Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мулухов, Марат Измаилович

Введение.

Глава I Место и значение ипотечного кредита в кредитной системе

§1.1. Ипотечный кредит в системе кредитных отношений.

§ 1.2. Роль ипотечного кредита в социально-экономической жизни общества.

Глава II Анализ существующей в Российской Федерации и Республике Северная Осетия-Алания практики ипотечного кредитования

§ 2.1. История ипотечного кредитования в дореволюционной

• России.

§ 2.2. Анализ состояния ипотечного кредитования в Российской

Федерации.

§ 2.3. Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике

Северная Осетия-Алания.

Глава III Перспективы развития ипотечного кредитования в РСО-Алания

§ 3.1. Зарубежный опыт построения системы ипотечного кредитования.

§ 3.2. Опыт российских регионов по развитию системы

• ипотечного кредитования.

§ 3.3. Предложения по внедрению и развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Республике Северная Осетия-Алания"

Актуальность темы исследования. В Российской Федерации в целом и в Республике Северная Осетия-Алания, в частности, назрела необходимость разработки и использования масштабной государственной жилищно-инвестиционной программы, которая позволит увеличить объемы возводимого жилья, улучшить жилищные условия основной массы населения, сформировать устойчивые рынки жилья и ценных бумаг. При хронической нехватке бюджетных средств составной частью данной программы должно стать привлечение внебюджетных источников, в том числе через формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Низкий уровень обеспеченности жильем в России, снижение объема вводимого нового жилья, вызванное в первую очередь уменьшением объемов финансирования из всех источников, на фоне повышения изношенности основных средств как производственного характера, так и жилья массовой застройки конца 50-х - начала 60-х годов, привели к тому, что обеспеченность населения жильем стала одной из основных проблем социального характера. Основным фактором, тормозящим процесс восполнения основных фондов, является отсутствие долгосрочных инвестиций. Хроническая дефицитность государственных бюджетов всех уровней вынуждает шире использовать потенциал кредитной системы.

В целях решения давно назревших социально-значимых задач, обеспечения населения современным и доступным жильем мирового уровня, увеличения ввода в строй нового жилья необходимы разработка и внедрение комплексного подхода к формированию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Эффективность деятельности различных субъектов системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования зависит от многих экономических, психологических и юридических факторов. Чтобы повысить эффективность использования ограниченных ресурсов бюджетной системы и добиться привлечения достаточных объемов денежных средств из внебюджетных источников, необходимо тщательно изучить и проанализировать опыт зарубежных стран и различных субъектов России в области ипотечного кредитования, выявить характерные черты и особенности различных моделей ипотечного кредитования, их специфику и влияние на различные макроэкономические показатели.

Необходимость проработки теоретической и практической базы организационно-экономического подхода к формированию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, определили выбор темы данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Методологические подходы и исходные теоретические положения диссертационного исследования основаны в основном на обобщении и дальнейшем развитии результатов исследований отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования, экономики и управления, а также рыночной оценки недвижимости, представленных в трудах Антонова Н.Г., Волочкова Н.Г., Грабового П.Г., Дробозиной JI.A., Жукова Е.Ф., Иванова В.В., Кулакова Ю.Н., Лукманова И.Г., Лаврушина О.И., Лимаренко В.И., Песселя М.А., Стейнметца Т., Тарасевич Е.И., Уитта Ф., Холта Р., Цылиной Г.А. и др.

Проблемы применения норм гражданского права для целей ипотечного кредитования рассматривались в работах Брагинского М., Гантовера Л.В., Ема B.C., Мехрякова В.Д., Шершеневича Г.Ф. и др.

Исследование научной литературы показало, что в отечественной экономической литературе не уделяется должного внимания правильному использованию понятий «ипотечная система» и «система ипотечного кредитования», ввиду этого зачастую происходит смешение понятий «ипотечная система», «модель ипотечного кредитования», «система ипотечного кредитования», «рынок ипотечного кредитования» и т.д.

Практическая значимость вопросов организации системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, их недостаточная теоретическая разработанность, а также важность формирования методических подходов, позволяющих повысить эффективность управления системой долгосрочного ипотечного жилищного кредитования предопределили выбор темы диссертации и ее актуальность.

Цель и задачи исследования. Целью данного диссертационного исследования является разработка и обоснование финансово организационного механизма, обеспечивающего эффективное функционирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих конкретных задач диссертации:

- уточнить понятие «система ипотечного кредитования»;

- определить место, занимаемое долгосрочным ипотечным жилищным кредитованием в государственной политике финансирования жилищного строительства;

- обобщить и проанализировать накопленный опыт регулирования финансовых отношений, возникающих в системе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, выбрать модель ипотечного кредитования;

- рассмотреть необходимость создания специального института, призванного определять политику государства на рынке ипотечного кредитования.

Предмет и объект исследования. Предметом диссертационного исследования явились финансовые отношения, опосредующие процесс I становления, развития и управления системой долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования явились финансово-правовые отношения, возникающие между субъектами рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая база исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных исследователей в области теории финансов и кредита, экономики и управления недвижимостью. В диссертации использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, Республики Северная Осетия-Алания, органов местного самоуправления.

Информационной базой диссертационного исследования послужили статистические материалы Государственного комитета РФ по статистике, Министерства строительства РСО-А, данные периодических специализированных изданий, ресурсы информационной сети «Интернет»

Методы исследования. В диссертационной работе в рамках системного подхода использована совокупность методов и приемов экономических исследований: монографического и сравнительного анализа, группировок, индексного и графического, экономико-статистические методы сбора и обработки информации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном подходе к рассмотрению процесса становления и развития регионального рынка ипотечного жилищного кредитования и выражается в следующих положениях:

- дано определение понятию «система ипотечного кредитования», как совокупность финансово-правовых отношений, возникающих при взаимодействии субъектов первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования в целях достижения стоящих перед ними задач по развитию и поддержанию ипотечной системы и основанной на ней части рынка ссудного капитала;

- уточнено место долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в функциональной подсистеме «жилищное финансирование», входящей, в свою очередь, в основополагающую систему «государственная политика в жилищной сфере»;

- предложены меры, направленные на совершенствование законодательной базы ипотечного кредитования, инструментария рефинансирования предоставленных ипотечных кредитов, включающие принятие законов «Об обороте ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости», «О Фонде временного проживания для лиц, не выполняющих условия ипотечного договора», Устава Государственного внебюджетного жилищного фонда, Порядка распределения бюджетных средств, направляемых на развитие ипотечного кредитования и других нормативных актов;

- на основе проведенного анализа обоснован выбор одноуровневой модели ипотечного кредитования, аргументирована необходимость развития ссудно-сберегательных технологий в процессе становления долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;

- предложены конкретные рекомендации по созданию фонда ипотечного кредитования как института, призванного консолидировать инвестиционный потенциал бюджетов и децентрализованных фондов денежных средств, в том числе на основе ссудосберегательных технологий, без начисления процентов по депозитам с учетом накоплений в условных жилищных единицах.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что на основе теоретических и методологических положений диссертации проведен анализ современного состояния рынка недвижимости Республики Северная Осетия-Алания, ситуации с обеспечением населения современным благоустроенным жильем. Полученные автором результаты исследования доведены до уровня практических рекомендаций по совершенствованию организационно -финансового механизма, обеспечивающего эффективное управление системой долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Результаты исследования использовались Министерством строительства и архитектуры РСО-А при разработке программы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в республике. На основе исследования было подготовлено учебное пособие по курсу «Ипотечное кредитование».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и практические рекомендации данного диссертационного исследования были заслушаны на 2-ой Международной конференции молодых учёных и студентов «Актуальные проблемы современной науки» Поволжской молодёжной академии наук, методологическом научном семинаре кафедры «Финансы и Кредит» Северо-Кавказского Государственного Технологического Университета и изложены в опубликованных работах.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 3,9 печатных листа.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, что определяется логикой исследования и отражает поставленные цели и задачи.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Мулухов, Марат Измаилович

Заключение

Как отмечалось нами в данной работе, в Российской Федерации в целом и в Республике Северная Осетия-Алания в частности давно назрела необходимость разработки и использования масштабной государственной жилищно-инвестиционной программы, которая позволит увеличить объемы возводимого жилья, улучшить жилищные условия основной массы населения, сформировать устойчивые рынки жилья и ценных бумаг. Составной частью данной программы, при хронической нехватке бюджетных средств, должно стать привлечение внебюджетных источников, в том числе через формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Разработка и внедрение комплексного подхода к формированию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования позволят наиболее эффективно решить давно назревшие социально-значимые задачи. Результатами внедрения данного подхода должно стать увеличение объема вводимого в строй нового жилья, становление рынка недвижимости, обеспечение населения современным и доступным жильем мирового уровня.

Эффективность деятельности различных субъектов системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования зависит от многих экономических, психологических и юридических факторов. В данной диссертационной работе был тщательно изучен и проанализирован опыт зарубежных стран и различных субъектов России в области ипотечного кредитования, выявлены характерные черты и особенности различных моделей ипотечного кредитования, их специфика и влияние на макроэкономические показатели.

Использование только ипотечного жилищного кредитования само по себе, без иных механизмов долгосрочного жилищного финансирования и наличия действенной системы программных мероприятий по их реализации, не приведет к желаемому результату. Улучшение положения с жильем основных категорий граждан также нельзя достичь за короткий период времени. Приступая к внедрению системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо настроиться на сложную и продолжительную работу.

Как правомерно указывается в Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: «Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы». Применение данного системного подхода и явилось основной идеей проведения авторами своего исследования.

В экономических условиях, сложившихся в современной России, есть место применению именно отечественного опыта ипотечного кредитования конца Х1Хв начала ХХв. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и в частности под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых интересных инвестиционных и ипотечных инструментов, широко применяющихся в сложных условиях рыночной экономики. Различные законодательные акты, регулирующие систему ипотечного кредитования в дореволюционной России, способствовали равновесию интересов залогодержателей и залогодателей, что не замедлило сказаться на развитии данной системы. Следует особо отметить, что с самого начала процесс развития ипотечного кредитования находился под жестким контролем государства. Первоначально кредитные институты полностью были государственными, и только после определенного периода становления института ипотеки на основе тщательной законодательной проработки были созданы частные залоговые учреждения. Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам. Изобретением именно российского рынка ипотечного кредитования следует считать рефинансирование кредитов, револьверные кредиты, большие сроки кредитования.

На наш взгляд, в ближайшие несколько лет Россию ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как инструмента, влияющего на увеличение потока инвестиций в жилищное строительство. Среди основных предпосылок становления системы долгосрочного ипотечного кредитования в России следует назвать образование класса мелких собственников в результате приватизации, проведенной в больших масштабах, осуществление жилищного строительства уже за счет внебюджетных средств, наличие огромной потребности в жилье широких слоев населения. Современное состояние законодательства, касающегося ипотеки, свидетельствует о начале развития этого института в гражданском праве России. Важнейшим здесь является принятие Закона «Об ипотеке», Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и окончательное решение вопроса о введении частной собственности на землю, не включаемую в сельхозоборот, и как следствие - введение в гражданский оборот сделок с землей. Средняя заработная плата в Республике Северная Осетия-Алания, начисленная к концу 2001 года в крупных, средних и малых организациях, по данным Госкомстата, возросла и составила 1938 рублей, на территории республики существует достаточно большая масса жилых зданий, незавершенных строительством, способная выступить в роли первоначального финансового вложения, как со стороны государства, так и со стороны коммерческих организаций разной формы собственности, приняты или готовятся к принятию специализированные нормативные акты, регламентирующие деятельность субъектов рынка ипотечного кредитования.

Финансовые и реальные жилищные инвестиции являются инвестиционными инструментами повышенной силы и мощности, в инвестирование вовлекаются большие объемы инвестиционных ресурсов. Основу жилищных инвестиций составляют сбережения населения, привлекаемые в систему ипотечного долгосрочного жилищного кредитования посредством различных по составу и технологии инструментов. Огромное количество недвижимого имущества приобретается при помощи ипотечных инструментов. Наличие на рынке крупных инвестиционных институтов, как специализирующихся на обслуживании ипотечных кредитов, так и неспециализированных инвесторов, придает рынку ипотечного капитала большую устойчивость и позволяет государству регулировать данный сегмент финансового рынка.

На основе проведенного в данной работе анализа опыта различных стран и регионов России и ситуации, сложившейся в Республике Северная Осетия-Алания, нами было определено, что на современном этапе развития экономики в нашей республике наиболее приемлемой является одноуровневая модель развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Однако в целях корректного внедрения системы ипотечного кредитования необходимо также проведение всеохватывающего социологического, экономического, правового анализа положения дел на рынке недвижимости, финансовом рынке республики и Российской Федерации в целом, что невозможно сделать в рамках данной работы, но необходимо провести перед запуском программы развития ипотечного кредитования в республике.

В сложившихся условиях крайне важной является поддержка со стороны государства долгосрочного ипотечного кредитования жилищного строительства в республике путем:

- подготовки и обеспечения принятия соответствующих законопроектов, позволяющих наиболее эффективно использовать федеральное законодательство применительно к местным условиям;

- формирования местной инфраструктуры рынка жилья и ипотечного кредитования;

- проработки форм и методов предоставления ипотечных кредитов;

- разработки программ поддержки различных социальных групп населения;

- содействия созданию системы жилищно-строительных кооперативов;

- плавного перехода к самофинансированию системы ипотечного кредитования, не допуская при этом повышения уровня рисков для его субъектов.

Обязательным, на наш взгляд, является наличие в программе развития системы ипотечного кредитования такой формы долгосрочного кредитования жилищного строительства, как система жилищно-строительных кооперативов, ссудосберегательных жилищных товариществ. Как показывает опыт различных стран, прошедших или проходящих стадию переходной экономики, наибольшим инвестиционным потенциалом обладает не ипотечное кредитование, рефинансируемое за счет свободных средств финансового рынка, а ссудосберегательные схемы, построенные по образу кассы взаимопомощи. В Российской Федерации имеется определенный практический опыт построения систем жилищного кредитования, в которых в качестве ресурсной базы для кредитования используются не столько собственные средства населения, сколько бюджетные и иные источники. Ввиду этого мы предлагаем внедрить в республике ссудосберегательную систему, отличающуюся от классической и обладающей следующими особенностями:

- обязательное сопоставление срока накопления с продолжительностью кредита;

- использование беспроцентных жилищных кредитов на второй стадии участия заемщика с уплатой небольшого (0,5 - 1,5) фиксированного процента на обслуживание кредитов;

- учет накоплений и кредитов в условных жилищных единицах -квадратных метрах общей площади жилья;

- объединение участников программы стройсбережений в юридическую организацию некоммерческого типа - потребительскую кооперацию;

- государственное стимулирование жилищных накоплений.

Так же следует большое внимание обратить на выбор инструментов ипотечного кредитования. Основной упор, на наш взгляд, должен быть сделан на применение кредитования с фиксированной процентной ставкой, как наиболее понятный для заемщика, с легко прогнозируемыми финансовыми поступлениями. Более осторожно следует подходить к внедрению такого инструмента как закладная с переменными процентными ставками. Это достаточно сложный инструмент, требующий основательной подготовки как населения, так и кредиторов. В целях повышения привлекательности программ долгосрочного ипотечного жилищного кредитования молодых семей следует рассмотреть возможность применения такого инструмента, как кредиты с нарастающими платежами.

Выполнение данных рекомендаций, позволит, на наш взгляд, внедрить в практику систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования с достижением максимальной эффективности вкладываемых в нее средств. Развитие данной системы приведет к мобилизации бюджетных и внебюджетных средств в целях инвестирования в жилищное строительство, позволит в максимально короткие сроки удовлетворить потребности населения республики в доступном по стоимости благоустроенном жилье путем активизации строительства нового жилья, снижения его стоимости, а также развития вторичного рынка жилой недвижимости.