Управление земельно-имущественным комплексом региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление земельно-имущественным комплексом региона"

На правах рукописи

КУЗЯКИНА ОЛЬГА ВИКТОРОВНА

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ РЕГИОНА (НА ПРИМЕРЕ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05 -

Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Самара 2004

Работа выполнена в Самарской государственной экономической академии

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Хасаев Габибулла Рабаданович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Матвеев Юрий Васильевич

кандидат экономических наук Петросян Артур Петрович

Ведущая организация: Федеральный кадастровый центр "Земля"

(г. Москва)

Защита состоится 15 мая 2004 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета К 212.214.02 при Самарской государственной экономической академии по адресу: 443090, г. Самара, ул. Советской Армии, 141, ауд. 319

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Самарской государственной экономической академии

Автореферат разослан 14 апреля 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Е.Н. Королева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Ключевым направлением государственной социально-экономической политики в условиях рыночной трансформации России является реформирование земельно-имущественных отношений. В ходе реализации земельной реформы, проводимой с 90-х гг. XX в., создан институт частной собственности на землю и иную недвижимость, заложены основы рынка земли и недвижимости, введена государственная регистрация права, землепользование приобрело платный характер. Однако до настоящего времени не достигнута цель по вовлечению земли и расположенных на ней объектов недвижимости в экономический оборот, земельные ресурсы регионов не превратились в высокодоходный производственный ресурс, определяющий экономический потенциал территории, земельно-имущественный комплекс не стал целостным объектом управления. В регионах ухудшилось состояние земельных ресурсов, выбывают из сельскохозяйственного оборота продуктивные земли, снижается плодородие. В этих условиях существенно возрастает роль государственного управления земельно-имущественным комплексом, актуальной становится разработка хорошо отлаженных механизмов экономического, правового и организационного администрирования.

Управление земельно-имущественным комплексом на региональном' уровне невозможно без полной информации об объекте управления. С точки зрения развития рыночной инфраструктуры приоритетным направлением современной региональной политики являются создание глобальной информационной системы о земле и прочно связанных с ней объектах недвижимости, передача данного информационного ресурса региональным властям для обеспечения принятия ими обоснованных управленческих решений.

Создание адекватной управляющей инфраструктуры на региональном уровне, пересмотр механизмов регулирования земельно-имущественных отношений - сложная, долговременная задача. Для ее решения необходимо привлечение опыта зарубежных стран, в которых инфраструктура рынка земли и недвижимости формирует возможности для вовлечения имущественных комплексов в процесс образования национального богатства, а также обеспечивает надежную охрану земельных ресурсов, защиту прав собственника.

Недостаточная разработанность теоретических, методологических подходов к управлению отечественным земельно-имущественным комплексом как целостным объектом и большая практическая значимость решения данной проблемы в совокупности определяют актуальность избранной темы диссертации.

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ } БИБЛИОТЕКА 1

Научная разработанность проблемы. Вопросы управления h ~сий-ским земельно-имущественным комплексом рассматриваются в работ о. >

B.В. Алакоза, Б.А. Альтшулера, И.Н. Буздалова, Н.И. Бурмакиной,

C.Н. Волкова, Б.В. Ерофеева, И.А. Иконицкой, Н.В. Комова, B.C. Кислова, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, В.В. Милосердова, А.Л. Оверчука, СИ. Сая, Н.В. Сазонова, А.Э. Сагайдака, Э.К. Трутнева, В.Н. Хлыстуна и ряда других ученых. Научные труды указанных авторов служат теоретической и методологической базой для дальнейших исследований в изучаемой сфере науки.

Инструменты управления земельно-имущественным комплексом как целостным объектом на региональном уровне Изучены меньше. Отдельные вопросы проблематики рассматриваются в работах Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, С.Н. Бобылева, А.А. Варламова, В.ГЛ, Введенского, А.П. Воронцова, А. Л. Гапоненко, Л.Я. Герцберг, А. А. Голуб, К Г. Гофмана, А.Г. Гранберга, О.В. Кузнецовой, Б.И. Ломакина, В.Я. Любовного, Е.Е. Лысова, Т.П. Магазинщикова, В.А. Прорвича, О.С. Пчелинцева, Б.М. Рабановича, Е.Б. Струковой, Г.Р. Хасаева, А Н. Швецова, Б.М. Штуль-берга и др.

Структурные изменения, произошедшие в сфере земельно-имущественных отношений в Российской Федерации в конце XX в , привлекают внимание и зарубежных ученых, в том числе Х.Ауэра, Р.Вессели, Й.Камерера, Г. Муггенхубера, К. Твароха, К. Штиха и др. Часто круг исследований иностранных экспертов ограничивается рамками международных проектов, посвященных отдельным проблемам, что объясняет узкую направленность и фрагментарность их работ.

Тем не менее на региональном уровне недостаточно исследованы направления оптимизации институциональной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом; практически отсутствуют разработки по адаптации зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой в целях повышения эффективности применения механизмов управления - систем земельного кадастра и регистрации прав; требуют дальнейшего изучения проблемы повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации за счет развития рынка земли и иной недвижимости, снятия бюрократических барьеров при получении доступа к информации системе об объектах недвижимости региона.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование и обоснование конкретных направлений совершенствования управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне, основанных на отечественном и зарубежном опыте.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи.

-раскрыть содержание земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления;

-проанализировать формирование новой системы земельно-имущественных отношений на уровне субъекта Федерации, определить основные механизмы их регулирования;

-провести анализ моделей государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровнях в странах с развитой рыночной экономикой;

- разработать с учетом зарубежного опыта и обосновать направления совершенствования основных инструментов государственного регулирования земельно-имущественного комплекса на уровне субъекта Федерации - земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество;

- построить модель единого информационного банка данных об объектах недвижимого имущества региона, основанного на аккумуляции технических, оценочных и правовых сведений о земле и ее улучшениях на базе администрации субъекта Федерации;

-обосновать необходимость привлечения и сферы применения географических информационных систем для управления региональным земельно-имущественным комплексом.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является земельно-имущественный комплекс Самарской области.

Предмет исследования. Предметом диссертационной работы выступает совокупность отношений по управлению региональным земельно-имущественным комплексом.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам регионального управления земельно-имущественными отношениями, материалы Всероссийских и Международных конференций по данной проблематике.

В работе использованы аналитический, абстрактно-логический, сравнительный и экономико-математический методы исследования, совокупность которых обеспечила системный подход к исследованию проблемы.

Информационная и эмпирическая база. Информационную и эмпирическую базу работы составили: федеральные и региональные законодательные и нормативные акты по изучаемой проблеме; материалы Федеральной службы земельного кадастра России, Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федерального кадастрового центра "Земля", Админист-

рации Самарской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области, Учреждения юстиции по регистрации прав "Самарская областная регистрационная палата"; статистические материалы, опубликованные в печати; информационные ресурсы Интернета.

В период работы в научно-исследовательском проекте Европейского Союза TACIS FDRUS 9703 "Содействие созданию рынка земли в России" (1997-2000) автор неоднократно посещала министерства экономики Австрии, Франции и Германии, Федеральную службу земельного кадастра и метрологии Австрии, Кадастровую службу Германии, министерства юстиции Австрии и Германии, департаменты кадастра и географических информационных систем (ГИС) при администрациях федеративных земель Австрии и Германии с целью исследования действующей системы управления земельно-имущественными отношениями в этих странах на федеральном и региональном уровнях, а также для сбора информационных материалов о состоянии земель разных категорий.

Научная новизна результатов исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексной разработке и обосновании взаимоувязанных положений, моделей и мероприятий по повышению эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона как целостным объектом, обеспечивающих развитие рынка земли и недвижимости, защиту прав собственности, повышение инвестиционной привлекательности и эффективности региональной экономики.

В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:

-раскрыто содержание земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления, имеющее принципиальное методологическое значение для обоснования механизма управления земельно-имущественным комплексом;

- обобщен зарубежный опыт государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровнях, проведен сравнительный анализ отечественной и зарубежных моделей управления земельно-имущественным комплексом региона;

- обоснована необходимость и предложен механизм создания на базе регионального органа исполнительной власти информационного банка данных по землям сельскохозяйственного назначения с целью повышения эффективности использования земель данной категории, обеспечения адресности выделяемой из бюджетных средств финансовой помощи крестьянским (фермерским) хозяйствам;

-доказано, что с целью создания в регионе объемной информационной инфраструктуры необходимым является объединение графических баз

данных земельных кадастровых палат региона в единое информационное поле;

- разработана с учетом зарубежного опыта и предложена к применению на региональном уровне новая модель управления земельно-имущественным комплексом, основанная на консолидации сведений о качественных, количественных, оценочных и правовых характеристиках земельных ресурсов и расположенных на них улучшениях в едином региональном банке данных на базе администрации субъекта Федерации;

-построена экономико-математическая модель и разработана программа на MS Ехсе\ ХР с использованием Visual Basic Application для оценки экономической эффективности внедрения регионального информационного банка данных по объектам недвижимости;

-обоснована эффективность использования географических информационных систем при предоставлении сведений из единого регионального банка данных для повышения эффективности управления региональным земельно-имущественным комплексом и информационного обеспечения участников земельного рынка.

Практическая значимость исследования. Основные положения и выводы диссертации, модели и мероприятия по совершенствованию системы управления земельно-имущественным комплексом региона использованы Администрацией Самарской области и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области при выработке политики в области земельно-имущественных отношений и совершенствовании структуры управления. Полученные результаты можно использовать и в других регионах Российской Федерации в силу идентичности проблематики и схожести организационной структуры органов управления земельно-имущественным комплексом.

Теоретические и практические положения работы используются Самарской государственной экономической академией в учебном процессе при преподавании курсов "Зарубежный опыт управления природными ресурсами", "Государственное регулирование земельных отношений", "Государственная регистрация недвижимости и сделок с ней", а также в процессе обучения государственных служащих в Самарском межрегиональном учебно-консультационном центре "Земля".

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на научной конференции "Экономико-экологические и управленческие аспекты природопользования" (г. Самара, 17-18 октября 2001 г.), Всероссийской научно-практической конференции "Программирование регионального развития" (г. Самара, 18-19 декабря 2002 г.), научно-практической конференции

молодых ученых "Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра" (г. Москва, 18-19 марта 2003 г.), Международном научном симпозиуме "Перспективы развития рынка в условиях глобализации: экономика, менеджмент, право" (г. Самара, май 2003 Г.).

По теме диссертации опубликовано 7 работ объемом 3,45 печ.л., написанных лично автором, в том числе 1 работа в зарубежном издании.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. Библиографический список содержит 161 наименование. Работа изложена на 170 страницах машинописного текста, содержит 6 таблиц, 11 рисунков и 9 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В ходе диссертационного исследования автором сформулированы выводы и предложения, имеющие существенное значение для приращения знаний по экономике управления народным хозяйством в регионах Российской Федерации.

Земельно-имущественный комплекс региона как целостный объект управления. Проводимая с конца 90-х гг. XX в. земельная реформа привела к формированию в российской экономике новой социально-экономической категории - "земельно-имущественный комплекс". Провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости определил отход от традиционной советской модели технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли и переход к общепринятому в мире рыночному пониманию недвижимости, сводящему в единое целое земельный участок и расположенные на нем улучшения.

В современной научной литературе нет единства мнений в определении понятия "земельно-имущественный комплекс". Автор раскрывает содержание данного термина как целостный объект, включающий в себя земельный участок и расположенные в его границах строения, сооружения, легкие конструкции и иные объекты недвижимого имущества, а также связанные с ними имущественные права и обременения.

В условиях рыночной экономики земельно-имущественный комплекс является предметом сделок. При этом предметом сделки может выступать совокупность объектов недвижимости, образующих земельно-имущественный комплекс, либо каждый из компонентов по отдельности.

Современная система управления земельно-имущественным комплексом включает в себя государственное и рыночное регулирование. Государственное управление, которое в условиях рыночной экономики и частной собственности на землю выполняет скорее функции регулирования,

обеспечивает организационно-правовой базис земельно-имущественных отношений, регламентирует права и обязанности субъектов этих отношений, т. е. реализует государственную политику путем принятия различных правил, оказания содействия отдельным землепользователям.

Изучение существующей системы управления земельно-имущественным комплексом в регионах Российской Федерации обнаруживает ее несоответствие требованиям действующего земельного законодательства.

Выявлено, что процессы учета земли и недвижимости функционально и технологически рассредоточены по различным ведомствам; единое информационное пространство для учреждений, располагающих сведениями о земле, иной недвижимости и оформленных на имущественные комплексы правах, не создано. Существующее распределение функций описания объектов недвижимости влечет нецелесообразное расходование бюджетных средств на проведение схожих видов работ по сбору информации разными государственными учреждениями, сдерживает развитие рынка земли и недвижимости в субъектах Федерации.

Обосновано, что системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество носят ярко выраженный локальный характер, препятствуя, таким образом, действенной защите имущественных прав населения региона, привлечению в экономику региона крупных инвестиций других, более развитых в экономическом отношении субъектов Федерации.

Следствием несовершенства системы государственного управления земельно-имущественным комплексом являются неразвитость рынка земли и недвижимости, низкая доля земельного налога в региональном и муниципальных бюджетах, слабая инвестиционная привлекательность, социально-экономическая нестабильность региона, деградация почвенного покрова, сокращение количества пашни, рост числа заболоченных земель.

Формирование новой системы земельно-имущественных отношений в субъектах Федерации: результаты реформирования. Земельная реформа в России направлена на проведение демократических рыночных преобразований, основной задачей которых является развитие свободного, цивилизованного рынка земли и недвижимости.

За годы осуществления земельной реформы в Российской Федерации проведена большая работа по формированию организационно-правовых механизмов управления земельно-имущественным комплексом. Полностью пересмотрена законодательная база, введен принцип государственной регистрации права как единственное доказательство его легитимности, пересмотрены подходы к учету недвижимости, которая стала воспри-

ниматься как, совокупность земли и расположенных на ней улучшений, разработацы принципы лицензирования профессиональной деятельности участников земельно-имущественных отношений.

Вместе с тем ряд организационно-правовых механизмов не введен в практику управления земельно-имущественными комплексами регионов, чем создаются преграды завершению земельной реформы на территории субъектов Федерации: государственная собственность на землю не разграничена на федеральную, региональную и муниципальную; информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка не соответствует требованиям рыночной экономики; контроль и охрана за использованием земельных ресурсов остаются на крайне низком уровне, не препятствуя выбыванию плодородных земель из оборота и самовольному захвату наиболее ценных, заповедных территорий под индивидуальное жилищное строительство; учет объектов недвижимости по-прежнему искусственно разделен на технический учет зданий и сооружений и кадастровый учет земельных участков; инвентаризация проведена всего лишь на 7,6% территории страны.

В ходе земельной реформы в субъектах Федерации частично сформированы организационно-экономические механизмы регулирования землепользования, в том числе разработаны методики определения ставок арендной платы и земельного налога; начаты, а в некоторых регионах закончены оценочные работы по установлению кадастровой стоимости земли; разработаны механизмы проведения конкурсов по предоставлению участков для строительства.

Организационно-экономические механизмы формировались на основе дореформенных подходов к управлению земельными ресурсами. В основу методик расчета земельных платежей положены административно регулируемые принципы расчета объема налогового бремени; размер арендной платы за землю зачастую рассчитывается без учета рентообразующих качеств; возмещение убытков землепользователей и потерь сельскохозяйственного производства, целевое кредитование землепользователей, компенсации их затрат на охрану земель и повышение плодородия почти не применяются.

Неэффективность действующей системы государственного управления земельно-имущественным комплексом в Самарской области - одном из крупнейших субъектов Федерации Приволжского федерального округа - привела к серьезным негативным последствиям. Для региона характерными являются:

1 Бюллетень Счетной Палаты Российской Федерации. - 2002. - №6 (54). - С. 196.

- устойчивая тенденция деградации земель, выбывание. из оборота продуктивных сельскохозяйственных земель: 1965,5 тыс. га, или 51,4%, сельскохозяйственных угодий эрозионно-опасные;

- неразвитость цивилизованного, свободного рынка земли: 99% всех сделок с земельными участками приходится на аренду муниципальных и государственных земель (см. таблицу):

Структура сделок с земельными участками в Самарской области*

Вид сделок 1999 г. 2000г. 2001 г. 2002 г.

Кол-во сделок, ед. (площадь, га) % Кол-во сделок, ед. (площадь, га) % Кол-во сделок, ед. (площадь, га) % Кол-во сделок, ед.(площадь, га) %

Всего 122119 422928,1 100 100600 496931,6 100 107090 497978,97 100 107090 497977,9 100

В том числе:

1. Аренда государственных и муниципальных земель 114821 421770 98,9 76?10 490299 98,7 80664 485209 97,4 79225 495395,77 99,492

2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 51 4,66 0,001 167 385,92 0,097 8932 8846,99 1,8 406 63,3414 0,01

3. Продажа государственных и муниципальных земель 1220 135,98 0,9 1075 102,63 0,02 1682 296,40 0,094 2673 476,4 0,09

4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами 3700 341,64 0,08 16945 2777,71 0,5 10270 2049,54 0,38 10297 1327,9 0,27

5. Дарение 23,6 21,15 0,005 588 85,56 0,02 664 88,77 0,02 773 94,7852 0,02

6. Наследование 2024 647,28 0,15 4977 3263,63 0,66 4784 1460,03 0,3 3263 574,7980 0,11

7. Залог 62 7,39 0,002 38 17,15 0,003 24 28,24 0,006 275 40,9033 0,008

* Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области.

- предоставление земельных участков для строительства даже в зонах соответствия градостроительной документации и градостроительному регламенту через процедуру предварительного согласования места размещения, а не через торги, следствием чего является недопоступление финансовых средств от выкупа права аренды или приобретения земли в собственность в бюджеты городов и области;

- недостаточное финансирование работ по созданию автоматизированной системы государственного земельного кадастра (выделено от запланированного объема за период с 1994 по 2003 г. 62 % из федерального бюджета и 74 % из областного бюджета) и резкое сокращение количества сотрудников регионального отделения Росземкадастра, следствием чего являются неполнота и неактуальность сведений земельного кадастра об объекте управления и увеличение сроков проведения государственного кадастрового учета земельных участков - необходимого условия проведения сделок с землей;

- отсутствие информационного взаимодействия организаций, располагающих сведениями о земле - региональных отделений Росземкадастра, Минюста, Ростехинвентаризации, Минимущества, БТИ, департаментов строительства и архитектуры.

Основной причиной принятия неэффективных управленческих решений в отношении земли и недвижимости региона является отсутствие полной, достоверной информации об объекте управления. Необходимым в сложившихся условиях является беспрепятственный доступ к аккумулированным сведениям о качественном и количественном состоянии имущественных комплексов и оформленных на них правах. В связи с этим первоочередной задачей региональной политики должно стать совершенствование систем государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю, а также создание комплексной, многоцелевой базы данных об объектах земельно-имущественного комплекса региона.

Анализ зарубежных моделей управления земельно-имущественным комплексом. Информационную и правовую инфраструктуру государственного управления земельно-имущественным комплексом составляют системы земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество. Наряду с различными экономическими регуляторами, эти системы относятся к основным инструментам управления сферой земельно-имущественных отношений в регионе. Многие зарубежные земельные системы управления земельно-имущественными отношениями более совершенны в сравнении с отечественной системой, особенно в части наличия единого земельно-информационного банка данных, передачи и обработки информации, охраны окружающей среды.

В процессе исследования зарубежных систем управления земельно-имущественным комплексом изучен опыт Франции, Испании, Италии, Греции (страны с так называемой наполеоновской административной сие-

темой), Германии, Австрии, Швейцарии (страны с немецкой системой), Швеции (блок скандинавских стран), Великобритании, США и Канады (группа англоязычных стран).

Выявлено, что в странах с "наполеоновской" административной системой земельный кадастр является строго фискальной системой и не служит правовой защите границ землевладений, реестр прав имеет исключительно функции публикации прав перед третьими лицами. Опыт Франции, Испании, Италии и Греции не рекомендуется для применения в условиях российского региона в связи с тем, что основной задачей отечественной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом является не только выполнение фискальных функций, но и защита имущественных прав собственников и арендаторов недвижимости.

Обосновано, что британская система также не может быть рекомендована для адаптации к условиям российского региона потому, что по теории английского права вся земля является собственностью короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, а в Российской Федерации право частной собственности на землю закреплено Конституцией РФ.

Доказано, что опыт Австрии является наиболее подходящим для применения на уровне субъекта РФ в целях повышения эффективности государственного управления региональным земельно-имущественным комплексом по целому ряду причин:

- австрийская система обнаруживает сходство с отечественной: земельный кадастр является фискально-правовой системой, в основу кадастрового учета положен принцип единства земли и ее улучшений, при чем здание всегда следует судьбе земельного участка; имущественные права приобретают легитимность после регистрации в официальном реестре прав;

- институциональная система обнаруживает сходство с отечественной системой (учреждения кадастра и учреждения юстиции);

- кадастр Австрии является многоцелевым кадастром недвижимости, что определено целью современного отечественного кадастра на ближайшие годы.

Главное преимущество австрийской системы заключается в формировании на государственном уровне единой земельно-информационной системы - основы стабильного рынка земли и иной недвижимости и устойчивого источника пополнения бюджетов всех уровней.

Экономичность системы земельного кадастра в Австрии обусловлена тесным сотрудничеством частных лицензированных предприятий с государственными учреждениями кадастра. Геодезисты передают в Службу земельного кадастра материалы в электронной форме в жестко установленных форматах, что обеспечивает дальнейшее разностороннее использование сведений земельного кадастра.

Точность сведений земельного кадастра и их использование для решения споров о границах землеотводов обеспечивается за счет того, что деятельность частного лицензированного геодезиста подлежит обязательной государственной сертификации и накладывает запрет на совмещение с работой на другом предприятии. Это, соответственно, предотвращает возможность оказания влияния на представителя профессии и гарантирует точность данных о границах имущественных комплексов.

Выявлено, что экономические механизмы управления земельно-имущественного комплекса активно используются в зарубежных странах. Например, в 2000 году из зарегистрированных на территории Австрии 217 тыс. фермерских хозяйств 164 тыс. получили помощь в виде субсидий, общая сумма которых составила 2 млрд. евро2.

Основой расчет ставки земельного налога в Австрии, как и в России, является кадастровая стоимость участка. Весь объем средств, полученных от уплаты земельного налога, поступает в муниципальные бюджеты. Ежегодно эта сумма составляет около 400 млн. долл. США3.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся во многих зарубежных странах (Швейцария, Германия, Франция, Австрия) под особым контролем правительства. Для обеспечения действенного контроля за сохранностью продуктивных сельскохозяйственных земель в Австрии на базе Министерства сельского и лесного хозяйства создан банк данных земель сельскохозяйственного назначения. Данные банка сельскохозяйственных земель планово актуализируются и используются для проведения государственных мероприятий, направленных на улучшение качества и рост объемов сельскохозяйственной продукции.

Наряду с государственным земельным кадастром важным инструментом управления австрийским земельно-имущественным комплексом является поземельная книга - государственный реестр прав на недвижимость. Система поземельной книги является одним из основных источников пополнения государственного бюджета. Ежегодно в окружных судах изготавливается около 600 тыс. выписок, стоимость одной выписки составляет 8 евро (объемом до 12 страниц) и около 6 млн. выписок из поземельной книги делается через Интернет, стоимость такой выписки составляет 3 евро4.

Поземельная книга Австрии является многоцелевой автоматизированной информационной системой, данные которой находятся в непосредственном взаимодействии с кадастром и обеспечивают основу стабильного развития рынка земли и недвижимости на территории всей страны. Ка-

2 Graber S. Aufgaben und Ziele des Bundesministeriums fur Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft: Material for the educational trip to Vienna within Laris project. - Wien, November 2001.

3 Twaroch Ch Organisation des KatastersrZiele, Grundsaetze und Praxis. - Wien, 1998.

4 Auer H. ADV-Grundbuch. Skriptum foer die Grundbuchsabfrage. - Wien, 1997.

дастр и поземельная книга в Австрии образуют мощную земельно-информационную систему.

Планирование использования земель и управление земельно-имущественным комплексом в стране будет эффективным, если территориальные органы исполнительной власти получат доступ к синтезированной информации о качественных, количественных, оценочных, правовых характеристиках земли и ее улучшений.

Единый банк данных объектов недвижимости как фактор эффективного государственногорегулирования земельно-имущественных отношений. Эффективное управление земельно-имущественным комплексом возможно исключительно при наличии у государственных органов исполнительной власти полной, достоверной земельно-информационной системы, содержащей кадастровые, технические сведения об объектах недвижимости и оформленных на них правах. Налаживание эффективного информационного взаимодействия позволяет устранить дублирование земельно-кадастровых работ и обеспечивает использование накопленной информации не только отдельным органом власти, а гораздо более широким кругом пользователей. Выявлено, что единые информационные банки кадастровых и правовых данных созданы в Швеции и Австрии.

В едином банке данных объектов недвижимости Австрии Федеральная служба земельного кадастра разместила цифровую кадастровую карту Австрии, список всех земельных участков, образующих территорию федерации, реестр координат, а Министерство юстиции Австрии - такие разделы поземельной книги, как главная книга (список прав и обременении), реестр удаленных записей и вспомогательный реестр фамилий всех владельцев имущественных прав. Наполнение банка данных в Австрии осуществляется удаленно сетью федеральных учреждений кадастра и департаментов поземельной книги в рамках их полномочий.

Получение сведений из банка данных недвижимости возможно посредством удаленного доступа, через глобальную сеть Интернет, либо в Службе земельного кадастра или департаменте поземельной книга в окружном суде. Информация является платной. Ежегодный доход государства от продажи сведений и сбора различных видов земельных платежей превышает расходы на поддержание системы в 2,5 раза расходы -0,5 млрд. евро, доходы - 1,2 млрд. евро в год.

Совершенствование государственных систем ведения земельного кадастра и регистрации имущественных прав в российском регионе. На основе проведенного анализа особенностей формирования пореформенной системы земельно-имущественных отношений в субъектах Российской Федерации и с учетом зарубежного опыта автором разработан комплекс мероприятий, направленный на совершенствование управления земельно-имущественным комплексом в регионе, в том числе на повыше-

ние эффективности использования систем земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.

Доказано, что в процессе выстраивания земельного кадастра как федеральной структуры требуется сведение электронных земельно-кадастровых баз данных рай(гор) комземов и земельных кадастровых палат на территории Самарской области в единую информационную систему, содержащую такие сведения о земельно-имущественном комплексе региона, как категория земель, качественные показатели земель, описание границ землевладений с координатными показателями, расположенные на участках улучшения, их качественные и количественные характеристики, нормативная/кадастровая стоимость объектов недвижимости, возможные ограничения использования земель.

Обосновано, что наряду с созданием целостной электронной кадастровой системы в регионе необходимым является обеспечение беспрепятственного доступа к этим сведениям всем участникам рынка земли и недвижимости. Кадастровая информация должна работать и приносить прибыль, а не быть государственной тайной. Только при действительном обеспечении принципа открытости сведений возможна реализация основной задачи современной региональной политики по вовлечению имущественных комплексов в экономический оборот.

Предложено на этапе формирования информационной кадастровой базы данных увеличить объем финансирования из регионального и муниципальных бюджетов работ по сбору и актуализации сведений о земельном фонде области. Наличие полной, достоверной государственной информационной системы о земле является основой принятия эффективных управленческих решений в сфере землепользования. Зарубежный опыт показывает, что работы по обновлению кадастровых сведений должны проводиться регулярно, не реже одного раза в шесть лет.

Выявлено, что земельные кадастровые палаты Самарской области, обладая всем необходимым техническим оборудованием, не имеют права выполнять межевые и иные геодезические работы для физических и юридических лиц на возмездной основе. Тем самым органы землеустройства лишают себя дополнительных финансовых средств, которые можно было бы направить на модернизацию системы ведения земельного кадастра и его автоматизацию, а также делают зависимой качество сведений в базе данных от частных геодезических предприятий, которые часто предоставляют информацию на бумажных носителях или в нечитаемом формате.

Обоснована необходимость законодательного закрепления права земельных кадастровых палат как подразделений территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ранее Росземкадастр) на выполнение работ по закреплению границ земельных участков на возмездной основе, наряду с частными геодезическими предприятиями региона.

Уточнено, что взаимодействие государственных кадастровых учреждений с частными геодезическими предприятиями должно быть жестко регламентировано. Частные геодезические фирмы должны передавать материалы технических отчетов в комитеты по земельным ресурсам и землеустройству на электронных носителях в цифровых форматах; утвержденных комитетами по земельным ресурсам1 и землеустройству. Автором предложено применение австрийского опыта и в части наложения на частных геодезистов запрета на ведение иной деятельности, что должно обеспечить' защиту от возможности оказания на них давления со стороны третьих лиц при установлении границ землевладений и формировании кадастровой базы данных.

В связи с продолжающейся деградацией земельных ресурсов и выбыванием из сельскохозяйственного оборота продуктивных земель автор, основываясь на зарубежном опыте, предлагает создать на базе региональной администрации единый банк данных земель сельскохозяйственного назначения, удаленный доступ к сведениям которого предоставить областной и муниципальным администрациям для повышения эффективности охраны и контроля за использованием земель данной категории.

. Выявлено, что ставки арендной платы за землю в Самарской области устанавливаются административными методами, посредством введения поправочных коэффициентов к земельному налогу. При этом поправочные коэффициенты применяются по принципу максимального размера для наиболее доходных видов деятельности, без учета реальной рыночной стоимости земли. Такой подход к расчету арендной платы создает неравные условия для свободной конкуренции различных видов деятельности и не Способствует экономическим методам регулирования предпринимательства. Обосновано, что базой расчета арендной платы за землю должна являться рыночная стоимость земли, непосредственно связанная с ее целевым использованием и качественными показателями.

Государственный реестр прав на объекты недвижимости в Самарской области представляет Собой оторванный от кадастровой карты ресурс. Регистрация прав ведется по принципу списка без графической привязки. Земельные участки идентифицируются кадастровым номером, что позволяет предотвратить мошенничество на вторичном рынке земли, при совершении сделки с прошедшим кадастровый учет участком. Однако при продаже или передаче в аренду земли из государственной или муниципальной собственности невозможно получение информации о наличии оформленных прав на предоставляемый под строительство земельный участок. В этом заключается существенный недостаток системы регистрации прав в Самарской области. Реализовать увязку данных о правах и об-ременениях с кадастровым графическим ресурсом будет несложно, если обеспечить взаимодействие регистрационных и кадастровых учреждений в объеме, необходимом для эффективного функционирования рынка земли и недвижимости.

Разработанный автором комплекс практических мероприятий по совершенствованию основнмх механизмов управления земельно-имущественным комплексом направлен на повышение экономической эффективности использования систем земельного кадастра и регистрации имущественных прав, создание условий для вовлечения земли и иной недвижимости в рыночный оборот, обеспечение действенного мониторинга за состоянием земельного фонда области.

Создание единого информационного банка данных в субъекте Федерации и расчет сроков его окупаемости. Необходимость создания единой информационной земельно-правовой системы для развития рынка земли и недвижимости и обеспечения эффективного управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне очевидна и подтверждается мировой практикой.

В ходе анализа действующей практики взаимодействия организаций, вовлеченных в управление земельно-имущественным комплексом на территории Самарской области, выявлено, что сведения о строениях и сооружениях находятся в распоряжении территориальных органов Ростехин-вентаризации, сведения о земельных участках - в территориальных органах Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ранее Рос-земкадастр), информация об оформленных арендных отношениях на государственные и муниципальные земли ведется комитетами по управлению имуществом, а данные об имущественных правах, оформленных после 5 августа 1998 г., - в учреждении юстиции "Самарская областная регистрационная палата". Информационный обмен сведениями между названными учреждениями не налажен.

С учетом зарубежного опыта автором разработана и предложена к применению в Самарской области новая модель управления региональным земельно-имущественным комплексом. Модель основана на консолидации всей технической и оценочной информации об объектах земельно-имущественного комплекса (земли и ее улучшений) на базе структурных учреждений Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и всей правовой информации на базе структурных учреждений Минюста, с дальнейшим объединением информационных пластов в принадлежащий администрации субъекта Федерации единый информационный банк данных объектов недвижимости региона (см. рисунок). Разработано предложение по дополнению рекомендуемого к созданию банка данных информационным слоем "градостроительный кадастр", содержащим полные сведения об элементах инженерно-транспортной инфраструктуры городов Самарской области. Наполнение банка данных объектов недвижимости должно осуществляться территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Министерства юстиции РФ с

помощью удаленного доступа, причем учреждения юстиции будут иметь право на изменение исключительно правовой информации, а кадастровые службы - только кадастровой, технической и оценочной.

Рис. Принцип организации единого информационного банка данных объектов недвижимости на базе администрации субъекта Федерации

Созданный в результате реализации разработанных автором предложений банк данных объектов недвижимости региона станет целостной информационной системой по всем объектам недвижимости области. Данная система актуальна и при соблюдении нейтралитета интересов будет документировать сведения об объектах земельно-имущественного комплекса региона, необходимые администрациям области, городов и районов для проведения мероприятий по планированию развития территорий, защиты прав и интересов собственников недвижимости, ускорения вовлечения объектов недвижимости в экономический оборот.

Информация из банка данных объектов недвижимости должна пред ос -тавляться на возмездной основе всем участникам земельно-имущественных

сделок. Доступ ко всем разделам банка данных должен быть предоставлен на безвозмездной основе администрациям городов и районов, рай(гор)комземам, земельным кадастровым палатам, комитетам природных ресурсов, комитетам по управлению муниципальным и государственным имуществом, регистрационным палатам, департаментам архитектуры и строительства, налоговым инспекциям, районным и городским КТО.

Для проведения оценки экономической эффективности банка данных объектов недвижимости Самарской области автором построена экономико-математическая модель и разработана программа на MS Excel XP с использованием Visual Basic Application. Фактический срок окупаемости капитальных вложений в создание банка данных объектов недвижимости на территории Самарской области может быть рассчитан по формуле

где К полные единовременные затраты на создание запроектированной системы, Эо - годовой прирост прибыли областного бюджета после внедрения проекта.

Система может считаться эффективной, если срок окупаемости вложений менее 3 лет, т. е. <! 3

Полные единовременные затраты на создание запроектированной системы рассчитываются по формуле

Ка = Кп + Кк»

где - затраты на проектирование/установку системы,

- капиталовложения в приобретение комплекта технических средств.

При расчете сроков окупаемости банка данных менялись основные параметры: количество выписок из банка данных объектов недвижимости региона, заработная плата разработчиков, количество персонала в учреждении, поддерживающем жизнеспособность банка данных. Расчеты, произведенные на основе разработанной математической модели, показали, что затраты на создание единого банка данных объектов недвижимости Самарской области окупятся в срок до 2,5 лет.

Повышение эффективности управления региональным земельно-имущественным комплексом с использованием географических информационных систем. Несовершенство системы управления земельными ресурсами и неразвитость земельного рынка в субъектах Российской Федерации во многом обусловлены недостатком информации о земельных ресурсах и иной недвижимости, процедурной сложностью получения сведений из государственных реестров и разобщенностью имеющихся мате-

риалов между базами данных различных государственных учреждений. Очевидно, что совершенствование деятельности органов государственной власти связано неразрывно с их информатизацией, т. е. с масштабным внедрением компьютерного и телекоммуникационного оборудования, информационных технологий и систем для информационно-аналитического обеспечения их деятельности.

Анализ современного состояния информационных систем, используемых государственными и муниципальными учреждениями при управлении земельно-имущественным комплексом Самарской области, выявил слабое вовлечение в процесс географических информационных систем. Выявлено, что, несмотря на наличие в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области отечественных и зарубежных комплексов ГИС, их использование ограничивается внутренними задачами рай(гор)комземов. Скудность имеющихся в земельном кадастре сведений в электронном формате и неурегулированность взаимодействия с иными государственными службами, располагающими информацией об объектах инфраструктуры, о правовом статусе объектов недвижимости, демографическими данными, не позволяют синтезировать и отображать комплексную информацию.

Автором обоснована эффективность и рекомендовано к применению оснащение рабочих мест служащих среднего и высшего звена муниципальных и государственных организаций, имеющих доступ в разработанный автором банк данных объектов недвижимости региона, ГИС-пакетами. Внедрение ГИС-технологий на платформе областной и муниципальных администраций и иных учреждений, вовлеченных в управление региональным земельно-имущественным комплексом, обеспечит проведение служащими комплексного, достоверного анализа развития региона и принятие на основе полученных данных взвешенных управленческих решений.

Предоставление возможности доступа к отдельным информационным слоям банка данных объектов недвижимости и проведение синтезированного анализа методом наложения слоев ГИС такими региональными и муниципальными службами, как пожарные части, ГИБДД, МЧС и МВД, создаст условия для эффективного решения чрезвычайно опасных ситуаций в регионе.

Применение ГИС частным сектором также имеет большое будущее. Опыт Австрии показывает, что в странах с развитыми рыночными отношениями предприятия планируют свое развитие, основываясь на тщательном анализе, проводимом методом синтеза различных информационных слоев с помощью применения ГИС. Транспортные фирмы, разрабатывая новые Маршруты доставки товаров в регионы, прибегают к использованию ГИС. В Самарской области частные геодезические предприятия могут расширить сферу своего бизнеса, предлагая качественно новый для региона тип услуг - геомаркетинг. При этом информационной основой ГИС должны быть официальные данные государственного земельного кадастра.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Кузякина О.В. Становление кадастра и особенности налогообложения земельной собственности (на примере Австрии) // Экономико-экологические и управленческие аспекты природопользования: Материалы науч. конф., 17-18 окт. 2001 гУОтв. ред. Г.Р.Хасаев. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. акад., 2001.-С.25-29.

2. Кузякина О В. О применении опыта Австрии в управлении земельно-имущественным комплексом в Российской Федерации // Земельный веста. России.- 2002.-№4.-С.З 6-43.

3. Кузякина О.В. Проблемы взаимодействия организаций, вовлеченных в управление земельно-имущественным комплексом на территории региона // Программирование регионального развития: Материалы Всерос. науч.-практ. конф., 18-19 дек. 2002 г. 4.1/Самар. гос. экон. акад. - Самара, 2002. -С.140-143.

4. Кузякина О.В. Администрирование земельными ресурсами (на примере Австрии) // Веста, молодых ученых Самар. гос. экон. акад. - Самара, 2003. -№1(6).-С.121-129.

5. Кузякина О.В. Об изучении опыта Австрии при управлении рынком земли с использованием ГИС // Земельный веста. России. - 2003. - №2. -С.-61-64.

6. Кузякина О.В. Земельный рынок как один из факторов развития инвестиционной привлекательности региона // Перспективы развития регионов в условиях глобализации: экономика, менеджмент, право: Материалы между-нар. науч. симпозиума, 22-23 мая 2003 г. 41 /Самар. гос. экон. акад. -Самара, 2003. -С. 224-227.

7. Kuzyakina О. Das russische System der Landadministrierung - im Vergleich zum oesterreichischen System // Vermessung und Geoinformation. - Wien, 2003.-Heft3.-S. 194-196.

Формат 60x84/16. Бум. писч. бел. Печать офсетная. Гарнитура "Times New Roman". Объем 1 печ. л. Тираж 100 экз. Заказ № 5? V. 443090, Самара, ул. Советской Армии, 141. Отпечатано в типографии СГЭЛ.

»-78 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кузякина, Ольга Викторовна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне.

1.1. Земельно-имущественный комплекс как социально-экономическая категория и целостный объект управления.

1.2. Формирование новой системы земельно-имущественных отношений: тенденции и механизмы регулирования.

1.3. Межведомственное взаимодействие в процессе управления земельно-имущественным комплексом региона;.

Глава 2. Анализ зарубежных моделей управления земельно-имущественным комплексом.

2.1. Основные инструменты управления земельно-имущественным комплексом.

2.2. Единый банк данных как фактор эффективного управления земельно-имущественным комплексом.

2.3. Географические информационные технологии в системе управления земельно-имущественным комплексом.

Глава 3. Направления совершенствования управления земельноимущественным комплексом в Самарской области.

3.1. Совершенствование систем государственного земельного кадастра и регистрации прав на объекты недвижимости.

3.2. Создание единого информационного банка данных и оценка его экономической эффективности.

3.3. Повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом с использованием географических информационных систем.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление земельно-имущественным комплексом региона"

Актуальность исследования. Ключевым направлением государственной социально-экономической политики в условиях рыночной трансформации России является реформирование земельно-имущественных отношений. В ходе реализации земельной реформы, проводимой с 90-х гг. XX в., создан институт частной собственности на землю и иную недвижимость, заложены основы рынка земли и недвижимости, введена государственная регистрация права, землепользование приобрело платный характер. Однако до настоящего времени не достигнута цель по вовлечению земли и расположенных на ней объектов недвижимости в экономический оборот, земельные ресурсы регионов не превратились в высокодоходный производственный ресурс, определяющий экономический потенциал территории, земельно-имущественный комплекс не стал целостным объектом управления. В регионах ухудшилось состояние земельных ресурсов, выбывают из сельскохозяйственного оборота продуктивные земли, снижается плодородие. В этих условиях существенно возрастает роль государственного управления земельно-имущественным комплексом, актуальной становится разработка хорошо отлаженных механизмов экономического, правового и организационного администрирования.

Управление земельно-имущественным комплексом на региональном уровне невозможно без полной * информации об объекте управления. С точки зрения развития рыночной инфраструктуры приоритетным направлением современной региональной политики являются создание глобальной информационной системы о земле и прочно связанных с ней объектах недвижимости, передача данного информационного ресурса региональным властям для обеспечения принятия ими обоснованных управленческих решений.

Создание адекватной управляющей инфраструктуры на региональном уровне, пересмотр механизмов регулирования земельно-имущественных отношений - сложная, долговременная задача. Для ее решения необходимо привлечение опыта зарубежных стран, в которых инфраструктура рынка земли и недвижимости формирует возможности для вовлечения имущественных комплексов в процесс образования национального богатства, а также обеспечивает надежную охрану земельных ресурсов, защиту прав собственника.

Недостаточная разработанность теоретических, методологических подходов к управлению отечественным земельно-имущественным комплексом как целостным объектом и большая практическая значимость решения данной проблемы в совокупности определяют актуальность избранной темы диссертации.

Научная разработанность проблемы. Вопросы управления российским земельно-имущественным комплексом рассматриваются в работах В.В. Алако-за, Б.А. Альтшулера, И.Н. Буздалова, Н.И. Бурмакиной, С.Н. Волкова, Б.В. Ерофеева, И.А. Иконицкой, Н.В. Комова, B.C. Кислова, С.А. Липски, П.Ф. Лой-ко, В.В. Милосердова, А.Л. Оверчука, С.И. Сая, Н.В. Сазонова, А.Э. Сагайдака, Э.К. Трутнева, В.Н. Хлыстуна и ряда других ученых. Научные труды указанных авторов служат теоретической и методологической базой для дальнейших исследований в изучаемой сфере науки.

Инструменты управления земельно-имущественным комплексом как целостным объектом на региональном уровне изучены меньше. Отдельные вопросы проблематики рассматриваются в работах Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, С.Н. Бобылева, A.A. Варламова, B.F. Введенского, А.П. Воронцова, АЛ. Га-поненко, Л.Я. Герцберг, A.A. Голуб, К.Г. Гофмана, А.Г. Гранберга, О.В. Кузнецовой, Б.И. Ломакина, В.Я. Любовного, Е.Е. Лысова, Т.П. Магазинщикова, В.А. Прорвича, О.С. Пчелинцева, Б.М. Рабановича, Е.Б. Струковой, Г.Р. Хасаева, А.Н. Швецова, Б.М. Штульберга и др.

Структурные изменения, произошедшие в сфере земельно-имущественных отношений в Российской Федерации в конце XX в., привлекают внимание и зарубежных ученых, в том числе Х.Ауэра, Р.Вессели, Й.Камерера, Г. Муггенхубера, К. Твароха, К. Штиха и др. Часто круг исследований иностранных экспертов ограничивается рамками международных проектов, посвященных отдельным проблемам, что объясняет узкую направленность и фрагментарность их работ.

Тем не менее на региональном уровне недостаточно исследованы направления оптимизации институциональной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом; практически отсутствуют разработки по адаптации зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой в целях повышения эффективности применения механизмов управления - систем земельного кадастра и регистрации прав; требуют дальнейшего изучения проблемы повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации за счет развития рынка земли и иной недвижимости, снятия бюрократических барьеров при получении доступа к информации системе об объектах недвижимости региона. г

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование и обоснование конкретных направлений совершенствования управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне, основанных на отечественном и зарубежном опыте.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи:

• раскрыть содержание земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления;

• проанализировать формирование новой системы земельно-имущественных отношений на уровне субъекта Федерации, определить основные механизмы их регулирования;

• провести анализ моделей государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровнях в странах с развитой рыночной экономикой;

• разработать с учетом зарубежного опыта и обосновать направления совершенствования основных инструментов государственного регулирования земельно-имущественного комплекса на уровне субъекта Федерации - земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество;

• построить модель единого информационного банка данных об объектах недвижимого имущества региона, основанного на аккумуляции технических, оценочных и правовых сведений о земле и ее улучшениях на базе администрации субъекта Федерации;

• обосновать необходимость привлечения и сферы применения географических информационных систем для управления региональным земельно-имущественным комплексом.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является земельно-имущественный комплекс Самарской области.

Предмет исследования. Предметом диссертационной работы выступает совокупность отношений по управлению региональным земельно-имущественным комплексом.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам регионального управления земельно-имущественными отношениями, материалы Всероссийских и Международных конференций по данной проблематике.

В работе использованы аналитический, абстрактно-логический, сравнительный и экономико-математический методы исследования, совокупность которых обеспечила системный подход к исследованию проблемы.

Информационная и эмпирическая база. Информационную и эмпирическую базу работы составили: федеральные и региональные законодательные и нормативные акты по изучаемой проблеме; материалы Федеральной службы земельного кадастра России, Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федерального кадастрового центра "Земля", Администрации Самарской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области, Учреждения юстиции по регистрации прав "Самарская областная регистрационная палата"; статистические материалы, опубликованные в печати; информационные ресурсы Интернета.

В период работы в научно-исследовательском проекте Европейского Союза ТАС18 РБКиБ 9703 "Содействие созданию рынка земли в России"

1997-2000) автор неоднократно посещала министерства экономики Австрии, Франции и Германии, Федеральную службу земельного кадастра и метрологии Австрии, Кадастровую службу Германии, министерства юстиции Австрии и Германии, департаменты кадастра и географических информационных систем (ГИС) при администрациях федеративных земель Австрии и Германии с целью исследования действующей системы управления земельно-имущественными отношениями в этих странах на федеральном и региональном уровнях, а также для сбора информационных материалов о состоянии земель разных категорий.

Научная новизна результатов исследования. Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексной разработке и обосновании взаимоувязанных положений, моделей и мероприятий по повышению эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона как целостным объектом, обеспечивающих развитие рынка земли и недвижимости, защиту прав собственности, повышение инвестиционной привлекательности и эффективности региональной экономики.

В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:

• раскрыто содержание земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления, имеющее принципиальное методологическое значение для обоснования механизма управления земельно-имущественным комплексом;

• обобщен зарубежный опыт государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровнях, проведен сравнительный анализ отечественной и зарубежных моделей управления земельно-имущественным комплексом региона;

• обоснована необходимость и предложен механизм создания на базе регионального органа исполнительной власти информационного банка данных по землям сельскохозяйственного назначения с целью повышения эффективности использования земель данной категории, обеспечения адресности выделяемой из бюджетных средств финансовой помощи крестьянским (фермерским) хозяйствам;

• доказано,,что с целью создания в регионе объемной информационной инфраструктуры необходимым является объединение графических баз данных земельных кадастровых палат региона в единое информационное поле;

• разработана с учетом зарубежного опыта и предложена к применению на региональном уровне новая модель управления земельно-имущественным комплексом, основанная на консолидации сведений о качественных, количественных, оценочных и правовых характеристиках земельных ресурсов и расположенных на них улучшениях в едином региональном банке данных на базе администрации субъекта Федерации;

• построена экономико-математическая модель и разработана программа на MS Excel ХР с использованием Visual Basic Application для оценки экономической эффективности внедрения регионального информационного банка данных по объектам недвижимости;

• обоснована эффективность использования географических информационных систем при предоставлении сведений из единого регионального банка данных для повышения эффективности управления региональным земельно-имущественным комплексом и информационного обеспечения участников земельного рынка.

Практическая значимость исследования. Основные положения и выводы диссертации, модели и мероприятия по совершенствованию системы управления земельно-имущественным комплексом региона использованы Администрацией Самарской области и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области при выработке политики в области земельно-имущественных отношений и совершенствовании структуры управления. Полученные результаты можно использовать и в других регионах Российской Федерации в силу идентичности проблематики и схожести организационной структуры органов управления земельно-имущественным комплексом.

Теоретические и практические положения работы используются Самарской государственной экономической академией в учебном процессе при преподавании курсов "Зарубежный опыт управления природными ресурсами", "Государственное регулирование земельных отношений", "Государственная регистрация недвижимости и сделок с ней", а также в процессе обучения государственных служащих в Самарском межрегиональном учебно-консультационном центре "Земля".

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на научной конференции "Экономико-экологические и управленческие аспекты природопользования" (г. Самара, 17-18 октября 2001 г.), Всероссийской научно-практической конференции "Программирование регионального развития" (г. Самара, 18-19 декабря 2002 г.), научно-практической конференции молодых ученых "Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра" (г. Москва, 1819 марта 2003 г.), Международном научном симпозиуме "Перспективы развития рынка в условиях глобализации: экономика, менеджмент, право" (г. Самара, май 2003 г.).

По теме диссертации опубликовано 7 работ объемом 3,45 печ.л., написанных лично автором, в том числе 1 работа в зарубежном издании.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. Библиографический список содержит 161 наименование. Работа изложена на 170 страницах машинописного текста, содержит 6 таблиц, 11 рисунков и 9 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кузякина, Ольга Викторовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основная цель диссертационного исследования состояла в комплексном исследовании и обосновании конкретных направлений совершенствования управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне с привлечением зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой. Поставленная цель позволила определить круг задач, которые были последовательно решены в ходе исследования.

В работе раскрыта сущность земельно-имущественного комплекса как новой социально-экономической категории и целостного объекта управления, имеющая принципиальное методологическое значение для обоснования механизма управления региональным земельно-имущественным комплексом. В связи с расхожестью мнений современных ученых в определении термина «земельно-имущественный комплекс» автором предложена собственная формулировка данного понятия. «Земельно-имущественный комплекс» по нашему мнению есть целостный объект, включающий в себя земельный участок и расположенные в его границах строения, сооружения, легкие конструкции и иные объекты, недвижимого имущества, а также связанные с ними имущественные права и обременения.

В ходе исследования современной системы управления земельно-имущественным комплексом на уровне субъектов РФ выявлено, что она не соответствует требованиям действующего земельного законодательства. В диссертации показано, что в регионах РФ процессы учета земли и недвижимости функционально и технологически рассредоточены1 по различным ведомствам; единое информационное пространство для учреждений, располагающих сведениями о земле, иной недвижимости и оформленных на имущественные комплексы правах, не создано.

Обосновано, что существующее распределение функций описания объектов недвижимости влечет нецелесообразное расходование бюджетных средств на проведение схожих видов работ по сбору информации разными государственными учреждениями, сдерживает развитие рынка земли и недвижимости в субъектах Федерации, противоречит действующему законодательству и интересам всех участников рынка земли и недвижимости.

Обосновано, что системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество носят ярко выраженный локальный характер, препятствуя действенной защите имущественных прав населения региона, привлечению в экономику региона крупных инвестиций других, более развитых в экономическом отношении субъектов Федерации.

В ходе проведенного анализа формирования новой системы земельно-имущественных отношений в регионах РФ особое внимание уделено одному из крупнейших регионов Приволжского федерального округа - Самарской области. Выявлены негативные последствия, явившиеся результатом неэффективного управления в сфере земельно-имущественных отношений, к числу основных из которых отнесены:

• устойчивая тенденция деградации земель, выбывание из оборота продуктивных сельскохозяйственных земель: 1965,5 тыс. га, или 51,4%, сельскохозяйственных угодий эрозионно-опасные;

• неразвитость цивилизованного, свободного рынка земли: 99% всех сделок с земельными участками приходится на аренду муниципальных и государственных земель;

• предоставление земельных участков для строительства даже в зонах соответствия градостроительной документации и градостроительному регламенту через процедуру предварительного согласования места размещения, а не через торги, следствием чего является недопоступление финансовых средств от выкупа права аренды или приобретения земли в собственность в бюджеты городов и области;

• отсутствие информационного взаимодействия организаций, располагающих сведениями о земле - региональных отделений Росземкадастра, Минюста, Ростехинвентаризации, Минимущества, БТИ, департаментов строительства и архитектуры. I

В ходе диссертационного исследования проведен анализ моделей государственного управления земельно-имущественным комплексом на федеральном и региональном уровне в странах с развитой рыночной экономикой.

Выявлено, что в странах с "наполеоновской" административной системой земельный кадастр является строго фискальной системой и не служит правовой защите границ землевладений, реестр прав имеет исключительно функции публикации прав перед третьими лицами. Опыт Франции, Испании, Италии и Греции не рекомендуется для применения в условиях российского региона в связи с тем, что основной задачей отечественной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом является не только выполнение фискальных функций, но и защита имущественных прав собственников и арендаторов недвижимости.

Обосновано, что британская система также не может быть рекомендована для адаптации к условиям российского региона потому, что по теории английского права вся земля является собственностью короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, а в Российской Федерации право частной собственности на землю закреплено Конституцией РФ.

Доказано, что опыт Австрии является наиболее подходящим для применения на уровне субъекта РФ в целях повышения эффективности государственного управления региональным земельно-имущественным комплексом. Главное преимущество австрийской системы заключается в формировании на государственном уровне единой земельно-информационной системы - основы стабильного рынка земли и иной недвижимости и устойчивого источника пополнения бюджетов всех уровней.

На, основе проведенного анализа особенностей формирования пореформенной системы земельно-имущественных отношений в субъектах Российской Федерации и с учетом зарубежного опыта автором разработан комплекс мероприятий, направленный на совершенствование управления земельно-имущественным комплексом в регионе, в том числе на повышение эффектовности использования систем земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.

Доказано, что в процессе выстраивания земельного кадастра как федеральной структуры требуется сведение электронных земельно-кадастровых баз данных рай(гор) комземов и земельных кадастровых палат на территории Самарской области в единую информационную систему, содержащую такие сведения о земельно-имущественном комплексе региона, как категория земель, качественные показатели земель, описание границ землевладений с координатными показателями, расположенные на участках улучшения, их качественные и количественные характеристики, нормативная/кадастровая стоимость объектов недвижимости, возможные ограничения использования земель.

Обосновано, что наряду с созданием целостной электронной кадастровой системы в регионе необходимым является обеспечение беспрепятственного доступа к этим сведениям всем участникам рынка земли и недвижимости.

Предложено на этапе формирования информационной кадастровой базы данных увеличить объем финансирования из регионального и муниципальных бюджетов работ по сбору и актуализации сведений о земельном фонде области.

Обоснована необходимость законодательного закрепления права земельных кадастровых палат как подразделений территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ранее; Росземкадастр) на выполнение работ по закреплению границ земельных участков на возмездной основе, наряду с частными геодезическими предприятиями региона.

Уточнено, что взаимодействие государственных кадастровых учреждений с частными геодезическими предприятиями должно быть жестко регламентировано. Частные геодезические фирмы должны передавать материалы технических отчетов в комитеты по земельным ресурсам и землеустройству на электронных носителях в цифровых форматах, утвержденных комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Предложено применение австрийского опыта и в части наложения на частных геодезистов запрета на ведение иной деятельности, что должно обеспечить защиту от возможности оказания на них давления со стороны третьих лиц при установлении границ землевладений и формировании кадастровой базы данных.

Предложено введение в структуру государственного реестра прав оцифрованной кадастровой карты с целью предотвращения мошенничества при продаже земельных участков.

В связи с продолжающейся деградацией земельных ресурсов и выбыванием из сельскохозяйственного оборота продуктивных земель предложено создать на базе региональной администрации единый банк данных земель сельскохозяйственного назначения, удаленный доступ к сведениям которого предоставить областной и муниципальным администрациям для повышения эффективности охраны и контроля за использованием земель данной категории.

С учетом зарубежного опыта разработана и предложена к применению в Самарской области новая модель управления региональным земельно-имущественным комплексом. Модель основана на консолидации всей технической и оценочной информации об объектах земельно-имущественного комплекса (земли и ее улучшений) на базе структурных учреждений Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и всей правовой информации на базе структурных учреждений Минюста, с дальнейшим объединением информационных пластов в принадлежащий администрации субъекта Федерации единый информационный банк данных объектов недвижимости региона.

Разработано предложение по дополнению рекомендуемого к созданию банка данных информационным слоем "градостроительный кадастр", содержащим полные сведения об элементах инженерно-транспортной инфраструктуры городов Самарской области.

Для проведения оценки экономической эффективности банка данных объектов недвижимости Самарской области автором построена экономико-математическая модель и разработана программа на MS Excel ХР с использованием Visual Basic Application. Расчеты, произведенные на основе разработанной математической модели, показали, что затраты на создание единого банка данных объектов недвижимости Самарской области окупятся в срок до 2,5 лет.

В диссертации обоснована необходимость привлечения географических информационных систем для повышения эффективности управления региональным земельно-имущественным комплексом.

Обоснована эффективность и рекомендовано к применению оснащение рабочих мест служащих среднего и высшего звена муниципальных и государственных организаций, имеющих доступ в разработанный автором банк данных объектов недвижимости региона, ГИС-пакетами.

Предложено оснащение ГИС пакетами и предоставление доступа к ряду сведений из банка данных таким региональным и муниципальным службам, как пожарные части, медицинские учреждения, отделения МВД и МЧС с целью эффективного решения чрезвычайно опасных ситуаций в регионе.