Экономико-правовое содержание собственности и его трансформация в современной экономике тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономико-правовое содержание собственности и его трансформация в современной экономике"

Санкт-Петербургский Государственный Университет

На правах рукописи

Анисимов Иван Михайлович

Экономико-правовое содержание собственности и его трансформация в современной экономике (на примере рынка недвижимости)

Специальность 08.00.01. - экономическая теория.

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2004

Работа выполнена на кафедре экономической теории экономического факультета Санкт-Петербургского

государственного университета.

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор

Сергей Николаевич Максимов

доктор экономических наук, профессор

Николай Дмитриевич Колесов

кандидат экономических наук Ирина Анатольевна Бузова

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита состоится «_»_2004 г. на заседании

диссертационного совета К-212.232.05 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата экономических наук при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу: 191123 Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, экономический факультет, ауд. 415.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Санкт-Петербургского государственного университета им. М. Горького по адресу: 199034, Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 7/9.

Автореферат разослан «_»_2004 года.

Ученый секретарь { /¿¿Ор-т^

диссертационного совета /к.э.нм доцент В.В.Деньгов/

Общая характеристика работы • Актуальность диссертационного исследования. Проблема собственности во все времена приковывала к себе внимание учёных и практиков различных наук и специальностей: экономистов, правоведов, философов, социологов. В настоящее время интерес к данной тематике ещё более возрастает, так как именно с собственностью связаны многие ключевые социально-экономические проблемы. Любое значительное реформирование экономики любой страны неизбежно основывается (либо затрагивает) на реформе отношепий собственности. Формы и система права собственности определяют условия ведепия предпринимательской (хозяйственной) деятельности, регулируют отношения между субъектами экономики, существенное влияние оказывают на государственную экономическую политику.

При выборе темы автор обратил внимание на существование большого количества практических исследований, посвященных отдельным узким проблемам, связанным с собственностью: приватизация, отдельные формы собственности, эффективность собственности, защита прав собственности, интеллектуальная собственность и т.п.

Вместе с тем, в последние годы невольпо оказались отодвинутыми на второй план далеко не исчерпавшие свою актуальность фундаментальные вопросы собственности, такие как экономическое и правовое содержание собственности, как общественного института. А ведь именно от содержания собственности зависят все остальные, более узкие, и, несомненно, важные для практического применения элементы и стороны собственности.

Редко поднимается в литературе и вопрос о целесообразности трансформации содержания собственности, хотя развитие общества осуществляется со всё увеличивающейся скоростью, а содержание собственности не может не изменяться вместе с развитием общества.

Автором было обращено внимание на тот факт, что при функционировании отношений собственности не учитываются, либо отодвигаются на второй план интересы общества в целом, которые в последнее время всё глубже проникают во все сферы экономической жизни, потеснив интересы собственников — как частных, так и и государ

ТоТШйшша*

БИБЛИОТЕКА СП«!

оз

занимавшие ведущие позиции). Проблема достижения оптимального соотношения интересов различных участников общественного хозяйства при функционировании собственности на ресурсы, всё больше даёт знать о себе по мере дифференциации и развития данных интересов.

При этом, наиболее остро проблемы собственности (особенно -согласование интересов различных участников общественного хозяйства при функционировании отношений собственности) проявляются при функционировании собственности на недвижимость.

Поэтому автором были выбраны в качестве объекта исследования именно отношения собственности в современной экономике на примере рынка недвижимости. Предмет исследования - развитие содержания собственности, как в социально-экономическом, так и в юридическом аспектах в современной экономике (также на примере недвижимости).

Исследование собственности с позиций экономики и права обусловлена двойственностью самого содержания данного общественного института; собственность одновременно представляет собой совокупность экономических и правовых отношений между участниками общественного хозяйства.

Рынок недвижимости послужил объектом практической проверки теоретических положений и выводов. С практической точки зрения проблема развития содержания собственности представлена в работе на примере отдельных процессов и видов деятельности на рынке недвижимости.

Степень исследования проблемы. Учёные-экономисты, строившие основу экономической науки обязательно уделяли внимание проблемам собственности, как в историческом, так и в социально-психологическом аспекте. В работе исследованы положения о собственности, представленные такими представителями мировой экономической мысли, как Франсуа Кенэ, Адам Смит и Давид Риккардо, Джон Стюарт Милль, Карл Маркс и Фридрих Энгельс, Людвиг фон Мизес. На воззрения многих из них оказала значительное влияние философская мысль, поэтому в работе рассмотрены и взгляды учёных-философов по проблеме собственности: Аристотель, Джон Локк, Георг Вильгельм Фридрих Гегель, Пьер Жозеф Прудоп.

Интересными являются (и рассмотрены в работе) труды отечественных учёных по собственности, как классиков (В.С.Соловьёв, В.Ф.Эрн), так и современников (В.П.Шкредов, Н.Д.Колесов, В.Н.Афанасьев). Отдельное

внимание уделено общепризнанной экономической теории прав собственности и её представителям: Р.Коуз, О.П.Уильямсон, Дж.Стиглер, А.Алчиан и другие.

Правовая теория собственности представлена авторами, проводившими комплексное исследование юридического содержания собственности: Ю.К.Толстой, Е.А.Суханов, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, М.И.Брагинский и другие. Правовые отношения собственности исследованы в историческом аспекте - от древних времён до новейшей истории.

В ходе теоретического исследования проблемы собственности, автор старался выявить тенденции развития содержания собственности: каким образом на различных этапах развития, содержание собственности отражало обязанность собственников ресурсов вносить улучшения в условия использования и состояние принадлежащих им ключевых хозяйственных ресурсов. Учитывая, что объектом практической проверки была выбрана недвижимость, теоретические воззрения рассматриваются в работе со ссылками на функционировании собственности на -землю (как базовый объект недвижимости).

Информационная база исследования - аналитические материалы и нормативно-методические документы, деятельность российских управляющих компаний и дсвелоперов, осуществляющих управление и развитие недвижимой собственности, а также нормативные акты Российской Федерации и, в первую очередь, Санкт-Петербурга, касающиеся собственности вообще и управления и развития недвижимости в частности.

При подготовке практической части работы использованы материалы «Единой системы профессионального управления недвижимостью», утверждённой в 2003 году в Казани и представляющие собой подготовленные на основе анализа теории и практики управления недвижимостью Стандарты управления недвижимостью (объектами - коммерческими и некоммерческими, строительством, развитием территорий). В разработке Стандартов ЕСПУН принимал участие автор.

Практической базой работы послужил анализ результатов деятельности управляющих недвижимостью, девелоперов, а также агентств по развитию территорий в Санкт-Петербурге, результатов реализации проектов управления и развития конкретных объектов и территорий, расположенных в Санкт-Петербурге. Кроме того, использован анализ деятельности органов

Администрации Санкт-Петербурга (в первую очередь - Комитета по управлению городским имуществом) по регулированию сфер управления и развития недвижимости.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования -раскрытие элементов содержания собственности и обоснование необходимости его трансформации, в связи с развивающимися интересами участников общественного хозяйства. Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих задач:

• обзор и анализ теоретических взглядов о понятии и содержании собственности;

• рассмотрение и анализ отношений собственности в историческом контексте, в том числе - попыток создания общественной собственности для реализации целей и интересов общества, на основе частной и государственной собственности;

• выявление и раскрытие экономико-правовых элементов содержания собственности;

• выделение трансформации и улучшения объектов в качестве хозяйственных процессов реализации отношений собственности;

• анализ управления и развития недвижимости как практической попытки распространения содержания собственности на сферу улучшения объектов собственности.

Методология исследования. Акцент в исследовании собственности был сделан на следующие методы: сравнительно-теоретический (с целью определения понятия собственности и выявления идей о необходимости согласования интересов различных участников при функционировании отношений собственности), сравнительно-исторический (с целью уяснения причин появления и закрепления существующих элементов и форм собственности), практический анализ (выявление возможностей функционирования отношений собственности при условии согласования интересов общества).

Анализ исторического развития отношений собственности показал, что для обеспечения реализации общественных целей и интересов в улучшении ресурсов недостаточным является простое изменение формы собственности,

преобладающей в экономике (с частной на государственную и наоборот). Для обеспечения соответствия содержания собственности целям и интересам всех участников общественного хозяйства, следовательно, необходимо обратиться не к форме, но к экономическому и правовому содержанию отношений собственности, выявив в нем стороны и моменты, направленные на достижение различных целей (в том числе и общественных).

Научная новизна диссертационного исследования заключаются в раскрытии тенденций развития отношений собственности, в условиях современной экономики, к усложнению содержания собственности, к появлению новых элементов этого содержания, соответствующих новым, изменившимся условиям хозяйствования.

Некоторые обоснованные выводы работы дадут возможность решения организационпых, экономических и правовых проблем в практике. Вышеизложенное предопределило возможность вынесения па защиту следующих положений:

I. Отношения собственности представляют собой совокупность процессов: формирования собственности участников хозяйственной деятельности па объекты и воздействия собственников на объекты собственности. Воздействие, в свою очередь, бывает двух типов: 1) Трансформация — способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой производственное или конечное потребление вещей; 2)Улучшение — способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой изменение условий функционирования и использования данного объекта.

П. Соответственно двум составляющим процесса воздействия, разделяются правомочия, образующие в совокупности право собственности. В процессе трансформации объектов применяются права владения, пользования и распоряжения объектами собственности. В процессе улучшения объектов применяются права управления и развития объектов. При этом, под управлением и развитием понимается следующее:

- управление - деятельность по обеспечению использования объекта наилучшим, то есть наиболее эффективным для всех участников общественного хозяйства (чьи интересы затрагивает использование данного объекта) образом;

- развитие - деятельность по переводу объекта собственности из старого качественного состояния в новое, более совершенное состояние, обновление, преобразование объекта, улучшение его технического состояния.

Ш. Функционирование отношений по улучшению ресурсов сопровождается самостоятельным видом издержек, связанных с приведением объектов собственности в соответствие с общественными целями и потребностями в обновлении, улучшении, усовершенствовании, преобразовании объектов собственности - это модернизационные издержки (затраты на улучшения).

Практическая значимость, исследования. Вынесенные на защиту положения позволяют решить проблему нехватки правомочий собственности, создают основу для развития нормативной базы указанных объектов собственности, в частности городских территорий. Существующие в настоящее время и описанные в Главе II настоящей работы компании, управляющие проектами — агентства по развитию территорий, являются оторванными (в юридическом и в хозяйственном смысле) от территорий, по которым они реализуют проекты развития. Передача им территорий на правах, установленных гражданским законодательством, в силу различных особенностей деятельности данных агентств, не представляется возможной.

Обязанности управления и развития в том виде, в котором оно описано в настоящей работе, будет способствовать не только повышению эффективности деятельности по управлению и развитию недвижимости, но и ускорению социально-экономического развития страны в целом.

Апробация результатов исследования. Значительная часть выносимых на защиту положений применяется диссертантом в практической деятельности в качестве экономиста Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ СПб). Ряд выводов диссертации положен в основу предложений по совершенствованию деятельности агентств по развитию городских территорий в Санкт-Петербурге.

Автор принимал участие в подготовке проектов нормативных актов, регулирующих деятельность агентств по развитию территорий, в том числе:

распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 01.02.2001 № 117-р «О деятельности агентств по развитию территорий», распоряжения КУГИ СПб от 28.09.2001 № 1576-р «О мерах по организации деятельности агентств по развитию территорий». Автор также принимал участие в разработке практических документов для регулирования деятельности но управлению недвижимостью в Республике Татарстан - стандартов практики управления развитием территорий, объектами коммерческой и некоммерческой недвижимости.

Отдельные положения диссертации изложены автором в 3 печатных работах, основные результаты которых докладывались и получили одобрение на научной конференции в Санкт-Петербургском Государственном архитектурно-строительном Университете в 2002 году, а также на семинарах в НОУ «Институт недвижимости» в 2001-2003 годах.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы.

Во Введении обосновывается актуальность темы, определяется объект и предмет, цель и задачи, методология исследования, научная новизна и практическая значимость результатов исследования.

В первой главе «Теоретические основы собственности, как развивающейся экономико-правовой категории» проводится анализ развития теоретических взглядов на содержание собственности, а также исследование исторического развития отношений собственности. Целью данной главы является раскрытие экономического и правового содержания собственности и рассмотрение его трансформации в ходе исторического развития.

Во второй главе «Трансформация содержания собственности в условиях современной экономики» проводится анализ возможностей и выявление необходимости трансформации содержания собственности, а также рассматриваются предложения по трансформации содержания собственности (на теоретическом и практическом уровне). Целью данной главы является раскрытие и обоснование предложений по расширению экономического и правового содержания собственности.

В Заключении представлены основные выводы и результаты диссертационной работы.

Основные положения диссертации.

1. Исследование теоретических основ экономико-правового содержания собственности.

В диссертационной работе раскрыты источники появления и основные вехи развития представлений о собственности, как об общественном явлении. Феномен собственности, во все времена привлекавший к себе повышенное внимание учёных многих наук (экономисты, юристы, социологи, философы), порождал самые невероягные представления о своей природе. Неудивительно, что в человеческом сознании она превозносилась, порой, до религиозных высот, что также находило научное обоснование.

В качестве же основной проблемы, связанной с собственностью, во все времена выступал поиск наиболее эффективной формы собственности для общественного хозяйства.

Также приводятся определения основных понятий, которыми предполагается оперировать в ходе всего исследования и, сквозь призму которых исследуется необходимость трансформации содержания собственности.

Работа содержит обзор и анализ научных воззрений различных учёных (философов и экономистов) на проблемы содержания собственности - начиная от мыслителей древних времён и заканчивая современными научными направлениями.

Обобщая изученный материал, приводится вывод, что учёными во все времена немаловажная роль в общественной жизни отводилась собственности. Категория власти, средство присвоения, изъятие из природного состояния, объективизация личности путём вкладывания воли в вещь, способ соединения работника с факторами производства, гарантия обладания продуктами труда, воровство всеобщего имущества, отражение общественного характера собственного труда людей, наконец, общественная форма материальной деятельности — какие только определения не получало это, пожалуй наиболее спорное и противоречивое общественное явление!

Каждое из вышеприведенных определений по-своему верно, каждая, рассмотренная в настоящей работе, попытка раскрытия содержания собственности имеет реальную основу. Так или иначе, все они сводятся к рассмотрению собственности, как совокупности общественных отношений, связанных с условиями использования людгми вещей (объектов собственности).

По ходу исследования раскрывается проблема, к решению которой вышеизложештые теории смогли лишь подобраться, полноценное же решение этой проблемы в ходе исследования обнаружено не было (что подтверждается наличием связанных с нею практических проблем).

Речь идёт об улучшении условий жизни и хозяйственной деятельности людей, в том числе и этих самых условий использования объектов собственности. Улучшение вида использования, состояния и формы объектов, а также влияющего на всё это внешнего окружения объектов собственности, остаётся за пределами содержания собственности, как экономико-правовой категории. За этими улучшениями следует и улучшение жизнедеятельности общества в целом (что, несомненно, является главной общественной целью). Получается, что общество, «породив» собственность, полностью отдало её «во власть» своих отдельных участников, невольно обделив самое себя.

Наиболее значительный вклад в развитие содержания собственности внесла экономическая теория прав собственности, представлявшая собой серьёзную попытку преодоления сформировавшегося стереотипа относительно собственности, заключающегося в понимании собственности, как возможности исключительного и произвольного владения, пользования и распоряжения хозяйственными ресурсами по усмотрению собственников этих ресурсов, без какого-либо учета интересов иных участников общественного хозяйства (интересы которых затрагивает либо нарушает использование данных ресурсов) и общества в целом.

Составляющая основу экономической теории прав собственности идея дробления права собственности и принятие тезиса о том, что в рыночном хозяйстве практически не встречается случаев концентрации всего «пучка» правомочий в руках одного собственника, дает возможность перераспределения ресурсов в экономике по принципу максимального учета интересов всех членов общества.

Расщепление прав собственности признано фиксацией «реального факта распределения собственности по различным уровням системы производственных отношений», позволяющим отойти от «монолитного» понимания собственности1. Собственность (в первую очередь частная) была просто разделена на множество отдельных правомочий, которые, в свою очередь, были распределены между различными участниками общественного хозяйства. Кое-что «перепало» и обществу, как единому и целостному организму: например, запрет вредного использования можно считать серьезным шагом на пути учёта общественных интересов.

Также в работе раскрыто преобразование отношений собственности в историческом контексте, которая сопровождается трансформацией правовых форм собственности, преобладающих в различных типах общественного хозяйства. Историческое развитие правовых отношений собственности демонстрируется на примере одного из ключевых хозяйственных ресурсов, составляющего, в том числе, основу рынка недвижимости - земли.

В работе показано, что изначально право собственности на ключевой хозяйственный ресурс - землю, «естественным образом» принадлежало не просто тому, кто первым ею завладел, а тому, кто был в состоянии её улучшать и использовать в наибольшем соответствии с потребностями и целями всего общества. Это особенно остро проявилось именно в древнем обществе, поставленном в условия реальной необходимости выживания в борьбе с природой и себе подобными.

На основании этого сделан вывод об изначальной природе собственности на ключевые хозяйственные ресурсы (в первую очередь - землю), не только как

0 праве на произвольное использование в собственных интересах, но как о механизме выполнения обязанности по улучшению всеобщего благосостояния посредством наилучшего использования объектов в соответствии с их назначением.

Сделаны наблюдения относительно взаимосвязи собственности на землю и политической власти в эпоху феодализма. Власть над обществом может эффективно функционировать только при наличии реального экономико-

1 Сорокин С.Ф. «Распределение собственности и эффективность хозяйственной деятельности (общий и региональный аспекты)». Автореферат диссертации на соискание учёной степени

правового фундамента. Таким фундаментом и выступает собственность на землю.

Собственность и власть в своей совокупности представляют собой механизм воздействия обладателей ресурсов на общество для реализации собственных целей и интересов. При этом, власть представляет собой политический (психолого-волевой) инструмент воздействия, непосредственно земля - экономический (материальный) инструмент, а права па неё -юридический инструмент. Возможности использования собственником земли в своих собственных целях расширяются при получении контроля над государственной властью, а, так сказать, возможности «использования» властителями общества в своих целях существенно возрастают при завладении ключевым хозяйственным ресурсом - землей. И в том и в другом случае обладатели получают право фактически бесконтрольного использования собственных ресурсов, как им заблагорассудится.

На основе анализа развития правовых отношений собственности на землю в эпоху развития капитализма, сделан вывод о появлении тенденции развития данных отношений в сторону согласования частных и общественных интересов (путём введения различных ограничений в использовании объектов собственности, а также возможности выкупа земли «для общественной пользы»). В качестве недостатка всех рассмотренных попыток указывается то, что реализация общественных интересов осуществлялась только в рамках частной и государственной форм собственности.

В Земельном кодексе РФ провозглашён принцип «сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, использование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком»2. На основе анализа российского гражданского законодательства, в работе показано, что содержание права собственности заключается в наделении собственника правами владения, пользования и распоряжения. Декларация учёта

доктора экономических наук. СПб, 1999; Интернет-сайт:

httn7/dissertationl narod ru/avtoreferats/a\toref99 htm

2 Земельный кодекс Российской Федерации, утвержден Федеральным законом от 25.10.2001 Ks 137-ФЭ, статья 1, пункт 11

общественных интересов при использовании, в том числе, земли, таким образом, превращается в фикцию.

Использование ресурсов, как объектов собственности, с учётом интересов общества (то есть, по сути, изменение формы использования собственности), возможно только при условии внесения соответствующих изменений в содержание собственности и выделения соответствующих элементов содержания собственности.

2. Выявление и обоснование основных направлений трансформации содержания собственности.

На основе анализа сложившейся в обществе системы отношений собственности, выявлены стороны, «неохваченные» элементами содержания собственности.

В работе указано, что собственники, при использовании принадлежащих им ресурсов (реализации собственности) преследуют свои собственные цели, заключающиеся в получении выгоды от использования ресурсов.

Процесс реализации собственности разделяется на стадии присвоения объектов собственности, воздействия на них и присвоения результатов воздействия. Выражаются данные стадии через действия участников общественного хозяйства по производству, распределению, обмену и потреблению хозяйственных ресурсов.

Выделяются две сферы отношений собственности, в соответствии с которыми разделяются виды издержек в экономике (составляющие основу ценности, как основания собственности), возникающие в данных сферах:

- первая сфера отношений собственности выражает изменения физических свойств объектов собственности - производство и потребление, при реализации которых появляются трансформационные издержки;

вторая сфера отношений собственности отражает изменения правовых свойств объектов собственности - обмен и распределение, при реализации которых появляются трансакционные издержки.

Существующая в настоящее время триада правомочий собственности (владение, пользование и распоряжение), поддерживает функционирование такой системы и нацелена на принесение собственнику собственной выгоды от использования принадлежащего ему имущества (объектов собственности).

Отмечается, что собственники, используя принадлежащие им объекты, изменяют физические и правовые их свойства, но оставляют неизменными функциональные свойства объектов. Это приводит к тому, что собственник использует объект лишь определённым образом, по определённым, фиксированным условиям, с практически неизменными (по крайней мере, качественно) результатами.

В результате, сдерживается развитие общества, так как, несмотря на изменяющиеся общественные потребности, ресурсы продолжают «по инерции» использоваться по устаревшим условиям. Обновление условий использования ресурсов, улучшение их состояния, существующим содержанием собственности не предусмотрены.

Более того, собственники ресурсов оказываются незаинтересованными в реализации каких-либо предложений (проектов, программ) по обновлению и улучшению принадлежащих им ресурсов, так как это препятствует получению ими выгоды от использования объектов собственности в сложившихся условиях.

В работе приведены предложения по решению проблем, связанных с улучшением хозяйственных ресурсов (как потребностей общества). Процесс воздействия на материальные блага, инструментом которого служит собственность на эти блага, разделён на две части:

1. Трансформация - способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой производственное или конечное потребление вещей. Учитывая, что трансформация участниками общественного хозяйства объектов собственности преследует их собственную выгоду, данный процесс можно считать направленным на реализацию собственных целей и интересов участников.

2. Улучшение - способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой изменение условий функционирования и использования данного объекта. Учитывая, что улучшение объектов собственности участников общества является составляющей общественного развития, данный процесс можно считать направленным на реализацию общественных целей и интересов.

Трансформация представляет собой воздействие правообладателя на

объект собственности, предполагающее изменение физических свойств объекта,

фактически его уничтожение с созданием вместо него другого объекта (производство) и без такового (потребление). Правовое выражение трансформация находит в виде правомочий владения, пользования и распоряжения объектами.

Улучшение представляет собой воздействие правообладателя на объект собственности, предполагающее изменение функциональных свойств объекта: усовершенствование характера использования (управление) и технического состояния (развитие) объекта, а также мероприятия по перепрофилированию и преобразованию объекта (тоже относящиеся к управлению и развитию).

Отдельно выступает обмен, в качестве связующего звена данных двух частей, посредством которого использование и улучшение объединяются в единое целое. Действия по обмену объектами собственности могут осуществляться собственниками в рамках, как использования, так и улучшения данных объектов.

Таким образом, для реализации стратегических целей и соблюдения общественных интересов, предлагается наделить собственников объектов, помимо прав, еще и обязанностями, органически входящими в структуру отношений собственности. Обязанности, в составе права собственности, должны обеспечивать использование собственниками ресурсов таким образом, чтобы это использование соответствовало целям и интересам общества.

Такими обязанностями выдвигаются обязанности по управлению и развитию ресурсов, являющихся объектами собственности. Содержание права собственности, следовательно, подлежит расширению и включению в его состав совокупности вышеуказанных обязанностей, как обратной стороны прав владения, пользования и распоряжения:

- управление - деятельность по обеспечению использования объекта наилучшим, то есть наиболее эффективным для всех участников общественного хозяйства (чьи интересы затрагивает использование данного объекта) образом.

Управление включает в себя проведение анализа использования объекта, выбор среди физически возможных, правомерных и финансово осуществимых способов использования такого, который обеспечивает оптимальное соотношение интересов, как самого собственника, так и иных заинтересованных лиц (как правило, доходность и улучшения), а также принятие мер по

реализации выбранного наилучшего способа использования объекта, создание к тому благоприятных условий.

- развитие — деятельность по переводу объекта собственности из старого качественного состояния в новое, более совершенное состояние, обновление, преобразование объекта, улучшение его технического состояния.

Развитие включает в себя проведение анализа (экспертизы) существующего состояния объекта, подготовку предложений (проекта) улучшения его состояния, так же обеспечивающего оптимальное соотношение интересов собственника и иных лиц, а также проведение необходимых мероприятий по внесению улучшений

Раскрываются различия между существующими в настоящее время правомочиями владения, пользования и распоряжения, а также предлагаемыми им правомочиями управления и развития, позволяющие разделить их на отдельные элементы содержания права собственности.

Права владения, пользования и распоряжения имеют, в качестве источников возникновения, различные действия, совершенные в прошлом -захват, производство, покупка, дарение, то есть действия по физическому присвоению, формированию и приобретению данных конкретных объектов собственности.

Источниками же возникновения прав управления и развития являются действия, совершение которых планируется в будущем - изменение вида использования, реконструкция, модернизация, реновация. Намерения совершить указанные действия закрепляются соответствующими программами, планами и проектами, подразумевающими внесение изменений в условия использования и состояние определенных объектов собственности.

Владение, пользование и распоряжение подразумевают права собственника имущества (здесь и далее под собственником будет пониматься собственник в «классическом» понимании этого слова) совершать или не совершать определенные действия в отношении объекта собственности и обязанность всех остальных от данных действий воздерживаться. Управление и развитие означают обязанность правообладателя (собственника имущества) совершать действия в отношении объекта собственности точно определенным способом и па точно определенных условиях (определяемых обществом).

Права же определять эти способы и условия должны принадлежать обществу (в настоящее время - государству, поскольку общество не является самоуправляемым субъектом). За собственником сохраняются все существующие возможности получения выгоды от использования принадлежащих ему объектов. Но цели и виды использования объектов, а также условия, пределы и способы их совершенствования будет определять уже не он, а специализированный управляющий, определённый собственником и органами управления обществом (впрочем, сам собственник также может осуществить мероприятия по улучшению, при наличии у него соответствующих организационных и финансовых ресурсов).

В качестве попытки закрепления за государством права на развитие объектов недвижимости, в настоящее время, в работе приведена практика выдачи разрешений на строительство зданий. Даже частные собственники земли в городах не могут построить на своей земле здания без согласования с органами государственной власти, ответственными за вопросы градостроительства.

Это и есть не что иное, как закрепление за государством права на развитие объектов недвижимости. Обязанность собственника заключается в соблюдении при реконструкции и строительстве архитектурпо-градостроитсльных норм и правил, строительстве необходимых объектов инженерной инфраструктуры, благоустройстве прилегающей к зданию или участку территории.

Государство также сохраняет за собой часть права на управление объектами, путем изменения налоговых ставок и уровня арендной платы в зависимости от способа использования объекта.

Таким образом, права владения, пользования, распоряжения и права управления, развития противоположны друг к другу:

- владение, пользование и распоряжение подразумевают права собственника по удержанию и использованию имущества, являющегося объектом собственности и обязанности общества не нарушать эти права;

- управление и развитие подразумевают обязанности собственника по улучшению имущества, являющегося объектом собственности и права общества на осуществление улучшений этого имущества, в случае неспособности собственника произвести их самостоятельно.

Функционирование отношений по обновлению и улучшению ресурсов, вызванное ускорением динамичного развития общества, сопровождается самостоятельным видом издержек, связанных с приведением объектов собственности в соответствие с общественными целями и потребностями в обновлении, улучшении, усовершенствовании, преобразовании объектов собственности - это модернизационные издержки (затраты на улучшения).

Модернизационные издержки определяются в работе, как издержки, которые несут собственники (или управляющие) в ходе улучшения условий использования и качественного состояния объектов собственности. По сути -это затраты, связанные с реализацией проектов и программ управления и развития, предполагающих какое-либо улучшение, перепрофилирование, обновление, усовершенствование социально-экономического' положения общества.

В связи с этим, автор предлагает следующий порядок формирования общих хозяйственных затрат:

Зобщ = Зтрансф + Зтрансакц + Змод; где

Зобщ - общие хозяйственные затраты;

Зтрансф - трансформационные издержки (производственные затраты);

Зтрансакц - трансакционные издержки (затраты на совершение сделок);

Змод - модернизационные издержки (затраты па обновление и улучшения).

Выделение модернизационных издержек в составе общих послужит инструментом финансирования проектов и программ, связанных с обновлением и улучшением ресурсов (проектов и программ - общественного • развития). Реализацию этого предполагается осуществлять путём отделения правомочий по управлению и развитию и последующей передачи данных правомочий (а значит и средств) специализированным профессиональным управляющим.

В качестве примера подобных модернизациопных издержек, в работе приводятся затраты на улучшение инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной) при реализации проекта, например, реконструкции или застройки городского квартала. Трансформационными издержками, в этом случае, послужат затраты на реконструкцию и строительство зданий (с целью получения дохода). Трансакционными издержками выступят затраты на

получение и защиту прав собственности, сбор информации, подготовку документов и т.д.

В целях финансирования расходов на модернизацию, в работе предлагается создание специализированных денежных фондов. Доходная часть данных фондов может формироваться из следующих источников: сверхприбыль от использования наиболее доходных активов; разница в величине доходов от использования различных ресурсов при существующем использовании и при наилучшем использовании после проведения мероприятий по управлению, а также при существующем и улучшенном техническом состоянии после проведения мероприятий по развитию; сверхдоходы государственного бюджета.

Формирование доходной части будет осуществляться собственниками ресурсов, в том числе - государством, в рамках законодательно установленных (в качестве элементов содержания права собственности) обязанностей по управлению и развитию. Другой стороной обязанностей управления и развития будет обязанность собственников ресурсов не препятствовать реализации проектов, связанных с обновлением и улучшением принадлежащих им ресурсов.

Объединяя изложенные идеи, в исследовании приводится следующее определение собственности: собственность представляет собой совокупность общественных отношений, возникающих между собственниками ресурсов и иными заинтересованными лицами, по поводу согласования целей и интересов различных участников хозяйственной деятельности при формировании прав на хозяйственные ресурсы и воздействии на них правообладателями.

Правовые нормы, регулирующие отношения собственности должны определять возможности воздействия (трансформации и улучшения) па объекты, осуществляемого правообладателями, в целях оптимального сочетания целей и интересов всех участников общественного хозяйства, кого затрагивает функционирование данных объектов.

З.Практическое применение предложений по трансформации содержания собственности, в условиях современного рынка недвижимости.

В качестве примеров выбрана деятельность по управлению и развитию недвижимости, содержание которой примерно совпадает с предлагаемыми автором к внедрению элементами собственности.

Указано, что данные виды деятельности, получив достаточно широкое распространение и выделившись в самостоятельные сегменты рынка недвижимости со всеми необходимыми элементами (слой профессиональных участников, особенности спроса и предложения, цены на услуги по управлению, нормативное регулирование и пр.), являются достаточно подготовленной базой для внедрения новых элементов содержания собственности (обязанностей управления и развития).

В случае расширения содержания собственности и включения в него вышеуказанных элементов, система общественного хозяйства, по мнению автора, сможет функционировать с учётом интересов общества, касающихся обновления и улучшения ресурсов.

На примере деятельности агентств по развитию территорий в Санкт-Петербурге показано, что реализация проектов территориального развития в настоящее время затруднена, в связи с отсутствием правовой взаимосвязи организации, отвечающей за реализацию проекта, с территорией. Это приводит к тому, что общественные цели и интересы при реализации данных проектов не учитываются вовсе:

-с одной стороны собственники недвижимости препятствуют реализации проектов развития, так как больше заинтересованы в сохранении существующего использования принадлежащих им объектов;

с другой стороны инвесторы, будучи незаинтересованными в проведении общественно-значимых мероприятий (в том числе - по развитию инфраструктуры), своё участие в проекте ограничивают лишь строительством (реконструкцией) доходных объектов.

Недостатки имеет и существующая система финансирования проектов развития недвижимости. В исследовании это показано на примере крупномасштабных проектов, подразумевающих преобразование пространства целых регионов страны, а также на примере проектов развития территорий.

Для обеспечения эффективной реализации подобных проектов, предполагающих проведение большого количества высокозатратных и, в то же время, бездоходных мероприятий, необходимым условием является концентрация ресурсов в рамках указанных выше целевых фондов, функционирующих на основе внедрения в содержание собственности обязанностей управления и развития ресурсов.

В качестве отечественного прообраза предлагаемых фондов в работе указываются целевые бюджетные фонды развития территорий, функционирующие в Москве и целевой бюджетный фонд развития инфраструктуры, функционирующий в Санкт-Петербурге. В качестве же наиболее точного примера подобных фондов, называются фонды будущих поколений, функционирующие в ряде стран Ближнего Востока.

Создание и функционирование данных фондов (как источников финансирования стратегически важных проектов), наряду с выделением в самостоятельные виды деятельности управления и развития недвижимости, автор считает достаточным практическим обоснованием целесообразности трансформации содержания собственности в сторону выделения обязанностей управления и развития, возлагаемых на собственника.

Список опубликованных работ по теме диссертации:

1. Максимов С.Н., Анисимов И.М. «Комплексное развитие территорий как фактор экономического развития города»; Вестник Санкт-Петербургского Университета, серия 5 «Экономика», выпуск 2,2002.

2. Анисимов И.М. «Развитие городских территорий: практика Санкт-Петербурга и зарубежный опыт». - Реконструкция-Санкт-Петербург-2003. Международная научно-практическая конференция, сборник докладов, часть III. - СПб.: СПбГАСУ, 2002.

3. «Формула финансового здоровья - Стандарты управления недвижимостью». Библиотека кризис-менеджера, выпуск б, том 8, коллектив авторов. — Казань: Издательский дом «Образование», 2003.

Подписано в печать 17.03.2004. Формат 60x84/16. Печать ризографическая. Заказ № 427. Объем 1,16 п.л. Тираж 100 экз.

Издательский центр экономического факультета СП6ТУ 191123, С.-Петербург, ул. Чайковского, 62.

N2- 59 о г

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Анисимов, Иван Михайлович

Специальность 08.00.01 -«Экономическая теория»

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор С.Н.Максимов

Санкт-Петербург

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение.

1. Теоретические основы собственности, как развивающейся экономико-правовой категории.:.

1.1.Общее представление о собственности.

1.2. Развитие теоретических взглядов о понятии и экономическом содержании собственности.

1.3.Историческое развитие правовых отношений собственности.

2. Трансформация содержания собственности в современной экономике.

2.1.Объективные основания трансформации собственности, как социально-экономического института.

2.2.Направления трансформации собственности как социально-экономического института.

2.3.Развитие отношений собственности на примере рынка недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономико-правовое содержание собственности и его трансформация в современной экономике"

Актуальность диссертационного исследования. Проблема собственности во все времена приковывала к себе внимание учёных и практиков различных наук и специальностей: экономистов, правоведов, философов, социологов. В настоящее время интерес к данной тематике ещё более возрастает, так как именно с собственностью связаны многие ключевые социально-экономические проблемы. Любое значительное реформирование экономики любой страны неизбежно основывается (либо затрагивает) на реформе отношений собственности. Формы и система права собственности определяют условия ведения предпринимательской (хозяйственной) деятельности, регулируют отношения между субъектами экономики, существенное влияние оказывают на государственную экономическую политику.

При выборе темы автор обратил внимание на существование большого количества практических исследований, посвященных отдельным узким проблемам, связанным с собственностью: приватизация, отдельные формы собственности, эффективность собственности, защита прав собственности, интеллектуальная собственность и т.п.

Вместе с тем, в последние годы невольно оказались отодвинутыми на второй план далеко не исчерпавшие свою актуальность фундаментальные вопросы собственности, такие как экономическое и правовое содержание собственности, как общественного института. А ведь именно от содержания собственности зависят все остальные, более узкие, и, несомненно, важные для практического применения элементы и стороны собственности.

Редко поднимается в литературе и вопрос о целесообразности трансформации содержания собственности, хотя развитие общества осуществляется со всё увеличивающейся скоростью, а содержание собственности не может не изменяться вместе с развитием общества.

Автором было обращено внимание на тот факт, что при функционировании отношений собственности не учитываются, либо отодвигаются на второй план интересы общества в целом, которые в последнее время всё глубже проникают во все сферы экономической жизни, потеснив интересы собственников — как частных, так и и государственных (традиционно занимавшие ведущие позиции). Проблема достижения оптимального соотношения интересов различных участников общественного хозяйства при функционировании собственности на ресурсы, всё больше даёт знать о себе по мере дифференциации и развития данных интересов.

При этом, наиболее остро проблемы собственности (особенно - согласование интересов различных участников общественного хозяйства при функционировании отношений собственности) проявляются при функционировании собственности на недвижимость.

Поэтому автором были выбраны в качестве объекта исследования именно отношения собственности в современной экономике на примере рынка недвижимости. Предмет исследования - развитие содержания собственности, как в социально-экономическом, так и в юридическом аспектах в современной экономике (также на примере недвижимости).

Исследование собственности с позиций экономики и права обусловлена двойственностью самого содержания данного общественного института: собственность одновременно представляет собой совокупность экономических и правовых отношений между участниками общественного хозяйства.

Рынок недвижимости послужил объектом практической проверки теоретических положений и выводов. С практической точки зрения проблема развития содержания собственности представлена в работе на примере отдельных процессов и видов деятельности на рынке недвижимости.

Степень исследования проблемы. Учёные-экономисты, строившие основу экономической науки обязательно уделяли внимание проблемам собственности, как в историческом, так и в социально-психологическом аспекте. В работе исследованы положения о собственности, представленные такими представителями мировой экономической мысли, как Франсуа Кенэ, Адам Смит и Давид Риккардо, Джон Стюарт Милль, Карл Маркс и Фридрих Энгельс, Людвиг фон Мизес. На воззрения многих из них оказала значительное влияние философская мысль, поэтому в работе рассмотрены и взгляды учёных-философов по проблеме собственности: Аристотель, Джон Локк, Георг Вильгельм Фридрих Гегель, Пьер Жозеф Прудон.

Интересными являются (и рассмотрены в работе) труды отечественных учёных по собственности, как классиков (В.С.Соловьёв, В.Ф.Эрн), так и современников (В.П.Шкредов, Н.Д.Колесов, В.Н.Афанасьев). Отдельное внимание уделено общепризнанной экономической теории прав собственности и её представителям: Р.Коуз, О.П.Уильямсон, Дж.Стиглер, А.Алчиан и другие.

Правовая теория собственности представлена авторами, проводившими комплексное исследование юридического содержания собственности: Ю.К.Толстой, Е.А.Суханов, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, М.И.Брагинский и другие. Правовые отношения собственности исследованы в историческом аспекте — от древних времён до новейшей истории.

В ходе теоретического исследования проблемы собственности, автор старался выявить тенденции развития содержания собственности: каким образом на различных этапах развития, содержание собственности отражало обязанность собственников ресурсов вносить улучшения в условия использования и состояние принадлежащих им ключевых хозяйственных ресурсов. Учитывая, что объектом практической проверки была выбрана недвижимость, теоретические воззрения рассматриваются в работе со ссылками на функционировании собственности на землю (как базовый объект недвижимости).

Информационная база исследования — аналитические материалы и нормативно-методические документы, деятельность российских управляющих компаний и девелоперов, осуществляющих управление и развитие недвижимой собственности, а также нормативные акты Российской Федерации и, в первую очередь, Санкт-Петербурга, касающиеся собственности вообще и управления и развития недвижимости в частности.

При подготовке практической части работы использованы материалы «Единой системы профессионального управления недвижимостью», утверждённой в 2003 году в Казани и представляющие собой подготовленные на основе анализа теории и практики управления недвижимостью Стандарты управления недвижимостью (объектами — коммерческими и некоммерческими, строительством, развитием территорий). В разработке Стандартов ЕСПУН принимал участие автор.

Практической базой работы послужил анализ результатов деятельности управляющих недвижимостью, девелоперов, а также агентств по развитию территорий в Санкт-Петербурге, результатов реализации проектов управления и развития конкретных объектов и территорий, расположенных в Санкт-Петербурге. Кроме того, использован анализ деятельности органов Администрации Санкт-Петербурга (в первую очередь -Комитета по управлению городским имуществом) по регулированию сфер управления и развития недвижимости.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования — раскрытие элементов содержания собственности и обоснование необходимости его трансформации, в связи с развивающимися интересами участников общественного хозяйства. Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих задач:

• обзор и анализ теоретических взглядов о понятии и содержании собственности;

• рассмотрение и анализ отношений собственности в историческом контексте, в том числе - попыток создания общественной собственности для реализации целей и интересов общества, на основе частной и государственной собственности;

• выявление и раскрытие экономико-правовых элементов содержания собственности;

• выделение трансформации и улучшения объектов в качестве хозяйственных процессов реализации отношений собственности;

• анализ управления и развития недвижимости как практической попытки распространения содержания собственности на сферу улучшения объектов собственности.

Методология исследования. Акцент в исследовании собственности был сделан на следующие методы: сравнительно-теоретический (с целью определения понятия собственности и выявления идей о необходимости согласования интересов различных участников при функционировании отношений собственности), сравнительно-исторический (с целью уяснения причин появления и закрепления существующих элементов и форм собственности), практический анализ (выявление возможностей функционирования отношений собственности при условии согласования интересов общества).

Анализ исторического развития отношений собственности показал, что для обеспечения реализации общественных целей и интересов в улучшении ресурсов недостаточным является простое изменение формы собственности, преобладающей в экономике (с частной на государственную и наоборот). Для обеспечения соответствия содержания собственности целям и интересам всех участников общественного хозяйства, следовательно, необходимо обратиться не к форме, но к экономическому и правовому содержанию отношений собственности, выявив в нем стороны и моменты, направленные на достижение различных целей (в том числе и общественных).

Научная новизна диссертационного исследования заключаются в раскрытии тенденций развития отношений собственности, в условиях современной экономики, к усложнению содержания собственности, к появлению новых элементов этого содержания, соответствующих новым, изменившимся условиям хозяйствования.

Некоторые обоснованные выводы работы дадут возможность решения организационных, экономических и правовых проблем в практике. Вышеизложенное предопределило возможность вынесения на защиту следующих положений:

I. Отношения собственности представляют собой совокупность процессов: формирования собственности участников хозяйственной деятельности на объекты и воздействия собственников на объекты собственности. Воздействие, в свою очередь, бывает двух типов: 1) Трансформация — способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой производственное или конечное потребление вещей; 2)Улучшение - способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой изменение условий функционирования и использования данного объекта.

П. Соответственно двум составляющим процесса воздействия, разделяются правомочия, образующие в совокупности право собственности. В процессе трансформации объектов применяются права владения, пользования и распоряжения объектами собственности. В процессе улучшения объектов применяются права управления и развития объектов. При этом, под управлением и развитием понимается следующее:

- управление — деятельность по обеспечению использования объекта наилучшим, то есть наиболее эффективным для всех участников общественного хозяйства (чьи интересы затрагивает использование данного объекта) образом;

- развитие - деятельность по переводу объекта собственности из старого качественного состояния в новое, более совершенное состояние, обновление, преобразование объекта, улучшение его технического состояния.

Ш. Функционирование отношений по улучшению ресурсов сопровождается самостоятельным видом издержек, связанных с приведением объектов собственности в соответствие с общественными целями и потребностями в обновлении, улучшении, усовершенствовании, преобразовании объектов собственности - это модернизационные издержки (затраты на улучшения).

Практическая значимость исследования. Вынесенные на защиту положения позволяют решить проблему нехватки правомочий собственности, создают основу для развития нормативной базы указанных объектов собственности, в частности городских территорий. Существующие в настоящее время и описанные в Главе П настоящей работы компании, управляющие проектами - агентства по развитию территорий, являются оторванными (в юридическом и в хозяйственном смысле) от территорий, по которым они реализуют проекты развития. Передача им территорий на правах, установленных гражданским законодательством, в силу различных особенностей деятельности данных агентств, не представляется возможной.

Обязанности управления и развития в том виде, в котором оно описано в настоящей работе, будет способствовать не только повышению эффективности деятельности по управлению и развитию недвижимости, но и ускорению социально-экономического развития страны в целом.

Апробация результатов исследования. Значительная часть выносимых на защиту положений применяется диссертантом в практической деятельности в качестве экономиста Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ СПб). Ряд выводов диссертации положен в основу предложений по совершенствованию деятельности агентств по развитию городских территорий в Санкт-Петербурге.

Автор принимал участие в подготовке проектов нормативных актов, регулирующих деятельность агентств по развитию территорий, в том числе: распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 01.02.2001 № 117-р «О деятельности агентств по развитию территорий», распоряжения КУГИ СПб от 28.09.2001 № 1576-р «О мерах по организации деятельности агентств по развитию территорий». Автор также принимал участие в разработке практических документов для регулирования деятельности по управлению недвижимостью в Республике Татарстан - стандартов практики управления развитием территорий, объектами коммерческой и некоммерческой недвижимости.

Отдельные положения диссертации изложены автором в 3 печатных работах, основные результаты которых докладывались и получили одобрение на научной конференции в Санкт-Петербургском Государственном архитектурно-строительном Университете в 2002 году, а также на семинарах в НОУ «Институт недвижимости» в 20012003 годах.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Анисимов, Иван Михайлович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В Заключении на основе проведенного исследования сделаны следующие выводы:

1. Национальное богатство, как совокупность объектов собственности, следует разделить (в связи с различным характером интересов, возникающих при использовании объектов) на ресурсы текущего существования и стратегические производственные ресурсы. Первые представляют собой объекты, предназначенные для использования собственниками в текущей хозяйственной деятельности и для потребления, а вторые - объекты, использование которых влияет на условия жизни и хозяйственной деятельности различных участников и общества в целом.

2. Собственность представляет собой совокупность общественных отношений, возникающих между собственниками ресурсов и иными заинтересованными лицами, по поводу согласования целей и интересов различных участников хозяйственной деятельности при формировании прав на хозяйственные ресурсы и воздействии на них правообладателями. Принимая во внимание усиливающуюся дифференциацию целей и интересов различных участников общественного хозяйства, собственность на ресурсы должна содержать в себе соответствующие элементы, обеспечивающие наилучшее соотношение данных интересов (при использовании стратегических производственных ресурсов).

3. Хозяйственное воздействие на ресурсы разделяется на две части: трансформация - способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой производственное или конечное потребление вещей;

- улучшение — способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой изменение условий функционирования и использования данного объекта.

4. В сферу улучшения включаются отношения, складывающиеся в ходе хозяйственных процессов:

- улучшения использования объектов собственности — достижение наилучшего, то есть к наиболее эффективного для всех заинтересованных участников общественного хозяйства использования;

- улучшения состояния объектов собственности (улучшения их технических характеристик и внедрения в хозяйственное использование объектов, принципиально новых по своим характеристикам), в том числе комплексного изменения состояния объектов собственности.

5. Функционирование сферы трансформации объектов собственности предполагает использование хозяйственных ресурсов собственниками в своих собственных целях. Правовой основой для такого использования выступают права владения, пользования и распоряжения.

6. Функционирование сферы улучшения предполагает приобщение хозяйственных ресурсов к процессам улучшения общественного хозяйства. Правовой основой для подобного приобщения выступают обязанности собственника по управлению и развитию, представляющие собой следующее:

- управление — деятельность по обеспечению использования объекта наилучшим, то есть наиболее эффективным для всех участников общественного хозяйства (чьи интересы затрагивает использование данного объекта) образом;

- развитие - деятельность по переводу объекта собственности из старого качественного состояния в новое, более совершенное состояние, обновление, преобразование объекта, улучшение его технического состояния.

Права владения, пользования и распоряжения имеют, в качестве источников возникновения, различные действия, совершенные в прошлом — захват, производство, покупка, дарение, то есть действия по физическому присвоению, формированию и приобретению данных конкретных объектов собственности. Источниками же возникновения прав управления и развития являются действия, совершение которых планируется в будущем - изменение вида использования, реконструкция, модернизация, реновация. Намерения совершить указанные действия закрепляются соответствующими программами, планами и проектами, подразумевающими внесение изменений в условия использования и состояние определенных объектов собственности.

7. Функционирование сферы улучшения характеризуется наличием самостоятельного вида издержек, так же, как производственная деятельность сопровождается трансформационными издержками, а сфера коммерческого оборота (обслуживающая и, как бы, связующая между собой сферы производства и развития) - трансакционными издержками. Для сферы улучшения такими издержками выступают модернизационные издержки — издержки, которые несут собственники (или управляющие) в ходе улучшения условий использования и качественного состояния объектов собственности. По сути - это затраты, связанные с реализацией проектов и программ управления и развития, предполагающих комплексное перепрофилирование, обновление, усовершенствование социально-экономического положения общества. Из суммы трансформационных, трансакционных и модернизационных издержек определяются общие хозяйственные затраты (совокупность всех расходов на функционирование, обеспечение и развитие общественного хозяйства).

8. В целях финансирования расходов на модернизацию на первом этапе целесообразно создавать специализированные денежные фонды. Доходная часть данных фондов может формироваться из сверхприбыли от использования наиболее доходных активов, разницы в величине доходов от использования различных ресурсов и сверхдоходов государственного бюджета. Освоение средств данных фондов для реализации проектов и программ развития возможно осуществлять путём создания института специализированных управляющих, одним из прообразов которых (или их предшественником) являются действующие в Санкт-Петербурге Агентства по развитию территорий.