Организационно-экономические аспекты повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические аспекты повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости"

На правах рукописи

БОНДАЛЕТОВА НАТАЛЬЯ ФЕДОРОВНА

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОВЫШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ИННОВАЦИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством» (управление инновациями)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2013

їи Г\М13

005060248

Работа выполнена на кафедре экономики недвижимости ФГБОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет»

Научный руководитель Пацкалев Александр Федорович

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Серов Виктор Михайлович

доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой экономики строительства и управления инвестициями ФГБОУ ВПО «Государственный Университет управления» Яськова Наталья Юрьевна доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики и управления в строительстве ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный Университет»

Ведущая организация ФГБОУ ВПО «Московский государственный

университет экономики, статистики и информатики» (МЭСИ)

Защита состоится 28 мая 2013 г. в 14.00 часов на заседании Диссертационного совета Д 446.004.02 при ФГБОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет» по адресу: 125993, г. Москва, ул. Смольная, д. 36, ауд. 209.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет». Автореферат разослан «27» апреля 2013 года.

Ученый секретарь Диссертационного совета

И. Н. Красюк

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. В условиях рыночных отношений состояние рынка жилой недвижимости является одним из важнейших показателей, определяющих экономическую стабильность страны и рост национальной экономики.

В настоящее время по уровню обеспечения жильем средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки - в 2,5-3 раза. По данным Министерства регионального развития потребность в жилье на начало XXI века в России составила 1,6 млрд кв. метров. По оценкам Минрегиона, объем строительства в 2012 году составил 65 млн кв. метров, а к 2020 году объем ввода жилья предполагается увеличить до 142 млн кв. метров. Подобные темпы строительства требуют широкого внедрения инноваций, которые позволяют строить дома быстро, недорого, с гарантированным европейским качеством и способствуют улучшению решений социальных проблем населения, прежде всего за счет обеспечения жильем. Разработка и внедрение новаций является в последние годы одним из бурно развивающихся направлений научно-технической и производственной деятельности в сфере недвижимости.

Однако анализ современной практики на рынке жилой недвижимости свидетельствует о явном противоречии между уровнем инновационного развития рынка жилой недвижимости и низкой степенью его инвестиционной привлекательности. В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости. Несмотря на значительное количество исследований в области привлечения инвестиций в инновационные проекты, проблеме повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости, особого внимания не уделялось. Поэтому, на современном этапе разработка теоретических и практических вопросов внедрения инноваций на рынке жилой недвижимости и повышение их инвестиционной привлекательности становятся одной из наиболее важных проблем, обеспечения населения жильем, что и определило актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. Общие теоретические и методические подходы к управлению и оценке инноваций нашли отражение в работах зарубежных и отечественных ученых: И. Шумпетера, Б. Санто, Б. Твисса, Р.

з

Каплана, Д. Нортона, Л. П. Никитиной, Р. А. Фатхутдинов и т.д.. Отдельные практические аспекты оценки эффективности инноваций были рассмотрены в работах Д. М. Атабаевым, С. Г. Басоловым, Г. С. Вайсманом, И. И. Глущенко, А. В. Мирзаева, А. Т. Каржаева, А. Н. Фоломьева и т.д.

Проблемам инвестирования в целом и функционирования инвестиционных механизмов на рынке недвижимости уделялось большое значение в работах таких зарубежных экономистов, как У. Шарп,., Г. Александер, Р. Солоу, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Р. Страйк, Дж. Дэниелл, Дж. К. Шим, Р. Н. Холт и др. Среди отечественных работ, посвященных развитию инвестиционной деятельности и рынка жилой недвижимости, можно выделить работы В. А. Горемыкина, М. Е. Глущенко, Т. Е. Гуськовой, Ю. В. Ивановой, Е. П. Панкратова, А. Ф. Пацкалева, В. М. Серова, В. В. Шеремет, Н. Ю. Яськовой, и др. В работах указанных авторов рассматриваются организационно-экономические аспекты управления инвестициями и повышения инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости.

Однако в отечественной экономической науке сегодня трудно найти точное определение понятий инвестиционная привлекательность, по отношению к инновациям в сфере жилой недвижимости, соответственно недостаточное внимание уделяется и разработке мер по повышению инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости.

Актуальность, научная и практическая значимость исследования данной проблемы на современном этапе предопределили выбор темы исследования, формулировку ее цели, задачи и структуру.

Цель диссертационной работы состоит в разработке научных положений и организационно-методических рекомендаций по развитию и совершенствованию инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости с обоснованием комплекса практических мероприятий направленных на повышение ее инвестиционной привлекательности.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи:

- раскрыть и дополнить в теоретическом аспекте сущность и содержание экономической категории «инноваций на рынке жилой недвижимости», понятие «инвестиционная привлекательность», выявить и обосновать основные факторы ее повышения;

- провести компаративный анализ зарубежного опыта инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости исследовать его особенности и обосновать возможности использования в России;

- проанализировать систему государственного регулирования и стимулирования инвестиционно-инновационной деятельности и ее влияния на эффективность рынка жилой недвижимости;

- провести аналитическую оценку современного состояния рынка жилой недвижимости его восприимчивости к инновациям и выявить факторы сдерживающие их внедрение

- разработать концептуальную модель государственного регулирования инвестиционно-инновационной деятельности и обосновать наиболее важные направления развития инноваций в сфере жилой недвижимости.

- обосновать инвестиционную привлекательность инноваций на рынке жилой недвижимости на основе динамических методов оценки экономической эффективности инновационного проекта комплексной жилой застройки микрорайона города,

Объект исследования - инновации на рынке жилой недвижимости.

Предмет исследования - организационно-экономический процесс повышения инвестиционной привлекательности инноваций, стимулирование инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Теоретической и методической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, посвященные изучаемой проблеме. В ходе исследования использовались аналитический метод, методы системного анализа, совокупность общенаучных статистических, экономических методов, а также экономико-математические методы и др.

Информационную базу диссертационного исследования составили информационно-статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Центрального банка Российской Федерации, Мэрии Москвы, аналитические материалы ведущих российских зарубежных консультационных компаний в сфере недвижимости, материалы сети Интернет, законодательные и нормативные акты, регламентирующие инвестиционно-инновационные процессы на территории РФ, а также результаты авторского исследования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в научном обобщении и развитии теоретических аспектов инвестиционно-инновационной

5

деятельности, в разработке и комплексном обосновании концептуальных положений, принципов и практических мероприятий по внедрению и совершенствованию инновационных решений на рынке жилой недвижимости и повышению их инвестиционной привлекательности, с учетом современных условий развития экономики.

Основные научные результаты, полученные в диссертации, состоят в следующем:

1. Уточнена и дополнена содержательная характеристика понятий «инновация в жилой недвижимости», «инвестиционная привлекательность инноваций жилой недвижимости». В отличие от существующих подходов инновация на рынке жилой недвижимости рассматривается автором как прибыльный вид инвестиций, связанный с внедрением инноваций на рынке жилой недвижимости. Выявлены источники и предпосылки появления инноваций, основные тенденции инновационной деятельности и обоснована инвестиционная привлекательность инноваций на рынке жилой недвижимости.

2. На основе компаративного анализа зарубежного опыта инвестиционно-инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости, выявлены положительные паттерны, отдельные из которых рекомендованы для использования в отечественной практике. Исследовано современное состояние отечественного рынка жилой недвижимости и инвестиционно-инновационной деятельности, определены и систематизированы факторы, сдерживающие привлечение инвестиционного капитала для реализации инновационных проектов в жилищной сфере.

3. Проведена комплексная оценка государственного регулирования инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости. Выявлены основные проблемы инвестиционно-инновационной деятельности: отсутствие продуманной государственной инвестиционной политики, несовершенство системы налогообложения, ограниченность возможности привлечения прямых государственных и частных инвестиций, низкая доступность кредитных ресурсов, высокие инвестиционные риски и др. Проанализирована нормативно-законодательная база инновационной деятельности, установлена необходимость разработки специализированных законодательных актов для регулирования и развития инноваций в жилищной сфере.

4. Установлено, что существующие подходы к расчету эффективности капиталовложений не отвечают требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами. Предложено использовать совокупность динамических методов оценки экономической эффективности инновационного проекта. На основе этих методов проведены расчеты финансовой эффективности инвестиционного проекта его потенциальной возможности обеспечить требуемый (ожидаемый) уровень прибыльности или социальный эффект. Полученные результаты позволили доказать инвестиционную привлекательность реализации инновационного проекта комплексной жилой застройки микрорайона.

5. Обоснованы приоритетные направления развития и совершенствования инвестиционно-инновационной деятельности и на их основе впервые разработана концептуальная модель повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости. Важнейшими из направлений являются: внедрение эколого-гуманистических новаций, привлечение новых субъектов инвестиционной деятельности (институциональных инвесторов, бизнес - ангелов, венчурные фонды и др), ускорение коммерциализации высоких технологий для внедрения их в практику жилой недвижимости, реконструкция и модернизация жилого фонда на основе инновационных технологий, создание саморегулируемых организаций в сфере инноваций в форме некоммерческого партнерства, что будет способствовать улучшению ситуации по внедрению инноваций в жилищной сфере.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется возможностью использования полученных выводов и практических рекомендаций по повышению эффективности инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости. Отдельные результаты исследования могут быть использованы как методический и учебный материал в рамках учебных дисциплин: «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка инвестиций», и др. Практические результаты могут найти применение: в нормативно-правовой деятельности представительных органов власти субъектов РФ, регулирующих процесс инвестиционно-инновационного развития рынка жилой недвижимости; организационно-управленческой деятельности исполнительных органов региональной власти, разрабатывающих программы и планы регионального развития.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждались на Международных научно-практических и научных конференциях: «58 научно-техническая конференция» (МИРЭА, 2009 г.), VII — VIII Румянцевские чтения «Экономика, государство и общество в XXI веке» (РГТЭУ, 2009 - 2010 гг.). VIII - X Афанасьевские чтения: «Социальное управление и вызовы современной цивилизации» (РГСУ, 2010г.), «Управление социальными процессами в условиях модернизации России: теория и практика» (РГСУ, 2011г.), «Социальная политика в условиях государственных и муниципальных реформ» (РГСУ, 2012г.).Материалы диссертации используются в учебном процессе ФГ БОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет», «Московский институт радиотехники электроники и автоматики (технический университет)». Результаты исследования получили практическую апробацию и внедрение в деятельности ОАО «Татагропромстрой», что подтверждается соответствующими документами.

Область исследования. Проведенные исследования соответствуют следующим пунктам паспорта специальностей ВАК 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» (управление инновациями).

2.3. «Формирование инновационной среды как важнейшее условие осуществления эффективных инноваций. Определение подходов, форм и способов создания благоприятных условий для осуществления инновационной деятельности. Пути улучшения инновационного климата.

Публикации результатов диссертационного исследования. По теме диссертации опубликовано 12 печатных работ общим объемом 12,16 п. л. Из них одна монография (6,8 п.л.), 5 публикаций рекомендованных ВАК (2,52 п.л.), 6 статей опубликованных в других изданиях (2,84 п.л.).

Структура и объем работы. Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, степень разработанности проблемы, сформулирована цель и задачи работы, обоснована теоретическая и практическая значимость исследования, охарактеризованы полученные результаты и элементы научной новизны.

В первой главе «Теоретические аспекты повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости» раскрыта

8

инновационная сущность жилой недвижимости, рассмотрена инвестиционная и инновационная природа рынка жилья, уточнены понятия «инновации на рынке жилой недвижимости» и «инвестиционная привлекательность инноваций» по отношению к объектам жилой недвижимости. Обоснованы и систематизированы источники и факторы, определяющие их привлекательность.

Во второй главе «Современное состояние инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости», исследованы механизмы государственного регулирования инвестиционно-инновационной деятельности на отечественном рынке жилой недвижимости, проведен компаративный анализ зарубежного опыта решения жилищных проблем населения в странах с развитой экономикой, инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилья. Дана оценка современного состояния отечественного рынка жилой недвижимости, которая позволила выявить и систематизировать причины низкой восприимчивости рынка жилой недвижимости к инновациям и инвестициям.

В третьей главе «Развитие инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости» разработаны и научно обоснованы основные положения концептуальной модели повышения эффективности инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости. Определены основные направления, стимулирования инвестиций в инновации на рынке отечественного жилья. Проведена и обоснована инвестиционная привлекательность инноваций на рынке жилой недвижимости на основе оценки экономической эффективности инвестиций одного из приоритетных инновационных проектов жилищного комплекса.

В заключении приведены основные выводы, научные положения, методические и практические рекомендации, являющиеся результатом проведенного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Теоретические аспекты повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости. На

современном этапе необходимость перехода экономики на инновационный путь является одним из важнейших факторов ускорения экономического роста, технологического и социально-экономического развития страны.

В условиях модернизации российской экономики возникла объективная потребность перевода рынка жилья на инновационный путь развития на основе активизации инвестиционной деятельности, что потребовало нового научного осмысления экономической природы инноваций и механизма эффективного их использования на рынке жилой недвижимости.

Инновация всегда приходит на смену чему-то существующему, она всегда эффективнее предыдущего решения. Целью ее применения с экономической точки зрения является увеличение прибыли, или за счет экономии, или за счет внедрения чего-то нового, более совершенного, либо за счет их сочетания. Применение инноваций на рынке жилой недвижимости, является надежным средством вложения денежных средств, так как цены на недвижимость имеют тенденцию к росту. Таким образом, инновация в жилищной сфере может представлять собой форму вложения капитала, объект купли - продажи, залога и пр., при этом возникает совокупность экономических отношений, обусловленных интересами субъектов инновационной деятельности, что позволяет нам говорить об инновациях на рынке жилой недвижимости как экономической категории. На основании проведенного анализа различных трактовок, в работе сформулировано следующее авторское определение понятия инновации на рынке жилой недвижимости - это прибыльное использование новаций в жилой недвижимости в виде новых или усовершенствованных объектов жилья (жилищной застройки) или решений жилищных проблем внедренных в практику и качественно отличающихся от предшествующих аналогов.

Внедрение инноваций на рынке жилой недвижимости непосредственно связано с новациями в сфере жилищного строительства. Несмотря на консерватизм строительной сферы, регулярно появляются нововведения, которые, не меняя радикально технологического уклада, обеспечивают снижение стоимости строительства и эксплуатации жилья, сокращение сроков строительства, повышение качества и комфортности проживания.

В этой связи «рынок жилой недвижимости» в контексте инновационной деятельности представляет собой совокупность взаимодействующих рынков (См. рис 1).

Он включает в себя многообразие участвующих в деятельности рынка жилой недвижимости субъектов в части касающихся новаций на рынке строительства жилья, на рынке готового жилья и других, взаимодействующих с

ю

ними рынков. Т.е. многообразие рынка новаций и восприимчивость к ним рынков строительства и готового жилья определяет экономическую и социальную эффективность решения проблем населения на рынке жилой недвижимости.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

РЫНОК

строительства" жилья

Рынок подрядных работ

РЫНОК НОВАЦИЙ

- технические;

- технологические;

- организационно-управленческие;

- информационные;

- социальные.

ИННОВАЦИИ

Рынок стройматериалов

О

рынок отового жилья

Рынок жилищного фонда 1

Рынок жилищных услуг

Рис.1. Рынок жилой недвижимости в контексте инновационной деятельности Прибыльность инноваций на рынке жилой недвижимости создает многообразие мотивов и источников для финансовых вложений в жилье. В соответствии с этим, средства в инновационные проекты могут вкладывать как частные инвесторы, заинтересованные в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду жилой недвижимости, так и государственные, муниципальные и общественные организации стремящиеся удовлетворить потребности общества или экономить бюджетный ресурс, а так же и будущие потребители, заинтересованные в улучшении своих жилищных условий.

Источниками, способствующими появлению инноваций являются: достижение науки и техники; потребительский спрос и государственные приоритеты; изменения на рынке жилищного строительства.

Установлено, что условия инновационной деятельности, а также ожидания, связанные с этой деятельностью определяют инвестиционную привлекательность инновационного проекта, которая обусловлена, прежде всего, инвестиционными характеристиками самой жилой недвижимости (местоположение объекта, возможность изменения статуса объекта на более привлекательный, ремонтопригодность, цена, прогноз цен на недвижимость в регионе, перспективы

развития транспорта) и ее способностью к окупаемости через политические, экономические, социальные, индивидуальные и др. факторы.

В ходе анализа выявлено, что инвестиционная привлекательность инноваций на рынке жилой недвижимости определяется существующим состоянием и перспективами развития отрасли, величиной риска связанных с инвестированием в данный инновационный проект, и уровнем доходов, который можно получить на вложенный капитал.

Исходя из вышеизложенного, автором предлагается следующее формулировка понятия инвестиционная привлекательность — это интегральная экономическая характеристика объектов жилой недвижимости, определяющая целесообразность вложения капитала и отражающая достигнутый и потенциально возможный уровень доходности на основе оценки наиболее значимых для инвестора аспектов: финансового, социального, политического , инновационного, экологического и др.

2. Современное состояние инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости. На основании проведенного анализа развития российского рынка жилой недвижимости установлено, что практически отсутствует четкая государственная политика, в сфере стимулирования инвестиционно-инновационной деятельности. Современная налоговая система имеет не стимулирующий, а фискальный характер. Банковские кредиты также не оказывают существенного влияния на развитие инвестиционных процессов на рынке жилой недвижимости: высокая ставка рефинансирования, краткосрочность выдаваемых кредитов, нестабильность кредитно-финансовой системы в целом и др., что ограничивает приток средств населения в жилую недвижимость.

Комплексный анализ современного состояния инвестиционной привлекательности и внедрения инноваций на жилищный рынок выявил:

- снижение государственных капитальных вложений привело к уменьшению объемов ввода жилья, повышению ветхости и аварийности жилищного фонда, в настоящее время в России насчитывается порядка 10 млн кв. м. ветхого и аварийного жилья;

- современный рынок жилой недвижимости по количеству введенного жилья на не соответствует растущим потребностям населения и не в состоянии удовлетворить потребность семей, (официально в очереди на получение квартир стоят более 5 млн семей). По данным статистики на территории России только в

12

2010 г. необходимый уровень жилых помещений в 3,7 раза превышал объемы ввода жилых площадей.

- на 38,6 % уменьшились по сравнению с 2010 г. объемы жилищного строительства за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов. Этот источник финансирования используется в среднем по России при строительстве 2,6 % жилья. Доля строительства жилья за счет государственной поддержки жилищного строительства из федерального бюджета составила 4,5 %.

- значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и его низким платежеспособным спросом. Жилье в России не оправданно дорогое, и превышает в разы себестоимость, поэтому приобрести сегодня квартиру в ипотеку по существующим ценам могут лишь 10 % населения страны.

Важная роль в государственном регулировании и стимулировании инвестиционно-инновационной деятельности принадлежит законодательным и нормативным актам. Так, Федеральный Закон Российской Федерации от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», содержит ряд недостатков, его положения недостаточно проработаны и не способствуют решению важнейшей социальной задачи — снижению стоимости квадратного метра в строящихся и проектируемых жилых домах, гарантии в сохранности вложенных инвестиционных средств и получении жилой площади:

- вводятся ограничения по использованию различных вариантов финансирования создания жилой недвижимости, что вынуждает застройщиков привлекать денежные средства физических лиц со 100 % предоплатой, либо использовать только кредитные средства;

- закон выстраивает отношения между застройщиком и участником долевого строительства не в системе инвестиционных отношений, а как отношения строительного подряда, что обуславливает необходимость включать в цену договора долевого строительства НДС и др. Все это создает для участников рынка недвижимости малопривлекательные экономико-правовые условия инвестирования.

Поэтому механизм экономического регулирования необходимо постоянно совершенствовать независимо от того, ориентируется правительство на

13

монетаристские принципы экономической политики или склонны использовать бюджетные инструменты регулирования. Государственные механизмы регулирования непосредственно либо опосредовано должны устанавливать гарантии защиты прав законных интересов и имущества инвесторов. В связи с чем, в работе обоснован ряд предложений по внесению изменений в законодательную базу, которые вошли в основные положения концепции развития и регулирования инвестиционно-инновационной деятельности на рынке жилой недвижимости.

3. Инвестиционная привлекательность инноваций в жилищной сфере и факторы влияющие на инновационную деятельность. Исследование рынка жилой недвижимости показывает, что внедрение инноваций и улучшение жилищных условий российских семей сдерживается весьма высокими темпами и объемами жилищного строительства (рис.2), а также несоответствием рыночной стоимости инновационных проектов платежеспособному спросу средне- и низкодоходных слоев населения.

♦ В городах и поселках городского типа —в— в сельской местности

Рис.2. Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения (м. кв.

общей площади)

Основные барьеры стоящие на пути инноваций на рынке жилой недвижимости и их влияние характеризуют данные Росстата (табл.1).

Таблица 1

Причины низкой инвестиционно-инновационной деятельности организаций (в процентах от общего числа организаций за 2000-2011г.г.)

Причины 2000 2005 2008 2009 2010 2011

Недостаточный спрос на инновации 10 21 18 29 19 19

Недостаток собственных финансовых средств 41 65 63 66 67 60

Высокий процент коммерческого кредита 47 31 26 36 31 25

Сложный механизм получения кредитов для реализации инвестиционных проектов 39 17 15 19 15 14

Инвестиционные риски 35 25 27 23 23 27

Неудовлетворительное состояние технической базы 18 9 7 7 5 6

Низкая прибыльность инвестиций в инновации 8 14 8 10 11 11

Неопределенность экономической ситуации в стране 49 18 33 48 32 31

Несовершенная нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные процессы 36 17 10 10 10 10

Выявлены и такие факторы как: недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента, незаинтересованность архитекторов и проектировщиков в использовании современных материалов и инновационных технологий, т.к. решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, они не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения, поскольку это связано с проблемами экспертизы, к тому же один типовой проект можно продать несколько раз, а за инновации не платят).

Кроме того негативно влияет на инновационную составляющую, низкое качество некоторых строительных материалов, выпускаемых на устаревших технологических линиях, отсутствие взаимосвязи между потребителем, проектировщиком и производителем, а также коррупция и бюрократия.

Исследование показывает, что создание благоприятных условий стимулирующих привлечение инвестиций в инновации жилищной сферы требует дальнейшего совершенствования и дополнения действующей законодательной базы и упрощения процедур внедрения инноваций в сферу жилой недвижимости.

4. Основные положения концепции повышения инвестиционной привлекательности инноваций на рынке жилой недвижимости. Автором предложена концептуальная модель механизма государственного регулирования

инвестиционно-инновационной деятельности (ИИД) на рынке жилой недвижимости (См. Рис 3), в рамках которой сформулированы и обоснованы: сущность и содержание ИИД, принципы ИИД, ее цели и приоритеты.

Субъект государственного регулирования ИИД на рынке жилой недвижимости

- 1

Принципы Функции

—I

Сущность и содержание

I

Цели ИИД

Система методов регулирования

Децентрализованное управление в сфере жилищного

Экономико-правовые условия функционирования

Социализация

Стратегическое планирование

Организационная

Обеспечение экономической и экологической безопасности

Интеграционная

I

«

к со н о

3 и

Э- р> §§

Зе

о «

Оч

е

Приоритеты ИИД

Формы

т

«

к я н

о «

і>

2 го 4 О

о т и

о о

Её

и в

<и ш о

о »

Институциональная

Программная

Денежно-кредитная

Налоговая

Ценовая

Лицензирование и квотирование

Прямая связь

Объект

регулирования

Обратная связь

Рис.3. Концептуальная модель механизма государственного регулирования ИИД на рынке жилой недвижимости В качестве основных принципов ИИД автором предложены: динамичность, социальная направленность, стабильность, оперативность, эффективность и др. В работе определены основные задачи государственного регулирования ИИД: развитие рынка жилой недвижимости; совершенствование нормативно-правовой базы, обеспечивающей эффективное функционирование и развитие инноваций в жилищной сфере для наиболее полного удовлетворения возрастающих потребностей населения.

В рамках предлагаемой автором концепции модели государственного регулирования обоснованы приоритетные направления развития инвестиционно-инновационной деятельности, базирующиеся на результатах компаративного анализа зарубежного опыта инновационной деятельности, выявленных в процессе исследования факторах, тормозящих развитие инноваций, исследовании организационно-правовых аспектов инвестиционной деятельности и современного состояния инноваций на рынке жилой недвижимости. Важнейшими направлениями совершенствования инвестиционной привлекательности

инноваций предлагаемыми автором являются:

1. Улучшение качества жилищных условий граждан на основе использования эколого-гуманистических новаций. В рамках этого направления, особенно перспективным является малоэтажное строительство и формирование компактных городов с комфортной средой жизнедеятельности человека.

2. Привлечение инвестиционных ресурсов новых экономических субъектов (институциональных инвесторов, бизнес-ангелов, венчурных фондов, социально ответственных предприятий, благотворителей через механизм венчурной филантропии) для финансирования инновационно-инфраструктурных проектов, путем активизации частных инвесторов

3. Стимулирование научных исследований для активизации потока дополнительных инвестиций, использование специализированных программных продуктов и высоких технологий для создания инновационных объектов жилой недвижимости.

4. Инвестирование реконструкции жилищного фонда как технологической новации воспроизводства основного капитала, организации экологического домостроения -экологической, постиндустриальной инновации, направленной на рациональное использование региональных ресурсов. При этом основной задачей является замещение старого и неблагоустроенного жилого фонда, путем его модернизаций и реконструкций с использованием инноваций и формирование комфортных минигородов.

5. Институционализация лизинговых операций для формирования нового инвестиционного инструмента, необходимого для активизации привлечения капитала на рынок инноваций в жилищной сфере.

6. Создание саморегулируемых организаций (СРО) в сфере инноваций в форме некоммерческого партнерства с целью притока и эффективного использования дополнительных финансовых ресурсов в инновационную деятельность.

7. Создание государственно-частного партнерства (ГЧП), как институционального и организационного альянса государства и бизнеса, в целях привлечения инвестиций для реализации общественно значимых инновационных проектов на рынке жилой недвижимости на взаимовыгодной основе.

Непосредственно с целями и приоритетами государственного регулирования

инвестиций в инновационную жилую недвижимость связаны общие и частные

функции регулирования, среди них важнейшей по нашему мнению следует

считать, создание экономико-правовых условий функционирования механизма

регулирования. Как известно, рыночная экономика объективно предполагает

высокую эффективность управления благодаря компетентному использованию ее

методов, и форм (инструментов) ее регулирования (институциональной,

программной; ипотечно-кредитной; налоговой; ценовой; лицензированием,

17

квотированием и др.). Эти формы взаимосвязаны между собой и оказывают положительное воздействие на инвестиционную привлекательность.

В ходе исследования выявлено, что одной из важнейших форм регулирования ИИД на рынке жилой недвижимости является институциональная, отсутствие в России соответствующих институтов сдерживает рост жилищного строительства (низкая прозрачность процедур предоставления земельных участков, разрешений и согласований на строительство, и др.) и формирование платежеспособного спроса на жилье. Внедрение системы правил, стимулирующих конкуренцию и открытость информации будет способствовать активному внедрению инноваций, повышению прибыльности инвестиций в жилье и покупательского спроса, что будет способствовать максимально полному удовлетворению потребностей населения, вызовет рост инвестиций в жилой сектор, а через эффекты мультипликации и акселерации - рост ВВП и стимулирование развития смежных отраслей.

5. Оценка инвестиционной привлекательности приоритетных инновационных проектов в жилищной сфере. Анализ показал, что до недавнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с «производственной» точки зрения, что не отвечает требованиям, предъявляемым инвесторами: использовались статические методы расчета эффективности капиталовложений (по критерию минимума приведенных затрат), не учитывающие фактор времени имеющий принципиальное значение для финансового инвестора, ориентированные на выявление производственного эффекта от вложения инвестиций (повышение производительности труда, снижения себестоимости продукции), при этом финансовая эффективность отходила на второй план. Не учитывалась в расчетах и социальная направленность проекта.

Автором предложено для оценки финансовой эффективности инвестиций, привлекаемых в инновационные проекты использовать «динамические» методы, основанные на дисконтировании денежных потоков. Обосновано, что наиболее достоверными из всего многообразия динамических методов являются: метод оценки чистого приведенного дохода от реализации инновационной проекта, метод оценки внутренней нормы доходности (ВНД) и внутренней нормы прибыли (ВНП, IRR) инновационного проекта. Которые позволяют оценить с экономической точки зрения инвестиционную привлекательность технических,

18

технологических и организационно-управленческих решений инновационного проекта.

С целью выявления инвестиционной привлекательности инновационных проектов комплексной застройки территорий микрорайонов на базе обоснованной автором совокупности динамических методов оценки проведен расчет экономической эффективности одного из проектов, с целью определения потенциальной возможности обеспечить требуемый (ожидаемый) уровень прибыльности или социальный эффект.

Проведенные автором расчеты значений индекса доходности, чистого дисконтированного дохода и срока окупаемости инвестиционного проекта с использованием нижеприведенных формул:

где:1,„ - момент окончания т-го шага; 1о - момент приведения (дата оценки); /„- 0,5— отражает середину м-го года; Е - норма дисконта

ВНД = Е!+-------------------х (Е2 -Е,);

ЫРУрЫРУг

где ЫРУ-тещпцая стоимость проекта, Е-норма дисконта. позволили доказать, что инвестиции в инновационные проекты такого рода в целом являются высоко эффективными. Выявлено, что в оцениваемом инновационном проекте чистый дисконтированный доход (ЧДД) составляет 28 %, что выше ставки дисконта равной 15 % почти в 2 раза. Проведенные расчеты позволили определить величину затрат инвестора на создание социальных объектов безвозмездно передаваемых городу при реализации инновационного проекта комплексной жилой застройки микрорайона с развитой социально-бытовой инфраструктурой, которая составляет 40 % - 50 % от общих затрат инвестора на реализацию проекта, что снижает доходность и срок окупаемости инвестиций. В результате увеличивается стоимость квадратного метра жилья. Для нивелирования этого негативного момента предложено внедрение ГЧП для реализации инновационных проектов в жилищной сфере.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. На основании исследования экономической сущности и существующих в

современной науке различных подходов, в диссертации уточнено понятие

19

инновации на рынке жилой недвижимости - это прибыльное использование новаций в жилой недвижимости в виде новых или усовершенствованных объектов жилья (жилищной застройки) или решений жилищных проблем внедренных в практику и качественно отличающихся от предшествующих аналогов.

Анализируя и резюмируя инвестиционные аспекты инноваций в сфере жилой недвижимости автором сформулировано определение понятия инвестиционная привлекательность - это интегральная экономическая характеристика объектов жилой недвижимости, определяющая целесообразность вложения капитала и отражающая достигнутый и потенциально возможный уровень доходности на основе оценки наиболее значимых для инвестора аспектов: политического, финансового, социального, инновационного, экологического и др.

2. Анализ зарубежного опыта инвестиционно-инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости, позволило выявить положительный опыт и сформулировать рекомендации по его использованию в отечественной практике. Предложено использовать в России кооперативную систему владения недвижимостью (в Финляндии действует более 60 тыс. кооперативных обществ охватывающих более 1,7 млн человек), договорную систему жилищных сбережений, создание государственного жилищного фонда, системы арендных домов и др.

3. Исследовано современное состояние отечественного рынка жилой недвижимости и инвестиционно-инновационной деятельности, определены и систематизированы факторы, сдерживающие привлечение инвестиционного капитала для реализации инновационных проектов в жилищной сфере. Установлено, что основными из них являются: отсутствие должной государственной поддержки развития рынка инноваций путем принятия новых более конструктивных законов, недостаточное финансирование со стороны государства и частных компаний в НИОКР, отсутствие эффективных механизмов финансирования и реализации инвестпроектов по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры для внедрения инноваций в жилищной сфере, не гибкая система налогообложения и налоговых льгот для поддержки инвестора, а так же низкий спрос на инновации, недостаток собственных финансовых средств, высокий процент по кредитам, сложный механизм

получения кредитов для реализации инвестиционных проектов, высокие инвестиционные риски и др.

4. Состояние государственного регулирования рынка инвестиций и внедрения инноваций в жилищную сферу характеризуется: низкой активностью инвестиционно-инновационного процесса, отсутствием продуманной инвестиционной политики государства и отсутствием эффективных механизмов финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры в целях жилищного строительства, негибкая государственная система налогообложения; высокая ставка рефинансирования ЦБ и ссудных ставок коммерческих банков.

5. В результате проведенного исследования автором определена совокупность динамических методов основанных на дисконтировании денежных потоков, позволяющая осуществить наиболее достоверную оценку финансовой эффективности инвестиций в инновационные проекты, с целью обоснования потенциальной возможности обеспечения ожидаемого инвестором уровня прибыльности или социального эффекта. Проведенные расчеты позволили доказать, что инвестиции в инновационные проекты комплексной жилой застройки высоко эффективны, определено, что ЧДЦ по ним составляет 28 %, что почти в 2 раза превышает ставку дисконта. Предложенные методы рекомендуются к практическому использованию для обоснования инвестиционной привлекательности реализации инновационных проектов на рынке жилой недвижимости.

6. Разработана концептуальная модель развития и стимулирования инвестиционной привлекательности инноваций в жилищной сфере, включающая комплекс принципов, целей и приоритетных направлений по развитию и активизации инвестиционно-инновационной деятельности по созданию благоприятных условий для инвесторов и удовлетворению потребностей населения. Важнейшими из направлений являются: внедрение эколого-гуманистических новаций, привлечение новых субъектов инвестиционной деятельности (институциональных инвесторов, бизнес - ангелов, венчурные фонды и др.), ускорение коммерциализации высоких технологий для внедрения их в практику жилой недвижимости, реконструкция и модернизация жилого фонда на основе инновационных технологий, создание саморегулируемых организаций в сфере инноваций в форме некоммерческого партнерства, что будет

21

способствовать улучшению ситуации по внедрению инноваций в жилищной сфере.

IV. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монография:

1. Бондалетова Н. Ф. Развитие методов инвестиционно-инновационной деятельности в сфере жилищного строительства. - М.: МАКС Пресс, 2012. (6,8 п.л.).

Статьи, изданные в российских рецензируемых научных журналах, входящих в перечень ВАК:

2. Позднякова Н. Ф. (Бондалетова Н. Ф.) Жилье как экономическая категория и объект инвестирования на рынке недвижимости. Социальная политика и социология. - М. - №5. - 2010 (0,64 п.л.).

3. Бондалетова Н. Ф. Развитие рынка жилой недвижимости в постсоветский период. Социальная политика и социология. — М. - №4. — 2011. (0,65 п.л.).

4. Бондалетова Н. Ф. Состояние жилищного строительства в современной России. Человеческий капитал. - М. - №1.-2012 (0,7 п.л.).

5. Бондалетова Н. Ф., Ларионов А. Н. Инвестиционная привлекательность жилья на рынке недвижимости. Вестник РГТЭУ. - М. - №3. - 2012. (0,5 п.л.).

6. Бондалетова Н. Ф. Инновации в жилищном строительстве, теоретические основы и классификация. Социальная политика и социология. - М. №4. - 2012. (0,6 п.л.).

Статьи, изданные в журналах, не входящих в перечень ВАК:

7. Позднякова Н. Ф. (Бондалетова Н. Ф.) Агентства недвижимости. Опыт и проблемы. VII Румянцевские чтения. Материалы международной научно-практической конференции «Экономика, Государство и общество в XXI веке» -М.: РГТЭУ, 2009. (0,45 п.л.)

8. Позднякова Н. Ф. (Бондалетова Н. Ф.) Рынок недвижимости и строительства. Время перемен. Сборник трудов научно-технической конференции № 58. Ч. 4. Гуманитарные науки и экономические науки. — М.: ГОУ МИРЭА, (Технический университет), 2009. (0,4 п.л.)

9. Позднякова Н. Ф. (Бондалетова Н. Ф.) Инвестиции в недвижимость. Сборник трудов научно-технической конференции № 59. 4.4. Гуманитарные

22

науки и экономические науки. - М.: ГОУ МИРЭА, (Технический университет), 2010. (0,5 пл.).

Ю.Позднякова Н. Ф. (Бондалетова Н. Ф.) Роль инвестиций в сфере недвижимости. VIII Румянцевские чтения. Материалы международной научно-практической конференции «Преемственность и новаторство». - М.: РГТЭУ, 2010. (0,45 п.л.).

11 .Позднякова Н. Ф. (Бондалетова Н. Ф.) Проблемы инвестиций в период кризиса. Материалы VIII Афанасьевских чтений «Социальное управление и вызовы современной цивилизации». -М.: РГСУ, 2010. (0,5 пл.).

12. Бондалетова Н. Ф. Концептуальные основы модели развития механизма стимулирования инвестиционной привлекательности, инновационных жилищных проектов. Материалы X Афанасьевских чтений «Социальная политика в условиях государственных и муниципальных реформ». - М.: РГСУ, 2012. (0,5 пл.).

Заказ № 170-а/04/2013 Подписано в печать 26.04.2013 Тираж 100 экз. Усл. п.л. 1

ООО "Цифровичок", тел. (495) 649-83-30 www.cfr.ru; е-тай:zak@cfr.ru