Экономические механизмы регулирования рынка земли в крупном городе с учетом экологического фактора тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономические механизмы регулирования рынка земли в крупном городе с учетом экологического фактора"

f \ и

\ о М1Г

ГОСУДАР!тгвкнния КОМИТЕТ РОССИЙСКОГО ФЕДЕРАЦИИ ПО ШСЙКМУ ОБРАЗОВАНИЮ ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Специализированный совет К 064.ti9.03 по экономическим наукам

¡la правах рукописи

КИРИЛЛОВ Сергей Николаевич

УДК 332.54:332.63

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В КРУПНОМ ГОРОДЕ С УЧ1СТ0М ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ФАКТОРА

08.00.05 -- экономика, планирование, организации управления народным хозяйством и его отраслями

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических паук

Волгоград 1995

Диссертация ьыполнена на кафедре '»кономики и менеджмента ВОЛГОГРАДСКОГО ГОСуДс1р(;Тие ИНОГО унньерситета

Научный рукочодитель - доктор экономических наук,

академик ЗА РФ ЕЛБУНИНЛ И.М.

Официальные ошюненти: доктор экономических наук,

член-корреспондент ЭЛ РФ ЧЕШКВ Л.С.

кандидат акономических наук, доцент ГУЗЕВ И.М.

Ведущей организация — Волгоградская государственная архип

турно-строительная академия

Защита состоится " [}[" сИх'а^-К _ 19!Jíj г. и _ ч-

/

па заседании специализированного совета К 064.09.03 по оконочи-ческим паукам при fío я г о г р-:< д с к о м государственном университете (400052, г. Волгоград, ул. 2-й Продольнан, 30, ауд. 203а).

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Бол! (ул. 2-я Продольная, 30).

Автореферат разослан " / 2- l^jylTL_______19g5 r_

Ottíuihj на автореферат просим напраплятъ по адресу: 400062, Волгоград, ул. 2-я Продольная, 30, ВолГУ, Специализированный coi по экономическим наукам.

Учений секретарь специализиронанного сопота { 0.Б.ИККЛКСВ

к. j.н., профессор

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность И_степень изученности теин._Переход к рыночным

отношениям в различных сферах экономической жизни России сопряжен с определенными трудностями. За короткий период времени предстоит пройти путь, который развитые страны преодолевали в течение многих десятилетий. Также необходимо учитывать, что простой перенос опыта хозяйствования западных стран на российскую почву без учета созданного социально-экономического потенциала, менталитета российских граждан может вызвать ряд негативных последствий.

Нормально функционирующий рынок земли должен обеспечить наилучшее, с общественной точки зрения, ее использование; рыночные отношения стимулируют сокращение общих издержек на производство любого вида продукции, экономное расходование земли, наибольшую охрану ее от деградации за счет большей научной обоснованности способов ее использования. Рынок может способствовать увеличению бюджета города при. взимании налогов за пользование землей и совершение операций купли-продажи, обеспечению притока инвестиций в градообразующие и градообслуживающие отрасли.

Диссертация посвящена комплексному исследованию организации и регулирования земельного рынка в крупном городе на основе системного представления и анализа блока отношений землепользования в условиях становления рынка. Особое внимание уделяется возможным негативным последствиям его начального этапа развития, противоречиям в системе представлений, и, следовательно, в мотивации поведения муниципальных органов власти и жителей города в отношении оценки территории, а также в способах ее использования. Автор исходит из представлений о крайней необходимости создания экспертных систем по землепользованию в крупном городе на базе соответствующего банка данных и разработки

соответствующего методического инструментария, обеспечивающегс адекватную оценку земли - территории города, а также разработк: механизмов управления землепользованием.

В условиях становления земельного рынка возрастает значимост] законодательства, регулирующего земельные отношения, поэтом: большое внимание в работе уделено изучению проблем создани! правовой базы рационального землепользование. Ведь даже на те; направлениях, где законодательно проработаны вопросы земельно! реформы, их реализация осуществляется медленно из-за отсутстви! практического опыта и адекватных способов воздействия на ситуацию.

Земля входит в понятие "недвижимость" и ее оценка, главна! задача нарождающейся новой профессии — экспертов-оценщиков, имее-свои специфику. Оценка земли дает возможность ее владельцу ил! потенциальному инвестору принимать решения о лучшем использовани! земли и об инвестициях в такого рода недвижимость.

Характеризуя состояние степени изученности выбранной авторо! диссертационной работы проблемы, можно отметить ряд основньс направлений в российской и зарубежной научной литературе, даклци; представление об обобщении большого опыта, что позволяет успешн< работать над научным обоснованием проблемы реализации земельноп рынка в крупной городе в российской действительности.

В первую очередь нужно отметить труды классиков экономическо! мысли А.Смита, Д.Рикардо и К.Маркса, много сделавших в теорш земельной ренты. Рынок земли и другой недвижимости и их оценк: изучали следующие ученые: С.И.Кабакова, Н.В.Комов, В.Лексин Г.С.Падала, Б.Мильнер, Б.Рабинович, В.Ю.Субботина, Я.Тода и др. которые позволяют определить научные подходы к системному виденш изучаемого вопроса в комплексе с анализом экономических рыночны: отношений.

Значительный вклад в исследовании управления городом как сложной системой внесли: М.В.Борщевский, А.В.Дмитриев,

A.В.Кочетков, А.М.Лола, М-Н.Межевич, Ю.С.Попков, С.Е.Ханин,

B.А.Шульга и др.

Исследованию градообразующих процессов большое внимание уделяли: А.С.Ахиезер, ...А.В.Баранов, Е.Д.Богорад, Г.А.Гольц, А.В.Кочетков, Г.М.Лаппо, И.Г.Лежава, О.П.Литовка, П.Мерлен, Е.Н.Перцик, Ю.Л.Пивоваров, В.В.Покшипевский, Б.С.Хорев и др.

Монографические работы, диссертационные исследования, научные статьи по изучению качества городской среды и Факторов его определяющих написали: Н.Б.Барбаш, Г.А.Беллер, К.Линч, Ю.В.Медведков, О.Н.Яницкий и др.

Большое внимание заслуживают исследовании по рациональному природопользованию, над которыми работали: П.Я.Бакланов, Э.А.Новиков, Н.Ф.Реймерс, Т.С.Хачатуров, И.М.Шабунина, Г.В.Шалабин и ДР-

Комплексные научные разработки производятся обычно крупными ручными институтами (например, ЦНИИПградостроительства), так как требуют обширных знаний во многих областях науки и фактических (анных. Автором же предложен новый алгоритм оценки земли и юкаэаны возможности его применения по нескольким факторам ■ородской среды на примере г. Волжского в контексте регулирования >ынка земли.

Актуальность, недостаточная разработанность и огромная рактическая значимость вопросов, связанных с регулированием емельных отношений в крупном городе при переходе к рыночным еханизмам хозяйствования, обусловили выбор темы диссертации.

Цель и чяиячи исследования. Основной целью данной работы вилось стремление автора раскрыть экономические механизмы

рационального землепользования через правильную оценку стоимости земли, разработку способов регулирования земельных отношений хозяйств, и взимание земельного налога в городе, которые позволили бы поддерживать нормальные условия жизнедеятельности населения города и осуществлять расширенное воспроизводство городской среды.

Необходимость движения в исследовательской работе к выдвинутой автором диссертации цели предопределили необходимость решения ряда задач, к которым относятся:

изучение степени научной разработанности проблемы в отечественной и зарубежной литературе, оценка систем регулирования ринка зомли и определения необходимых звеньев-блоков хозяйственного механизма регулирования рынка земли;

- оценки существующих методологических подходов и методического инструментария стоимостной оценки земли как товара и выработка новых критериев оценки с учетом экономических, экологических и социальных интересов субъектов рынка и землепользования;

- обоснование . системы рационального использования территории города с уметом реализации различных стадий оценочных процессов: при проектировании, при размещении новых объектов, при акенлуатации и реконструкции различных производств;

- подготовка методической и информационной базы, которая бы позволила разработать способы регулирования рынка земли в крупном городе;

- обеспечение научного обоснования разделения территории города на оценочные зоны с примерно одинаковыми качественными характеристиками городской среды внутри зоны;

разработка алгоритмов методического инструментария стоимостной оценкй земли на базе реализации комплексного подхода.

дифференцированного рентного дохода, платежей (налоги, рентные отчисления, цена, штрафы) и формирования фондов;

определение системы институционального обеспечения экономического регулирования рынка земли.

На защиту выносятся следующие положения диссес>т^цин;.

1. Экономические методы управления должны полностью вытеснить командно-административные и системе управления землепользованием. Органы управления всех уровней обязаны обеспечить формирование цивилизованного рынка земли с помощью экономических рычагов хозмеханизма, предоставив возможность равных условий работы на нем различным субъектам землепользования и вводя соответствующие ограничения в систему рыночных отношений по поводу земли.

2. Оценка стоимости земли и взимание земельного налога должны производиться, опираясь на объективные качественные характеристики земельного участка и окружающей среды, с соответствующей поправкой субъективного фактора.

3. Успешная политика землепользования не может быть осуществлена без широкого оповещения кителей города и заинтересованных предприятий относительно качественных характеристик территории, влияющих на ценность земли. Выбор места жительства и расположения организаций и предприятий должен быть осознанным и экономически и экологически целесообразным (важна здесь и общественная экспертиза).

4. Общая сумма земельного налога должна быть соизмерима с затратами городского бюджета на благоустройство территории, на поддержание и новое строительство коммуникаций общегородского пользования и возможностями налогоплательщиков.

5. В краткосрочном аспекте приватизация земли в крупном городе поможет сформировать необходимые фонды экологической защиты,

пополнить фонды благоустройства территории и других за счет увеличения местных бюджетов.

6. Для устойчивого функционирования' городской системы земельный налог должен быть меньше дифференциальной ренты (арендной платы), иначе городская система теряет устойчивость и в ней наступает состояние "безразличия".

7. В традиционных оценках территории города доминируют возможности получения материальных выгод, а эстетические, духовные и экологические потребности отходят на второй план. Иногда в силу неразвитости потребностей населения (низкое "качество жизни") эти тенденции преобладают и в жизни населения города. Необходимо в научной проработке применять комплексный подход, где равное место найдут различные потребности и интересы.

8. Учет степени опасности воздействия неблагоприятных экологических условий на здоровье людей также должен входить и систему механизмов регулирования землепользования. Соответствующая информация должна, с одной стороны, обеспечить определенную ориентированность людей и сформировать их экономические интересы в приобретении жилья в экологически безопасных местах, с другой стороны, мотивировать действия населения на изменение экологической обстановки.

9. Успешный контроль за рациональным использованием земли крупного города может осуществляться с применением экспертных систем на базе банка данных (с помощью использования ЭВМ и соответствующего программного обеспечения), что позволит вести кадастровый учет, земельную книгу и, в целом, сформировать мониторинг использования земель. В этом случае база данных будет основываться на междисциплинарных знаниях.

Научная новизна. В диссертации, с позиций системного подхода и

- э -

междисциплинарного исследования, в экономическом аспекте поставлен и решен ряд вопросов: методологических, теоретических и практических, обосновывающих механизмы становления российского рынка земли в крупных городах.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке комплекса мер, которые помогают уже известными средствами, но с принципиально новых позиций производить рентную оценку стоимости земли и разрабатывать способы управления землепользованием в крупном городе.

Важным является использование воспроизводственного принципа установления ставки налога на землю по отношению но к отдельному участку земли, а ко всему городу в целом, что позволит городу сохранить функцию жизнеобеспечения населения и предприятий.

Теоретическая и практическая значимость Работы. Теоретическую и методологическую основу работы составляют принципы системного анализа, которые позволили изучить такую сложную социально-экономическую систему как город, его территорию - земельную площадь, а также разработать механизмы управления блоком этой системы.

Предметом исследования является блок отношений по поводу становления рынка земли и управления землепользованием в системе экономического строя России, объектом исследования стал город Волжский, относящийся к городам экологического неблагополучия.

В исследовании применялись различные методы:

- монографический (для изучения тенденций развития рынка земли в отечественном и зарубежном опыте);

- экономико-статистический (при исследовании ответов экспертов на нормальность распределения);

- экстремальных группировок (при группировке кварталов и

микрорайонов и оценочные золи);

- корреляционно-регрессионного анплиза и моделирования (при анализе воздействия факторов 1-ородской среды на ценность земельного участка);

- социологического опроса (для выяснения значимости объектов социально-культурного и битового назначения для жителей г. Волжского);

- экспертных оценок (при определении степени дифференциации ценности земли в различных зонах);

- картографический (для построения карт доступности и выделения оценочных зон).

Полученный информативный материал может служить основой для разработки механизмов управления и способов рационального землепользования в крупных городах, научного определения ставок земельного налога и нормативной цены земли.

Апробация работы. Результаты диссертационной работы докладывались на XIII и XIV научных конференциях студентов и молодых ученых ВолГУ (1993-1994 гг.), а также на I межвузовской научно-практической конференции студентов и молодых ученых Волгоградской области (1994 г.), где автору была присуждена первая премия.

Настоящая работа производилась автором в тесном сотрудничестве с Волгоградским отделением Российской экологической академии, явилась блоком выполнения комплексной программы "Социальная экология"; а также исследование проводилось в рамках российской целевой программы "Народы России: возрождение и развитие" и межвузовской программы "Университеты России".

Автором переданы рекомендации по выделению оценочных зон в городской комитет по земле и земельной реформе г. Волжского.

Научные полоясния диссертации могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин: региональной экономики, размещения производительных сил, экономики природопояьзоканин и ЛР-

По результатам проведенного исследования опубликовано и подготовлено к печати 5 статей общим объемом 0.9 печатных листа.

Структура работц. Предмет, цель и задачи, методы исследования, обусловили логическую структуру диссертации, состоящей из введения, трех глав, заключения, списка использованной литература и приложения.

Во введении обосновывается актуальность поставленной проблемы, формулируются цель и задачи исследования, определяется логика исследования.

В первой главе - "Экономическое регулирование рынка земли и условиях городского землепользования" - анализируется существую--', :с положение на ринке земли, преимущество экономических механизмов управления земельными отношениями над командно-административным»-'., нормативная и социально-экономическая база, функции органов управления землепользованием; дается описание возможных подходов ••. методов оценки стоимости земли и дифференциации земель)»,; участков.

Во второй главе - "Факториальный анализ и методолого-методичееккй инструментарий оценки земли в крупном городе" описывается система факторов городской среды, влияющих на стоимость земельных участков; рассматриваются особенности территории на примере г. Волжского, что важно для осуществления стоимостной оценки земли; производится выделение на территории г. Волжского нескольких оценочных зон с различной ставкой земельного налога; строятся регрессионные модели стоимости земли в

зависимости от ряда факторов; изучается "г.еоомость" факторов городской среды и стоимостной оценке.

В третьей глаье - "Экономические механизмы регулирования рынка земли с учетом экологического фактора" - разрабатываются алгоритмы регулирования рынка земли, подходы к оценке стоимости земли с учетом экологической ренты; дается анализ последствий и перспектив развития рынка земли; обосновывается необходимость создания экспертной системы для управления землепользованием в городе.

В заключении содержатся основные выводы и практические рекомендации по воплощению в жизнь экономических механизмов рационального землепользования в крупном городе.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ В комплексе проводимых в настоящее время мероприятий, направленных на более рациональное использование природных ресурсов, важнейшее место должны занять экономические методы стимулирования рационального землепользования. Необходим

специальный экономический механизм, который обеспечивал бы наилучшее использование земли в процессе хозяйственной деятельности и предотвращал бы нанесение производственной деятельностью вреда окружающей среде. Немаловажным элементом такого экономического механизма следует считать взимание земельного налога или арендной платы за используемые земли вне зависимости от эффективности использования земли, а опираясь только на ее реальную стоимость.

Бесплатное и недостаточно регулируемое землепользование о городе приводит к следующим негативным последствиям:

1) увеличивается изъятие новых земель сельскохозяйственного назначения;

2) возрастают затрат« замещения земель;

3) п|юисходит деградация ландшафтов вокруг городив из-зч увеличения антропогенной нагрузки;

4) увеличивается количество инженерных коммуникаций -за счет отвлечения земель от эффективного их использования;

5) увеличиваются затраты времени на транспортные поездки;

6) возрастает транспортная усталость населения.

Негативные последствия "бесплатного" землепользования мор.но избежать путем создания регулируемого рынка земли. Приватизация земель - это переход права собственности на землю, права владения землей, землепользования и аренды от государственных структур к отдельным гражданам, их объединениям. Земельный рынок можно рассматривать как часть системы земельных отношений, регуляторами которых являются право собственности, механизм присвоения, распоряжения, владения, пользования, возможность передачи этого права (аренде, продажа, залог и т.д.), конкуренция (свободный выбор участника сделки), денежная оценка в основе складывающихся цен на землю. Необходимо также законодательно установить совокупность условий, привилегий и ограничений и использовании этих регуляторов.

В любой современной экономической системе присутствует как рыночный механизм, так и государственное регулирование, осуществляющие важнейшие направляющие Функции.

Целью введения налога на землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, выравнивание социально-экономических условий жизнедеятельности на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий и пополнение местных бюджетов. Земельные налоги

имеют доойное назначение - пополнять бюджеты разных уровней и экономически воздействовать на поведение землевладельцев и землепользователей.

Рынок земли должен стимулировать инвестиционную активность как местных, тах и иностранных предпринимателей. Потенциальные зарубежные инвесторы при появлении возмокности покупки земельных участков, при наличии соответствующих гарантий собственности начнут более смело участвовать в экономической жизни России.

Правильное использование принципов дифференциации и оценки стоимости земли в управлении землепользованием в городе имеет наиважнейшее значение, так как от того, кок будет произведена оценка и дифференциация земельных участкои, зависит ставка налога за пользование землей, продажная и начальная аукционная цена. Дифференциация земельных участков как среды обитания человека должна производиться на основе ее свойств и качеств.

При оценке районов проживания особое внимание уделяется качеству окружающей среди (причем учитываются и социальное окружение, и природные условия). Для производственных и коммерческих предприятий большое значение имеет возможность получать дополнительную прибыль исходя из своего удачного местоположения.

Широко используемые сейчас понятия социально-культурного потенциала города и региона, социально-экономической ценности территории и им подобные фиксируют различные стороны обратной свази социально-воспроизводственных процессов в городе и интенсификации общественного производства.

Городская земельная рента - это дополнительный доход, возникающий у предприятий не за счет усилий труда коллективов, а за счет более высокой градостроительной ценности территории.

обеспечииающей экономическое преимущество, уменьшение издержек и потерь.

Ставки земельного налога рассчитываются с учетом использования коэффициентов, меняющихся в зависимости от численности населения, статуса города, развития социально-культурного потенциала, местоположения земельного участка.

Последовательные затраты на природоохранные мероприятия, восстановление, благоустройство и озеленение территории и другие подобного рода меры способны поднять на более высокий уровень качество среды обитания и зафиксировать новые качественные характеристики земли, что также следует включить п оценку территории города и, следовательно, увеличить ее.

Основная функция оценки стоимости земельного участка информационное обеспечение принятия различных экономических или управленческих решений. Посредством оценки не только оказывается помощь покупателям и продавцам, но также предоставляется собственникам земли обоснованные рекомендации о перспективах и наилучших возможностях ее использования, регулируется цена в целом, строятся механизмы управления землепользованием.

Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространственной основы возведения строительных объектов. Спрос и предложение земли в крупном городе определяет ее рыночную цену с учетом стартовой цены, в основу которой заложена оценка земли; таким образом, спросом и пх>едложением пользуются участки, имеющие определенные свойства и характеристики, что позволяет говорить о факторных составляющих земли - территории города.

Правильная оценка стоимости земельных участков основывается на нескольких принципиальных положениях. Во-первых, должны по возможности быть учтены важные факторы городской среды, которые

влияют на условии проживания человека, и затраты, связанные с компенсацией неблагоприятных факторов. Во-вторых, должны бить правильно распределены "веса" каждого фактора в общей стоимости, что может бить сделано, например, с помощью экспертных оценок. И в-третьих, получаемые результаты должны быть согласованы с потребностями и интересами людей.

Без знания особенностей воздействия факторов и определяющих его конкретно-исторических закономерностей не могут быть сколько-нибудь основательными никакие анализ и оценки, а тем более прогнозирование управления развитием реальной градостроительной ситуации. Оценка земель населенных пунктов производится на базе системы показателей с учетом их функционального назначения, застройки, местоположения, престижности, социального и инженерно-транспортного обустройства, экологического состояния, доходности использования.

Интегрированная оценка факторов возможна-и помощью экспертных оценок, когда экспертным путем определяются удельный вес каждого фактора, а затем- подсчитываете» их суммативное влияние на стоимость земельного участка. Этот метод не лишен недостатков, так как не учитываются все конкретные условия анализируемого города. С точки зрения автора, Ш1ачале должны учитываться качество различных участков или оценочных зон в целом, а затем уже выясняться "вклад" каждого фактора в стоимость земельного участка. Данную проблему можно решить с применением математических методов анализа.

Предложенная автором диссертации методика комплексной оценки территории и обоснования ставок земельного налога для крупного города должна состоять из нескольких процедур, их алгоритм приводится ниже:

1. Выделение наиболее значимых факторов городской среды,

«лияющих на стоимостную оценку земельных участков;

2. Сбор данных по выбранным факторам для каждого ннщч»района •орода;

3. Выделение оценочных зон города методом экстремальной •руппировки, позволяющим объединить наиболее однородные участки по ¡войствам городской среды;

4. Выбор экспертов, наиболее компетентных по «опросам >рганизации городской территории;

5. Оценка экспертами оценочных зон в баллах, а также ¡оотношения минимальной и максимальной ставки земельного налога;

6. Верификация оценок экспертов с данными по продаже земельных гчастков или с данными по обмену жилья;

7. Определение базовой ставки земельного налога, исходя из юспроиэводственного принципа (суммам необходимая для поддержания I развития городского хозяйства);

8. Расчет ставок земельного налога по оценочным зонам;

9. Исследование вклада каждого фактора городской среды в общую щелку с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа;

10. Расчет ставок земельного налога для каждого микрорайона.

Модели территориальной организации городских систем дают

юзможность установить на уровне количественного анализа >акономерности в территориальной дифференциации городской среды, выявить степень соответствия территориальной организации разных гроявлений, оценить меру отклонения существующей территориальной :труктуры от теоретического оптимума.

Автором диссертации на основании экспертных оценок бил |роизведен корреляционно-регрессионный анализ зависимостей пнти >акторов ценности территории от общей оценки, данной экспертами, и юстроена соответствующая математическая модель для г. Волжского.

Множественная линейная регрессионная модель выглядит так: у — - 0.22 х1 ч- 0.26 х2 - 0.07 хЗ - 0.00 х4 - 0.16 хО + й. 26, где х1 - показатель загрязнения атмосферы и почвы микрорайона или квартала; х2 - обеспеченность объектами социально-культурного и бытового назначения; хЗ - удаленность микрорайона от центра города; х4 - удаленность от микрорайона до окраины города ближе всего рассположенного к г. Волгограду; х£> - удаленность микрорайона от основных промышленных предприятий.

С целью выяснения чистого влияния факторов на оценку стоимости земли средние значения факторов были умножены на соответствующие коэффициенты регрессии и суммарное влияние негативных факторов было принято за 100 %. Тогда удаленность от мест приложения труда снижает ценность участка земли на 44 %, удаленность от центра города или г. Волгограда - на 22 %, уровень загрязнения атмосферы и почвы - на 13 %, а наличие объектов социально-культурного и битового назначения повышает оценку на 48 % по данной множественной линейной регрессионной модели. Также било рассчитано влияние каждого из- этих факторов на оценку микрорайонов ь ииде повышающих или понижающих коэффициентов. В таблице 1 приведены основные характеристики семи оценочных зон г. Волжского.

Анализ структуры использования земель и г. Волжском показывает, что в соответствии с сегодняшней правовой базой, налог за пользование землей может взиматься менее чем с цолоьины городской территории (земли промышленности, транспорта, связи, строений и дачных участков). Реально эта цифра еще меньше, поскольку земельный налог не взимается с железных дорог и трамвайных путей и т.д. Если учесть, что физические лица платит только 3 % от ставки земельного налога, то становится понятным, что основное налогоьое бремя лежит на промышленных предприятиях и

коммерческих структурах.

Таблица 1. Среднее значение факторои и экспертных оцсчюк по оценочным зонам территории г. Волжского

Факторы _зоны_

12 3 4 5 6 7

Уровень загрязнения 3.4 2.3 5.0 1.4 3.7 1.2 0.4

Объекты соцкультбыт 6.3 15.3 10.3 4.3 5.2 9.2 2.4

Расстояние до центра 11.5 0.2 6.3 11.3 7.0 17.9 24.4

Близость к Волгограду 5.0 5.2 12.5 1Я.В 10.6 25.1 31.7

Близость к предприятиям 11.0 9.4 В.1 13.0 .0.9 11.7 20.3

Экспертные оценки 6.3 9.4 7.4 5.1 6.3 5.3 2.1

Нормированные оценки 2.0 2.7 2.2 1.7 2.1 1.9 1.0

Ставки налогон руб./кв.м. 1513 2065 1709 1299 1602 1424 765

* Зоны: 1. Старая окраина, 2. Старый центр, 3. Новый центр, 4. Западная окраина, 5. Средняя часть города, 6. Восточная часть города, 7. Территории перспективной застройки.

Поступления земельного налога покрывают необходимые затраты на поддержание городской среды в приемлемом состоянии лигаь на 22 X. Если руководствоваться воспроизводственным принципом, то современные ставки земельного налога должны возрасти в 4,5 раза. Просто увеличив ставку земельного налога, можно еще больше усилить налоговый пресс, который мешает нормальному развитию предприятий. 1оэтому необходима общая налоговая реформа, где бы были снижены

налог на прибыль и НДС, а увеличен земельный налог. Это же будет способствовать более рациональному использованию земли.

Социально-экоиомическук» базу крупного города, ответственную за развитие земельных отношений, составляют те предприятия, организации, учреждения и физические лица, которые осуществляют свою деятельность на территории города. Они могут быть заинтересованы в приобретении дополнительных земельных участков, а также в извлечении дохода от принадлежащих им земель.

Для поддержания сбалансированности земельного рынка значительная часть земельного фонда должна оставаться в муниципальной собственности. Наличие части земельного фонда в государственной собственности ограничивает рынок земли, следовательно, позволяет государству воздействовать на уровень цен на землю.

Уровень взимания налогов с земельных участков и со строений должен определяться относительно их реальной стоимости. При этом соотношения этих двух видов налогов должно быть примерно одинаковым. Современная правовая основа свидетельствует: относительно небольшие налоги на землю означают сравнительно малые налоговые затраты землевладельцев на пустующую землю, а это поощряет их изымать землю из использования для того, чтобы спекулировать на повышении ее стоимости.

Современные земельные отношения немыслимы без развитого залогового права (ипотека), что позволяет производить залог предприятий, строений,' зданий, сооружений или иных объектов, непосредственно связанных с землей, вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими.

Складывающаяся матрйЧная схема структуры рационального управления землепользованием не в полной мере реализует свои

задачи. Во-первых, существует дублирование функций (например, охрана земель и санитарно-эпидемиологический надзор), во-вторых, в некоторых случаях четко не определен круг задач, в-третьих, отсутствует научно проработанный инструментарий воздействия на субъекты землепользования.

В управлении землепользованием целесообразно использовать экспертные методы на базе вычислительной техники. Пользователю ЭВМ монет понадобиться помощь эксперта для принятия решений в нетривиальных ситуациях, правильной оценки факторов и явлений, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, выдачи советов по целесообразности использования тех или иных методик, прогнозирования последствий принятых решений. Экспертная система при соответствующей организации в состоянии решать указанный круг задач. '

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Проблемы оценки стоимости земли в крупном городе // Сборник трудов молодых ученых Волгоградского университета. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 1993. - 0.1 п.л.

2. Управление землепользованием в крупном городе. // Материалы XIV научной конференции аспирантов, соискателей и студентов. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 1994. - 0.1 п.л.

3. Оценка развития городов в областях Европейской части России // Материалы XI научной конференции профессорско-преподавательского состава. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 19Э4. - 0.2 п. л.

4. Основные задачи городских органов управления по Формированию земельного рынка // Тезисы докладов I межвузовской научно-практической конференции студентов и молодых ученых

Волгоградской области. - Волгоград: Комитет по печати, 1994. - 0.1 п. л.

5. Организация управления городским земельным рынком // Доклады лауреатов I межвузовской конференции студентов и молодых ученых Волгоградской области. - Волгоград: Комитет по печати, 1995. - 0.4 п.л. (в печати). >

КГ