы. Это осуществляется путем решения следующих задач:

-изучение и обобщение опыта обеспечения пользователей пространственными данными;

-разработка ключевых понятий и определений, выявление и исследование объективных закономерностей информационного обеспечения поль-

зователей, формирование на их базе основных принципов построения и ,

функционирования ГИС;

-исследование и разработка общей концепции создания системы картографических моделей, комплекса технических и программных средств, технологии автоматизированного изготовления, накопления и доведения до пользователей электронных и цифровых карт, проблемно-ориентированных моделей местности;

-разработка критериев и методов оценки эффективности ГИС, мероприятий по совершенствованию и практических рекомендаций по применению ГИС. ,

Геоинформационная система по АОЗТ «Парижская Коммуна» Чернявского района Белгородской области была выполнена в программе МАР-

«

INFO 5.0 русифицированная версия, регистрационный номер W500856689.

Растровую основу составили планшеты масштаба 1:10000 аэрофотосъемки 1992 года дешифрированные в 1993 году, а также почвенные карты, карты эродированности, кальки контуров сельскохозяйственных угодий хозяйства, дежурная кадастровая карта. Растры были векторизированы, составлены базы данных.

Таким образом, на основании полученных данных и в результате расчета компенсационных платежей и уменьшения кадастровой стоимости земельных участков было проведено геокодирование, которое позволяет определить кадастровую цену земельных участков с учетом влияния инженерных сетей и коммуникаций. Примеры приведены на рисунках 5, 6. »

5. Кадастровые цены с учетом ввода понижающих коэффициентов.

условные ОБОЗНАЧЕНИЯ

а 177.« 900е, <»»»•» я «903, И я«»

«вжм/уу» и т.а>пва 1$ 010,00&Б/йа 16 480.00 ру&ы

ч

Рисунок 6. Прогнозируемая стоимость земель с учетом потенциального влияния опор линии электропередачи.

УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ В177,4{ц&гв

1=1 10253 р^ев

1232дру&га .

ШВ& 14404.36 ру№га

ИВ 16480 ру&га

Создание картографической продукции и базы данных не единственное преимущество автоматизации процесса. С помощью систем запроса и задании определенных параметров поиска можно получить любую информацию, а так же объединить эти запросы в единый информационный отчет с помощью создания временных таблиц. Пример приведен на рисунке 7.

График: Карта_цены

31 0&0301 022 31 (ВОЗ 01 004

31 се аз 01 то 31 оеаамим

31 №03 04 010 31 08:03 04 013 31 ОШШ14 019 31090501002

31 ов:аэ 02002

31 0003 01 013 31 №03 04 000 31 00 03 01 010 31 оаози 017 31 08 03 01 025 31 08 05 01 006 31 се 03-04 П21 31 0в05 01 012 31 оэга 02 шз

Рисунок 7. Графический вывод цены кадастрового квартала, с понижающими коэффициентами.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Общая площадь обремененных участков в АОЗТ «Парижская коммуна» составляет 2484,11 га, в том числе пашни 591,48 га, пастбищ 630,33 га, сенокосов 18,05 га. По хозяйству это составляет 31%, в том числе пашни 10,3%, пастбищ 54%, сенокосов 36,1%. Таким образом, из всех земель сельскохозяйственного назначения треть обременены правовыми ограничениями в использовании земель.

2. Предложена методика выделения земель с особым правовым режимом использования в охранных зонах линии электропередачи, с созданием нормативно-правовой базы для заключения договоров взимания платы за сервитутные участки.

«-> 3. В условиях сложившихся земельно-правовых отношений между

собственниками инженерных сетей и коммуникаций и сельскохозяйственными производителями рекомендуется заключать договора оплаты за сервитутные участки, в которых должны предусматриваться компенсационные вы!

I платы. Предложено создать специальный фонд, куда будут перечисляться

средства, полученные в результате заключения договоров оплаты за сервиту-ты. Часть этих средств предлагается направлять на выплату налоговых и иных платежей, а часть на развитие и поддержку сельскохозяйственных I предприятий.

4. Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяй-

| ственных угодий имеет ряд существенных замечаний. Предложены замеча-

«

ния и дополнения к государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

5. Зарубежный опыт в области регулирования земельных отношений показывает, что ущерб, причиняемый одной опорой линии электропередач, расположенной на пахотных землях по различным видам сельскохозяйственных культур составляет от 0,25 до 10,2 долларов во Франции, от 1,26 до

23,2 долларов в Канаде, от 11,25 до 30,3 долларов в США.

6. На основе зарубежного опыта компенсационных платежей от пользователей инженерных сетей и коммуникаций сельскохозяйственным предприятиям предложена методика расчета, которая позволяет дифференцированно подходить к вопросу компенсационных платежей с учетом тех условий, которые складываются на момент заключения договора взимания платы за сервитут. Средневзвешенные по хозяйству компенсационные платежи за одну опору составляют от 37,07 до 1478,39 рублей и от 17,58 до 3207,73 рублей по отдельным культурам. Для сопоставимости результатов средневзвешенные по хозяйству компенсационные платежи, полученные в результате расчета, переведены в условные единицы и составили от 1,22 до 48,71 долларов за одну опору, от 0,58 до 105,69 долларов по отдельным сельскохозяйственным культурам.

7. Предложено обоснование снижения кадастровой цены земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования. Введены понижающие коэффициенты от 0,8 до 0,54 в зависимости от типа опор линий электропередачи.

8. Созданная база данных по хозяйству позволяет вести автоматизированный учет участков с ограниченными правами в использовании, а так же проводить расчет кадастровой стоимости участков с расположенными на них линейными инженерными сооружениями. С помощью программы MAPINFO база данных привязана к графическим объектам, что позволяет получать картографическую информацию о снижении кадастровой стоимости земель, производить прогнозирование снижения цены и расчет компенсационных платежей.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Кретинин К. В. Влияние опор линий электропередач, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, на кадастровую стоимость земли / К. В. Кретинин, Н. А. Кузнецов // Региональный мониторинг земель в системе экономических преобразований земельных отношений. -В.:Исгоки, 2003. - с. 54-56

2. Кретинин К.В. Компенсационные выплаты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций / К. В. Кретинин, Н.А.Кузнецов //Мониторинг земель в системе управления ресурсами регионов России (на примере Воронежской области). - В.:Истоки, 2003.-е. 110-113

3. Кретинин К.В. Проблемы земель с ограниченными правами на их использование /К.В.Кретинин, М.В.Скрынникова //Мониторинг земель в системе управления ресурсами регионов России (на примере Воронежской области). -В.:Истоки, 2003. -с. 113-117

4. Кретинин К. В. Проблемы проведения государственной кадастровой оценки земель поселений /С. Д. Беспалов, К. В. Кретинин //Мониторинг земель в системе управления ресурсами регионов России (на примере Воронежской области). - В.:Истоки, 2003. - с. 134

■

*

«

«

»

Тип. ВГАУ, зак. 435 - 2003 г., т. 100 экз., объем 1,0 п. л.

к

I

I

«

ft

i

\

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кретинин, Константин Викторович

Введение.

Глава I. Теоретическое положение формирования земельно-правовых отношений в России.

1.1 Развитие теории экономической оценки и налогообложения земель сельскохозяйственного назначения в России и за рубежом.

1.2. Земельная рента.

1.3. Сервитуты и методические положения выделения земель с особым правовым режимом использования.

Глава П. Методические положение формирования государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования.

2.1. Особые правовые режимы использования земель сельскохозяйственного назначения.

2.2. Анализ зарубежного опыта в области оценки земель с особым правовым режимом пользования.

2.3. Методические положения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

2.4. Земельно-правовые отношения, сложившиеся в АОЗТ «Парижская Коммуна» Чернянского района Белгородской области.

Глава III. Совершенствование методических подходов к оценке сельскохозяйственных земель с особым правовым режимом использования.

3.1. Методические положения определения платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций.

3.2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования.

3.3. Использование геоинформационных систем (ГИС) при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения с особым режимом использования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования"

Актуальность исследования.

В Российской Федерации с принятием Земельного кодекса правовые земельные отношения перешли на качественно новый уровень. Земельный кодекс является естественным продолжением земельной реформы, начатой в 1991 году. Основным элементом реформы является передача земли из государственной собственности, в которой она находилась, в муниципальную и частную собственность физических и юридических лиц, право на которую провозглашено Конституцией России. (1)

В этой связи первоочередными задачами являются: совершенствование существующей методики оценки сельскохозяйственных земель с особым правовым режимом использования и разработка нормативно - правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики; создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативно - правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по массовой оценке земли.

Развивающийся в стране рынок земли и необходимость совершенствования системы земельных отношении и налогообложения обусловливают необходимость объективного и дифференцированного подхода к кадастровой оценке земель и нормативной цене земли. В настоящее время при проведении этих работ учитывается естественное плодородие почв, местоположение земельных участков, их транспортная доступность, развитие инфраструктуры, расположение по отношению к объектам рекреации и состояние окружающей среды.

Некоторые землепользования или отдельные земельные участки находятся, полностью или частично, в зонах особого режима использования земель, где для собственников, владельцев и арендаторов земли установлены запреты или ограничения правовой и хозяйственной деятельности при использовании земель. В то же время для многих предприятий и организаций установлено право ограниченного пользования чужими земельными участками. Поэтому крайне важно уточнение и дифференцирование показателей кадастровой оценки и нормативной цены земли при условии ограниченного ее использования и в законодательном порядке поставить вопрос о компенсационных платежах владельцам, собственникам и арендаторам, земли которых имеют ограничения при использовании и обременены правами других лиц.

Вышеизложенным и определяется актуальность настоящего исследования.

Целью и задачей исследования являются научное обеспечение, обоснование платы за сервитуты сельскохозяйственным землепользователям, влияние ограничений и обременений в использовании на кадастровую и нормативную цену земель сельскохозяйственного назначения. Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решены следующие задачи: уточнена методика и внесены дополнения к методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения; создана информационная база данных на примере АОЗТ «Парижская Коммуна», которая позволяет оперативно и своевременно проводить кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования земель; предложена методика расчета компенсационных платежей для пользователей инженерных сетей и коммуникаций; разработана методика изменения кадастровой стоимости земельных участков под линейными инженерными сооружениями.

На основе исследования и методологического обоснования все названные задачи доведены до уровня практического применения.

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические аспекты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования.

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения АОЗТ «Парижская Коммуна» Чернянского района Белгородской области.

Теоретической и методологической основой исследований послужили труды классиков экономической теории, работы отечественных и зарубежных ученых, посвященных экономической оценке земель сельскохозяйственного назначения. В диссертации использованы следующие методы исследований: экономико-статистический, монографический, а так же федеральные законы, постановления правительства, регламентирующие проведение земельно-кадастровых работ в Российской Федерации.

Научная новизна диссертационной работы состоит в определении стоимостных показателей оценки земли, в установлении размера платы сельскохозяйственным землепользователям за обремененные земли (сервитуты) от линейных инженерных сетей.

Достоверность работы базируется на репрезентативном массиве информации; исследованиях и анализе фактических стоимостных расчетов по земле, государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, плате за обремененные земли от линейных инженерных сооружений, на внедрении результатов методических разработок в практическую деятельность проектных институтов системы Роскомземкадастра, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.

Практическая значимость полученных результатов направлена на обоснованность формирования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования; предложения по определению платы за сервитуты.

Проведенное исследование является составной частью научно - исследовательской работы, выполненной в соответствии с планом научных исследований межкафедральной проблемы по разделу №14 «Разработка научно -методических основ землеустройства и информационного обеспечения рационального использования и охраны земельных ресурсов Центрально Черноземной Зоны в условиях рыночных отношений» (номер государственной регистрации 01.96.0051696).

О внедрении результатов работы и опыта практической деятельности диссертант докладывал на научных конференциях профессорско - преподавательского состава и молодых ученых Воронежского государственного аграрного университета имени К.Д. Глинки, зональных семинарах и совещаниях, сельскохозяйственных выставках в период 1995-2002 годах.

Исследования имеют практическое применение в проектной работе институтов РосНИИгипрозем, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, земельно-кадастровых палат и в учебном процессе землеустроительных факультетов России.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Методика проведения и обоснования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования

2. Методические подходы к определению платы за сервитута сельскохозяйственным предприятиям владельцами линейных инженерных коммуникаций.

Личный вклад соискателя. Диссертационная работа является завершенным научным трудом, выполнена соискателем самостоятельно с учетом отечественного и зарубежного опыта по изучаемым проблемам. В ней усовершенствованы теоретические и методические основы кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования, даны предложения по оплате за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям, раскрыты возможности решения этих проблем в процессе землеустройства.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 научных работы объемом 1,5 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, содержит 131 страниц текста. В работе приведено 13 таблиц, 12 рисунков, 15 формул и 7 приложений. Список использованной литературы включает 152 источника, в том числе 8 на иностранных языках.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кретинин, Константин Викторович

Выводы и предложения.

1. Общая площадь обремененных участков в АОЗТ «Парижская коммуна» составляет 2484,11 га, в том числе пашни 591,48 га, пастбищ 630,33 га, сенокосов 18,05 га. По хозяйству это составляет 31%, в том числе пашни 10,3%), пастбищ 54%, сенокосов 36,1%. Таким образом, из всех земель сельскохозяйственного назначения треть обременены правовыми ограничениями в использовании земель.

2. Предложена методика выделения земель с особым правовым режимом использования в охранных зонах линии электропередачи, с созданием нормативно-правовой базы для заключения договоров взимания платы за сервитутные участки.

3. В условиях сложившихся земельно-правовых отношений между собственниками инженерных сетей и коммуникаций и сельскохозяйственными производителями рекомендуется заключать договора оплаты за сервитутные участки, в которых должны предусматриваться компенсационные выплаты. Предложено создать специальный фонд, куда будут перечисляться средства, полученные в результате заключения договоров оплаты за сервиту-ты. Часть этих средств предлагается направлять на выплату налоговых и иных платежей, а часть на развитие и поддержку сельскохозяйственных предприятий.

4. Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий имеет ряд существенных замечаний. Предложены замечания и дополнения к государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

5. Зарубежный опыт в области регулирования земельных отношений показывает, что ущерб, причиняемый одной опорой линии электропередач, расположенной на пахотных землях по различным видам сельскохозяйственных культур составляет от 0,25 до 10,2 долларов во Франции, от 1,26 до 23,2 долларов в Канаде, от 11,25 до 30,3 долларов в США.

6. На основе зарубежного опыта компенсационных платежей от пользователей инженерных сетей и коммуникаций сельскохозяйственным предприятиям предложена методика расчета, которая позволяет дифференцированно подходить к вопросу компенсационных платежей с учетом тех условий, которые складываются на момент заключения договора взимания платы за сервитут. Средневзвешенные по хозяйству компенсационные платежи за одну опору составляют от 37,07 до 1478,39 рублей и от 17,58 до 3207,73 рублей по отдельным культурам. Для сопоставимости результатов средневзвешенные по хозяйству компенсационные платежи, полученные в результате расчета, переведены в условные единицы и составили от 1,22 до 48,71 долларов за одну опору, от 0,58 до 105,69 долларов по отдельным сельскохозяйственным культурам.

7. Предложено обоснование снижения кадастровой цены земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования. Введены понижающие коэффициенты от 0,8 до 0,54 в зависимости от типа опор линий электропередачи.

8. Созданная база данных по хозяйству позволяет вести автоматизированный учет участков с ограниченными правами в использовании, а так же проводить расчет кадастровой стоимости участков с расположенными на них линейными инженерными сооружениями. С помощью программы MAPINFO база данных привязана к графическим объектам, что позволяет получать картографическую информацию о снижении кадастровой стоимости земель, производить прогнозирование снижения цены и расчет компенсационных платежей.