Формирование и развитие рынка риэлторских услуг крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование и развитие рынка риэлторских услуг крупного города"

US-4

3378

На правах руко.

ГАРИФУЛЛИН РУСЛАН САБАХОВИЧ

Формирование и развитие рынка риэлторских услуг крупного города

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами-сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2008

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель- кандидат экономических наук, доцент

Тютиков Юрий Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Песоцкая Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор Растова Юлия Ивановна

Ведущая организация - Институт проблем региональной

экономики РАН

Защита состоится «_» октября 2008 года в_часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.02 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «________» сентября 2008 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Сигов В.И.

-+гЪбщая характеристика работы

Актуальность темы исследования.

Основой любой социально-экономической системы является собственность. Переход общества на рыночные основы вызывает ее трансформацию. Собственность от основной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается и формируется рынок недвижимости и риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению рынка риэлторских услуг.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы инфраструктурного обеспечения, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Участники риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлторам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения - пртребности в улучшении жилищных условий.

Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования.

Риэлто Государственном общеобразовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»рские услуги охватывают всю сферу недвижимости. Потребителями риэлторских услуг выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. Главными все же являются физические лица, на которых приходится более 80% оказываемых услуг.

Первые риэлторские фирмы в России появились в начале 90-х годов на рынке жилья после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. Развитие рынка недвижимости в перестроечные годы носило неравномерный характер. Становление единой идеологии работы фирм на рынке недвижимости было затруднено отсутствием проработанной законодательной и нормативной базы.

Востребованность риэлторских услуг в современных условиях становится реальным фактом и заметным достижением рыночных преобразований в стране. Риэлторские услуги сегодня — это профессиональная предпринимательская деятельность, официально признанная во всех государствах мира с рыночной экономикой.

Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Степень разработанности проблемы. Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка риэлторских услуг внесли исследования таких отечественных ученых и специалистов, как Асаул А., Бабич А., Бессонова О., Белкина Т., Бузырев В., Воронин А., Горемыкин В., Денисов Н., Иванова В., Казанский Ю., Крутик А., Панибратов Ю., Стародубровская И., Стерник Г., Та-ги-Заде Ф., Чекалин В., Шабалин В.и других.

Активное развитие рынка недвижимости под влиянием существенных преобразований внутри страны за последние годы обуславливает необходимость проведения дальнейших исследований организационно-экономический отношений, возникающих в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в разработке комплекса методических и научно-практических рекомендаций по формированию и эффективному функционированию рынка риэлторских услуг крупного города.

В соответствии с этой целью в диссертационной работе были поставлены и реализованы следующие задачи:

- выявить структурные составляющие рынка недвижимости, как основного сегмента рынка риэлторских услуг, и специфические особенности и принципы его сегментирования;

- обосновать сущность и состав участников рынка риэлторских услуг, а также факторы, влияющие на спрос и предложение на данном рынке;

- исследовать структуру и характерные особенности рынка жилья, структуру жилья крупного города и систему органов управления региональным рынком риэлторских услуг;

- обосновать основные направления механизма совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг.

Объектом исследования является рынок риэлторских услуг РФ и Санкт-Петербурга.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг в условиях рыночной экономики.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляет диалектический подход к изучению явлений и закономерностей различных сторон управления рынком недвижимости. В работе использованы методы логического моделирования, экономико-статистические, экспертные и другие.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодических специальных изданий, результаты проведенных диссертантом социологических исследований, данные производственно-хозяйственной деятельности ряда риэлторских фирм Санкт-Петербурга, Москвы и других городов РФ.

СТЕПЕНЬ НАУЧНОЙ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

В ходе проведенного исследования автором:

1. Уточнено понятие риэлторской деятельности как вида услуги, осуществляемой агентами-профессионалами, специализированными фирмами и организациями в пределах своей компетенции по заказу клиента, результатом которой являются рекомендации по решению проблем, связанных с недвижимостью. Рассмотрено экономическое содержание риэлторской услуги как платной передачи профессиональных знаний риэлтора, способствующей повышению эффективности принимаемых субъектом решений на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

2. Даны методические рекомендации по организации и эффективному управлению риэлторскими фирмами, формированию стратегии их развития, совершенствованию нормативно-правовой базы, обеспечивающей их деятельность на рынке недвижимости.

3. Раскрыт;' сущность риэлторской деятельности как специфического бизнес-процесса, являющегося обязательным элементом рыночной инфраструкту-

ры, обеспечивающего эффективность функционирования рынка риэлторских услуг.

4. Доказано, что на рынке риэлторских услуг наряду с узкоспециализированными риэлторскими компаниями должны быть комплексные, многоаспектные, диверсифицированные фирмы, которые могут работать на отдельных сегментах рынка недвижимости (первичном рынке жилья, вторичном, коммерческой недвижимости) или на всех сегментах рынка.

5. Сформулированы основные принципы и условия для эффективного функционирования риэлторской фирмы на городском рынке недвижимости. Показано, что для успешной работы необходимы: стратегия развития, основанная на конкурентных преимуществах, управление по четко поставленным целям, оптимальная организационная структура, эффективное управление персоналом, системы мотивации и контроля, кодекс этики риэлторского бизнеса.

6. Дан прогноз развития рынка недвижимости и рынка риэлторских услуг в Санкт-Петербурге, показаны основные направления развития риэлторской деятельности на отдельных сегментах рынка: первичного и вторичного жилья, загородной недвижимости, офисной, торговой, складской.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что предлагаемые в ней решения методических задач, выводы и рекомендации позволяют в условиях транзитивной экономики целенаправленно формировать региональные инвестиционные рынки, совершенствовать процесс управления деятельностью институциональных инвесторов на основе рационализации взаимодействия федеральных, региональных и муниципальных органов управления.

Практическая значимость исследования состоит в том, что основные методические положения и практические рекомендации могут быть использованы для разработки конкретных программ формирования и развития рынка риэлторских услуг крупного города.

Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в области экономики и управления сферой услуг, в частности по курсу «Управление собственностью» и спецкурсу «Риэлторские услуги».

Структура и содержание диссертации. Поставленная цель и задачи исследования определили логику построения диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, сформулированы ее цель и задачи, определены объект и предмет исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы становления и развития рынка риэлторских услуг крупного города» рассматривается сущность услуги, рынок недвижимости крупного города, определяются роль риэлторских услуг на рынке недвижимости.

Во второй главе «Методические подходы к организации риэлторской деятельности в условиях инновационного развития экономики» освещается еле-

дующий круг вопросов: стратегия развития риэлторской фирмы, организация работ риэлторской фирмы и нормативно-правовое обеспечение ее деятельности, методические подходы к ценовой и коммуникационной политике на рынке риэлторских услуг

В третьей главе «Перспективы развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг г. Санкт-Петербурга » определены основные тенденции рынка недвижимости, факторы, влияющие на конъюнктуру рынка риэлторских услуг и перспективы развития рынка риэлторских услуг.

В заключение диссертации формулируются наиболее важные результаты проведенного исследования, содержатся соответствующие рекомендации.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

На основании выполненных исследовании сделаны следующие выводы и рекомендации:

1. Переход к рыночной экономике и появление рынка недвижимости обусловили появление новых видов услуг, среди которых важнейшую роль играют риэлторские услуги. Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, где главными лицами выступают риэлторы, брокеры, девелоперы, оценщики и др.

Рис. I. Основные участники рынка риэлторских услуг

С учетом отечественного опыта реализации риэлторских услуг можно сказать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Риэлторские услуги - это специфический продукт труда который не приобретает вещной формы и потребительная стоимость которого в отличие от вещного продукта труда заключается в полезном эффекте живого труда. Таковы, например, услуги риэлтора, маклера, брокера, оценщика. Их труд производит определенный продукт в невещественной форме, который может быть объектом купли-продажи, предметом потребления и т. п. Однако полезный эффект риэлторской услуги не существует отдельно от процесса его производства в виде какой-либо вещи. По этой причине риэлторская услуга в отличие от вещного продукта труда не может быть накоплена, а процессы ее производства и потребления совпадают во времени. Тем не менее, последствия потребления риэлторской услуги могут иметь материальный и долговременный характер. Эффект от потребления риэлторской услуги зависит не только от условий ее производства, но и от условий ее потребления. Полезный эффект риэлторской услуги - это результат совместных усилий ее производителя, потребителя и риэлтора.

2. В системе основных элементов рыночной модели экономики недвижимость играет одну из важнейших ролей. В классической рыночной экономике обычно выделяют рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок недвижимости и рынок труда. Рынок недвижимости автор рассматривает в качестве разновидности рынка капитала, поскольку операции на нем имеют характер инвестирования, т. е. представляют собой операции с капиталом, направленные на получение дохода от капитала или от приобретения капитальных ценностей. Поэтому рынок недвижимости в системе развитой рыночной экономики тесно увязан с вопросом перспективных направлений инвестирования. Рынок недвижимости крупного города представляет собой систему экономических отношений субъектов региональной экономики, обеспечивающих перераспределение земель, производственных и жилых зданий, сооружений и других объектов недвижимости между собственниками. Рынок недвижимости обеспечивает передачу прав собственности на объекты недвижимости от одних юридических и физических лиц к другим, распределение недвижимости между сферами деятельности, распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земельного фонда с участием риэлторских фирм.

3. Стратегия развития риэлторской фирмы зависит от изменения внешней окружающей среды, внутренних возможностей фирмы и от поставленных целей. При изменении внешний среды риэлторские фирмы должны менять и совершенствовать свою деятельность (объем, ассортимент услуг), выбранные сегменты рынка, делать это более гибко, чем другие фирмы, работающие на этом рынке, где ассортимент услуг и технологии их предоставления более прогрессивны, т.е. заимствовать их опыт. В риэлторской деятельности профессионализм, опыт и разработанная стратегия позволяют консультантам-риэлторам быть достаточно гибкими, чтобы не только решать текущие задачи, но и работать на перспективу. Это возможно также благодаря специфической структуре персонала и возможности ее быстро перестраивать. Использование консультан-

тов-риэлторов с различным техническим образованием и профилями деятельности, а также многодисциплинарных экспертных групп увеличивает гибкость фирмы при применении новых стратегий. Фундаментальный стратегический выбор касается природы и диапазона услуг, предоставляемых клиентам. Определить продукцию консультанта-риэлтора довольно трудно вследствие неосязаемости профессиональных услуг, уникальных потребностей каждого отдельного клиента и других факторов. И все-таки определение продукции (услуги) можно рассматривать как составной блок стратегии консультирования. Оно позволяет точно понять сущность риэлторской фирмы и ее профиль, осуществлять маркетинг услуг потенциальным клиентам и фокусировать развитие возможностей фирмы и ее ресурсов на стратегически приоритетных областях.

4. Для работы на рынке недвижимости риэлторские фирмы должны учитывать макроэкономические и региональные тенденции развития, нормативно-правовую базу федерального и регионального характера, учитывать специфические характеристики объектов недвижимости, способные привлечь к нему внимание покупателя и повлиять на оценку предлагаемой недвижимости. Большое значение, по мнению автора, имеет умение работы с клиентом, информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о тенденциях развития бизнеса, факторах, влияющих на предпочтения покупателей.

Большинство новых риэлторских фирм, возникающих на рынке недвижимости, ориентировано на выбор наиболее перспективных для них направлений деятельности. В соответствии с этим разрабатываются специфические схемы работы с клиентами и базовые документы, включая договоры с клиентами, контракты с брокерами и другими сотрудниками, а также должностные инструкции. Немаловажной частью схемы функционирования фирмы является принятая система расчетов между клиентами. Очень важным является проведение стартовой рекламной кампании. Для начинающей риэлторской фирмы важна финансовая сбалансированность рекламы: недостаточные вложения в рекламу не позволят быстро заработать механизму функционирования, а слишком большие вложения рискуют не окупиться, то есть не обеспечить экономического эффекта пропорционального затратам.

Основной задачей организационно-технического (второго) этапа деятельности фирм является создание и развитие технической базы. Под технической базой понимается офисное помещение и необходимый инструментарий для работы (телефоны, компьютеры, информационная база и т. д.), а также соответствующие технические приемы работы с клиентами. Этот этап в жизни фирмы начинается с перехода к уровню рентабельности и появлению определенных свободных средств. На втором этапе развития в фирмах встает вопрос о начале реализации собственных проектов и новых идей. Это требует значительных дополнительных средств. Банки, как правило, не дают кредитов под новую идею или проект без серьезных имущественных гарантий, а фирмы не всегда способны их предоставить. Сложившаяся ситуация приводит к необходимости поиска новых нетрадиционных форм и источников финансирования. Нехватка средств

на дальнейшее развитие риэлторской фирмы приводит к тому, что на этом этапе получаемая прибыль должна реинвестироваться, вкладываться в развитие компании.

На третьем этапе развития наступает пора зрелости фирмы. Наработанный потенциал становится достаточным для устойчивой работы фирмы и реализации серьезных проектов. Фирма занимает стабильную позицию среди других участников рынка имеет постоянных клиентов.

На четвертом этапе фирма расширяет свою деятельность за счет новых видов бизнеса, то есть диверсифицируется. В организационном плане это могут быть: холдинг, корпорация, финансово-промышленная группа.

5. Специфика риэлторской услуги, по мнению автора, требует учета особенностей ценообразования на различные виды риэлторских услуг. Целью установления цены на риэлторскую услугу является ее продажа и получение прибыли. Цена определяется конкурентным окружением, качеством услуги в сознании клиента, помогает определиться с положением этой услуги на рынке. Кроме того, цена — это издержки производства, выраженные в полезности услуги. Цена риэлторской услуги является денежным выражением системы цено-образующих факторов, действующих в данное время. Система ценообразования, по мнению автора, должна включать в себя следующие факторы, влияющие на цену услуги: фактор ценности (способность удовлетворить потребность); уровень затрат; коммуникативный уровень; система стимулирования продаж; характер общественного мнения; уровень обслуживания клиентов; материальную ответственность за нанесение ущерба клиенту; страхование риэлторской деятельности.

Риэлторской фирмы, проводя политику ценообразования, выбирают следующие стратегии:

■ атаковать конкурентные предприятия для устранения их с рынка данного типа услуги (устанавливать более низкие цены);

■ защититься от натиска конкурирующих фирм (качество);

» последовательно применять методы «снятия сливок» и «проникновения на рынок через базу конкурента;

■ поощрять пользователей к потреблению риэлторской услуги.

Установленный диапазон цен может быть низким, средним, высоким.

Верхняя граница интервала - максимальная цена, которую готов заплатить покупатель за данный вид риэлторской услуги. Нижний предел цены услуги будет показывать минимальную цену, при которой риэлторская фирма еще заинтересована в ее продаже. Это цена, которая обеспечивает минимально возможный уровень доходности фирмы.

При ценообразовании необходимо учитывать следующие факторы:

• цены должны быть достаточно отдалены друг от друга, чтобы клиенты осознавали качественные различия между типами услу|;

• цены должны быть больше разделены в верхнем диапазоне, т. к. потребительский спрос становится менее эластичным;

• соотношение цен должно поддерживаться при повышении издержек с тем, чтобы сохранялись четкие различия.

Для того, чтобы ценовые стратегии функционировали эффективно, необходимо выполнение следующих условий:

- цены не должны меняться слишком часто, так как ценовую политику сложно объяснить клиентам;

- должно существовать несколько вариантов цен, соответствующих определенному сегменту рынка;

- решения о ценах принимаются обоснованно в зависимости от спроса и предложения.

Эластичность спроса на рынке риэлторских услуг - это способность реагировать на изменение цен.

Ценовая эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в %) на вызвавшее его изменение цен (в %). Кривая спроса с ценовой эластичностью равной 1 означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если ценовая эластичность меньше 1, то такой спрос называют относительно неэластичным. Если же ценовая эластичность превышает 1, то спрос называется эластичным, т. е. очень чувствительным к изменениям цен.

Ценовая эластичность спроса на жилье и другие виды недвижимости во многом определяет степень подвижности цен на него в реальной ситуации. По всей видимости, семьи стремятся потреблять жилищные услуги на стабильном уровне. И хотя цены все же имеют значение, спрос на жилье до некоторой степени нечувствителен к их уровню. Это можно понять, если учесть, что жилье, так же как и пища, необходимо для существования человека. Следовательно, при повышении цен на жилье потребители предпочтут больше платить, а не сокращать в равной пропорции число приобретаемых квартир или количество потребляемых жилищных услуг.

Неэластичная природа краткосрочного предложения жилья прямо следует из того, что жилье не может быть мгновенно произведено (путем строительства новых домов или перестройки старых) либо уничтожено (за счет вывода аварийного и ветхого жилья).

Связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется по двум направлениям. Во-первых, размер ренты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Ведь приобретая недвижимость, инвестор, в конечном счете, приобретает источник текущего или будущего дохода. Изменения, происходящие на рынке жилищных услуг, непременно влияют на уровень спроса. Если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то падают не только цени, но и размеры оплаты жилищных услуг.

Взаимодействие множества факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке риэлторских услуг. При

этом направленность их влияния на спрос и предложение может совпадать или различаться.

6. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга является одним из ведущих в России. На этом рынке можно выделить четыре группы вновь строящегося жилья различающегося по потребительским свойствам:

-Нижний экономический: стоимость квадратного метра жилья от 550-600 долларов США - составляет 46% в структуре спроса.

-Верхний экономический: стоимость квадратного метра жилья от 600-660 долларов США - составляет 39% в структуре спроса.

-Повышенной комфортности: стоимость квадратного метра жилья от 9001500 долларов США - составляет 8% в структуре спроса.

- Элитное жилье: стоимость квадратного метра жилья от 2000 долларов США - составляет 7% в структуре спроса.

Основной проблемой иа пути- развития первичного рынка жилья в городе остается дефицит участков под строительство. Политика уплотнения застройки все чаще входит в противоречия с интересами жильцов окружающих домов, что приводит к постоянным публичным дискуссиям, зачастую переходящим в общественные протесты. Остро ощущается отсутствие единой концепции развития как города в целом, так и отдельных его районов.

Вместе с тем необходимо отметить, что при застройке новых территорий необходим комплексный подход к развитию транспортной и социальной инфраструктуры. В условиях, когда основная доля строительства финансируется частными инвесторами, плохая транспортная доступность, неразвитая торговая сеть, отсутствие объектов образования и здравоохранения способны серьезно снизить инвестиционную привлекательность новых районов и замедлить их развитие.

За последние годы значительно вырос спрос на жилье. Например, на вторичном рынке, несмотря на стремительный рост цен, около 40% квартир продастся в течение месяца с момента занесения в листинг. По-прежнему очень большое количество людей готовы и в состоянии покупать подорожавшие квартиры. Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте малогабаритных однокомнатных квартир. Согласно данным корпорации «Петербургская Недвижимость», в подавляющем большинстве строящихся сегодня домов к моменту сдачи продано не менее 90% квартир. При этом наиболее ликвидные относительно недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с момента начала продаж.

Увеличение спроса вызвано, с одной стороны, безусловно ростом доходов и потребительской уверенности населения, а с другой — желанием конвертировать сбережения в более надежные активы, одним из которых традиционно считается- недвижимость. Например, вложения в недвижимость на данный момент значительно превышают по доходности банковские депозиты.

Десять крупнейших городских застройщиков обеспечивают порядка 60% предложения на первичном рынке жилья.

Сейчас в городе, в обшей сложности возводится порядка 4 млн. кв. м жилья со сроками строительства до 2010 года. В 2007 году в Петербурге построено порядка 2,3 млн. кв.м жилья, тем не менее, этого объема даже при нынешнем, весьма значительном, уровне цен не хватит, чтобы удовлетворить существующий спрос.

На рис.2, приведена диаграмма распределения предложения по типам строящихся домов.

Моно гитмые, моноллитно-

8.3% малоэтажное монолитные,

строительство. 0.4% 75%

иКирпжные □ Панельные S Монолитные, ионогтотно.кирптные га Пане/ъно-моно/мтные ■ Таун-хауэы. малоэтажное строите/ъстао _

Рис.2. Распределение предложения по типам строящихся домов.

7. На спрос и предложение на рынке недвижимости, а следовательно, и на объем риэлторских услуг, действует целый ряд факторов, которые можно представить следующим образом (рис. 3).

Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости

I

Экономические.

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост tum падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• наличие финансовых ресурсов и в том числе кредитных;

• стоимость строительства и иены на рынке недвижимости;

• цены к тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы,

• уровень арендной платы,

• риски HHtecrituiifi в недвижимость;

• стоимость строительства.

Го)/"а'ь»ые

• уровень и тенденции изменения численности населения н его возрастной структуры;

• образовательный уровень населения и

тенденции его изменения,

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения,

• уровень и тенденции преступности,

• уровень занятости

Адлоншапрапшвно-правовые:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог н т. д);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля),

• правовые н экономические условия получения прав на застроЛку или реконструкцию (проведенные процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчисления на раза1ггие инфраструктуры и т. д),

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки проведения процедур)

— I

Условия окружаюирЛ среды:

• уровень развития окружающей инфраструктуры,

• обеспеченность транспортными сетами,

• экологическая обстановка

Рис. 3.

Эти факторы, по мнению автора, необходимо учитывать при разработке прогностической модели, позволяющей получить информацию об объекте на рынке риэлторских услуг.

Автором был проведен пилотный проект по опросу руководителей и клиентов ряда Санкт-Петербургских риэлторских фирм. Цель исследования:

- определить факторы, влияющие на поведение потребителей на рынке недвижимости;

- дать сегментацию рынка недвижимости сточки зрения покупателей;

- определить характеристики выбора риэлторской фирмы потребителями.

Результаты исследования позволили сформулировать основные коммуникации между агентствами и клиентами (таблица 1), выявить положительные (таблица 2) и отрицательные характеристики риэлторских агентств.

Таблица 1

Коммуникации между агентствами и клиентами

Из каких источников вы получили информацию о наиболее известном агентстве? %

газеты, журналы 55,0

ТВ 17,5

радио 8,5

знакомые, друзья 30,4

уличная реклама 36,3

1п!ете1 1,7

Таблица 2 Положительные характеристики риэлторского агентства

Что для Вас наиболее важно при выборе агентства недвижимости? %

Надежность фирмы 74,4

Стоимость услуг 38,5

Широкий спектр услуг 16,6

Качество обслуживания 31,1

Юридическая ответственность фирмы перед клиентом 61,5

Большой опыт работы на рынке недвижимости 25,4

Близость расположения с домом 5,0

Основные достоинства агентств в работе с клиентами приведены в таблице

3

Таблица 3

Основные достоинства риэлторских агентств _

Основные характеристики работы с клиентами %

комплексное обслуживание (юридическая поддержка, оформление документов и пр.) 24.9

юридическая ответственность, гарантии 23.4

множество вариантов 14,4

быстрота работы и хорошее обслуживание 8.6

профессионализм 3,6

уровень иен на услуги 16,1

доступная информация о фирме 3

прочие 6

Всего 100,0

8.Перспективы развития рынка риэлторских услуг связаны с увеличением спроса. Значительное расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством (ипотека), так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых риэлторской фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ при аренде недвижимости, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства способствуют привлечению клиентов. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить риэлторскую фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, в целом они не решают проблему развития риэлторского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования. Она предусматривает создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержку вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.

Расширение объема риэлторских услуг будет осуществляться за счет коммерческой недвижимости, учитывая недостаток в городе офисных и торговых площадей, гостиниц и т.п.

Следующим направлением дальнейшего развития риэлторской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Например, в городе до сих пор существует такое явление, как недостроенные жилые здания, от которых либо отказались инвесторы, либо они так и не были найдены. С другой стороны, в Петербурге по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. В числе очередников есть и люди, которые могли бы найти

если не всю сумму, необходимую для строительства квартиры, то часть ее. Поэтому риэлторские фирмы все чаще станут вовлекаться в этот процесс, выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

Еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости. В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять ряд проблем, связанных с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень транзакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Все это делает актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более, что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станет активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Одним из перспективных направлений развития рынка риэлторских услуг может стать возрождение доходных домов.

Другим перспективным направлением развития рынка риэлторских услуг является расширение сегмента элитной недвижимости. Элитная недвижимость, предлагаемая рынком риэлторских уЬлуг, является одним из самых выгодных денежных вложений.

Новым и перспективным направлением развития рынка риэлторских услуг является формирование у отечественных потребителей спроса на недвижимость за рубежом, которая привлекает высоким качеством строительства, удобством планировки, хорошими техническими характеристиками оборудования, благоприятной экологической, политической обстановкой, климатическими условиями, а также приемлемыми ценами, которые в ряде случаев значительно ниже российских

Вклад автора в проведенное исследование.

Участие автора состоит в определении целей и задач диссертационного исследования, поиске источников информации, выборе и изучении объекта и предмета исследования.

Предложенный автором принципиально новый подход к вопросу формирования методов регулирования процессов развития рынка риэлторских услуг

позволяет определить конкретный организационно-экономический механизм повышения эффективности функционирования на этом рынке риэлторских компаний. Кроме того, в работе сформулированы основные задачи по выявлению резервов повышения эффективности управления риэлторскими компаниями, на базе которых даны конкретные рекомендации по формированию дальнейшей стратегии их развития.

Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались диссертантом на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава, аспирантов и соискателей Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов и получили положительную оценку.

Рекомендации диссертации внедрены на ряде предприятий сферы риэлторских услуг, о чем свидетельствуют соответствующие документы.

Публикации по теме диссертационного исследования.

Основные выводы и результаты диссертационной работы нашли отражение в опубликованных автором 8 публикациях общим объемом 3,26 п.л.

Список работ, опубликованных по теме диссертации:

1. Гарифуллин P.C. Риэлторские услуги, как вид предпринимательской деятельности // Экономика и управление. Российский экономический журнал. - 2008. - №4 - 0,17 п.л.

2. Гарифуллин P.C. Методические подходы к ценообразованию на рынке риэлторских услуг // Современные аспекты экономики - 2008. - № 8 (133) - 0,5 п.л.

3.Гарифуллин P.C. Стратегия развития риэлторской фирмы // Современные аспекты экономики - 2008. - № 7 (132). - 0,39 п.л.

4. Гарифуллин P.C. Рынок недвижимости крупного города // Современные аспекты экономики - 2008. - № 7 (132). -0,27 п.л.

5.Гарифуллин P.C. Риэлторские услуги и их роль на рынке недвижимости // Современные аспекты экономики - 2008. - № 8 (133). - 0,33 п.л.

6. Гарифуллин P.C. Тенденции рынка недвижимости Санкт-Петербурга// Современные аспекты экономики - 2008. - № 3 (128). - 0,25 п.л.

7. Гарифуллин P.C. Класификация недвижимости. Обзор существующих подходов // Современные аспекты экономики - 2008. - № 2 (127). - 0,25 пл.

8. Гарифуллин P.C. Риэлторские услуги как вид предпринимательской деятельности// Редакционное изд-во ГУАП: Препринт. - СПб: Изд-во ГУАП, 2008 -1,1 п.л.

ГАРИФУЛЛИН РУСЛАН САБАХОВИЧ АВТОРЕФЕРАТ

Лицешия ЛР № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 24.09.08. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,2. Бум. л. 0,6. РТП изд-ва СПбГУЭФ. Тираж 70 экз. Заказ 548

Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.

2007514090