Формирование и функционирование рынка жилья на уровне региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гусарова, Ирина Алексеевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-ПРИКЛАДНЫЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Понятие и сущность регионального рынка жилья и особенности его формирования.

1.2. Основные направления совершенствования методики оценки функционирования рынка жилья.

1.3. Анализ зарубежного опыта регулирования условий приобретения и распределения жилья.

ГЛАВА II. СОСТОЯНИЕ Д ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН.

2.1. Системная модель и инфраструктура рынка жилья .'.

2.2. Ресурсное обеспечение рынка жилья в процессе его функционирования.

2.3. Механизм и особенности регулирования регионального рынка жилья.

2.4. Показатели эффективности инвестиций в рынок жилья.

ГЛАВА III. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН.

3.1. Роль маркетинга в прогнозировании развития рынка жилья.

3.2. Коньюнктурообразующие факторы развития рынка недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и функционирование рынка жилья на уровне региона"

Одним из основных условий жизни человека является жилье - это важнейшая социальная потребность и право людей, поскольку отдельная квартира или индивидуальный дом не только создают условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делают человека социально и экономически независимым и активным. Неудовлетворенность потребности в жилье - наиболее острая социальная проблема, так как затрагивает широкие круги населения. Степень удовлетворенности данной потребности служит не только важнейшим показателем уровня и качества жизни, но и в значительной мере формирует образ жизни индивида, его культурный, образовательный и профессиональный уровень.

Переход России на рыночную модель развития породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе, особенно в крупных городах. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи.

Трансформация российской экономики в рыночную вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья, увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности, возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья. Поэтому реформирование российской экономики требует новых подходов в оценке всей экономической деятельности, изменения критериев проводимой инвестиционной политики. При этом повышение комплексного эффекта от использования инвестиций в сфере жилищного строительства способно в значительной мере активизировать процесс становления и развития рынка жилья как одного из важных составных частей экономики. Тем самым изучение процессов формирования рынка жилья в условиях перехода от планово-административного способа хозяйствования к рыночному представляет не только теоретический, но и практический интерес.

Опыт показал, что стихийное формирование рынка недвижимости неизбежно приводит к негативным экономическим и социальным последствиям. Отсюда вытекает необходимость сознательного регулирования этих процессов.

В диссертации рассматривается региональный аспект происходящего в нашей стране процесса формирования и функционирования одного из секторов рынка недвижимости - рынка жилья и изучаются возможности и границы его целенаправленного регулирования. Основным конкретным объектом исследования послужил один из наиболее развитых рынков недвижимости в регионе - рынок жилья, (на примере Республики Татарстан).

Степень научной разработанности проблемы: учеными-экономистами разных стран мира и России исследовались различные аспекты повышения эффективности регулирования инвестиционного процесса применительно к ресурсному обеспечению рынка жилья, влияния на него рыночных и государственных механизмов. В России наиболее известны труды следующих западных ученых В.Беренса, П.Хавранека, Л.Гитмана, М.Джонка, Дж.Фридмана. Эти ученые, как правило, рассматривали проблемы инвестирования различных сфер, включая разнообразные ценные бумаги и объекты недвижимости, отдавая предпочтение экономическому анализу инвестиционных проектов. В настоящее время в исследованиях российских ученых большое развитие получили вопросы повышения эффективности использования инвестиций как на макроуровне, так и на региональном уровне, а также вопросы формирования и развития рынка жилья на уровне региона. При этом можно выделить исследования С.Максимова, А.Бачурина, В.Ресина, Е.Сайгака, В.Поповой, В.Ковалева, Г.Стерника и др.

Происходящее реформирование экономики, структурные изменения в ней, формирование новых секторов рынка недвижимости выдвигают иные требования к осмыслению происходящих событий, их научному анализу. Работы многих отечественных авторов, специалистов в области анализа развития и функционирования рынка жилья, отражают проблемы федерального плана и могут быть востребованы на макроуровне и на уровне региона.

Актуальность и практическая значимость выбранной проблемы исследования предопределили выбор цели диссертации.

Целью исследования диссертации является раскрытие экономического содержания регионального рынка жилья на основе обновленных теоретико-методологических подходов, учета особенностей современного этапа экономической трансформации России, а также разработка механизма формирования и, функционирования рынка жилья в регионе.

Реализация выбранной цели предполагает постановку и решение следующих задач.

- исследование теоретических положений процесса формирования и развития рынка жилья на уровне региона;

-проведение анализа и обобщение современного опыта формирования рынка жилья в РФ и РТ;

- анализ зарубежного опыта регулирования условий приобретения и распределения жилья;

- выявление факторов, оказывающих влияние на развитие региональных рынков жилья;

- анализ структуры и инфраструктуры рынка жилья и социально-экономических аспектов его развития в Республике Татарстан;

- исследование основных возможностей ресурсного обеспечения процессов формирования и развития рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;

- прогнозирование развития рынка жилья в регионе.

Предметом исследования является важнейший сегмент рынка недвижимости — рынок жилья, процесс его формирования и развития в условиях становления рыночной экономики в России и регионах.

Объектом исследования являются социально-экономические процессы, направленные ца формирование и развитие регионального рынка жилья (РРЖ) на примере Республики Татарстан, а также механизм регулирования рынка жилья и его инвестиционная обеспеченность и привлекательность.

Теоретической и методологической базой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области исследования рынков недвижимости, научные труды, посвященные развитию рыночных отношений, созданию предпосылок для становления и развития рынка жилья, формированию и эффективному использованию инвестиционных товаров и услуг, а также современные методы моделирования и прогнозирования развития экономических явлений, методы маркетинга и менеджмента, методы оценки недвижимости.

В диссертационной работе использованы методы экономико-статистического анализа, экономико-математические приемы и подходы, позволяющие охарактеризовать процессы формирования и развития рынка жилья на региональном уровне.

Эмпирической базой работы послужили законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства и другие нормативные акты в части, касающейся непосредственно или косвенно формирования и функционирования рынка недвижимости, информационно-статистические материалы Госкомстата РФ и РТ, Госстроя РФ, аналитические обзоры городских риэлторских фирм, а также имеющиеся в экономической литературе и периодической печати фактические данные по теме диссертации, анализ которых позволяет достаточно полно и объективно отразить сущность происходящих явлений, связанных с рынком жилья.

Необходимо отметить, что в настоящее время практически отсутствует литература, в обобщенном виде представляющая особенности рынка недвижимости, освещающая основные проблемы его формирования в России и в регионах, в том числе в Республике Татарстан.

Научная новизна исследования заключается в следующем: - сформулировано понятие регионального рынка жилья и определено его место в составе рынка недвижимости; систематизированы основные факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка жилья, предложена их классификация;

- изучена структура и инфраструктура регионального рынка жилья, на примере Республики Татарстан, и предложена его системная модель, в которой определены границы данного рынка, в том числе границы первичного и вторичного его сегментов. При этом установлено, что границы рынка носят в определенной мере условный характер, так как потенциально объем реализуемого жилья всегда может быть расширен за счет имеющегося нового и существующего жилого фонда; исследованы основные возможности ресурсного обеспечения процессов формирования и функционирования рынка жилья на уровне региона. Полученные положения и выводы позволяют использовать их в практической деятельности органов власти и управления по формированию и инвестиционному обеспечению рынка жилья;

- проведена оценка условий и особенностей процесса регулирования регионального рынка жилья и направлений их эффективной реализации; разработана схема взаимодействия конъюнктурообразующих факторов, воздействующих на РРЖ;

- проанализированы уровни влияния конъюнктурного фона на показатели регионального рынка жилья;

- даны рекомендации по разработке и реализации государственной жилищной политики на региональном уровне;

- на основе проведенных маркетинговых исследований в г. Казани, выявлены предпочтения населения данного города при выборе жилья;

- используя прогнозную оценку основных тенденций и процессов развития жилья и жилищного рынка, в ближайшей перспективе на региональном уровне разработана вероятностная гипотеза их развития в Республике Татарстан;

- предложена система мер по стимулированию развития регионального рынка жилья, заключающаяся в активизации жилищного и культурно-бытового строительства путем выпуска муниципальных жилищных займов, жилищных облигаций, использования кредитов, создания финансово-строительных групп, а также реализации системы ипотечного кредитования, то есть вовлечения средств населения в жилищное строительство и создание первичного рынка жилья.

Личный вклад автора в изучение проблемы:

- проведено системное исследование процесса формирования и функционирования рынков жилья в условиях становления рыночной экономики в России и РТ;

- разработана и предложена модель функционирования регионального рынка жилья;

- выявлены факторы, оказывающие влияние на формирование конъюнктуры на региональных рынках жилья;

- на основе анализа статистических данных и динамических характеристик регионального рынка жилья сделан прогноз его развития для Республики Татарстан.

Апробация и внедрение результатов работы.

Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах по итогам НИР 1999, 2000 г.г. в Казанском Государственном Технологическом Университете, на международной практической конференции «Организационно-экономические проблемы муниципального управления» 26 мая 2000 г., в КГУ (Набережночелнинском филиале), на городской научно-практической конференции студентов и аспирантов «Роль предпринимательства в решении проблем городского хозяйства и социально-культурной сферы города», 2000 г., в КГТУ, на межрегиональной научно-методической конференции «Актуальные проблемы самодостаточности региона: методология структурного анализа и прогнозирования развития региональных экономических систем», 18-19 декабря 2001 г., Казань, в КГТУ.

Практическая значимость диссертации заключается в том, что ее результаты могут быть использованы органами регионального (муниципального) управления для исследования состояния и тенденций развития регионального рынка жилья и разработке на этой основе разделов региональной экономической политики, касающихся жилищной сферы. Полученные в ходе исследования результаты и собранный информационный материал позволили разработать конкретные рекомендации, направленные на изменение региональной инвестиционной политики с целью повышения эффективности жилищного строительства и создания полноценного рынка жилья. Результаты диссертации также могут быть использованы риэлторскими фирмами при проведении маркетинговых исследований на региональном рынке жилья.

Основные положения и выводы диссертации могут быть полезны в практике преподавания курсов «Экономика недвижимости» и «Экономика и управление имуществом», а также при подготовке новых спецкурсов по проблемам оценки недвижимости.

Логика и структура работы, определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, библиографического списка используемой литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гусарова, Ирина Алексеевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. В период перехода нашей страны от командно-административной системы к рыночному типу хозяйствования неизбежно происходит процесс формирования качественно новых отношений во всех сферах деятельности (в том числе и жилищных), проявляющихся на локальном и региональном уровнях с разной степенью интенсивности и законченности.

Главной задачей реформирования жилищного сектора в России является создание рынка жилья. В условиях становления рыночных отношений возникает необходимость применения новых теоретико-методологических подходов к изучению функционирования и становления рынка жилья с учетом коренных изменений большинства социально-экономических процессов, происходящих в стране, ее регионах и городах.

2. Исследование процессов в сфере развития рынка жилья, особенностей его структуры и инфраструктуры позволило отметить, что рынок жилья в России развивается в условиях серьезного дефицита необходимых правовых, институциональных и экономических условий для его цивилизованного формирования. По сравнению с другими рынками этот сектор в определенной мере развивался частично в полулегальных формах. В то же время, несмотря на имеющиеся негативные обстоятельства, рынок жилья складывается, формируется его структура, хотя существуют условия накладывающие на него свои особенности.

3. Теоретически можно говорить о существовании федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен недвижимостью на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.

4. Региональный рынок жилья функционирует под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов. Нами выделены шесть основных групп:

165 политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.

5. Под структурой рынка жилья следует понимать, что первичный рынок - только рынок нового жилья, которое строилось для продажи и пришло на этот рынок, в то время как вторичный рынок представлен жильем, которое уже находилось в эксплуатации, а теперь по каким-либо причинам реализуется владельцем. Владельцами жилья на первичном рынке, как правило, являются юридические лица - риэлторские фирмы, фирмы-застройщики, отчасти муниципальные органы власти, которые реализуют часть построенного за бюджетные деньги жилья по коммерческим ценам. Владельцами жилья на вторичном рынке являются в подавляющем большинстве частные лица.

Инфраструктура рынка жилья, представляющая собой систему звеньев рыночного хозяйства, функционирующую в производстве и обращении такого товара, как жилье, в совокупности с системой институтов регулирования рыночных отношений, также имеет свои особенности. Они заключаются в том, что государство в лице федеральных и региональных органов, а также муниципального' самоуправления, с одной стороны, определяет характер функционирования рынка через законодательно-нормативную, налоговую, кредитно-денежную, банковскую и иную регламентирующую деятельность, осуществляя ее через соответствующие институты. С другой стороны, несмотря на проведенную приватизацию, оно является крупнейшим собственником жилья и недвижимости.

6. Ресурсное обеспечение является важнейшим условием формирования и функционирования рынка жилья. При этом особое место уделено инвестиционным ресурсам, под которыми принято понимать материально-технические, финансовые, а также нематериальные активы.

При этом можно заметить, что рынок инвестиционных ресурсов и рынок жилья тесно взаимосвязаны и целенаправленно взаимодействуют. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, активно формирует рынок жилья, оказывая на него существенное влияние, поскольку поступление инвестиционных ресурсов в сферу строительства жилья, особенно частного, увеличивается.

Выполненный анализ позволяет высказать мнение о том, что ресурсная база отрасли в основном сохранилась, поскольку приостановилось падение и начался рост производства важнейших традиционных строительных материалов, таких, как кирпич, мягкие кровельные материалы, керамическая плитка, пиломатериалы, сантехническое оборудование. Более того, отвечая современным требованиям к возводимому и реконструируемому жилью, отрасль старается производить строительные и отделочные материалы, не уступающие по качеству импортным аналогам, по иностранным лицензиям и с привлечением иностранного капитала, создавая совместные предприятия.

7. Исследование процессов создания, развития и регулирования российского и регионального рынков жилья позволило отметить, что данная деятельность, особенно на уровне регионов, должна быть всесторонне продумана и организована. Для того, чтобы осуществлять такую политику и обеспечить информационную инфраструктуру рынка жилья, необходимо постоянно и с высоким уровнем точности оценивать инвестиционную привлекательность не только всего региона, но и отраслей, видов продукции, предприятий.

Изменение региональных приоритетов в регулировании процессов, направленных на обеспечение экономического роста и создание условий для устойчивого поступательного развития отраслей народного хозяйства, позволит преодолеть не только имеющееся социально-экономическое отставание, но и, увеличив доходы населения и подняв его финансово-экономическую базу, значительно расширить массовое жилищное строительство, которое,, в свою очередь, даст дополнительный импульс дальнейшему социально-экономическому развитию.

Эффективному регулированию процессов по созданию рынка жилья, через формирование широкого слоя его подлинных собственников и владельцев, самостоятельно содержащих жилой фонд, развитие конкурентной среды в его поддержании и обслуживании была призвана помочь реформа жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на то, что сроки ее реализации несколько сдвинулись, сама реформа ЖКХ, являющаяся крупномасштабной социально-экономической программой, предназначенной осуществить улучшение качества жизни населения, несмотря на существенные реальные трудности, проводится достаточно целенаправленно.

По линии федеральных властных структур приняты необходимые меры нормативно-правового характера, которые призваны обеспечить устойчивое функционирование ипотечного жилищного строительства с целью формирования И развития рынка жилья, хотя они и не лишены противоречий законодательного и финансового плана, что снижает их практическую значимость. Поэтому на уровне регионов администрации, как субъекты рынка жилья, принимают собственные законодательные акты, направленные на развитие ипотечного кредитования. В настоящее время имеется много примеров самостоятельного решения жилищных проблем регионов через собственные, иногда специфические схемы ипотечного кредитования. Продолжение этой работы в значительной мере будет способствовать становлению и развитию рынка жилья.

8. В диссертации сделана попытка описания и семантической формализации фона развития рынка жилья. Под фоном целесообразно понимать совместное воздействие факторов, влияющих на рынок жилья. Для оценки уровня влияния факторов фона выделены факторы и проведена оценка степени воздействия каждого фактора и их совокупности на показатели анализируемого рынка. Для определения степени влияния отдельных факторов, составляющих фон (внешние конъюнктуро-образующие факторы - КОФ), сконструирована матрица, в которую включены различные аспекты фона -политический, экономический, социально-культурный, демографический, природно-географический. Каждый аспект фона формируется под влиянием множества факторов, при этом на формирование отдельного аспекта фона могут одновременно воздействовать факторы различных групп. В качестве числовых характеристик в матрице используются усредненные экспертные оценки.

На основе анализа взаимного влияния КОФ построена схема, отражающая конъюнктурное состояние рынка жилья, при этом подразумевается, что конъюнктурное состояние рынка является динамичным.

Схема позволяет проследить направление воздействия любого из факторов на состояние РРЖ, а также выявить логику взаимодействия факторов и их влияние на конъюнктурную цепочку спрос - предложение - цены.

В каждый анализируемый момент или период конъюнктура РРЖ представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.

Сложность анализа РРЖ обусловлена необходимостью правильного выделения КОФ, определения степени их регулируемости, значимости и влияния каждого из них на состояние рынка жилья.

9. Основным рекомендуемым направлением практической деятельности местных органов управления по стимулированию развития рынка жилья является сейчас инициативное создание ими условий для активизации жилищного строительства путем выпусков муниципальных жилищных займов, жилищных облигаций, использования кредитов, а также создания финансово-строительных групп.

К условиям, необходимым для привлечения в жилищное строительство частного капитала, относятся:

- организация кондоминиумов;

- установление правовой ответственности арендаторов жилища за отказ от платежей за коммунальные услуги;

- организация создания новых для нашей практики регулирующих использование городского пространства документов - планов и правил землепользования (зонирование территории);

- разработка градостроительных уставов;

- разработка и введение стабильных условий льготного кредитования, предоставления налоговых льгот, нормативов ускоренной амортизации основных средств и других стимулов для юридических лиц со смешанным капиталом, занимающихся эксплуатацией и строительством жилья, а также строительством инженерных сетей и объектов инфраструктуры;

- разработка и внедрение правовой и нормативной базы, необходимой для создания вышеперечисленных условий.

Одним из перспективных направлений решения проблем активизации РРЖ должна стать реализация системы ипотечного кредитования, то есть вовлечения средств населения в жилищное строительство и создание первичного рынка жилья.

В качестве эффективного способа стимулирования развития рынка жилья как на локальном, так и на региональном уровне является создание его общенациональной информационно-аналитической системы.

10. Увеличение доходов бюджета, привлечение дополнительных инвестиций в развитие территорий города и создание полноправоного рынка недвижимости и его сектора - рынка жилья - невозможно без создания полнокровного же рынка земли.

Анализ процесса формирования и функционирования регионального рынка жилья включает в себя достаточно широкий спектр многообразных вопросов и проблем, выходящих за рамки данной диссертационной работы. Продолжение исследований в этой области будут способствовать дальнейшему более эффективному функционированию и развитию региональных рынков жилья.