Экономические отношения на рынке жилья как сфера согласования экономических интересов его субъектов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономические отношения на рынке жилья как сфера согласования экономических интересов его субъектов"

На правах рукописи

ЕФИМОВ АНД гей ВАСИЛЬЕВИЧ

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ КАК СФЕРА СОГЛАСОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНТЕРЕСОВ ЕГО

СУБЪЕКТОВ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

003468864

Ставрополь 2009

003468864

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Пятигорский государственный лингвистический университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Гершкович Борис Яковлевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Модебадее Нодари Парменович

кандидат экономических наук, доцент Панкратова Оксана Владимировна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Волгоградский государственный

университет»

Защита состоится «.23» мая 2009 года в ^ос> часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.245.07 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет» по адресу: 355028, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 2.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «СевероКавказский государственный технический университет», с авторефератом - на сайге университета: www.ncstu.ra.

Автореферат разослан «_ЛЗ_» апреля 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических тук, доценг " " И.Н. Маринец

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловливается высокой значимостью жилья как базовой ценности, обеспечивающей гражданам экономическую стабильность и безопасность. Вопросы сущности и структуры экономических отношений на рынке жилья, а также содержания интересов его субъектов попали в поле зрения отечественных ученых-экономистов в середине 90-х гг. XX в., когда на федеральном уровне был принят ряд нормативно-правовых актов, регламентировавших приватизацию государственного жилищного фонда. С тех пор прошло почти два десятилетия, однако единой позиции относительно того, что представляет собой рынок жилья как система экономических отношений, и какова его структура, так пока и не сложилось. В большинстве случаев границы рассматриваемого рынка неоправданно расширяются, вследствие чего невозможным становится определение сущностного содержания складывающихся на нем отношений, а также выявление эффективных форм согласования и реализации интересов его участников.

Расширение и углубление представлений о рынке жилья как сфере согласования и реализации экономических интересов имеет важное практическое значение, поскольку дает возможность осуществить научно обоснованную корректировку действий государства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В этой связи разработка теоретических и методологических основ взаимосвязи экономических интересов субъектов рынка жилья и экономических отношений на нем, а также определение направлений и форм их эффективного согласования и реализации представляется актуальной и научно значимой задачей.

Степень разработанности проблемы. Вопросы функционирования и развития рынка жилья достаточно глубоко исследованы зарубежными учеными: Р. Страйком, Д. Дениэлом, Г. Поляковским, которые последовательно

\Д

рассматривают проблемы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственной политики в области стимулирования жилищного строительства.

В российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться достаточно внимания анализу положения в жилищной сфере. Особенностям формирования рынка жилья в России посвятили свои работы

B. Субботина, Т. Белкина, Е. Сабуров. Множество работ связано с проблемами финансирования жилищного строительства, а также разработкой схем жилищного кредитования, в частности исследования Н. Косаревой, А. Пузанова, В. Остапенко. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье представлен в трудах А. Гузановой и О. Пчелинцева.

Проблема экономических интересов всегда находилась в поле зрения отечественных ученых. До начала 1990-х гг. XX в. она активно разрабатывалась применительно к огосударствленной экономике. Среди фундаментальных трудов этого периода выделяются работы В. Агеева, В. Бернацкого, Е. Борисова, А. Бузгалина, Р. Гвелесиани, Б. Гершковича, А. Здравомыслова, И. Комарницкого, Я. Кронрода, В. Лавриненко, В. Лившица, В. Радаева,

C. Слепакова, Д. Чеснокова и др.

В западной экономической науке теория интереса в определенной мере нашла отражение еще в работах А. Смита и неоклассиков - А. Маршалла и М. Фридмена, представителей институциональной теории - Р. Коуза, Т. Эгтертсона, Д. Норта, Дж. Бьюкенена, которые рассматривали преимущественно частные формы интересов, акцентируя внимание на стимулировании предпринимателей.

Социально-экономические преобразования рыночного характера в РФ в 90-х гг. XX в. послужили причиной появления исследований отечественных ученых, посвященных анализу экономических интересов в рыночной экономике. В их ряду особо следует выделить работы Б. Гершковича, Т.Любимовой, В.Юрьева, П. Игнатовского, П. Таранова, Ю. Хаустова, П. Канапухина, С. Клиновой и В. Просяникова.

Труды названных авторов внесли важный вклад в становление общей теории экономических интересов, однако специальные работы, посвященные развернутому исследованию содержания экономических интересов субъектов рынка жилья, их связи с экономическими отношениями на нем, а также комплексному обоснованию направлений и форм их согласования и реализации в современной экономической литературе отсутствуют.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Работа выполнена в рамках специальности 08.00.01 -Экономическая теория, п. 1.1 «Структура и закономерности развития экономических отношений; экономические интересы» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы выступает обоснование направлений и форм согласования экономических интересов субъектов рынка жилья на основе теоретико-методологического анализа складывающихся между ними экономических отношений, являющихся их проявлением.

Исходя из указанной цели исследования, определены его следующие конкретные задачи:

- выявить сущность и структуру экономических отношений на рынке жилья;

- определить субъекты экономических отношений на рынке жилья и охарактеризовать содержание их экономических интересов;

- выделить особенности становления и современного состояния экономических отношений на отечественном рынке жилья;

- раскрыть содержание кредитных отношений как одного из ведущих направлений согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья;

- проанализировать направления и определить границы государственного участия в согласовании и реализации экономических

интересов су&ьектов рынка жилья в условиях стабильно функционирующей экономики и в кризисной ситуации;

- обосновать необходимость, основные направления и формы совершенствования процессов согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, а также пути разрешения противоречий между ними.

Предметом исследования являются экономические отношения и интересы, складывающиеся на рынке жилья.

Объектом исследования выступает рынок жилья в Российской Федерации на современном этапе и взаимодействие его субъектов.

Теоретической и методологической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, исследующих экономические интересы, вопросы функционирования и развития экономических отношений на рынке жилья, а также нормативно-правовые акты и документы органов государственной власти, регламентирующие жилищную сферу и рынок жилья: Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан (проект), Программа реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (2009-2012 годы) и другие. Это дало возможность на основе диалектического подхода, предполагающего соблюдение таких принципов исследования, как нисхождение от абстрактного к конкретному, единство анализа и синтеза, сочетание генетического и структурно-функционального представлений о системе, интегрировать конкретно-исторический и системный подходы к рассмотрению изучаемой категории. В работе также использовались сравнительный и ретроспективный анализ.

Информационио'эмпирической базой диссертационного исследования являются нормативно-правовые акты Президента РФ, Правительства РФ, Федерального Собрания РФ, статистические и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики РФ, Министерства финансов

РФ, Министерства экономичного развития РФ, Счетной палаты РФ, разработки независимых исследовательских организаций, материалы периодических изданий, монографии и диссертации отечественных ученых.

Рабочая гипотеза исследования основывается на том, что рынок жилья выступает как система экономических отношений по поводу купли-продажи объектов жилой недвижимости, вступая в которые субъекты стремятся реализовать свои экономические интересы. В связи с этим обеспечение устойчивого функционирования и поступательного развития рынка жилья требует поиска путей согласования их интересов на основе использования соответствующих форм стимулирования, в том числе в ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России».

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Рынок жилья целесообразно рассматривать в виде системы экономических отношений по поводу купли-продажи жилья как уникального блага, служащего средством и местом удовлетворения комплекса физических, интеллектуальных и социальных потребностей, предполагающей согласование и реализацию экономических интересов его субъектов.

2. Экономические отношения на рынке жилья обладают сложной структурой, что предопределяет наличие широкого спектра интересов, которые находятся в противоречивом единстве во всех случаях взаимодействия его основных и вспомогательных субъектов, что обеспечивает объективную основу для их согласования посредством рыночного саморегулирования и государственного регулирования преимущественно на основе использования экономических методов.

3. Становление рынка жилья в России обусловлено рыночной трансформацией национальной экономики, сопровождавшейся передачей жилищного фонда в частную собственность и потребовавшей формирования дифференцированного, учитывающего социальный и демографический статус граждан, подхода к удовлетворению их жилищных потребностей. При этом

возможность реализации экономических интересов в полной мере получили преимущественно покупатели и строители элитного жилья.

4. Потенциал кредитных отношений как инструмента согласования экономических интересов продавцов и покупателей жилья используется в настоящее время не в полной мере в связи с наличием многочисленных противоречий мезвду ними и банками, требующих усиления регулирующей функции государства посредством упрощения процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья путем создания в муниципальных образованиях так называемых центров согласования, работающих по принципу «одного окна», повышения ликвидности незавершенного строительства, а также обеспечения последовательного и заметного роста доходов населения страны, значительного увеличения размеров кредитного портфеля банков, изыскания стабильных источников достаточных долгосрочных ресурсов.

5. Государство как защитник и гарант национальных экономических интересов обеспечивает общие (макроэкономические) условия реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, а также непосредственно участвует в их согласовании. При этом в условиях мирового финансового кризиса возникает необходимость расширения границ и усиления активности государственного участия в согласовании и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья.

6. Основные направления совершенствования механизма согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья предполагают: упорядочение земельных отношений; осуществление всестороннего социально-градостроительного анализа действительной потребности в жилье; расширение практики использования государственного банковского кредитования и небанковских форм привлечения финансовых ресурсов в жилищное строительство; усиление стимулирующего воздействия на строительную отрасль со стороны органов местного самоуправления через налоговые механизмы; активизацию мер по развитию малоэтажного строительства.

7. Главные приоритеты в реализации системы экономических интересов субъектов рынка жилья в аспекте расширения числа граждан, имеющих возможность приобрести жилье рыночным способом, включают: разработку и законодательное закрепление современных жилищных стандартов; упорядочение процедур определения размеров издержек и нормы прибыли в строительстве; совершенствование сектора банковского ипотечного кредитования; формирование системы строительных сберегательных касс; развитие потенциала аренды жилья; уточнение методики определения расчетной цены квадратного метра в ходе оформления жилищных сертификатов для молодых семей и отдельных категорий граждан.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке концепции экономических отношений на рынке жилья как сферы согласования экономических интересов его субъектов, а также определении основных направлений и форм повышения степени согласованности и расширения возможностей реализации интересов продавцов и покупателей жилья.

Элементы научной новизны состоят в следующем:

-определена сущность экономических отношений на рынке жилья, что позволило четко дифференцировать их от рыночных отношений, объектом которых выступают услуги по обеспечению воспроизводства жилья, а также тех отношений обмена, объектом которых выступает не само жилье, а связанные с собственностью на него правомочия;

-уточнена субъектная структура экономических отношений на рынке жилья, в качестве элементов которой выделены: основные участники; вспомогательные (прямые и косвенные) субъекты; органы государственной власти и местного самоуправления, реализующие регулирующую функцию, на основании чего дана характеристика их экономических интересов;

-выявлены особенности становления и современного состояния отечественного рынка жилья в аспекте степени согласованности и полноты реализации экономических интересов его субъектов, в результате чего

определены противоречия, связанные с безудержным ростом цен, несоответствием им уровня доходов большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий, недостаточностью сбережений населения и, как следствие, отсутствием платежеспособного спроса на массовое жилье;

-раскрыто содержание кредитных отношений как одного из ведущих направлений согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, что позволило выявить противоречия между продавцами и покупателями жилья, с одной стороны, и банками, с другой, на основании чего обозначены основные пути их разрешения, заключающиеся в укреплении банковского сектора экономики, изыскании стабильных источников достаточных долгосрочных ресурсов, обеспечении последовательного и заметного роста доходов населения страны, упрощении процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья;

-дифференцированы формы государственного участия в согласовании и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья на общие (макроэкономические) и непосредственные (адресные), на необходимые и достаточные в рамках устойчиво функционирующей рыночной экономики и в кризисной ситуации, на основании чего обоснована необходимость расширения границ государственного регулирования отечественного рынка жилья в условиях мирового экономического кризиса;

-обоснована система направлений и форм совершенствования практики согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в строительной отрасли и в аспекте увеличения числа граждан, имеющих возможность приобрести жилье рыночным способом, нацеленных на разрешение противоречий в сфере земельных отношений, расширение финансовой базы жилищного строительства, развитие банковских и небанковских инструментов повышения платежеспособности покупателей жилья.

Теоретическая значимость работы состоит в научной постановке и решении вопроса о связи экономических отношений, складывающихся на

рынке жилья, с интересами его субъектов, уточнении особенностей его становления и современного состояния в России, а также выявлении основных направлений совершенствования практики согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в условиях стабильно функционирующей экономики и в кризисной ситуации. Полученные результаты могут служить дальнейшему углублению исследования проблемы согласования экономических интересов субъектов рынка жилья и их более полной реализации.

Практическая значимость исследования определяется тем, что его материалы и выводы могут быть использованы в процессе совершенствования и реализации стратегии и политики государства в жилищной сфере в целом и на рынке жилья, в частности. Результаты исследования могут быть применены в ходе преподавания дисциплин «Экономическая теория» и «Государственное регулирование экономики».

Апробация результатов работы. Основные положения диссертационного исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на V Международном конгрессе «Мир на Северном Кавказе через языки, образование и культуру» (г. Пятигорск, 2007), научно-методических чтениях ПГЛУ в 2007, 2008 и 2009 годах, региональной межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука» (г. Пятигорск, 2007, 2008), а также излагались в сообщениях автора на заседаниях кафедры экономической теории ПГЛУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 2,8 п.л., в том числе 1 - в издании, рекомендованном ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 175 страниц состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и библиографии, включающей 163 наименования. В ней содержится 11 таблиц и 15 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, рассматривается состояние научной разработанности связанных с ней проблем, ставится цель исследования, определяются его задачи, гипотеза, предмет, объект, а также теоретико-методологическая и информационно-эмпирическая основы, излагаются положения работы, выносимые на защиту, и их научная новизна, теоретическое и практическое значение результатов диссертации и их апробация.

В первой главе «Экономические отношения на рынке жилья и интересы его субъектов» исследованы сущность и структура экономических отношений на рынке жилья, определены субъекты и охарактеризовано содержание их противоречивых экономических интересов, а также выявлены особенности становления и современного состояния экономических отношений на отечественном рынке жилья посредством уточнения меры согласованности и возможностей реализации интересов продавцов и покупателей жилья.

Определение сущности экономических отношений на рынке жилья осуществляется исходя из значимости жилища как уникального блага, обеспечивающего человеку защиту от неблагоприятных воздействий окружающей среды и являющегося местом удовлетворения ряда критически важных для его полноценной жизнедеятельности потребностей - во сне, питании, гигиене, хозяйственно-бытовой деятельности, в общении, культурном развитии, образовании, труде, осуществлении любительских занятий, воспитании детей.

В ходе исследования сложившихся в рамках отечественной экономической литературы подходов к трактовке сущности рынка жилья установлено, что он представляет собой систему отношений по поводу купли-продажи жилья как уникального блага, выступающего средством и местом удовлетворения ряда физических, интеллектуальных и социальных

потребностей, предполагающую согласование и реализацию экономических интересов его субъектов.

В качестве отличительных черт экономических отношений на рынке жилья выделены такие характеристики, как сравнительно широкие временные рамки предпринимаемых на нем акций, значительные транзакционные издержки, цикличность, спорадичность, локальность, неравномерность совершения сделок во времени.

Экономические отношения на рынке жилья отличаются относительно большим разнообразием, что позволило осуществить их комплексную структуризацию. По форме собственности жилых помещений, выступающих объектом экономических отношений на рынке жилья, выделено два сегмента -рынок государственных и муниципальных жилых помещений и рынок частных жилых помещений, по виду жилых помещений - сегмент рынка жилых домов, сегмент рынка квартир и сегмент рынка комнат, по территории охвата -национальный, региональный, муниципальный рынок жилья (в границах городских и сельских поселений, а также их центра, периферии и за чертой муниципального образования). По кратности участия жилья в обороте экономические отношения на рынке жилья подразделяются на первичный и вторичный сегмент, по уровню комфорта жилья - сегмент купли-продажи стандартного (массового, эконом-класса) жилья, купли-продажи жилья повышенной комфортности и купли-продажи «элитного» жилья, по социально-демографическому типу домохозяйства, приобретающего жилье - сегмент купли-продажи жилья семьями, состоящими из родителей и детей, рынка жилья для молодых одиночек и одиночек зрелого возраста, рынка жилья для одиноких, экономически самостоятельных престарелых и пожилых супружеских пар, рынка жилья для «маломобильных категорий населения», по историческому типу жилищ - сегмент по поводу купли-продажи «сталинских» домов, «хрущовок», жилых домов второго и третьего поколения, современных кирпичных домов.

Исходя из того, что экономические отношения всегда проявляются как экономические интересы, в работе выделены основные субъекты рынка жилья - продавцы и покупатели в лице органов государственной власти и местного самоуправления, физических и юридических лиц. Кроме них, на рынке жилья действуют вспомогательные субъекты: прямые - риэлторы и косвенные -страховые компании, рекламные агентства, банки, юридические фирмы и т.д., а также органы государственной власти и местного самоуправления как публично-правовые структуры, осуществляющие регулирующую функцию.

В работе с позиций концепции объективности экономических интересов охарактеризованы интересы субъектов рынка жилья и показано, что экономический интерес покупателя-потребителя заключается в приобретении жилья, соответствующего потребностям и приемлемого с точки зрения доходов и условий предоставления кредитов на его покупку. Экономический интерес покупателя-инвестора выражает необходимость сохранения вложенного им в объекты жилой недвижимости капитала, а также его увеличение, при чем на уровне не ниже, чем в других сферах его приложения.

Экономические интересы коммерческих строительных компаний как продавцов возводимых объектов жилой недвижимости выражают необходимость получения такого дохода от продажи, который возместит производственные издержки и обеспечит прибыль в размере не ниже средней прибыли на авансированный капитал. Экономические интересы «сторонних» (в том смысле, что они непосредственно в процессе возведения объектов жилой недвижимости не участвуют) инвесторов в жилищное строительство предполагают приумножение принадлежащего им капитала на уровне не ниже средней прибыли на авансированный капитал.

В работе рассмотрены теоретические аспекты участия государства в функционировании рынка жилья, что позволило сделать вывод о том, что оно выступает в исследуемой сфере экономических отношений в двух качествах -публично-правового и экономического субъекта. В обоих случаях оно

реализует функции непосредственного гаранта и защитника национальных экономических интересов, создающего и поддерживающего условия для устойчивого функционирования и поступательного развития российской экономики, ее подсистем и звеньев.

Сопоставление содержания экономических интересов субъектов рынка жилья позволило установить наличие между ними отношений противоречивого единства и обосновать возможность их согласования посредством рыночного механизма и государственного регулирования преимущественно на основе использования экономических методов.

В процессе исследования выделены особенности становления и современного состояния рынка жилья в РФ с точки зрения меры согласованности и возможностей реализации экономических интересов его основных субъектов. В частности, доказано, что одной из основных причин неполной реализации экономических интересов покупателей является несоответствие размеров дохода преимущественной части нуждающихся в улучшении жилищных условий уровню цен на него (таблица 1).

Таблица 1 - Среднедушевые денежные доходы и средние цены на жилье в России в 1996-2007 гг.1

Единицы измерения (до 1998 г. -тыс. руб.) 1996 1998 1999 2000 2001 2004 2005 2006 2007

Среднедуш. денежные походы руб. в месяц 769,2 1012 1658,9 2281,2 3060,5 6410,0 8112,0 10196,С 12551,0

Средняя цена на рынке жилья, на конец периода руб. за кв. метр 2928 4995 6575 7634 9819 18130 22008 36418 47344,0

Из материалов таблицы 1 видно, что на протяжении анализируемого периода среднедушевые доходы населения были стабильно в 3-4 раза ниже

1 Россия в цифрах - 2008 г.: Стат. сб. // Федеральная служба государственной статистики. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/bgd/rcgl/B08_! I/Main.htm и Цены в России - 2008 г.: Стат. сб. // Федеральная служба государственной статистики. - [Элеетронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gks.ru/bgci/regl/B08_17/Mam.htm.

средней цены одного квадратного метра жилья, при этом после 2005 г. этот разрыв стал существенно увеличиваться. Как следствие, коэффициент доступности жилья вырос с 4,1 года в 2005 г. до 5,3 года в 2007 г.1

Малодоступными для подавляющей части населения страны остаются сбережения как источник средств для реализации экономических интересов покупателей жилья. Несмотря на то, что по данным выборочного обследования потребительских ожиданий населения, в 2006 г. 38% опрошенных указали в качестве цели сбережений покупку недвижимости, практически те же 34% на вопрос о вероятности формирования личных сбережений в ближайшее время ответили «совсем невероятно» и еще 45,8% - «маловероятно»2.

Недостаточность реализации экономических интересов покупателей также обусловил низкий уровень качества находящегося в эксплуатации жилищного фонда: почти половина (44,1%) всего жилищного фонда России была возведена с 1946-1970 гг., т.е. срок его эксплуатации составляет от 38 до 62 лет, 31,5% приходится на объекты жилой недвижимости, построенные с 1971-1995 гг., со сроком эксплуатации от 13 до 37 лет и лишь 8,8% жилых зданий имеют срок эксплуатации менее 12 лет3.

Еще одно препятствие на пути реализации экономических интересов покупателей жилья - медленное наращивание объемов ввода нового жилья (рисунок 1). Отсюда видно, что только в 2007 г. объемы ввода жилья стали выходить на дореформенный уровень (в 1990 г. - 61,7 млн. кв. м), значительно отставая от реального спроса. Экономические интересы строительных компаний из-за отсутствия платежеспособного спроса на массовое жилье достаточно полноценно реализовывались только на рынке элитного жилья. В этой связи в работе обосновывается необходимость повышения степени

. 1 Косарева, H. О проекте долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан / Н. Косарева // Материалы Петербургского ипотечного форума 2007. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pif.bn.ru/forum_722.html.

2 Мнение населения о конъюнктуре рынка сбережений / Социальное положение и уровень жизни населения России - 2007: Стат. сб. 11 Федеральная служба государственной статистки. - [Элеюронный ресурс]. - Режим доступа: http//www.gks.ru/bgd'rcgl/B07_44/IssWWW.extíSt&'d0 l/04-07.htm

3 Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения России- 2007: Стат. сб. // Федеральная служба государственной статистики. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http'y/ww.gks.ru/bgd/regVB07_62/Main.htm.

согласованности и обеспечения условий более полной реализации интересов основных субъектов экономических отношений на рынке жилья во всех его сегментах и для всех субъектов-потребителей.

2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.

(прогноз) (прогноз)

| —+— платежеспособный спрос на жилье—»—реальное предложение

Рисунок 1 - Динамика платежеспособного спроса на жилье и его предложения в 2004-2008 гг., в млн. кв. м1

Во второй главе «Направления и формы согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья» определено содержание и потенциал кредитных отношений и государственных форм участия в согласовании и реализации экономических интересов участников рынка жилья как в условиях стабильно функционирующей экономики, так и в кризисной ситуации, выделены пути разрешения противоречий между ними, обоснованы основные направления и формы совершенствования практики согласования и реализации их экономических интересов.

Ввиду того, что одной из главных причин неполной реализации экономических интересов покупателей и продавцов жилья стал дефицит

1 Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России / Фонд «Институт экономики города». ~ М, 2004. - С. 4 и Росси» в цифрах - 2008 г.: Стат. сб. // Федеральная служба государственной статистики. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа:

собственных финансовых ресурсов, не позволяющий первым приобретать жилье, а вторым наращивать объемы его возведения, в исследовании проведен анализ использования кредитных отношений как общепризнанного инструмента согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья. Он позволил заключить, что потенциал кредитных отношений используется не в полной мере в связи с наличием многочисленных противоречий между ними и банками. В работе обосновывается, что экономическим интересам застройщиков соответствует получение прав собственности или долгосрочной аренды на земельные участки под жилищное строительство, повышение ликвидности незавершенного строительства, упрощение процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья посредством создания в муниципальных образованиях так называемых центров согласования, работающих по принципу «одного окна».

Проведенное исследование практики участия государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья позволило установить, что в условиях стабильной национальной экономики оно заключается в обеспечении поступательного снижения темпов инфляции, повышении монетизации экономики, преодолении практики занижения работодателями официальных доходов сотрудников, создании правовой инфраструктуры функционирования и развития рынка жилья, гарантировании соблюдения условий сделок по поводу купли-продажи жилья, а также реализации таких адресных форм, как гарантирование ипотечных кредитов, субсидирование определенным категориями граждан покупки жилья, предоставление приобретателям жилья налоговых льгот, а строительным компаниям государственных гарантий и субсидий при получении кредитов на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.

С учетом текущего мирового финансового кризиса в работе обосновано расширение границ участия государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья и конкретизированы его формы - прямое фондирование банковского сектора, проектное финансирование строительства

новых мощностей по производству цемента, выкуп типовых квартир для военнослужащих, увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию для реструктуризации жилищных ипотечных кредитов, разрешение направлять на оплату ипотечных кредитов средства «материнского капитала», освобождение от уплаты налогов работодателей, оплачивающих улучшение жилищных условий своих работников.

В диссертации сформулированы основные направления обеспечения непосредственных условий для согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в строительной отрасли. Во-первых, предлагается упорядочить земельные отношения как на федеральном, так и региональном уровне посредством инвентаризации земель, находящихся в государственной собственности, проведения мероприятий по выделению и межеванию земельных участков, оформления соответствующих документов, а также проработки прозрачных процедур ее предоставления, например, на конкурсной основе в условиях максимальной гласности и участия общественности в выборе победителя.

Во-вторых, целесообразным представляется провести глубокий и всесторонний социально-градостроительный анализ действительной потребности в жилье, результаты которого позволят задать четкие ориентиры деятельности для коммерческих организаций-застройщиков.

В-третьих, показано, что более полная реализация экономических интересов коммерческих строительных компаний как структур, стремящихся к минимизации издержек, предполагает сокращение расходов, направляемых на создание объектов внеплощадной инженерной инфраструктуры и подключением к ней. В настоящее время финансирование строительства инженерной и социальной инфраструктуры закреплено за органами местного самоуправления, однако в силу недостаточности финансовых ресурсов, это бремя в большинстве случаев перекладывается на организацию-застройщика. Оптимальной формой согласования экономических интересов строительных

компаний и органов власти может стать развитие государственно-частного партнерства в форме «инфраструктурной концессии».

В-четвертых, обосновывается необходимость разработки и законодательного закрепления механизма взаимоотношений между застройщиками и эксплуатирующими организациями в части формирования средств на строительство объектов общего пользования и внутриквартапьных сетей, правил технологического подключения. Рациональным, на наш взгляд, было бы предоставить заказчикам-застройщикам права проектирования объектов энергообеспечения и согласования в Главгосэкспертизе строительства сетевых объектов, заданных техническими условиями, с последующим зачетом затрат при заключении договоров на подключение.

Для активизации строительных работ на уже выкупленных у муниципалитетов либо взятых в аренду земельных участках органам местного самоуправления целесообразным представляется пересмотреть ставки на аренду земли и размеры земельного налога для собственников, ведущих застройку. Возникающие в связи с их снижением потери местных бюджетов могут быть компенсированы за счет сбора на стадии возведения жилья налога на доходы от физических лиц, благодаря массовому привлечению рабочих, и имущественного налога - при вводе его в эксплуатацию.

Наиболее сложное, но основополагающее направление обеспечения более полной реализации экономических интересов организаций-застройщиков связано с решением проблемы отсутствия в отрасли достаточных инвестиционных ресурсов, которая еще более усугубилась мировым кризисом. В этой связи в работе обосновывается необходимость создания специализированного государственного института развития - Жилстройбанка, занимающегося отбором наиболее приоритетных проектов строительства, их кредитованием, отслеживанием эффективности использования предоставляемых средств. Существенный импульс реализации экономических интересов строительных компаний в аспекте аккумулирования достаточных финансовых ресурсов может придать активное внедрение таких

альтернативных схем финансирования жилищного строительства, как облигационные займы и закрытые паевые инвестиционные фонды.

Совершенствование практики согласования и реализации экономических интересов основных субъектов рынка жилья путем увеличения доли граждан, имеющих возможность удовлетворять жилищные потребности рыночным способом, в работе связывается со следующими мерами: принятием решения и законодательным закреплением в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище» увеличения нормы площади на одного члена семьи до 28 кв. м и нормы обеспеченности комнатами до показателя, при котором число комнат равняется числу членов семьи; упорядочением процедур определения размеров издержек и нормы прибыли в строительстве; формированием в стране системы строительных сберегательных касс; развитием потенциала строительства малоэтажного жилья и аренды жилой недвижимости.

В сфере банковского ипотечного кредитования предлагается разрешить размещать бюджетные средства в ипотечные ценные бумаги, расширять практику аккумулирования средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций и жилищных сертификатов, создать систему государственного страхования ипотечных кредитов, разнообразить, исходя из потребностей и возможностей различных по доходам категорий граждан, набор схем банковского ипотечного кредитования, а также откорректировать законодательство, регламентирующее деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и жилищно-накопительных кооперативов посредством расширения возможностей по инвестированию в строящееся жилье.

В качестве отдельного направления согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в исследовании выделяется уточнение правовых норм, касающихся решения жилищной проблемы молодых семей и граждан, обеспечение жильем которых входит в обязательства органов государственной власти. Предложенные меры позволят сформировать

сбалансированную систему экономических отношений, посредством участия в которых и граждане России, и застройщики смогут эффективно удовлетворять присущие им потребности.

В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и рекомендации, применение которых может способствовать обоснованию мер по реализации стратегии развития рынка жилья в России, четкому выделению ее этапов, уточнению направлений и форм проведения в жизнь.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ НАУЧНЫХ РАБОТАХ:

Статья в ведущих научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ для публикации основных результатов диссертации на соискание ученой степени доктора и кандидата наук:

1. Ефимов, A.B. Экономические отношения и интересы субъектов рынка жилья / A.B. Ефимов // Экономический вестник Ростовского государственного университета. Том 6, Кг 3. - Ростов-на-Дону: ЮФУ, 2008 (0,6 п.л.).

Другие публикации:

2. Ефимов, A.B. Сущность и структура рынка жилья / A.B. Ефимов // Университетские чтения - 2007. Материалы научно-методических чтений ПГЛУ. Часть XII. - Пятигорск: ПГЛУ, 2007 (0,4 пл.).

3. Ефимов, A.B. Современный этап реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Ставропольском крае / A.B. Ефимов // Актуальные проблемы Юга России. Симпозиум XIV. Материалы V Международного конгресса «Мир на Северном Кавказе через языки, образование, культуру». - Пятигорск: ПГЛУ, 2007 (0,4 п.л.).

4. Ефимов, A.B. Становление и развитие рынка жилья в РФ / A.B. Ефимов // Молодая наука - 2007. Материалы региональной межвузовской

научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Часть V. - Пятигорск: ПГЛУ, 2007 (0,3 пл.).

5. Ефимов, A.B. Субъекты рынка жилья и их экономические интересы / A.B. Ефимов И Сборник научных работ «Использование экономических интересов в условиях развития российской экономики». - Деп. в ИНИОН РАН 29.05.2008 № 60573. - Пятигорск: ПГЛУ, 2008 (0,3 пл.).

6. Ефимов, A.B. К вопросу о выборе оптимального способа управления многоквартирным домом / А.В.Ефимов // Университетские чтения - 2008. Материалы научно-методических чтений ПГЛУ. Часть XIII. - Пятигорск: ПГЛУ, 2008 (0,4 пл.).

7. Ефимов, A.B. Социальный наем как форма согласования экономических интересов субъектов жилищных отношений / A.B. Ефимов // Молодая наука - 2008. Материалы региональной межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Часть VIII. - Пятигорск: ПГЛУ, 2008 (0,4 п.л.).

Подписано в печать 15.04.2009, Формат 60x84 '/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл.печ.л. 1,2. Тираж 100 экз. Заказ 501.

ГОУ ВПО «Пятигорский государственный лингвистический университет» 357532, г. Пятигорск, пр. Калинина, 9 Отпечатано в центре информационных и образовательных технологий ПГЛУ

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ефимов, Андрей Васильевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ НА РЫЖЕ ЖИЛЬЯ И ИНТЕРЕСЫ ЕГО СУБЪЕКТОВ

1.1. Сущность и структура экономических отношений на рынке жилья

1.2. Субъекты экономических отношений на рынке жилья, их экономические интересы

1.3. Особенности становления и современное состояние рынка жилья в РФ

ГЛАВА 2. НАПРАВЛЕНИЯ И ФОРМЫ СОГЛАСОВАНИЯ

И РЕАЛИЗАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ

2.1. Согласование экономических интересов субъектов рынка жилья посредством кредитных отношений

2.2. Участие государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья

2.3. Основные направления и формы совершенствования согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономические отношения на рынке жилья как сфера согласования экономических интересов его субъектов"

Актуальность темы исследования* обусловливается высокой значимостью жилья как базовой ценности, обеспечивающей гражданам экономическую стабильность и безопасность. Вопросы сущности и структуры экономических отношений на рынке жилья, а также содержания интересов его субъектов попали в поле зрения отечественных ученых-экономистов в середине 90-х гг. XX в., когда на федеральном уровне был принят ряд нормативно-правовых актов, регламентировавших приватизацию государственного жилищного фонда. С тех пор прошло почти два десятилетия, однако единой позиции относительно того, что представляет собой' рынок жилья как система экономических отношений, и какова его структура1, так пока и не сложилось. В большинстве случаев границы-рассматриваемого рынка неоправданно расширяются, вследствие чего невозможным становится определение сущностного содержания-складывающихся на нем отношений, а также'выявление эффективных форм согласования и реализации интересов его участников.

Расширение и углубление представлений о рынке жилья как сфере согласования и реализации экономических интересов имеет важное практическое значение, поскольку дает возможность осуществить научно обоснованную корректировку действий государства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В этой связи разработка теоретических и методологических основ взаимосвязи экономических интересов субъектов рынка жилья и экономических отношений на нем, а также определение направлений и форм их эффективного согласования и реализации представляется- актуальной и научно значимой задачей.

Степень разработанности проблемы. Вопросы функционирования и развития рынка жилья достаточно глубоко исследованы зарубежными учеными: Р. Страйком, Д. Дениэлом, Г. Поляковским, которые последовательно рассматривают проблемы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственной политики в области стимулирования жилищного строительства.

В' российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться достаточно внимания анализу положения в жилищной сфере. Особенностям формирования рынка жилья в России посвятили свои работы В. Субботина, Т. Белкина, Е. Сабуров. Множество работ связано с проблемами финансирования жилищного строительства, а также разработкой схем жилищного кредитования, в частности исследования Н. Косаревой,

A. Пузанова, В. Остапенко. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье представлен в трудах А. Гузановой и О. Пчелинцева.

Проблема экономических интересов всегда находилась в поле зрения отечественных ученых. До начала 1990-х гг. XX в. она активно разрабатывалась применительно к огосударствленной экономике. Среди фундаментальных трудов1 этого периода выделяются работы В. Агеева,

B. Бернацкого, Е. Борисова, А. Бузгалина, Р. Гвелесиани, Б. Гершковича,

A. Здравомыслова, И. Комарницкого, Я. Кронрода, В. Лавриненко,

B. Лившица, В. Радаева, С. Слепакова, Д. Чеснокова и др.

В западной экономической науке теория интереса в определенной мере нашла отражение еще в работах А. Смита и неоклассиков - А. Маршалла и М. Фридмена, представителей институциональной теории — Р. Коуза, Т. Эггертсона, Д. Норта, Дж. Бьюкенена, которые рассматривали преимущественно частные формы интересов, акцентируя внимание на стимулировании предпринимателей.

Социально-экономические преобразования рыночного характера в РФ в 90-х гг. XX в. послужили причиной появления- исследований отечественных ученых, посвященных анализу экономических интересов* в рыночной экономике. В их ряду особо следует выделить работы

Б. Гершковича, Т. Любимовой, В. Юрьева, П. Игнатовского, П. Таранова, Ю. Хаустова, П. Канапухина, С. Клиновой и В. Просяникова.

Труды названных авторов внесли важный вклад в становление общей теории экономических интересов, однако специальные работы, посвященные развернутому исследованию содержания экономических интересов субъектов рынка жилья, их связи с экономическими отношениями на нем, а также комплексному обоснованию направлений и форм их согласования и реализации в современной экономической литературе отсутствуют.

Соответствие темы; диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Работа выполнена в рамках специальности 08.00.01 — Экономическая теория, п. 1.1 «Структура и закономерности развития экономических отношений; экономические интересы» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Исходя из актуальности темы и результатов анализа разработанности проблемы, сформулирована цель исследования и, во взаимосвязи с ней, определены задачи, предмет, объект и структура работы, а также обоснована ее научная новизна.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы выступает обоснование направлений и форм согласования экономических интересов субъектов рынка жилья на основе теоретико-методологического анализа складывающихся между ними экономических отношений, являющихся их проявлением.

Исходя из указанной цели исследования, определены его следующие ^конкретные задачи:

- выявить сущность и структуру экономических отношений на рынке жилья;

- определить субъекты экономических отношений^ на рынке жилья и охарактеризовать содержание их экономических интересов;

- выделить особенности становления и современного состояния экономических отношений на отечественном рынке жилья;

- раскрыть содержание кредитных отношений как одного из ведущих направлений согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья;

- проанализировать направления и определить границы государственного участия в согласовании и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в условиях стабильно функционирующей экономики и в кризисной ситуации;

- обосновать необходимость, основные направления и формы совершенствования процессов согласования и реализации экономических интересов субъектов-рынка жилья, а также пути разрешения противоречий между ними.

Предметом, исследования являются экономические отношения и интересы, складывающиеся на рынке жилья.

Объектом исследования выступает рынок жилья' в Российской Федерации на современном этапе и взаимодействие его субъектов.

Теоретической и методологической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, исследующих экономические интересы, вопросы функционирования и развития экономических отношений на рынке жилья, а также нормативно-правовые акты и документы органов государственной власти, регламентирующие жилищную сферу и рынок жилья: Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан (проект), Программа реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам, России» (2009-2012 годы) и другие. Это дало возможность на основе диалектического подхода, предполагающего соблюдение таких принципов исследования, как нисхождение от абстрактного к конкретному, единство анализа и синтеза, сочетание генетического и структурно-функционального представлений о системе, интегрировать конкретно-исторический и системный подходы к рассмотрению изучаемой категории. В работе также использовались сравнительный и ретроспективный анализ.

Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования являются нормативно-правовые акты Президента РФ, Правительства РФ, Федерального Собрания РФ, статистические и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики РФ,- Министерства финансов РФ, Министерства экономичного развития РФ, Счетной палаты РФ, разработки независимых исследовательских организаций, материалы периодических изданий, монографии и диссертации отечественных ученых.

Рабочая, гипотеза исследования основывается на том, что рынок жилья выступает как система экономических отношений по поводу купли-продажи. объектов жилой недвижимости, вступая в- которые субъекты стремятся реализовать свои экономические интересы. Вг связи с этим обеспечение устойчивого функционирования, и поступательного развития рынка жилья требует поиска путей согласования их интересов на основе использования соответствующих форм стимулирования, в том числе в ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Основные положения диссертации, выносимые на защиту: 1. Рынок жилья целесообразно рассматривать в виде системы экономических отношений по поводу купли-продажи жилья как уникального блага, служащего средством и местом удовлетворения комплекса физических, интеллектуальных и социальных потребностей, предполагающей согласование и реализацию экономических интересов его субъектов.

2. Экономические отношения на рынке жилья обладают сложной структурой, что предопределяет наличие широкого спектра интересов, которые находятся в противоречивом единстве во всех случаях взаимодействия его основных и вспомогательных субъектов, что обеспечивает объективную основу для их согласования посредством рыночного саморегулирования и государственного регулирования преимущественно на основе использования экономических методов.

3. Становление рынка жилья в России обусловлено рыночной трансформацией национальной экономики, сопровождавшейся передачей жилищного фонда в частную собственность и потребовавшей формирования дифференцированного, учитывающего социальный и демографический статус граждан, подхода к удовлетворению их жилищных потребностей. При этом возможность реализации экономических интересов в полной мере получили преимущественно покупатели и строители элитного жилья.

4. Потенциал кредитных отношений как инструмента согласования экономических интересов продавцов-и покупателей жилья используется в настоящее время не в полной мере в связи с наличием многочисленных противоречий между ними и банками, требующих усиления регулирующей функции государства посредством упрощения процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья путем создания в муниципальных образованиях так называемых центров согласования, работающих по принципу «одного окна», повышения ликвидности незавершенного строительства, а также обеспечения последовательного и заметного роста доходов населения страны, значительного увеличения размеров кредитного портфеля банков, изыскания стабильных источников достаточных долгосрочных ресурсов.

5. Государство как защитник и гарант национальных экономических интересов обеспечивает общие (макроэкономические) условия' реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, а также непосредственно участвует в их согласовании. При этом в условиях мирового финансового кризиса возникает необходимость расширения границ и усиления активности государственного участия в согласовании и реализации, экономических интересов субъектов рынка жилья.

6. Основные направления совершенствования механизма согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья предполагают: упорядочение земельных отношений; осуществление всестороннего социально-градостроительного анализа действительной потребности в жилье; расширение практики использования государственного банковского кредитования и небанковских форм привлечения финансовых ресурсов в жилищное строительство; усиление стимулирующего воздействия на строительную отрасль со стороны органов местного самоуправления через ^ налоговые механизмы; активизацию мер по развитию малоэтажного строительства.

7. Главные приоритеты в реализации системы экономических интересов субъектов рынка жилья в аспекте расширения числа граждан, имеющих возможность приобрести жилье рыночным способом, включают: разработку и законодательное закрепление современных жилищных стандартов; упорядочение процедур определения размеров издержек и нормы прибыли в строительстве; совершенствование сектора банковского ипотечного кредитования; формирование системы строительных сберегательных касс; развитие потенциала арендьг жилья; уточнение методики определения расчетной цены квадратного метра в ходе оформления жилищных сертификатов для молодых семей и отдельных категорий граждан.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке концепции экономических отношений на рынке жилья как сферы согласования экономических интересов его субъектов, а также определении основных направлений и форм повышения степени согласованности и расширения возможностей реализации интересов продавцов и покупателей жилья.

Элементы научной новизны состоят в следующем:

-определена сущность экономических отношений на рынке жилья, что позволило четко дифференцировать их от рыночных отношений, объектом которых выступают услуги по обеспечению воспроизводства жилья, а также тех отношений обмена, объектом которых выступает не само жилье, а связанные с собственностью на него правомочия;

-уточнена субъектная структура экономических отношений на рынке жилья, в качестве элементов которой выделены: основные участники; вспомогательные (прямые и косвенные) субъекты; органы государственной власти и местного самоуправления, реализующие регулирующую функцию, на основании чего дана характеристика их экономических интересов;

-выявлены особенности становления и современного состояния отечественного рынка жилья, в аспекте степени согласованности и полноты реализации экономических интересов его субъектов, в результате чего i определены противоречия, связанные с безудержным ростом £*ен, несоответствием им уровня доходов большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий, недостаточностью сбережений населения и, как следствие, отсутствием платежеспособного спроса на массовое жилье;

-раскрыто содержание кредитных отношений как одного из ведущих направлений согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, что позволило выявить противоречия между продавцами и покупателями жилья, с одной стороны, и банками, с другой, на основании чего обозначены основные пути их разрешения, заключающиеся в укреплении банковского сектора экономики, изыскании стабильных источников достаточных долгосрочных ресурсов, обеспечении последовательного и заметного роста доходов населения страны, упрощении процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья;

-дифференцированы формы государственного участия в согласовании и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья на общие (макроэкономические) и непосредственные (адресные), на необходимые и достаточные в рамках устойчиво функционирующей рыночной экономики и в кризисной ситуации, на основании чего обоснована необходимость расширения границ государственного регулирования отечественного рынка жилья в условиях мирового экономического кризиса;

-обоснована система направлений и форм совершенствования практики согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в строительной отрасли и в аспекте увеличения числа граждан, имеющих возможность приобрести жилье рыночным способом, нацеленных на разрешение противоречий в сфере земельных отношений, расширение финансовой базы жилищного строительства, развитие банковских и небанковских инструментов повышения платежеспособности покупателей жилья. I

Теоретическая значимость работы состоит в научной постановке и решении вопроса о связи экономических отношений, складывающихся на рынке жилья, с интересами его субъектов, уточнении особенностей его становления и современного состояния в России, а также выявлении основных направлений совершенствования практики согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в условиях стабильно функционирующей экономики и в кризисной ситуации. Полученные результаты могут служить дальнейшему углублению исследования проблемы согласования экономических интересов субъектов рынка жилья и их более полной реализации.

Практическая значимость исследования определяется тем, что его материалы и выводы могут быть использованы в процессе совершенствования и реализации стратегии и политики государства в жилищной сфере в целом и на рынке жилья, в частности. Результаты исследования могут быть применены в ходе преподавания дисциплин «Экономическая теория» и «Государственное регулирование экономики».

Апробация результатов работы. Основные положения диссертационного исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на V Международном конгрессе «Мир на Северном Кавказе через языки, образование и культуру» (г. Пятигорск, 2007), научно-методических чтениях ПГЛУ в 2007, 2008 и 2009 годах, региональной межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука» (г. Пятигорск, 2007, 2008), а также излагались в сообщениях автора на заседаниях кафедры экономической теории ПГЛУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 2,8 п.л., в том числе 1 - в издании, рекомендованном ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 175 страниц состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и библиографии, включающей 163 наименования. В ней содержится 11 таблиц и 15 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Ефимов, Андрей Васильевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проведенного исследования, разработанных в нем теоретических положений и практических рекомендаций, можно сделать следующие основные выводы и обобщения.

1. Рынок жилья — это система экономических отношений по поводу купли-продажи жилья как уникального блага, служащего средством и местом удовлетворения комплекса физических, интеллектуальных и социальных потребностей, предполагающая согласование и реализацию экономических интересов его субъектов.

2. Жилье как экономическая категория выражает совокупность отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления уникального блага, полезные свойства которого позволяют человеку удовлетворять потребность в убежище от неблагоприятных воздействий окружающей среды, а также обеспечивают условия (служат местом) для удовлетворения ряда других физических, интеллектуальных и социальных потребностей, критически необходимых в его жизнедеятельности.

3. Экономические отношения на рынке жилья обладают сложной структурой и различаются по таким признакам как форма собственности на жилые помещения, вид жилых помещений, территория охвата, кратность участия в обороте, уровень комфорта жилья, социально-демографический тип домохозяйства, приобретающего жилье, а также исторический тип жилищ, что предопределяет наличие широкого спектра экономических интересов субъектов рынка жилья, подлежащих согласованию и реализации.

4. Основными субъектами экономических отношений на рынке жилья выступают продавцы и покупатели в лице органов государственной власти и местного самоуправления, физических и юридических лиц. Кроме них, на рынке жилья действуют прямые вспомогательные субъекты - риэлторы и косвенные - страховые компании, рекламные агентства, банки, юридические фирмы и т.д., а также органы государственной власти и местного самоуправления как публично-правовые структуры, осуществляющие регулирующую функцию. Экономические интересы как основных, так и вспомогательных субъектов рынка жилья находятся в отношениях противоречивого единства во всех случаях взаимодействия, что обеспечивает объективную основу для их согласования посредством рыночного саморегулирования и государственного регулирования преимущественно на основе использования экономических методов.

5. Экономический интерес покупателя-потребителя заключается в приобретении приемлемого с точки зрения его доходов и условий предоставления кредитов жилья, потребительские свойства которого способны удовлетворить те его потребности, средством и местом удовлетворения которых оно выступает. Экономический интерес покупателя-инвестора выражает необходимость сохранения вложенного ими в объекты жилой недвижимости капитала, а также его приумножение, при чем на уровне не ниже, чем в других сферах его приложения.

6. Экономические интересы коммерческих строительных компаний как продавцов возводимых ими объектов жилой недвижимости выражают необходимость получения такого дохода от продажи, который возместит производственные издержки и обеспечит прибыль в размере не ниже средней прибыли на авансированный капитал. Экономические интересы «сторонних» инвесторов в жилищное строительство выражают необходимость сохранения принадлежащего им финансового капитала, а также его возрастание на уровне не ниже средней прибыли на авансированный капитал.

7. Экономические интересы продавцов и покупателей жилья находятся, с одной стороны, в отношениях взаимной противоречивости, с другой - взаимной зависимости, что обеспечивает объективную основу для их согласования посредством рыночного само- и государственного регулирования преимущественно посредством мер экономического характера.

8. Становление рынка жилья в России было обусловлено рыночной трансформацией национальной экономики, сопровождавшейся передачей жилищного фонда в частную собственность и потребовавшей формирования дифференцированного, основанного на учете социального и демографического статуса граждан, подхода к удовлетворению их жилищных потребностей. При этом экономические интересы покупателей жилья реализовывались не в полной мере ввиду несоответствия размеров доходов преимущественной части нуждающихся в улучшении жилищных условий уровню цен на него, отсутствия у них достаточных сбережений, а также низкого качества находящегося в эксплуатации жилищного фонда и медленного наращивания объемов ввода нового жилья. Экономические интересы строительных компаний в силу отсутствия платежеспособного спроса на массовое жилье в полной мере реализовывались только на рынке элитного жилья, где рентабельность колебалась от 100% до 400%.

9. Потенциал кредитных отношений как инструмента согласования экономических интересов продавцов и покупателей жилья используется в настоящее время не в полной мере в связи с наличием многочисленных противоречий между ними и банками, требующих усиления регулирующей функции государства посредством упрощения процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья посредством создания в муниципальных образованиях так называемых центров согласования, работающих по принципу «одного окна», повышения ликвидности незавершенного строительства, а также обеспечения последовательного и заметного роста доходов населения страны, значительного увеличения размеров кредитного портфеля банков, изыскания стабильных источников достаточных долгосрочных ресурсов.

10. Участие государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья в условиях стабильной экономической ситуации осуществляется посредством обеспечения стабильного снижения темпов инфляции, повышения монетизации экономики, преодоления практики занижения работодателями официальных доходов сотрудников, создания правовой инфраструктуры функционирования и развития рынка жилья, гарантирования соблюдения условий сделок по поводу купли-продажи жилья, а также таких адресных форм, как гарантирование ипотечных кредитов, субсидирование определенным категориями граждан покупки жилья, предоставление приобретателям жилья налоговых льгот, а строительным компаниям государственных гарантий и субсидий при получении кредитов на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.

11. В условиях мирового финансового кризиса происходит объективно необходимое расширение границ участия государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья за счет мер, связанных с прямым фондированием банковского сектора, проектным финансированием строительства новых мощностей по производству цемента, выкупом типовых квартир для военнослужащих, увеличением уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию для реструктуризации жилищных ипотечных кредитов, разрешением направлять на оплату ипотечных кредитов средства «материнского капитала», освобождением от уплаты налогов работодателей, оплачивающих улучшение жилищных условий своих работников.

12. Основные направления совершенствования согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в строительной отрасли предполагают: упорядочение земельных отношений посредством инвентаризации земель, находящихся в государственной собственности, проведения мероприятий по выделению и межеванию земельных участков, оформлению соответствующих документов, а также проработки прозрачных процедур ее предоставления; активизацию деятельности муниципалитетов по завершению разработки генеральных планов и повышение профессионального уровня муниципальных служащих в сфере организации и проведения аукционов; пересмотр вопроса об использовании аукциона в качестве единственного способа приобретения права собственности или права аренды на земельный участок; осуществление всестороннего социально-градостроительного анализа действительной потребности в жилье; применение государственно-частного партнерства в сфере создания объектов внеплощадной инженерной инфраструктуры и подключением к ней в форме «инфраструктурной концессии»; разработку и законодательное закрепление механизма взаимоотношений между застройщиками и эксплуатирующими организациями в части формирования средств на строительство объектов общего пользования и внутриквартальных сетей, правил технологического подключения; активизацию мер по развитию малоэтажного строительства; снижение органами местного самоуправления ставок на аренду земли и размеров земельного налога для собственников, ведущих застройку; создание Банка жилищного строительства (Жилстройбанка); распространение практики облигационных займов; активизацию создания закрытых паевых инвестиционных фондов.

13. Основные направления совершенствования согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в аспекте расширения числа граждан, имеющих возможность приобрести жилье рыночным способом, включают: разработку и законодательное закрепление современных жилищных стандартов; упорядочение процедур определения размеров издержек и нормы прибыли в строительстве; предоставление права получения налогового вычета гражданам, использующим для приобретения жилья коммерческий кредит работодателя; совершенствование сектора банковского ипотечного кредитования, в том числе путем создания системы государственного страхования ипотечных кредитов, расширения схем ипотеки, разрешения размещать бюджетные средства в ипотечные ценные бумаги; формирование системы сберегательных касс; развитие потенциала аренды жилья; уточнение методики определения расчетной цены квадратного метра и увеличение сроков действия жилищных сертификатов для молодых семей и граждан, обеспечение жильем которых входит в обязательства органов государственной власти.