Государственное регулирование рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Государственное регулирование рынка жилья"

На правах рукописи

Денисенш Екатерина Борисовна

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ

08,00,05 - Экономика иуправпенне народным хозяйством (мшфоэкономика)

Автореферат д иссертации на соискание учеяэй степени канщадага эконоштееских наук

Новосибирск - 2006

Работа выполнена в Новосио^хжом госугфрсжнном архитектурно-строительном университете (Сибстрин) на кафедре общей экономической теории.

Научный руководитель— Офидоапьные опполеты —

Ведущая ор!,ани5аиия —

канпидагг экономических наук, додает Шахнович Рувим Михайлович

доктор эко! омических наук, профессор Руди Людмила Юрьевна

кандидат экономических наук, доцгнг Аверьянова Татьяна Анатольевт

I Товосибирский госудг^хлвенный технический университет

Защита оосгоигет 20 декабря 2006 г. в 1230 часов на заседании д ис-сергащюнного совета ДМ 212.171,04 в Новосиб*фском государственном архитектурно-строительном ундаерсигеге по ащюсу: 630008, Новосибирск, ул. Ленинградская, 113, учебный корпус, ауд 239

С диссертацией можно ознакомиться в бибаиогске Новосибкакого государственного аркигезаурночлроитепьного университета (Сибсг-рин)

Автореферат разослан /Р ноября 2006 г.

Ученый ажретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, профессор ¿-^«^-^Н-А^^менихиггя

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Вступление России на путь экономических реформ потребовало формирования нового сектора экономики - рынка недвижимости. Недвижимое имущество и жилье, как его составляющая, являются важными элементом любой экономической системы. Рынок жилья занимает важное место среди рынков, обеспечивающих функционирование экономики страны, участвует в экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер хозяйствования и общества. Состояние и тенденции рынка жилья зависят от степени развития всей экономики.

Формирование рынка жилья было связано с определенными трудностями, приведшими, в конечном итоге, к кризисному состоянию жилищного сектора экономики России. Жилищная проблема стала одной из острых социальных проблем, и объективно назрела необходимость изменения сложившейся ситуации Однако, используя только рыночные механизмы, преодолеть кризисное положение не удавалось на протяжении многих лет. Учитывая важную роль, которую жилье играет в жизнедеятельности любого общества, необходимо вмешательство государства в функционирование рынка жилья для корректировки результатов действия рыночной системы, включая ликвидацию тех «провалов» рынка, которые невозможно восполнить, используя исключительно рыночный механизм.

В России, как и во многих странах, развитие рынка жилья происходит при участии государства. Начиная с середины 90-х годов двадцатого века, в Российской Федерации накоплен определенный опыт реализации различных федеральных целевых программ в жилищной сфере. Однако, несмотря на предпринимаемые государством усилия в решении жилищной проблемы, ситуация в жилищной сфере продолжает оставаться напряженной. Это происходит потому, что вмешательство государства нередко не учитывает особенности развития национальной экономики и специфику регионов. Значительная часть принимаемых решений по регулированию рынка жилья, включая проблемы ценообразования, до конца не реализуется, что приводит к неуклонному росту цен на жилье в большинстве регионов России В сипу высокого социального и экономического приоритета жилья и наличия определенной на-

пряженносги в обществе, в связи с жилищными проблемами, определяющая роль в регулировании процессов функционирования рынка жилья должна быть отведена государству. Развитие и совершенствование экономических отношений на рынке жилья должны стать управляемым и регулируемым процессом.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» является наглядным подтверждением ведущей роли государства в проведении жилищной политики. Однако его реализация не статичный, а динамичный процесс, требующий постоянной корректировки, уточнения направлений воздействия, используемых механизмов и конкретных мер. Дня более успешного регулирования деятельности жилищного рынка и эффективной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» необходимо проведение исследований, позволяющих на основе мониторинга его реализации совершенствовать меры государственного регулирования рынка жилья.

Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследования рынка жилья для определения наиболее эффективных направлений его государственного регулирования.

Степень научной разработанности проблемы. Различным аспектам жилищной сферы - историческому развитию, тенденциям, структурным изменениям, вопросам оценки - посвящено достаточно много работ отдельных авторов и научных коллективов -Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, Е.И. Тарасевича, А.Н. Асаула, Г.М. Стерника, С.Н. Максимова, А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, В.А. Горемыкнна, Л.Ю. Руди, НА. Щербаковой и др.

В области прикладных исследований рынка жилья интерес представляют работы Г.М. Стерника, А.А. Харьковой, К. Глущен-ко, А. Баталёвой, С. Комарова, Е.Е. Лаврищевой, Е.В. Кабаевой и др.

В отечественной экономической науке проблема государственного регулирования рынка жилья, как, впрочем, и проблема регулирования деятельности всего рынка недвижимости, является недостаточно разработанной. Поэтому, несмотря на значительное количество исследований, проведенных в сфере экономики недвижимости, проблему эффективного вмешательства государства в функционирование рынка жилья нельзя считать решенной

Актуальность проблемы и недостаточная проработанность вопросов государственного регулирования рынка жилья обусловили выбор темы и конкретных направлений исследования.

Цель и задачи исследования. Цель исследования — определение наиболее эффективных направлений государственного регулирования рынка жилья на основе выработки единого методического подхода к проведению макроэкономического анализа рынка жилья как объекта регулирования.

В соответствии с обозначенной цепью в работе поставлены следующие задачи:

- выявить наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование рынка жилья;

- провести анализ существующих методических подходов к исследованию рынка жилья;

- классифицировать факторы, воздействующие на состояние рынка жилья, а потому требующие проведения корректного количественного макроэкономического анализа и выработать унифицированный подход к определению оптимального набора количественных и качественных показателей на макроуровне;

- предложить систему показателей для всесторонней характеристики состояния и развития рынка жилья и выделить те факторы развития, которые могут быть объектом государственного воздействия;

- основываясь на результатах анализа, выделить наиболее эффективные направления государственного регулирования рынка жилья.

Объект и предмет исследования. Объект исследования -российский рынок жилья как сложная система (преимущественно в регионах Урала и Сибири). Предметом исследования являются экономические процессы и отношения, характеризующие развитие российского рынка жилья, и меры государственного воздействия на рынок жилья.

Теоретическая и методологическая базы исследования. Исследование базируется на основополагающих трудах отечественных и зарубежных экономистов по макроэкономической теории, институциональной теории, а также работах, посвященных проблемам экономики недвижимости.

В ходе исследования использовался системный и комплексный подход к анализу рынка жилья. В работе применялись такие общие метода! научного исследования как наблюдение, логический анализ, экономико-статистический анализ, экономико-математическое моделирование, экономико-математический анализ, метод дедукции, табличный метод представления статистических данных.

Информационную базу исследования составили специальная нормативная, справочная, учебная и научная литература; законодательные и нормативные акты; информация статистических сборников Государственного Комитета Российской Федерации по статистике; материалы периодической печати; материалы рейтинговых агентств; глобальная информационная сеть Интернет.

Для обработки исходной информации использовались пакеты прикладных программ «STATA», «Microsoft Excel».

Научна» новизна полученных результатов:

— уточнено содержание понятие «рынок жилья» путем включения в него единства четырех составляющих - физических объектов, а также системы экономических, социальных и правовых отношений, обобщены основные нерешенные проблемы рынка жилья и показаны основные предпосылки его государственного регулирования;

— проведен анализ и классификация основных групп факторов, необходимых для анализа рынка жилья, предложены унифицированные группы факторов для проведения такого анализа и определено их содержание;

— определен оптимальный набор количественных и качественных показателей, позволяющих всесторонне охарактеризовать состояние и развитие рынка жилья, и предложена система таких показателей;

— выявлено и оценено воздействие экономических, социальных и правовых факторов на специфику функционирования рынка жилья и доказана малая значимость влияния физических факторов на процессы функционирования рынка жилья (на примере регионов Урала и Сибири);

— выявлены наиболее эффективные направления и меры государственного регулирования рынка жилья.

б

Теоретическая и практическая значимость исследования.

- выявленные наиболее эффективные направления государственного регулирования рынка жилья могут быть использованы для совершенствования экономической полигики государства в жилищной сфере на федеральном и региональном уровнях;

- предложенные методические подходы к анализу рынка жилья могут быть использованы экспертным сообществом для оценки эффективности проводимой государственной жилищной политики, в том числе, реализации мероприятий в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России»;

- результаты исследования могут быть использованы при разработке региональных и муниципальных программ развития жилищной сферы и программ развития ипотечного кредитования в субъектах Федерации.

- предложенные практические рекомендации по повышению уровня информированности населения о проводимой государственной жилищной политике могут быть использованы региональными органами исполнительной власти.

- положения и выводы, получившие развитие в диссертации, могут быть использованы в преподавании дисциплин «Экономика недвижимости», «Государственное регулирование экономики».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были представлены на научно-практических конференциях: 59-ой научно-технической конференции ИГ АС У (г. Новосибирск, апрель 2002 г.); 63-ей научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2006 г.), обсуждались на семинаре Российской экономической школы: "Макроэкономическое моделирование н прогнозирование (Екатеринбург, 2002) и на семинарах молодых ученых в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете в 2001 и 2004 гг.

Теоретические положения и выводы .диссертационного исследования используются в практической деятельности оценочной фирмы ООО «Дирижабль».

Основные результаты исследования использованы в учебном процессе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (Сибстрин) в учебном курсе «Эконо-

мика недвижимости», который читается для студентов экономических специальностей.

Основные положения диссертации отражены в 8 публикациях общим объемом 8,35 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, библиографического списка, состоящего из 122 источников, б рисунков, 13 таблиц, приложения. Основное содержание работы изложено на 142 страницах.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены цели и задачи, сформулированы предмет и объект исследования, информационная база, изложены научная новизна, теоретическая и практическая значимость, формы апробации полученных результатов.

В первой главе «Необходимость государственного регулирования рынка жилья и основные предпосылки построения модели рынка жилья» уточняется определение рынка жилья, обобщаются основные предпосылки его государственного регулирования. Осуществлена позитивная критика подходов и существующих методик анализа рынка недвижимости, а также определяются исходные характеристики модели рынка жилья и инструментарий исследования.

Во второй главе «Методические аспекты построения модели рынка жилья» проводится классификация факторов, влияющих на ситуацию на рынке жилья, формулируются основные гипотезы, подлежащие проверке в ходе проведения исследования, и определяется система показателей, используемая при построении модели рынка жилья.

В третьей главе «Направления совершенствования государственного регулирования рынка жилья Российской Федерации» на основе проведенных расчетов выявлены факторы, определяющие ситуацию на российском рынке жилья, и предложены меры по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья в РФ.

В заключении в обобщенном виде изложены основные результаты проведенного исследования и сформулированы основные выводы работы.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнено содержание понятие «рынок жилья» путем включения в него единства четырех составляющих - физических объектов, а также системы экономических, социальных и правовых отношений, обобщены основные неразрешенные проблемы рынка жилья и показаны основные предпосылки его государственного регу лирования.

В экономической литературе по исследуемой теме самостоятельное определение понятия «рынок жилья» встречается не так уж часто. Обычно жилье выделяется в рамках классификации недвижимости по характеру использования, и далее изучается рынок жилья в зависимости от указанной характеристики и целей анализа недвижимости.

Большинство определений рынка недвижимости не указывает, что недвижимость, а, следовательно и жилье, как его составляющая, существует в единстве физических, экономических и правовых свойств и выполняет важную социальную роль в жизнедеятельности общества.

Социальная роль жилья состоит в том, что оно удовлетворяет множество людских потребностей - физиологических, психологических, интеллектуальных и пр., и, прежде всего, одну из самых насущных потребностей человека - потребность в жилище, что обуславливает его потребительский приоритет.

Совокупность указанных характеристик жилья является определяющим моментом при проведении диссертационного исследования и представлена в таблице 1.

Таким образом, рынок жилья - это сектор национальной экономики представляющий собой физические объекты, а также систему экономических, социальных и правовых отношений возникающих по поводу передачи прав на специфический товар - жилье в процессе его создания, обмена, распределения и потребления и находящегося во взаимосвязи и взаимодействии со всей совокупностью отношений экономического кругооборота. Данное определение предполагает формирование на рынке жилья трех больших секторов - развития, оборота прав и управления, взаимовпияющих друг на друга.

Таблица 1

Группы основных характеристик жилья

Наименование группы характеристик Содержание Типичные характеристики

Физические характеристики Позволяют изучить особенности жилья как материального объекта. Определяют конкретные натурально-вещественные свойства жилья Стационарность

Уникальность

Длительность процессов создания

Длительность процессов потребления

Сложность

Не потребляемость

Экономические характеристики Определяют особенности жилья как объекта экономических отношений. Характеризуют жилье как товар и как объект инвестирования (финансовые актив) Низкая ликвидность

Высокие транзакци-онные издержки

Капиталоемкость

Разнообразие форм и условий получения доходов от жилья

Инвестиционная привлекательность и риски

Правовые характеристики Определяют особенности жилья как объекта правовых отношений. Обуславливают особенности оборота жилых объектов Особый режим совершения сделок

Обязательность государственной регистрации

Условия проведения сделок

На рынке жилья существуют определенные сложности, характерные для большинства регионов России; несмотря на отличие основных экономических, геополитических и социальных особенностей. К ним можно отнести высокий пороговый объем инвестиций, необходимый для вхождения на рынок жилья, низкий уровень платежеспособности населения, как основного участника рынка, ограниченность доступа к финансовым ресурсам и пр. Все это не-

гатив но отражается на процессах, происходящих на рынке жилья. В условиях огромного дефицита и высокой стоимости жилья рынок усиливает процесс расслоения общества но уровню обеспеченности жильем и поднимает уровень социальной напряженности в этой сфере.

Игнорирование проблем, возникающих вследствие функционирования рынка жилья, может привести к таким негативным последствиям как экономическая и социальная нестабильность, снижение темпов экономического роста, ухудшение структуры экономики, снижение жизненного уровня населения и т.д.

На основании проведенного анализа имеющихся на рынке жилья проблем можно утверждать, что государственное регулирование процессов функционирования рынка жилья является необходимым условием его нормального развития и обеспечения стабильности в обществе. При этом государственное воздействие на рынок жилья должно реалюовываться в рамках нескольких основных направлений, позволяющих создавать нормальные условия, для функционирования рыночного механизма дополняя его элементами, обеспечивающими решение важнейших проблем, решение которых с помощью рыночных отношений осуществить невозможно.

2. Проведен анализ н классификация основных групп факторов, необходимых для анализа рынка жилья, предложены унифицированные группы факторов для проведения такого анализа и определено их содержание.

При проведении исследований рынка жилья существуют проблемы методического плана, поскольку исследуемая категория представляет собой многомерное н многоуровневое явлениие.

Существенным недостатком большинства существующих методик является их ориентированность на такую узкоспециализированную область как оценка стоимости объектов недвижимости. В сущности, они не исследуют рыночные процессы, а ограничивается лишь прикладным рассмотрением влияния отдельных групп факторов в рамках трех стандартных подходов к определению стоимости объектов недвижимости. Они не ориентированы на рассмотрение рыночных процессов, на определение величины воздействия на спрос и предложение на рынке недвижимости различных групп факторов.

Кроме того, при проведении анализа видны существенные отличия и в подходе, с позиций которого проводятся исследования рынка нед вижимости разными авторами. Применение конкретного методического подхода к анализу рынка недвижимости н рынка жилья, как его составляющей, зависит от уровня исследуемого объекта. Для каждого уровня исследований (страна, административный район, регион, город, городской район и т.д.) существует определенная система факторов, характеризующих рыночные процессы. Разные авторы отдают предпочтение тем или иным факторам, показателям или группам показателей. При этом, зачастую, авторы либо употребляют разные названия одних и тех же факторов, либо объединяют в одну группу разные факторы.

Резюмируя вышесказанное с позиций макроэкономического подхода, можно выделить четыре основные группы факторов, действующих на рынке жилья: физические, социальные, экономические и правовые (см. табл. 2), которые позволяют в полной мере отразить процессы, происходящие на рынке жилья.

Таблица 2

Факторы, существенно влияющие на функционирование рынка жилья

Группы факторов Подгруппы факторов

Физические !. географические условия региона; 2. климатические особенности региона; 3. природные ресурсы региона; 4. экологические особенности региона; 5. административные сведения.

Экономические ]. уровень жизни населения; 2. жилищные условия населения; 3. цены и тарифы; 4. деловая активность; 5. транспортные условия; 6. уровень конкуренции; 7. налоги и ставки процента.

Продолжение табл. 2

Группы факторов Подгруппы факторов

Социальные 1. население и изменения на потребительском рынке; 2. состояние рынка труда; 3. образование; 4. здравоохранение; 5. культура; 6. правонарушения.

Правовые 1. гарантии прав собственности; 2. правовые ограничения; 3. политическая ситуация; 4. наличие специализированных институтов на рынке; 5. информационное пространство рынка жилья.

Первая группа факторов - физические факторы - характеризует физическую среду рынка жилья. Основные подгруппы физических факторов, влияющих на рынок жилья, с краткой характеристикой каждой подгруппы, представлены на рисунке I.

Рис. 1, Основные подгруппы физических факторов

Вторая группа факторов - экономические факторы - характеризуют экономическую среду региона и ее влияние на состояние рынка жилья. Основные подгруппы экономических; факторов, которые, по нашему мнению, влияют на рынок жилья, с краткой характеристикой каждой подгруппы, представлены на рисунке 3.

Рис. 2. Основные подгруппы экономических факторов

Третья группа факторов - социальные факторы - характеризует социальную среду региона, динамику ее изменения и влияние на позиционирование жилых объектов на рынке. Основные подгруппы социальных факторов, которые влияют на рынок, с краткой характеристикой каждой подгруппы, представлены на рисунке 2.

население и изменения на потребительском рынке тенденции изменения численности и состава населения, социальные группы, изменение числа и размера семей, изменение стиля жизни и пр.

состояние рынка труда численность экономически активного населения, занятость населения, безработица и т.д.

Социальные факторы образование структура уровней образования, обеспеченность образовательными учреждениями и численность учащихся и т.п.

—

здравоохранение структура уровней здравоохранения, обеспеченность учреждениями здравоохранения, заболеваемость и пр.

культура выпуск газет, библиотечный фонд, численность зрителей театров и т.д.

правонарушения число зарегистрированных преступлений и правонарушений, возможность этнических и военных столкновений и пр.

Рис. 3. Основные подгруппы социальных факторов

Четвертая группа факторов - правовые факторы - характеризует правовую среду функционирования жилья. Основные подгруппы правовых факторов, с краткой характеристикой каждой подгруппы, представлены на рисунке 4.

Рис. 4 Основные подгруппы правовых факторов

3. Определен оптимальный набор количественных и качественных показателей, позволяющих всесторонне охарактеризовать состояние н развитие рынка жилья, и предложена система таких показателей.

Для получения эмпирических доказательств влияния различных факторов на функционирование рынка жилья автором была предложена система показателей, приведенная в таблице 3.

Таблица 3

Система показателей, используемая при построении модели

рынка жилья

Группы факторов Подгруппы факторов Наименование показателя

1 2 3

Независимые переменные

Физические Природные ресурсы региона Природно-ресурсный потенциал

Экологические особенности региона Экологический риск

Административные сведения Административно — территориальное деление

Экономические Уровень жизни населения Реальные среднедушевые доходы населения

Оплата жилищно-коммунальных услуг

Жилищные условия населения Обеспеченность жильем

Цены и тарифы Индекс потребительских цен

Индекс цен на строительно-монтажные работы

Курс доллара США

Цены на первичном рынке жилья

Цены вторичного рынка жилья

Ожидания изменения цен на первичном рывке жилья

Ожидания изменения цен на вторичном рынке жилья

Деловая активность Реальный валовой региональный продукт

Ввод в действие жилой площади

Уровень конкуренции Расходы на заключение сделки

Налоги и ставки процента Доступность кредитных ресурсов

Продолжение табл. 3

1 2 3

Социальные Население и изменения на потребительском рынке Численность экономически активного населения

Состояние рынка труда Уровень безработицы

Образование Уровень развития сети образования

Здравоохранение Уровень заболеваемости населения

Уровень медицинского обслуживания населения

Правонарушения Уровень преступности в регионе

Культура Уровень развития сети учреждений культуры

Правовые Гарантии прав собственности Распределение жилья

Структура жилищного фонда по формам собственности

Политическая ситуация Политический риск

Информационное пространство рынка Выпуск печатной продукции

Зависимые переменные

- - Цены на первичном рынке жилья

- - Цены вторичного рынка жилья

- - Ввод в действие жилой площади

При разработке системы показателей автор исходил из положения о равновесии спроса и предложения и влиянии вышеприведенных групп факторов на функционирование рынка жилья посредством изменения цен.

4. Выявлено и оценено воздействие экономических, социальных и правовых факторов на специфику функционирования рынка жилья и доказана малая значимость влияния физических факторов на специфику функционирования рынка жилья (на примере регионов Урала и Сибири).

На основе линейной модели множественной регрессии, были обработаны данные по двадцати регионам Урала и Сибири, входящих в три административных федеральных округа — Сибирский, Уральский и Приволжский. Информационную базу исследования составляли информация статистических сборников Государственного комитета Российской Федерации по статистике; материалы периодической печати; материалы рейтингового агентства «Эксперт»; глобальной информационной сети Интернет за период с 1996 по 2003 годы.

В ходе проведения данного исследования были получены результаты, представленные в таблицах 4 и 51.

Модель 1 описывает зависимость ввода в действие жилой площади на первичном рынке от различных групп факторов.

Модель 2 описывает зависимость цены одного квадратного метра общей площади жилья от различных факторов на первичном рынке жилья.

Модель 3 описывает зависимость цены одного квадратного метра общей площади жилья от различных факторов для вторичного рынка жилья.

Таблица 4

Показатели, оказывающие влияние на ввод в действие жилой площади на первичном рынке в регионах Урала и Сибири

Переменные Модель 1

Цены на первичном рынке жилья -0,314 (0,083)

Реальный валовой региональный продукт 0,19! (0,051)

Численность экономически активного населения 0,079 (0,036)

1 В представленные в таблицах модели включены только значимые переменные, в скобках приведено значение стандартной ошибки.

Таблица 5

Показатели, оказывающие влияние на цены первичного и втсрич-ного рынков жилья в регионах Урала и Сибири

Переменные Модель 2 Модель 3

Цены вторичного рынка жилья 0,691 (0,067) -

Ввод в действие жилой площади -0,104 (0,056) -0,137 (0,066)

Ожидания изменения цен на первичном рынке жилья 0,219 (0,077) -

Сысъцят** плп игтргга-ном рынке жилья - 0,141 (0,039)

Реальные среднедушевые доходы населения - 0,235 (0,052)

Численность экономически активного населения 0,104 (0,049) -

Курс доллара США - 0,526 (0,047)

Уровень преступности в регионе - -0,346 (0,099)

Уровень развития сети образования - 0,142 (0,030)

Распределение жилья -0,096 (0,034) -

Выпуск печатной продукции - 0,157 (0,048)

Полученные результаты показывают, что как на первичном, так и на вторичном рынках жилья в регионах Сибири н Урала однозначно доминируют экономические факторы. Социальные и правовые факторы представлены очень слабо. Очевидно, что на обоих рынках большинство факторов влияют на спрос.

Учитывая незначимость показателей группы физических факторов можно заключить, что на сегодняшний момент они не оказывают существенного влияния на цены рынка жилья.

5. Выявлены наиболее эффективные направления и меры государственного регу лирования рынка жилья.

Полученные в ходе проведения исследования результаты, позволяют заключить, что все усилия со стороны государства на рынке жилья должны быть направлены на расширение платежеспособного спроса в секторах оборота прав и управления жильем с одновременным стимулированием сектора развития жилья, что приведет к повышению жилищной мобильности населения.

Несмотря на слабое влияние на цены на жилье социальных факторов, государственная жилищная политика должна в немалой степени учитывать социальную составляющую. При этом необходимо акцентировать внимание на том, что при реализации конкретных мер воздействия государству следует воздержаться от реализации мероприятий, затрагивающих механизм рыночного ценообразования. Как показывает анализ зарубежного опыта, контроль над ценами приводит к последствиям, которые, как правило, имеют отрицательный эффект в социальной и экономической сферах. Основной акцент в государственных мерах по регулированию рынка жилья должен быть сделан на использование косвенных методов воздействия.

Предлагаемые меры государственного воздействия на рынок жилья представлены в рамках основных направлений реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В развитие рекомендаций по снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства предлагается создание при поддержке органов власти специализированных организационных структур, способствующих осуществлению мероприятий всего инвестиционно-строительного цикла. Кроме того, необходимо создание условий для возникновения и развития общественных и иных организаций, профессиональных объединений участников рынка для защиты интересов потребителей, предпринимателей и прочих участников рынка жилья. При разработке и реализации региональной экономической полигики на рынке жилья необходим учет региональных особенностей и стимулирование бизнеса в конкретных сферах деятельности населенных пунктах и пр.

В развитие направления по выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий

граждан необходимо принять законодательные акты, дающие четкое однозначное определение групп лиц, имеющих права на предоставление социального жилья, и условий его предоставления, а кроме того, необходимо сформировать и вести их списки.

Реализации мер, нацеленных на внедрение информационных технологий управления реализацией программы «Жилище»; как основного рабочего инструмента приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также осуществление контроля за ходом программных мероприятий, явно недостаточно для повышения информационной прозрачности рынка. Необходимо развитие информационных порталов в сети Интернет, где заинтересованные лица смогут задать интересующие их вопросы, связанные с жильем, оформлением прав и сделок с ним и получить ответы на поставленные вопросы со стороны ответственных лиц, специалистов в жилищной сфере и т.п. Кроме того, региональным властям целесообразно обязать своих специалистов, работающих в сфере жилья и недвижимости проводить семинары, круглые столы с профессиональными участниками рынка жилья и пр.

В рамках направления реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», предусматривающего увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, необходим учет региональных особенностей и большая осторожность при реализации конкретных мер, поскольку неконтролируемое развитие ипотечного жилищного кредитования в России может привести к значительному ускорению темпов роста цен на жилье и дальнейшему снижению его доступности. Особое внимание, при предоставлении ипотечных кредитов должно уделяться работающему населению, располагающему средними доходами, накоплениями и уже имеющему жилье в собственности. Основной упор должен делаться на расширение приобретения населением жилья на рынке за счет собственных и кредитных средств.

Реализация со стороны государства и местных властей мероприятий в рамках указанных направлений позволит эффективно регулировать сшуацию на рынке жилья в рамках основных направлений государственной жилищной политики.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ

РАБОТАХ

1. Денисенко Е.Б. Анализ факторов, влияющих на формирование цен на рынке жилья / Б.Б. Денисенко // Экономические науки. - 2006. - №7(20). - С. 108-111 (0,46 пл.).

2. Денисенко Е. Б. Подходы к построению модели рынка жилья / Е. Б. Денисенко; НГАСУ. - Деп. в ИНИОН РАН № 56946 от 16.01.2002. - 9 с. (0,5 п.л.)

3. Денисенко Е.Б. Проблемы взаимодействия первичного и вторичною рынков недвижимости / Е.Б. Денисенко // Сборник трудов V международной очно-заочной научно-практической конференции «Экономика и организация инвестиционно-строительного комплекса XXI века». - Новосибирск: СГУПС, 2002.-С. 36-37. (0,1 пл.)

4. Денисенко Е. Б. Проблемы сегментации рынка недвижимости / Е. Б. Денисенко // Труды НГАСУ : сборник. - Новосибирск: НГАСУ, 2001. - Выпуск 3(14). ( 0,253 п.л.)

5. Денисенко Е. Б. Проблемы функционирования рынка жилой недвижимости / Е. Б. Денисенко // Беринговский межконтинентальный транспортный коридор в развитии Чукотки: вчера, сегодня, завтра : сборник мат-ов Междун. очно-заоч. конгресса, ноябрь-декабрь 2001 г. - Новосибирск: МАН, 2001. - Часть 1. -С. 180-183. (0,15 ал.)

***

6. Денисенко Е. Б. Экономика недвижимости : учеб. пособие / Е. Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. - 56 с. (3,75 п.л.)

7. Шундулиди А.И. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / А.И. Шуццулиди, А.Н. Малюгин, Е.Б. Денисенко : ГУ КузГТУ. - Кемерово, 2006. -123 с. (авторские 2,812 п.л.)

8. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции : учеб. пособие ! И. Р. Айгмухаметова, С. А. Гарина, Е. Б. Денисенко, Е. Н. Лебедева, О. В. Минина; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Новосибирск: НГАСУ, 2003. - 96 с. (авторские 0,325 п.л.)

Новосибирский государственный . архт^ктурночлрошельньй университет (Сибстрнн) 630008, Новосибирск, ул. Ленто гградская, 113

Отпечатано мастерской оперативной полиграфии НГАСУ (Ойстрин) пл. Тираж 100. Заказ 4*05

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Денисенко, Екатерина Борисовна

ВВЕДЕНИЕ.

1. НЕОБХОДИМОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ И ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ПОСТРОЕНИЯ МОДЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Сущность рынка жилья как экономической категории.

1.2. Основные предпосылки государственного регулирования рынка жилья.

1.3. Исходные характеристики модели рынка жилья.

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОСТРОЕНИЯ МОДЕЛИ

РЫНКА ЖИЛЬЯ.

2.1, Классификация факторов, оказывающих влияние на ситуацию на рынке жилья.

2.2. Основные гипотезы и показатели модели рынка жилья.

3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

3.1. Факторы, определяющие ситуацию на российском рынке жилья.

3.2. Меры по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья в РФ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Государственное регулирование рынка жилья"

Актуальность работы. Вступление России на путь экономических реформ потребовало формирования нового сектора экономики - рынка недвижимости. Недвижимое имущество и жилье как его составляющая являются важными элементом любой экономической системы. Рынок жилья занимает значительное место среди рынков, обеспечивающих функционирование экономики страны, участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка жилья зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Анализируя процессы формирования рынка жилья, стоит учитывать, что и в дореформенный период в условиях плановой экономики уравнительно-распределительные отношения на жилищном рынке сочетались с различными элементами рыночных отношений (жилищные кооперативы, продажа частных домов). Несмотря на это, формирование рынка жилья было связано с определенными трудностями, приведшими в конечном итоге к кризисному состоянию жилищного сектора экономики России.

Переход от жесткого государственного управления в данной сфере к рыночным преобразованиям, отказ государства от роли основного собственника на жилье, а также практически полное отсутствие механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем обусловили обострение кризисных явлений.

Жилищная проблема стала одной из острых социальных проблем и объективно назрела необходимость изменения сложившейся ситуации. Однако, используя только рыночные механизмы, преодолеть кризисное положение не удавалось на протяжении многих лет. Учитывая важную роль, которую жилье играет в жизнедеятельности любого общества необходимо вмешательство государства в функционирование рынка жилья для обеспечения экономической и социальной стабильности в стране. Умелое государственное регулирование позволяет корректировать и модифицировать действия рыночной системы, включая ликвидацию тех «провалов», которые невозможно восполнить, используя исключительно рыночный механизм. Развитие и совершенствование экономических отношений на рынке жилья должны стать управляемым и регулируемым процессом.

Различным аспектам жилищной сферы - историческому развитию, тенденциям, структурным изменениям, вопросам оценки - посвящено достаточно много работ отдельных авторов и научных коллективов - А.Н. Асаула, В.А. Го-ремыкина, А.Г. Грязновой, С.Н. Максимова, Н. Ордуэйна, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Н.А. Щербаковой и др. В области прикладных исследований рынка жилья интерес представляют работы А. Баталёвой, К. Глущенко, Е.В. Кабаевой, С. Комарова, Е.Е. Лаврищевой, Г.М. Стерника, А.А. Харьковой и др.

В отечественной экономической науке проблема государственного регулирования рынка жилья, как впрочем, и проблема регулирования деятельности всего рынка недвижимости является недостаточно разработанной. Поэтому, несмотря на значительное количество исследований, проведенных в сфере экономики недвижимости, проблему эффективного государственного вмешательства в функционирование рынка жилья нельзя считать решенной.

В России, как и во многих странах, развитие рынка жилья происходит при участии государства. Начиная с середины 90-х годов двадцатого века, в Российской Федерации накоплен определенный опыт реализации различных федеральных целевых программ в жилищной сфере. Однако, несмотря на предпринимаемые государством усилия в решении жилищной проблемы, ситуация в жилищной сфере продолжает оставаться напряженной. Это происходит потому, что вмешательство государства нередко не учитывает особенности развития национальной экономики и специфику регионов, что снижает эффективность рыночных процессов не только в сфере обмена, но и в сферах производства и потребления. Значительная часть принимаемых решений по регулированию рынка жилья, включая проблемы ценообразования, до конца не реализуется, что приводит к неуклонному росту цен на жилье в большинстве регионов России на фоне незначительного изменения средней обеспеченности населения жильем. Несмотря на то, что основы функционирования рынка жилья можно считать уже заложенными, жилье по-прежнему доступно лишь группам населения со средними и высокими доходами. В силу высокого социального и экономического приоритета жилья и наличия определенной напряженности социальной ситуации, связанной с жильем, определяющая роль в регулировании процессов функционирования рынка жилья должна быть отведена государству.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», целью которого является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России, является наглядным подтверждением ведущей роли государства в проведении жилищной политики. Однако, его реализация не статичный, а динамичный процесс, требующий постоянной корректировки, уточнения направлений воздействия, используемых механизмов и конкретных мер. Для более успешного регулирования деятельности жилищного рынка и эффективной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» необходимо проведение исследований, позволяющих на основе мониторинга его реализации совершенствовать меры государственного регулирования рынка жилья.

Актуальность проблемы и недостаточная проработанность вопросов государственного регулирования рынка жилья обусловили выбор темы и конкретных направлений данного исследования.

Цель исследования - определение наиболее эффективных направлений государственного регулирования рынка жилья на основе выработки единого методического подхода к проведению макроэкономического анализа рынка жилья как объекта регулирования.

В соответствии с поставленной целью в диссертации определены следующие задачи:

1) выявить наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование рынка жилья;

2) провести анализ существующих методических подходов к исследованию рынка жилья;

3) классифицировать факторы, воздействующие на рынок жилья, а потому требующие проведения корректного количественного макроэкономического анализа и выработать унифицированный подход к определению оптимального набора количественных и качественных показателей на макроуровне;

4) предложить систему показателей, для всесторонней характеристики состояния и развития рынка жилья и выделить те факторы развития, которые могут быть объектом государственного воздействия;

5) основываясь на результатах анализа выделить наиболее эффективные направления государственного регулирования рынка жилья.

Объектом исследования выступает российский рынок жилья как сложная система (преимущественно в регионах Урала и Сибири).

Предметом исследования явились экономические процессы и отношения, характеризующие развитие российского рынка жилья и меры государственного воздействия на рынок жилья.

Теоретической и методологической основой исследования явились основополагающие труды отечественных и зарубежных экономистов по макроэкономической теории, институциональной теории, а также работах посвященных проблемам экономики недвижимости. В ходе исследования использовался системный и комплексный подход к анализу рынка жилья. В работе применялись такие общие методы научного исследования как наблюдение, логического анализа, экономико-статистического анализа, экономико-математического моделирования, экономико-математического анализа, метод дедукции, табличный метод представления статистических данных.

Информационную базу исследования составили специальная нормативная, справочная, учебная и научная литература; законодательные и нормативные акты; информация статистических сборников Государственного Комитета Российской Федерации по статистике; материалы периодической печати; материалы рейтинговых агентств; глобальная информационная сеть Интернет.

Для обработки исходной информации использовались пакеты прикладных программ «STATA», «Microsoft Excel».

Научная новизна заключается в том, что в диссертационной работе выработан методический подход к проведению макроэкономического анализа рыжа жилья и определены наиболее эффективные направления государственного регулирования рынка жилья. Наиболее важные результаты работы и их новизна сводятся к следующему:

- уточнено содержание понятие «рынок жилья» путем включения в него единства четырех составляющих - физических объектов, а также системы экономических, социальных и правовых отношений, обобщены основные неразрешенные проблемы рынка жилья и показаны основные предпосылки его государственного регулирования;

- проведен анализ и классификация основных групп факторов, необходимых для анализа рынка жилья, предложены унифицированные группы факторов для проведения такого анализа и определено их содержание;

- определен оптимальный набор количественных и качественных показателей, позволяющих всесторонне охарактеризовать состояние и развитие рынка жилья, и предложена система таких показателей;

- выявлено и оценено воздействие экономических, социальных и правовых факторов на специфику функционирования рынка жилья и доказана малая значимость влияния физических факторов на специфику функционирования рынка жилья (на примере регионов Урала и Сибири);

- определены наиболее эффективные направления и меры государственного регулирования рыжа жилья.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в следующем:

- выявленные наиболее эффективные направления государственного регулирования рынка жилья могут быть использованы для совершенствования экономической политики государства в жилищной сфере на федеральном и региональном уровнях, а также для определения границ государственного регулирования рынка жилья в целях повышения эффективности его функционирования;

- предложенные методические подходы к анализу рынка жилья могут быть использованы экспертным сообществом для оценки эффективности проводимой государственной жилищной политики, в том числе, реализации мероприятий в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

- результаты исследования могут быть использованы при разработке региональных и муниципальных программ развития жилищной сферы и программ развития ипотечного кредитования в субъектах Федерации;

- предложенные практические рекомендации по повышению уровня информированности населения о проводимой государственной жилищной политике могут быть использованы региональными органами исполнительной власти;

- основные результаты исследования могут быть использованы в преподавании дисциплин «Экономика недвижимости» и «Экономика государственного сектора».

Апробация работы. По теме диссертации опубликовано 8 работ.

Основные положения диссертационного исследования были представлены на научно-практических конференциях: 59-й научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2002 г.); 63-й научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2006 г.), обсуждались на семинаре Российской экономической школы: «Макроэкономическое моделирование и прогнозирование» (Екатеринбург, 2002 г.) и на семинарах молодых ученых в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете в 2001 и 2004 гг.

Теоретические положения и выводы диссертационного исследования используются в практической деятельности оценочной фирмы ООО «Дирижабль».

Основные результаты исследования использованы в учебном процессе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (Сибстрин) в учебном курсе «Экономика недвижимости», который читается для студентов экономических специальностей.

Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Денисенко, Екатерина Борисовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационной работе приведен комплекс теоретических, методических и практических разработок, содержащих научную новизну, позволяющий говорить о достижении поставленной цели и решении намеченных задач.

Результаты выполненного исследования заключаются в следующем:

1. На основе анализа определений рынка недвижимости уточнено определение понятия «рынок жилья». Рынок жилья может быть определен как сектор национальной экономики представляющий собой физические объекты, а также систему экономических, социальных и правовых отношений возникающих по поводу передачи прав на специфический товар - жилье в процессе его создания, обмена, распределения и потребления и находящегося во взаимосвязи и взаимодействии со всей совокупностью отношений экономического кругооборота. Подобное толкование необходимо для определения социально-экономической роли рынка жилья и выделения основных направлений его эффективного регулирования.

На рынке жилья очень тесно объединяются интересы граждан и государства. В силу выполняемых функций (прежде всего социальной и экономической) жилье порождает множество социально-экономических проблем, неподвластных рынку и требующих государственного регулирования. В ходе исследования выявлены наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование рынка жилья:

- формальный характер проводимых рыночных преобразований на рынке жилья, снижение доверия населения к рыночным процессам и политике проводимых властями преобразований;

- высокий риск совершения сделок с жильем, что отпугивает потенциальных инвесторов и приводит к застойным процессам не только на рынке жилья, но и на смежных рынках;

- низкий уровень обеспеченности населения жильем, низкие доходы основной массы населения при высокой доле текущего потребления и часто монопольно завышенная рыночная цена метра квадратного жилья;

- не достаточная развитость института кредитных учреждений, отсутствие государственной системы поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это имеет место в таких европейских странах как Германия, Франция и т.д., значительные кредитные риски при ипотечном жилищном кредитовании и, как следствие, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, отсутствие у значительной части населения достаточного объема накоплений для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита, высокие транзакционные издержки при ипотечном кредитовании.

На основании проведенного анализа имеющихся на рынке жилья проблем можно утверждать, что государственное вмешательство в процессы функционирования рынка жилья является необходимым условием его нормального функционирования и обеспечения стабильности в обществе. При этом государственное воздействие на рынок жилья должно реализовываться в рамках нескольких основных направлений, позволяющих создавать нормальные условия для функционирования рыночного механизма, дополняя его элементами, обеспечивающими решение важнейших проблем, решение которых с помощью рыночных отношений осуществить невозможно.

2. Реализация государственного регулирования на рынке жилья невозможна без проведения практических исследований, дающих эмпирические доказательства необходимости проведения конкретных мероприятий.

Основываясь на результатах анализа существующих методических подходов к исследованию рынка жилья, предлагаемых разными авторами, видны существенные отличия в методике их проведения. Применение конкретного подхода к анализу рынка недвижимости и рынка жилья, как его составляющей зависит от уровня исследуемого объекта. Для каждого уровня исследований (страна, административный район, регион, город, городской район и т.д.) существует определенная система факторов, характеризующих рыночные процессы.

Разные авторы отдают предпочтение тем или иным факторам, показателям или группам показателей.

Существенным недостатком большинства проанализированных методик является их ориентированность на такую узкоспециализированную область как оценка стоимости объектов недвижимости. В сущности, они не исследуют рыночные процессы, а ограничиваются лишь прикладным рассмотрением влияния различных групп факторов в рамках трех стандартных подходов к определению стоимости объектов недвижимости. Они не ориентированы на рассмотрение рыночных процессов, на определение величины воздействия различных групп факторов на величины спроса и предложения на рынке недвижимости.

Автором применен унифицированный методический подход, который основан на изучении факторов, влияющих на рыночные процессы на рынке жилья на макроуровне. Кроме того, предложен алгоритм количественной оценки влияния факторов на цены на рынке жилья на основе многомерных методов исследования.

3. Основываясь на результатах анализа факторов, воздействующих на процессы, происходящие на рынке жилья, предложено четыре унифицированные группы факторов, действующих на рынке жилья: физические, экономические, социальные и правовые. В свою очередь каждая группа факторов может быть разбита на несколько подгрупп, позволяющих конкретизировать анализ.

Кроме того, предложена система показателей, позволяющих получить достаточно объективное представление о процессах, происходящих на рынке жилья и провести всесторонний анализ рынка на макроуровне.

Установлено, что как на первичном, так и на вторичном рынках жилья однозначно превалируют экономические факторы. Кроме того, на обоих рынках большинство факторов действуют со стороны спроса. Таким образом, государственная политика на рыже жилья должна основное внимание уделять экономическим факторам в контексте «спросового» поведения потребителей. Основываясь на результатах проведенного исследования, все усилия со стороны государства на рыже жилья должны быть направлены на расширение платежеспособного спроса в секторах оборота прав и управления жильем с одновременным стимулированием сектора развития жилья, что приведет к повышению жилищной мобильности населения.

Предлагаемые меры государственного воздействия на рынок жилья представлены в рамках основных направлений реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В развитие рекомендаций по снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства предлагается создание при поддержке органов власти специализированных организационных структур, способствующих осуществлению мероприятий всего инвестиционно-строительного цикла. Кроме того, необходимо создание условий для возникновения и развития общественных и иных организаций, профессиональных объединений участников рынка для защиты интересов потребителей, предпринимателей и пр. на рынке жилья. При разработке и реализации региональной экономической политики на рынке жилья необходим учет региональных особенностей и стимулирование бизнеса в конкретных сферах деятельности, населенных пунктах и пр.

В развитие направления по выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан необходимо принять законодательные акты, дающие четкое однозначное определение групп лиц, имеющих права на предоставление социального жилья, и условий его предоставления, а, кроме того, необходимо сформировать и вести их списки.

Мероприятий нацеленных на внедрение информационных технологий управления реализацией программы «Жилище», как основного рабочего инструмента приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также осуществление контроля за ходом программных мероприятий, явно недостаточно для повышения информационной прозрачности рынка. Необходимо развитие информационных порталов в сети Internet, где заинтересованные лица смогут задать интересующие их вопросы, связанные с жильем, оформлением прав и сделок с ним и пр. и получить ответы на поставленные вопросы со стороны ответственных лиц, специалистов в жилищной сфере и т.п. Кроме того, региональным властям целесообразно обязать своих специалистов, работающих в сфере жилья и недвижимости, проводить круглые столы с профессиональными участниками рынка жилья и т.д.

В рамках направления реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» по увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования необходим учет региональных особенностей и большая осторожность при реализации конкретных мер, поскольку неконтролируемое развитие ипотечного жилищного кредитования в России может привести к значительному ускорению темпов роста цен на жилье и дальнейшему снижению его доступности. Особое внимание, при предоставлении ипотечных кредитов, должно уделяться работающему населению, располагающему средними доходами, накоплениями и уже имеющему жилье в собственности. Основной упор должен делаться на расширение приобретения населением жилья на рынке за счет собственных и кредитных средств.

4. Результаты проведенных исследований актуальны для эффективного управления жильем органами государственной и муниципальной власти, а также физическими и юридическими лицами, использующими его в процессе своей деятельности. Всем указанным субъектам необходимо иметь представление, о процессах происходящих на рынке, факторах, оказывающих влияние на цены для обоснования своих управленческих решений.

5. Предложенные автором методические подходы к анализу рынка жилья и практические рекомендации по государственному регулированию рынка жилья могут быть использованы экспертным сообществом для оценки эффективности проводимой государственной жилищной политики, в том числе, реализации мероприятий в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Результаты исследования можно использовать при разработке региональных и муниципальных программ развития жилищной сферы и программ развития ипотечного кредитования в субъектах Федерации.