Реализация социально-экономической политики в сфере обеспечения доступным жильем населения региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Реализация социально-экономической политики в сфере обеспечения доступным жильем населения региона"

003489265

На правах рукописи

М. ишу^

Исмаилов Мурсал Исмаиловнч

РЕАЛИЗАЦИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ В СФЕРЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНЫМ ЖИЛЬЕМ НАСЕЛЕНИЯ РЕГИОНА (НА ПРИМЕРЕ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05. — Экономика и управление народным

хозяйством: региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 7 т 2009

Ростов-на-Дону — 2009

003489265

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Ростовский государственный экономический

университет (РИНХ)».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Тяглов Сергей Гаврилович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Игнатова Татьяна Владимировна

кандидат экономических наук Калабеков Алии Масхутович

Ведущая организация:

ГОУ ВПО «Адыгейский государственный университет»

Защита состоится 24 декабря 2009 г. в 16 ч. на заседании диссертационного совета Д 212.209.01 при Ростовском государственном экономическом университете (РИНХ) по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69,ауд. 231.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного университета (РИНХ), с авторефератом — на официальном сайте университета: www.rsue.ru, раздел «Защиты диссертаций»

Автореферат разослан «23» ноября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета д.э.н., профессор

А. Г. Губанов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Актуальность настоящего исследования определяется теоретико-методологической важностью инструментов социально-экономической политики в сфере обеспечения населения доступным жильем (региональные социально-экономические программы и федеральные национальные проекты), которые оказывают стимулирующее влияние на формирования платежеспособного спроса на жилье и создают дополнительные возможности для его приобретения и обеспечивают развитие регионального рынка жилья и его инфраструктуры.

При изучении рыночных механизмов функционирования и развития региональной социально-экономической политики в сфере обеспечения населения жильем должны учитываться особенности территориальной вовлеченности в решение важной социальной проблемы и возможности оптимального сочетания рыночных механизмов с мероприятиями собственно региональной и федеральной политики развития регионов.

Вместе с тем следует отметить, что становление и развитие инструментов социально-экономической политики для решения задачи обеспечения населения жильем в России недостаточно изучены и проанализированы с позиции их взаимообусловленного влияния на социально-экономическое развитие региона и формирование рынка доступного жилья.

Степень разработанности проблемы. Принципы организации и механизм функционирования рынка жилья, ресурсное обеспечение социально-экономической политики, а также экономический механизм повышения обеспеченности жильем населения региона за счет комплексного использования инструментов социально-экономической политики рассмотрены в работах Е. Коптевой, С. Лукшина, Э. Матюгиной, Э. Ошмановой, И. Разумо-вой, В. Смирнова, Е. Ясина, О. Белокрыловой и других.

Отдельные организационно-экономические аспекты развития инфраструктуры на уровне региона, в том числе в рыночных условиях, получили ох-

ражение в работах отечественных ученых: А. Альбекова, В. Баринова, М. Гордона, В. Жамина, М. Завельского, М. Залмановой, В. Красовского, Б. Краснопольского, В. Лившиц, Я. Миркина, С. Носовой, В. Орешина, В. Прокофьева, А. Селезнева, В. Терентьева, В. Федько, Б. Шапалина, А. Шарапова и др.

Проблемам программно-целевого управления экономическим и социальным развитием региона посвящены работы многих ученых: Ю. Алыудова, Г. Герига, А. Гранберга, В. Гришина, Н. Кетовой, В. Овчинникова, А. Шогенова и др.

Исследованию аспектов совершенствования функционального, институционального и финансового обеспечения разработки и реализации программ развития посвящены труды У. Байрейтера, О. Болдова, В. Бутова, М. Гуцериева, В. Золотарева, Т. Игнатовой, В. Лексина, К. Литтла, А. Люка,

B. Москвина, Н. Молчановой, Ю. Колесникова и др.

В области исследования развития инструментов социально-экономической политики следует выделить научные взгляды В. Агапкина, А. Асаул, И. Довдиенко, Н. Косаревой, В. Ланцова, 3. Лукиной, Л. Мака-ревича, С. Максимова, И. Павловой, Е. Локопцевой, А. Смсляцникова, А. Ужегова, Г. Цылиной и других, которые рассматривают экономические и правовые основы формирования инструментального решения проблемы обеспеченности населения регионов доступным и комфортным жильем.

Принципам разработки региональных, территориальных и отраслевых программ развития уделено достаточное внимание в трудах В. Безрукова, Н. Бурухина, С. Глазьева, А. Дружинина, Л. Иванченко, В. Кушлина, Л. Крыловой, Е. Матросова, В. May, Б. Мильнера, О. Пчелинцева, Б. Райзберга,

C. Суспицина, С. Тяглова, О. Черненко, К. Яновского и др.

Высоко оценивая вклад названных и других ученых, следует отметить, что вопросы реализации социально-экономической политики в сфере обеспечения доступным жильем населения региона остаются недостаточно исследованными, научная проработанность данного вопроса предполагает целесо-

образность изучения проблемы развития социально-экономической политики региона с позиции обеспечения экономических условий повышения результативности мер по обеспечению населения региона доступным жильем.

Цель диссертационного исследования— на основе изучения современных проблем обеспечения доступным жильем населения сформировать теоретико-методические и практические рекомендации по реализации этой важной составляющей социально-экономической политики региона.

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

- на основе анализа зарубежного и российского опыта развития инструментов социально-экономической политики в сфере обеспечения потребности населения в доступном жилье определить содержание и место категории «жилищный рынок» в структуре региональной экономики и представить авторское видение данной категории;

- выявить и классифицировать факторы, воздействующие на развитие социально-экономической политики в сфере обеспечения населения доступным жильем;

- конкретизировать систему факторов, воздействующих на повышение эффективности реализации социально-экономической политики в части обеспеченности жильем населения Ростовской области;

- определить методы и инструменты, влияющие на развитие и реализацию социально-экономической политики в направлении формирования регионального рынка доступного жилья;

- исследовать содержание методики оценки доступности жилья для населения региона;

- раскрыть основы региональной социально-экономической политики формирования жилищного рынка и рынка доступного и комфортного жилья на основе конкретизации механизма ее реализации.

Объектом диссертационного исследования являются социально-экономическое положение населения региона и территориальная обеспеченность жильем.

Предметом исследования выступает экономическое обоснование развития инструментов и методического обеспечения повышения результативности реализации социально-экономической политики по обеспечению доступным жильем населения региона.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории региональной экономики, фундаментальные положения региональной социально-экономической политики, работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам формирования и реализации социально-экономической политики региона в части повышения уровня жизни населения, включая его обеспеченность жильем, основы теории региональной экономики в части формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования социально-ориентированного развития.

Инструментарно-методический аппарат. При разработке проблемы использовались различные методические подходы к исследованию процесса совершенствования управления развитием сферы обеспечения доступным жильем населения региона, в том числе нормативный и системный, методы экономического, логического и сравнительного анализа.

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Росстата, статистические ежегодники, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, региональные программы экономического развития, а также Интернет-ресурсы. Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и Правительства Ростовской области, а также законодатель-

ные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития социально-экономической политики в сфере обеспечения доступным жильем.

Диссертационное исследование выполнено в соответствии с паспортом специальности 08.00.05. — экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика; п. 5.15. «Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и эффективности экономической политики на различных уровнях территориальной организации (национальный, крупные экономические районы, субъекты федерации, муниципальный)».

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что решение задачи повышения доступности жилья зависит от эффективного взаимодействия федеральных и региональных инструментов развития региональных рынков жилья на основе совершенствования схем организационного и ресурсного обеспечения региональной социально-экономической политики с учетом целевых ориентиров и возможностей региональной экономики.

Основные положения и результаты исследования, вынесенные на защиту:

1. Круг задач, требующих подробного рассмотрения и решения в рамках реализации социально-экономической политики региона по обеспечению благоприятной среды обитания населения, связанных с развитием социальной сферы, достаточно обширен и определяется целым комплексом сопутствующих и взаимосвязанных вопросов социального, экологического, административного, экономического, правового характера, что и подтверждает необходимость их объединения в рамках единого национального проекта, включающего мероприятия по улучшению условий проживания населения региона.

2. Исследование отечественной и зарубежных моделей развития социально-экономической политики в направлении обеспеченности населения региона доступным и комфортным жильем показало, что региональный рынок жилья как совокупность экономических отношений между основными его участниками, определяющими механизм формирования спроса и предложения

на улучшение социальных условий проживания, подразумевает его развитие как средства повышения экономической и социальной эффективности реализации мероприятий региональной политики, выражаемой в удовлетворении потребностей населения в доступном и комфортном жилье. Формирующаяся модель жилищного рынка в России явилась результатом попыток интеграции мирового опыта в отечественную систему социально-экономических отношений, неудовлетворенного спроса на жилье и превращения жилья в объект для инвестиций. Систематизация различных схем ресурсного обеспечения социальной политики позволяет составить основу, на которой возможно развитие конкурентной среды регионального жилищного рынка, направленной на снижение стоимости жилья и повышение его доступности для населения.

3. Целесообразно расширение государственного вмешательства в реализуемые мероприятия по обеспечению доступности жильем населения региона посредством федеральных и региональных программ социально-экономического развития региона, а также отраслевых программ, аккумулирующих средства, направляемые на развитие инфраструктурных объектов и способствующих мультипликативному росту производственного потенциала региональной экономики.

4. Повышения уровня обеспеченности населения региона доступным жильем должно базироваться на принципе сочетания элементов рынка и государственного регулирования, что позволит создать эффективную структуру регионального жилищного рынка, и обеспечит укрепление экономической базы регионов при эффективном развитии инфраструктуры рынка и привлечении инвестиционных ресурсов в региональную экономику.

5. Оценка доступности жилья для населения определяется интегрально по группе факторов, в составе которых соединены основные социально-экономические (денежные доходы населения), демографические характеристики региона (рождаемость), параметры финансово-кредитной системы (уровень процентных ставок) и другие. Методически показатель доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую.

Предметом особого внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса и посильность сумм ежемесячных выплат в сопоставлении со среднемесячными доходами граждан.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в экономическом обосновании развития социально-экономической политики в направлении повышения доступности жилья на основе социального развития регионального рынка жилья и эффективного сочетания различных моделей ресурсного обеспечения приобретения жилья (в том числе социального), а также совершенствовании инструментов региональной социально-экономической политики путем интеграции региональных программ обеспечения населения региона доступным и комфортным жильем в федеральные национальные проекты и программы.

Элементы научной новизны:

1. Определены направления но реализации социально-экономической политики в сфере обеспечения доступным жильем населения региона, содержащие следующие кластеры: социально-ориентированные меры по предоставлению жилья льготным категориям граждан; развитие инфраструктуры и обеспечения земельными участками под жилищное строительство различных категорий населения при либерализации процедур административного контроля; государственная поддержка населения в рамках действующего национального проекта Российской Федерации «Доступное и комфортное жилье гражданам России» и программ социально-экономического развития регионов.

2. Разработан алгоритм формализации расчета показателя доступности жилья для населения с учетом особенностей и экономического состояния региона, который определяется интегрально по группе факторов, в составе которых соединены основные социально-экономические (денежные доходы населения), демографические характеристики региона (рождаемость), параметры кредитно-финансовой системы (уровень процентных ставок) и другие. По-

ложительная динамика показателя свидетельствует о расширении возможностей населения региона в приобретении жилья, включая оплату первоначального взноса и последующих ежемесячных сумм выплат в сопоставлении с динамикой среднемесячных доходов.

3. Предложен подход к реализации программно-целевой поддержки социального жилья в регионах, интегрирующей схемы ипотечного кредитования, предоставление безвозмездной субсидии на приобретение жилья и механизм продажи жилья по себестоимости либо ниже его рыночной стоимости, что позволит согласовать социально-экономическую политику в сфере обеспечения доступным жильем населения региона с возможностями региональной экономики.

4. Разработана модель формирования регионального рынка доступного жилья в системе социально-экономического развития региона, учитывающая взаимодействие между различными институтами региональной экономики и позволяющая сформировать стратегические ориентиры реализации социально-экономической политики региона в направлении повышения доступности жилья и сочетающая инструменты федеральной региональной политики и социально-экономической политики региона.

Теоретическая значимость работы. Вынесенные на защиту положения представляют собой дальнейшее развитие теории региональной социально-экономической политики в части инструментарного обеспечения реализации программных мероприятий и механизмов акгивизации инвестиционного потенциала региональной экономики. Результаты исследования могут служить основой для решения дискуссионных вопросов в области формализации инструментов региональной социально-экономической политики в сфере предложения социального жилья, программ поддержки определенных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Материалы диссертационного исследования могут быть использованы при разработке учебных курсов по дисциплинам «Региональная экономика», «Государственное регулирование национальной экономики», «Государственное управление и экономическая политика».

Практическая значимость работы диссертационного исследования

заключается в том, что полученные результаты могут быть использованы для эффективного решения социально-экономических задач, реализуемых в условиях модернизации экономики регионов России. В частности, органы государственного территориального управления могут использовать организационную модель формирования эффективного регионального рынка жилья, а также программу развития регионального рынка жилья на основе механизма, гарантирующего организационное, мотивационное, ресурсное и методическое обеспечение ее реализации и планирование мероприятий региональной социально-экономической политики на долгосрочную перспективу.

Методика оценки региональной доступности жилья может быть взята за основу при определении целевой аудитории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий при включении их в социальные программы (отселение из аварийного и ветхого жилья, улучшение жилищных условий малообеспеченных и многодетных семей, семей военнослужащих, молодых семей, молодых специалистов, работающих на селе, работников бюджетной сферы, стоящих в очереди на квартирном учете, и т.д.).

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались и получили одобрительную оценку на региональных, всероссийских и межвузовских научно-практических конференциях, практических семинарах и форумах по вопросам региональной социально-экономической политики. Основные результаты исследования внедрены в практику работы Министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону при разработке региональных и муниципальных программ активизации инвестиционной деятельности основных участников рынка и наращивания предложения жилищного фонда в целях обеспечения доступности жилья для населения, снижения негативных социальных последствий территориальной диспропорции обеспеченности жильем, а также развития инфраструктуры

ресурсного обеспечения программных мероприятий, о чем имеются справки о внедрении.

Публикации результатов исследования. По материалам диссертационного исследования опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,7 п.л., в том числе одна статья в журнале, рекомендованном ВАК РФ, — 0,4 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключения, библиографического списка, пяти приложений. Работа содержит 28 таблиц и 40 рисунков. Список использованной литературы включает 140 наименований.

Диссертация имеет следующую структуру:

Введение

1. Теоретико-методические основы развития социально-экономической политики региона по обеспечению населения жильем

1Л. Особенности изучения направления обеспечения населения жильем в системе региональной экономики

1.2. Систематизация схем формирования регионального рынка жилья в системе реализации социально-экономической политики региона

1.3. Состояние и перспективы развития регаональной социально-экономической политики в направлении обеспеченности населения жильем

2. Инструменты реализации региональной социально-экономической политики обеспечения населения доступным жильем

2.1. Предпосылки формирования жилищного рынка в Ростовской области

2.2. Федеральные программы и проекты региональной социально-экономической политики обеспечения жильем

2.3. Анализ программных мероприятий, проводимых для улучшения жилищной ситуации населения региона

2.4. Анализ социально-экономической эффективности обеспечения населения доступным жильем

3. Совершенствование механизма развитии региональной социально-экономической политики в направлении обеспеченности населения региона жильем

3.1. Принципы формирования и система регулирования развития региональной социально-экономической политики в направлении обеспеченности жильем

3.2. Разработка и реализация организационной модели развития рынка доступного жилья

3.3. Методика оценки доступности жилья по источникам его ресурсного обеспечения

Заключение

Библиографический список Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении диссертации на основе раскрытия значимости исследуемой проблемы и степени ее разработанности в отечественной и зарубежной науке обоснована актуальность выбранной темы, определены цель, задачи, предмет и объект исследования, представлены основные защищаемые положения, раскрыта научная новизна и практическая значимость положении и выводов, сформулированных в диссертационной работе.

В первой главе диссертации «Теоретико-методические основы развития социально-экономической политики региона по обеспечению населения жильем» уточняются роль и экономическое содержание развития регионального рынка жилья как фактора устойчивого развития экономики, организационно-правовые особенности становления и функционирования национальной и региональных систем развития жилищного рынка, раскрываются принципы ресурсного обеспечения региональной и федеральной социально-экономической политики в условиях модернизации экономики, выявляется

место институциональных образований на рынке доступного (социального) жилья.

Главной целью реализации социально-экономической политики в части формирования рынка доступного жилья видится автором в создании эффективно функционирующего жилищного рынка, способного обеспечить возможность приобретения объектов жилой недвижимости населением со средними доходами, основанного на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов (займов) (рис. 1).

Возможность решения гражданами жилищного вопроса в рамках реализуемой государством социально-экономической политики в сфере формирования регионального рынка доступного жилья будет являться показателем эффективности используемых инструментов социально-экономической политики.

Количество семей, для которых стало возможным приобретение жилья в рамках мер, предусмотренных социально-экономической политикой региона в сфере формирования рынка доступного жилья, будет служить индикатором эффективности используемых инструментов.

Формирование и развитие регионального рынка доступного жилья способно обеспечить:

^ формирование условий для активизации инвестиционной деятельности в регионе основными участниками данного рынка и обеспечение экономического роста на основе инвестиционной составляющей;

приток российских и иностранных инвестиций в регион; ^ вовлечение банковской сферы в инвестиционную деятельность в регионе путем трансформации ипотечного кредита (займа) в источник финансирования предложения жилищного фонда;

^ трансформацию сбережений населения в инвестиции, перераспределение временно свободных денежных средств промышленно-финансового

комплекса региона и средств, поступающих из других источников, в инвестиционные ресурсы, приобретающие форму ипотечных кредитов (займов).

Рис. I. Система мероприятий по реализации стратегических направлений в рамках национального проекта России «Доступное и комфортное жилье»1

Таким образом, автором рассмотрена экономическая сущность регионального рынка жилья. Однако, помимо определенного экономического эффекта, он оказывает и социальное воздействие на развитие государства. Фактором снижения социальной напряженности в стране является обеспечение

доступности жилья для всех слоев населения, что может быть реализовано, по мнению автора, за счет формирования и развития регионального рынка жилья. Отметим, что Российская Федерация согласно Конституции является социальным государством, из чего следует, что важнейшей функцией всех уровней власти должна быть социальная защита малообеспеченного населения.

Во второй главе диссертации «Инструменты реализации региональной социально-экономической политики обеспечения населения доступным жильем» проведены анализ, классификация и обобщение опыта формирования региональных жилищных программ, на примере конкретного региона раскрывается специфика развития регионального рынка жилья и его роль в обеспечении устойчивого развития экономики, подробно рассматривается место регионального рынка жилья в механизме устойчивого социально-экономического развития региона.

Жилищный рынок Ростовской области включает в себя более 85 мли кв. м общей площади жилищного фонда, около 2,5 тыс. котельных, свыше 40 тыс. км тепло-, водо- и газопроводных сетей. Средняя обеспеченность населения жильем составляет 19,8 кв. м общей площади на одного жителя.

На протяжении последних 5 лет Ростовская область сохраняет положительные темпы роста жилищного строительства (6-12 % в год) и осуществляет ввод более 1 млн кв. м ежегодно. В 2006 г. за счет всех источников финансирования в области введено 1209,6 тыс. кв. м. (274,6 кв. м на 1000 человек населения), а в 2006 г.— 1388,0 тыс. кв. м жилья (373,2 кв.м на 1000 человек населения), что ниже, чем в среднем по России (табл. 1).

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов1

(без учета садовых и дачных участков) на 1000 населения, кв. м общей площади

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Российская Федерация 217 233 252 285 304,3 352,1 400,2

Ростовская область 216,0 223,3 229,3 257,3 274,6 317,6 373,2

2 Составлена автором по данным «Областной программы социально-экономического развития Ростовской области на период до 2020 года»

Доля ветхого и аварийного фонда в Ростовской области в 2006 г. составляла 2,18%, что ниже среднего по России и по ЮФО.

Обеспеченность жильем на одного человека в Ростовской области составляет, на конец 2007 г. 20,3 кв. м, что выше, чем в целом по Южному федеральному округу, но ниже, чем в целом по России (табл. 2).

Таблица 2

Средняя обеспеченность населения жильем3

кв. м общей площади на 1 жителя (на конец года)

2001 2002 1 2003 2004 2005 _2006 2007

Российская Федерация 19,5 19,8 ! 20,2 20,5 20,8 21,1 21,8

Ростовская область 18,6 18,8 | 19,1 19,4 19,8 20,2 ТО,5

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, а также инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. На уровень развития данного рынка влияют экономические опасения потенциальных потребителей (заемщиков) вступать в кредитно-договорные отношения в силу финансовой малообразованности широких кругов населения, плохого ориентирования в сфере источников финансирования приобретения жилья.

Начиная с 1999 г. по 2006 г. финансовую помощь области на сумму 493,9 млн. руб. получили в общей сложности почти 3 тыс. семей. Только в 2005 г. господдержку из областной казны получили 1679 человек. На решение их квартирного вопроса область направила почти 292,5 млн. руб. В 2005 г. в рамках реализуемой социально-экономической политики региона по формированию рынка доступного жилья на финансирование жилищного

'Составлена автором по данным сайта Администрации Ростовской области www.donland.ru.

17

строительства и приобретение жилья выделено на 181,4 млн. руб. больше по сравнению с предыдущим периодом (рис. 2).

Рис. 2. Ресурсное обеспечение проводимой социально-экономической политики в сфере формирования рынка доступного жилья в Ростовской области4

Услугами банков и других кредитных структур, работающих по собственным ипотечным программам, воспользовались к настоящему времени свыше 5 тыс. семей. По оценкам специалистов, до 2010 г. более 50 % всех сделок по приобретению жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, будет обеспечиваться с помощью ипотечных и жилищных кредитов (займов).

Все предусмотренные социально-экономической политикой региона программы по предоставлению государственной помощи гражданам в приобретении жилья, являются вариациями следующих подходов:

1. Дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту, полученному на приобретение жилья.

2. Предоставление безвозмездной субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья, на оставшуюся часть стоимости жилья предполагается оплатить полученным ипотечным кредитом.

3. Продажа жилья по себестоимости либо ниже рыночной стоимости.

4 Данные сайта Администрации Ростовской области wvw.donland.ru.

18

В рамках реализуемой социально-экономической политики региона направленной на формирование рынка доступного жилья разработаны муниципальные проекты повышения доступности жилья — «Социальная ипотека».

В городе Ростове-на-Дону проект «Социальная ипотека» реализуется на основании принятой городской целевой программы «Улучшение жилищных условий граждан с использованием средств муниципальной поддержки и ипотечных кредитов на 2007-2010 годы» от 16.10.2007 г.

Данная программа в своей перспективе предполагает улучшение жилищных условий 780 семей и объемы ресурсного обеспечения данных мероприятий более 2 млрд рублей (табл. 3).

Таблица 3

Объемы финансирования проекта «Социальная ипотека» реализуемого в г. Ростове-на-Дону на 2007—2010 гг.5

Источники финансирования Всего, мля руб. в том числе:

2007 2008 2009 2010

Бюджетные средства на предоставление субсидий 315,4 30,0 59,5 94,3 131,6

Собственные средства граждан — участников Программы и заемные средства 1787,5 157,5 312,4 495,1 822,5

Итого 2102,9 187,5 371,9 589,4 954,1

Итого семей 780 100 170 230 280

Данная программа предусматривает участие в ней только граждан, ставших на квартирный учет в момент функционирования еще старого ЖК, т.е. до 01.03.2005 г., потому как новый Жилищный кодекс практически полностью снял с государства обязательства по предоставлению бесплатного жилья, заменив это частичной государственной поддержкой.

Реализация основных направлений социально-экономической политики региона в части формирования рынка доступного жилья для населения региона, предполагающих, реализацию разработанных муниципальных проек-

5 Составлена автором во данным городской целевой программы «Улучшение жилищных условий граждан с использованием средств муниципальной поддержки и ипотечных кредитов на 2007-2010 годы».

тов повышения доступности жилья, должно обеспечивать следующее взаимодействие участников проекта (рис. 3).

Изучение автором оригинальных материалов становления систем формирования жилищного рынка в российских регионах, анализ и обобщение региональных подходов к развитию инструментов социально-экономической политики в сфере обеспечения граждан доступным жильем позволили сделать следующие выводы:

в российских регионах идет активный процесс разработки и реализации различных программ и схем ресурсного обеспечения приобретения жилой недвижимости, которые становятся важным фактором устойчивого экономического роста;

/ во многих регионах заложены законодательные и организационные основы функционирования локальных систем развития жилищного рынка;

V все более важную роль в развитии доступности жилья в регионах начинают играть федеральные инструменты инфраструктурного обеспечения решения социальных проблем на местах;

слабый платежеспособный спрос граждан на жилье в сочетании с высокой потребностью в нем у многих из них заставляет органы власти субъектов РФ и муниципалитетов, строительные компании искать временные схемы ресурсного обеспечения приобретения жилья;

региональные жилищные программы объединяет использование средств местных бюджетов, причем бюджетные средства рассматриваются как «доступные ресурсы», а сами схемы изобилуют множеством условий и направленностью на определенные социальные группы населения. Недостаток таких схем заключается в ограниченности возможностей региональной экономики в соотношении с потребностями и проблематичностью планирования погашения сопровождения и погашения задолженности вследствие невозможности долгосрочного прогнозирования состояния регионального рынка;

важнейшим источником инвестирования строительства жилья в регионах могут быть, но еще не выступают, сбережения населения.

Утвержденные списки граждан участвующих в программе «Социальной ипотеки»

(после истечения одного месяца с момента регистрации права собственности на данное жилье за гражданином, он автоматически снимается с учета, как гражданин обеспеченный необходимым жильем)

Закладные

закладные

утверждение списков

Ипотечный кредит (от 30% стоимости кваотиоьО.

Администрация г. Ростова-на-Дону

(Комиссия по утверждению списков участников программ)

ИНВЕСТОРЫ

Рефинансирующие Ипотечные Банки РФ и/или иностранные банки

Списки не прошедших андеррайтинг

Списки не прошедших андеррайтинг

Районные Администрации (Квартотделы)

Распоряжение о подаче списков

ожидание бесплатного социального жилья

Сокращение коли-

Предоставление безвозмездной субсидии на оплату первоначального взноса

Администрация г. Ростсва-на-Дону

Оплата жилья (кредит + субсидия)

МКП «Объединенная дирекция строящихся

объектов г. Ростова-на-Дону»

Кредитные средстве на строительство

Погашение за счет реализации квартир участникам программы

Бюджетный кредит

МУ «Департамент

координации строительства и перспективного развития»

Подрядные строительные организации

ИНВЕСТОРЫ

Кредитные учреищения (Банки)

Рис. 3. Схема взаимодействия структур, задействованных в программе «Социальная ипотека»

по обеспечению доступным жильем6

6 Составлен актором.

В третьей главе «Совершенствование механизма развития региональной социально-экономической политики в направлении обеспеченности населения региона жильем» приведены принципы формирования регионального рынка жилья, определены параметры организационно-экономической модели развития регионального рынка доступного (социального) жилья, разработана методика оценки доступности жилья.

Модель регионального рынка доступного жилья в полной мере должна обеспечить:

оптимальное соотношение между показателями «доходность — риск — ликвидность» для участников рынка; ^ экономическую безопасность рынка;

^ соблюдение прав и интересов собственников инвестиционных ресурсов на региональном рынке жилья;

^ гарантии по возврату убытков на вложенные средства;

возможность наращивания объемов привлечения инвестиционных ресурсов и выдаваемых ипотечных кредитов (займов);

^ свободный доступ на другие региональные рынки и формирование национального и регионального рынка жилья;

^ формирование условий для повышения социально-экономического уровня развития региона.

На модели рассмотрены каждый из участников регионального рынка доступного жилья с определением их целей или экономических интересов, а также функций, которые они выполняют в результате деловой активности на данном рынке (рис. 4).

В международной и российской практике используемый термин «доступность жилья» означает возможности потребителей его оплаты. Доступность жилья для населения автор определяет как интегральную категорию, в которой соединены основные социально-экономические (например, денежные доходы населения), демографические характеристики региона (рождае-

мость, половозрастные показатели), параметры кредитно-финансовой системы и др. (рис. 5).

I Регвовальная администрация | I Ипотечное жилищное агентство 1

Рис. 4. Организационная модель регионального рынка доступного жилья, учитывающая взаимодействия между институтами региональной экономики7

Показатель доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую доступность. Предметом внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса, который в Ростовской области составляет в среднем 30 %, а также способность погашать долг.

Стратегия развития рыночного пространства региона должна учитывать современные тенденции, задаваемые реалиями времени, в частности по созданию и развитию рынка доступного жилья. Необходимость его развития обусловлена также тем, что одним из национальных проектов государства является формирование рынка доступного жилья.

Рис. 5. Методика оценки доступности жилья в зависимости от параметров ресурсного обеспечения развития регионального жилищного рынка доступного жилья8

Из рисунка 6 видно, что региональные программы по формированию рынка доступного жилья должны быть встроены в национальный проект, а сама региональная социально-экономическая политика должна учитывать новые направления развития региональной экономики.

При построении модели регионального рынка доступного жилья автор исходил из того, что разработанный механизм взаимодействия между собой всех рассмотренных участников рынка позволит стимулировать предприятия строительного комплекса к наращиванию предложения жилищного фонда, а инвесторов — к финансированию жилищного строительства, что должно привести к стабилизации стоимости жилья и положительной динамике показателя доступности жилья.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье»

Федеральная целевая программа «Жилище»

Программы долгосрочного социально-экономического развития региона

т

Региональная жилищная политика

Механизм реализации программ ипотечного жилищного строительства в регионе

У Региональные жнлишдые про- ¡[_ граммы

II = = = = = = = И

Развития строительной отрасли и смежных отраслей

Формирование благоприятного инвестиционного имиджа региона

Отселение из аварвйнсго и ветхого жиль*

Программа «Социальная ипотека»

Программы субсидирования отдельных категорий граждан (молодые семьи, сельские граждане и т.д.)

Рис. 6. Развитие регионального рынка доступного жилья на основе эффективного сочетания инструментов социально-экономической политики в регионе и на федеральном уровне9

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования.

Основные положения диссертации кашли отражение в следующих публикациях автора:

Статьи, опубликованные в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК России:

1. Исмаилов, М.И. Экономико-социальные аспекты и перспективы региональной жилищной политики Ростовской области [Текст] / М.И. Исмаилов // Экономический вестник Ростовского государственного университета. — 2008. — №4. — Т.6. — 0,4 п.л.

Статьи в научных сборниках, материалах конференций и прочие публикации:

2. Исмаилов, М.И. Влияние состояния региональной экономики на эффективность программ ипотечного жилищного строительства (на примере Ростовской области) [Текст] / М.И. Исмаилов // Технологии управления.— 2009.—№1 (13). —0,5 п.л.

3. Исмаилов, М.И. Социальная ипотека в контексте формирования региональной жилищной политики [Текст] / М.И. Исмаилов // Технологии управления. —2008. — №1-2 (12).—0,5 пл.

4. Исмаилов, М.И. Экономические условия развития ипотечного кредитования жилья в рамках национальных проектов России [Текст] / М.И. Исмаилов // Сборник статей аспирантов и соискателей / Рост. гос. экон. ун-т «РИНХ». — Ростов н/Д, 2006.—Вып. 4. — 0,4 п.л.

5. Исмаилов, М.И. Становление ипотечного рынка в России [Текст] / МЛ Исмаилов // Сборников статей аспирантов и соискателей / Рост. гос. экон. унт «РИНХ». — Ростов н/Д, 2008. — Вып. 6. — 0,5 п.л.

6. Исмаилов, М.И. Инструменты социально-экономической политики региона в части формирования рынка доступного жилья (на примере Ростовской области) [Текст] / М.И. Исмаилов // Технологии управления (Юбилейный сборник).—2009. — 0,4 п.л.

Подписано в печать 19.11.09. Объем 1,0 уч.-изд. л. Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура «Тайме». Формат 60x84/16. Тираж 120 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Исмаилов, Мурсал Исмаилович

Введение.

1. Теоретико-методические основы развития социально-экономической политики региона по обеспечению населения жильем.

1.1. Особенности изучения направления обеспечения населения жильем в системе региональной экономики.

1.2. Систематизация схем формирования регионального рынка жилья в системе реализации социально-экономической политики региона.

1.3. Состояние и перспективы развития региональной социально-экономической политики в направлении обеспеченности населения жильем.

2. Инструменты реализации региональной социально-экономической политики обеспечения населения доступным жильем.

2.1. Предпосылки формирования жилищного рынка в Ростовской области.

2.2. Федеральные программы и проекты региональной социально-экономической политики обеспечения жильем.

2.3. Анализ программных мероприятий, проводимых для улучшения жилищной ситуации населения региона.

2.4. Анализ социально-экономической эффективности обеспечения населения доступным жильем.

3. Совершенствование механизма развития региональной социально-экономической политики в направлении обеспеченности населения региона жильем.

3.1. Принципы формирования и система регулирования развития региональной социально-экономической политики в направлении обеспеченности жильем.i.

3.2. Разработка и реализация организационной модели развития рынка доступного жилья.

3.3. Методика оценки доступности жилья по источникам его ресурсного

Обеспечения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Реализация социально-экономической политики в сфере обеспечения доступным жильем населения региона"

Актуальность темы исследования. Актуальность настоящего исследования определяется теоретико-методологической важностью инструментов социально-экономической политики в сфере обеспечения населения доступным жильем (региональные социально-экономические программы и федеральные национальные проекты), которые оказывают стимулирующее влияние на формирования платежеспособного спроса на жилье и создают дополнительные возможности для его приобретения и обеспечивают развитие регионального рынка жилья и его инфраструктуры.

При изучении рыночных механизмов функционирования и развития региональной социально-экономической политики в сфере обеспечения населения жильем должны учитываться особенности территориальной вовлеченности в решение важной социальной проблемы и возможности оптимального сочетания рыночных механизмов с мероприятиями собственно региональной и федеральной политики развития регионов.

Вместе с тем следует отметить, что1 становление и развитие инструментов социально-экономической политики ' для решения задачи обеспечения населения жильем, в России недостаточно изучены и проанализированы с позиции их взаимообусловленного влияния на социально-экономическое развитие региона и формирование рынка доступного жилья.

Степень разработанности проблемы. Принципы организации и механизм функционирования рынка жилья, ресурсное обеспечение социально-экономической политики, а также экономический механизм повышения обеспеченности жильем населения региона за счет комплексного использования} инструментов социально-экономической политики1 рассмотрены» в работах Е. Коптевой, С. Лукшина, Э. Матюгиной; Э. Ошмановощ И. Разумовой, В. Смирнова, Е. Ясина, О. Бел окры ловой и других. т

Отдельные организационно-экономические аспекты развития инфраструктуры на уровне региона, в том числе в рыночных условиях, получили отражение в работах отечественных ученых: А. Альбекова, В. Баринова, ч \

М. Гордона, В. Жамина, М. Завельского, М. Залмановой, В. Красовского, Б. Краснопольского, В. Лившиц, Я. Миркина, С. Носовой, В. Орешина, В. Прокофьева, А. Селезнева, В. Терентьева, В. Федько, Б. Шапалина, А. Шарипова и др.

Проблемам программно-целевого управления экономическим и социальным развитием региона посвящены работы многих ученых: Ю. Альтудова, Г. Герига, А. Гранберга, В. Гришина, Н. Кетовой,

B. Овчинникова, А. Шогенова и др.

Исследованию аспектов совершенствования функционального, институционального и финансового обеспечения разработки и реализации программ развития посвящены труды У. Байрейтера, О. Болдова, В. Бутова, М. Гуцериева, В. Золотарева, Т. Игнатовой, В. Лексина, К. Литтла, А. Люка, В. Москвина, Н. Молчановой, Ю. Колесникова и др.

В области исследования развития инструментов социально-экономической политики следует выделить научные взгляды В. Агапкина, А. Асаул, И. Довдиенко, Н. Косаревой, В. Ланцова, 3. Лукиной, Л. Мака-ревича,

C. Максимова, И". Павловой, Е. Локопцевой, А. Смоляцникова, А. Ужегова, Г. Цылиной и других, которые рассматривают экономические и правовые1 основы формирования инструментального решения проблемы обеспеченности населения регионов доступным и комфортным жильем.

Принципам разработки региональных, территориальных и отраслевых программ развития уделено достаточное внимание в трудах В. Безрукова, Н. Бурухина, С. Глазьева, А. Дружинина, Л. Иванченко, В. Кушлина, Л. Крыловой, Е. Матросова, В. May, Б. Мильнера; О. Пчелинцева, Б. Райзберга, С. Суспицина, С. Тяглова, О. Черненко^ К. Яновского и др.

Высоко оценивая-вклад названных и других ученых, следует отметить, что вопросы, реализации социально-экономической политики в» сфере обеспечения доступным жильем населения региона остаются недостаточно исследованными, научная проработанность данного вопроса предполагает целесообразность изучения проблемы развития социально-экономической политики региона с позиции обеспечения экономических условий повышения результативности мер по обеспечению населения региона доступным жильем.

Цель диссертационного исследования — на основе изучения современных проблем обеспечения доступным жильем населения сформировать теоретико-методологические и практические рекомендации по реализации важнейшей составляющей социально-экономической политики региона.

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач: на основе анализа зарубежного и российского опыта развития инструментов социально-экономической политики в сфере обеспечения потребности населения в доступном жилье определить содержание и место категории «жилищный рынок» в структуре региональной экономики и представить авторское видение данной категории; выявить и классифицировать факторы, воздействующие на развитие социально-экономической политики в сфере обеспечения населения доступным жильем; конкретизировать систему факторов, воздействующих на повышение эффективности реализации социально-экономической политики в части обеспеченности жильем населения Ростовской области; определить и инструменты, влияющие на развитие и реализацию социально-экономической политики в направлении формирования регионального жилищного рынка; исследовать, содержание методики-, оценки; доступности? жилья для; населения региона; раскрыть основы региональной социально-экономической политики формирования; жилищного рынка и рынка доступного и комфортного жилья на основе конкретизации механизма ее реализации.

Объектом диссертационного исследования являются социально-экономическое положение населения региона и территориальная обеспеченность жильем.

Предметом исследования выступает экономическое обоснование развития инструментов и методического обеспечения повышения результативности реализации социально-экономической политики по обеспечению доступным жильем населения региона.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории региональной экономики, фундаментальные положения региональной социально-экономической политики, работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам формирования и реализации социально-экономической политики региона в части повышения уровня жизни населения, включая его обеспеченность жильем, основы теории региональной экономики в части формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования социально-ориентированного развития.

Инструментарно-методический аппарат. При разработке проблемы использовались различные методические подходы к исследованию процесса совершенствования, управления развитием сферы обеспечения доступным жильем населения региона, в том числе нормативный и системный, методы экономического, логического и сравнительного анализа.

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Росстата, статистические ежегодники, материалы монографических исследований, отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, региональные программы экономического развития, а также Интернет-ресурсы. Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и Правительства Ростовской области, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития социально-экономической политики в сфере обеспечения доступным жильем.

Диссертационное исследование выполнено в соответствии с паспортом специальности 08.00.05. — экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика; п. 5.15. «Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и эффективности экономической политики на различных уровнях территориальной организации (национальный, крупные экономические районы, субъекты федерации, муниципальный)».

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что решение задачи повышения доступности жилья зависит от эффективного взаимодействия федеральных и региональных инструментов развития региональных рынков жилья на основе совершенствования схем организационного и ресурсного обеспечения региональной социально-экономи-ческой политики с учетом целевых ориентиров и возможностей региональной экономики.

Основные положения и результаты исследования, вынесенные на защиту:

1. Круг задач, требующих подробного рассмотрения и решения в рамках реализации социально-экономической политики региона по обеспечению благоприятной среды обитания населения, связанных с развитием социальной сферы, достаточно обширен и определяется целым комплексом сопутствующих и взаимосвязанных вопросов социального, экологического, административного, экономического, правового характера, что и подтверждает необходимость их объединения в рамках единого национального проекта, включающего мероприятия по улучшению условий проживания населения региона.

1. Исследование отечественной и зарубежных моделей развития социально-экономической политики в направлении обеспеченности населения региона доступным и комфортным жильем показало, что региональный рынок жилья как совокупность экономических отношений между основными его участниками, определяющими механизм формирования спроса и предложения на улучшение социальных условий проживания, подразумевает его развитие как средства повышения экономической и социальной эффективности реализации мероприятий региональной политики, выражаемой в удовлетворении потребностей населения в доступном и комфортном жилье. Формирующаяся модель жилищного рынка в России явилась результатом попыток интеграции мирового опыта в отечественную систему социально-экономических отношений, неудовлетворенного спроса на жилье и превращения жилья в объект для инвестиций. Систематизация различных схем ресурсного обеспечения социальной политики позволяет составить основу, на которой возможно развитие конкурентной среды регионального жилищного рынка, направленной на снижение стоимости жилья и повышение его доступности для населения.

3; При существующих темпах развития регионального рынка жилья необходимо и целесообразно расширение государственного вмешательства посредством федеральных и региональных программ социально-экономического развития региона, а также отраслевых программ, аккумулирующих средства, направляемые на развитие инфраструктурных объектов, и способствующих мультипликативному росту производственного потенциала региональной экономики.

4. Построение регионального рынка доступного (социального) жилья должно базироваться на основе следующих принципов:! принципов построения, обеспечивающих эффективное сочетание элементов* рынка и принципов государственного регулирования, которые позволят создать эффективную структуру регионального жилищного рынка, что обеспечит . укрепление: экономической»: базы регионов, при' эффективном развитии инфраструктуры? рынка и привлечении инвестиционных ресурсов- в региональную экономику.

5. Оценка доступности жилья для населения определяется? интегрально по группе факторов, в составе которых соединены основные социально-экономические (денежные доходы населения), демографические характеристики региона (рождаемость), параметры финансово-кредитной системы (уровень процентных ставок) и другие. Методически показатель1 доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую. Предметом особого внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса и посильность сумм ежемесячных выплат в сопоставлении со среднемесячными доходами граждан.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в экономическом обосновании развития социально-экономической политики в направлении повышения доступности жилья на основе социального развития регионального рынка жилья и эффективного сочетания различных моделей ресурсного обеспечения приобретения жилья (в том числе социального), а также совершенствовании инструментов региональной социально-экономической политики путем интеграции региональных программ обеспечения населения региона доступным и комфортным жильем в федеральные национальные проекты и программы.

Элементы научной новизны:

1. Определить направления и меры по реализации социально-экономической политики в, сфере обеспечения доступным жильем населения региона, содержащие кластер социально-ориентированных мер региона по предоставлению жилья льготным категориям граждан; кластер, охватывающий меры по развитию инфраструктуры и обеспечения земельными участками под жилищное строительство различных категорий населения при либерализации процедур административного контроля, а также меры государственной поддержки населения в рамках действующего национального проекта Российской Федерации «Доступное и комфортное жилье гражданам России» и программ социально-экономического развития регионов.

2. Разработан алгоритм формализации расчета показателя доступности жилья для населения с учетом особенностей и экономического состояния региона, который определяется интегрально по группе факторов, в составе которых соединены основные социально-экономические (денежные доходы населения), демографические характеристики региона (рождаемость), параметры кредитнофинансовой системы (уровень процентных ставок) и другие. Положительная динамика показателя свидетельствует о расширении возможностей населения региона, включая оплату первоначального взноса и последующих ежемесячных сумм выплат в сопоставлении с динамикой среднемесячных доходов.

3. Сформированы стратегические ориентиры сочетания инструментов федеральной региональной политики и социально-экономической политики региона в сфере реализации повышения доступности жилья. Детализированы мероприятия по реализации региональной социально-экономической политики в части социального развития регионального рынка жилья, включающего механизмы активизации предложения доступного жилья для малообеспеченных граждан и содержащие базовые принципы выделения структурных элементов этого механизма и совершенствования методов взаимодействия между элементами инфраструктуры рынка, корреспондирующих с приоритетами региональной стратегии развития.

4. Предложен подход к реализации программно-целевой поддержки социального жилья в регионах, интегрирующей схемы ипотечного кредитования, предоставление безвозмездной субсидии на приобретение жилья и механизм продажи жилья по себестоимости либо ниже его рыночной стоимости, что позволит согласовать социально-экономическую политику в сфере обеспечения доступным жильем населения региона с возможностями региональной экономики.

5. Разработана модель формирования регионального рынка доступного жилья в системе, социально-экономического развития региона, учитывающая взаимодействие между различными институтами региональной экономики , и позволяющая сформировать стратегические ориентиры реализации социально-экономической политики региона в направлении повышения доступности жилья и сочетающая инструменты федеральной региональной политики и социально-экономической политики региона.

Теоретическая значимость работы. Вынесенные на защиту положения представляют собой дальнейшее развитие теории региональной социальноэкономической политики в части инструментарного обеспечения реализации программных мероприятий и механизмов активизации инвестиционного потенциала региональной экономики. Результаты исследования могут служить основой для решения дискуссионных вопросов в области формализации инструментов региональной социально-экономической политики в сфере предложения социального жилья, программ поддержки определенных категорий граждан, нуждающихся, в улучшении жилищных условий. Материалы диссертационного исследования могут быть использованы при разработке учебных курсов по дисциплинам «Региональная экономика», «Государственное регулирование национальной экономики», «Государственное управление и экономическая политика».

Практическая значимость работы диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут быть использованы для эффективного решения социально-экономических задач, реализуемых в условиях модернизации экономики регионов России. В частности; органы государственного территориального^ управления: могут использовать организационную модель формирования эффективного регионального рынка жилья, а также программу развития» регионального рынка жилья на основе механизма, гарантирующего организационное, мотивационное, ресурсное и методическое обеспечение ее реализации и планирование мероприятий региональной социально-экономической политики на долгосрочную перспективу.

Методика оценки;региональной доступности жилья может быть, взята за основу для определения целевой аудитории граждан, нуждающихся: в улучшении жилищных условий? при включении; их в социальные программы (отселение из аварийного и ветхого? жилья;, улучшение жилищных условий малообеспеченных и многодетных семей, семей военнослужащих, молодых семей, молодых специалистовj работающих на селе, работников бюджетной сферы, стоящих в очереди на квартирном учете, и т.д.).

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались и получили одобрительную оценку на региональных, всероссийских и межвузовских научно-практических конференциях, практических семинарах и форумах по вопросам региональной социально-экономической политики. Основные результаты исследования внедрены в практику работы Министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону, о чем имеются справки о внедрении. Проведенный анализ теоретических и практических аспектов формирования и развития жилищного рынка, инструментов социально-экономической политики может рассматриваться в качестве основы для разработки региональных программ активизации инвестиционной деятельности основных участников рынка и наращивания предложения жилищного фонда в целях обеспечения доступности жилья для населения, снижения ' негативных социальных последствий территориальной диспропорции обеспеченности жильем, а также развития инфраструктуры ресурсного обеспечения программных мероприятий.

Публикации результатов исследования. По материалам диссертационного исследования опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,7 п.л., в том числе одна статья в журнале, рекомендованном ВАК РФ, — 0,4 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключения, библиографического списка, пяти приложений. Работа содержит 28 таблиц и 40 рисунков. Список использованной литературы включает 140 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Исмаилов, Мурсал Исмаилович

Заключение

Анализ литературных источников позволил выявить, что использование категории «региональный рынок жилья», которой придерживается автор, осуществляется, в основном, во взаимосвязи с категориями «рынок ипотечного капитала», «ипотечный рынок», «рынок капитала», «рынок недвижимости», «ипотека» «рынок жилья» и др. Родственные дефиниции активно используются для характеристики процессов, складывающихся на рынке ипотечного жилищного строительства. Однако, по мнению автора, он занимает собственное место в понятийном аппарате проблематики, связанной с движением инвестиционных ресурсов в форме ипотечного кредита.

Проведенный терминологический анализ позволил автору сформулировать определение данного рынка. Региональный рынок жилья - это совокупность -экономических отношений между основными его участниками в целях формирования спроса и предложения жилищного фонда за счет ипотечных кредитов, трансформируемых в инвестиционные ресурсы и направляемых на развитие предприятий стройиндустрии для извлечения экономической и социальной эффективности, выражаемой в удовлетворении потребностей населения в жилье.

Региональный рынок жилья обладает характерными особенностями, которые представляют его как:

• объект экономического управления со стороны государства в целях реализации жилищной политики, обеспечивающей поддержание жизнедеятельности и жизнеобеспечения, человека через предоставление возможности воспользоваться; ипотечным кредитом для; приобретения» жилья; структурный элемент инвестиционного рынка;:

• сферу, где ипотечный кредит (заем) выступает как ресурсное обеспечение жилищного строительства;

• сферу размещения? инвестиционных ресурсов для приращения их первоначальной величины (например, через приобретение ипотечных цешшх бумаг);

• сферу возникновения фактора риска.

Развитие социально-экономической политики в сфере обеспечения населения доступным жильем способно обеспечить:

•S формирование условий ' для активизации инвестиционной деятельности в регионе основными участниками данного рынка и обеспечение экономического роста на основе инвестиционной составляющей;

S приток российских и иностранных инвестиций в регион;

•S вовлечение банковской сферы в инвестиционную деятельность в регионе путем трансформации ипотечного кредита в источник финансирования жилищного строительства;

V трансформацию сбережений населения в инвестиции, перераспределение временно свободных денежных средств промышленно-финансового комплекса региона и средств, поступающих из других источников, в инвестиционные ресурсы, приобретающие форму ипотечных кредитов.

Автор определил место регионального рынка жилья в структуре инвестиционного рынка, который включает следующие элементы: рынок объектов реального инвестирования, состоящий из рынка прямых капитальных вложений, рынка объектов приватизации, рынка недвижимости, рынка прочих объектов реального инвестирования, а также рынок инструментов финансового инвестирования, представленный фондовым и денежным рынками. При этом региональный рынок жилья рассматривается как часть рынка недвижимости в разрезе по видам сделок. Товаром на региональном рынке жилья выступает вторичное и первичное жилье, которое может быть оценено с точки зрения его доступности для населения. Ресурсом, с помощью которого данное жилье может быть приобретено, является ипотечный кредит (заем) и собственные средства населения.

Исследование отечественной и зарубежных моделей развития рынка жилья показал, что рынок жилья есть совокупность экономических отношений между основными его участниками в целях формирования спроса и предложения жилищного фонда с ресурсным обеспечением в виде ипотеки, трансформируемым в инвестиционные ресурсы и направляемые на развитие предприятий жилищного комплекса для повышения экономической и социальной эффективности, выражаемой в удовлетворении потребностей населения в доступном и комфортном жилье. Формирующаяся модель жилищного рынка в России явилась результатом попыток интеграции мирового опыта в отечественную систему социально-экономических отношений, неудовлетворенного спроса на жилье и как следствие этому превращениё жилищного рынка в часть регионального рынка инвестиций. Систематизации различных схем ресурсного обеспечения развития жилищного рынка позволяет составить основу, на которой возможно развитие и совершенствование схем, и вовлечение все большего количество участников, обеспечивая, тем самым, формирование конкурентной среды регионального жилищного рынка, направленной на снижение стоимости жилья и повышение его доступности для населения.

Рынок жилья Ростовской области при существующих темпах жилищного строительства имеет перспективы к расширению предложения и стабилизаций цен, а как следствие этому увеличение объемов федеральных и региональных жилищных программ, а так же программ банков, девелоперских компании, инвестиционных фондов. Активизация жилищного строительства будет способствовать аккумулированию ресурсов в предприятиях жилищного комплекса, направляемых на развитие инфраструктурных объектов и мультипликативному росту смежных с жилищным рынков прочих отраслей региональной экономики.

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Основные проблемы в реализации ФЦП «Жилище» и ее подпрограмм в Ростовской области:

-распределение дополнительных средств на реализацию ФЦП «Жилище» по подпрограммам без комплексного анализа приоритетности направлений расходования^

-недостаточность предусмотренных федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан Российской Федерации. Также на стимулирование привлечения частных инвестиций для реализации эффективных региональных и местных программ в жилищной и коммунальной сферах;

-отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по 9 подпрограммам, 5 государственным заказчикам, по всем регионам;

-отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;.

-слабое использование внебюджетных источников, финансирования программы, в том числе средств частных инвесторов, кредиторов и личных средств граждан.

В рамках Национального проекта на первой стадии реализации (2006— 2007 гг.) выделены четыре приоритета, решение которых обеспечит наибольшее продвижение по пути достижения намеченной цели: .увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышение доступности жилья; увеличение объемов жилищного строительства- и модернизация коммунальной-инфраструктуры; выполнение государственных обязательств перед отдельными категориями граждан.

По каждому приоритету в рамках Национального проекта предусмотрена реализация конкретных мер, на которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия федерального центра.

Проанализировав программу, ее прогноз на 2010 год, можно сделать выводы, что для успешной реализации программы, а то есть выполнение всех запланированных действий, необходимо уточнение некоторых пунктов программы.

Авторы программы обещают «улучшение жилищных условий граждан РФ (рост жилищной обеспеченности с 20 кв. м. на человека до 21,7 кв. м. в среднем). Можно подсчитать, что если на 1 ноября 2005 года в России проживало 142,9 млн. человек10 и на каждого приходилось 20 кв. м, то всего в стране было 2,86 млрд. кв. м. жилья. В 2010 году станет 3,10 млрд. кв. м. (так как рост населения может измениться, но ненамного, так как демографическая ситуация в стране оставляет желать лучшего: уже на начало 2006 года население РФ сократилось на 615, 5 тыс. чел.11), поэтому 21,7 кв. м. умножим на 142,9 млн. человек. Таким образом, прибавится 240 млн кв. м жилья ( из 3,10 млрд. кв.м. отнимем 2,86 млрд. кв.м. и получим 0,24 млрд. кв.м. или 240 млн. кв.м.). Всего же с 2005 по 2010 год, согласно программе, будет построено 365,5 млн кв. м. жилья. Разница между этими возведенными 365,5 млн кв. м. и фактически прибавившимися 240 млн. кв. м. объясняется тем, что часть жилья (ветхие и аварийные здания) выведут из жилищного фонда. В данном случае это 125,5 млн. кв. м.(365,5 млн. кв.м. отнимем 240 млн. кв.м., получим 125,5 млн. кв.м.) Сумму затрат на снос ветхого и аварийного жилищного фонда и переселение жителей подсчитаем следующим образом в рамках подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда». За 2002 - 2004 г. направлено на подпрограмму 12 млрд. руб." — на эти деньги ликвидированы ветхие и аварийные жилые дома общей площадью 630,4 тыс. кв. м. Поскольку 125,5 млн. кв. м, намеченные к сносу в перспективе, — это почти в 200 раз больше (125,5 млн. кв.м. делим на 630,4 тыс. кв.м. или 0,630 млн. кв.м., и получаем 199,2), то и затраты на переселение жителей возрастают на столько же; следовательно, 12 млрд. руб. умножаем на 200, получаем 2,4 трлн. руб. Между тем бюджет всей программы на 2006-2010 годы составляет 0,639 трлн. руб. Отсюда следует, что не хватает бюджетных средств на запланированный ввод жилья, на ликвидацию ветхого и аварийного жилого фонда. Таким образом, следует расставить приоритеты направления бюджетных средств в рамках данной программы, необходимо уточнить плановый прирост или плановую убыль населения, так как численность населения прямо пропорционально влияет на необходимое количество вводимого жилого фонда.

Построение регионального рынка доступного (социального) жилья должно базироваться на основе общесистемных принципов: принципов построения обеспечивающих эффективное сочетание элементов рынка и принципов государственного регулирования, которые позволят создать эффективную структуру регионального жилищного рынка, что обеспечит укрепление экономической базы регионов при эффективном развитии инфраструктуры рынка и привлечения инвестиционных ресурсов в региональную экономику.

При построении механизма эффективного развития регионального рынка доступного жилья необходимо исходить из того, что взаимодействие между частниками рынка, должно стимулировать предприятия жилищного комплекса к наращиванию предложения первичного жилищного фонда, а инвесторов - к финансированию жилищного рынка, что, в конечном счете, должно привести к стабилизации цен на жилищном рынке и положительной динамике показателя доступности жилья-для населения

Разнообразие используемых схем автор объясняет тем, что основным субъектам регионального рынка жилья, в числе которых предприятия^ строительного комплекса, кредитные, риэлтерские, страховые, оценочные и другие организации, приходится приспосабливаться к существующей на каждый конкретный момент времени нормативно-правовой базе и внедрять различные схемы по ресурсно-обеспеченному возведению домов и реализации жилой недвижимости. В свою очередь данные схемы должны, с одной стороны, обеспечивать возможность возведения жилья, которое будет удовлетворять основным параметрам покупателей, главным из которых является соотношение цены и качества, с другой - будут юридически осуществимы.

Обширная практика применения разнообразных схем формирования регионального рынка жилья в регионах России, имеющих в своем составе элементы ипотеки, позволила автору их систематизировать, выделив в каждой из них участников, сроки, риски, условия финансирования, а также другие особенности. Сделана оговорка, что многие из них являются смешанными по источникам формирования финансовых ресурсов. Отнесение к конкретной группе проводилось на основе первичности возникновения того или иного источника средств у застройщиков.

Целью систематизации данных схем является обобщение опыта, составляющий базис, на основе которого возможно развитие данных схем и вовлечение все большего количество участников, обеспечивая, тем самым, формирование конкурентной среды регионального рынка жилья, направленной на снижение стоимости кредитных ресурсов (заемных ресурсов) и повышение доступности жилья для населения, Таким образом, автор определяет финансово-кредитные схемы формирования регионального рынка жилья как совокупность взаимоотношений между рынка в целях реализации своих экономических интересов. Данные схемы при относительном «бездействии» чисто ипотечных схем, способствуя активизации регионального рынка жилья, служат в настоящее время отправной точкой для становления и развития рынка ипотечного жилищного строительства, функционирующего на основе рыночных механизмов.

В Ростовской области реализуются три финансово-кредитные схемы: • долевое строительство, продажа жилья в рассрочку, расширенно-открытая схема приобретения жилья. Первая схема работает на основе финансирования приобретения жилья за счет средств граждан и связана с рисками увеличения планируемых сроков возведения жилья, недостроя и удорожания жилья в ходе строительства. Схема продажи жилья с рассрочкой по своему экономическому содержанию близка предыдущей схеме, однако ее использование часто затруднено высоким порогом первоначальных инвестиций для населения, который составляет 50-70% от стоимости приобретаемого жилья. Реализация расширенно-открытой (двухуровневой) схемы в Ростовской области в настоящее время не дала результатов, что объясняется автором отсутствием вовлеченности в процесс формирования регионального рынка жилья всех необходимых участников, среди которых строительные организации, ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые и инвестиционные компании, риэлтерские, брокерские фирмы, частные кредиторы и другие.

Региональный рынок жилья формирует платежеспособный спрос на объекты жилой недвижимости, стимулируя, тем самым, строительный комплекс и способствуя развитию реального сектора экономики в целом, аккумулируя инвестиционные ресурсы из различных источников, в том числе сбережения населения, перераспределяя и направляя их в жилищное строительство, приобретение жилья и развивая тем самым региональный инвестиционный рынок.

Привлечение инвестиций на региональный рынок жилья осложнено также из-за отсутствия эффективных структур, осуществляющих профессиональную деятельность на этом рынке. Таким образом, региональный рынок жилья в области не сформирован, поскольку основные его участники действуют разрозненно, следствием чего является разрыв между увеличением доходов I и стоимостью жилья. При построении модели регионального рынка жилья автор исходил из того, что разработанный механизм взаимодействия между собой, всех рассмотренных участников, позволит стимулировать предприятия строительного комплекса к наращиванию предложения жилищного фонда, а инвесторов - к финансированию жилищного строительства (приобретения жилья), что, в конечном счете, должно привести к стабилизации стоимости квартир и положительной динамике показателя доступности жилья.

Вторая группа представлена факторами, которые воздействуют на составляющие инвестиционной привлекательности, которая является результативной категорией и может быть представлена как совокупность инвестиционного потенциала с выделением интересующих элементов (трудовой, производственный, потребительский, институциональный потенциалы) и инвестиционных рисков.

Функционирование регионального рынка жилья обеспечено за счет собственной инфрастуктуры, которую можно подразделить на регулятивную, технологическую, информационную, вспомогательную.

В международной и российской практике используемый термин «доступности жилья» означает возможность потребителем его оплаты. Доступность жилья для населения автор определяет как интегральную категорию, в которой соединены основные социально-экономические (например, денежные доходы населения), демографические характеристики региона, параметры кредитно-финансовой системы и другие.

Показатель доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую доступность. Предметом внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса, который составляет в Ростовской области, в среднем 30%, а также способность погашать кредит.

Оценка доступности жилья для населения определяется интегрально по группе факторов, в составе которых соединены основные социально-экономические (денежные доходы населения), демографические характеристики региона (рождаемость),, параметры финансово-кредитной системы (уровень процентных ставок) и другие. Методически, показатель доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую. Предметом особого внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса и посильности сумм ежемесячных выплат в сопоставлении со среднемесячными доходами граждан.