Экономический анализ инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический анализ инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов"

На правах^откописи

Сазонов Петр Андреевич

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Специальность 08.00.12 Бухгалтерский учет, статистика

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 О ФЕВ 2Ш

Нижний Новгород 2014

005545256

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель:

заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Коробейников Олег Павлович

Официальные оппоненты:

Макарова Лариса Григорьевна, доктор экономических наук, профессор кафедры бухгалтерского учета, анализа и аудита Нижегородского филиала Национального исследовательского института «Высшая школа экономики»

Панютина Екатерина Андреевна, кандидат экономических наук, Департамент градостроительного развития территории Нижегородской области, главный специалист

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Волжская государственная академия водного транспорта»

Защита состоится «11» марта 2014 года в 12.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.166.19 при Федеральном • государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Нижегородский государственный университет им. Н. И. Лобачевского» по адресу: 603000, Нижний Новгород, ул. Б. Покровская, д. 37, ауд. 315.

С диссертацией можно ознакомиться в фундаментальной библиотеке ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный университет им. Н. И. Лобачевского». Диссертация, автореферат и другие материалы дела также представлены на сайте https://diss.unn.ru/323

Автореферат разослан «6» февраля 2014 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, к. э. н., доцент

Т. С. Маслова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из причин неудовлетворительного инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов является проблема формирования аналитической базы для экономического анализа и развития управленческого учета на предприятиях жилищно-коммунального комплекса. В результате имеют место существенные экономические потери из-за нарушения нормативных сроков и объемов ремонта жилищного фонда, снижение качества ремонтного обслуживания, повышение уровня эксплуатационных затрат. Организация капитального ремонта ориентирована в основном на аварийно-восстановительные работы. Сохранение существующей ситуации ведет к росту уровня физического и функционального износа жилья и коммунальной инфраструктуры.

В научных исследованиях, посвященных вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, преобладают тенденции поиска технико-экономических закономерностей эксплуатации жилищного фонда. В то же время нормативно-методическая база организации капитального ремонта находится лишь в стадии обсуждения, не найдены решения, отражающие основные тенденции и сроки поэтапного ремонта многоквартирных домов с позиций экономического анализа и управленческого учета.

Вместе с этим не разработаны нормативные подходы к обеспечению инвестиционного процесса. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации ориентирует на непосредственное участие собственников жилья в организации инвестиционной деятельности. В этих условиях необходимо развитие методологии организации ремонтного обслуживания с учетом интересов всех участников инвестиционного процесса, существующей нормативной базы и действующего законодательства. На этой основе должна быть выстроена эффективная система инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов с использованием оптимизационного механизма управления инвестиционными ресурсами.

Таким образом, актуальность темы диссертации обусловлена отсутствием в теории экономического анализа и управленческого учета разработок, обеспечивающих формирование и рациональное использование инвестиционных ресурсов на ремонтное обслуживание жилищного фонда.

В связи с этим предложена концепция инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов с использованием эффективного инструментария, основанного на экономическом, инвестиционном анализе и учете потерь от несвоевременного проведения ремонтных мероприятий.

Степень изученности проблемы. Исследованию различных экономических аспектов функционирования, ремонтного обслуживания, учета и анализа основных фондов жилищного хозяйства посвящены работы российских и зарубежных ученых: С.П. Артемьева, А.А. Аракеляна, В.И. Бабакина, Т.Д. Белкиной, Э.Я. Бубеса, В.В. Бузырева, В.Л. Вольфсона, В.Д. Григорьева, Р.Н. Зельдовича, В.Б. Ивашкевича, В.Я. Ильяшенко, О.В. Калиниченко, В.Ф. Касьянова, Б.М. Колотилкина, О.П. Коробейникова, В.П. Красовского, Ю.И. Любимцева, В.Н. Матюшина, Е.А. Мизиковского, И.Е. Мизиковского,

H.B. Нечаева, C.A. Обозова, П.М. Павлова, E.B. Полякова, Г.Т. Попова, А.П. Прокопишина, В.К. Соколова, Г.Г. Старостина, К.А. Столярова, Л.Н. Чернышова, B.C. Чекалина, К.А. Шрейбера, H.A. Шульженко, Вейко Кауппила (Финляндия), Андреаса Коста (Нидерланды), Ханса-Георга Вехлинга (Германия) и других исследователей.

В работах перечисленных авторов рассматривались вопросы построения сбалансированной системы ценообразования и организации капитального ремонта. Однако анализ результатов реформирования жилищно-коммунального хозяйства в условиях новой экономико-правовой среды показал необходимость дальнейшего исследования вопросов инвестиционного обеспечения ремонтного обслуживания.

Вместе с этим необходимы исследования для поиска эффективных моделей финансирования ремонтных работ; совершенствования механизма аккумулирования и инвестирования финансовых ресурсов; снижения потерь из-за несвоевременного ремонтного обслуживания; калькулирования себестоимости предоставляемых услуг; консолидации интересов собственников и организаций жилищно-коммунального хозяйства при принятии управленческих решений.

Нерешенность этих проблем определила выбор темы диссертации, цель,

задачи и ее структуру.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие методики анализа и учета формирования инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов на основе нормативной базы. Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие задачи:

- формирование концепции исследования, предусматривающей решение проблем финансирования капитального ремонта с учетом интересов прямых участников инвестиционного процесса, нормативной базы и действующего законодательства;

- разработка состава, структуры, и принципов функционирования организационно-экономического механизма капитального ремонта на основе инвестиционного анализа и учета инвестиционных ресурсов;

- формирование и формализация методики инвестиционного обеспечения капитального ремонта на базе предлагаемого организационно-экономического механизма;

- реализация подходов к формированию эффективных инвестиционных программ капитального ремонта;

- применение методов управленческого учета в системе инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с номенклатурой специальности 08.00.12 - «Бухгалтерский учет, статистика» Паспорта специальности ВАК в рамках п.п. 1.7. «Бухгалтерский (финансовый, управленческий, налоговый и др.) учет в организациях различных организационно-правовых форм, всех сфер и отраслей»; п.п. 2.7. «Инвестиционный анализ и оценка эффективности инвестиций»; п.п. 2.8. «Экономический анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности».

Предметом исследования является система организации ремонтного обслуживания многоквартирных домов, включающая инвестирование, организацию и

проведение ремонтных мероприятий.

Объектом исследования являются многоквартирные дома, отличающиеся

характеристиками их состояния. тт

Теоретической и методологической основой исследования явились базовые положения теории воспроизводства основных фондов, фундаментальные положения теории систем, работы отечественных и зарубежных ученых в сфере орГизации капитального ремонта жилищного фонда. Исследование учитьшает существующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, связанные с реализацией жилищно-коммунальной реформы и воспроизводством

основных фондов. конкретных задач применялись общенаучные методы познания:

системного анализа, экономико-математического моделирования, систематизации, классификации, группировки, структуризации, а также логико-аналитическии и

экспертный подходы. _ „„„„„.,„

В диссертации использовались материалы Федеральной службы государственной статистики, нормативные документы, отчеты отечественных и зарубежных специалистов по вопросам организации и финансирования капитального

ремонта жилищного фонда города.

Научная новизна работы диссертации заключается в развитии методики формирования инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов, которая базируется на следующих положениях:

- предложена концепция инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов с построением системы учета экономических потерь в результате несвоевременного ремонтного обслуживания;

- определены подходы к развитию организационно-экономического механизма проведения капитального ремонта основанного на принципах нормативной обоснованности, адаптивности, индивидуальности, экономической эффективности, социальной обеспеченности и безопасности;

- сформирована методика инвестиционного обеспечения капитального ремонта на основе сбалансированного подхода к требованиям нормативной базы и

интересам собственников жилья;

- предложена методика экономического анализа инвестиционного обеспечения ремонтного обслуживания жилищного фонда с учетом правовых возможностей собственников жилья, экономической обоснованности управленческих решений и требований ремонтно-строительных нормативов;

- разработан порядок организации управленческого учета в инвестиционном обеспечении капитального ремонта многоквартирных домов, который может быть использован для формирования и корректировки затрат организации жилищно-коммунального комплекса.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Основные положения работы могут быть реализованы в практической деятельности домоуправляющих компаний и товариществ домовладельцев при формировании инвестиционных программ капитального ремонта многоквартирных домов. Результаты исследования использовались комитетом Законодательного собрания

Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса при разработке программ проведения капитального ремонта жилищного фонда, а также комиссией общественной палаты Нижегородской области по проблемам экономического развития при составлении областной экспертной программы «Повышение социально-экономической эффективности капитального ремонта жилой застройки Нижегородской области».

Практическая значимость исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма для реализации сформулированных в диссертации методических положений по организации и проведению капитального ремонта жилищного фонда. Разработанные подходы к формированию эффективной модели финансирования ремонтных мероприятий, математический инструментарий и алгоритм формирования затрат на капитальный ремонт могут быть использованы в практической деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Предлагаемый в исследовании математический инструментарий позволит собственникам жилья принимать управленческие решения исходя из целей получения максимального экономического и социального эффекта ремонтных мероприятий. Результаты исследования могут быть также применены в учебном процессе высших учебных заведений.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации были изложены и получили одобрение на международных, межрегиональных и всероссийских научно-практических конференциях: Международной научно-практической конференции «Проблемы науки, образования» (г. Москва, 2013 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Современные проблемы науки, образования и производства» (г. Н. Новгород, 2008, 2010 гг.), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы экономики знаний для руководителей и специалистов строительных компаний в целях формирования собственного видения путей преобразования и развития бизнеса в строительстве» (г. Н. Новгород, 2009 г.) и др.

Практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, приняты к внедрению в Товариществе домовладельцев (кондоминиум) «Касьянова - 1» (г. Н. Новгород). Результаты исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ГОУ ВПО ННГАСУ) в курсах «Диагностика строений», «Экономика строительства».

По результатам диссертационной работы опубликованы 22 научных статьи общим объемом 3.23 п.л., в том числе 4 работы в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 87 наименований. Основной текст работа изложен на 138 страницах, содержит 23 рисунка, 6 таблиц.

Во введении обоснована актуальность темы, степень научной разработанности исследуемой проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, раскрыты научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.

В первой главе «Анализ состояния вопроса и задачи исследования»

приводятся характеристики жилой среды. Проанализировано развитие нормативной базы в области капитального ремонта и модернизации жилищного фонда. Уточнены методические и практические аспекты организации ремонтного обслуживания многоквартирных домов. Рассмотрен нормативный подход к организации капитального ремонта с применением методов амортизации.

Во второй главе «Развитие инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов» разработана концепция функционирования организационно-экономичесхого механизма инвестиционного обеспечения капитального ремонта. На основе анализа методических подходов к развитию организационно-экономического механизма на различных исторических этапах определены его основные элементы. Для этого сформированы подходы к достижению баланса между требованиями существующей нормативно-правовой базы и инвестиционными возможностями собственников. Разработан математический инструментарий, учитывающий ограниченные объемы финансирования и экономические потери от несвоевременного ремонта.

В третьей главе «Реализация организационно-экономического механизма в инвестиционном процессе» раскрывается действующая система инвестиционного обеспечения капитального ремонта и пути её развития. Предложены критерии оценки модели финансирования, организации и проведения ремонтных мероприятий. Выявлена наиболее эффективная модель. В рамках полученной модели рассмотрена результативность предлагаемого математического инструментария. Предложена методика учета затрат в системе инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Предложена концепция инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов с построением системы учета экономии-ческих потерь в результате несвоевременного ремонтного обслуживания.

По результатам анализа состояния проблемы капитального ремонта жилой застройки установлено, что не сформирована концепция экономического анализа и развития инвестиционного обеспечения ремонтного обслуживания многоквартирных домов. Концепция предусматривает формирование организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения капитального ремонта. Под механизмом понимается совокупность системных элементов используемых для анализа существующих моделей инвестиционного обеспечения и на его основе проектирования, формирования и реализации эффективной стратегии проведения ремонтных мероприятий с учетом влияния факторов внешней и внутренней среды. Структурно-логическая модель рассматриваемого организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения представлена на рисунке 1.

Этап 1 .Анализ моделей инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов

о Я а. о

к з

л я О.

2 3 2

ч Я о

9 X

= I-

На

« а §

*» ® 2

Ч Я с

в а. а

г 5 3

£ 2

X

5 в Е ж

I § г е- §

1 Вйр |

г|1|III

ё* ^ ы я

¡'ере з х « е-я

I "I

гЕ

Выявление недостатков предлагаемых моделей

Этап 2.

Формироание альтернативной

модели инвестиционного обеспечения

В &

ОрпяшцяовныЙ блок

Формирование график« ремоктных мероприятий в соответствии с нормативной базой

Экономический блок

В вед систмы обязательных платежей на капитальный ремонт, формироаапие агломерация жилых домов

Социальный блок

Определение сроков и объемов

ремонтных мероприятий в соответсвми с имеющимися у собственников средствами

Балансодержатель многоквартирного дома (УК,ТСЖ,ОТСЖ) Пршвхмп, м *га«1м««а |(МГ№ £ Агломерация многоквартирных домов (собственники жилья)

И^шк «шшиог» рмт ^

1 <нтш11|'рк(«(«|||н ерчеч)

Прштшамок ршдепш!

Этап 3.

Организация ремонтных мероприятий

Организационный сагтор организационно-экономического механизма

Активизация экономического инструментария, позволяющего увязать интересы собственников жилья с существующим законодательством

1

Этап 4.

Расчет полученного эффекта

1 1

Органнзациоянс-эгономгтесхяй подход —8 Построение целевой функции задачи линейного программирования Социально-правовой 1 подход I

с системой ограничений к ней

Оптимизационный ссггор организационно-экономического механизма

РЭСЧСТ ПОЛуЧСИНОГО экономического в социального эффекта от реализации предложенных подходов в предлагаемой модели инвестиционного обеспечен« ремонтных мероприятий

Отражение затрат на капитальный ремонт в управленческом учете, формирование н корректировка внутренних нормативов предприми ЖКХ

Рисунок 1 - Структурно-логическая модель организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения капитального ремонта жилых домов

На основе проведенного анализа факторов внешней и внутренней среды, влияющих на формирование эффективного инвестиционного обеспечения капитального ремонта сформулирована основная цель механизма - построение эффективной модели инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов, с привлечением универсального математического инструментария.

На первом этапе формирования механизма выявляются слабые стороны существующих моделей инвестиционного обеспечения ремонтного обслуживания: недостаточная проработанность организационных аспектов проведения ремонт-

ных мероприятий; отсутствие учета требований собственников жилья - согласования с ними сроков и объемов ремонтных работ; отсутствие сравнительного анализа эффективности инвестиционных моделей.

С учетом этих замечаний, на втором этапе создания механизма выстраивается альтернативная модель инвестиционного обеспечения. В модели обеспечивается компромисс между технико-экономическим и социально-правовым подходами к инвестиционному обеспечению и организации капитального ремонта. Подходы формализуются на третьем этапе механизма в виде математического инструментария, позволяющего скоординировать интересы собственников жилья с существующим законодательством и требованиями ремонтно-строительных нормативов, а также решить задачу оптимизации возможных программ финансирования и организации капитального ремонта.

На втором, третьем и четвертом этапах (см. рисунок 1) предусмотрен мониторинг формирования и реализации механизма на базе анализа и учета проведения ремонтного обслуживания, обеспечивающий менеджмент предприятия жилищно-коммунального хозяйства информацией, необходимой для управления и контроля хозяйственной деятельности. Результатом мониторинга должно стать принятие эффективных управленческих решений с целью устранения проблем, влияющих на финансово-производственные процессы предприятия.

2. Определены подходы к развитию организационно-экономического механизма проведения капитального ремонта основанного на принципах нормативной обоснованности, адаптивности, индивидуальности, экономической эффективности, социальной обеспеченности и безопасности.

На основе анализа экономических и организационных особенностей деятельности жилищно-коммунального комплекса сформулированы основные принципы построения организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов:

- нормативной обоснованности - базой принципа являются существующие организационно-технические нормативы. Нормативный поход к организации капитального ремонта позволяет ориентироваться на усредненные сроки службы жилых домов и их конструктивных элементов, исходить из средних межремонтных периодов, а учёт фактических показателей может корректировать принимаемые решения в направлении реальной потребности в ремонтах. Для этого целесообразно использовать нормативный метод планирования ремонта с учётом фактического состояния дома;

- адаптивности - предлагаемый в исследовании экономико-математический инструментарий организации и проведения ремонтных мероприятий адаптивен к любой из рассматриваемых моделей инвестиционного обеспечения ремонтного обслуживания жилищного фонда;

- индивидуальности - для повышения оперативности расчетов и выделения однородных групп многоквартирных домов в оптимизационных расчетах целесообразно проводить их обоснованную классификацию. При разработке инвестиционной программы учитывается срок службы и износ каждого конструктивного элемента жилого дома с последующей разработкой индивидуальных графиков ремонтных мероприятий;

- экономической эффективности - важнейшими критериями эффективности проведения ремонта служат учет целесообразных затрат и минимизация отклонений ремонтных операций от стандартных графиков производства работ по капитальному ремонту жилых домов. Экономический эффект достигается за счет снижения экономических потерь из-за несвоевременного ремонта или замены конструктивных элементов здания. Эффективность принимаемых решений обоснована применением аппарата линейного программирования с ограничениями в виде лимитирования инвестиций и выравнивания объемов ремонтных работ по этапам ремонтного периода.

- социальной защищенности - в соответствии с Жилищным кодексом РФ решением собственников помещений могут быть определены: размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в жилом доме, а также сроки его проведения. Таким образом, собственникам предоставляется возможность составлять приемлемый для них график ремонтных мероприятий;

- безопасности — базируется на соблюдении существующего законодательства регламентирующего требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации.

Соблюдение приведенных принципов позволяет достичь: экономической обоснованности аккумулирования необходимых ресурсов на основе нормативной базы при проведении капитального ремонта; выбора эффективного варианта инвестиционного обеспечения капитального ремонта; определения очередности ремонта или замены конструктивных элементов жилых домов по критерию снижения экономических потерь. Все это дает возможность сформулировать состав и структуру организационно-экономического механизма.

Процесс формирования механизма инвестиционного обеспечения обусловливает необходимость в аналитической информации, отражающей интенсивность использования ресурсов и эффективность деятельности подразделений предприятия жилищно-коммунального хозяйства в целях оптимизация использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов. Такая информация может быть представлена системой управленческого учета, позволяющего своевременно выявить резервы сокращения расходов предприятия.

В исследовании выделяются следующие направления развития управленческого учета на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства:

- формирование информационной базы по результатам диагностики 'состояния конструктивных элементов жилых домов с учетом их технико-экономических показателей;

- оптимизация использования ресурсов организации в результате учета возможных экономических потерь от несвоевременных ремонтных мероприятий;

- контроль экономической эффективности деятельности организации на основе анализа вариантов инвестиционного обеспечения капитального ремонта;

- расчет фактической себестоимости ремонтных мероприятий для формирования сметной документации;

- формирование информационной базы для определения сроков и объемов ремонтных работ;

- выявление резервов повышения эффективности предлагаемой модели инвестиционного обеспечения капитального ремонта.

3. Сформирована методика инвестиционного обеспечения капитального ремонта на основе сбалансированного подхода к требованиям нормативной базы и интересам собственников жилья.

Капитальный ремонт многоквартирных домов, проводимый с нормативной периодичностью, является весьма затратным мероприятием и требует эффективного распределения инвестиций на стадии проектирования ремонтных мероприятий. Кроме того, моделирование процесса инвестиционного обеспечения капитального ремонта является достаточно сложной задачей с рядом организационных, социальных, экономических и правовых аспектов, возникающих при учете интересов собственников жилья, действующего законодательства и нормативных требований. Такие аспекты формализованы в предлагаемом механизме в виде двух подходов: организационно-экономического и социально-правового.

Первый подход основан на проведении планово-предупредительных ремонтных работ. Такой подход позволяет ориентироваться на эффективные сроки службы жилых домов и их отдельных конструктивных элементов, исходить из средних межремонтных периодов, а учёт фактических показателей физического износа может корректировать принимаемые решения в направлении реальной потребности в ремонтах в соответствии с действующей нормативной базой.

При этом используется механизм учета экономических потерь, представляющих собой производную от нарушения нормативных сроков ремонтных мероприятий. Кроме того, предлагается рассматривать возможность образования экономических потерь не только от сверхнормативного функционирования конструктивных элементов жилого дома, но и от их досрочной замены. Процесс образования и роста экономических потерь в результате досрочной замены конструктивных элементов графически представлен на рисунке 2.

Рисунок 2 - Схема учета потерь при отклонении фактического срока проведения ремонта или замены конструктивного элемента здания от нормативного

Условные обозначения:

Сс - стоимость сменяемого конструктивного элемента здания в начале межремонтного цикла, руб.;

С

Т

Ср - стоимость капитального ремонта (замены) сменяемого конструктивного элемента здания, руб.;

Са - стоимость сменяемого конструктивного элемента здания в Ш году межремонтного цикла, руб.;

Ь<ч - продолжительность межремонтного цикла, лет;

I - год оценки стоимости сменяемых конструктивных элементов от начала межремонтного цикла (лет);

ПI - показатель экономических потерь из-за отклонения срока проведения капитального ремонта (замены) сменяемого конструктивного элемента здания от нормативного на 1 лет, руб.

Величину таких потерь можно рассчитать по формуле

Второй подход реализуется с учетом существующего законодательства в области жилищно-коммунального хозяйства и адекватен правовым возможностям собственников жилья. Так, новый Жилищный кодекс РФ предоставляет право выбора сроков и объемов ремонтных работ в жилых домах собственникам жилья.

Таким образом, собственники могут составлять удобный для них график ремонтных мероприятий, что может служить причиной возникновения определенных противоречий между нормативными требованиями, обслуживающей дом организацией и труднопрогнозируемой позицией собственников, основанной на имеющихся у них инвестиционных ресурсах. Ограничения, влияющие на формирование эффективных управленческих решений, вводятся посредством математического инструментария для рассмотрения вариантов плановых решений о ремонтах и заменах конструктивных элементов дома в течение планового периода. Вариабельность решений может быть обеспечена за счет смещения сроков ремонтов отдельных конструктивных элементов с соблюдением требований безаварийности здания. Многовариантность результатов подразумевает наличие четкого критерия для сравнения с целью выбора наиболее эффективного решения. Таким критерием являются экономические потери, представляющие собой самостоятельный элемент системы показателей экономического анализа хозяйственно-финансовой деятельности организации жилищно-коммунального комплекса.

Таким образом, смоделирован экономико-математический инструментарий, позволяющий рассматривать варианты распределения работ и суммировать экономические потери, составленные по каждому виду ремонтных работ и каждому рассматриваемому году.

Из перечня конструктивных элементов, подлежащих замене, нормативный срок которых либо закончился, либо заканчивается, распределяем работы по годам в соответствии с величиной имеющихся средств таким образом, чтобы снизить величину потерь за рассматриваемый период. В результате решения этой задачи получим оптимальные сроки выполнения ремонтных работ. Причем стоимость работ, выполняемых в тот или иной год, не должна превышать сумму

п,=ср-са

9

(1)

(2)

выделенных для ремонта средств. Так, если предположить, что работы по капитальному ремонту будут проводиться непрерывно в установленный год, то в тот или иной год возможен остаток средств, который недостаточен для проведения еще одной работы. Такой остаток целесообразно условно перераспределить на следующий год. Запуская данный механизм перераспределения, сумму потерь для каждого .¡-го года по каждой ¡-й работе, выполняемой в данный год запишем в виде:

(3)

I

Далее суммируем экономические потери по каждому году в плановом горизонте:

± (4)

1 1

Пусть в качестве исходных данных задан срок, в течение которого проводится оптимизация по годам С={с/,а, ...,се}, для каждого аеС известна

сумма доступных средств л, и имеются некоторые виды работ Л = .....й«}и для

каждого а,еЛ известна стоимость Ы, а также потери при отклонении от нормативных сроков выполнения щ . Требуется распределить работы по годам таким образом, чтобы суммарные потери при отклонении от нормативных сроков были минимальными, а стоимость работ по каждому году не превышала доступных средств на каждый год, при этом общая сумма доступных средств 5 по всем годам должна равняться общей стоимости всех работ В. Считается, что Ь/, щ, Б, В - целые неотрицательные числа. Таким образом, имеются все необходимые данные для решения задачи целочисленного программирования:

найти такой порядок элементов /1={я/,ш.....я*} и сформировать доступные

фактические средства распределения л- на каждый год, при котором достигался бы минимум суммы:

^ = (5)

и выполнялись ограничения

л

Ж "

.•=1 ¡=1

9

т т ^

> = 1.2.....*-!}

Принимая во внимание ограничения (6-8), следует учитывать, что при

-хгч и -2гч * ■то ^=-кгч >

(6)

(7)

а при ' ' , .

Другими словами, оставшиеся средства, при их недостатке для выполнения еще одной работы полностью, перераспределяются на следующий год. Таким образом, задача оптимизации схем капитальных ремонтов решается с помощью математического инструментария (5) - (8). Примем следующие условные обозначения:

/ - период, на который распределяется выполнение работ, годы 1=1,2,

} - номер работы

s¡ - доступные средства, руб.;

Ы— стоимость работ, руб.;

пи-потери, возникающие при выполнении_/-й работы в 1-й год, руб.;

57— сумма доступных средств с учетом перераспределения, руб.

Функционал (5) соответствует требованию нахождения такого варианта'рас-пределения работ по годам, при котором потери минимальны.

Ограничение (6) устанавливает верхний предел для объема работ по капитальному ремонту - не более имеющихся средств.

Ограничение (7) вводит требование равенства доступных средств и объемов работ на период, принятый к рассмотрению.

Ограничение (8) соответствует требованию перераспределения средств на последующий год с возможностью их использования.

Имея задачу экспоненциальной сложности, необходимо подобрать метод оптимизации, реализация которого возможна и позволяет обрабатывать достаточное число параметров. В результате анализа выбран классический метод оптимизации - метод прямого перебора. Данный метод имеет экспоненциальный характер, но для практических целей с небольшим числом параметров вполне приемлем, прост и достаточно точен.

Объединение двух подходов позволит оптимизировать процесс организации капитального ремонта, Конечной задачей математического инструментария является нахождение такого варианта проведения ремонтных мероприятий, когда при заданных объемах инвестиций сумма экономических потерь будет наименьшей.

4. Предложена методика экономического анализа инвестиционного обеспечения ремонтного обслуживания жилищного фонда с учетом правовых возможностей собственников жилья, экономической обоснованности управленческих решений и требований ремонтно-строительных нормативов.

Определение общей концепции комплексной оценки принимаемых управленческих решений в области инвестиционного обеспечения капитального ремонта сопряжено с необходимостью решения ряда локальных задач, имеющих теоретическое и практическое значение. Среди них можно выделить три основные:

- разработка научно-обоснованных принципов формирования рациональных конкурентоспособных вариантов инвестиционных решений;

- определение необходимого числа оценочных показателей, их количественная и качественная характеристика, обеспечение сопоставимости показателей

путем их нормализации, оценка значимости показателей на основе приоритетного ранжирования;

- разработка методов выбора наилучшего варианта инвестиционного решения с учетом всего множества оценочных показателей.

На протяжении последних лет органами государственной власти и экспертным сообществом обсуждаются возможные модели финансирования капитального ремонта жилищного фонда. В настоящее время можно говорить как минимум о пяти различных инвестиционных моделях, предлагаемых, прежде всего Фондом содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства, Министерством регионального развития РФ, Министерством экономического развития РФ, Торгово-промышленной палатой РФ, а также международными и российскими негосударственными экспертными организациями.

В таблице 1 приводится 1<:раткое описание моделей.

Таблица 1 - Модели инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов

Наименование модели инвестиционного обеспечения ■ Краткая характеристика модели

Первая модель - «Взаимное финансирование капитального ремонта» Ключевыми элементами модели являются обязательные платежи за капитальный ремонт и взаимное финансирование капитального ремонта собственниками помещений разных жилых домов.

Вторая модель -«Доверительное управление средствами для финансирования капитального ремонта» В модели устанавливается доверительное управление денежными средствами, накопленными собственниками помещений в каждом многоквартирном доме и предназначенными для финансирования капитального ремонта.

Третья модель - «Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками» Модель предусматривает финансирование из средств трех финансовых источников: фонда ремонта дома, формируемого за счет обязательных платежей собственников помещений в жилых домах; кредита коммерческого банка (обеспечением которого являются средства фонда ремонта дома) и субсидии из регионального и муниципального бюджетов.

Четвертая модель -«Добровольные платежи» Модель предполагает финансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов путем установления особого статуса управления без законодательного введения обязательных отчислений на капитальный ремонт.

Пятая модель — «Финансирование ремонта путем введения института обязательных амортизационных отчислений» Модель предусматривает организацию финансирования восстановления и модернизации общего имущества многоквартирных домов за счет обязательных ежемесячных амортизационных отчислений собственников помещений.

Диссертантом сформулированы критерии оценки моделей: социальной и экономической эффективности, технологичности и безопасности.

Критерии социальной и экономической эффективности предполагают максимально возможное соблюдение требований собственников жилья в вопросах финансирования и организации ремонтных мероприятий. Сроки и объемы ремонтных мероприятий согласуются с жильцами в порядке, предусмотренном существующим законодательством. Рационализация затрат и защита накапливаемых на капитальный ремонт средств от инфляции осуществляется путем их оперативного перераспределения между жилыми домами. Под технологичностью понимается ремонт или замена конструктивных элементов и систем жилого дома в нормативные сроки. Под критерием безопасности подразумевается безопасность проживания граждан.

Используя эти критерии, проводится экспертная оценка моделей инвестиционного обеспечения капитального ремонта с целью выявления наиболее эффективной. По полученным результатам установлено, насколько каждая из представленных моделей соответствует предложенным критериям. Каждый из критериев оценивался группой экспертов по балльной шкале от 1 до 10. Результаты сравнительного анализа моделей приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Результаты оценки моделей инвестиционного обеспечения по предлагаемым критериям

Модель Критерии оценки, балл Е

Безопасность Технологичность Социальная и экономическая эффективность

1 Модель 1 «Взаимное финансирование» 8 10 9 27

2 Модель 2 «Доверительное управление» 5 4 6 15

3 Модель 3 «Фонд ремонта дома» 7 7 4 18

4 Модель 4 «Добровольные платежи» 3 3 4 10

5 Модель 5 «Амортизационные отчисления» 9 9 7 25

Оценки:

10 баллов - модель полностью соответствует условиям критерия;

9 баллов — модель соответствует условиям критерия, имея незначительные отклонения;

8 баллов — модель соответствует большинству условий критерия;

7 баллов - модель соответствует большинству условий критерия, но потребует дополнительных расходов при реализации;

6 баллов — модель концептуально соответствует условиям критерия, но результаты ее практической реализации могут не отвечать условиям критерия;

5 баллов - модель содержит концептуальные положения, позволяющие выполнить условия критерия, но не предлагает практических рекомендаций по их внедрению;

4 балла - отдельные положения модели отвечают условиям критерия;

3 балла — модель содержит отдельные положения отвечающие условиям критерия, но содержит параметры препятствующие условиям критерия;

2 балла — модель имеет минимальные возможности для выполнения условий критерия;

1 балл - модель полностью не соответствует условиям критерия.

Оценка моделей по предлагаемым критериям позволяет отобрать из числа рассматриваемых наиболее эффективную модель (модель I - «Взаимное финансирование»). Вместе с тем модели присущи следующие недостатки:

— недостаточная проработанность организационной составляющей;

— отсутствие учета требований собственников жилья - согласование с ними сроков и объемов ремонтных работ;

— отсутствие методик расчетов экономической эффективности модели по сравнению с другими.

С учетом данных замечаний предложена альтернативная модель инвестирования капитального ремонта, графически представленная на рисунке 3.

,-------------------------------------)

Организационный блок Формирование агломерации жилых домок, построение графика ремонтных мероприятий в соответствии с нормативной базой и финансовыми возможностями собственников Экономический блок Ввод системы обязательных платежей, формирование минимального размера обязательной ежемесячной платы на капитальный ремонт многсквартирного дома Социальный блок Определение сроков и объемов ремонтных мероприятий по каждомудому в сформированной агломерации, формирование отдельного ремонтного фонда

Л

Модель инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов "Взаимное финансирование капитального ремонта с учетом интересов собственников жилья и требований нормативной базы"

Оптимизационный блох организационно-экономического механизма I инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов

I----------------------------------1

Рисунок 3 - Модель управления группой многоквартирных домов «Взаимное финансирование капитального ремонта с учетом интересов собственников жилья и требований нормативной базы»

Организационная составляющая модели базируется на нормативах, регламентирующих сроки службы конструктивных элементов и систем многоквартирного дома.

Экономическая составляющая модели представлена обязательными платежами на капитальный ремонт и взаимным финансированием капитального ремонта нескольких жилых домов. В предлагаемой модели предполагается распределять средства на капитальный ремонт только в той жилой агломерации, в которой они были собраны. В агломерацию многоквартирных домов включаются дома, близкие по техническим характеристикам.

Учет правовых возможностей собственников жилья производится в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ, предоставляющего собственникам право выбора сроков и объемов ремонтных работ в доме.

Составляющие предлагаемой модели представлены в оптимизационном секторе организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения. Координация этих составляющих, позволит получить компромиссное решение

между позицией собственников, существующим законодательством и требованиями нормативов, нивелировать психологическую неготовность собственников принять на себя ответственность за состояние жилья, а также обеспечить рациональное использование ресурсов организаций жилищно-коммунальной хозяйства.

Для выяснения экономических преимуществ предлагаемой модели в диссертации были рассчитаны затраты на капитальный ремонт той же группы домов с соблюдением тех же инженерных и социальных норм, но с финансированием капитального ремонта за счет банковских кредитов. Сравнение затрат в условном примере показало явное преимущество предлагаемой модели.

5. Разработан порядок организации управленческого учета в инвестиционном обеспечении капитального ремонта жилых домов, который может быть использован для формирования н корректировки затрат организаций жилищно-коммунального комплекса.

Традиционной задачей управленческого учёта является калькулирование себестоимости предоставляемых услуг,, и, соответственно, учет затрат. Калькулирование себестоимости начинается со сбора всей информации, о затратах, возникающих при производстве работ. В этой связи концепция управленческого учета представлена в работе как система, обеспечивающая информацией о реальной стоимости ремонтных мероприятий.

Развитие концепции предполагает на стадии принятия управленческих решений определение стоимости ремонтных мероприятий. Предлагаемый алгоритм учета затрат на проведение капитального ремонта включает:

- построение графика нормативного физического износа основных конструктивных элементов с учетом их удельного веса в общей стоимости жилого дома;

- построение графика нарастания нормативного физического износа дома за нормативный срок службы;

- построение графика изменения первоначальной стоимости в зависимости от физического износа за весь срок службы дома;

- определение суммарного физического износа, накопившегося за нормативный срок службы дома;

- расчет действительной стоимости жилого дома по формуле

Си=С,а-Иф)^ (9)

где С" - действительная стоимость объекта недвижимости;

С" — восстановительная стоимость объекта недвижимости; - физический износ за период межремонтного цикла.

- формирование тарифа на проведение капитального ремонта по формуле

г =£1 (10>

т

где Т- нормативный срок службы жилого дома.

Рассмотренный алгоритм представлен в виде блок-схемы на рисунке 4.

Рисунок 4 - Блок-схема расчета затрат на капитальный ремонт

Предложенная методика позволяет определить производственные затраты на ремонт одного квадратного метра общей площади многоквартирного дома, т.е. себестоимость оказываемых организацией услуг.

Совершенствование методов калькуляции себестоимости ремонтного обслуживания жилищного фонда в части повышения точности ценовых показателей, а также применение инструментов прогнозирования затрат на проведение ремонтного обслуживания может способствовать установлению более точных тарифов на капитальный ремонт, что определяет актуальность задачи развития управленческого учета затратной составляющей финансового результата домоу-правляющих компаний и Товариществ собственников жилья.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в рецензируемых журналах перечня ВАК РФ

1. Сазонов, П. А. Инвестиционный механизм организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда муниципального образования / П. А. Сазонов // Российское предпринимательство. — 2009. — № 11(1). - С. 140-144.

2. Сазонов, П. А. Анализ и развитие методологии инвестиционного обеспечения капитального ремонта жилых домов / П. А. Сазонов // Экономический анализ: теория и практика. - М., 2013. - № 45(348). - С. 24-32.

3. Сазонов, П. А. Развитие и учет изменений в организационно-экономическом механизме инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных жилых домов / П. А. Сазонов // Приволжский научный журнал / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород, 2013. - № 4. — С. 165-170.

4. Сазонов, П. А. Особенности управленческого учета при Проведении капитального ремонта многоквартирных жилых домов / П. А. Сазонов //

Приволжский научный журнал / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород, 2013.-№4.-С. 175-179.

Публикации в других изданиях

5 Сазонов П. А. Новое жилищное законодательство и проблемы ремонтного обслуживания недвижимости /П. А. Сазонов, А. Н. Крестьянинов, А.А.Сазонов II Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода : тез. докл. науч.-практ. конф. / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т.

- Н. Новгород, 2005. - С. 28-30.

6 Сазонов П А О федеральном стандарте стоимости капитального ремонта

жилищного фонда / П. А. Сазонов, А. Н. Крестьянинов // СтройПрофиль. - 2006. -

№6 С. 10-11. ,

7 Сазонов П А Технико-экономические закономерности функционирования жилых зданий и современные подходы к их ремонтному облуживанию / П А Сазонов // Сборник трудов аспирантов и магистрантов. Социально-гуманитарные науки / Нижегор. гос. архитектур.-строит, ун-т. - Н. Новгород, 2007. -С. 164-166.

8 Сазонов П А. Вариантное проектирование капитального ремонта жилых зданий- опыт и перспективы / П. А. Сазонов, Д. А. Митрофанов II Сборник материалов выпускных квалификационных и научных работ студентов и магистрантов вузов России, отмеченных на всероссийских и региональных конкурсах I Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород, 2007. - Вып. 9. - С. 143-144.

9 Сазонов П А О формировании эффективной амортизационной политики в части капитального ремонта жилых зданий / П. А. Сазонов // XII Нижегородская сессия молодых ученых. Гуманитарные науки : тез. докл., 21-25 окт. ЛЮ/ г. / Департамент образования Нижегор. обл., Нижегор. науч.-информ. центр, Арзамас, гос. пед. ин-т [и др.]. - Н. Новгород, 2007. - С. 232-233.

10 Сазонов, П. А. Опыт и перспективы трансформации механизма накопления средств на капитальный ремонт жилищного фонда / П. А. Сазонов // Сборник трудов аспирантов и магистрантов. Социально-гуманитарные науки / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т ; редкол. : С. В. Соболь [и др.]. - Н.

Новгород, 2008. - С. 167-170.

11 Сазонов П А Социально - экономические аспекты становления системы ремонтного обслуживания жилищного фонда / П. А. Сазонов, А. Н. Крестьянинов // Современные проблемы науки, образования и производства : материалы VIII Всерос. науч.-практ. конф. студентов, специал., аспирант, и молодых ученых. - Н.

Новгород, 2008. - Т. 1. - С. 227-228.

12. Сазонов, П. А. Повышение эффективности аккумуляции и расходования средств на капитальный ремонт жилых зданий / П. А. Сазонов // XIII Нижегородская сессия молодых ученых. Гуманитарные науки : тез. докл., 1923 окт. 2008 г. / Департамент образования Нижегор. обл., Нижегор. науч.-информ. центр, Арзамас, гос. пед. ин-т [и др.]. - Н. Новгород, 2008. - С. 49-50.

13. Сазонов, П. А. Противозатратный механизм организации комплексного капитального ремонта жилых зданий в объединениях ТСЖ / П. А. Сазонов // Сборник трудов аспирантов и магистрантов. Социально-гуманитарные науки /

Нижегор. гос. архитектур.-строит, ун-т ; редкол. : С. В. Соболь [и др.]. Н.

Новгород, 2009. - С. 243-245.

14. Сазонов, П. А. Правовые основы привлечения инвестиций на капитальный ремонт жилищного фонда муниципального образования / П. А. Сазонов // Совершенствование управления инвестиционно-строительным комп-лексом и пути повышения его эффективности : материалы регион, науч.- практ. конф. - Н.

Новгород, 2009. - С. 142-144.

15. Сазонов, П. А. Специфика определения стоимости капитального ремонта жилищного фонда на муниципальном уровне / П. А. Сазонов // Дополнительное образование - 2009: Экономика знаний для руководителей и специалистов строительных компаний в целях формирования собственного видения путей преобразования и развития бизнеса в строительстве : материалы межрегион, науч,-практ. конф, - Н.Новгород, 2009.-С. 199-202.

16. Сазонов, П. А. О переводе ремонтного обслуживая жилищного фонда муниципальных образований на плановую основу / П. А. Сазонов // XIV Нижегородская сессия молодых ученых. Гуманитарные науки : тез. докл., окт. 2009 г. / Департамент образования Нижегор. обл., Нижегор. науч.-информ. центр, Арзамас, гос. пед. ин-т [и др.]. - Н. Новгород, 2009. - С. 4-5.

17. Сазонов, П. А. Проблемы долговечности и ремонтного обслуживания новой жилой застройки муниципальных образований / П. А. Сазонов, А. Н. Крестьянинов // Современные проблемы науки, образования и производства : сб. науч. тр. II Междунар. науч.-практ. конф. - Н. Новгород, 2010. - С. 353-356.

18. Сазонов, П. А. Расчет тарифов на капитальный ремонт жилых зданий на основе нормативных графиков их физического износа / П. А. Сазонов, А. С. Парсапина // Межвузовский сборник статей лауреатов конкурсов. Социально-гуманитарные науки / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т ; редкол. : В. Н. Бобылев [и др.]. - Н. Новгород, 2010. Вып. 12. С. 267-268.

19. Сазонов, П. А. Развитие методологии определения ветхости и аварийности жилых зданий / П. А. Сазонов, М. М. Русакова, С. М. Седов // Межвузовский сборник статей лауреатов конкурсов. Социально-гуманитарные науки / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т ; редкол. : В. Н. Бобылев [и др.]. -Н. Новгород, 2010. Вып. 12. С. 268-269.

20. О методах оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий при капитальном ремонте жилых зданий / П. А. Сазонов, А. О. Мельник // Межвузовский сборник статей лауреатов конкурсов. Социально-гуманитарные науки / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т ; редкол. : В. Н. Бобылев [и др.]. Н. Новгород, 2011. Вып. 13. С. 133-134.

21. Сазонов П. А. Оптимизационное моделирование как инструмент повышения эффективности инвестиций в капитальный ремонт жилых зданий / П. А Сазонов, С. А. Смирнов // Сборник трудов аспирантов и магистрантов. Социально-гуманитарные науки / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т ; редкол. : С. В. Соболь [и др.]. - Н. Новгород, 2011. Т. 3. С. 290-292.

22. Сазонов, П. А. Оптимизационный подход к планированию инвестиции в капитальный ремонт жилого здания / П. А. Сазонов, А. Н. Крестьянинов, А. А. Сазонов // Проблемы развития науки и образования : материалы Междунар. науч.-практ. конф. - М., 2013. - С. 71-73.

Подписано в печать-Формат 60x90 1/16 бумага газетная. Печать трафаретная.

Объем I печ.л. Тираж 100 экз. Зака» № 11 Отпечатано в полиграфическом центре ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет», 603950. Н.Новгород. Ильинская, 65