Методы управления процессами реконструкции городских промышленных территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методы управления процессами реконструкции городских промышленных территорий"

0050462**** На "Раєахрукописи

Силаева Оксана Николаевна /

МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЦЕССАМИ РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДСКИХ ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

МОСКВА 2012

005046244

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет».

Научный руководитель: Солунский Александр Иванович

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Организации строительства и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Официальные оппоненты: Кириллова Ариадна Николаевна

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Городское хозяйство Москвы» ГОУ ВПО «Московский городской университет управления Правительства Москвы».

Трухина Наталья Игоревна

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО

«Воронежский государственный

архитектурно-строительный университет».

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет».

Защита диссертации состоится: « /А, МША 2012 года в ^часов$$минут на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд.326.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «МГСУ» Автореферат разослан «/£» 2011г.

Учёный секретарь диссертационного совета

Исаева Г.Л.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Актуальность темы исследования обусловлена наличием растущего дефицита территории для размещения объектов нового строительства и связана с влиянием экономических, социальных, экологических и градостроительных факторов на инвестиционную привлекательность территорий сложившейся застройки города, где размещены объекты промышленной недвижимости. Особенно остро это ощущается в крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Москва, Екатеринбург, Волгоград, Нижний Новгород, Казань и др.

Необходимость исследования проблемы по перебазированию, реформированию, ликвидации промышленных предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы, рекультивации и реабилитации освобождаемых территорий, обусловлена рядом существенных причин:

• возможности застройки периферийных районов города себя практически исчерпали, все более возрастают затраты на строительство и создание инфраструктуры, особенно на присоединенных в 80-х гг. к Москве территориях и части территории Московской области присоединенной в 2011 году к столице. При этом из 108 тыс. га территории Москвы более 20% составляют промзоны, а в центре города - до 40%. Только промзонами на территории Центрального административного округа занято около 500 га, при этом около 40% этих площадей в настоящее время практически не используются;

• нехваткой качественной коммерческой (гостиничной и офисной) недвижимости. Для удовлетворения спроса необходимо предоставить возможность частным инвесторам вести также строительство деловых и гостиничных комплексов, которые, прежде всего, необходимы в центральной части города;

• создание современного градостроительного облика города с решением проблем экологии. При этом большинство промышленных территорий и предприятий в центре города используются не эффективно, многие предприятия убыточны.

Экономические факторы связаны с низкой эффективностью использования городских промышленных территорий и возможностью повышения их коммерческого потенциала.

Социальные факторы с занятостью населения, местонахождением объекта недвижимости, наличием транспортных систем, коммуникаций и т. д.

Таким образом, все более остро встает проблема комплексной реконструкции промышленных территорий в целях обеспечения дальнейшего эффективного развития города.

Государственная программа города Москвы "Стимулирование экономической активности на 2012-2016 гг." принятая 11 октября 2011 года выделяет некоторые направления по исследуемой проблеме:

• разработка предложений о порядке использования земельных участков, в том числе освобождаемых в результате реорганизации промзон;

• привлечение частного капитала к реализации инвестиционных проектов города;

• определение пропорций и оптимального сочетания различных (бюджетных и внебюджетных) источников финансирования инвестиционных проектов в отраслях городского хозяйства;

• подготовка предложений по их реорганизации и дальнейшему использованию высвобождаемых при этом рабочей силы, земельных участков и производственных зданий.

Таким образом, научной гипотезой исследования является обоснование методов рационального использования территориального коммерческого потенциала города в сочетании с эффективным организационно-управленческим механизмом деятельности муниципальных органов управления, девелоперских компаний, собственников реформируемых предприятий с использованием принципов государственно-частного партнерства при реализации городских программ по реорганизации промышленных территорий.

Степень разработанности проблемы. В предлагаемой постановке проблема почти не исследовалась, хотя отдельные аспекты эффективности использования коммерческого потенциала территории в сочетании с комплексной реконструкцией сложившейся застройки освещалась в трудах отечественных и зарубежных ученых.

Многие аспекты реконструкции городских промышленных территорий с учетом российского и зарубежного опыта рассматриваются в работах Абрамова С.И., Бакланова ПЛ., Бандман М.К., Барбакадзе М.Ш., Бурака П.И., Воронина М.И., Гохберг МЛ., Грабового П.Г., Гранберга А.Г., Гулямова С.С., Гумбы Х.М., Зарубина В.Н., Кирилловой А.Н., Кистанова В.В., Колосовского H.H., Лукмановой И.Г., Лукьянова В.Н., Мазановой М.Б., Матвеева Е.С., Некрасова H.H., Паламарчука В.М., Панибратова Ю.П., Панкратова Е.П., Погребного И.Я., Ростанца В.Г., Саяпина В.Т., Серова В.М., Солунского А.И., Стороженко В.П. Фалькевича H.A., Хрусталева Б.Б., Штульберга Б.М., Яськовой Н.Ю. и др.

Среди наиболее известных зарубежных исследователей этого направления следует назвать Х.Варнекса, Г.Хакена, Д.Робинсона, Б.В.Щербицкого, В.С.Кипоть и др.

Процесс комплексной реконструкции промышленных территорий характеризуется многостадийностью и многосторонним взаимодействием различных участников процесса. Реализация подобных проектов, как правило, требует разностороннего анализа инвестиционных проектов, требующих оценки, как коммерческого потенциала территории, так и разработки механизмов управления процессами реконструкции промышленных территорий.

Целью диссертационной работы является разработка методов управления комплексной реконструкцией промышленных территорий, обеспечивающих эффективное использование территориальных резервов города с учетом использования принципов государственно-частного партнерства.

Для достижения указанной цели исследования автором поставлены и решены следующие задачи:

• выполнен анализ современной городской среды, выявлены основные аспекты необходимости комплексной реконструкции промышленных территорий, с учетом потребностей территориально-пространственного развития мегаполиса и определены проблемы и задачи основных участников инвестиционно-строительного процесса.

• выполнен анализ применимости существующих целевых направлений реорганизации в рамках комплексной реконструкции городских промышленных территорий, предложен метод оценки применимости;

• выявлены наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на коммерческий потенциал земельного участка, выделенного под реализацию инвестиционного проекта с учетом интересов и задач каждого участника;

• разработана модель динамического равновесия выделенных общесистемных функций в системе взаимодействия основных участников процесса комплексной реконструкции промышленных объектов;

• разработан алгоритм экспресс-анализа коммерческого потенциала земельных участков на прединвестиционной стадии в условиях качественного формирования совокупного портфеля объектов недвижимости инвестора;

• предложен алгоритм оценки эффективности проектов по перебазированию, реформированию, ликвидации промышленных предприятий и реабилитации освобождаемых территорий;

• разработаны методические рекомендации по оценке коммерческого потенциала промышленных территорий с определением интегральных показателей потенциалоемкости территории;

• выполнена апробация разработанной модели оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов по реорганизации промышленных объектов и коммерческого потенциала анализируемой территории для каждого из участников процесса, на примере промышленных территорий г. Москвы.

Объектом исследования является комплексная реконструкция и обновление территории с учетом сложившейся промышленной застройки крупного города.

Предметом исследования выступают методы и процедуры системного управления и регулирования процессами осуществления комплексной реконструкции промышленных территорий.

Задачей данного исследования является создание универсальной экономико-математической модели оценки эффективности реализации проектов реконструкции промышленных территорий, с разработкой рекомендаций, учитывающих интересы и задачи участников инвестиционно-строительного процесса с учетом рисков и изменения рыночной ситуации.

Теоретическая и методологическая база исследования. В теоретическом плане диссертационное исследование опирается на содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых концептуальные разработки по анализу закономерностей функционирования сложных социально-экономических систем, организации управления, принятия решений,

информационных технологий, процессов урбанизации, развития городов как социально-экономических образований, градостроительной политики.

Методологической основой диссертации послужил системный подход, накопленный в рамках научных исследований, опыт применения соответствующего методологического инструментария в различных областях научных знаний. Системно-теоретические разработки доказали свою особую результативность прежде всего при анализе функционирования сложных динамических систем, требующих проведения междисциплинарных исследований.

Информационную базу работы составили данные, содержащиеся в справочно-статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Госкомстата России, Минэкономразвития России, Минфина России, Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства г. Москвы, а также в материалах научно-исследовательских организаций, специализирующихся на проблемах социально-экономического развития городов и градостроительства. Кроме того, в работе использовались не введенные до этого в научный оборот данные, специально собранные и обработанные автором для целей диссертационного исследования.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке научных принципов и методических положений по эффективности реализации проектов комплексной реконструкции промышленных территорий, предполагающих комплексную оценку коммерческого потенциала территории и разработку предложений по выбору рационального варианта инвестиционно-строительного проекта при планировании стратегии обновления и развития сложившейся застройки города с учетом эффективного использования территориальных резервов и совокупных рисков.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Анализ структуры современной городской среды и необходимости планирования комплексной реконструкции промышленных территорий, исходя из стадии жизненного цикла функциональной специализации города и интересов участников инвестиционно-строительного процесса.

2. Алгоритм комплексного экспресс-анализа коммерческого потенциала земельного участка для инвестора на прединвестиционной стадии при формировании портфеля объектов недвижимости, позволяющего рассчитывать пороговое значение доходности инвестиционно строительного проекта реконструкции промышленных территорий.

3. Метод оценки применимости направлений реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных территорий отражающий состояние предприятия в целом и особенности расположения промышленного предприятия на территории.

4. Комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка с учетом наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды с учетом интересов и задач каждого участника.

5. Модель динамического равновесия выделенных общесистемных функций в системе взаимодействия основных участников инвестиционно-строительного

процесса комплексной реконструкции промышленных объектов с оценкой эффективности проектов по санации промышленных предприятий и восстановлению освобождаемых территорий.

6. Методические положения по оценке коммерческого потенциала промышленных территорий с определением интегральных показателей потенциалоемкости территории для основных участников инвестиционно-строительного процесса.

7. Практические рекомендации по оценке эффективности применения разработанной модели и коммерческого потенциала освобождаемой территории на примере г. Москвы.

На защиту выносятся:

- методические положения по оценке эффективности инвестиционно -строительных проектов реорганизации промышленных объектов, с определением коммерческого потенциала освобождаемой территории для каждого из участников инвестиционно-строительного процесса;

методика обоснования факторов и выбор критериев оценки эффективности инвестиционно — строительных проектов по управлению и регулированию процессами реконструкции промышленных территорий;

- практические рекомендации по эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов реорганизации промышленных объектов и определению коммерческого потенциала освобождаемой территории.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что отдельные результаты непосредственно связаны с анализом проблем реконструкции сложившейся застройки в г. Москве и содержат необходимые рекомендации по их решению.

Проведенное исследование может представлять практический интерес для органов власти и управления крупных российских городов, специализированных организаций при разработке соответствующих инвестиционных проектов, предприятий осуществляющих самореорганизацию с привлечением инвесторов.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативного объема статистической информации, использовании аналитических и статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, материалов Министерства регионального развития РФ, Правительства г. Москвы, аналитических данных организаций-участников инвестиционно-строительного процесса, а также информации, собранной автором непосредственно в строительных, организациях и предприятиях г. Москвы.

. Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Область исследования соответствует пункту 1.3.59. «Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор — заказчик - застройщик - проектировщик - подрядчик)», пункту 1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного

функционального назначения» и пункту 1.3.71. «Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий» (08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)) паспорта специальностей ВАК.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также практические рекомендации представлялись автором на российских и зарубежных научно-практических конференциях. IV международная научно-техническая конференция «Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью» - Вьетнам, 2011 год, седьмая международная научная конференция «Наука и инновации» - Польша, 2011 год. Результаты исследования внедрены в деятельность консалтинговой организации ООО «Профит Консалт» в рамках выполнения Государственных контрактов, а также при взаимодействии с частными инвесторами.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 печатных работ общим объемом 4,82 п.л., лично автором 4,42 п.л., в том числе 3 работы в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК РФ - 2,7 п.л., в том числе лично автором 2,4 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Содержание работы изложено на 140 страницах машинописного текста, в том числе 26 иллюстраций, 22 таблицы, 20 формул и 5 приложений. Список литературы включает 129 наименований.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, оценена степень ее изученности, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, теоретические и методологические основы, раскрыта научная новизна, выявлена практическая значимость.

В первой главе «Анализ существующих методов управления и регулирования процессами реконструкции промышленных территорий» обоснована объективная необходимость планирования комплексной реконструкции промышленной недвижимости, проанализированы методы и процедуры управления и регулирования процесса развития городских территорий с учетом существующих земельных участков промышленных объектов, представлена информационно-экономическая модель комплексной реконструкции территорий промышленных предприятий.

Во второй главе «Методические основы управления процессами комплексной реконструкции промышленных территорий» проведено исследование социальных и бюджетно-финансовых проблем, проведен анализ факторов, влияющих на коммерческую привлекательность территории реорганизации для основных участников процесса, представлена экономико-математическая модель оценки реализации проектов реконструкции промышленных территорий.

В третьей главе «Разработка методических подходов и рекомендаций по управлению процессами реконструкции городских промышленных

территорий» разработаны системные регуляторы комплексной реконструкции промышленной недвижимости, предложена методика оценки инвестиционно-строительных проектов по реорганизации промышленных территорий, выполнена оценка эффективности эксплуатации крупного проекта комплексной реконструкции городской промышленной территории сложившейся застройки.

В заключении представлены основные теоретические и практические выводы и предложения по результатам диссертационного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Анализ структуры современной городской среды и необходимости комплексной реконструкции промышленных территорий.

Задача реконструкции промышленных территорий - это сложная, комплексная задача, которая не может быть решена по одной, наперед заданной схеме. Необходимо создание определенной системы взаимодействия десятков органов муниципального управления, определения их функций, перестройка сложившихся отношений с федеральными министерствами и ведомствами, подключение к процессу частных инвесторов, а также использование других возможностей, предоставляемых действующим законодательством.

Основные проблемы, при реорганизации производственных территорий:

• чрезмерно высокая доля территорий производственного назначения в городе при недопустимо низкой эффективности их использования;

• высокая экологическая опасность предприятий и отсутствие установленных санитарно-защитных зон предприятий;

• неоднородная обеспеченность территории города социальными, территориальными, инженерными и транспортными ресурсами;

• необеспеченность предложений территориями, пригодными для перебазирования выводимых предприятий;

• отсутствие единых нормативных актов о порядке привлечения инвесторов для комплексной реорганизации производственных территорий с использованием современных вариантов реорганизации территории — технопарки, бизнес-инкубаторы, научно-технические центры и др.;

• недостаточность мер экономико-правового стимулирования и высокая доля предприятий — объектов федеральной собственности, вывод которых требует специального согласования.

Совокупные факторы, способные содействовать решению проблем:

• существование платежеспособного заказчика, которому высвобождающийся земельный участок, был бы необходим для реализации своих экономических или иных интересов и готового финансировать работы по выводу;

• наличие у государства определенных средств, необходимых для участия в реализации задач;

• существование у местных органов власти экономической заинтересованности в реальном выполнении этих работ;

• появление экономической заинтересованности у собственника предприятия в осуществлении его вывода (перебазирования) или реформирования.

В диссертационной работе выявлены проблемы, проанализированы интересы и задачи участников инвестиционно-строительного процесса (рис.1).

Участники процесса комплексной реконструкции промышленных территорий

Органы власти

Население

Компания-Инвестор

Собственники Предприятий

Социально-политические

Реализация городских программ по строительству стратегических, социальных I др. значимых для города объектов. Обеспечение необходимыми объектами социальные слои населения.

Формирование единого мнения. Вопросы обеспеченности рабочими местами, необходимыми социальными объектами, с учетом действующей банковской системой

Ориентированность на потребности населения. Соблюдение социальных норм при проектировании. Согласование с органами власти всех этапов проекта.

Наличие потенциальных рабочих кадров в местах

перебазирования. Государственный пакете структуре собственности.

Финансово-экономические

Повышение ценнности экономического потенциала городских земель.

Рыночная стоимость вновь

созданных объектов, трудоустройство населения, потеря рабочих мест.

Главная цель бизнеса Компании-Инвестора -получение прибыли.

Экономический эффект для

Предприятия зависит от формы его реорганизации

Вывод экологически опасных производств, рекультивация почв, создание

рекреационных зон.

Улучшении экологической ситуации играет очень важную роль для потенциальных потребителей.

Соблюдение экологических норм при проектировании новых объектов, создании рекреационных зон.

XI--ХГ

тг

Создание компактного, экологически чистого предприятия, т. е. менее затратный ст.з. экологии бизнес для предприятия.

тт

Градостроительные

Соблюдение городских норм и правил при планировании и проектировании объектов. Создание транспортной инфраструктуры для застраиваемой площадки и района в целом.

Инфраструктура должна

соответствовать потребностям населения, быть удобной и отвечать уровню остальных объектов. Загруженность транспортных магистралей в связи со строительством новых объектов.

теи

Выгодна высокая интенсивность строительства, застройка площадки максимально доходной недвижимостью. Объемы

работ определяются органами власти, зачастую являются обременением для Инвестора.

График строительства, ввода

площадей, потребности в инвестициях и т.д. зависят от

графика вывода производства. Производства, испытывают потребность в транспортной

инфраструктуре.

"ХГ

тг

Инвестиционные

создание транспортной инфраструктуры или в реаргэнизацию Предприятий. Соблюдение городских норм и правил при планировании и проектировании объектов.

Использование Компанией-Инвестором схемы частных инвестиций в строительстве многоквартирного жилья.

Согласование схемы, объемов и графика инвестирования с органами власти.

—\

Финансирование, как правило, осуществляют органы власти совместно с Компанией-Инвестором.

Рис. 1„ Структура проблем основных участников процесса комплексной реконструкции промышленных территорий

Предпосылки перехода в решении проблемы от административно-командных методов к организационно-экономическим следующие:

1) формирование у городской администрации представления о том, какие промышленные предприятия и отрасли должны стать приоритетными для города и в каком направлении в целом должен развиваться город;

2) появление потенциальных инвесторов, которые имеют капитал и готовы участвовать в оплате работ, связанных с реорганизацией;

3) переход предприятий в условия, которые для их собственников становятся экономически целесообразными и привлекательными.

2. Алгоритм комплексного экспресс-анализа коммерческого потенциала земельного участка для инвестора на прединеестиционной стадии при формировании портфеля объектов недвижимости.

Для потенциального инвестора оценить рентабельность проекта на стадии вхождения в него достаточно проблематично.

Проблемы, с которыми приходится сталкиваться специализированным организациям при разработке инвестиционных проектов по данной программе, многогранны. На предпроектной стадии в лучшем случае существует концепция развития территории с примерным перечнем объектов, планируемых к постройке, которая, как правило, представляет из себя симбиоз замыслов архитекторов и набор необходимых под нужды города социальных объектов. Потенциальному же инвестору при принятии решения необходим четкий детально проработанный инвестиционный проект.

Представленный алгоритм комплексного анализа коммерческого потенциала земельного участка промышленных территорий (рис.2), позволяет в совокупности рассматривать различные факторы, влияющие на эффективность инвестиций в реконструкцию. Для анализа территории в данном случае на входе не требуются данные о таких свойствах участка как площади планируемой застройки, набор необходимых объектов инфраструктуры, продолжительность строительства, необходимая площадь озеленения и размер рекреационных зон, т. е. тех параметров, которые на прединвестиционной стадии, как правило, отсутствуют, хотя являются необходимыми для расчета максимальной эффективности. Расчет данных показателей происходит автоматически при участии обработанных нормативных данных, социальных норм, проектных аналогов, рыночных данных и практического опыта. На выходе это, как правило, конкретные расчетные значения или диапазоны значений (max-min) вполне пригодные для расчета основных показателей эффективности: чистой текущей стоимости проекта (NPV), индекса рентабельности (PI), внутренней нормы доходности проекта (IRR), срока окупаемости (РР). Вариативность данной модели позволяет в пределах допустимых значений определять такое оптимальное соотношение площадей, планируемых к застройке, при котором достигается максимальная чистая текущая стоимость проекта (NPV).

В зависимости от планируемого использования земельного участка после вывода (перебазирования), реформирования предприятия

Селитебная территория

Плошадь земельного участка, га

Производственная территория

Ландшафтно-рекреацнонная территория

Исходя из площади земельного участка и преимущественного назначения планируемой застройки, следует отнести рассматриваемый объект к одной из обозначенных городских территорий (либо к нескольким для больших площадок)

Центральное ядро

Территории системы общегородского центра

Городской многофункциональный центр (не более 10 га.)

Примагистраль-ная общественная зона

Многофункциональная зона и многофункционально-парковая зона (более 10 га.)_

Специализированная общественная зона (более 25 га.)

Локальный общественный центр (до _Юга)

Территории локальных общественных центров и зон

Межмагистральная общественная зона (от 5 до 50 га.)

Участки общественной застройки (до 5га.)

щ

н

о:

2 5

= X —

Е О

а Ь

Н 3

и ш

Территории участка жилой, смешанной жилой застройки (до 1,5 га.)

Территории группы жилой, смешанной жилой застройки (до 8 га.)

Территории микрорайона (не более 35 га.)

трі

Территории жилого района (более 75 га.)

Основываясь расположении территории в границах города выбрать соответствующую строку

Центральное ядро города

Городские узлы

Примагистральные территории

Межмагистральные территории менее 500 га.

Межмагистральные территории 500 - 1000 га

Межмагисгральные территории более 1000 га

Нормативные данные: СНиП. социальные нормы жилья, рыночные данные, проектные аналоги, сборники УПСС, МГСН

Максимально возможная численность населения рассматриваемого объекта

Максимально возможная плотность застройки различных функциональных образований

Баланс территории застройки, необходимые функциональные зоны застраиваемой территории

Перечень необходимых объектов инфраструктуры проектируемой территории, коммерческих и социаль-___ __ных объектов

Обши

ИИ ^М^ю^і

■оходо при носящие площади коммерческих и социальных объектов, объектов инфраструктуры

Д Затраты на вывод (перебазирование) предприятия (в части затрат инвестора)

Данные по согласованию с городской администрацией

Затраты на снос существующих строений (в части затрат инвестора)

учитывающая все Рассчитываются согласно графику вывода (перебазирования) производства

жизненные стадии Затраты на рекультивацию земель (в части затрат инвестора)

проекта Затраты на строительство объектов

Учитывается график вывода (перебазирования) предприятия Учитываются также затраты, понесенные на предпроектном и проектной этапе Учитываются затраты на благоустройство. озеленение и создание рекреационных зон

Доходы, получаемые в процессе реорганизации производства от сдачи в аренду свободных площадей

Рассчитываются согласно графику вывода (перебазирования) производства Учитывается процент пригодных к аренде площадей

Доходы, получаемые от реализации построенных площадей

Учитываются темпы роста цен на недвижимость Скидка на незавершенность строительством жилых пюиуздей Объемы реализации Операционные расходы по нежилой недвижимости Степень загрузки нежилых ппощадей График ввода тонируемых тоиіадей

Определение доли города

Данные по согласованию с городской администрацией

Расчет ставки дисконтирования денежного потока

Производится для стадии строительства и для стадии экеппатации планируемой недвижимости

-О-

Расчет КРУ проекта, Р1, ШК.

Рис. 2. Алгоритм комплексного экспресс-анализа коммерческого потенциала земельного участка для инвестора на прединвестиционной стадии

Для построения зависимости выявляется наиболее доходная недвижимость в составе комплексной застройки инвестиционной площадки, производится вариантный анализ состава площадей в пределах допустимых значений. К примеру, для жилых площадей допустимым значением по количеству квадратных метров может выступать общая численность населения, которую способна дополнительно поглотить данная территория.

3. Метод оценки применимости направлений реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных территорий.

В настоящее время процесс реорганизации промышленных объектов активно развивается по следующим основным направлениям.

• Изменение производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную.

• Развитие наукоемких производств и административно-деловых функций.

• Формирование экологоориентированных производств.

• Технологическое перепрофилирование и ликвидация экологически опасных производств.

Вариант оценки применимости представлен в таблице 1. В строках 1-13 таблицы отражены выявленные критерии, которые определяют применимость того или иного целевого направления реорганизации. При заполнении таблицы в графе 3 необходимо проставить значения, соответствующие ответу «Да»/«Нет». Графы. 8-11 заполняются путем умножения оценки критерия на соответствующий коэффициент применимости.

Возможность применения того или иного способа определяется путем сопоставления сумм по графам 8-11 и 4-7. Условием применимости того или иного направления является совпадение сумм строки 14 в соответствующих графах.

Предложенный метод оценки применимости целевых направлений реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных территорий отражает индивидуальные особенности территории, экономические, социальные и градостроительные потребности района расположения предприятия, а также его финансовое состояние, что актуально при разработке предложений по реорганизации и дальнейшему использованию высвобождаемых земельных участков, исходя из их качественных характеристик.

В Таблице №1 цифрами 1*,2*,3*,4* обозначены соответствующие целевые направления.

1. Изменение производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную.

2. Развитие наукоемких производств и административно-деловых функций.

3. Формирование экологоориентированных производств.

4. Технологическое перепрофилирование и ликвидация экологически опасных производств.

Таблица 1. Оценка применимости направлений реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных территорий

Строка Критерии выбора целевого направления реорганизации = Коэффициенты Показатель £ н применимости . применимости

__ ее . а> я : 2* 3* 4* ! 1* 2* 3* 4*

1 2 3 : 4 5 6 7 8 9 10 11

1 Предприятие рентабельно 0 : 0 0 1 1 10 0 0 0

2 Предприятие не рентабельно 1 : 1 1 0 1 ; 1 1 0 1

3 Предприятие негативно влияет на экологическую обстановку в районе Промышленное предприятие располагается на территории с развитой инфраструктурой 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 0 0 1 1 0 0

5 Земельный участок, относящийся к предприятию расположен в центральном ядре города 1 ; 1 1 1 0 0 0 | 1 1 0 0

6 Высокая инвестиционная привлекательность земельного участка 1 1 0 1 1 1 0 0

7 В районе расположения предприятия существует потребность в объектах административно - делового назначения 1 0 1 0 0 0 1 0 0

8 В районе расположения предприятия существует потребность в объектах жилого назначения 1 ! 1 0 0 0 1 0 0 0

9 Состояние основных фондов предприятия не удовлетворительное, часть ОС не используется 1 1 1 0 1 ; 1 1 0 1

10 Территория предприятия граничит с районами промышленной застройки, не попадающими под программу реорганизации 1 0 0 1 1 : 0 0 1 1

11 На предприятии имеется высокотехнологическое оборудование позволяющее производить конкурентную продукцию о : о 1 1 0 ; 0 0 0 0

12 Предприятие производит продукцию стратегического военного назначения, не взаимозамещаемую зарубежными аналогами 0 0 1 1 о : о 0 0 0

13 Продукция предприятия конкурентно способна, существует возможность выхода на новые рынки 0 0 1 1 0 ; 0 0 0 0

14 Итого 1 7 10 6 5 ! 7 7 : 2 4

4. Комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка с учетом наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды.

В общем виде задача оценки потенциала территории заключается в количественном выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов.

В диссертационной работе предлагается следующая методика исследования коммерческого потенциала промышленных территории. В центре анализа коммерческого потенциала территории должны быть и виды, и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, состояние предприятия, финансовая структура инвестиций.

Для этих целей предлагается произвести факторный анализ.

Анализ производится при помощи системы показателей факторов, определяющих уровень коммерческого потенциала реорганизуемой промышленной территории, сгруппированных в блоки.

На схеме (рис. 3) представлены основные факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории реорганизации для основных участников процесса реорганизации.

Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по шкале от 0 до 1 для каждого из участников проекта. Агрегированный показатель по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости (показателей весомости) определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости (показателей весомости) блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной шкале.

Перечисленные показатели ранжирования определялись на основе экспертной экспресс-оценки, результаты которой представлены в таблице 2.

Таблица 2. Ранжирование показателей весомости блоков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории для участников процесса

п.п Показатели блоков факторов Для города (бюджет) Для инвестора Для предприятия

1. Социально-политические : 0,3 0,1 0.15

2. Финансово-экономические : о,15 0,25 0,3

3. Экологические ; 0,25 0,15 0,1

4. Градостроительные : 0,2 0.2 0,2

5. Инвестиционные : 0,1 0,3 0.25

ИТОГО баллов ; 1 1 1

После проведения экспресс анализа по оценке коммерческого потенциала территории и получения подтверждения заинтересованности инвестора в проекте предлагается провести комплексный анализ эффективности реализации проекта для всех участников.

о

Блоки факторов, влияющие на коммерческую привлекательность территории

Социально-политические

и факто|

із

Финансово-экономические

утсрчсскз

о-

ГЬ террит(

о

Экологические Градостроительные Инвестиционные

Уровень жизни населения

Плотность территории по количеству проживаемых жителей

Демографический состав населения

Наличие на территории/вблизи территории объектов историко-культурного значения

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. площади различных коммерческих объектов

Мотивация продавцов покупателей

Доходность недвижимости

Престижность района

Факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории

.........................................................................................................." -¿^Х-

Функциональная пригодность и использование ОС Предприятия

Моральное обесценение предприятия

Инфляция

Доходы операционные

Доходы инвестиционные

Эксплуатационные расходы

Расходы на управление

Стоимость капитального ремонта, модернизации, реконструкции

Стоимость сноса объектов, рекультивации земельного участка, нового строительства_

Экологическая характеристика района

Наличие вблизи парков, леса,

объектов ландшавтно-рекреационного назначения

Уровень загрязнения почв

Близость промышленных территорий или экологически вредных объектов

Расположение по близости водных объектов

Развитость транспортной инфраструктуры

Расстояние до общегородского центра

Транспортная доступность

Удаленность от основных городских магистралей города

Радиус обслуживания и доступность мест приложения труда

Техническое состояние (физический износ) промышленныхобъектов

Объемно-планировочные показатели:

Конструктивные особенности

Соответствие техническим регламентам и нормам

Возможная плотность застрой К1

Обременения, сервитут

Площадь и форма участка

Количество возможных вариантов функционального использования земельного участка

Объем передаваемых инвестору прав на участок

Степень доступности заемных средств

Условия привлечения инвестиций (сроки кредитования, процентные ставки) ......_

Аккумулирование финансовых источников

Условия привлечения денежных средств будущих собственников _помещений_

Предполагаемый период реализации проекта

Срок экспозиции коммерческих объектов на рынке

Срок

перебазирования/реформирования предприятия

Рис. 3. Основные факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории реорганизации для основных участников процесса

5. Модель динамического равновесия выделенных общесистемных функций в системе взаимодействия основных участников комплексной реконструкции промышленных объектов.

В диссертации выявлены основные функции, которые должны реализовываться в процессе динамического равновесия в системе взаимодействия основных участников процесса комплексной реконструкции промышленных объектов, в том числе: социальная экологическаяу(£),

управленческая /"(ЦК финансово-коммерческая у (Р), производственно-

коммерческая у (Р), иновационно - инвестиционная £ (I).

Качественная реализация вышеперечисленных функций должна способствовать удовлетворению интересов указанных субъектов, и в целом, при прочих равных условиях, достижению системой общединамического равновесия.

Общая экономическая эффективность проекта может быть выражена через показатель чистой текущей стоимости проекта зависимостью:

где, и _ интересы органов власти; ^ - интересы населения; Р - интересы инвестора; Р - интересы собственников реформируемых предприятий.

Данная зависимость справедлива для случая изменения производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную с частичным сохранением экологически безопасных и социально эффективных форм производственного использования, либо перебазирования предприятия на другую территорию.

где, I - интересы собственников инновационных предприятий (владельцы исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности).

Зависимость справедлива для случая развития наукоемких производств, формирования экологоориентированных производств. Эффективность от реализации данной функции может достигаться по двум схемам.

1) реабилитация существующего предприятия, внедрение на его базе наукоемких технологий;

2) перебазирование существующего предприятия, организация на его месте новых наукоемких предприятий или технопарков.

Бюджетная, коммерческая и экономическая эффективность в зависимости от схемы проекта будут различаться.

Для случая, если модернизируется существующее предприятие

ЫРУ=/ (5, и,ЕР)

(1)

ЫРУ=/ (I)

(2)

/0)=/(Р)

(2а)

Для случая, если полностью заменяется участник, т. е. предприятие ликвидируется, либо перебазируется, а на его месте организуется новое наукоемкое предприятие.

/ (I) = /(S,U,F,H)

(3)

где, Н — интересы собственников технологии производства (патента, полезной модели, ноу -хау, лицензии и т. д.).

Приведенная зависимость характеризует общий случай, хотя на практике редко встречающийся.

Каждую из общесистемных функций можно соотнести с интересами участников и заинтересованных данного процесса, f (\J) с органами власти, f(S)

и f{E) с населением, f (F) с компанией-инвестором, f (Р) с собственниками

реформируемых предприятий, у (I) с собственниками инновационных

предприятий и выразить в показателях эффективности инвестиций.

Условия достижения системой динамического равновесия представлены в составе алгоритма (рис.5) и заключаются в балансе интересов участников и достижении показателями эффективности каждого участника и проекта в целом максимально возможных значений при обязательном соблюдении градостроительных, социальных, нормативных и т.д. условий.

Область возможных значений экономической эффективности проекта (Эпр), при которой социальная, управленческая (бюджетная), экологическая, финансово-коммерческая и производственно-коммерческая функции будут иметь максимальные значения, можно выразить зависимостью:

где, Э - область нормативных ограничений.

Решение уравнения в целом имеет наглядное отображение на графике, приведенном ниже (рис.4.).

NPV=f (S, U,F,P,I)

(4)

ЭпР = \\\ f (U.F.P)dud,d,

(5)

Э

Oansrn к» О5пед:

Рис. 4 Область значений экономической эффективности проекта

Например, выражение бюджетной эффективности проекта может быть представлено зависимостью:

/✓ТТЛ Т (Чоц ^^-"стр.соц иинв Ьк.ранк Qпocoб Хв^+УК^+и^+У^), /-УГЧ

(и)=1,,=Е-- (6)

где,

1упр. - управленческая (бюджетная) эффективность проекта, в данном случае выраженная показателем чистой текущей стоимости проекта; Усоц- объем объектов социальной инфраструктуры строящийся в к-м периоде; Сстр. соц - стоимость строительства объектов социальной инфраструктуры в км периоде;

Усоц - ставка доходности проекта для социальной составляющей;

и инв - средства выделяемые для бюджетного финансирования проекта в к-м

периоде;

и инв = Д бюд х (Срек. зем + Спер, пр.) (7)

где,

Д бюд - доля затрат на реабилитацию, рекультивацию, приходящаяся на органы власти;

Спер, пр.- полные затраты на перебазирование предприятия в к-м периоде; Срек. зем — полные затраты на реабилитацию освобождаемых территорий, рекультивацию земельных участков в к-м периоде;

игор - доля муниципальных органов за пользование инфраструктурой, подключение к мощностям;

Кбанк. - кредиты банков, подлежащих компенсации;

(Способ — выплаты пособий для лиц, остающихся без работы в связи с осуществлением проекта;

- сумма выплат за прямые бюджетные ассигнования;

- сумма налоговых отчислений;

- поступающие в бюджет таможенные пошлины и акцизы по продуктам (ресурсам), производимым (затрачиваемым) в соответствии с проектом, эмиссионный доход от выпуска ценных бумаг, дивиденды по принадлежащим государству акциям и другим ценным бумагам, выпущенным с целью финансирования проекта и т.д.

На рис.5 представлен алгоритм оценки эффективности проектов реорганизации промышленных территорий. На рис.5: 1ком. - финансово-коммерческая эффективность проекта, Ьред. - эффективность проекта для предприятия, подлежащего перебазированию, V соц. норм. - нормативный объем социальной инфраструктуры, требующийся для планируемого варианта застроики, Уком —

объем коммерческих объектов К строительству, V ком. макс. -максимально возможный объем коммерческих объектов планируемых к строительству.

Рис.5. Алгоритм оценки эффективности проектов по перебазированию, реформированию, ликвидации промышленных предприятий и реабилитации освобождаемых территорий

В диссертационной работе представлена экономико-математическая модель оценки эффективности проектов по перебазированию, реформированию, ликвидации промышленных предприятий и реабилитации освобождаемых территорий, выраженная системой функций в

общединамическом равновесии интересов его участников. Данная модель позволяет обозначить область значений функции, при которой система находится в равновесии и тем самым соблюдаются интересы участников процесса.

6. Методические положения по оценке коммерческого потенциала промышленных территорий.

По каждому земельному участку с учетом его местоположения и индивидуальных особенностей должны определяться методы оценки его инвестиционной привлекательности в различных территориальных зонах города.

Предлагается делить территорию города укрупненно на 3 экономические зоны:

• центр в пределах Садового кольца

• застройка в пределах 3-го транспортного кольца

• экономическая зона - до МКАД и за его пределами (в границах Москвы).

В пределах каждой зоны по конкретному виду и типу недвижимости

следует определить предельные (минимальные, максимальные) или средние значения привлекательности реализации объектов.

При этом учитывается оценка технического состояния основных фондов предприятия, показатель физического состояния и данных мониторинга, проводимого Мосжилинспекцией (БТИ), а также степень морального износа.

Рис. 6. Методическая схема оценки коммерческого потенциала территории и определения оптимального соотношения требуемой доходности для участников проекта

Таким образом, оценка коммерческого потенциала анализируемой территории для каждого из участников процесса позволяет установить оптимальное соотношение требуемой доходности для участников проекта.

7. Практические рекомендации по оценке эффективности применения разработанной модели и коммерческого потенциала освобождаемой территории.

Для территории анализируемого объекта в качестве метода реорганизации выбрано изменение производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную.

Рассчитано пороговое значение доходности инвестиционно строительного проекта для инвестора при помощи комплексного экспресс-анализа коммерческого потенциала земельного участка в условиях качественного формирования всех компонентов портфеля объектов недвижимости. Результаты приведены в таблице 3.

Таблица 3 Пороговое значение доходности инвестиционно - строительного проекта для

Процент доли затрат на реорганизаци 10 приходящийс я на затраты органов власти Процент доли затрат на реорганизаци ю приходящийс я на затраты ппвестора NPV NPV NPV NPV инвестор инвестор ; инвестор : инвестор а при а при а при а при доле доле доле доле города города города города 5% млн. , 10% млн. | 15% млн. : 20% млн. руб. руб. руб. руб. NPV инвестор а при доле города 25% млн. руб. NPV инвестор а при доле города 30% млн. руб.

100% 0% 33 866 26 742 19 617 | 12 492 5 368 -1 757

90% 10% 32 743 25 619 ; 18 494 ; 11 370 4 245 -2 880

80% 20% 31 621 24 496 ! 17 371 ; 10 247 3 122 -4 002

70% 30% 30 498 23 373 ; 16 249 ; 9 124 1 999 -5 125

60% 40% 29 375 ; 22 250 : 15 126 j 8 001 877 -6 248

50% 50% 28 252 : 21 128 • 14 003 1 6 878 -246 -7 371

40% 60% 27 129 : 20 005 ; 12 880 : 5 756 -1 369 -8 494

30% 70% 26 007 ; 18 882 : 11 757 j 4 633 -2 492 -9 616

20% 80% 24 884 17 759 ; 10 635 ; 3 510 -3 615 -10 739

10% 90% 23 761 : 16 636 9 512 : 2 387 -4 737 -11 862

0% 100% і 22 638 15 514 8 389 ; 1264 -5 860 -12 985

В соответствии с оптимальным соотношением требуемой доходности участия в проекте инвестора и органов власти определены условия участия сторон в проекте в части установления области значений экономической эффективности проекта для участников в системе общединамического равновесия в зависимости от соотношения распределения затрат на реорганизацию территории и доли города в проекте. Выделены основные сценарии развития проекта, при соблюдении которых проект эффективен для сторон и рекомендован к реализации.

Таблица 4. Условия участия сторон в проекте. Соотношение распределения затрат на реорганизацию территории и доли города в проекте

Сценарии развития проекта, при соблюдении которых проект эффективен для сторон и рекомендован к реализации Процент доли затрат на реорганизацию приходящийся на затраты органов власти Процент доли затрат на реорганизацию приходящийся на затраты инвестора Доля города в проекте IRR инвестора

Сценарий 1 0% 100% 9,57% 23,145%

Сценарий 2 10% 90% 10,57% 23.176%

Сценарий 3 20% 80% 11,58% 23,207%

Сценарий 4 30% 70% 12,59% 23.238%

Сценарий 5 40% 60% 13,60% 23,269%

Сценарий 6 50% 50% 14,62% 23.299%

Сценарий 7 60% 40% 15,65% 23,329%

Сценарий 8 70% 30% 16.68% 23,358%

Сценарий 9 80% 20% 17,71% 23,386%

Сценарий 10 90% 10% 18,75% 23,414%

Сценарий 11 100% 0% 19,79% 23,441%

Предложенные методы управления процессами реконструкции городских промышленных территорий рекомендуется использовать:

• для оценки эффективности и финансовой реализуемости проектов по перебазированию, реформированию, ликвидации промышленных предприятий и реабилитации освобождаемых территорий;

• для оценки эффективности участия в проекте хозяйствующих субъектов;

• для принятия решений о государственной поддержке проекта;

• для привлечения внебюджетных источников финансирования проектов;

• для сравнения альтернативных (взаимоисключающих), вариантов подобных проектов и оценки экономических последствий выбора одного из них;

• для оценки экономических последствий отбора для реализации группы проектов из некоторой их совокупности при наличии фиксированных финансовых и других ограничений;

• для подготовки заключений по экономическим разделам при проведении государственной, отраслевой и других видов экспертиз;

• обоснований инвестиций, ТЭО, проектов и бизнес - планов;

• для принятия экономически обоснованных решений об изменениях в ходе реализации проекта в зависимости от вновь выявляющихся обстоятельств (экономический мониторинг).

III. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ На основе проведенного исследования сделаны следующие основные выводы и предложения:

1. Анализ современного состояния инвестиционно-строительных проектов комплексной реконструкции промышленных территорий и проблем, возникающих при их реализации, обуславливает необходимость разработки механизмов эффективной системы управления процессом перебазирования,

реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий.

2. Для целей оценки эффективности инвестиционных проектов комплексной реконструкции промышленных объектов предложена модель динамического равновесия выявленных общесистемных функций в системе взаимодействия основных участников процесса. Обозначены условия соблюдения системой общединамического равновесия и предложен алгоритм оценки эффективности проектов, позволяющий поэтапно оценивать результаты по проекту и эластично реагировать на изменение основных показателей и рыночной ситуации.

3. Автором сформулировано факторное пространство, влияющее на эффективность местоположения территории в разрезе интересов и задач каждого участника, произведен комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка отведенного под реализацию инвестиционного проекта с учетом наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды.

4. Методические рекомендации позволят принимать взвешенные согласованные решения и оценивать эффективность на стадии вхождения в проект всех участников, что обеспечит формирование оптимальных портфелей и лотов недвижимости, а также позволит определять коммерческий потенциал анализируемой территории.

5. Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит как из общесоциального эффекта так и из эффекта девелопера, города и предприятия.

6. Разработанные практические рекомендации по повышению эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов реорганизации промышленных объектов и определению коммерческого потенциала освобождаемой территории позволяют определить целесообразность и условия участия в проекте, а также установить оптимальное значение требуемой доходности для основных участников инвестиционно-строительного проекта.

IV. СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИСЕРТАЦИИИ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и

изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Якимова О.Н., Солунский А.И. Подходы к экономическим проблемам перепрофилирования городских территорий. - Москва, Научный журнал. "Недвижимость, экономика, управление" Издательство «АСВ», 2009 год. - 0,78 п.л., в том числе лично автором 0,68 п.л.

2. Якимова О.Н., Солунский А.И. Стратегическое планирование развития жизненного цикла города - Москва, Научный журнал. "Недвижимость, экономика, управление", Издательство «АСВ» №1-2, 2010 год. - 1,12 п.л., в том числе лично автором 1,02 п.л.

3. Силаева О.Н., Солунский А.И. Об условиях реализации проектов, связанных с реабилитацией промышленных предприятий освобождаемых территорий. - Москва, Научный журнал. Недвижимость, экономика, управление, Издательство «АСВ», №1, 2011 год. - 0,8 п. л., в том числе лично автором 0,7 п.л.

Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

4. Силаева О.Н. Промышленные зоны Москвы, перспективы развития. -Москва, Ученые записки Московской финансово-промышленной академии «Система Бизнеса», Издательство Market DS №7, 2011 год.. - 0,20 п.л.

5. Якимова О.Н., Солунский А.И. Развитие города, экономика, управление и городское хозяйство. - Вьетнам, г. Ханой. Сборник статей четвертой международной научно-технической конференции "Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью" 2011 год. . - 0,85 п.л., в том числе лично автором 0,75 п.л.

6. Силаева О.Н. Коммерческий потенциал земельных участков промышленных объектов. Анализ и выбор оптимальной схемы реорганизации -Сборник статей седьмой международной научной конференции «Наука и инновации - 2011» - Польша, 2011 год. - 0,25 п.л.

7. Силаева О.Н. Системное регулирование комплексной реконструкции промышленных территорий // Научный электронный архив Российской Академии Естествознания. URL: http://econf.rae.ru/article/6354 (дата обращения: 15.11.2011).-0,82 п.л.

Усл.п.л. — 1.5 Заказ №06811 Тираж: ШОэкз.

Копицентр «ЧЕРТЕЖ.ру» ИНН 7701723201 107023, Москва, ул.Б.Семеновская 11, стр.12 (495) 542-7389 www.chertez.ru