Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья"

На правах рукописи

КАЗАКОВА ОКСАНА ГЕННАДЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ КАК ОСНОВЫ СОГЛАСОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Новосибирск - 2004

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Томского государственного архитектурно-строительного университета

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцент Т.Ю. Овсянникова

доктор экономических наук, профессор Л.Ю. Руди

кандидат экономических наук, доцент Т.А. Ивашенцева

Томский политехнический университет

Защита состоится « 200 ^ г. в // часов

на заседании диссертационного Совета ДМ 212.171.04 в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 630008 г. Новосибирск, ул. Ленинградская, 113, НГАСУ (Сибстрин), ауд. 239

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета

Автореферат разослан 200 ¥

г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., профессор

В.А. Семенихина

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Трансформация экономических отношений в России обусловила обострение противоречий между существующей системой ценообразования в строительстве и требованиями, предъявляемыми рыночной экономикой. Рыночные отношения требуют новых подходов к формированию цены строительной продукции.

Традиционно цена на строительную продукцию определяется на основе сметно-нормативного метода и отражает исключительно затратный подход к ценообразованию. Очевидно, что этот подход учитывает, прежде всего, экономические интересы строительных фирм, поскольку обеспечивает возмещение затрат, связанных со строительством, и получение прибыли строительной организации. В то же время, в условиях рыночной экономики, наряду с интересами продавца, цена должна учитывать и интересы покупателя.

Кроме того, жилье на первичном рынке является специфическим товаром, поскольку оно недвижимо, обладает индивидуальными потребительскими характеристиками и может поступать на рынок в любой степени строительной готовности. Существующий подход к ценообразованию в строительстве не позволяет учесть эти особенности.

Несовершенство существующих методов ценообразования на первичном рынке жилья становится очевидным еще и в связи с развитием конкуренции в строительстве, что, в свою очередь, требует от строительных организаций большей обоснованности, прозрачности и гибкости в формировании цен.

Это подтверждает актуальность темы диссертационного исследования, теоретическая и практическая значимость которого состоит в развитии теоретических и методических подходов к ценообразованию на первичном рынке жилья с учетом особенностей жилья как товара, и необходимости согласования экономических интересов субъектов жилищного рынка.

Отечественными и зарубежными учеными исследованы различные, теоретические и методические аспекты ценообразования в целом и ценообразования в строительстве в частности.

РвС, национальная!

1 ВИВД ПОТЕКА 1

¿чадйп

Теоретические вопросы ценообразования затрагивались в фундаментальных исследованиях Д. Рикардо, А. Смита, К. Маркса, А. Маршалла. Эти вопросы также получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, СИ. Лу-шина, А.Д. Некипелова, Е.И. Лунина, В.М. Тарасевич, А.Н. Цацу-лина, Г.Н. Чубакова и др. Данные исследования носят обобщающий характер и не затрагивают проблем ценообразования на строительную продукцию.

Решению проблем сметного нормирования и ценообразования в строительстве в современных условиях посвятили свои работы отечественные ученые: Н.И. Барановская, В.В. Бузырев, Л.А. Головнина, В.Г.Голоскоков, В.М. Дидковский, В.Р. До-рожкин, Н.Г. Кушевский, А.Г. Кузьминский, И.А. Либерман, Л.К. Нефедова, Ю.П. Панибратов, И.С. Степанов, Г.М. Хайкин, А.И. Щербаков, Е.Н. Юзе. Исследования этих авторов посвящены сметно-нормативному подходу к ценообразованию и совершенствованию на его основе механизма формирования договорных цен между заказчиком и подрядчиком.

Аспекты, связанные с особенностями рынка жилья, представлены в работах отечественных ученых: А.Н. Асаула, О.Э. Бессоновой, А.Н. Кирилловой, Ю.А. Левина, И.Г. Лукмановой, Т.Ю. Овсянниковой, И.А. Рахмана, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерника. В их исследованиях рассматриваются отдельные элементы механизма ценообразования на рынке жилья, но не предлагаются методы определения цен с учетом согласования экономических интересов субъектов на первичном рынке жилья.

Одной из наиболее сложных и требующих решения задач является учет в цене реализации жилья его потребительских свойств. Проблемам оценки потребительских свойств объектов недвижимости посвящены работы Г.Г. Азгальдова, Д.Е. Весе-ловой, В. А. Казакова, Е.А. Пахомовой, однако, предлагаемые методы предназначены для определения цен на вторичном рынке жилья, но не применимы на первичном рынке.

Таким образом, актуальность и недостаточная проработанность вопросов формирования цен на первичном рынке жилья предопределили цель и задачи данного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка теоретических и методических подходов к формированию цен с учетом экономических интересов субъектов первичного рынка жилья.

Поставленная цель определила следующие задачи:

- исследование сущности и взаимосвязи основных категорий ценообразования, обобщение теоретических подходов и методов формирования цен;

- исследование специфики формирования цен на строительную продукцию;

- определение места первичного рынка жилья в системе рынков и механизма их взаимосвязи;

- выявление особенностей взаимодействия субъектов первичного рынка жилья и механизмов согласования их экономических интересов;

- выявление и систематизация факторов, оказывающих влияние на формирование цен строительной продукции, обоснование классификации ценообразующих факторов;

- оценка влияния ценообразующих факторов на цену жилья на первичном рынке;

- разработка методики формирования цен на первичном рынке жилья с учетом потребительских свойств жилья и механизма финансирования жилищного строительства.

Объектом исследования является первичный рынок жилья как сфера экономических отношений продавцов и покупателей жилья.

Предметом исследования является механизм формирования цены на первичном рынке жилья как основы согласования экономических интересов субъектов жилищного рынка.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили работы классиков экономической теории, а также исследования отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам формирования и развития экономических отношений на рынке жилья и вопросам ценообразования в строительстве. Методологической основой работы являются классическая и неоклассическая экономическая теория, теория рыночного равновесия, теория потребительского выбора.

При выполнении работы использовались статистические методы обработки информации, методы логического и сравнительного анализа, методы экспертных оценок, математический аппарат теории нечетких множеств.

Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, а также комплекс методических указаний, инструкций и материалов, определяющих систему ценообразования в строительстве.

Информационную базу исследования составили данные государственного комитета статистики Российской Федерации, Томского областного комитета статистики, Департамента градостроительства и инвестиций Администрации г. Томска, материалы мониторинга социально-экономического развития страны и региона, статистические и аналитические материалы о деятельности строительных организаций.

Научная новизна исследования состоит в разработке нового методического подхода к формированию цены жилья на первичном рынке с учетом согласования экономических ингересов субъектов рынка и потребительских свойств жилья. Основными результатами исследования, имеющими научную новизну, являются:

- уточнено содержание и выявлена взаимосвязь основных категорий ценообразования;

- разработана классификация ценообразующих факторов на первичном рынке жилья и предложен подход к оценке их влияния на цену;

- предложена типизация жилья по потребительским свойствам, позволяющая классифицировать строящееся жилье по типам в соответствии с его потребительскими характеристиками;

предложен научно обоснованный подход к формированию цены, обеспечивающий согласование экономических интересов субъектов первичного рынка жилья на основе модели, учитывающей стоимость строительства, потребительские свойства жилья и схему финансирования;

- разработана методика учета влияния потребительских свойств жилья при формировании цены на первичном рынке с использованием теории нечетких множеств;

- разработана методика учета схемы финансирования строительства и степени строительной готовности жилого дома, при формировании цен на первичном рынке жилья.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения предложенных подходов и методик как современного инструментария ценообразования на первичном рынке жилья. Результаты выполненного автором исследования могут быть использованы:

- строительными (девелоперскими) организациями - при формировании цен на первичном рынке жилья;

- органами государственного регулирования и управления — при анализе состояния рынка жилья и разработке механизмов его регулирования.

Изложенные в диссертации подходы и методики позволяют:

- обоснованно учитывать в цене жилья на первичном рынке его потребительские свойства;

- формировать цену жилья с учетом экономических интересов как строительной организации, так и покупателя;

- повысить конкурентоспособность строительной организации на первичном рынке жилья за счет обоснованности, прозрачности и гибкости цен на жилье.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были доложены на Международной научно-технической конференции «Архитектура и строительство» (Томск, 2002), Всероссийской конференции «Научно-технические проблемы в строительстве» (Новосибирск, 2003), 57-й, 58-й, 59-й научно-технических конференциях НГАСУ (Новосибирск, 2000, 2001, 2002). Предложенные в работе модель и методики определения цен на первичном рынке жилья при различных схемах финансирования жилищного строительства приняты к использованию в ЗАО «Строительное управление Томской домостроительной компании» для определения цен при заключении договоров о долевом участии в строительстве с инвесторами. Результаты диссертационного исследования были использованы при разработке научного проекта - победителя VII конкурса научных разработок Томской области в 2002 г. в соответствии с договором об организации и проведении работ по проекту между Администрацией Томской области и Томским го-

сударственным архитектурно-строительным университетом от 19.12.2002 г. №113 (научный руководитель Овсянникова Т.Ю.) и приняты к использованию Департаментом строительства, архитектуры и дорожного комплекса Администрации Томской области. Внедрение результатов диссертационного исследования подтверждено справками об использовании научных разработок.

По теме диссертации опубликовано 13 работ общим объемом 3,53 п.л., в том числе, лично автором - 2 п.л.

Структура работы. Диссертация изложена на 220 страницах, в том числе 164 страницы основного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, включающего 191 наименование, и 21 приложения.

Выполненное исследование соответствует паспорту специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): п.п. 15.56, 15.58, 15.63, 15.69.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены цель и задачи, показана научная новизна, теоретические и методические основы диссертационного исследования, отмечена теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теоретические основы ценообразования на первичном рынке жилья» выполнено исследование содержания и взаимосвязи основных категорий ценообразования, определено место первичного рынка жилья в системе рынков и выявлены его особенности, исследован механизм взаимодействия субъектов первичного рынка жилья, выявлены особенности ценообразования в строительстве и исследованы методы и принципы формирования цен на строительную продукцию.

Во второй главе «Условия и факторы ценообразования на первичном рынке жилья» исследованы экономические интересы продавцов и покупателей, систематизированы ценообразующие факторы и предложена их классификация, выполнен анализ влияния затратных, конъюнктурных и потребительских ценообра-зующих факторов на цены на примере первичного рынка жилья г. Томска.

В третьей главе «Моделирование цены жилья с учетом экономических интересов субъектов первичного рынка жилья» предложена модель цены, учитывающая экономические интересы субъектов первичного рынка жилья, разработаны методика учета потребительских свойств в цене жилья и методика учета в цене схемы финансирования строительства и степени строительной готовности жилья, выполнены расчеты с целью апробации предложенных модели и методик.

В заключении обобщены основные научные результаты выполненного исследования, в котором разработаны теоретические и методические подходы к формированию цен с учетом экономических интересов субъектов первичного рынка жилья.

В приложениях представлены результаты статистической обработки информации и экономического анализа первичного рынка жилья, результаты проведенных экспертных опросов а также результаты апробации предложенных методик при формировании цен на первичном рынке жилья.

2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Содержание и взаимосвязь основных категорий ценообразования, специфика формирования цен на строительную продукцию. Основными категориями ценообразования являются «стоимость», «ценность» и «цена». Стоимость и ценность — это категории ценообразования, определяющие цену товара с разных позиций, т.е. с позиций предложения и спроса. При формировании цен на свободном рынке нельзя игнорировать ни стоимость товара, ни его ценность. Автором показаны взаимодействие и трансформация категорий ценообразования в условиях рыночной экономики (рис. 1).

Также автором показано, что стоимость товара, его цена и ценность - это не только разные категории, но и различные величины. Приближение цены к стоимости или ценности зависит от того, интересы кого из субъектов рынка (продавца или покупателя) превалируют в конкретный момент времени.

Стоимость и цена строительной продукции на разных стадиях инвестиционного процесса изменяются (рис. 2).

Рис. 2. Изменение стоимости и цены строительства на разных стадиях инвестиционного процесса

Особенностью ценообразования на первичном рынке жилья является то, что жилье может продаваться на любой стадии строительства, т.е. цена реализации определяется, когда еще неизвестна фактическая стоимость строительства.

Выполненное исследование методологии ценообразования в строительстве показало, что в основе формирования цен на строительную продукцию лежит сметно-нормативный метод. Этот метод основан исключительно на затратном подходе, т.е. учитывает, в первую очередь, экономические интересы продавцов жилья и не позволяет учесть потребительские свойства жилья, конъюнктуру первичного рынка жилья, особенности и структуру спроса и потребительские предпочтения покупателей.

Необходим новый подход к ценообразованию на первичном рынке жилья, обеспечивающий согласование экономических интересов субъектов рынка.

Место первичного рынка жилья в системе рынков, особенности первичного рынка жилья и взаимодействия его субъектов. Первичный рынок жилья является одновременно частью строительного рынка и частью рынка недвижимости (рис. 3).

Рис. 3. Место первичного рынка жилья в системе рынков

В ходе исследования выявлены следующие особенности первичного рынка жилья: предложение жилья формируется несколь-

кими крупными фирмами и множеством мелких, т.е. этот рынок является олигополистическим; существуют серьезные барьеры входа на рынок и выхода из него; жилье, представленное на рынке дифференцировано; спрос и предложение малоэластичны по цене; однотипные сделки на первичном рынке жилья сравнительно редки; информация о реальных ценах сделок труднодоступна. Перечисленные особенности говорят о том, что возможности саморегулирования первичного рынка жилья посредством ценового механизма ограничены.

Место первичного рынка жилья в системе рынков обуславливает специфические особенности взаимодействия продавцов и покупателей нового жилья.

В качестве продавцов жилья на первичном рынке выступают строительные фирмы, осуществляющие строительство жилья и действующие по принципу девелоперских компаний, т.е. являющиеся одновременно производителями и продавцами жилья. В качестве покупателей выступают физические и юридические лица, приобретающие жилье как для удовлетворения потребности в жилье, так и в коммерческих целях.

Экономические интересы продавцов и покупателей на первичном рынке жилья объективно противоречивы. В процессе рыночного взаимодействия субъектов рынка происходит их согласование. Основой согласования экономических интересов продавцов и покупателей на первичном рынке жилья выступает цена жилья.

Основной формой привлечения инвестиций в жилищное строительство являются договоры о долевом участии в строительстве. Форма договора, график выплат по договору и схема оплаты - это три аспекта, определяющие схему финансирования жилищного строительства.

Классификация ценообразующих факторов на первичном рынке жилья. В результате выявления и систематизации ценообразующих факторов на первичном рынке жилья автором предложена их классификация по ряду признаков (табл. 1).

В качестве основного классификационного признака выбрана сфера формирования ценообразующих факторов и предложено разделение ценообразующих факторов на затратные, конъюнктурные и потребительские.

Таблица 1

Классификация ценообразующих факторов на первичном рынке жилья

Классификационный признак Ценообразующие факторы Характеристика ценообразующих факторов

1 2 3

Уровень экономики макроэкономические Факторы, обусловленные экономическими и политическими особенностями страны в целом

мезоэкономические Факторы, обусловленные особенностями региона и города

микроэкономические Факторы, оказывающие влияние на цену на уровне отдельной фирмы (компании) и обусловленные индивидуальными характеристиками товара

Степень формализации количественные Факторы, которые можно измерить в каких-либо единицах измерения (натуральных или стоимостных)

качественные Факторы, не поддающиеся непосредственному измерению

Степень нормируемости нормируемые Факторы, регламентированные системой норм, правил и стандартов

ненормируемые Факторы, не ограниченные нормативными требованиями

Уровень объективности объективные Факторы, не зависящие от личности потребителя

субъективные Факторы, зависящие от индивидуальных предпочтений потребителя

Классификационный признак Ценообразующие факторы Характеристика ценообразующих факторов

1 2 3

Характер влияния прямые Факторы, оказывающие непосредственное влияние на цену товара

косвенные Факторы, оказывающие опосредованное влияние на цену через факторы прямого влияния

Отношение к производителю внутренние (эндогенные) Факторы, зависящие от производителя, от деятельности его руководства и коллектива, факторы которыми строительная организация может управлять

внешние (экзогенные) Факторы, не зависящие от фирмы, а обусловленные ее функционированием в экономической среде

Сфера формирования затратные Факторы, формирующиеся в процессе производства строительной продукции

конъюнктурные Факторы, формирующиеся на рынке в процессе обмена

потребительские Факторы, обусловленные свойствами жилья как потребительского блага и оказывающие влияние на потребительский выбор

Основу цены, ее минимальный уровень составляют затраты на строительство. Затратные ценообразующие факторы разделены на две группы: внешние (экзогенные) и внутренние (эндогенные). Анализ влияния на цену жилья на первичном рынке затратных ценообразующих факторов показал, что эти факторы, преимущественно, являются экзогенными, т.е. внешними по отношению к строительным организациям. Это ограничивает возможности строительных организаций по управлению затратными цено-образующими факторами с целью снижения себестоимости строительства. Исследования показали, что дополнительные возможности управления затратными ценообразующими факторами появляются при создании строительными организациями вертикально интегрированных производственных структур и их функционирование по принципу девелоперских организаций.

Анализ показал, что значительное влияние на цены на первичном рынке жилья оказывают конъюнктурные ценообразую-щие факторы, прежде всего, соотношение спроса и предложения.

Предложение на первичном рынке жилья формируется, преимущественно, небольшим количеством строительных организаций. Оценка степени концентрации продавцов на первичном рынке жилья в г. Томске показала, что с 2001 г. рынок является умеренно концентрированным. Около 50 % предложения жилья на первичном рынке в г. Томске обеспечивают две крупнейшие строительные организации.

Особенности жилья как объекта недвижимости обуславливают выделение нескольких уровней потребительских свойств жилья: потребительские свойства жилой среды, жилого дома и жилой ячейки. Потребительские свойства каждого уровня включают функциональные, технические, экологические, социальные, эстетические свойства и безопасность.

Предложенная система ценообразующих факторов позволяет наиболее полно учитывать их при формировании цен на первичном рынке жилья.

Система критериев типизации жилья по потребительским свойствам. В работе предложена система критериев типизации жилья на первичном рынке по качеству с выделением трех типов жилья: страндартное, повышенной комфортности и элитное. Для каждого типа жилья, определены конкретные

значения или характеристики потребительских свойств, определенных в результате классификации. Предложенная система критериев позволяет классифицировать строящееся жилье по типам в соответствии с его потребительскими характеристиками. Это необходимо в связи с тем, что предпочтения потребителей, предъявляющих спрос на тот или иной тип жилья, отличаются.

Модель цены жилья, обеспечивающая согласование экономических интересов субъектов первичного рынка жилья.

Модель цены жилья на первичном рынке представлена автором в виде функции следующих аргументов:

где Цу- - цена ] -ой жилой ячейки на 1-ом объекте; Су — стоимость строительства жилой ячейки (включает планируемую стоимость строительства и прирост стоимости, происходящий за период строительства) на объекте; - потребительские

свойства у -ой жилой ячейки н а'о<бь е к т е ; Фу- - схема финансирования строительства по жилой ячейке на объекте; - степень строительной готовности /-ого объекта, при которой определяется цена; - номер жилой ячейки, номер объекта,

Потребительские свойства жилья и планируемая стои-

мость строительства, входящая в и определенная на основе

сметной стоимости строительства, изначально заданы проектно-сметной документацией и неизменны в течение срока строительства объекта, то есть являются статическими аргументами, поэтому они объединены и приняты в качестве начальной цены жилья Остальные элементы цены жилья, в том числе и прирост

стоимости, происходящий за период строительства явля-

ются динамическими аргументами, т.е. подвержены постоянным изменениям в течение всего срока строительства.

Такие элементы цены, как схема финансирования строительства и степень строительной готовности при которой определяется цена, имеют тесную связь, поэтому они объединены в один аргумент

Преобразованная модель цены выглядит следующим образом:

Предложенная модель цены является динамической многофакторной моделью.

Методика учета влияния потребительских свойств жилья при формировании цены на первичном рынке с использованием теории нечетких множеств. В разработанной методике учета потребительских свойств жилья при формировании цен на первичном рынке предложен алгоритм и математический аппарат определения потребительской составляющей цены жилья

Для этого в предлагаемой методике выделены основные потребительские свойства жилья, оказывающие наиболее существенное влияние на выбор жилья покупателем. Они представлены в виде дерева потребительских свойств, состоящего из трех уровней. Уровни дерева потребительских свойств жилья представлены совокупностями потребительских свойств, которые определяют три уровня качества: комплексное качество, т.е. комплексная характеристика качества потребительских свойств жилья в целом, групповое качество, т.е. характеристика качества отдельных групп потребительских свойств жилья и первичное качество — характеристика качества простых потребительских свойств жилья.

В качестве теоретической основы разработки методики учета потребительских свойств жилья в его цене была выбрана теория нечетких множеств. Потребители, принимая решение о приобретении того или иного варианта жилья, оперируют понятными им словами и образами (например, отличное, очень хорошее, не очень хорошее, хорошее, скорее хорошее, чем плохое, плохое). Таким образом, для оценки жилья потребителем используются слова или словосочетания, определяющие значение лингвистиче-

ской переменной, в роли которой, в данном случае выступают потребительские свойства жилья.

Для учета в цене жилья совокупности его потребительских свойств, т.е. комплексного качества К^, определяется функция принадлежности, которая ставит в соответствие комплексному качеству жилья числовую оценку из интервала [0,1].

Числовая оценка характеризует совместимость ком-

плексного качества жилья с нечетким множеством соответствующим понятию «высокий уровень» комплексного качества жилья. Причем 0 и 1 представляют собой соответственно низшую и высшую степень принадлежности комплексного качества жилья

понятию «высокий уровень». Числовая оценка дает

комплексную количественную характеристику потребительских свойств жилья в целом, т.е. является комплексным показателем качества жилья.

Комплексный показатель качества жилья определяется по формуле:

где вес групп потребительских свойств; группа потребительских свойств жилья, число групп потребительских свойств жилья; а^ - вес А-го потребительского свойства жилья количество простых потребительских свойств, входящих в группу потребительских свойств жилья; - первичный показатель качества простого

потребительского свойства, входящего в группу потреби-

тельских свойств.

Числовая оценка ц

- (к )

кт \ "/и )

характеризует совместимость

А-го первичного качества, входящего в 1-ое групповое качество, с понятием «высокий уровень». В диссертации определены зна-

чения

- (* )

*ч» I "¡и I

для восемнадцати основных потребительских

свойств жилья. Диапазон значений простых потребительских свойств, входящих в нечеткое множество , определен на основе анализа структуры предложения, а конкретные значения функции принадлежности - эмпирически, на основе данных наблюдений потребительских предпочтений на первичном рынке жилья.

Для определения весов простых потребительских свойств и групп потребительских свойств выполнен опрос потенциальных покупателей жилья на первичном рынке.

На основе комплексного показателя качества \Кк ^

предложено определять норму прибыли получаемой строи-

тельной организацией за счет потребительских преимуществ строящегося жилья по формуле:

(\ шах

К )-н ,

«> ПС

(4)

где.// — максимальное значение нормы прибыли, которую пс

строительная организация может получить за счет потребительских преимуществ жилья.

Максимальное значение нормы прибыли предложено определять эмпирическим путем, на основе анализа соотношения минимальных цен стандартного и максимальных цен элитного жилья, имеющего одинаковую степень строительной готовности.

ПЯЯ

Н для г. Томска составила 60%. Тогда, потребительская со-пс

ставляющая цены у-ой жилой ячейки, расположенной в /-ом объекте определится как

где С - сметная стоимость строительства ] -ой жилой ячейки,

расположенной в / -ом жилом доме, руб.

Алгоритм определения потребительской составляющей цены жилья на первичном рынке представлен на рис. 4.

Рис. 4. Алгоритм определения потребительской составляющей

цены жилья

Методика учета схемы финансирования строительства и степени строительной готовности жилья. Схема финансирования строительства и степень строительной готовности жилого дома на момент заключения договора обуславливают возникновение рисков строительной (девелоперской) организации и покупателя жилья.

Разработанная методика предполагает расчет поправки к цене, величина которой определяется исходя из того, что для компенсации рисков инвестора цена должна быть снижена с помощью скидок, а для компенсации рисков строительной организации повышена с помощью надбавок.

Автором выделены следующие недостатки различных схем финансирования:

- для покупателя (инвестора) - риск потерять вложенные средства; риск получить квартиру позже назначенного срока; упущенная выгода от альтернативного использования средств;

— для строительной (девелоперской) организации - риск получения убытков при превышении фактических затрат над планируемыми; упущенная выгода от альтернативного использования собственных средств, инвестированных в строительство жилья при недостатке привлеченных средств.

Шаг, на котором осуществляется заключение договора о долевом участии в строительстве и определяется цена реализации жилья, обозначим как / . Тогда, при заключении договора при

дог

любой степени строительной готовности жилья, т.е. в любой момент строительства t = ^ , цену реализацу-ижилой ячейки

в I -ом объекте предложено определять по формуле:

Ц +АЦ (ф*),

Ч'йог V '"йог «'дог V " '

(6)

где

"'дог

-

Ч'йог Ч "'дог У1 дог

поправка к цене жилья, учитывающая схему

финансирования и степень строительной готовности жилого дома, определяется по формуле:

' дог

дог

дог

' дог

Здесь Ц^ - начальная цена ] -ой жилой ячейки на I -ом объекте, руб.; - прирост стоимости строительства в расчете

на жилую ячейку, произошедший к моменту заключения

договора - ценовая скидка на момент заключе-

"дог

ния договора ? за риск инвестора потерять вложенные средства

ва, руб.; Ц^ - ценовая скидка на момент заключения договора

II за риск инвестора получить квартиру позже назначенного

дог

срока, руб.; Цс - ценовая скидка за упущенную выгоду от альтернативного использования средств инвестора, определенная на момент заключения договора ^ , руб.; Цн — ценовая надбавка

за риск превышения фактических затрат строительной организации над планируемыми, определенная на момент заключения договора — надбавка к цене, учитывающая прибыль

на инвестируемый в строительство жилья собственный капитал строительной организации и проценты за использование привлеченных средств к моменту заключения договора руб.

дог

Предложенная методика содержит математический аппарат, позволяющий определять значения скидок и надбавок в зависимости от конкретных условий сделки.

В итоге, цена реализации жилья на первичном рынке на момент заключения договора между покупателем и продавцом определяется следующим образом:

ц.

'-"дог

■■Ст+ПС +АС и ч'л.

■цс -цс

1'^., 21.

-Цс +Ц"

3 'м.

+ЦН

(8)

V Ч '"дог 21дх 31даг IV

Апробация предложенных модели формирования цен на первичном рынке жилья и методик учета ценообразующих факторов. Сравнение цен реализации, рассчитанных с применением предлагаемой модели цены, с ценами, определенными исходя из фактических цен предложения жилья, показало, что отклонение расчетных цен от фактически сложившихся на рынке происходит как в большую, так и в меньшую сторону.

Превышение расчетных цен реализации над фактическими ценами наблюдается примерно в 20% рассмотренных вариантов и колеблется в пределах от 2,4% до 11,5% от фактической цены предложения. В остальных 80% случаев расчетные цены получи-

ли значения меньше цен фактически сложившихся на рынке, это отклонение составило от 1% до 15,5%.

Наибольшее отклонение расчетных цен от цен предложения зафиксировано по сегменту элитного жилья. Во всех рассмотренных вариантах предложения элитного жилья расчетная цена получила значение ниже фактической цены предложения в среднем на 12 %.

Предлагаемая модель цены является динамической, изменяемой во времени. Применение такой модели при определении цен на первичном рынке жилья позволит устанавливать обоснованную цену на любой стадии технологического цикла с учетом не только затрат на строительство, но и потребительских свойств жилья, схемы финансирования и степени строительной готовности жилого дома. Рассчитанная по предложенным методикам цена учитывает экономические интересы как строительной организации, так и покупателя, т.е. становится основой и реальным действующим инструментом согласования интересов субъектов первичного рынка жилья.

СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Проблемы определения средств на оплату труда в строительстве при использовании сметно-нормативного метода. // Архитектура и строительство. Наука, образование, технологии, рынок: Тезисы докладов научно-технической конференции, 30 ноября - 1 декабря 1999 г., г. Томск / Секция «Пути повышения эффективности экономики, управления и организации в строительном комплексе». - Томск: Изд-во ТГАСУ, 1999. - С. 68-69. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,06 п.л. / 0,03 п.л.)

2. Совершенствование системы ценообразования в строительстве в условиях формирования конкурентного строительного рынка. //Труды НГАСУ. -Новосибирск: НГАСУ, 2000. Вып. 4(11). - С. 123-130. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,3 п.л./0,15 п.л.).

3. Ценообразующие факторы на первичном рынке жилья в условиях развития рыночных отношений // Вторая областная

научно-практическая конференция студентов, аспирантов и молодых ученых «Энергия молодых экономике России». Сб. статей. - Томск, 2001. - С. 12-13. (0,11 п.л.).

4. Совершенствование системы ценообразования на первичном рынке недвижимости в условиях развития конкуренции // Научно-техническое и экономическое сотрудничество стран АТР в XXI веке: Тезисы докладов Второй международной научной конференции творческой молодежи, 11-12 апреля 2001 г. Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2001. - Т.1. - С. 14-17. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,15 п.л. / 0,07 п.л.).

5. Роль экологических факторов при формировании цены на жилье на первичном рынке // Экономика природопользования и природоохраны. Сборник материалов V Международной научно-практической конференции. - Пенза, 2002. - С. 174-176. (В соавторстве с Н.Н. Авдеенко; 0,14 п.л. / 0,07 п.л.)

6. Структура сметной стоимости и цены на первичном рынке жилья // Архитектура и строительство. Наука, образование, технологии, рынок: тезисы докладов научно-технической конференции. Секция «Пути повышения эффективности экономики, управления и организации в строительном комплексе». 11 сентября - 12 сентября 2002 г., г. Томск. — Томск: Изд-во Томск, гос. арх.-строит. ун-та, 2002. - С. 2122. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,14 п.л. / 0,07 п.л.).

7. Анализ зависимости спроса на жилье от ценообразующих факторов // Труды НГАСУ. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. -Т. 5, вып. 5(20)-С. 60-66. (0,32 п.л.).

8. Издержки производства и ценовая стратегия организаций на первичном рынке жилья // Вестник ТГАСУ. — Томск: ТГАСУ, 2002. - № 1 - С. 243-252. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,65 п.л. / 0,3 п.л.).

9. Потребительские свойства объекта как ценообразующий фактор на рынке жилья // Азиатско-Тихоокеанский регион в глобальной политике, экономике и культуре XXI века. - Хабаровск, 2002. - С. 300-304. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,2 п.л. /0,1 п.л.).

10. Анализ влияния механизма финансирования на цены в жилищном строительстве // Проблемы управления рыночной экономикой. Выпуск 4: Региональный сборник научных тру-

дов / Под ред. И.Е. Никулиной, М.А. Саленко. - СПб.: Питер, 2002. - С. 292-298. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,4 п.л. / 0,2 п.л.).

11. Учет факторов риска и схем финансирования при моделировании цен на первичном рынке // Вестник Томского государственного университета. Серия «Экономика. Юридические науки». - №279. - 2003. - С. 154-158. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,56 п.л. / 0,28 п.л.).

12. Формирование ценовой стратегии строительных организаций на первичном рынке жилья // Известия вузов. Строительство. - №2 (542). - 2004. - С. 60-64. (В соавторстве с Т.Ю. Овсянниковой; 0,4 п.л. / 0,2 п.л.).

13. Моделирование цены на первичном рынке жилья с учетом влияния механизма инвестирования // Тезисы докладов 61-й научно-техн. конференции. - Новосибирск: НГАСУ, 2004. -С.8.(0,1п.л.).

Отпечатано с оригинал-мекета в ООП ТГАСУ. 634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15 Тираж 100 экз.

# 1 97 42

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Казакова, Оксана Геннадьевна

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

1.1. Сущность и содержание основных категорий ценообразования.

1.2. Первичный рынок жилья и его субъекты.

1.3. Особенности формирования цены жилья как строительной продукции.

1.4. Развитие методов и принципов формирования цен строительной продукции

Выводы по первой главе.

2. УСЛОВИЯ И ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

2.1. Цена как основа согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья.

2.2. Классификация ценообразующих факторов на первичном рынке жилья.

2.3. Оценка влияния ценообразующих факторов на цены жилья на первичном рынке.

2.3.1. Затраты как основа цены жилья на первичном рынке.

2.3.2. Конъюнктура первичного рынка жилья.

2.3.3 Потребительские свойства жилья как ценообразующие факторы и методы их учета в цене.

2.4. Цена жилья на первичном рынке и степень строительной готовности жилья

Выводы по второй главе.

3. МОДЕЛИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ЖИЛЬЯ С УЧЕТОМ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ.

3.1. Разработка модели цены жилья с учетом экономических интересов субъектов первичного рынка жилья.

3.2. Методика учета потребительских свойств жилья при формировании цен на первичном рынке.

3.3. Методика учета в цене схемы финансирования строительства жилья и степени строительной готовности жилого дома.

3.4. Формирование цены реализации жилья на первичном рынке на основе предложенной модели.

Выводы по третьей главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья"

Актуальность темы исследования. Трансформация экономических отношений в России в последние десятилетия обусловила обострение противоречий между существующей системой ценообразования в строительстве и требованиями, предъявляемыми рыночной экономикой. Рыночные отношения требуют новых подходов к формированию цены строительной продукции.

Традиционно, цена на строительную продукцию определяется на основе системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Данная система регламентирует формирование цен в строительстве с применением сметно-нормативного подхода и отражает исключительно затратный подход к ценообразованию. Очевидно, что этот подход учитывает, прежде всего, экономические интересы строительных фирм, поскольку обеспечивает возмещение затрат, связанных со строительством, и получение прибыли строительной организации. В то же время, в условиях рыночной экономики, наряду с интересами продавца, цена должна учитывать и интересы покупателя.

Кроме того, жилье на первичном рынке является специфическим товаром, поскольку оно недвижимо, обладает индивидуальными потребительскими характеристиками и может поступать на рынок в любой степени строительной готовности. Существующий подход к ценообразованию не позволяет учесть этих особенностей.

Несовершенство существующих методов ценообразования на первичном рынке жилья становится очевидным еще и в связи с тем, что постепенное насыщение спроса на жилье способствует повышению конкурентной борьбы, что, в свою очередь, требует от строительных организаций большей обоснованности, прозрачности и гибкости цен на жилье.

Это подтверждает актуальность темы диссертационного исследования, теоретическая и практическая значимость которого состоит в развитии теоретических и методических подходов к ценообразованию на первичном рынке жилья с учетом особенностей жилья как товара, и необходимости согласования экономических интересов субъектов жилищного рынка.

Отечественными и зарубежными авторами исследованы различные теоретические и методические аспекты ценообразования в целом и ценообразования в строительстве, в частности.

Теоретические вопросы ценообразования затрагивались в фундаментальных исследованиях Д. Рикардо, А. Смита, К. Маркса, А. Маршалла. Эти вопросы также получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.JL Воркуева, И.В. Липсица, С.И. Лушина, А.Д. Некипелова, Е.И. Пунина, В.М. Тарасевич, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят обобщающий характер и не затрагивают проблем ценообразования на строительную продукцию.

Решению проблем сметного нормирования и ценообразования в строительстве в современных условиях посвятили свои работы отечественные ученые: Н.И. Барановская, В.В. Бузырев, Л.А. Головнина, В.Г.Голоскоков, В.М. Дид-ковский, В.Р. Дорожкин, Н.Г. Кушевский, А.Г. Кузьминский, И.А. Либерман, Л.К. Нефедова, Ю.П. Панибратов, И.С. Степанов, Г.М. Хайкин, А.И. Щербаков, E.H. Юзе. Однако исследования этих авторов посвящены сметно-нормативному подходу к ценообразованию и совершенствованию, на его основе, механизма формирования договорных цен между заказчиком и подрядчиком.

Аспекты, связанные с особенностями первичного рынка жилья, представлены в работах отечественных ученых: А.Н. Асаула, О.Э. Бессоновой, А.Н. Кирилловой, Ю.А. Левина, И.Г. Лукмановой, Т.Ю. Овсянниковой, И.А. Рахмана, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерника. В их исследованиях рассматриваются отдельные элементы механизма ценообразования на рынке жилья, но не предлагаются методы определения цен с учетом согласования экономических интересов субъектов на первичном рынке жилья.

Одной из наиболее сложных и требующих решения задач является учет в цене реализации жилья его потребительских свойств. Проблемам оценки потребительских свойств объектов недвижимости посвящены работы Г.Г. Азгальдова, Д.Е. Веселовой, В.А. Казакова, Е.А. Пахомовой, однако методы, предлагаемые этими авторами, предназначены для определения цен на вторичном рынке жилья, но не применимы на первичном рынке.

Таким образом, актуальность и недостаточная проработанность вопросов формирования цен на первичном рынке жилья предопределили цель и задачи данного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка теоретических и методических подходов к формированию цен с учетом экономических интересов субъектов первичного рынка жилья. Поставленная цель определила следующие задачи:

- исследование сущности и взаимосвязи основных категорий ценообразования, обобщение теоретических подходов и методов формирования цен;

- исследование специфики формирования цен на строительную продукцию;

- определение места первичного рынка жилья в системе рынков и механизма их взаимосвязи;

- выявление особенностей взаимодействия субъектов первичного рынка жилья и механизмов согласования их экономических интересов;

- выявление и систематизация факторов, оказывающих влияние на формирование цен строительной продукции, обоснование классификации ценообразующих факторов;

- оценка влияния ценообразующих факторов на цену жилья на первичном рынке;

- разработка методики формирования цен на первичном рынке жилья с учетом потребительских свойств жилья и механизма финансирования жилищного строительства.

Объектом исследования является первичный рынок жилья как сфера экономических отношений продавцов и покупателей жилья.

Предметом исследования является механизм формирования цены на первичном рынке жилья как основа согласования экономических интересов субъектов жилищного рынка.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили работы классиков экономической теории, а также исследования отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам формирования и развития экономических отношений на рынке жилья и вопросам ценообразования в строительстве. Методологической основой работы являются классическая и неоклассическая экономическая теория, теория рыночного равновесия, теория потребительского выбора.

При выполнении работы использовались статистические методы обработки информации, методы логического и сравнительного анализа, методы экспертных оценок, теория нечетких множеств.

Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, а также комплекс методических указаний, инструкций и материалов, определяющих систему ценообразования в строительстве.

Информационную базу исследования составили данные государственного комитета статистики Российской Федерации, Томского областного комитета статистики, Департамента градостроительства и инвестиций Администрации г. Томска, материалы мониторинга социально-экономического развития страны и региона, статистические и аналитические материалы о деятельности строительных организаций.

Научная новизна исследования состоит в разработке механизма формирования цены жилья на первичном рынке с учетом согласования экономических интересов субъектов рынка и потребительских свойств жилья. Основными результатами исследования, имеющими научную новизну являются:

- уточнено содержание и взаимосвязь основных категорий ценообразования;

- разработана классификация ценообразующих факторов на первичном рынке жилья и предложен подход к оценке их влияния на цену;

- предложена система критериев типизации жилья по потребительским свойствам, позволяющая классифицировать строящееся жилье по типам в соответствии с его потребительскими характеристиками;

- предложен научно обоснованный подход к формированию цены, обеспечивающий согласование экономических интересов субъектов первичного рынка жилья на основе учета стоимости строительства, потребительских свойств жилья и схемы финансирования;

- разработана методика учета влияния потребительских свойств жилья при формировании цены на первичном рынке с использованием теории нечетких множеств;

- разработана методика учета схем финансирования и степени строительной готовности жилья при формировании цен на первичном рынке.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения предложенных подходов и методик как современного инструментария ценообразования на первичном рынке жилья. Результаты выполненного автором исследования могут быть использованы:

- строительными (девелоперскими) организациями — при формировании цен на первичном рынке жилья;

- органами государственного регулирования и управления при анализе состояния рынка жилья и разработке механизмов его регулирования.

Изложенные в диссертации подходы и методики позволяют:

- обоснованно учитывать в цене жилья на первичном рынке его потребительские свойства;

- формировать цену с учетом экономических интересов как строительной организации, так и потребителя;

- повысить конкурентоспособность строительной организации на первичном рынке жилья за счет обоснованности, прозрачности и гибкости цен на жилье.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были доложены на Международной научно-технической конференции «Архитектура и строительство» (Томск, 2002), Всероссийской конференции «Научно-технические проблемы в строительстве» (Новосибирск, 2003), 57-й, 58-й, 59-й научно-технических конференциях НГАСУ (Новосибирск, 2000, 2001, 2002). Предложенные в работе модели и методики определения цен на первичном рынке жилья при различных схемах финансирования жилищного строительства приняты к использованию в ЗАО «Строительное управление Томской домостроительной компании» для определения цен при заключении договоров о долевом участии в строительстве с инвесторами (Справка об использовании научных разработок). Результаты диссертационного исследования были использованы при разработке научного проекта - победителя VII конкурса научных разработок Томской области в 2002 г. в соответствии с договором об организации и проведении работ по проекту между Администрацией Томской области и Томским государственным архитектурно-строительным университетом от 19.12.2002 г. №113 (научный руководитель Овсянникова Т.Ю.) и приняты к использованию Департаментом строительства, архитектуры и дорожного комплекса Администрации Томской области.

По теме диссертации опубликовано 13 работ общим объемом 3,53 п.л., в том числе, лично автором - 2 п.л.

Структура работы. Диссертация изложена на 220 страницах, в том числе 164 страницы основного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, включающего 191 наименование, и 21 приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Казакова, Оксана Геннадьевна

Выводы по третьей главе

Классификация ценообразующих факторов и оценка их влияния на цену позволили предложить модель цены, учитывающую не только стоимость строительства, но и потребительские свойства жилья, схему финансирования и степень строительной готовности жилого дома на момент заключения сделки.

Для определения потребительской составляющей цены жилья на первичном рынке было предложено применить теорию нечетких множеств и метод экспертных оценок. Предложенная методика учета потребительских свойств в цене жилья позволяет определить норму прибыли, получаемой строительной организацией за счет потребительских преимуществ строящегося жилья.

Разработанная методика учета в цене жилья схемы финансирования и степени строительной готовности на момент заключения сделки, основана на стратегии скидок и надбавок и учитывает риски покупателя и риски строительной (девелоперской) организации.

Предложенные методики могут применяться для определения цены жилья на любой стадии строительной готовности объекта строительства с учетом потребительских свойств жилья и схемы финансирования, что позволяет сделать цену жилья динамичной, учитывающей экономические интересы субъектов первичного рынка жилья.

Сравнение результатов расчета цен по предложенной методике с ценами предложения на первичном рынке жилья г. Томска показало, что наибольшее отклонение расчетных цен от цен предложения наблюдается по сегменту элитного жилья. Во всех рассмотренных случаях расчетная цена получила значение ниже цены предложения, в среднем на 12 %.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что цены на первичном рынке жилья в г. Томске необоснованно завышены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Трансформация экономических отношений в России и развитие рыночных механизмов в строительстве требуют новых подходов к формированию цен на строительную продукцию.

Выполненное автором исследование теоретических и методологических основ ценообразования, развития подходов к формированию цены, выявление сущности и содержания основных экономических категорий ценообразования и основных принципов потребительского выбора в условиях рынка позволяют сделать вывод о необходимости рыночного подхода к ценообразованию как соответствующего современному развитию экономики.

Исследование места первичного рынка жилья в системе рынков, выявление его особенностей и рыночной структуры позволяют автору сделать вывод о том, что первичный рынок жилья является олигополистическим рынком, возможности саморегуляции которого посредством ценового механизма ограничены. Следовательно, необходима разработка дополнительных механизмов, обеспечивающих формирование цены с учетом экономических интересов субъектов первичного жилищного рынка.

Основными субъектами первичного рынка жилья являются продавцы и покупатели, причем специфической особенностью продавцов является их деятельность по принципу девелоперских компаний. Экономические интересы продавцов и покупателей жилья объективно противоречивы. В результате рыночного взаимодействия субъектов рынка происходит согласование экономических интересов, основой которого является цена жилья.

Поскольку жилье является результатом строительного производства, автором выполнено исследование особенностей ценообразования в строительстве и характера изменения цен на протяжении инвестиционного цикла, и делается вывод о том, что эти особенности существенно усложняют процесс формирования цен на первичном рынке жилья. Основная особенность обусловлена тем, что жилье может реализовываться до окончания строительства, т.е. когда еще невозможно определить его фактическую стоимость.

Исследования существующей методологии ценообразования в строительстве показали, что она не позволяет определить цену реализации жилья на первичном рынке. В первую очередь это связано с применением сметно-нормативного метода к формированию цены, который основан исключительно на затратном подходе и не учитывает такие ценообразующие факторы, как потребительские свойства жилья и конъюнктура первичного рынка жилья. Автор не отрицает необходимости применения сметно-нормативного подхода к ценообразованию в строительстве, поскольку этот подход позволяет дать достаточно объективную оценку стоимости строительства как основы для формирования цены реализации жилья на первичном рынке. Однако этот метод ценообразования не обеспечивает согласование экономических интересов субъектов первичного жилищного рынка.

Исследование показало, что на цену жилья на первичном рынке влияет множество факторов, которые классифицированы автором по различным признакам. В качестве основного классификационного признака, наиболее соответствующего целям исследования, предложена сфера формирования ценообразующих факторов. В соответствии с этим признаком ценообразующие факторы разделены на затратные, формирующиеся в сфере производства, конъюнктурные, формирующиеся в сфере обмена, и потребительские, формирующиеся в сфере потребления. Предложенная классификация позволяет наиболее полно учесть влияние ценообразующих факторов при формировании цен на первичном рынке жилья.

Анализ влияния на цену жилья на первичном рынке затратных ценообразующих факторов показал, что преимущественно эти факторы являются экзогенными, т.е. внешними по отношению к строительным организациям. Это ограничивает возможности строительных организаций по управлению затратными цено-образующими факторами с целью снижения себестоимости строительства. Исследования показали, что дополнительные возможности управления затратными це-нообразующими факторами появляются при создании строительными организациями вертикально интегрированных производственных структур, и их функционировании по принципу девелоперских организаций.

Исследование спроса на жилье позволяет сделать вывод о его росте в связи с тем, что наряду с потребительскими мотивами приобретения жилья все чаще проявляются коммерческие мотивы, которые объясняются высокой доходностью инвестирования средств в строительство жилья.

Исследование потребительских ценообразующих факторов показало, что в подавляющем большинстве они являются латентными характеристиками, и оценка этих факторов носит субъективный характер. С учетом разнообразия потребительских свойств жилья на первичном рынке предложена типизация жилья по качеству с выделением трех типов жилья: стандартное, повышенной комфортности, элитное. Анализ существующих методов учета потребительских свойств в цене жилья показал, что ни один из них не может быть применен при формировании цен на первичном рынке жилья. Это обуславливает необходимость разработки нового метода учета потребительских свойств в цене жилья на первичном рынке.

В ходе исследования также был выявлен характер влияния на цену жилья на первичном рынке степени строительной готовности объекта на момент заключения сделки и схемы финансирования строительства жилья. Учет этих факторов при формировании цены, в настоящее время, методически не обоснован и чаще всего имеет интуитивную основу.

Таким образом, автором обоснована необходимость разработки методики, позволяющей обоснованно учитывать в цене потребительские свойства жилья, степень строительной готовности жилого дома в момент заключения сделки, схему финансирования и обеспечивающей согласование экономических интересов субъектов первичного рынка жилья.

Для определения потребительской составляющей цены жилья на первичном рынке было предложено применить теорию нечетких множеств и метод экспертных оценок. Методика учета потребительских свойств в цене жилья позволяет определить норму прибыли, получаемой строительной организацией за счет потребительских преимуществ жилья.

Методика учета в цене жилья схемы финансирования и степени строительной готовности жилого дома на момент заключения сделки основана на стратегии скидок и надбавок. Скидка к цене дается в том случае, если при выбранной схеме финансирования, возникают риски потребителя, а надбавка к цене делается при возникновении рисков строительной организации.

На основе предложенной методики были выполнены расчеты по жилым объектам различных типов с учетом разных схем финансирования. Сравнение расчетных цен с ценами предложения показало, что превышение расчетных цен над ценами предложения наблюдается примерно в 20% рассмотренных вариантов и колеблется в пределах от 2,4% до 11,5%. В остальных 80% случаев расчетные цены получили значения меньше цен предложения на рынке, это отклонение составляет от 1% до 15,5%. Наибольшее отклонение расчетных цен от цен предложения наблюдается по сегменту элитного жилья. Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что цены на первичном рынке жилья в г. Томске необоснованно завышены.

Таким образом, предлагаемая модель цены является динамической, изменяемой во времени. Применение такой модели при определении цен на первичном рынке жилья позволит устанавливать обоснованную цену на любой стадии технологического цикла с учетом не только затрат на строительство, но и потребительских свойств жилья, схемы финансирования и степени строительной готовности жилого дома. Рассчитанная по предложенным методикам цена учитывает экономические интересы как строительной организации, так и покупателя, т.е. становится основой и реальным действующим инструментом согласования интересов субъектов первичного рынка жилья.