Формирование и развитие рефинансируемых систем ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование и развитие рефинансируемых систем ипотечного кредитования"

На правах рукописи

ЛУГОВЦОВА НАТАЛИЯ НИКОЛАЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЕФИНАНСИРУЕМЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность: 08.00.10-Финаисы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Екатеринбург 2005

Диссертационная работа выполнена на кафедре ценных бумаг, корпоративных финансов и инвестиций Уральского государственного экономического университета

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор В.П.Иваницкий

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ершова Г.Е. кандидат экономических наук, Зобнин О.В.

Ведущая организация:

Уральский государственный технический университет УГТУ-УПИ

Защита состоится 23 июня 2005 г. в 12 час.30 мин. на заседании диссертационного совета Д-212.287.02 Уральского государственного экономического университета по адресу: 620219, г.Екатеринбург, ул. 8 Марта, 62.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью, просим направлять по адресу: 620219, г.Екатеринбург, ГСП-985, ул. 8 Марта, 62, Уральский государственный экономический университет, ученому секретарю диссертационного совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Уральского государственного экономического университета.

Автореферат разослан 22 мая 2005 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Ь.Г' Князева

6Ыъ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

¿/ГУ

Актуальность темы исследования. Повышение эффективности российской экономики и качества жизни населения непосредственно связано с созданием комплекса условий для доступности жилого и коммерческого ипотечного кредитования, снижения возникающих рисков для участников ипотечных сделок

Однако до сих пор рынок ипотечного кредитования остается мало привлекательным для инвесторов. Велик размер процентных ставок, банки, как правило, не рискуют выдавать долгосрочные кредиты. Процессы рефинансирования (секьюритизация) ипотечного кредитования находя 1ся еще в фазе начального формирования Минимальна маржа между процентами по кредитам и ипотечным облигациям, размещаемых немногочисленными эмитентами. Далек от решения вопрос о биржевом размещении ипотечных ценных бумаг, поскольку для этого необходимо создание весьма крупных кредитных портфелей.

В этих условиях реализация ипотечного законодательства, в том числе Закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах» (2003 г.) должна исходить не только из особенностей и состояния трансформационной экономики, но и учитывать новые подходы к концептуальному осмыслению экономической сущности ипотечной финансовой услуги, обоснованному усилению ее комплексности как условия получения эффекта «масштаба» и развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Комплексность финансовой услуги должна, с одной стороны, создавать эффекты синергии и распределения рисков между участниками ипотечного пула, с другой - обеспечивать эффективную согласованность интересов и транспарентность функций всех участников формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования Совершенствование инструментального и организационно-инфраструктурного обеспечения секьюритизации в схемах ипотечного кредитования способно не только существенно повысить уровень рыночности отечественных ценных бумаг, но и составить активную конкуренцию евробондам с длительным сроком обращения.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретические и методологические проблемы инвестиционного процесса, определяющие его основания и принципы, исследовались в работах Б.И.Алехина, Д.А.Ендовицкого, А.Г.Грязновой, М.Д.Джонка, В.П. Иваницкого,

A.Ивантера, Дж.Кейнса, Казака А.Ю., И.И.Комарова, В.В.Ковалева,

B.А.Лялина, А.Маршалла, И.И.Мазура, А.А.Нечаева, Д.Е.Сорокина,

В.Д.Шапиро, В.П.Федорова, С.Блока, Дж.Гирта, Л.Гитмана, Р.Нельсона, Д.Норткогта, и др. Вопросам развития и функционирования рынка ипотечного кредитования посвятили свои исследования такие экономисты как Н. Брук, Ю.Воробьев, И.Караваева, А.Скробов, Д.Будаков, В.А. Горемыкин, К.Мелконян, З.П. Лукина, Н. Орлуей, В.Семенов, В.В.Смирнов, И.Стругацкий, А.Сучков, Дж. Фридман, Цылина Г.А., и др. Вопросам развития рынка ипотечных ценных бумаг посвящены исследования В.А.Белова, И.К.Гейлера, Н.Д.Колесова, П.В.Воробьева, П.Пастухова, Сачин, Н.Семилютиной, В.Дегио, Л.Петражицкого, Дж.Френсиса, и др.

В современной отечественной литературе еще не нашли должного отражения проблемы формирования и развития процессов интеграции и согласования интересов участников рынка ипотечного кредитования. Недостаточно проанализирован и обобщен имеющийся в этом направлении российский и зарубежный опыт.

Требуется уточнение понятийного аппарата проблематики и концептуальной аргументации формирования комплексной ипотечной финансовой услуги с учетом обоснованных целевых ориентиров, развития ситуации на отечественном рынке ипотечных кредитов и ценных бумаг. Топ-менеджменту рефинансируемых систем ипотечного кредитования необходимы достаточно простые в реализации и понятные методические инструменты трансформируемое™ схем и разработки программ ипотечного кредитования, а также управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации. Требуют своего решения также вопросы создания инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе его рефинансирования.

Этим определился выбор темы настоящего исследования.

Цели и задачи исследования. Целью работы является развитие теоретико-методологических основ формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования, разработка методического инструментария оценки и выбора компонентов программ ипотечного кредитования с последующим рефинансированием. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• уточнить содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация»;

• рассмотреть критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов;

• классифицировать факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения;

• разработать и обосновать концептуальную модель формирования эффективного кредшного ипотечного продукта;

• разработать на основе проведенного анализа программные мероприятия ипотечною кредитования как основу развития рынка ипотечных ценных бумаг;

• разработать методический ииструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;

• провести анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;

• выявить тенденции и определить перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию рынка ценных бумаг;

Объектом исследования являются хозяйствующие субъекты и регулирующие структуры, участвующие в формировании и развитии сегментов ипотечного рынка.

Предметом исследования выступают экономические отношения между хозяйствующими субъектами и регулирующими структурами, участвующими в формировании и разви гии сегментов ипотечного рынка.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания, материалы конференций и семинаров по вопросам организации финансовых рынков, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. В работе применены системный подход, методы статистического, экономико-математического, логико-структурного анализа, социологические и эвристические методы, а также принципы Парето и Борда.

В соответствии с целевой установкой и поставленными задачами основными результатами диссертационной работы явились:

• уточнены содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация» путем дополнения объема понятий и отражения признаков комплексности в формировании финансовых услуг;

• рассмотрены критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов с учетом новых институциональных структур и нормативно-правовых актов;

• классифицированы факторы привлекгиельности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по обоснованным признакам;

• разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием логико-структурных и нормативных параметров;

• разработан методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;

• проведены анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;

• основе проведенного анализа сформированы программные мероприятия ипотечного кредитования как основы развития рынка ипотечных ценных бумаг;

• выявлены тенденции и определены перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию отечественного рынка ценных бумаг.

Научная новизна проведенного исследования заключается в том, что это одно из первых отечественных специальных комплексных исследований ипотеки как сложной финансовой услуги. Получены следующие основные результаты, обладающие научной новизной-

• уточнено содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация», дающих новые определения понятиям в условиях интеграции интересов и функций субъектов работы на сегментах рынка ипотечного кредитования, а также в аппарате государственного регулирования этих рынков,

• классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по признакам длительности, стоимости ипотечного кредита, а также с использованием социологического портрета потенциального потребителя ипотечной услуги;

• на основе применения логико-структурных, расчетных и нормативных параметров разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитног о ипотечного продукта;

• разработана методика выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг на основе рангометрического тестирования с использованием принципов Парето и Борда.

Практическая значимость и апробация работы. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и с точки зрения специалиста-эксперта открывают широкое поле для реализации изложенных выводов на практике. Материалы диссертации могут использоваться для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении курсов по дисциплинам "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Инвестиции", изучаемым студентами.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для банковских работников, сотрудников страховых и риэлтерских компаний, а также специалистов, чья профессиональная деятельность связана с фондовым рынком.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования подтверждены результатами практического внедрения авторских методических инструментариев в ЗАО «СБ «Губернский» и ООО «Уральская окружная страховая компания».

Основные результаты работы опубликованы в 13 работах общим объемом 14,35 п.л., в том числе 6,8 п.л. авторских.

Структура и объем диссертационной работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа и состав источников информации предопределили выбор структуры работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 11 параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и 4 приложений. Основное содержание работы изложено на 153 страницах, иллюстрировано 22 таблицами и 33 рисунками. Список использованных источников из 131 наименования.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, раскрывается степень научной разработанности проблемы, формулируются цель и задачи, определяются объект и предмет исследования, характеризуются научно-методические основы, научная

новизна и практическая значимость работы, представлена информация об апробации результатов исследования.

В первой главе «ТЕОРЕ'1 ИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЕФИНАНСИРУЕМЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ» рассмотрены теоретические аспекты, позволяющие уточнить содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация» путем дополнения объема понятий и отражения признаков комплексности в формировании финансовых услуг. Рассмотрены критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов с учетом новых институциональных структур и нормативно-правовых актов. Классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по обоснованным признакам. Разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием логико-структурных и нормативных параметров. Разработан методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг на основе рангометрического тестирования с использованием принципов Парето и Борда.

Во второй главе «ВЫЯВЛЕНИЕ И АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ В РОССИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИ1ОВДНИЯ С ПОСЛЕДЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ» выявлены и проанализированы тенденции развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях. Определены предпосылки развития услуг секьюритизации в условиях отечественного фондового рынка

Рассмотрено формирование спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования, а также тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации. Проведен анализ подходов к управлению рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации ипотечных кредитов.

В третьей главе «РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ РОССИЙСКОЙ ПРОГРАММЫ МЕРОПРИЯТИЙ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ» проведена структуризация процессов и разработка предэмиссионных программных мероприятий ипотечного кредитования. В соответствии с разработанной автором методикой проведены рангометрическая оценка и ранжирование компонентов программных мероприятий с последующей секьюритизацией. Обоснованы меры по формированию

инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе рефинансирования.

В заключении диссертации в обобщенном виде изложены основные итоги осуществленного исследования в соответствии с поставленной целью и задачами работы, сформулированы основные выводы на теоретическом, практическом и прогностическом уровнях.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Уточнение понятийного аппарата и квалификация ипотеки как комплексной финансовой услуги, способной вызвать эффект мультипликатора.

Российское чаконода! ельство уместило в понятие "ипотека" два различных экономических механизма- с одной стороны, это целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог, с другой - кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества. Для граждан, покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц - только последний.

С нашей точки зрения, помимо этот необходимо учитывать, что ипотечный механизм затрагивает не только банковский и строительный секторы экономики. Исходной идеей является то, что ипотека реализуется через несколько интердепендных (взаимозависимых) рынков, таким образом, что формируется сегмент финансового рынка со специфическими функционально-мультипликативными отношениями игроков. Этими игроками являются, главным образом, кредиторы, операторы вторичного рынка ценных бумаг, страховые организации, инвесторы.

С этих позиций ипотечная комплексная финансовая услуга - это ориентированные на достижение позитивного эффекта мультипликатора согласованные и документально оформленные отношения между субъектами хозяйствования на интердепендных сегментах ипотечного рынка и структурами его регулирования по привлечению финансовых средств под залог недвижимости

С учетом рассмотренных в работе новаций отечественного законодательства дается следующее определение - это процесс рефинансирования банковских ипотечных кредитов путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия

Понятия секьюритизация и ипотечггая комплексная финансовая услуга формируют исходные логические связи в рассматриваемых далее в

диссертации рефинансируемых системах ипотечного кредитования, а также создают содержательную основу дефиниции комплексный ипотечный продукт.

2. Классификация факторов привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по признакам длительности и стоимости ипотечного кредита, а также с использованием социологического портрета потенциального потребителя ипотечной услуги.

Ипотеку следует рассматривать не только как экономический механизм, способный вызвать эффект мультипликатора и оказывать влияние на развитие строительного комплекса и финансовых рынков, но и как основу комплексного решения социальных проблем трансформируемого российского общества.

В настоящее время сформировавшийся механизм выдачи ипотечного кредита резко сужает круг потенциальных потребителей ипотечной услуги. Это доказывает составленная автором Обобщенная модель действующего отечественного ипотечного жилищного кредитования (рис. 1).

Для развития рынка ипотечного кредитования необходимо сформировать привлекательный для населения ипотечный продукт, учитывающий социологический портрет потребителя рынка недвижимости.

В диссертации рассматриваются и классифицируются ключевые критерии, которыми следует руководствоваться потенциальным потребители ипотечной услуги при выборе метода финансирования покупки жилья.

3. Разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием итеративного горизонтально- и вертикально-интегрирующего организационного механизма ипотечного кредитования, рангометрического тестирования и ситуационного подхода.

Основная концептуальная идея заключается в формировании востребованных на рынке комплексных ипотечных продуктов (КИП) с помощью выстраивания специального итеративного организационно-экономического механизма, а также согласования и мотивации интересов заемщиков с горизонтально- и вертикально интегрированными

Бюро

кредитных истошй

Информация, прелое[авляемая заемщиком

I

Стар! рассмщрения заявления на предоставление кредита.

Идентификация финансового положения заемщика и рассмофение вошожности предоставления еч\ ипотечного кредита

Состояние внешней среды: конъюнктуры рынка, конкурентной среды, регулирующих систем

Идентификация типа доходов «белая» или «серая» зарплата :<Серая» В кредите отказано и/или переговорный процесс прерван

1 «Белая»

Конец или переход к блоку «С гарт паегмотпения зяяиления»

В кредите откатано и/или переговорный процесс прерван

Вторичное жилье

Положительное решение кредитного комитета- дополнительные мероприятия

• Оформление необходимы* справок и поручительств (по согласованию с банком)

• Страхование (имущества, жизни заемщика, титула)

• Нотариальное заверение сделки (по согласованию с банком)

• Уплата продавцу жилья размера НДС (по coi ласованию с продавцом)

• Оплата услуг риэлтера (по согласованию)

Конец

Рис. 1. Обобщенная модель действующего отечественного ипотечного жилищного кредитования

Данные бюро кредитных историй. Банк данных кредитной организации

Начало

Информация,

предоставляемая заемщиком

Идентификация потенциального потребителя ипотечной услу! и на основании социологических опросов. Стартовый «социальный портрет» заемщиков семейные пары от 27 до 40 лет с высшим образованием, работающие в среднем звене коммепческой организации со спепним лохолом семьи попялка 20000г>уб/мес

Стартовая структура ограничений при разработке КИП'

• высокий процент «серых» (неподтвержденных) доходов платежеспособного населения;

• ограничено предложение нового жилья, предпочтение заемщиками вторичного рынка. Предложение элитного жилья превышает спрос,

• велики расходы заемщика по оформлению ипотечного кредита (до 6%);

• высока процентная ставка по долгосрочному кредиту (до 20 лет) -15%;

• доля самофинансирования заемщика - не менее 30%

Стартовые нормативные параметры улучшения КИП:

снижение стоимости жилья в 1,5-2 раза за счет отмены НДС при ипотеке вторичного жилья, улучшения взаимодействия со строительным комплексом, уменьшение стоимости кредита в 1,5-2 раза путем снижения инфляции и ставки рефинансирования: Снижение первоначального взноса; снижение реальной стоимости ипотечной услуги на 3-5% за счет снижение стоимости страхования и риэлтерских услуг, интеграции и аутсорсинга; продажа или обмен квартир с обременением; увеличение суммы налогового вычета (ст.220НК РФ), и др.

ВЫСТРАИВАНИЕ ВЕРТИКАЛЬНО- И ГОРИЗОНТАЛЬНО ИНТЕГРИРОВАННОГО ОРГАНИЗАЦИОННОГО МЕХАНИЗМА

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: Выдача банками кредитов и оформление закладных; брокерские услуги; Выкуп кредитов высокоинтегрированными операторами (АИЖК, ФПГ); Секьюритизация - эмиссия и размещение банками, специальными ипотечными агентами ипотечных ценных бумаг; Мониторинг кредита в течение его жизненного цикла.

Генерация вариантов и рангометрическое тестирование эффективных компонент программ ипотечного кредитования

Внесение изменений в организационную и нормативную базу

Рис. 2. Концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта (КИП)

операторами - федеральным Агенством ипотечного жилищного страхования с его региональными структурами, финансово-промышленными группами (ФПГ). К числу последних можно отнести созданный в 2005 году холдинг «Доступное жилье», в который входят строительные, финансово-кредитные, риэлторские, страховые и другие структуры. Концептуальная процессно-ориентированная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта (рис. 2) предполагает:

1. Идентификацию социального портрета основного потока заемщиков, выявление стартовой структуры ограничений и нормативных параметров улучшения комплексного ипотечного продукта.

2. Выстраивание организационного механизма ипотечного кредитования, включающего:

• выдачу банками кредитов и оформление закладных; брокерские услуги;

• выкуп кредитов высокоинтегрированными операторами (АИЖК, ФПГ). К 2010 году АИЖК со 100%-м государственным капиталом постепенно покинет коммерческий ипотечный сектор и сосредоточится на выкупе траншей жилищных кредитов;

• секьюритизацию (рефинансироание кредита) - эмиссию и размещение банками, специальными ипотечными агентами ипотечных ценных бумаг. В связи с незрелостью отечественного фондового рынка концептуально предусматривается выпуск ценных бумаг, включаемых в биржевой листинг и обращающихся на вторичном рынке;

• информационное сопровождение кредита в течение всего его жизненного цикла. Основное назначение этого процесса - мониторинг возникающих рисков и инициация разработки мер повышения привлекательности операций на ипотечном рынке.

3. Обеспечение процесса генерации вариантов и ситуационного итеративного, в том числе рангометрического тестирования компонент программ ипотечного кредитования со структуризацией, обновлением и дополнением системы ограничений, нормативных параметров улучшения КИП, а также организационного механизма ипотечного кредитования.

Процессная концептуальная модель (рис.2) ориентирует на рыночное саморегулирование и ускоренное развитие специальной

инстшуциопальной структуры рефинансируемых систем ипотечного кредитования.

4. Структуризация процессов и методика выбора и обоснования компонентов программы ипотечного кредитования с использованием ситуационного тестирования, алгоритмизации и принципов Парето и Борда

Для формирования эффективной ипотечной комплексной финансовой услуги банковскому сообществу предлагается использовать следующую программу ипотечного кредитования и предоставления сопутствующих услуг (табл. 1):

Таблица 1

Блок 1. Жилищное кредитование 1. Кредитование с последующей перепродажей кредита САИЖК 2. Кредитование с последующим формированием пула закладных и эмиссией ипотечных облигаций 3. Кредитование приобретения квартир, в домах, строящихся афилированной строительной компанией с открытием ипотечного вклада (накопительный счет) 4. Открытие ипотечного вклада (накопительный счет) 5. Ипотечные сертификаты участия - передача кредитов Управляющей компании 6. Социальная ипотека

Блок 2. Коммерческое кредитование 1. Кредитование предприятий под залог недвижимости с последующей перепродажей кредита АИЖК (или его региональному представителю САИЖК) или передачей его Управляющей компании 2. Кредитование предприятий под залог недвижимости с последующей эмиссией ипотечных ценных бумаг.

Блок 3. Инвестиционная программа для Правительства области Перспектива (после принятия поправок к ФЗ «Об ипотеке»): залог муниципальных и государственных земель, а также земель сельскохозяйственною назначения. Создание ипотечных залоговых фондов на высоколиквидные участки земли (по соглашению с правительством области) с последующей эмиссией ипотечных облигаций.

Блок 4. Создание и развитие сопутствующих структурных

организаций__

Блок 5.

Инвестиционный сервис и консалтинг

1 Риэлтерской компании

2. Страховой компании

3. Оценочной компании.

Уральские банки в разных схемах реализации ипотечного кредитования могут.

1.Выступать в роли финансового а!енга между заказчиком и исполнителем (уполномоченный банк)

2. Оказывать услуги финансового консультанта

3 Предоставлять кредиты на синдицированной и консорциальной основах

4. Заниматься поиском и привлечением инвесторов

5.Формировать синдикаты андеррайтеров

6. Предоставлять банковские гарантии и поручительства и выставлять гарантии другому банку

7. Проводить финансовый анализ проектов по стандартам и видам

8. Готовить экспертные заключения

9. Проводить исследования рынка облигаций

Предложенный набор блоков позволит кредитной организации на основе их дальнейшего рангометрического тестирования сформировать программу ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг.

На основе метода последовательного снятия неопределенности и формализованных процедур подготовки управленческого решения в диссертации сформирована методика рангометрического выбора программы ипо течного кредитования с последующей секьюритизацией.

В методике выбор компонентов программы ипотечного кредитования проводится преимущественно на основе правил Парето и Борда. Выбор приемлемых блоков программы ипотечного кредитования по Парето предполагает: наилучшими считаются те компоненты, для которых нет ни одного условия по критериальным показателям не хуже указанного, а хотя бы по одному показателю лучше.

Ранжирование блоков программы проводится преимущественно на основе метода выбора по Борда, при котором структурные элементы ранжируются по значениям каждого показателя в порядке убывания с присвоением соответствующего значения ранка, а затем подсчитывается суммарный ранг для каждого компонента. Наилучшим считается блок с

максимальным значением суммарного ранга.

Формирование ипотечной программы проходит на основе разработанного авторского алгоритма-регламента (рис.3) поэтапно по мере

^^^ Начало ^^^^

Банки данных эмитентов ИЦБ

X

Банки данных афилированных структур

Структуризация отношений эмитента: формирование целей и стратегии эмитента

Определение функциональных стратегий, организационной структуры управления и произведет венной структуры

Мод>|1ь-процессы

Выбор инвестиционной банковской структуры или формирование специализированного ипотечного агента

Рис. 3. Алгоритм проведения ситуационного тестирования на уровне эмитентов ипотечных ценных бумаг

достижения определенного прогресса в процессе серии переговоров между представителями потенциальных партнеров. Методикой

предусматривается пакетное обеспечение выбора долговых инструментов, комплексного или специализированного консультационного

сопровождения, снижения рисков. В целях упрощения процедуры разработки, согласования и принятия управленческого решения о формировании ипотечной программы в данной методике предусмотрена специальная форма для представления индикативных цен и расходов на выпуск облигаций.

В соответствии с логикой авторской концептуальной модели формирования программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг проведен анализ и ранжирование потенциальных компонентов программы.

Согласно проведенным исследованиям, программа ипотечного кредитования с последующей секъюритизацией может включать в себя все пять блоков. Наилучшими при рангометрическом тестировании по обоснованным критериям (П1), согласно правилу Борда, являются блоки жилищного и коммерческого кредитования (табл. 2).

Таблица 2

Таблица рангов компонентов программы (правило Борда)

Ранг П-1 П-2 П-3 П-4 Сумма

ЖК 4,8 4,7 4,9 4,6 19

КК 2,2 3,3 4,8 4,4 14,7

ИЛ 1,3 2,8 1,4 3,1 8,6

ССО 3,7 2,2 2,7 1,3 Г 9,9

ИСК 3 1 2,3 1,6 7,9

На основе проведенного автором мониторинга рынка ипотечных ценных бумаг в России, можно сделать вывод, что в России емкость сегмента рынка ипотечного кредитования превышает уже задействованные возможности его освоения в 150 раз. Институциональная структура ипотечного кредитования находится в начальной стадии своего развития. В настоящее время в России функционируют, как отмечалось выше, государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также порядка 60 отраслевых, региональных (соглашения о сотрудничестве с агентством заключили 49 регионов) и муниципальных фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Реально деловая активность на рынке ипотечных ценных бумаг начнет проявляться в 2005-2006 годах Существенными ограничениями развития рынка будут действующие процедуры присвоения кредитных рейтингов отечественным ипотечным ценным бумагам., что неизбежно будет снижать заинтересованность потенциальных отечественных и, в особенноеш, западных инвесторов. Также существует опасность выхода в скором времени на российский рынок ипотечных долговых инструментов крупных западных компаний (например, Goldman Sachs), которые будут способствовать дальнейшему фокусированию этого рынка и усилению ценовой и неценовой (гудвил) конкуренции. Ожидается ускорение развития операций по секьюритизации. Перед российскими банками, до сих пор недостаточно капитализированными, открываются новые возможности для эмиссии ценных бумаг и привлечения финансовых ресурсов.

В работе подробно рассмотрена и представлена в структурированном виде авторская программа ипотечного кредиювания с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг, в том числе блоки: •жилищного кредитования; •коммерческого кредитования;

• инвестиционная программа для субъекта Российской Федерации; •создание и развитие сопутствующих структурных организаций

(риэлтерских, страховых, оценочных);

•инвестиционного сервиса и консалтинга. Банк в разных схемах реализации ипотечного кредитования может: выступать в роли финансового агента между заказчиком и исполнителем (уполномоченный банк) и оказывать услуги финансового консультанта; предоставлять кредиты на синдицированной и консорциальной основах; заниматься поиском и привлечением инвесторов; формировать синдикаты андеррайтеров; предоставлять банковские гарантии и поручительства и выставлять гарантии другому банку; проводить финансовый анализ проектов по стандартам и видам; готовить экспертные заключения; проводить исследования рынка облигаций и осуществлять консалтинг;

• порядок и схемы предоставления кредита и документооборот по ипотечному кредитованию;

•рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций (с рассмотрением примера предоставления кредита с последующей эмиссией облигаций);

•мониторинг законодательных актов, действующих в отношении эмиссии облигаций на всех этапах, вплоть до регистрации выпуска ценных

бумаг.

Проведенные исследования позволили разработать программные мероприятия и провести экономическое обоснование выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих

работах

1. Формирование и развитие рынка ипотечных ценных бумаг // Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2005.- 3,2 п л

2. Мультипликативный эффект ипотеки как комплексной финансовой услуги. // Исследование проблем федерализма в России: междисциплинарный подход Вып 5. Российский федерализм: проблемы и перспективы. - Екатеринбург- НИСО УрО РАН. Центр проблем федерализма Институт философии и права УрО РАН, 2005 - 0,5 п.л

3. Привлечение иностранных инвестиций в развивающийся региональный ипотечный рынок. // Исследование проблем федерализма в России: междисциплинарный подход. Вып. 5 Российский федерализм: проблемы и перспективы. Екатеринбург: НИСО УрО РАН. Центр проблем федерализма. Институт философии и права УрО РАН, 2005.- 0,7 п.л.

4. Ипотека как ядро комплексного решения социальных проблем трансформируемого российского общества. // Материалы научно-практической конференции молодых ученых, (апр.2005). Екатеринбург: Изд-во Урал, гос экон ун-та, 2005.- 0,1 п.л.

5. Организация и стимулирование развития рынка ипотечных ценных бумаг. // Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие- Сборн.материалов. II Междунар. Научно-практич. конференции- Изд-во Пенза: РИО ПГСХА, 2004.- 0,2 пл.

6. Роль правительства в привлечении иностранных инвестиций. // Мировая экономика: проблемы и перспективы. -Сборн.науч.трудов. Вып Екатерин-бург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2004,- 0,5 п.л.

7. Stimulation of innovations.// Инновационность хозяйственных систем- Сборн. научн.трудов VI Всероссийского форума молодых ученых и студентов. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2003. -0,05 п.л.

8. The Development of Organizational-economic Processes of Corporate management // International Conference "Lxonomy and Management without Frontiers". University of Fxonomics, Czech Republic, Prague, 2003. - 0,1 п.л.

9. Методологические аспекты формирования экономических интеграционных процессов// Корпоративное управление-проблемы внутренней и внешней интеграции. -Екатеринбург. Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2003. - 0,4 п.л.

10.Отношения России с международными финансовыми организациями //Мировая экономика и международная торговля. / Под ред. Л.М. Капустиной. - Ека1еринбург: Изд-во АБМ, 2003.0,3 п.л.

11.Развитие концессионной формы ресурсопользования и решение экологических проблем // Конкурентоспособность территорий и предприятий в меняющемся мире. Тезисы международной научно-практической конференции (Екатеринбург, 5-6 декабря), УрГЭУ, Европейский университет Виадрина. Екатеринбург -2002. 0,1 п.л.

12 Состояние и перспективы развития российской черной металлургии //Конкурентоспособность территорий и предприятий - стратегия экономического развития страны. Тезисы V Всероссийского форума молодых ученых и студентов. Часть 2. ИЭ УрО РАН, УрГЭУ, Екатеринбург, 2002. - 0,15 п.л.

13. Методологические аспекты экономической корпоративной интеграции // Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2002.0,5 п.л.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Введение

Глава 1. Теоретико-методические аспекты формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования

1.1 Экономическая сущность ипопчной комплексной финансовой услуги

1.2 Концептуальная модель формирования эффективного кредитного

ипотеч1юго продукта

1.3 Кри герии оценки эффективности схем рефинансирования

ипотечных кредитов

1.4 Методика рангометрическоео выьора компонентов программы ипотечного кредитования с посл1 дующей секьюритизацией

Глава 2. Выявление и анализ тенденций развития в России ипотечного кредитования с последющим рефинансированием

2.1 Анализ развития рынка ипотечного кредитования

2.2. Предпосылки развития услуг секьюритизации в условиях

отечественного фондового рынка

2.3 Тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг

2.4 Анализ управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации ипотечных кредитов

Глава 3. Разработка и обоснование российской программы мероприятий развития ипотечного кредитования с последующим рефинанснроанием

3.1 Структуризация процессов, разработка и обоснование предэмиссионных программных мероприятий ипотечного кредитования

3.2 Формирование инфраструктурных зве1 гьев ипотечного кредитова! шя в процессе секьюритизации

3.3 рлнгоме!рическая оценка и выбор компонентов программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией

Заключение

Список использованных источников Приложения

Подписано в печать 11.05.2005 i. Формат бумаги 60*84 1/16. Бумага для множительных аппаратов. Печать плоская. Ус. печ. л. 1,2

Заказ 15 Тираж 110 экз.

ЛР№ 020310 от 23.12.96. Издательство Уральского государс+венного экономического университета. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 62

Екатеринбург, ул 8 Марта, 62 с Уральский государственный

УОП Ур! ЭУ экономический университет, 2005.

г

*

ИИ 019?

РНБ Русский фонд

2006-4 6145

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Луговцова, Наталия Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЕФИНАНСИРУЕМЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. Ю

1.1. Экономическая сущность ипотечной комплексной финансовой услуги.

1.2. Концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта.

1.3. Критерии оценки эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов.

1.4. Методика рангометрического выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией.

Глава 2. ВЫЯВЛЕНИЕ И АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ В РОССИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ.

2.1. Анализ развития рынка ипотечного кредитования.

2.2. Предпосылки развития услуг секьюритизации в условиях отечественного фондового рынка.

2.3. Тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг.

2.4. Анализ управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации ипотечных кредитов.

Глава 3. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ РОССИЙСКОЙ ПРОГРАММЫ МЕРОПРИЯТИЙ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ.

3.1. Структуризация процессов, разработка и обоснование предэмиссионных программных мероприятий ипотечного кредитования.

3.2. Формирование инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе секьюритизации.

3.3. Рангометрическая оценка и выбор компонентов программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и развитие рефинансируемых систем ипотечного кредитования"

Актуальность темы исследования. Повышение эффективности российской экономики и качества жизни населения непосредственно связано с созданием комплекса условий для доступности жилого и коммерческого ипотечного кредитования, снижения возникающих рисков для участников ипотечных сделок.

Однако до сих пор рынок ипотечного кредитования остается мало привлекательным для инвесторов. Велик размер процентных ставок, банки, как правило, не рискуют выдавать долгосрочные кредиты. Процессы рефинансирования (секьюритизация) ипотечного кредитования находятся еще в фазе начального формирования. Минимальна маржа между процентами по кредитам и ипотечным облигациям, размещаемых немногочисленными эмитентами. Далек от решения вопрос о биржевом размещении ипотечных ценных бумаг, поскольку для этого необходимо создание весьма крупных кредитных портфелей.

В этих условиях реализация ипотечного законодательства, в том числе Закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах» (2003 г.) должна исходить не только из особенностей и состояния трансформационной экономики, но и учитывать новые подходы к концептуальному осмыслению экономической сущности ипотечной финансовой услуги, обоснованному усилению ее комплексности как условия получения эффекта «масштаба» и развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Комплексность финансовой услуги должна, с одной стороны, создавать эффекты синергии и распределения рисков между участниками ипотечного пула, с другой - обеспечивать эффективную согласованность интересов и транспарентность функций всех участников формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования. Совершенствование инструментального и организационно-инфраструктурного обеспечения секьюритизации в схемах ипотечного кредитования способно не только существенно повысить уровень рыночности отечественных ценных бумаг, но и составить активную конкуренцию евробондам с длительным сроком обращения.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретические и методологические проблемы инвестиционного процесса, определяющие его основания и принципы, исследовались в работах Б.И.Алехина, Д.А.Ендовицкого, А.Г.Грязновой, М.Д.Джонка, В.П. Иваницкого, А.Ивантера, Дж.Кейнса, Казака А.Ю., И.И.Комарова, В.В.Ковалева, В.А.Лялина, А.Маршалла, И.И.Мазура,

A.А.Нечаева, Д.Е.Сорокина, В.Д.Шапиро, В.П.Федорова, С.Блока, Дж.Гирта, Л.Гитмана, Р.Нельсона, Д.Норткотта, и др. Вопросам развития и функционирования рынка ипотечного кредитования посвятили свои исследования такие экономисты как Н. Брук, Ю.Воробьев, И.Караваева, А.Скробов, Д.Будаков, В.А. Горемыкин, К.Мелконян, З.П. Лукина, Н. Ордуей, В.Семенов,

B.В.Смирнов, И.Стругацкий, А.Сучков, Дж. Фридман, Цылина Г.А., и др. Вопросам развития рынка ипотечных ценных бумаг посвящены исследования В.А.Белова, И.К.Гейлера, Н.Д.Колесова, П.В.Воробьева, Н.Пастухова, Сачин, Н.Семилютиной, В.Дегио, Л.Петражицкого, Дж.Френсиса, и др.

В современной отечественной литературе еще не нашли должного отражения проблемы формирования и развития процессов интеграции и согласования интересов участников рынка ипотечного кредитования. Недостаточно проанализирован и обобщен имеющийся в этом направлении российский и зарубежный опыт.

Требуется уточнение понятийного аппарата проблематики и концептуальной аргументации формирования комплексной ипотечной финансовой услуги с учетом обоснованных целевых ориентиров, развития ситуации на отечественном рынке ипотечных кредитов и ценных бумаг. Топ-менеджменту рефинансируемых систем ипотечного кредитования необходимы достаточно простые в реализации и понятные методические инструменты трансформируемое™ схем и разработки программ ипотечного кредитования, а также управления рисками и страховой защиты в процессе секьюритизации. Требуют своего решения также вопросы создания инфраструктурных звеньев ипотечного кредитования в процессе его рефинансирования.

Этим определился выбор темы настоящего исследования.

Цели и задачи исследования. Целью работы является развитие теоретико-методологических основ формирования и развития рефинансируемых систем ипотечного кредитования, разработка методического инструментария оценки и выбора компонентов программ ипотечного кредитования с последующим рефинансированием. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• уточнить содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация»;

• рассмотреть критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов;

• классифицировать факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения;

• разработать и обосновать концептуальную модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта;

• разработать на основе проведенного анализа программные мероприятия ипотечного кредитования как основу развития рынка ипотечных ценных бумаг;

• разработать методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;

• провести анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;

• выявить тенденции и определить перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию рынка ценных бумаг;

Объектом исследования являются хозяйствующие субъекты и регулирующие структуры, участвующие в формировании и развитии сегментов ипотечного рынка.

Предметом исследования выступают экономические отношения между хозяйствующими субъектами и регулирующими структурами, участвующими в формировании и развитии сегментов ипотечного рынка.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания, материалы конференций и семинаров по вопросам организации финансовых рынков, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. В работе применены системный подход, методы статистического, экономико-математического, логико-структурного анализа, социологические и эвристические методы, а также принципы Парето и Борда.

В соответствии с целевой установкой и поставленными задачами основными результатами диссертационной работы явились:

• уточнены содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация» путем дополнения объема понятий и отражения признаков комплексности в формировании финансовых услуг;

• рассмотрены критерии и подходы к оценке эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов с учетом новых институциональных структур и нормативно-правовых актов;

• классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по обоснованным признакам;

• разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием логико-структурных и нормативных параметров;

• разработан методический инструментарий выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг;

• проведены анализ и ранжирование компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в условиях российской трансформационной экономики;

• основе проведенного анализа сформированы программные мероприятия ипотечного кредитования как основы развития рынка ипотечных ценных бумаг;

• выявлены тенденции и определены перспективы развития ипотечного кредитования на федеральном и субфедеральном уровнях применительно к формированию и развитию отечественного рынка ценных бумаг.

Научная новизна проведенного исследования заключается в том, что это одно из первых отечественных специальных комплексных исследований ипотеки как сложной финансовой услуги. Получены следующие основные результаты, обладающие научной новизной:

• уточнено содержание и сущность понятий «ипотечная комплексная финансовая услуга» и «секьюритизация», дающих новые определения понятиям в условиях интеграции интересов и функций субъектов работы на сегментах рынка ипотечного кредитования, а также в аппарате государственного регулирования этих рынков;

• классифицированы факторы привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по признакам длительности, стоимости ипотечного кредита, а также с использованием социологического портрета потенциального потребителя ипотечной услуги;

• на основе применения логико-структурных, расчетных и нормативных параметров разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта;

• разработана методика выбора компонентов программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг на основе рангометрического тестирования с использованием принципов Парето и Борда.

Практическая значимость и апробация работы. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и с точки зрения специалиста-эксперта открывают широкое поле для реализации изложенных выводов на практике. Материалы диссертации могут использоваться для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении курсов по дисциплинам "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Инвестиции", изучаемым студентами.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для банковских работников, сотрудников страховых и риэлтерских компаний, а также специалистов, чья профессиональная деятельность связана с фондовым рынком.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования подтверждены результатами практического внедрения авторских методических инструментариев в ЗАО «СБ «Губернский» и ООО «Уральская окружная страховая компания».

Основные результаты работы опубликованы в 13 работах общим объемом 14,35 п.л., в том числе 6,8 п.л. авторских.

Структура и объем диссертационной работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа и состав источников информации предопределили выбор структуры работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 11 параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и 4 приложений. Основное содержание работы изложено на 153 страницах, иллюстрировано 22 таблицами и 33 рисунками. Список использованных источников из 131 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Луговцова, Наталия Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное исследование позволяет придти к следующим выводам и рекомендациям.

1. Российское законодательство уместило в понятие "ипотека" два различных экономических механизма: с одной стороны, это целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог, с другой - кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества.

Для граждан, покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц - только последний. С нашей точки зрения, помимо этого необходимо учитывать, что ипотечный механизм затрагивает не только банковский и строительный секторы экономики. Исходной идеей является то, что ипотека реализуется через несколько интердепендных (взаимозависимых) рынков, таким образом, что формируется сегмент финансового рынка со специфическими функционально-мультипликативными отношениями игроков. Этими игроками являются, главным образом, кредиторы, операторы вторичного рынка ценных бумаг, страховые организации, инвесторы.

С этих позиций ипотечная комплексная финансовая услуга - это ориентированные на достижение позитивного эффекта мультипликатора согласованные и документально оформленные отношения между субъектами хозяйствования на интердепендных сегментах ипотечного рынка и структурами его регулирования по привлечению финансовых средств под залог недвижимости.

В соответствии с обновленным содержательным видением ипотеки как комплексной финансовой услуги, автором выдвигается предположение, что для скорейшего достижения роста качественных экономических показателей, необходимо, чтобы значительная доля прироста ВВП приходилась на совокупность комплексных финансовых услуг, которая позволит получить максимальный синергетический эффект.

В соответствии с Законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах» (2003г.) ипотечным агентам - специализированными коммерческими организациями — могут приобретаться права требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, и которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. На наш взгляд положения этого закона РФ позволяют существенно расширить объем рассмотренных в диссертации различных дефиниций понятия секьюритизация, поскольку дает возможность ввести в оборот именную ценную бумагу — ипотечный сертификат участия — удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требование по которым составляют ипотечное покрытие.

Вот почему в нынешних условиях можно дать следующее определение понятия секьюритизации — это процесс рефинансирования банковских ипотечных кредитов путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Понятия секьюритизация и ипотечная комплексная финансовая услуга формируют исходные логические связи в рассматриваемых далее в диссертации рефинансируемых системах ипотечного кредитования, а также создают содержательную основу дефиниции комплексный ипотечный продукт.

2. В работе обоснована классификация факторов привлекательности ипотечной комплексной финансовой услуги для населения по признакам длительности и стоимости ипотечного кредита, а также с использованием социологического портрета потенциального потребителя ипотечной услуги. Ипотеку следует рассматривать не только как экономический механизм, способный вызвать эффект мультипликатора и оказывать влияние на развитие строительного комплекса и финансовых рынков, но и как основу комплексного решения социальных проблем трансформируемого российского общества.

В настоящее время, сформировавшийся механизм выдачи ипотечного кредита резко сужает круг потенциальных потребителей ипотечной услуги. Это доказывает составленная автором действующая на отечественном на рынке обобщенная модель ипотечного жилищного кредитования.

Для развития рынка ипотечного кредитования необходимо сформировать привлекательный для населения ипотечный продукт учитывающий социологический портрет потребителя рынка недвижимости

В диссертации рассматриваются и классифицируются ключевые критерии, которыми следует руководствоваться потенциальным потребители ипотечной услуги при выборе метода финансирования покупки жилья.

3. В процессе диссертационного исследования разработана и обоснована концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта с использованием итеративного горизонтально- и вертикально-интегрирующего организационного механизма ипотечного кредитования, рангометрического тестирования и ситуационного подхода.

Основная концептуальная идея заключается в формировании востребованных на рынке комплексных ипотечных продуктов с помощью выстраивания специального итеративного организационно-экономического механизма, а также согласования и мотивации интересов заемщиков с горизонтально- и вертикально интегрированными операторами - федеральным Агенством ипотечного жилищного страхования с его региональными структурами, финансово-промышленными группами (ФПГ), в которые входят строительные, финансово-кредитные, риэлторские, страховые и другие структуры. Концептуальная процессно-ориентированная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта предполагает:

• Идентификацию социального портрета основного потока заемщиков, выявление стартовой структуры ограничений и нормативных параметров улучшения комплексного ипотечного продукта.

• Выстраивание организационного механизма ипотечного кредитования, включающего: выдачу банками кредитов и оформление закладных; брокерские услуги; выкуп кредитов высокоинтегрированными операторами (АИЖК, ФПГ). К 2010 году АИЖК со 100%-м государственным капиталом постепенно покинет коммерческий ипотечный сектор и сосредоточится на выкупе траншей жилищных кредитов; секьюритизацию (рефинансироание кредита) - эмиссию и размещение банками, специальными ипотечными агентами ипотечных ценных бумаг. В связи с незрелостью отечественного фондового рынка концептуально предусматривается выпуск ценных бумаг, включаемых в биржевой листинг и обращающихся на вторичном рынке; информационное сопровождение кредита в течение всего его жизненного цикла. Основное назначение этого процесса -мониторинг возникающих рисков и инициация разработки мер повышения привлекательности операций на ипотечном рынке.

• Обеспечение процесса генерации вариантов и ситуационного итеративного, в том числе рангометрического тестирования компонент программ ипотечного кредитования со структуризацией, обновлением и дополнением системы ограничений, нормативных параметров улучшения комплексных ипотечных продуктов, а также организационного механизма ипотечного кредитования.

Процессная концептуальная модель ориентирует на рыночное саморегулирование и ускоренное развитие специальной институциональной структуры рефинансируемых систем ипотечного кредитования.

4. На основе метода последовательного снятия неопределенности и формализованных процедур подготовки управленческого решения в диссертации сформирована методика рангометрического выбора программы ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией.

В методике выбор компонентов программы ипотечного кредитования проводится с использованием правил Парето и Борда. Выбор приемлемых блоков программы ипотечного кредитования по Парето предполагает: наилучшими считаются те компоненты, для которых нет ни одного условия по критериальным показателям не хуже указанного, а хотя бы по одному показателю лучше.

Ранжирование блоков программы осуществляется преимущественно на основе метода выбора по Борда, при котором структурные элементы ранжируются по значениям каждого показателя в порядке убывания с присвоением соответствующего значения ранка, а затем подсчитывается суммарный ранг для каждого компонента. Наилучшим считается блок с максимальным значением суммарного ранга.

Формирование ипотечной программы проходит на основе разработанного авторского алгоритма-регламента поэтапно по мере достижения определенного прогресса в процессе серии переговоров между представителями потенциальных партнеров.

Методикой предусматривается пакетное обеспечение выбора долговых инструментов, комплексного или специализированного консультационного сопровождения, снижения рисков. В целях упрощения процедуры разработки, согласования и принятия управленческого решения о формировании ипотечной программы в данной методике предусмотрена специальная форма для представления индикативных цен и расходов на выпуск облигаций.

5. В процессе изучения квалитативных и квантитативных методов обоснованы критерии оценки эффективности схем рефинансирования ипотечных кредитов.

Доказано, что секьюритизация ипотечных кредитов может получить экономическое обоснование с помощью методов маркетингового анализа, например SWOT-анализа. Этот метод позволяет сначала учесть угрозы и возможности окружающей среды, а затем - слабые и сильные стороны оцениваемого альянса.

6. В соответствии с логикой авторской концептуальной модели формирования программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг в диссертации проведены анализ и ранжирование потенциальных компонентов программы.

Программа ипотечного кредитования с последующей секьюритизацией может включать в себя пять блоков. Наилучшими при выборе, согласно правилу Борда, являются блоки жилищного и коммерческого кредитования.

7. В диссертации сформирован алгоритм реализации предлагаемой программы ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг.

Для формирования эффективных кредитных продуктов, связанных с ипотечным кредитованием кредитной организации предлагается:

• Активно развивать программу ипотечного жилищного кредитования для соответствия нормативам устанавливаем ЦБ для кредитной организации имеющей право на эмиссию ценных бумаг с ипотечным покрытием.

• Разработать схему комплексной ипотеки с привлечением афилированных застройщиков, риэлтерских агентств, страховых и оценочных компаний.

• Приступить к реализации программы коммерческого кредитования с последующей продажей кредитов САИЖК (прежде всего, нужно подписать договор с САИЖК).

• Подобрать управляющую компанию, которой можно будет также перепродавать кредиты, с последующим выпуском ипотечных сертификатов участия.

• После выполнения установленных ЦБ требований к допуска банка к выпуску ИЦБ разработать вариант проведения пилотного коммерческого кредитования с последующим выпуском собственных ипотечных облигаций.

• Рассмотреть вариант создания специализированного ипотечного агента для повышения привлекательности облигаций для иностранных инвесторов.

• Активно участвовать в работе по формированию нормативно-правовой базы, способствующей развитию ипотечного кредитования, с целью проработки механизма государственных гарантий для эмитируемых облигаций, а также проработки механизма социальной ипотеки.

• Отслеживать изменения в законодательстве РФ с целью разработки программы внешнего долгового фондирования для Свердловской области.

• Совместно со специалистами по фондовому рынку разработать привлекательный для зарубежных инвесторов долговой инструмент.

• Развивать программу инвестиционного сервиса и консалтинга.

8. В работе доказывается, что для развития рынка ипотечного кредитования необходимо сформировать привлекательный для населения ипотечный продукт. С этой целью чего необходимо учитывать социологический портрет потребителя рынка недвижимости.

В диссертации рассматриваются и классифицируются ключевые критерии, которыми руководствуются потенциальные потребители ипотечной услуги при выборе того или иного метода финансирования покупки жилья. С учетом этих критериев, предлагается концептуальная модель формирования эффективного кредитного ипотечного продукта.

9. На основе проведенного автором мониторинга рынка ипотечных ценных бумаг в России, можно сделать вывод, что на сегодняшний день в России емкость сегмента рынка ипотечного кредитования превышает уже задействованные возможности его освоения в 150 раз.

Институциональная структура ипотечного кредитования находится в начальной стадии своего развития. В настоящее время в России функционируют государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также порядка 60 отраслевых, региональных (соглашения о сотрудничестве с агентством заключили 49 регионов) и муниципальных фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Реально рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) начнет развиваться в 20052006 годах. Развитие рынка будет идти достаточно медленно в связи со сложностью присвоения кредитных рейтингов отечественным ипотечным ценным бумагам (ИЦБ), что неизбежно насторожит потенциальных западных инвесторов. Также существует опасность выхода в скором времени на рынок крупных западных компаний (например, Goldman Sachs), которые будут способствовать дальнейшему фокусированию рынка ИЦБ и усилению ценовой и неценовой (гудвил) конкуренции.

Ожидается ускорение развития операций по секьюритизации. Перед российскими банками, до сих пор недостаточно капитализированными, открываются широкие возможности для эмиссии ценных бумаг и привлечения финансовых ресурсов.

10. В работе подробно рассмотрена и представлена в структурированном виде предлагаемая программа ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и сопутствующих услуг, в том числе блоки: •жилищного кредитования; •коммерческого кредитования;

•инвестиционная программа для субъекта Российской Федерации; •создание и развитие сопутствующих структурных организаций (риэлтерских, страховых, оценочных);

•инвестиционного сервиса и консалтинга. Банк в разных схемах реализации ипотечного кредитования может: выступать в роли финансового агента (консультанта); предоставлять кредиты на синдицированной и консорциальной основах; заниматься поиском и привлечением инвесторов; формировать синдикаты андеррайтеров; предоставлять банковские гарантии и поручительства и выставлять гарантии другому банку; проводить финансовый анализ проектов по стандартам и видам; готовить экспертные заключения; проводить исследования рынка облигаций и осуществлять консалтинг;

•порядок и схемы предоставления кредита и документооборот по ипотечному кредитованию;

•рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций (с рассмотрением примера предоставления кредита с последующей эмиссией облигаций);

•мониторинг законодательных актов, действующих в отношении эмиссии облигаций на всех этапах, вплоть до регистрации выпуска ценных бумаг.

Рассмотренные в диссертации теоретико-методические аспекты и практические вопросы формирования и развития рынка ипотечных ценных бумаг в условиях становления ипотечной комплексной финансовой услуги в России ориентированы на закрепление тенденций экономического роста отечественной экономики и повышение качества жизни россиян.