Экономический механизм планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города"

На правах рукописи

КУКУШКИН ЮРИЙ ЮРЬЕВИЧ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ПЛАНИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2008

003448399

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в городском хозяйстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель

доктор экономических наук профессор Чекалин Вадим Сергеевич

Официальные оппоненты

доктор экономических наук профессор Максимов Сергей Николаевич

кандидат экономических наук Мусалитин Анатолий Иванович

Ведущая организация

ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «3/Ь » 01СШ 2008г в « ^

» час на

заседании диссертационного совета Д 212 219 01при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета по адресу 191002, Санкт-Петербург, Московский пр , 103а

Автореферат разослан Р2008г

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Н В Чепаченко

1. Общая характеристика работы.

Актуальность проблемы.

Одной из важнейших целей социально-экономического развития является создание благоприятных условий для обеспечения потребностей населения в комфортном жилье, отвечающем современным требованиям Для достижения данной цели необходимо не только стимулировать расширение нового строительства, но и улучшить техническое и функциональное состояние существующего жилищного фонда

Жилищный Кодекс возложил ответственность за содержание и ремонт жилых домов на собственников жилой недвижимости, включая органы государственного и муниципального управления и рядовых граждан страны Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда эта задача для большинства граждан трудно реализуема

Действующая система планирования и финансирования капитального ремонта ориентирована на аварийно-восстановительные работы Фактически отсутствует стройная система перспективного и текущего планирования и финансирования ремонтных работ. Планы носят преимущественно текущий или даже оперативный характер При этом финансирование работ по капитальному ремонту жилья существенно возрастает, но средства используются крайне нерационально Собственники жилья не принимают реального участие в процессе организации и финансирования капитального ремонта Поэтому сохранение существующей ситуации ведет к стагнации данной сферы и нарастанию физического и функционального износа Жилищного фонда города

Отсюда следует необходимость формирования современной политики капитального ремонта многоквартирных домов в городах страны, ориентированной на переходе к профилактическим режимам и работам

В диссертации рассматривается весь комплекс актуальных вопросов планирования и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, формулируются конкретные предложения по повышению эффективности использования ресурсов на цели капитального ремонта жилищного фонда крупного города

Целью диссертационной работы является формирование экономического механизма планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города, в условиях развития нормативно-правовой базы, привлечение значительных ресурсов и необходимостью повышения роли собственников многоквартирных домов

Исходя из сформулированной цели, в диссертационном исследовании решаются следующие задачи

1 Проведение анализа действующей системы планирования и финансирования капитального ремонта жилых зданий в крупном городе и выявление ее основных недостатков, тормозящих процесс воспроизводства жилищного фонда

2 Экономическое обоснование метода программно-целевого планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города

3 Разработка экономического механизма формирования программ капитального ремонта жилищного фонда города с четкой постановкой целей для каждого из элементов данного механизма

4 Разработка метода формирования программы капитального ремонта жилищного фонда крупного города в условиях принятой нормативно-правовой базы

5 Экономическое обоснование необходимости использования сплошного мониторинга (паспортизации жилищного фонда) в механизме планирования капитального ремонта жилищного фонда

6 Определение роли собственника в механизме финансирования капитального ремонта жилищного фонда

7. Соблюдение важнейших принципов (вариантности, оптимальности, перспективности, непрерывности, ресурсообеспеченности, комплексности и системности) в предлагаемом механизме при планировании работ капитального ремонта

Объектом исследования является жилищный фонд в крупном городе, представляющий систему взаимосвязанных элементов и состоящий из различных групп зданий, различающихся долговечностью, физическим износом и формой собственности

Предметом исследования служит система управления процессами капитального ремонта, состоящая из взаимоувязанных элементов, включающая вопросы организации, планирования, регулирования и финансирования капитального ремонта

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1 Выявлены важнейшие проблемы действующего механизма планирования и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, определено несоответствие данного механизма нормативно-правовым документам, действующим в настоящее время, и определены пути его совершенствования, направленные на достижение положительных эффектов, способствующих развитию системы капитального ремонта

2 Уточнены основные принципы формирования нового экономического механизма планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города, включая принципы экономичности, системности, социальности, иерархичности, обеспечивающих достижение

поставленных цели и задач программ капитального ремонта жилищного фонда в условиях нового законодательства

3 Определено содержание экономического механизма разработки и реализации программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города, включающего организационный и экономический блоки, при проведении специального обследования жилых зданий на основе технико-экономических паспортов многоквартирных домов, что обеспечит повышение эффективности принимаемых плановых решений в области капитального ремонта жилищного фонда города

4 Определено содержание информационного обеспечения программы капитального ремонта жилищного фонда крупного города, позволяющее удовлетворить потребности всех заинтересованных сторон, включая жителей города, работников жилищных и ремонтно-строительных организаций, а также органы власти достоверной и полной информацией о состоянии жилищного фонда города, сроках планируемого капитального ремонта и ресурсном обеспечении принимаемых ремонтных решений

5 Разработан экономический механизм формирования адресной программы капитального ремонта жилищного фонда в условиях принятия новых нормативно-правовых актов и включающий анализ и прогнозирование состояния, структуры и состава жилищного фонда и требуемых ресурсов, конкретизацию целей и задач программы, обеспечивающий принятие эффективных управленческих решений

6 Предложен метод отбора многоквартирных домов в адресную программу капитального ремонта, предусматривающий анализ технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем каждого отдельного дома на основе трех видов критериев технических, социальных и финансовых и позволяющий повысить эффективность использования выделяемых ресурсов, получить социальный и экономический эффект

Апробация исследования: основные результаты исследований, проведенных в работе, докладывались на научных конференциях в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете в 2006-2008 годах

Практическое внедрение результатов исследования: результаты проведенных исследований непосредственно использованы при проведении научно-исследовательской работы, выполненной в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете и в практике формирования программ капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга в жилищных организациях Санкт-Петербурга

Публикации Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 5 работах, общим объемом 1,1 п л

Структура работы диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии

Во введении обоснована актуальность выбранной темы и необходимость данного исследования, определены основные цели и задачи работы

Первая глава диссертации «Анализ действующих механизмов планирования и финансирования капитального ремонта объектов жилищного фонда крупного города» посвящена рассмотрению вопроса значимости проведения капитального ремонта в системе воспроизводства жилищного фонда, анализу действующей системы планирования капитального ремонта жилых зданий и программно-целевому подходу к планированию капитального ремонта жилищного фонда в условиях крупного города, рассмотрено содержание действующего механизма формирования программы капитального ремонта жилищного фонда крупного города, а также проведен анализ технического состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга

Во второй главе работы «Методические основы формирования экономического механизма планирования и финансирования капитального ремонта» рассмотрены Методы планирования капитального ремонта Рассмотрен комплексный подход к системе планирования капитального ремонта Основные механизмы планирования капитального ремонта Экономический механизм планирования капитального ремонта многоквартирных домов, элементы механизма, их взаимосвязь, а также роль паспортизации в системе капитального ремонта

В третьей главе «Совершенствование механизма планирования и финансирования капитального ремонта объектов жилищного фонда» сформулированы основные критерии привлечения дополнительных финансовых средств за счет средств собственников, Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также предложен механизм формирования адресных программ на основе технико-экономических паспортов многоквартирных домов

2. Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту.

Исходя из цели и задач, сформулированных в диссертационном исследовании, определено содержание работы и получены следующие основные результаты.

1. Структура жилищного фонда Санкт-Петербурга представлена в Таблице 1 Примерно каждое четвертое из жилых зданий Петербурга построено до 1917 года Правда, на их долю приходится лишь 16,4% общей площади Больше всего старых домов в Центральном районе - 2164 из имеющихся там 2310 жилых зданий, «возрастными» также являются Адмиралтейский район (1770 дореволюционных строений) и Петроградский район (965 дореволюционных строений) По этому показателю печальное

Таблица 1

Структура домов по количеству строений и общей площади в Санкт-Петербурге

Группа по качестве -иной характеристике Наименование показателей Количество строений, тыс шт Общая площадь, тыс кв м Коэффиц иент потребит ельских качеств дома

абс отн абс отн

1. Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексный капитальный ремонт 2569 11,5 4766,60 6,1 5

2 Дома дореволюционной постройки, не пошедшие капитальный ремонт 5052 22,7 9160,75 11,7 2,4

3 Дома постройки 19181930 гг категории «Конструктивизм» 304 1,4 623,53 0,8 1,8

4 Дома постройки 1931 -1956 гг категории «Сталинские» 1982 8,9 5500,25 7,0 3,2

5 Дома постройки 1957 -1970 гг категории «Хрущевки кирпичные» 3545 15,9 9085,13 11,6 1

6 Дома постройки 1957 -1970 гг категории «Хрущевки панельные» 2699 12,1 10299,39 13,1 1

7 Дома постройки 1970 -1980 гг кирпичные 1186 5,3 5856,77 7,5 3,2

8 Дома постройки 1970 -1980 гг панельные 1607 7,2 16839,82 21,5 2

9 Дома построенные после 1980 года категории «Новое строительство кирпичные» 602 2,7 3688,88 4,7 3,2

10 Дома построенные после 1980 года категории «Новое строительство панельные» 989 4,4 12127,51 15,5 2

11 Дома деревянные 1456 6,5 288,80 0,4 0,5

12 Дома постройки 1945 — 1948 гг. категории «Немецкие» 291 1,3 186,66 0,2 1

Итого 22282 100 78424,10 100 |

лидерство, по вполне понятным причинам, удерживает исторический центр в Центральном районе - 1500,9 тысяч кв м уже пришли в неудовлетворительное и ветхое состояние, в Василеостровском -1083,6 тыс кв м, в Адмиралтейском - 668,5 тыс кв м , Петроградском - 590,6 тыс кв м . По данным Жилищного комитета в Санкт-Петербурге насчитывается 1807 аварийных квартир площадью 169 222,3 квм Переселению из них подлежат 2494 семьи (5821 человек), для чего необходимо 122,7 тыс кв м общей площади В квартиры, переданные в собственность Санкт-Петербурга, переехали 646 семей, в «новостройки» приобретенные за счет городского бюджета и на основе долевого участия в строительстве -310 семей

Действующая система планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда города также основана на остаточном ресурсном обеспечении Ежегодно в бюджете города выделяются средства на проведение работ по капитальному ремонту жилья Основанием для их выделения формально являются заявки жилищных организаций города, а фактически финансирование осуществляется на основании принципа "от достигнутого", широкого известного еще в советской практике планирования Объемы финансовых ресурсов устанавливаются с учетом фактически израсходованных средств в отчетном году и возможностей бюджета в планируемом периоде (действующая схема финансирования капитального ремонта представлена на рис 1)

Кроме того, как показывает практика хозяйствования, ограниченные финансовые ресурсы направляются в данную сферу благодаря активности депутатов городских представительных органов путем внесения депутатских поправок и составления соответствующей адресной программы, а также за счет дополнительного финансирования В Санкт-Петербурге дополнительное финансирование проводится через муниципальные округа

Общие объемы финансовых ресурсов, выделяемых на цели капитального ремонта жилищного фонда в большинстве городов страны крайне незначительны Фактически выполненные работы, как в стоимостном, так и в натуральном выражении составляют лишь небольшую часть от общей потребности жилищного фонда города в капитальном ремонте К тому же средств на плановый текущий ремонт жилья практически вообще не выделяется, что приводит к завышению потребности в капитальных работах

Путями выхода из сложившейся ситуации можно обозначить-

А) В связи с принятием новых нормативно-правовых документов, таких как Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 2007г № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Закон Санкт-Петербурга от 2 июля

Бюджет Санкт-Петербурга

Лимиты финансирования

Рис 1 Существующая схема финансирования капитального ремонта в Санкт-Петербурге

2008г «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведение капитального ремонта многоквартирных домов расположенных на территории Санкт-Петербурга», право решения о включении многоквартирного дома в адресную программу капитального ремонта должно предоставляться собственникам данного дома, с последующем несением бремени расходов на производимые работы (не менее 5% от общего потребного объема расходов на работы капитального ремонта)

Б) Финансирование должно стать не условием включения многоквартирного дома в адресную программу капитального ремонта жилищного фонда, а ограничением, и отбор в данную программу должен исходить из физического износа, а также другого ряда причин (капитальность, комплексность, согласие собственников и др) основываясь на технико-экономических паспортах

Данный механизм позволит более рационально использовать финансовые ресурсы, выделяемые бюджетом Санкт-Петербурга на производство работ капитального ремонта, Федеральным бюджетом (средства Фонда содействия развитию ЖКХ), ведь их расходование во многом будет определяется решением общего собрания собственников многоквартирного дома и их готовностью участвовать в финансировании работ капитального ремонта

2. Система комплексного планирования капитального ремонта жилищного фонда предназначена для обеспечения устойчивого функционирования жилищного хозяйства

Система планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда представляет собой процесс взаимодействия элементов, которые классифицируются по следующим признакам

- по капитальности и видам жилищного фонда,

- по формам собственности - частные, государственные, муниципальные, коллективные, общественные и прочие собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства,

- по видам капитального ремонта - комплексный и выборочный (элементный) ремонт отдельных конструктивных элементов зданий -инженерного оборудования, крыши, фасадов, лестниц, лифтов зданий и других,

- по характеру участия в ремонтно-восстановительном процессе города - органы представительной власти и администрация города, с отраслевыми и территориальными органами управления, службы заказчика, ремонтно-строительные и прочие подрядные организации (производители работ), индивидуальные заказчики и потребители, включая физических и юридических лиц, юридические службы, финансовые, страховые и прочие организации, обеспечивающие правовые и экономические условия реализации данного процесса,

- по видам используемых ресурсов - финансово-инвестиционные, материально-технические, кадровые, информационные и другие

Комплексная система планирования ремонтов охватывает все группы жилищного фонда города района и виды ремонтно-восстановительных работ, используемые ресурсы, а также особый характер взаимосвязи с участниками ремонтно-восстановительного процесса

Важнейшим звеном эффективной ремонтной политики является устойчивое ресурсообеспечение Поэтому в качестве важных элементов капитального ремонта должны рассматриваться основные виды финансово-инвестиционных, кадровых, информационных и других ресурсов

Для реализации комплексного планирования капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда необходимо выполнение ряда принципов

целенаправленность - означает, что ремонтная политика должна осуществляться в соответствии с четко определенной системой целей функционирования и развития жилищного фонда,

ресурсообеспеченность - это необходимость обеспечения реализации плановых мероприятий всеми видами требуемых ресурсов,

социальность - означает, что при разработке целей, задач и плановых мероприятий по капитальному ремонту жилищного фонда, прежде всего, необходимо учитывать его социальную значимость и интересы населения,

концептуальность - означает, что принятие решений по проведению капитального ремонта жилья муниципального образования должно осуществляться в рамках единой концепции ремонтной политики и политики развития жилищного фонда в целом,

обоснованность - означает, что методы планирования должны обеспечивать обоснованность принимаемых решений как с социально-экономической, так и с технической точек зрения,

конкурентность - означает, что заказы на подготовку и реализацию ремонтных работ должны размещаться на конкурсной основе,

согласованность - означает максимальный учет интересов всех участников ремонтного процесса,

открытость - предполагает обеспечение гласности и открытости хода и результатов работ по разработке и реализации ремонтной политики Важнейшей целью данной системы служит обеспечение надлежащей сохранности и развития жилищного фонда в перспективный период На основании базовой цели формируются конкретные целевые ориентиры и решаются важнейшие задачи ремонтной политики определение потребности в капитальном ремонте жилья, разработка основных направлений и приоритетов ремонтной политики, формирование адресной

программы ремонтов, определение основных источников ресурсообеспечения и путей привлечения необходимых ресурсов

Социальная ориентация планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда не должна отрицать согласованности интересов других участников ремонтного процесса. Иерархия интересов участников системе комплексного планирования ремонтного процесса представлена на рис 2

Население, проживающее в городском жилищном фонде

Городские, корпоративные и частные владельцы ЖФ, включая частных и коллективных владельцев жилых зданий

Исполнительные органы власти и городские службы, занимающиеся проблемами капитального ремонта ЖФ

Проектные и ремонтно-строительные подрядные 1 организации I

Прочие участники

Рис 2 Иерархия интересов участников в единой системе комплексного планирования ремонтного процесса города

3. Одно из важнейших направлений повышения эффективности управления социально-экономическими процессами в городе, охватывающий организационный и экономический блоки, является надежное информационное обеспечение Как известно, управленческое решение может быть действительно эффективным только в том случае, если оно опирается на полную и качественную информацию

В системе управления многоквартирными домами отсутствие надежной и полной информации о состоянии и наличии жилищного фонда города является существенным препятствием для выработки эффективных решений в области содержания и ремонта жилья Наличие многочисленных, но разрозненных и несопоставимых информационных массивов не снижает уровень информационного дефицита Именно поэтому в Санкт-Петербурге возникла задача разработки и реализации целевой Программы паспортизации жилищного фонда города, обеспечивающей создание полной, качественной и динамичной, единой информационной базы

Актуальность разработки программы паспортизации многоквартирных зданий связана с развитием многоукладности

жилищного фонда, формированием рынка жилья и определена потребностью в необходимости определения реальной оценки состояния жилья для использования этих сведений при принятии управленческих решений Данные паспортизации необходимы при оформлении договоров в сфере жилищных отношений, в обеспечении сохранности, проведения капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, в обеспечении собственников, эксплуатирующих организаций, арендаторов, нанимателей рекомендациями по безопасной эксплуатации и использованию помещений в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами

Паспортизация осуществляется в целях обеспечения сохранности и надлежащего использования жилищного фонда города, а также для обеспечения контроля за состоянием жилья различных форм собственности путем обеспечения собственников, управляющих компаний, арендаторов и нанимателей жилых помещений достоверными сведениями о потребительских характеристиках жилья

Данная цель достигается путем решения следующих задач

- решением вопросов сбора, накопления, хранения и доведения до органов городской власти, управления территориальных единиц, органов управления жилищным хозяйством и потребителей сведений о его состоянии, качественных и иных характеристиках, правилах эксплуатации и ответственности за их несоблюдение,

- реализацией установленных законодательными актами Российской Федерации прав граждан на жилище в процессе его эксплуатации,

- упорядочением взаимоотношений нанимателей, арендаторов и собственников, уточнением норм эксплуатации и создание условий для повышения эффективности использования жилья с учетом имеющихся ресурсов и задач города,

- рассмотрением роли паспортизации, как неотъемлемой части системы государственных кадастров и звена, регистрирующего информацию о состоянии жилищного фонда, использовании и ценности объектов,

- расширением назначения паспортизации жилищного фонда в современных условиях в зависимости от уровней управления и обеспечении информацией граждан с последующим созданием и вводом в эксплуатацию автоматизированной системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда всех форм собственности

Программа паспортизации жилищного фонда должна быть неразрывно связана с механизмом формирования адресных программ, ведь данная программа способствует выделению из общей массы жилищного фонда, те многоквартирные дома, которые в первую очередь нуждающиеся в проведении капитального ремонта

4. Паспортизация жилищного фонда представляет собой информационно-аналитическую систему сбора, учета, хранения, обновления и доведения до потребителей сведений о состоянии, использовании и ценности объектов жилищного фонда города, условиях его эксплуатации

Содержащаяся в паспортах информация предназначена для использования органами исполнительной власти Санкт-Петербурга, архитектурно-проектными, научно-исследовательскими и проектными организациями при решении следующих задач

Городскими и территориальными жилищно-эксплуатационными службами и организациями

- по содержанию, управлению, обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, включая планирование и исполнение работ по капитальному ремонту,

- доведения необходимых паспортных сведений до потребителей и пользователей в лице нанимателей и арендаторов,

-осуществления контроля за состоянием, безопасной эксплуатацией и сохранностью жилищного фонда и придомовых территорий,

- при переводе жилых зданий и помещений в нежилой фонд, а также при переводе нежилых помещений в жилищный,

- при оценке состояния жилых зданий и помещений для выдачи разрешения на их перепланировку и использования в целях, указанных заявителем,

-для расчета нормативных затрат на техническую эксплуатацию и ремонт, включая капитальный, жилищного фонда города в целом и отдельного объекта

Развития городских территорий;

-выработки вариантов реализации градостроительных и инвестиционных программ,

-достаточного обоснования решений о характере реконструктивных мероприятий (снос, реставрация, реконструкция, капитальный ремонт),

- реализации налоговой политики,

-реализации прав и обязанностей, ответственности органов местного самоуправления, домовых комитетов, физических лиц

Городскими административными инспекциями, контролирующими состояние жилья и придомовых территорий, службами, осуществляющими экологический, санитарно-эпидемиологический, ветеринарный и пожарный надзор

- для осуществления надзора за соблюдением собственниками, балансодержателями, арендаторами и нанимателями, управляющими жилищным фондом, а также городскими и территориальными муниципальными жилищно-эксплуатационными службами и организациями правил и норм технической эксплуатации жилищного

фонда и придомовых территорий, санитарных и экологических норм, правил противопожарной безопасности и принятия соответствующих мер административного воздействия в случае их нарушения

Пользователями паспортной информации могут быть

- государственная налоговая служба,

- правоохранительные органы и МЧС,

- архитектурно-градостроительные организации и учреждения,

- городские и территориальные жилищно-эксплуатационные службы и организации,

-органы, осуществляющие экологический, санитарно-эпидемиологический, ветеринарный и пожарный надзор,

-инспекции, контролирующие состояние жилья и придомовых территорий,

-специализированные научно-исследовательские, проектные, плановые, ремонтно-строительные организации, осуществляющие разработку и формирование программ строительства, капитального ремонта, государственного инвестирования, реконструкции и модернизации жилищного фонда,

- некоммерческие организации, осуществляющие обслуживание и эксплуатацию жилищного фонда,

- некоммерческие организации, осуществляющие инвестирование строительства и реконструкции жилищного фонда в целях улучшения жилищных условий населения;

- социально-защищаемые категории населения

Потребителями паспортной информации являются

- коммерческие - инвестиционные, строительные, проектно-изыскательские, архитектурно-градостроительные организации, трастовые компании по управлению территориями, жилищно-эксплуатационные организации, экологические и др ,

- коммерческие организации, осуществляющие риэлтерскую деятельность и деятельность, связанную с оценкой объектов жилищного фонда,

- физические лица - собственники, наниматели и наймодатели, арендаторы и арендодатели жилищного фонда,

- жилищно-строительные и жилищные кооперативы, молодежные жилые комплексы, товарищества индивидуальных владельцев квартир,

- иные, в том числе, иностранные и международные организации, физические лица, осуществляющие операции с жилищным фондом

Ведение паспортов предусматривает сбор, учет и хранение сведений о состоянии и результатах обследования жилых зданий и квартир, систематическое обновление компьютеризированного банка данных и выдачу информации потребителям и пользователям по установленной форме в графическом, табличном и текстовом виде

Эта работа должна осуществляться на основе применения сертифицированных технологий автоматизированного ввода и обработки информации, а также выполнения требований по ее защите от несанкционированного доступа

Формирование и обновление банка данных должно осуществляться на основе информации ГУИОН, жилищно-эксплуатационных организаций всех форм собственности по результатам плановых и внеплановых технических осмотров, других городских структур по принадлежности вопросов и, при необходимости, по результатам обследований Условия передачи информации (объемы, сроки, тарифы и пр) определяются соответствующими согласованными документами, утверждаемыми Правительством Санкт-Петербурга Дополнительная информация, не включенная в утверждаемый перечень, передается на договорной основе

5. Для определения видов работ по капитальному ремонту многоквартирные дома классифицируются по степени капитальности ограждающих конструкций, этажности, техническому состоянию (физическому износу), соответствию нормативным требованиям к конструктивным элементам, планировке и уровню инженерного благоустройства зданий (функциональному (моральному) износу)

Техническое состояние многоквартирного дома или его элементов характеризуется физическим износом, т е степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств

Рассматриваемый механизм устанавливает последовательность мероприятий по включению многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта общего имущества на территории Санкт-Петербурга, как составную часть среднесрочного и краткосрочного (текущего) планирования капитального ремонта жилищного фонда, с учетом организационно-экономических и технических требований к капитальному ремонту жилых зданий (Схема взаимодействия рассматриваемого механизма представлена на рис 3 )

Последовательность мероприятий (этапы) по включению многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта общего имущества таких домов на территории Санкт-Петербурга, состоит из следующих шагов

Правительство Санкт-Петербурга ежегодно утверждает основные параметры региональной программы капитального ремонта на следующий год

• цели и задачи программы,

• объем бюджетного финансирования;

• долю финансирования КР собственниками помещений в случае включения в региональную программу,

• порядок предоставления и возврата субсидий собственникам помещений на проведение работ по капитальному ремонту,

Принятие решения о включении МКД в программу капитального ремонта

осж,

УК

осж,

УК

осж, осж,

УК УК

осж,

УК

осж,

УК

Администрация района

Администрация района

Администрация района

5 Утверждение

адресной ! программы ' в условиях ' выделенного | финансирования

Комитет финансов

Жилищный комитет

Администрация района, собственник

Администрация района, собственник

Администрация района, собственник

Страховые компании

Подрядная организация

Подрядная организация

Подрядная организация

I Реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов

Рис 3 Схема взаимодействия элементов механизма формирования адресной программы капитального ремонта

• условия участия в региональной адресной программе капитального ремонта,

• виды работ по капитальному ремонту и приоритеты в выборе ремонтных решений,

• сроки подачи заявок,

• критерии оценки заявок,

• рекомендации по определению предельной стоимости капитального ремонта в расчет на 1 кв м общей площади помещений в многоквартирных домах,

• порядок привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту с использованием субсидий,

• индикаторы выполнения региональных адресных программ по капитальному ремонту

6. Алгоритм расчета общей потребности в ремонтах для каждого МД

и всей совокупности жилищного фонда в разрезе категорий зданий и

районов города в объемных (натуральных) показателях представляется в

интегральной форме по каждому элементу (виду работ), а также по

принятым ремонтным решениям для всех категорий зданий

»-8

1Г.1

где

Уг- общая потребность в ремонте данного к - конструктивного элемента по всем ремонтным решениям по п - категории зданий в зависимости от износа (интервалам износа),

N — объемный показатель к - элемента МД в единицах измерителя по 1-ремонтному решению (интервалу износа)

Городская комиссия (представители ЖК совместно с представителями районных администраций) устанавливает очередность включения многоквартирных домов из адресных списков, поданных районами на основании 3 групп критериев (технические, организационные и финансовые) для оценки заявок путем сопоставления суммы баллов полученных на основании оценки, которые фиксируются по каждому многоквартирному дому При этом величина оценки ремонтных решений по элементам и видам работ в баллах корректируются в зависимости от коэффициента весомости Многоквартирный дом, где подсчитанная сумма баллов более высокая, имеет преимущество при включении в региональную адресную программу

Адресная программа в разрезе города и районов строится в порядке убывания величины их суммарной балльной оценки до того момента, когда общая стоимость ремонтных работ в домах не достигнет размера выделенного бюджетного или консолидированного с платежами граждан и иных собственников помещений финансирования

Комиссия районной администрации может предусмотреть включение в районную программу резервного перечня многоквартирных домов, формируемого из многоквартирных домов, следующих в ранжированном списке многоквартирных домов за последним многоквартирным домом перечня многоквартирных домов

Наличие резервного перечня многоквартирных домов позволяет в случае, если на стадии выполнения региональной программы складывается ситуация, когда один или несколько многоквартирных домов из основного перечня многоквартирных домов не удовлетворяют условиям получения финансовой поддержки, определенных Законом Санкт-Петербурга, направить полученные субсидии на проведение капитального ремонта

многоквартирных домов их резервного перечня в соответствии с принятым ранжированием многоквартирных домов

3. Публикации автора по теме диссертации

Основные положения и результаты исследования нашли отражение в следующих публикациях

Статья, опубликованная в рекомендованных ВАК изданиях:

1 Кукушкин Ю Ю Обоснование организационно-экономического механизма формирования программы капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга на основе технико-экономических паспортов // Вестник ИНЖЭКОНа, Сер Экономика. Вып 5 (24) - 2008 С 224-226 - 0,3 п л

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

2 Кукушкин Ю Ю Пути привлечения денежных средств на капитальный ремонт нового жилищного фонда, образованного в ТСЖ // Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей ИНЖЭКОН-2006 IX науч-практ конф студ и асп СПбГИЭУ 18, 19 апр 2006г Тез докл / (отв ред) Б М Генкин и др - СПб СПбГИЭУ, 2006 -0,15 пл

3 Кукушкин Ю Ю Проблемы капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга // Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей ИНЖЭКОН-2005 VIII науч -практ конф студ и асп СПбГИЭУ Тез докл / (отв ред) Б М Генкин и др - СПб СПбГИЭУ - СПб СПбГИЭУ, 2005 - 0,15 п л

4 Кукушкин Ю Ю Реновация домов первых массовых серий / Актуальные проблемы управления экономикой региона Материалы V-й Всероссийской науч-практ конф 17-18 апреля 2008г - СПб СПбГИЭУ, 2008 - 0,2 п л

5 Кукушкин Ю Ю Механизм модернизации (реконструкции) лифтов в ЖК, ЖСК, ТСЖ на 2007 год // Современные проблемы экономики, социологии и права сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 3 / Редкол Е Б Смирнов (отв ред)[ и др ] - СПб СПбГИЭУ 2008 - 0,3 п л

Подписано в печать РУ Формат 60*84 '/|б.Печ л /¿> Тираж экз Заказ 6-73

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кукушкин, Юрий Юрьевич

Введение.

1. Анализ действующей системы планирования и финансирования капитального ремонта объектов жилищного фонда крупного города.

1.1. Экономическое содержание капитального ремонта объектов жилищного фонда.

1.2. Характеристика жилищного фонда Санкт-Петербурга.

1.3. Проблемы управления капитальным ремонтом в крупных городах России и Санкт-Петербурге и пути их решения.

2.Методческие основы формирования экономического механизма планирования и финансирования капитального ремонта.

2.1 .Содержание экономического механизма капитального ремонта.

2.2,Основные механизмы планирования капитального ремонта.

2.3.Организационные основы и информационное обеспечение реализации программ капитального ремонта объектов жилищного фонда крупного города.

3. Совершенствование механизма планирования и финансирования капитального ремонта объектов жилищного фонда в Санкт-Петербурге.

3.1. Метод формирования адресных программы капитального ремонта.

3.2. Взаимодействие органов исполнительной власти и собственников помещений при формировании, финансировании и исполнении программ капитального ремонта.

3.3 Изменение механизма финансирования капитального ремонта в Санкт-Петербурге.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города"

Одной из важнейших целей социально-экономического развития является создание благоприятных условий для обеспечения потребностей населения в комфортном жилье, отвечающем современным требованиям. Для достижения данной цели необходимо не только стимулировать расширение нового строительства, но и улучшить техническое и функциональное состояние существующего жилищного фонда. I

Жилищный Кодекс РФ возложил ответственность за содержание и ремонт жилых домов на собственников жилой недвижимости. Включая органы государственного и муниципального управления и рядовых граждан страны. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда эта задача для большинства граждан трудно реализуема.

Действующая система планирования и финансирования капитального ремонта ориентирована на аварийно-восстановительные работы. Фактически отсутствует стройная система перспективного и текущего планирования и финансирования ремонтных работ. Планы носят преимущественно текущий или даже оперативный характер. При этом финансирование работ по капитальному ремонту жилья существенно возрастает, но средства используются крайне нерационально. Собственники жилья не принимают реального участие в процессе организации и финансирования капитального ремонта. Поэтому сохранение существующей ситуации ведёт к стагнации данной сферы и нарастанию физического и функционального износа жилищного фонда города.

Отсюда следует необходимость формирования современной политики капитального ремонта многоквартирных домов в городах страны, ориентированной на переходе к профилактическим режимам и работам.

В диссертации рассматривается весь комплекс актуальных вопросов планирования и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, формулируются конкретные предложения по повышению эффективности использования ресурсов на цели капитального ремонта жилищного фонда крупного города.

Целью диссертационной работы является разработка экономического механизма планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города, в условиях принятия новой нормативно-правовой базы, привлечение значительных ресурсов и необходимостью повышения роли собственников многоквартирных домов.

Исходя из сформулированной цели, в диссертационном исследовании решаются следующие задачи:

1. Проведение анализа действующей системы планирования и финансирования капитального ремонта жилых зданий в крупном городе и выявление ее основных недостатков, тормозящих процесс воспроизводства жилищного фонда.

2. Экономическое обоснование метода программно-целевого планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города.

3. Разработка экономического механизма формирования программ капитального ремонта жилищного фонда города с четкой постановкой целей для каждого из элементов данного механизма.

4. Разработка метода формирования программы капитального ремонта жилищного фонда крупного города в условиях принятой нормативно-правовой базы.

5. Экономическое обоснование необходимости использования сплошного мониторинга (паспортизации жилищного фонда) в механизме планирования капитального ремонта жилищного фонда.

6. Определение роли собственника в механизме финансирования капитального ремонта жилищного фонда.

7. Соблюдение важнейших принципов (вариантности, оптимальности, перспективности, непрерывности, ресурсообеспеченности, комплексности и системности) в предлагаемом механизме при планировании работ капитального ремонта.

Объектом исследования является жилищный фонд в крупном городе, представляющий систему взаимосвязанных элементов и состоящий из различных групп зданий.

Предметом исследования служит система управления процессами капитального ремонта, включающая вопросы организации, планирования, регулирования и финансирования капитального ремонта.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1. Выявлены важнейшие проблемы действующего механизма планирования и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, определено несоответствие данного механизма нормативно-правовым документам, действующим в настоящее время и определены пути его совершенствования.

2. Уточнены основные принципы формирования нового экономического механизма планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города, включая принципы экономичности, системности, социальности, иерархичности, обеспечивающих достижение поставленных цели и задач программ капитального ремонта жилищного фонда в условиях нового законодательства.

3. Определено содержание экономического механизма разработки и реализации программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города, включающего организационный и экономический блоки, при проведении специального обследования жилых зданий на основе технико-экономических паспортов многоквартирных домов, что обеспечит повышение эффективности принимаемых плановых решений в области капитального ремонта жилищного фонда города.

4. Определено содержание информационного обеспечения программы капитального ремонта жилищного фонда крупного города, позволяющее удовлетворить потребности всех заинтересованных сторон, включая жителей города, работников жилищных и ремонтно-строительных организаций, а также органы власти достоверной и полной информацией о состоянии жилищного фонда города, сроках планируемого капитального ремонта и ресурсном обеспечении принимаемых ремонтных решений.

5. Разработан экономический механизм формирования адресной программы капитального ремонта жилищного фонда в условиях принятия новых нормативно-правовых актов и включающий анализ и прогнозирование состояния, структуры и состава жилищного фонда и требуемых ресурсов, конкретизацию целей и задач программы.

6. Предложен механизм отбора многоквартирных домов в адресную программу капитального ремонта, предусматривающий анализ технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем каждого отдельного дома на основе трех видов критериев: технических, социальных и финансовых.

Апробация исследования: основные результаты исследований, проведенных в работе, докладывались на научных конференциях в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете в 2006-2008 годах.

Практическое внедрение результатов исследования: результаты проведенных исследований непосредственно использованы при проведении научно-исследовательской работы, выполненной в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете и в практике формирования программ капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга в жилищных организациях Санкт-Петербурга.

Публикации: Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 5 работах, общим объемом 1,2 п.л.

Структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кукушкин, Юрий Юрьевич

Заключение

Важным направлением развития ЖКХ в городах страны является формирование эффективной системы капитального ремонта многоквартирных домов. Но для проведения эффективной ремонтной политики необходимо решить ряд задач теоретического и практического характера, изучению которых и посвящено настоящее диссертационное исследование.

Проведённые исследования показали, что жилищный фонд находятся в процессе воспроизводства, который реализуется посредством капитального ремонта, модернизации, реконструкции и нового строительства.

Капитальный ремонт играет важнейшую роль в простом воспроизводстве и представляет собой полную или частичную замену конструктивных элементов объектов. Результатом капитального ремонта является снижение физического износа. Капитальный ремонт нередко проводится одновременно с модернизацией и реконструкцией многоквартирных домов, но служит самостоятельной формой воспроизводства, а его результатом является снижение физического износа.

Определено, что действующая система планирования и финансирования капитального ремонта не выполняет задачи воспроизводства объектов города и имеет ряд характерных черт:

- неполнота и ограниченность функций участников ремонтного процесса;

- ведомственность, игнорирование интересов потребителей;

- острый дефицит ресурсов;

- недостаточная кадровая подготовка участников;

- отсутствие стратегических целей и задач развития жилищного фонда;

- неразвитость функций прогнозирования и стратегического планирования воспроизводства;

- неполнота нормативно-правовой базы капитального ремонта;

- не разработанность методических материалов в сфере капитального ремонта;

- неполнота и недостоверность используемой информации о составе и состоянии жилищного фонда города;

- отсутствие активных психологических установок всех участников ремонтного процесса на проведение эффективной ремонтной политики в городе.

Для разрешения этих проблем необходима разработка комплексной системы планирования и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов города.

Определено, что система планирования и финансирования капитального ремонта города относится к классу управленческих социально-экономической систем, она охватывает процесс планирования и финансирования в целом, состоит из ряда элементов и подсистем, имеет сложную структуру. Но в настоящее время данная система не отвечает требованиям комплексности.

Предлагаемая в диссертации система комплексного планирования и финансирования капитального ремонта ОФ ЖКХ предназначена для обеспечения устойчивого функционирования городских объектов. В качестве субъекта планирования рассматриваются органы управления города, а объектом планирования являются многоквартирные дома, подлежащие капитальному ремонту.

Основными участниками системы комплексного планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда города служат собственники этих объектов, заказчики на проведение работ и подрядные ремонтно-строительные организации.

Обосновано, что данная система позволяет скоординировать цели и задачи, потребности и ресурсы, мощности ремонтно-строительной базы и возможности их использования.

Для реализации комплексного планирования необходимо выполнение следующих принципов: целенаправленность, ресурсообеспеченность, социальность, концептуальность, взаимосвязанность, обоснованность, конкурентность, согласованность, открытость.

Основной целью предлагаемой системы служит обеспечение надлежащей сохранности и развития жилищного фонда на перспективный период. Важнейшим аспектом её функционирования является реальный учёт интересов всех участников данного процесса и, в первую очередь, собственников многоквартирных домов.

Установлено, что основными функциональными подсистемами комплексного планирования служат прогнозирование, программирование и координация ремонтных решений, а в качестве обеспечивающих подсистем рассматриваются нормативно-правовое, организационно-методическое, финансово-инвестиционное, кадровое, материально-техническое, информационное, инновационное и социально-психологическое.

Необходимым элементом формирования и развития системы капитального ремонта объектов города является формирование адресных программ капитального ремонта по средствам интегрального физического износа, отраженного в технико-экономических паспортах многоквартирных домов.

Разработка планов капитального ремонта жилья должна базироваться на чёткой методической основе, включающей основные принципы, цели и задачи, методы, организационные аспекты и ресурсное обеспечение планового процесса.

Установлено, что важнейшими принципами планирования ремонтных работ служат: вариантность, оптимальность перспективность, непрерывность, ресурсообеспеченность, комплексность и системность.

Учёт специфики производства ремонтных работ и фактора совмещения ремонтных операций обусловливает необходимость вариантного подхода к планированию ремонтных работ и разработку механизма выбора оптимальных программ ремонтного обслуживания. Реализация данного принципа обеспечивается решением системы оптимизационных задач.

Установлено, что разработка планов капитального ремонта жилищного фонда крупного города должна охватывать перспективный и текущий периоды и носить стратегический характер. В перспективных планах-прогнозах отражаются цели, задачи, приоритеты, а также ремонтные решения по группам объектов. В текущих плановых документах конкретизируются плановые показатели и составляется адресная программа капитального ремонта многоквартирных домов.

Определено, что основными этапами прогнозирования и планирования капитального ремонта: оценка стартовых условий, прогнозирование состояния ОФ и объёмов капитального ремонта на перспективный период, обоснование целей и задач плана, определение потребности в объёмах капитального ремонта, обоснование величины требуемых ресурсов, увязка потребностей в ремонтах с ресурсами и разработка проекта плана капитального ремонта, который представляется на согласование и утверждение в органы управления городом. В процессе планирования капитального ремонта проводится разработка адресной программы капитального ремонта зданий.

Важнейшими критериями эффективности проведения ремонтных операций служат минимум затрат на воспроизводство жилищного фонда в долгосрочной перспективе и минимизация максимальных отклонений ремонтных операций от стандартных графиков работ по капитальному ремонту городских объектов. Для повышения оперативности расчётов и выделения однородных групп объектов в оптимизационных расчётах целесообразно проводить обоснованную классификацию (типизацию) ОФ ЖКХ.

Одной из наиболее острых проблем является финансирование капитального ремонта жилищного фонда города. Данная проблема имеет следующие аспекты: источники финансирования, механизмы привлечения финансовых ресурсов, эффективность использования привлечённых финансовых средств.

Возможными источниками финансирования капитального ремонта жилищного фонда являются плата потребителей, бюджетные ресурсы, привлечённые средства и прочие. Как показывает зарубежный опыт, основным из них являются платежи потребителей, т.е. населения и арендаторов жилья.

В соответствии с действующими в настоящее время нормативно-методическими документами, в составе жилищно-коммунальных платежей населения не выделен платёж на капитальный ремонт жилья.

Анализ действующей системы финансирования капитального ремонта жилищного фонда в Санкт-Петербурге показал её несоответствие задачам проведения эффективной ремонтной политики.

Предлагаются следующие основные направления совершенствования организации финансирования капитального ремонта жилищного фонда города:

- увеличение объемов финансирования капитального ремонта жилищного фонда за счёт расширения ресурсных источников; целевое использование бюджетных средств на капитальный ремонт жилищного фонда города;

- участие собственников многоквартирных домов в финансировании работ капитального характера в размере не менее 5% от суммы необходимой на выполнение указанных работ;

Исходя из этих направлений в диссертации предложены конкретные мероприятия повышению эффективности ремонтной политики в жилищной сфере города:

- участие населения в финансировании работ капитального ремонта жилья; целевое направление средств, направляемых на проведение капитального ремонта жилищного фонда;

Формирование программ капитального ремонта с привлечением технико-экономических паспортов; инвесторская помощь в проведении капитального ремонта жилья и другие источники финансирования.

Предложенная методика расчёта платежей потребителей в жилищной сфере на цели капитального ремонта жилищного фонда города позволяет обоснованно определить годовые и ежемесячные платежи населения и арендаторов.

Основным способом организации финансирования капитального ремонта жилищного фонда является возможность непосредственного участия собственника на всех стадиях проведения капитального ремонта многоквартирного дома.