Экономический механизм эффективного использования территории промышленных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм эффективного использования территории промышленных предприятий"

На правахрукописи

СОРОКИНА Елена Викторовна

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ (НА ПРИМЕРЕ г. ИВАНОВА)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: предприятиями, отраслями, комплексами промышленности

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Иваново 2004

Работа выполнена в Ивановском государственном университете

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Кайгородов Алексей Георгиевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ведущая организация: Ярославский государственный университет

им. П.Г. Демидова

Защита состоится 18 июня 2004 года в 13 часов 00 минут на заседании диссертационного совета Д 212.062.05 при Ивановском государственном университете по адресу: г. Иваново, Посадский пер., 8, Ивановский государственны й университет, корпус 8, аудитория 410.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ивановского государственного университета.

Нем иров Александр Леонидович

кандидат экономических наук, доцент Колибаба Владимир Иванович

Автореферат разослан мая 2004 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

/

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

А ктуальность темы. Важнейшей характеристикой современной макроэкономической среды функционирования промышленных предприятий являются рыночные преобразования в систем е основных эконом ических институтов, в первую очередь, отношений собственности. Главная цель зем ель-ной реф орм ы — повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производительного потенциала зем ли и превращение её в сам остоятельный фактор эконом иче-ского роста. Цель государственной политики в сфере зем ли-обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости — зафиксирована в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы).

Постановка названных целей на общегосударственном уровне вызвана тем что за годы плановой экономики в стране сформировался неэффективный, нерациональный характер использования земельных ресурсов и,в частности, территории промышлейных предприятий. В этот период дом инирова-ло рассмотрение земли как необходим ого пространстве иного базиса для раз-м ещения производительных сил, и выбор площадки под строительство и расширение пром ышленных предприятий осуществлялся по принципу м и-ним изации совокупных затрат на строительство объектов, однако без долж-ногоучёта ценности отводимых земель. Исключение земельных ресурсов из эконом ического оборота, отсутствие стимулов для вторичного использования ранее выделенной территории привели к формированию в российских городах непропорционально больших промышленных зон с низким уровнем застройки.

В условиях ры ночной экономики территория промышленных предприятий рассматривается главным образом как особый вид экономических активов, который количественно ограничен и обладает стоимостью. И поэтому земля в условиях рынка должна приносить общественно нормальный доход независимо от того, кто на ней хозяйствует - её собственник, арендатор или иной пользователь. Иным и словам и, актуальной для отечественной экономики является задача рационального, эффективного использования земли как фактора производства. Решение данной задачи возможно через формирование адекватного рыночной экономике механизма эффективного использования земельных ресурсов, в частности, территории промышленных предприятий.

Необходимо отметить, что в литературе по экономике и управлению промышленным предприятием не рассматриваются вопросы эффективного использования территории как важнейшего экономического актива. В месте с тем, в последние годы появилось множество работ отечественных и зарубежных авторов, посвященных проблемам недвижимости, в частности земельных ресурсов. Большая часть работ

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ I БИБЛИОТЕКА I

Щ}

сти. Среди них труды российских экономистов - И. Т. Балабанова, С.В. Гри-бовского, В .В. Григорьева, О.М. Пахомовой, В .А. Прорвича, Б.М. Рабиновича, Л .П. Ром м а, В .М. Рутгайзера, ЕЙ. Тарасевича, В .П. Фёдорова, и других. Следует назвать также М.Б. Витт, С.И. Кабакову, А.А. Сегединова, которые изучали проблему оценки земли в период полной её национализации и исключения из экономического оборота. Среди зарубежных авторов широко известны работы Д. Фридмана и Н.Ордуэя, Джозефа К. Эккерта. Проблемам формирования и функционирования рынка недвижимости посвящены труды В .А. Горемыкина, работы сотрудников и экспертов Леонтьевского центра под научным руководством Л.Э. Лимонова. Следует отметить также ряд статей В.Беленького, А.Булатова, Э.Бякова, Н.Гловацкой, С.Лазуренко, И.Новицкого, Е. Ушакова, Е. Федоровской, В. Шупыро и многих других авторов по вопросам реформирования земельных отношений. Однако большая часть работ рассматривает тот или иной аспект рыночных преобразований применительно к земельным ресурсам в целом или же по отношению к землям сельскохозяйственного назначения. Таким образом, проблема стимулирования эффективного использования территории промышленных предприятий как важного их актива недостаточно проработана с точки зрения теории, что негативно влияет и на практику исследования земельных ресурсов в промышленности.

Объективная необходимость рационального использования земельных ресурсов в процессе общественного воспроизводства в условиях рыночной экономики, недостаточная научная проработка теоретических вопросов стимулирования эффективного использования территории промышленных предприятий как экономического фактора их деятельности, ограниченность положительного практического опыта в данной области обусловили актуальность темы и позволили сформулировать цель исследования: разработка экономических аспектов механизма эффективного использования территории промышленных предприятий как нового инструмента развития их эконом ики в условиях рынка.

Таким образом, объектом исследования явились промышленные предприятия, в частности, занимаемая им территория как важный фактор их деятельности в условиях рыночной экономики. Исследованием были охвачены средние и крупные предприятия, расположенные в черте г. Иваново.

Предметом исследования явился экономический механизм рационального использования территории промышленных предприятий как актуальная проблема их эффективного функционирования в условиях рынка.

Поставленная цель исследования потребовала решения двух комплексных задач:

- определить содержание эконом ического механизма эффективного использования территории как важного актива промышленных предприятий;

- обосновать методологические и методические подходы к совершенствованию стимулирующей функции данного механизма.

В рамках основных задач были поставлены и решены задачи более частного характера:

- дать характеристику территории промышленных предприятий как фактора производственной и эконом ической деятельности, выявить особенности данного актива, проявляющиеся в условиях ры ночной экономики;

- сформулировать понятия экстенсивного, интенсивного и эффективного использования территории промышленных предприятий;

- определить критерий эффективного использования;

- выявить содержание,условия и направления совершенствования экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий;

- теоретически обосновать и разработать методику экономической оценки территории промышленных предприятий;

- предложить решение экономических вопросов создания стимулирующей системы платежей за землю.

Методологической основой диссертации явилась диалектика как теория познания. В процессе исследования использовались системный подход при изучении территории промышленного предприятия как части единого имущественного комплекса; метод анализа и синтеза для выявления сущности экономического механиз ма эффективного использования территории промышленных предприятий; метод сравнительного анализа при обосновании эконом ических аспектов совершенствования системы платежей за зем -лю; методы моделирования; статистические методы.

При проведении исследования автор опирался на фундаментальные труды российских изарубежных учёных по изучаемым проблемам; научные публикации в периодической печати; законодательство в области регулирования земельных отношений; официальные статистические данные по экономике Российской Федерации и Ивановской области, опубликованные органам и государственной статистики. В работе использована также информация по средним и крупным промышленным предприятиям г.Иваново, предоставленную Ивановским областным комитетом государственной статистики и органам и управления администрации г. Иваново.

Научная новизнаработы заключается в том, что теоретически разработаны и методологически обоснованы подходы к совершенствованию механизма эффективного использования территории промышленных предприятий как нового вида экономических активов, появившегося в результате институциональных преобразований отечественной экономики.

Основные положения, содержащие элементы научной новизны и выносимые на защиту, заключаются в следующем:

• систематизированы подходы к исследованию эффективности использования территории промышленных предприятий как фактора производства за счёт выделения архитектурно-градостроительного и экономического аспектов её изучения; расширено понятие «пассивной» части средств труда

предприятия за счёт включённых в него приватизированных земельных участков;

• классифицированы иуточнены характеристики типов использования территории промышленных предприятий, в частности путём выделения экстенсивного, интенсивного, эффективного типов использования; разработана система показателей для характеристики использования территории промышленных предприятий;

• определено содержание экономическогом еханизма эффективного использования территории промышленного предприятия и выявлены взаимосвязи его основных элементов;

• теоретически обоснована и разработана методика оценки потребительской и рыночной стоимостей земельных участков промышлейных предприятий в условиях отсутствия рыночного оборота данного актива;

• вы явлен двойственный характер стоимости земельного участка при существующем и наилучшем вариантах его использования и сформулирован критерий для оценки степени эффективного использования территории промышленных предприятий через соотношение потребительской и ры ночной стоим остей участка;

• методически обоснована более совершенная система текущих и единовременных платежей за землю, обеспечивающая стимулирование эффективного использования территории промышленных предприятий, активизацию выкупа ими земельных участков и превращение земли в реальный инвестиционный ресурс.

Практическая значимость работы состоит в том, что основные положения и результаты исследования могут быть использованы органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления при проведении кадастровой оценки городских земель, занимаемых промышленными предприятиями; при разработке нормативных документов, регламентирующих оборот земельных участков промышленных предприятий; при определении величины текущих (арендная плата) и единовременных (выкупная цена)платежей за земельные участки промышленных предприятий.

Практическое применение предлагаемых разработок позволит стимулировать более эффективное использование территории промышленных предприятий посредством внедрения системы платежей заземлю, основанной на экономической оценке и адекватной рыночной экономике. а так же активизацию выкупа земельных участков и вовлечение их в экономический оборот в качестве одного из инвестиционных ресурсов.

Отдельные положения диссертации включены в программу дисциплины специализации «Рынок недвижимости и её оценка», который читается на экономическом факультете Ивановского государственного университета студентам специальности «Национальная экономика».

Апробация работы. Научные результаты исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Проблемы эко-

б

номики, управления, финансов и информационного обеспечения субъектов рыночного хозяйства России» (г. Иваново, 2001 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы региональной экономики» (г. Иваново, 2002 г.), Межрегиональной научно-практической конференции «Российские предприятия в процессе рыночного реформирования» (г. Я рославль, 2001 г.), областной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики» (г. Иваново, 1997 г.), Межвузовской научно-практической конференции «Государственное и муниципальное управление» (г. Иваново, 1998 г.), ежегодных научных конференциях в Ивановском государственном университете.

На основе разработанной системы показателей для характеристики использования территории промышленного предприятия выполнен анализ использования земельных ресурсов промышленными предприятиями г.Иваново. Так же апробирована методика экономической оценки территории промышленных предприятий: на примере выборочного круга средних и крупных предприятий г. Иваново выполнена оценка потребительской и рыночной стоимостей занимаемых ими земельных участков. Применена разработанная, более совершенная, система текущих и единовременных платежей за землю, и получена оценка возможных результатов её использования.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 10 научных публикациях объёмом 1,8 печатных листа.

Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, четырёх глав, заключения общим объёмом 205 страниц, списка литературы (178 источников) и приложения (8таблиц на 28 страницах), содержит 23 таблицы, 5 рисунков.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цель и задачи исследования, его объект и предмет, формулируются основные положения, характеризующие научную новизну полученных результатов.

В первой главе «Теоретические основы эффективного использования территории промышленных предприятий в рыночной экономике» дана характеристика территории как фактора производственной деятельности с выделением архитектурно-градостроительного и экономического аспектов, выявлены особенности земельных участков как экономического актива промышленных предприятий в условиях рыночной эконом ики;классифициро-ваны типы использования территории и предложена система показателей для их характеристики. Особое внимание уделено раскрытию сущности экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий и анализу его законодательного регулирования.

Характеристика территории промышлейного предприятия как фактора производственной деятельности, сложившаяся в условиях преобладания государственной собственности и отсутствия полноценного рынка земли, недостаточно полно исистем но раскрывает её особенности как экономического

актива. Проведённое исследование дало основания для выделения архитектурно-градостроительного и экономического подходов к изучению данного фактора производства.

С огласно архитектурно-градостроительному подходу территория промышленных предприятий рассматривается лишь как пространственный базис для размещения производительных сил; имеет сложную инфраструктуру и может характеризоваться как часть инженерного комплекса предприятия; имеет функциональную структуру и поэтому требует чёткого зонирования в целях более рационального использования. Данный подход сформировался в условиях административно-плановой экономики и монополии государственной собственности на землю. Основным принципом выбора площадки под размещение объектов промышленности служила экономия совокупных затрат на их строительство или расширение. При этом недостаточно учитывалась экономическая ценность отводимых земель, что привело к неэффективному использованию земельных ресурсов в промышленности страны.

Экономический подход приобретает доминирующую роль в условиях рыночной экономики. В соответствии с данным подходом земельный участок, принадлежащий промышленному предприятию на праве собственности, следует рассматривать как его экономический актив, основным и характеристикам и которого являются ограниченность территории, принадлежность к объектам права собственности и земельного рынка, обладание стоимостью, вы полнение «пассивной» роли- создание необходимых условий для технологического процесса-аналогично функциям зданий и сооружений. Присущая территории промышлейного предприятия «пассивная» роль даёт основание для расширения понятия «пассивная» часть средств труда за счёт приватизированного земельного участка предприятия.

Подход к изучению территории промышлеиных предприятий как экономического актива выдвигает задачу наиболее эффективного её использования. Решение данной задачи на теоретическом уровне обусловило необходимость конкретизировать понятия типов использования земельного участка и определить их характеристики.

Итогом рассмотрения данного вопроса в диссертации явилось уточнение понятий экстенсивного, интенсивного и эффективного типов использования земельных ресурсов промышленных предприятий.

Тип использования земельного участка промышлейного предприятия (экстенсивный или интенсивный)определяется, по нашему мнению, количественным значением соотношения факторов производства, а именно соотношением количества привлечённых к территории предприятия подвижных факторов производства и площади земельного участка, выступающего в качестве пространственного базиса для предприятия промышленности. Максимальное значение такого соотношения зависит от ресурсного качества участка, а также от существующих правовых ограничений по его использованию: правил зонирования, законов по охране окружающей среды, требований к планировке, налогообложения, сервитутов и других ограничений.

Интенсивный тип использования земельного участка характеризуется наибольшим объёмом привлечённых факторов производства на единицу земельной площади и обеспечивает достижение максим ального значения общего ресурсного потенциала промышленным предприятием как единым имущественным комплексом.

Экстенсивный тип использования земельного участка характеризуется соответственно незначительным объёмом привлечения подвижных факторов производства на единицу земельной площади.

Для определения типа использования нам и предлагается следующая система показателей:

1. показатели экстенсивного использования, которые характеризуют общий объём факторов, вовлечённых в процесс производства, и их состояние, а именно: общая площадь земельного участка (в т.ч. площадь застройки, инженерно-транспортной инфраструктуры, резервных территорий, санитарно-защитных зон, неиспользуемых территорий и др.); производственная площадь промышленного предприятия; общая стоимость активов промышлейного предприятия без стоимости земельного участка (в т.ч. основные средства по остаточной стоимости, из них - здания и сооружения, оборотные активы); общая сумма износа основных средств; средняя списочная численность работников;

2. показатели интенсивности использования, которые характеризуют структуру площади зем ельного участка и ём кость единицы зем ельной площади по привлечённым факторам произ водства, а им енно: структура площади земельного участка по функциональным зонам; показатели ёмкости в расчёте на 1 га (производственная площадь, общая стоимость активов, остаточная стоимости основных средств, остаточная стоимость зданий и сооружений, оборотные активы, сумма износа основных средств, сумма износа зданий и сооружений, средняя списочная численность работников).

Тип использования земельного участка определяется степенью отклонения фактических показателей интенсивности от максимально допустимых, рассчитанных с учётом существующих ограничений по использованию участка. Количественно данная степень может быть определена с помощью коэффициентов использования ёмкости по каждому показателю (индивидуальных):

где Рф -фактическое значение ёмкости по ь му показателю;

•^¡тах -максимально допустимое значение ёмкости по ьму показателю.

Общий коэффициент использования ёмкости, исчисленный по совокупности индивидуальных коэффициентов, может быть определён по формуле среднейарифметической простой (в случае равной значимости показателей ёмкости)или по формуле средней арифметической взвешенной (в слу-

чае разной значимости показателей ёмкости для определения общей степени интенсивности использования земельного участка).

Вы вод об интенсивном типе использования земельного участка промышленным предприятием может быть сделан, по нашем у мнению, в том случае, если общий коэф ф ициент использования ём кости приним ает значение не менее 80 процентов максимально допустим ого, в противном случае речь следует вести об экстенсивном типе использования.

Характеристика эффективного типа использования или,точнее, степени эф ф ективного использования зем ельногоучастка предполагает сопоставление результата от хозяйственного использования земли и, соответственно, вовлечённых в этот процесс зем ельных ресурсов. Можно говорить о существовании в настоящее врем я однозначного выражения эффективного типа использования зем ельного участка через максимальную величину остаточного дохода, получаем ого от хоз яйственного использования зем ли предприятиям и пром ы тленности в совокупности с привлечённы м и к ней ф акторам и производства. Зам етим при этом, что интенсивное использование характеризует м аксим ал ьно воз м ожны й ресурсны й потенциал территории предприятия, ко-торыйне всегда обеспечивает наиболее эффективное использование земельных участков.

В настоящее время проблем а формирования и функционирования эконом ического м еханизм а эф ф ективного использования активов предприятия, представленных его зем ельны м участком, в теоретическом плане решена неудовлетворительно. На практике это приводит к сохранению сложившегося в годы адм инистративно-плановой экономики экстенсивного характера использования зем ельных ресурсов и препятствует превращению их в эф фек-тивный фактор экономического роста.

Основныетрудностиврешенииданнойпроблемы связаны соспецифи-кой з ем ли как ф актора произ водства и как товара, а такж е с исключением земли на протяжении нескольких десятилетий из эконом ического оборота и практически «бесплатным» её использованием.

В этих условиях необходим о на основе анализа основных направлений реф орм ирования з ем ельны х отношений вычленить составные элем енты эконом ического м еханизм а эф ф ективного использования территории пром ыш-ленных предприятий, то есть определить условия, направления, основу его функционирования исходя из критерия наиболее эффективного использования земельных ресурсов.

В ыявление условий функционирования данного м еханизм а возм ожно на основе определения субъектов зем ельны х отношений, которы м иявляются предприятие как зем лепользователь, общество в лице органов управления и население. Каждый из названных субъектов имеет свой круг экономических интересов в сфере землепользования.В рыночной экономике важнейшим и необходимым условием,обеспечивающим функционирование механизма эф ф ективного использования территории пром ышленных предприятий,яв-ляется баланс (согласованность)интересов всех субъектов землепользования.

Достижение баланса интересов всехуровней возм ожно через реализацию таких функций наз ванного м еханизм а как регулирование и стим улиро-вание. Регулирование является в основном административным направлением и должно быть согласовано в первую очередь с м ерам иэконом ического сти-м улирования наиболее эф ф ективного использования территории пром ы ш-ленных предприятий. Важнейшим инструментом такого стим улирования является систем а платежей за землю, которая в условиях рыночной эконом ики должна быть основана на стоимостной оценке земли.

Таким образом,экономическая оценка земли выступает основойфунк-ционирования м еханиз м а, и, вм есте с тем «достижение ры ночной (наивыс-шей)стоимостиземельногоучасткаявляетсясвидетельством (критерием) наиболее эффективного его использования.

Изложенный подход к исследованию эконом ических аспектов м еха-низ м а эф ф ективного использования территории пром ы шлеиных предприятий позволил представить основные его элементы в виде схемы (рис. 1)исфор-мулировать следующее определение.

Экопомический мехаизм эффективного использования территории пром ы шленных предприятий представляет собой ком плекс м ер э ко-комического характера, которые стимулируют достижение наиболее высокой стоим остиз ем ельногоучастка, обеспечивают баланс интересов всехуровней и основаны на э коном ической оценке з емли, в ы полненной исходя из принципа наиболее эффективного использования земельныхре-сурсов при существующих направлениях регулирования отношений в сфере землепользования.

В о второй главе «Методологические и методические подходы к эконом ическому стимулированию эфф ективного использования территории пром ы шле иных предприятий» на основе определения сущности эконом ического м еханизм а эф ф ективного использования данной территории и анализа его законодательного регулирования сформулированы основные группы проблем, а именно: периодическое проведение эконом ической оценкитерри-тории пром ы шленны х предприятий и раз работка стим улирующе й с исте м ы платежей за землю. Предложены методологические им етодические подходы к решению названных проблем.

В настоящее время в условиях отсутствия ры ночного з ем леоборота в сегм енте участков пром ы шленных предприятий м етодологическое обеспечение эконом ической оценки данного вида земельных ресурсов долж но ос новы ваться на общих теоретических положениях оценочной деятельности и в то же врем я учиты вать особенности территории пром ышленны х предприятий как элем ента единого имущественного ком плекса, созданного с целью из влечения дохода от эконом ической деятельности. Подобный подход позволяет решить ряд методологических задач следующим образом:

- определить вид стоим остиземельногоучастка промышленного предприятия как «рыночная стоимость при сохранении профиля предприятия»;

Рис. 1. Экономический механизм эффективного использования территории промышленных предприятий

- в условиях отсутствия рыночного землеоборота и существенного из носа объектов недвижим ости в промышленности из брать доходный подход как наиболее адекватный для эконом ической оценки территории промышленных предприятий;

- в качестве инф орм ационного обеспечения оценки в условиях отсутствия ры ночной инф орм ации использовать существующие ивы ве-ренные базы данных органов государственной статистики и местных органов управления по совокупности пром ышлейных предприятий;

- прим енить м етод м ассовой оценки рыночной стоим остизем ельных участков пром ышленных предприятий, основанный на м оделирова-нии остаточного дохода от земли при осуществлении эконом ической деятельности в сфере промышленного производства.

Предложенные м етодологические подходы позволили раз работать и прим енить в практических расчётах м етодику эконом ической оценки территории промышленных предприятий.

В основу м етодики, предлагаем ой автором, положен м етод определения стоим ости з ем ельного участка, известный как «техника остатка для з ем -ли», которы й основан на определении и последующей капитализации остаточного дохода от её использования после возмещения затрат,связанных с привлечением других факторов производства. Методика адаптирована к условиям использования официальной статистической и бухгалтерской отчётности, а также к целям и особенностям массовой оценки земли.

Прим енение м етода «техника остатка для земли» предполагает распределение чистого операционного дохода, полученного от всего имущественного ком плекса предприятия, на доход, относим ый к зданиям и сооружениям, и остаточный доход от земли.

В диссертации обосновано положение отом,что возмещение расходов по использованию привлечённых к территории пром ышленных предприятий ф акторов произ водства (труда, капитала, предприним ательских способно-стей)осуществляется за счёт части выручки от реализации продукции, равной общей сум м е издержек производства. Кроме того, по группе предприятий, функционирующих с уровнем рентабельности выше среднеотраслевого, на затраты, с вязанные с использованием фактора «предпринимательские способности» следует отнести дополнительную прибыль, полученную за счёт «деловой репутации» («гудвилла»). Следовательно, чисты и операционный доход от имущественного ком плекса в целом можно рассматривать равным чистой прибыли или чистой прибыли за вычетом дополнительной прибыли, полученной за счёт «деловой репутации».

Чистый операционный доход от использования земли следует рассчитывать как разность чистого операционного дохода от имущественного комплекса в целом и дохода на вложенный основной капитал, который, в свою очередь, предложено исчислять пропорционально остаточной стоим ости основных средств с прим енением ставки капитализации, принятой в расчётах.

Далее необходим о определить стоим ость земли как отношение чистого операционного дохода к ставке капитал из ации. Ставка капитализации принята на уровне наиболее безрисковых ставок по государственным краткосрочным безкупонным облигациям (ПК БО)и дифференцирована: ставка доходности на основны е средства установлена в раз м ере 12%, а коэф ф ициент капитализации чистого дохода от земли в размере 10%.

Для определения стоимостной оценки территории промышленного предприятия как эконом ического актива разработан общий алгоритм, который включает два блока:

1 )расчёт потребительской стоим ости (стоим ости текущего использования зем ельного участка для конкретного предприятия);

2)расчёт рыночной стоим ости участка, исходя из варианта наиболее эф ф ективного использ ования з ем ли при сохранении существующего проф и-ля предприятия. Данный алгоритм целесообразно представить в виде схемы, содержащей основные этапы определения эконом ической оценки территории пром ышленных предприятий (рис. 2).

Расчёт потребительской стоим ости основан на определении ф актиче-ски полученного годового чистого дохода от зем ли (зем ельной ренты)на основе принципа остаточной продуктивности по предложенной м етодике. Потребительская стоим ость отражает ценность зем ельного участка для конкретного собственника исходя из существующего профиля использования и зависит от фактического уровня достигнутых на предприятии финансово-экономических показателей.

Расчёт ры ночной стоим ости участка основан на определении потенциального чистого дохода от использования зем ли (зем ельной ренты)в сложившихся рыночных условиях функционирования промышленного предприятия вне зависим ости от того, извлекается такой доход в действительности или нет. Данная цель соответствует общему понятию рыночной стоим ости земельных участков, которая в странах с рыночным характером землепользования является базой налогообложения.

Наиболее важныйэтап достижения данной цели-моделирование варианта наиболее эф ф ективного использования имущественного ком штекса-предполагает построение моделивзаимосвязиосновныхпоказателейфинан-сово-хозяйственной деятельности промышленного предприятия, определяющих ф орм ирование чистой прибыли и отражающих использование ф акторов производства: капитала,труда, предпринимательских способностей.

Нам и предлагается использование следующей м ногоф акторной мультипликативной модели:

чистая прибыль;

ОС — среднегодовая полная стоимость основных средств;

ОС^ - остаточная стоим ость основных средств на конец года; полная стоимость основных средств на конец года;

Совокупность промышленных предприятий для экономической оценки территории

Фактические данные о результатах финансово-хозяйственной деятельности предприятий

Рис. 2.

Общий алгоритм оценки территории промышленного предприятия как экономического актива

ОбА — оборотные активы на конец года;

В Р-выручка (нетто)от продажитоваров, продукции, работ,услуг (за

минусом НДС и акцизов);

- прибыль от продаж;

- прибыль балансовая (до налогообложения).

Расчётная чистая прибыль как потенциально возм ожный результат деятельности промышленного предприятия вычисляется на основе показателей, характеризующих вариант наиболее эф ф ективного использования имущественного комплекса, который определяется наилучшим и показателям и деятельности среди предприятий одной отраслевой принадлежности, что подтверждает реальность его осуществления.

Далее расчётная чистая прибыль используется для вычисления потенциального годовогочистогодоходаотземли(земельнойренты)изатем -ры ночной стоим ости при сохранении существующего проф иля предприятия на основе применения метода «техника остатка для земли».

Определение экономической ценности территории промышленного предприятия при существующем и наилучшем вариантах её использования выявляет двойственныйхарактер стоим ости земельного участка и позволяет сф орм улировать критерий для оценки степениэф ф ективного использования территории пром ышленных предприятий через отношение потребительской и рыночной его стоимостей.

В настоящее врем я в рам ках сложившегося м еханизм а отсутствуют рыночные инструменты,обеспечивающие эффективное использование земли как эконом ического актива. Причина подобной ситуации заключена,очевид-но, в несовершенстве существующей систем ы платежейза землю, в основу построения которой положен, главным образом размер земельной площади. В условиях же рыночной экономики стимулирующее воздействие инструментов эф ф ективного использования зем ельных ресурсов должно заключаться в применении их рыночной стоим ости при установлении платежей за землю.Этоозначает,чтотекущиеиединовременныеплатежидолжныбыть соиз м ерены с потенциальной доходностью зем ельного участка, то есть доходностью при варианте наилучшего и наиболее эф ф ективного использования земли или, иначе говоря, её рыночной стоим остью. Таким образом,вот-ношениях зем лепользования необходим о осуществить постепенны й переход к принципиально иной системе платежей за землю, основанной на рыночной стоим ости зем ельных участков.

В настоящее врем я в РФ в целом (за исключением отдельных регионов) первичны й ры нок зем ельных участков пром ышленных предприятий (вы куп зем ли)м ожно оценить как пассивный. Данный ф акт следует рассм атривать как одну из характеристик неэфф ективного использования территории пром ы шл енны х предприятий. Активиз ация вы купа з ем ли предприятиям и и превращение зем ельных ресурсов в факторэконом ическогоростаявляется актуальной задачей земельной реформы в России, провозглашённой на общегосударственном уровне.

1б

В рам ках исследования сущности эконом ического м еханизм а эф ф ек-тивного использования территории пром ышленных предприятий выкупзе-м ельных участков был выделен в качестве одного из элем ентов данного м е-ханизм а. Рассмотрение состава ивзаим освязейэлем ентов последнего позволило соотнести условия его функционирования с активизацией выкупа зе-м ельных участков пром ы шленны м и предприятиям и. Иначе говоря, вы куп целесообразен тогда, когда соблюдается баланс экономических интересов трёхуровней:обществавцелом,отдельныхземлепользователейинаселения.

Для общества в целом приватизация земли и развитие рынка недвижимости приведут к увеличению потока поступлений в бюджет.

Реализация интересов населения в результате вы купа земельных участков пром ышленным и предприятиям и им еет эконом ическую,экологическую и социальную направленность. Экономические интересы заключаются в снижении совокупных расходов (денежных средств, сил, врем ени)на перемещение внутри города к местам работы,учёбы,жительства, отдыха, торговли и т.д. Экологические связаны с улучшением состояния окружающей среды путем модернизации производства, вы водом за городскую черту вредных производств. Социальные интересы населения связаны с благоустройством городов, раз витием социальной инф раструктуры. Реализ ация данного спектра интересов м ожет происходить только при наличии необходим ого объём а финансовых ресурсов в городских бюджетах..

Экономические интересы отдельных землепользователей, в частности пром ышленных предприятий,связанные с выкупом зем ли,следует рассм ат-риватьс позиции из влечения дополнительной вы годы. Возможности для этого основаны на ф орм ировании права собственности на зем ельныйучасток и, соответственно, повышении качества прав на него. На наш взгляд, дополнительные выгоды целесообразно разделить на две основные группы.

1) Увеличение инвестиционных ресурсов пром ышленного предприятия, поток которых м ожет ф орм ироваться в результате следующих экономических операций:

• увеличение акционерного капитала на величину стоим ости земельного участка через дополнительную эмиссию акций;

• получение ипотечного кредита под залог зем ельного участка;

• продажа зем ельного участка по рыночной стоим ости на вторичном рынке эффективному землепользователю, пере дислокация промышленного предприятия за пределы населённого пункта, полное обновление основного капитала и существе иное снижение затрат, связанных с использованием зем ельных ресурсов как необходим ого ф актора э коном ической деятельности.

2) Увеличение доходов от эконом ической деятельности по следующим направлениям:

• экономия текущих затрат,связанных с использованием земельных ресурсов, которая выражается разницей арендной платы изем ельного налога и м ожет быть рассм отрена как дополнительный доход

промышленного предприятия от повышения качества прав на земельный участок;

• доходы отхозяйственногоиспользованиячастиземельногоучастка (сдача его в аренду, вклад в уставны й капитал других предприятий);

• диверсиф икация произ водства или полное из м енение вида деятельности пром ы шлейного предприятия, организация и освоение вида деятельности, обеспечивающего наиболее высокую доходность им ущественного ком плекса и,следовательно, наиболее эф ф ективное использование территории.

В работе дана характеристика каждого направления извлечения дополнительной выгоды промышленным предприятием в результате приватизации зем ли и обоснована воз м ожность и целесообразность продажи з ем ельного участка по ры ночной стоим ости и передислокация некоторых предприятий за пределы населённого пункта.

Для российских пром ышленных предприятий характерно использование производственных зданий особой капитальности с большим физическим сроком службы (150-200 лет). В то же врем я средний экономически целесообразный срок с луж бы строений для всей промышленности равен 40 годам. Ограничение срока службы зданий связано с их специф ическойролью в про-изводстве-созданием условий для протекания технологических процессов -и проявлением м орального износа второй форм ы, которая заключается в возведении более эффективных по технико-экономическим параметрам строений. А.Г. Кайгородовым доказано, что во вновь возведённых рационально спроектированных зданиях лучше используются их площадь иобъём,увели-чивается вы пуск продукции,улучшается её качество и в итоге снижается себестоимость продукции и растёт эффективности производства.

Добавим, что согласно ранее сделанном у вы воду эф ф ективное использование территории пром ы шлейного предприятия как эконом ического актива непосредственно зависит от эф ф ективного функционирования им ущественного ком апекса в целом. Поэтому возведение производственных зданий и сооружений, отвечающих последним требованиям научно-технического про-гресса,является одним из способов обеспечения эффективногоиспользова-ния земельных участков промышленных предприятий.

Подводя итог приведённым рассуждениям, следует отметить, что при всей сложности проблем ы передислокации пром ы шлейного предприятия, данное решение представляется нам целесообразным и поэтом у требует эконом ического обоснования возможности его реализации. В рам ках проводимого исследования необходимые расчёты выполнены в главе IV.

Достижение баланса эконом ических интересов субъектов зем лепользо-вания воз м ожно при наличии обоснованного соотношения м ежду зем ельны м налогом, арендной платой и выкупной ценой зем ли, установленных исходя из рыночной стоимости.

Решение задачи по стимулированию вы купа земельных участков пром ы тленным и предприятиям и по цене, близкой к рыночной стоим ости,тре-

бует установления конкретных раз м еров данных платежей при условии систем ного подхода к их определению.

Исходным и данным и для создания систем ы платежей являются рыночная стоим ость земли и приемлемы и уровень доходности от инвестирования средств в земельные участки. Установление границ выкупной цены иставки зем ельного налога зависит от проводим ой государством и м естным и органам и власти политики в сф ере з ем лепользования и определяется необходим остью стимулирования или сдерживания выкупа земельныхучастков и привлечения инвестиций в их освоение. И поэтому в качестве неизвестного парам етра систем ы платежей целесообраз но рассм атривать уровень арендной платы. Взаимосвязь названных платежей выражается формулой

Ас* = <Рс+ аа- к>-100> где

-ставка арендной платы (%); коэффициент выкупной цены по отношению к рыночной стоим ости

земли;

^-коэффициент ставки налога на землю;

к — приемлемая для инвесторов ставка капитализации при приобретении земли.

Приведённая ф орм уладоказ ы вает, что ставка арендной платы должна быть вы ше ставки налога на зем лю на величину 100 • <1В. к. Следовательно, арендная плата за зем лю прям о зависит от установленного предела выкупной цены и прием лем ого уровня доходности инвестиций в приобретение з ем ли.

Для обоснованного определения конкретных разм еров данных платежей в диссертации приняты следующие положения:

1) величина налога по земельным участкам промышленного назначе-ния,исходя из опыта стран с рыночным характером землепользования, м ожет быть установлена на уровне около 5 %рыночной стоимости;

2) законодательство в области формирования механизм а эффективного использования территории пром ышленных предприятий устанавливает, что выкупная цена земли не может превышать 75 %ры ночной стоимости. Минимальный её размер установлен на уровне 5-кратного земельного налога;

3) коэф фициент капитализации чистого дохода от зем ли для определения ры ночной стоим ости зем ельны х участков пром ы шлейных предприятий принят на уровне 10 %, что соответствует доходности государственных краткосрочных безкупонных облигаций.

Перечисленные положения позволили определить нижнюю границу выкупной цены земли на уровне 25%ры ночной стоим ости (5-кратны из ем ел ьны й налог при условии его установления в раз м ере 5% ры ночной стоимости в противовес ныне существующему порядку налогообложения земли по раз м еру площади) и далее вы числить обоснованны й раз м ер ставки арендной платы: при м иним альной вы купной цене - 7,5%, при м аксим альной -12,5%рыночной стоимости земли.

Кроме того, в диссертации предложены идругие варианты соотношения единовременных итекущихплатежейза землю с учётом изменения исходных условий.

В третьей главе «Анализ использования территории пром ышленных предприятий» приведена характеристика территориальных ресурсов промышленных предприятий Ивановской области и вы полнен анализ использования территории по совокупности средних и крупных предприятий пром ышленности г. Иваново на основе предложенной в работе системы показателей. Определено количественное соотношение факторов производства по отдельным отраслям пром ышленности и зонам градостроительной ценности, поз волившее сделать вы вод о неравном ерном распределении ф акторов про-из водства в центре и на окраинах города, а также о различной потребности в привлечённых к земельном у участку факторах для предприятий разных отраслей. Кром е того, в целом отм еченоулучшение состояния ресурсногопо-тенциала зем ельныхучастков пром ышленных предприятий,расположенных ближе к окраинам, а также предприятий отраслей, им еющих наиболее быструю оборачиваем ость оборотных средств (пищевая, швейная); выполнена группировка пром ышленных предприятий раз ной отраслевой принадлежности по разм еру территории и соотношению подвижных ф акторов производства, привлечённых к зем ельны м участкам, что поз волило провести затем предварительную оценку рентоспособностизем ель пром ышленных предприятий; дана характеристика объём ов привлечения всех видов ресурсов в расчёте на 1 гектар территории предприятий.

В заключение проведён анализ показателей эффективности использования ресурсов, по результатам которого выдвинута гипотеза о зависим ости рентоспособности зем ель пром ы шленны х предприятий от ресурсного потенциала их территории и его структуры.

Полученные результаты анализаис пользования территории промышленных предприятий г. Иваново следует рассм атривать как предварительны е, т.к. они основаны на прим енении показателя площади зем ельныхучастков. Вместе с тем, проведённый анализ позволил выяснить отраслевые и зональные особенности ресурсного потенциала, привлечённого к территории пром ы шленных предприятий, и охарактеризовать ф актическую обеспеченность (ём кость)одного гектара зем ельной площади основным и ресурсам и. Данная информация может быть использована в целях совершенствования стимулирующей функции экономического механизм а эффективного использования территории пром ышленных предприятий для дифференциации регулярных платежей за землю с учётом отраслевых особенностей её производственного использования, что позволит обеспечить промышленным предприятиям разной отраслевой принадлежности равные условия использования зем ельных ресурсов. Однако более объективная характеристика использ ования территории пром ы шленных предприятий м ожет быть получена на основе их стоим о-стной оценки. Данное утверждение согласуется с рассмотрением земельных участков пром ышленных предприятий в качестве важнейшего экономического актива.

В четвёртой главе «Оценка функционирования эконом иче с кого меха-низ м а эф ф ективного использования территории пром ышленных предприятий по основным направлениям егосовершенствования»выполненаэкономиче-ская оценка территории промышленных предприятий г. Иваново на основе разработанной во П главе м етодики, определён коэф ф ициент, характеризующий степень эф фективного использования рассм атриваем ойтерритории; проведён анализ функционирования изучаем ого механизм а в сложившихся условиях; дана оценка возм ожных результатов совершенствования систем ы платежей за землю.

Экономическая оценка территории вы полнена для выборочного круга пром ы тленных предприятий на основе данных открытой бухгалтерской отчётности за 2002 год по м етодике, изложенной в п. 2.2. диссертации.

Результаты расчётов показывают, что 25 предприятий из 36 (около 70%)им еют отрицательную потребительскую стоим ость зем ельныхучастков (т.е.стоим ость при существующем варианте использования земли). Более того, из 21 предприятия, получившего по итогам 2002 года чистую прибыль, 10 предприятий им еют отрицательную потребительскую стоим ость. Отм ечен-ный ф акт, казалось бы, противоречит эконом ической сущности категорий цена и стоим ость земли, но в данном случае это свидетельствует лишь о крайне неэф фективном использованиизем ельныхресурсов промышленным и предприятиям и в ходе осуществления производственно-хозяйственнойдея-тельности. И даже ф актически полученная чистая прибыль части предпри-ятийоказалась недостаточной для формирования чистого дохода от зем ли (земельной ренты).

П олученны е данны е свидетельствуют также о том, что чисты й доход от зем ли (земельная ре нта)при сложившемся характере и интенсивности её использования сф орм ировался только в четырёх отраслях пром ышленности: хим ической и неф техим ической, пром ы шленности строительны х м атериа-лов, пищевой и м едицинской. Соответственно в этих отраслях сложилась положительная потребительская стоим ость зем ельныхучастков.Наивысшая потребительская стоимость 1 гектара зем ли имеет место в пищевой пром ышленности, далее — в м едицинской, более низкая стоим ость - в пром ы шленности строительны х м атериалов, хим ической и неф техим ической пром ы шленности. В остальных отраслях сформировалась отрицательная потребительская стоимость зем ли, что, как отмечалось, означает не отсутствие её полезных свойств, а крайне неэффективное использование зем ельных ресурсов промышленностью города. Причём в наибольшей степени это характерно для прочих предприятий лёгкой пром ы шленности, чёрной м еталлург ии, м ашино-строения и металлообработки.

В связи с полученным и результатам и расчётов потребительской стоим ости целесообраз но указ ать на поз ицию ряда авторов, которы е отм ечают возможность существования низкой ил и даже отрицательной остаточной стоимости земли (Н.Зенец, В.Фёдоров, Д.Фридман, Н.Ордуэй). Так, Д. Фридм ан и Н. Ордуэй считают, что в подобны х случаях, вероятно, здания являются избыточным улучшением для данного зем ельногоучастка и необ-

ходим другой подход к управлению объектом недвижимости. Если же и после этого остаток остаётся отрицательны м ,то разум ным м ожет быть предложение о сносе здания и зам ене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшегоинаиболееэффективногоиспользования собственности.

Необходим о отм етить, что потребительская стоим ость земли характеризует ценность зем ельных ресурсов для конкретного пользователя^ данном случае-для определённого предприятия. Но в условиях развития рыночных отношений в сфере землепользования - с целью формирования и укрепления стим улирующей функции эконом ического м еханизм а эф ф ективного использования зем ельных ресурсов-важно определить рыночную стоимость земли.

Расчёты для определения рыночной стоим ости зем ельных участков при сохранении существующего профиля предприятия выполнены поавторской методике, изложенной в п. 2.2. диссертации.

Расчёт потребительской и ры ночной стоим остей з ем ельных участков промышленных предприятий иотраслей позволяет определить затем степень эф ф ективного использования зем ельных ресурсов как отношение данных стоимостей.

Результаты расчётов показывают, что из числа предприятий,получив-ших за 2002 год ф актический чисты й доход от з ем ли (зем ельную ренту), наиболее эффективноиспользуютсвоитерриториальные ресурсы ЗАО «Одежда имода»,ЗАО «Железобетон»,ЗАО «Ивановская пивоваренная компания», ООО Ивановское УПП «Электро»ВОС,ОГУП «Ивановская фармацевтическая ф абрика». Коэф ф ициенты эф ф ективного использования их территории составляют 60-70% Поостальным предприятиям данный коэффициент находится в пределах от 4 до 30 процентов, что является сравнительно низким, неудовлетворительным уровнем.Следовательно,можносделать вывод,что только 5 пром ы шленных предприятий из 36 (14 %), включённых в выборочную совокупность, обеспечилидостаточноэффективное использование своей территории при существующем производственном профиле.

Далее на основе рыночнойстоимостиземельныхучастков проведён анализ функционирования эконом ического м еханизм а эф ф ективного использования территории промышленных предприятий Основные итоги аналитических расчетов заключаются в следующем:

1. определён уровень рентоспособности зем ельных участков, используемых промышленными предприятиями различных отраслей;

2. доказана существенная неравномерность изъятия части потенциального чистого дохода от использования зем ли промышленным и предприятиями присуществующейсистеменалогообложения-каквотраслевом разрезе, так и по зонам градостроительной ценности;

3. проведена количественная оценка соотношения факторов производства в пром ы тленности и её отраслях, выявлена зависим ость м ежду видовой структурой этих факторов и уровнем рентоспособности зем ельных ресурсов;

4. доказано отсутствие в настоящее врем я собственных средств у предприятий промышленности для выкупа земельных участков.

В отсутствии раз витого земельного рынка механизм перераспределения видов деятельности потерритории населённого пункта не действует,то-гда как именно такой механизм должен привести к выравниванию налоговой нагруз ки иусловий использования зем ельных ресурсов для различных видов эконом ической деятельности. Поэтом у на начальном этапе ф орм ирования ры ночного з ем лепользования необходим о запустить данны й м еханиз м. В аж-нейшим направлением в решении данной проблемы является разработка и внедрение стимулирующей системы платежей за землю.

В завершение проведённого исследования дана оценка возможных результатов совершенствования системы платежейза землю. С этой целью проведено сопоставление раз м ера платежей за з ем лю по действующем у законодательству и по предложенной систем е, определены возм ожные инвест иционные ресурсы промышленных предприятий,формирующиеся в результате выкупа зем ельных участков и передислокации предприятий.

Ожидаемые результаты совершенствования системы платежейзазем-лю заключаются в следующем.

В целом по предприятиям промышленности выкупная цена, определённая на основе рыночной стоим ости участков, будет значительно выше ныне действующей: нижняя граница-в 1,8 раза, верхняя граница-в 5,4 раза.

Существенно изменится и раз мер текущих платежей: налог наземлю увеличится в 10,8 раз а, а границы арендной платы-минимальная в 16,2 и м аксим альная в 26,9 раз в сравнении с величиной действующего з ем ельного налога.

В ы куп зем ельны х участков и последующая передислокация пром ы ш-ле иных предприятий за пределы городской черты приведёт кформированию з начительной единоврем енной эконом ии. Использование этой эконом ии в качестве инвестиционного ресурса для воз ведения зданий и сооружений на вновь осваиваем ом участке позволит окупить капитальны е вложения м енее чем за полгода при вы купе зем ли по м иним альной вы купной цене и прим ер-но за один год при выкупе по максимально возможной выкупной цене.

Поотдельным отраслям промышленности рассматриваемые показатели результатов совершенствования системы платежейза землю значительно дифференцируются.Отм етим следующее.Наиболее значительноединовре-менные итекущие платежи возрастают для пивоваренной компании. Но по данном у предприятию ф орм ируется наиболее существенная единоврем енная экономия в случае передислокации предприятия, что позволяет окупить капиталовложения в строительство зданий и сооружений за ОД года при м ини-м альной выкупной цене и за 0,5 года-при максимальной.

В наименыиейстепениединовременные итекущие платежизаземлю увеличиваются по предприятиям, производящим продукты первой необходим ости, и швейной пром ы шленности. И им енно для данны х отраслей характерен наиболее длительны й срок окупаем ости: соответственно 3,6 и 5,4 года при максимальной выкупной цене.

Результаты расчётов доказывают положение о соблюдении эконом иче-ских интересов промышленных предприятий.

Проведённые исследования поз воляют сделать вы вод об эконом иче-ской целесообразности перехода кстимулирующейсистемеплатежейза зем -лю и вовлечении земельных ресурсов в инвестиционный процесс, расширении инвестиционных воз м ожностей пром ышлеиных предприятий, что поз во-лит в свою очередь обновить основной капитал, пополнить активы предприятия, внедрить новейшие технологии в производственный процесс и диверсифицировать производство и, как следствие пере числе иного, повысить уровень конкурентоспособности российских промышленных предприятий.

Эконом ические интересы государства и населения выражаются увеличением поступления средств от выкупа и использования зем лив городской бюджет. Оценка данных поступлений приведена в таблице 1.

Таблица 1

Оценка поступления средств от выкупа и использования

земли в городской бюджет

1 - й год шкупа 10-й год вдупа Г|>и полном ш-^пе зв челшых /часто в промыт- 10ШЫМИ гсрсапри-яшяни

мупная дена - 25 Уо рыночной стойко сш вьпупнаи ц«а- 75 Уо рыночной стоимости ыкупная дена - 25 Уо рыночной стоимости ЕЬПуПНЖ иаа - 75 Уо рыночной стоимости

А 1 2 3 4 5

1. Поауплшиефеастотвы-купаэгмеяшых учасяоц тысруб. 150822 452467 150822 452467 X

2. Наступление напоганаэоч-лк) тысруб. 30164 30164 271480 271480 301645

3. Пэоуплашефсндной платы, тысруб. 407220 678700 45247 75411 X

Итого поауплениесреасщ тысруб. 588206 1161331 467549 799358 301645

ОшошЕниеитогапооуплажя ксуммеэгчетшого нал о га по дейспуюяму згюнодапгист-У 21,0 41,5 16,7 28,6 10,8

Удеиный вх срезст от в>пу-паи ишолшккиязачли в обшП «уммедоходовгород-оого бкд5кяа(оценю), % 47 63 41 54 31

Представленные данные доказывают,что использование разработанной систем ы платежей за землю позволяет в итоге получить результаты, соответствующие характеристикам земельных отношений в странах с традиционно рыночным землепользованием.

Предлагаемое совершенствование систем ы платежейза землю в рам ках эконом ического м еханизм а эф ф ективного использования территории промышленных предприятий позволит усилить экономические интересы всех участников з ем ельных отношений и сф орм ировать баланс данны х интересов. А это, в свою очередь,является главным условием функционирования рас-см атриваем ого м еханизм а и обеспечения эф фективного использования земельных ресурсов промышленными предприятиями.

В заключении содержатся общие выводы и рекомендации автора.

3. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. В результате проведённого исследования выделены архитектурно-градостроительны й и эконом ическнйаспекты анализа территории пром ы ш -ленных предприятий как ф актора их производственной и эконом ической дея -тельности. Первый сф орм ировался в условиях адм инистративно-плановой эконом ики. Эконом ический аспект должен стать дом инирующим в условиях рыночной экономики. В соответствии с данным аспектом территорию пром ы шленны х предприятий следует рассм атривать как эконом ический актив, основным и характеристикам и которого являются ограниченность, принадлежность к объектам права собственности и земельного рынка, обладание стоимостью.

2. Рассмотрены иуточнены понятия экстенсивного, интенсивного, эф -ф ективного типов использования земельных ресурсов промышленных предприятий. Предложена система показателей для их характеристики.

Проведённое исследование позволило сделать вы вод о неэффективном характере использ ования территории пром ышленных предприятий, сф орм и-ровавшемся к настоящему времени.

3. Изучены основные элем енты эконом ического м еханизм а эф ф ективного использования территории пром ышленных предприятий и выявлены их взаимосвязи. Определено содержание да иного механизма. Доказано, чтоэко-ном ическая оценка зем ельныхучастков является основойфункционирования рассматриваемого механизма.

4. Разработана и предложена к прим енению м етодика оценкипотреби-тельской и ры ночной стоим остей зем ельныхучастков пром ы шлейных предприятий в условиях отсутствия рыночного оборота данного актива.

Определена эконом ическая оценка зем ельных участков совокупности средних и крупных предприятий г. Иванова по предлагаем ой м етодике. Получена итоговая оценка эф ф ективного использования территории пром ы ш-ленных предприятий на основе сопоставления её потребительской и рыночной стоим остей. Количественно доказано, что сложившееся к настоящем у

времени использование земельных ресурсов в качестве важнейшего экономического актива является неэффективным.

5. Проведённого анализа функционирования эконом ического м еха-низм а использования территории промышленных предприятий, результаты которого в целом характеризуют несовершенство действующей системы платежей, крайне низ кий уровень изъятия части потенциального чистого дохода от земли в виде налога и высокую степень диф ф еренциации интенсивности изъятия в разрезе отдельных предприятий и отраслей. Это, в свою очередь, создаёт неравноценные условия использования земельных ресурсов для отдельных предприятий и отраслей пром ышленности; в то же врем я в рам ках сложившегося механизм а отсутствуют рыночные инструменты, выравнивающие эти условия и обеспечивающие эффективное использование земли. Причина подобной ситуации заключена в несовершенстве существующей системы платежейза землю, в основе построения которой лежит раз мер зе-м ельной площади. В условиях же ры ночной эконом ики стим улирующее воздействие инструментов эффективного использования земельных ресурсов проявляется в результате использования рыночной стоим ости при у становлении платежей за землю.Это означает, что текущие и единовременные апа-тежидолжны быть соизмеримы с потенциальной доходностью земельного участка,то есть доходностью при варианте наилучшего инаиболее эффективного использования земли или, иначе говоря, рыночной стоим остью. Таким образом, в отношениях землепользования необходим о осуществить переход к принципиально иной систем е платежей з а з ем лю, основанной на рыночной стоимости земельных участков.

6. Разработана и предложена многовариантная стимулирующая система базовых текущих (земельный налог и арендная плата)и единовременных (выкупная цена)платежейза землю, исходны ми данным и для которойявля-ются рыночная стоим ость земли и приемлемый уровень доходности от инвестирования средств в земельные участки.

На прим ере совокупности средних и крупных предприятий г. Иванова дана оценка прим енения усовершенствованной систем ы платежей за землю, итоговые результаты которой в целом свидетельствуют о необходим ости и возможности взимания более адекватной рыночной экономике платы заземлю.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Бадашова Е.В. Проблемы повышения эффективности использования земель пром ышленного назначения //Государственное и муниципальное управление.Теория, история, практика: м атериалы шестоймежву-зовской науч.-практ.конф. (апрель 1998г.)-Иваново: Иванов, гос.ун-т, 1998.-с. 145-147.

2. БадашоваЕ.В.Проблемы формированиярынказемлипромышлейного использования //Актуальные проблемы экономики(Региональныйас-пект): Материалы обл. науч.-практ.конф. (апрель 1997г.).-Иваново, 1997.-с. 124-125.

3. Бадашова Е В. Формирование земельного рынка как предпосылка эффективного использования земельныхучастков предприятия ми пром ышленности//Развитие м енеджм ента российских предпритяий и организаций в условиях рынка: Межвуз. сб. науч.тр.-ИвановогИванов. гос. ун-т, 2000. -с. 154-159.

4. СорокинаЕВ. Методика оценкиземельпромышленногоназначения на основе информации органов государственной статистки //Проблемы per ионов еде ния: Сб. статей. Вы п. 3. -Иваново: Иванов, гос.ун-т, 2000. -с. 107-111.

5. Сорокина ЕВ.Основные направления функционирования экономического м еханизм а эф ф ективного использования зем ель пром ышленных предприятий //Проблемы э коном ики, управления, финансов и инфор-м ационного обеспечения субъектов ры ночного хозяйства России: М ате-риалы Международнойнауч.-практ.конф.(октябрь2001г.).4.1.-Ива-ново: Иванов, гос.ун-т, 2001.-с. 38-40.

6. Сорокина ЕВ. Проблемы оценки эффективности использования земельныхучастков пром ышленных предприятий//Проблемы региональной эконом ики: Материалы Всероссийской науч.-практ.конф. (февраль 2002г.). -Иваново:Иванов, гос.ун-т,2002.-е. 130-132.

7. Сорокина Е В. Проблемы экономическойоценкиземельпромышленно-го назначения в условиях эконом ики переходного периода //Проблем ы регионоведения: Сб. статей. В ып.З. -Иваново: Иванов, гос. ун-т, 2000. -с. 104-107.

8. Сорокина ЕВ.Теоретические аспекты создания эконом ического меха-низ м а эф фективного использования зем ель пром ышленных предпри-ятий//Научно-исследовательская деятельность в классическом универ-ситете:теория, м етодология, практика: М атериалы науч. конф. (ф еврал ь 2001г.). - Иваново: Иванов, гос. ун-т, 2001. - с. 49-50.

9. Сорокина ЕВ. Теоретические подходы к оценке рыночной стоим ости зем ельныхучастков пром ышленных предприятий//Российские предприятия в процессе рыночногореф орм ирования: Материалы межрегиональной науч.-практ.конф. (октябрь 2001г.). Ч.П.-Ярославль:Кон-церн «Подати», 2001. - с. 86-88.

10 С орокина Е.В. Форм ирование эконом ического м еханиз м а эф ф ективного использования территорий пром ышленных предприятий в условиях зе-м ельной реф орм ы // Научно-исследовательская деятельность в классическом университете.ИвГУ-2003.Материалы науч.конф.(февраль 2003г.).-с. 133-134.

Сорокина Елена Викторовна

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ (НА ПРИМЕРЕг. ИВАНОВА)

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 11.05.2004 г. Печать плоская. Бумага писчая. Формат бумаги 60x84 1/16. Усл. печ. л. 1,75. Уч. изд. л. 1,6. Тираж 100 экз.

Издательство «Ивановский государственный университет» 153025, Иваново, ул. Ерм ака,39

|1164 1

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сорокина, Елена Викторовна

Введение.

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ.

1.1. Территория промышленных предприятий как фактор производственной деятельности.

1.2. Характеристика использования территории промышленных предприятий.

1.3. Сущность экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий.

1.3.1. Экономические аспекты формирования механизма эффективного использования территории промышленных предприятий.

1.3.2. Законодательное регулирование формирования механизма эффективного использования территории промышленных предприятий.

Глава II. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ЭКОНОМИЧЕСКОМУ СТИМУЛИРОВАНИЮ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

2.1. Проблемы экономического стимулирования эффективного использования территории промышленных предприятий

2.2. Методологическое обоснование и методика экономической оценки территории промышленных предприятий.

2.3. Экономические аспекты создания стимулирующей системы платежей системы платежей за землю.

Глава III. АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

3.1. Характеристика территориальных ресурсов промышленных предприятий Ивановской области.

3.2. Анализ использования территории промышленных предприятий г. Иваново.

Глава IV. ОЦЕНКА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ПО ОСНОВНЫМ НАПРАВЛЕНИЯМ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ.

4.1. Экономическая оценка территории промышленных предприятий г. Иваново.

4.2. Анализ функционирования экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий.

4.3. Оценка результатов совершенствования системы платежей за землю.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм эффективного использования территории промышленных предприятий"

Важнейшей характеристикой современной макроэкономической среды функционирования промышленных предприятий являются рыночные преобразования в системе основных экономических институтов, в первую очередь, отношений собственности. Главная цель земельной реформы - повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производительного потенциала земли и превращение её в самостоятельный фактор экономического роста [105]. Цель государственной политики в сфере земли - обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы) [117]).

Постановка названных целей на общегосударственном уровне вызвана тем, что за годы плановой экономики в стране сформировался неэффективный, нерациональный характер использования земельных ресурсов и, в частности, территории промышленных предприятий. В этот период доминировало рассмотрение земли как необходимого пространственного базиса для размещения производительных сил, и выбор площадки под строительство и расширение промышленных предприятий осуществлялся по принципу минимизации совокупных затрат на строительство объектов, однако без должного учёта ценности отводимых земель. Исключение земельных ресурсов из экономического оборота, отсутствие стимулов для вторичного использования ранее выделенной территории привели к формированию в российских городах непропорционально больших промышленных зон с низким уровнем застройки.

В условиях рыночной экономики территория промышленного предприятия рассматривается не только как пространственный базис для размещения производственных объектов, но главным образом, как особый вид экономического актива. Данный экономический актив количественно ограничен и обладает стоимостью, и поэтому в условиях рынка земля должна приносить общественно нормальный доход независимо от того, кто на ней хозяйствует - её собственник, арендатор или иной пользователь. Иными словами, актуальной для отечественной экономики является задача рационального, эффективного использования земли как фактора производства. Решение данной задачи возможно через формирование адекватного рыночной экономике механизма эффективного использования земельных ресурсов, в частности, территории промышленных предприятий.

Необходимо отметить, что в литературе по экономике и управлению промышленным предприятием не рассматриваются вопросы эффективного использования территории как важнейшего экономического актива [29; 42; 65; 72; 168; 172; 174; 175; 176; 177 ]. Вместе с тем, в последние годы появилось множество работ отечественных и зарубежных авторов, посвящённых проблемам недвижимости, в частности земельных ресурсов. Большая часть работ исследует вопросы оценки недвижимости. Среди них труды российских экономистов - И.Т. Балабанова, C.B. Грибовского, В.В. Григорьева, О.М. Пахомовой, В.А. Прорвича, Б.М. Рабиновича, А.П. Ромма, В.М. Рут-гайзера, Е.И. Тарасевича, В.П.Фёдорова, и других. Следует назвать также М.Б. Витт, С.И. Кабакову, A.A. Сегединова, которые изучали проблему оценки земли в период полной её национализации и исключения из экономического оборота. Среди зарубежных авторов широко известны работы Д. Фридмана и Н. Ордуэя, Джозефа К. Эккерта. Проблемам формирования и функционирования рынка недвижимости посвящены труды В.А. Горемыки-на, работы сотрудников и экспертов Леонтьевского центра под научным руководством Л.Э. Лимонова. Следует отметить также ряд статей В. Беленького, А. Булатова, Э. Бякова, Н. Головацкой, С. Лазуренко, И. Новицкого, Е. Ушакова, Е. Федоровской, В. Шупыро и многих других авторов по вопросам реформирования земельных отношений. Однако большая часть работ рассматривает тот или иной аспект рыночных преобразований применительно к земельным ресурсам в целом или же по отношению к землям сельскохозяйственного назначения. Таким образом, проблема стимулирования эффективного использования территории промышленных предприятий как важного их актива недостаточно проработана с точки зрения теории, что негативно влияет на практику использования земельных ресурсов в промышленности.

Объективная необходимость рационального использования земельных ресурсов в процессе общественного воспроизводства в условиях рыночной экономики, недостаточная научная проработка теоретических вопросов экономического стимулирования эффективного использования территории промышленных предприятий как экономического фактора их деятельности, ограниченность положительного практического опыта в данной области обусловили актуальность темы и позволили сформулировать цель исследования: разработка экономических аспектов механизма эффективного использования территории промышленных предприятий как нового инструмента развития их экономики в условиях рынка.

Таким образом, объектом исследования явились промышленные предприятия, в частности, занимаемая ими территория как важный фактор их деятельности в условиях рыночной экономики. Исследованием были охвачены средние и крупные предприятия, расположенные в черте г. Иваново.

Предметом исследования явился экономический механизм рационального использования территории промышленных предприятий как актуальная проблема их эффективного функционирования в условиях рынка.

Поставленная цель исследования потребовала решения двух комплексных задач:

- определить содержание экономического механизма эффективного использования территории как важного актива промышленных предприятий;

- обосновать методологические и методические подходы к совершенствованию стимулирующей функции данного механизма.

В рамках основных задач были поставлены и решены следующие задачи частного характера:

- дать характеристику территории промышленных предприятий как фактора производственной и экономической деятельности, выявить особенности данного актива, проявляющиеся в условиях рыночной экономики;

- сформулировать понятия экстенсивного, интенсивного, эффективного использования территории промышленных предприятий;

- определить критерий эффективного использования;

- выявить содержание, условия и направления совершенствования экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий;

- теоретически обосновать и разработать методику экономической оценки территории промышленных предприятий;

- предложить решение экономических вопросов создания стимулирующей системы платежей за землю.

Методологической основой диссертации явилась диалектика как теория познания. В процессе исследования использовались системный подход при изучении территории промышленного предприятия как части единого имущественного комплекса; метод анализа и синтеза для выявления сущности экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий; метод сравнительного анализа при обосновании экономических аспектов создания стимулирующей системы платежей за землю; методы моделирования; статистические методы.

При проведении исследования использованы фундаментальные труды российских и зарубежных учёных по изучаемым проблемам; научные публикации в периодической печати; законодательство в области регулирования земельных отношений; официальные статистические данные по экономике Российской Федерации и Ивановской области, опубликованные органами государственной статистики. В работе использована также информация по средним и крупным промышленным предприятиям г. Иваново, предоставленная Ивановским областным комитетом государственной статистики и органами управления администрации г. Иваново.

Научная новизна работы заключается в том, что теоретически разработаны и методологически обоснованы подходы к совершенствованию механизма эффективного использования территории промышленных предприятий как нового вида экономических активов, появившегося в результате институциональных преобразований отечественной экономики.

Основными положениями, содержащими элементы научной новизны, являются следующие:

• систематизация подходов к исследованию эффективности использования территории промышленных предприятий как фактора производства путём выделения архитектурно-градостроительного и экономического аспектов её изучения; расширение понятия «пассивной» части средств труда предприятия за счёт включения в него приватизированных земельных участков;

• классификация и уточнение характеристик типов использования территории промышленных предприятий путём выделения экстенсивного, интенсивного, эффективного типов использования; разработка системы показателей для характеристики использования территории промышленных предприятий;

• определение содержания экономического механизма эффективного использования территории промышленного предприятия и выявление взаимосвязей его основных элементов;

• теоретическое обоснование и разработка методики оценки потребительской и рыночной стоимостей земельных участков промышленных предприятий в условиях отсутствия рыночного оборота данного актива;

• выявление двойственного характера стоимости земельного участка при существующем и наилучшем вариантах его использования и формулировка критерия для оценки степени эффективного использования территории промышленных предприятий через соотношение потребительской и рыночной его стоимостей;

• методическое обоснование более совершенной системы текущих и единовременных платежей за землю, обеспечивающей стимулирование эффективного использования территории промышленных предприятий, активизацию выкупа ими земельных участков и превращение земли в реальный инвестиционный ресурс.

Практическая значимость работы состоит в том, что основные положения и результаты исследования могут быть использованы органами власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления при проведении кадастровой оценки городских земель, занимаемых промышленными предприятиями; при разработке нормативных документов, регламентирующих оборот земельных участков промышленных предприятий; при определении величины текущих (арендная плата) и единовременных платежей (выкупная цена) за земельные участки промышленных предприятий.

Практическое применение предлагаемых разработок позволит стимулировать более эффективное использование территории промышленных предприятий посредством внедрения системы платежей за землю, основанной на экономической оценке и адекватной рыночной экономике, а также активизацию выкупа земельных участков и вовлечение их в экономический оборот в качестве одного из инвестиционных ресурсов.

Отдельные положения диссертации включены в программу дисциплины специализации «Рынок недвижимости и её оценка», который читается на экономическом факультете Ивановского государственного университета студентам специальности «Национальная экономика».

Апробация работы. Научные результаты исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Проблемы экономики, управления, финансов и информационного обеспечения субъектов рыночного хозяйства России» (г. Иваново, 2001 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы региональной экономики» (г. Иваново, 2002 г.), Межрегиональной научно-практической конференции «Российские предприятия в процессе рыночного реформирования» (г. Ярославль, 2001 г.), областной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики» (г. Иваново, 1997 г.), Межвузовской научно-практической конференции «Государственное и муниципальное управление» (г. Иваново, 1998 г.), ежегодных научных конференциях в Ивановском государственном университете.

На основе разработанной системы показателей для характеристики использования территории промышленного предприятия выполнен анализ использования земельных ресурсов промышленными предприятиями г. Иваново. Апробирована методика экономической оценки территории промышленных предприятий: на примере выборочного круга средних и крупных предприятий г. Иваново выполнена оценка потребительской и рыночной стоимости занимаемых ими земельных участков. Применена разработанная, более совершенная, система текущих и единовременных платежей за землю, и получена оценка возможных результатов её использования.

Структура построения диссертации, логика рассмотрения взаимосвязанных вопросов определена совокупностью решаемых задач.

В первой главе «Теоретические основы эффективного использования территории промышленных предприятий в рыночной экономике» приведена характеристика территории как фактора производственной деятельности с выделением архитектурно-градостроительного и экономического аспектов, выявлены особенности земельных участков как экономического актива промышленных предприятий в условиях рыночной экономики; классифицированы типы использования территории и предложена комплексная система показателей для их характеристики; раскрыта сущность экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий; рассмотрено его законодательное регулирование.

Во второй главе «Методологические и методические подходы к экономическому стимулированию эффективного использования территории промышленных предприятий» на основе определения сущности и рассмотрения законодательного регулирования формирования экономического механизма эффективного использования данной территории (первая глава диссертации) сформулированы основные группы проблем, а именно: периодическое проведение экономической оценки территории промышленных предприятий и разработка стимулирующей системы платежей за землю. Предложены методологические и методические подходы к решению названных проблем.

В третьей главе «Анализ использования территории промышленных предприятий» приведена характеристика территориальных ресурсов промышленных предприятий Ивановской области и выполнен анализ использования территории по кругу средних и крупных предприятий промышленности г. Иваново, на основе предложенной в I главе работы комплексной системы показателей.

В четвёртой главе «Оценка функционирования экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий по основным направлениям его совершенствования» выполнена экономическая оценка территории промышленных предприятий г. Иваново на основе разработанной во II главе методики, определён коэффициент эффективного использования рассматриваемой территории; проведён анализ функционирования изучаемого механизма в сложившихся условиях; выполнена количественная оценка возможных результатов совершенствования системы платежей за землю.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сорокина, Елена Викторовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Задача увеличения инвестиционного и производительного потенциала земли и превращение её в самостоятельный фактор экономического роста для промышленных предприятий обусловила необходимость разработки адекватного научно обоснованного подхода к решению проблемы стимулирования эффективного использования территориальных ресурсов промышленности. Проведённые в диссертации исследования позволяют сформулировать следующие выводы и рекомендации.

1. Сложившаяся к настоящему времени характеристика территории промышленного предприятия как фактора только производственной деятельности недостаточно полно и системно раскрывает её особенности как экономического актива.

Проведённое исследование позволило выделить архитектурно-градостроительный и экономический аспекты анализа данного фактора производства. Первый сформировался в условиях административно-плановой экономики. Экономический аспект должен стать доминирующим в условиях рыночной экономики. В соответствии с данным аспектом территорию промышленных предприятий следует рассматривать как экономический актив, основными характеристиками которого являются ограниченность, принадлежность к объектам права собственности и земельного рынка, обладание стоимостью.

Рассмотрение территории промышленных предприятий с позиций экономического актива выдвигает задачу наиболее эффективного её использования. Решение данной задачи на теоретическом уровне обусловило необходимость конкретизации понятия типов использования земельных ресурсов и определить направления их характеристики.

Итогом рассмотрения данного вопроса в диссертации явилось уточнение понятий экстенсивного, интенсивного, эффективного типов использования земельных ресурсов промышленных предприятий. Предложена система показателей для их характеристики.

2. В настоящее время проблема формирования и функционирования экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий в теоретическом плане решена неудовлетворительно. На практике это приводит к сохранению сложившегося в годы административно-плановой экономики экстенсивного характера использования земельных ресурсов и препятствует превращению их в важнейший фактор экономического роста.

Основные трудности в решении данной проблемы связаны со спецификой земли как фактора производства и как товара и исключением земли на протяжении нескольких десятилетий из экономического оборота и практически «бесплатное» её использование.

В этих условиях необходимо на основе анализа основных направлений реформирования земельных отношений вычленить составные элементы экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий, а именно определить условия, направления, основу его функционирования исходя из критерия наиболее эффективного использования земельных ресурсов.

Выявление условий функционирования данного механизма возможно исходя из определения субъектов земельных отношений, которыми являются непосредственно предприятие как землепользователь, общество в лице органов власти и управления и население. Каждый из названных субъектов имеет свой круг экономических интересов в сфере землепользования. В рыночной экономике важнейшим и необходимым условием, обеспечивающим функционирование механизма эффективного использования территории промышленных предприятий, является баланс (согласованность) интересов всех субъектов землепользования.

Достижение баланса интересов всех уровней возможно через реализацию таких функций названного механизма как регулирование и стимулирование. Регулирование является в основном административным направлением и должно быть согласовано в первую очередь с мерами экономического стимулирования наиболее эффективного использования территории промышленных предприятий. Важнейшим инструментом экономического стимулирования является система платежей за землю, которая в условиях рыночной экономики должна быть основана на стоимостной оценке земли.

Таким образом, экономическая оценка земли выступает основой функционирования механизма, и, вместе с тем, достижение рыночной (наивысшей) стоимости земельного участка является свидетельством (критерием) наиболее эффективного его использования.

Изложенный подход к рассмотрению экономических аспектов механизма эффективного использования территории промышленных предприятий позволил в итоге сформулировать понятие его сущности.

3. Анализ существующих нормативных актов в области формирования механизма позволил выделить две группы проблем в области достижения наиболее эффективного использования территории промышленных предприятий: во-первых, это периодическое проведение экономической оценки земельных ресурсов, используемых промышленным производством; во-вторых, разработка стимулирующей системы платежей за землю.

Практическое решение данных проблем должно опираться на соответствующее методологическое и методическое обеспечение.

4. В настоящее время в условиях отсутствия рыночного землеоборота в сегменте участков промышленных предприятий методологическое обеспечение экономической оценки данного вида земельных ресурсов должно основываться на общих теоретических положениях оценочной деятельности и учитывать особенности территории промышленных предприятий как элемента единого имущественного комплекса, созданного с целью извлечения дохода от экономической деятельности. Подобный подход позволяет решить ряд методологических задач следующим образом:

- классифицировать вид стоимости земельного участка промышленного предприятия как «рыночная стоимость при сохранении профиля предприятия»;

- в условиях отсутствия рыночного землеоборота и существенного износа объектов недвижимости в промышленности избрать доходный подход как наиболее адекватный для экономической оценки территории промышленных предприятий;

- в качестве информационного обеспечения оценки в условиях отсутствия рыночной информации использовать существующие базы данных органов государственной статистики и комитетов по земельным ресурсам и землеустройству по совокупности промышленных предприятий;

- применить метод массовой оценки рыночной стоимости земельных участков промышленных предприятий, основанный на моделировании остаточного дохода от земли при осуществлении экономической деятельности в сфере промышленного производства.

Предложенные методологические подходы позволили разработать и применить в практических расчётах методику экономической оценки территории промышленных предприятий. Полученная оценка использована при проведении анализа функционирования экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий в сложившихся условиях.

Разработанная методика экономической оценки территории промышленных предприятий может быть адаптирована и для оценки земельных ресурсов, используемых другими видами экономической деятельности.

5. Результаты проведённого анализа функционирования экономического механизма использования территории промышленных предприятий в целом характеризуют несовершенство действующей системы платежей, крайне низкий уровень изъятия части потенциального чистого дохода от земли в виде налога и высокую степень дифференциации интенсивности изъятия в разрезе отдельных предприятий и отраслей. Это, в свою очередь, создаёт неравноценные условия использования земельных ресурсов для отдельных предприятий и отраслей промышленности; в то же время в рамках сложившегося механизма отсутствуют рыночные инструменты, выравнивающие эти условия и обеспечивающие эффективное использование земли. Причина подобной ситуации заключена в несовершенстве существующей системы платежей за землю, в основе построения которой лежит размер земельной площади. В условиях же рыночной экономики стимулирующее воздействие инструментов эффективного использования земельных ресурсов проявляется в результате использования рыночной стоимости при установлении платежей за землю. Это означает, что текущие и единовременные платежи должны быть соизмеримы с потенциальной доходностью земельного участка, то есть доходностью при варианте наилучшего и наиболее эффективного использования земли или, иначе говоря, рыночной стоимостью. Таким образом, в отношениях землепользования необходимо осуществить переход к принципиально иной системе платежей за землю, основанной на рыночной стоимости земельных участков.

6. В настоящее время в РФ в целом (за исключением отдельных регионов) первичный рынок земельных участков промышленных предприятий (выкуп земли) можно оценить как пассивный. Данный факт следует рассматривать как проявление неэффективного использования территории промышленных предприятий. Активизация выкупа земли предприятиями и превращение земельных ресурсов в фактор экономического роста является актуальной задачей земельной реформы в России, провозглашённой на общегосударственном уровне.

В рамках рассмотрения сущности экономического механизма эффективного использования территории промышленных предприятий выкуп земельных участков был выделен в качестве одного из элементов данного механизма. Рассмотрение состава и взаимосвязей элементов данного механизма позволило соотнести условия функционирования механизма с условием активизации выкупа земельных участков промышленными предприятиями. Иначе говоря, выкуп целесообразен тогда, когда соблюдается баланс экономических интересов трёх уровней: общества в целом, отдельных землепользователей и населения. Достижение данного баланса возможно при наличии обоснованного соотношения между размерами земельного налога, арендной платы и выкупной цены земли, установленных исходя из рыночной стоимости.

В изученной литературе нашло отражение принципиальное соотношение по перечисленным видам платежей за землю [44, с. 11]. Однако решение задачи по стимулированию выкупа земельных участков промышленными предприятиями по цене, близкой к рыночной стоимости, требует установления конкретных размеров данных платежей при условии их системного определения.

В диссертации предложена многовариантная стимулирующая система базовых текущих (земельный налог и арендная плата) и единовременных (выкупная цена) платежей за землю, исходными данными для которой являются рыночная стоимость земли и приемлемый уровень доходности от инвестирования средств в земельные участки.

7. В завершении проведённого в диссертации исследования дана оценка результатов совершенствования системы платежей за землю. С этой целью проведено сопоставление размера платежей за землю по действующему законодательству и по предложенной системе. Итоговые результаты в целом свидетельствуют о необходимости и возможности взимания более адекватной рыночной экономике платы за землю. Количественно доказано, что использование разработанной системы платежей за землю согласуется с экономическими интересами трёх уровней и в итоге позволяет получить результаты, соответствующие характеристикам земельных отношений в странах с традиционно рыночным землепользованием.