Механизм функционирования риэлторских (предпринимательских) организаций на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
- Ученая степень
- кандидата экономических наук
- Автор
- Черникова, Юлия Витальевна
- Место защиты
- Москва
- Год
- 2003
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.05
ДиссертацияДиссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Черникова, Юлия Витальевна
Введение
Глава 1. Характеристика субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
1.1. Сущность рынка недвижимости и его признаки
1.2. Риэлторские организации как субъекты ранка недвижимости
1.3. Механизм создания и функционирования риэлторских организаций
Глава 2. Анализ механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости
2.1. Анализ деятельности риэлторских фирм на рынке недвижимости
2.2. Анализ механизма функционирования риэлторских организаций
2.3. Анализ рисков в деятельности риэлторских организаций
Глава 3. Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций
3.1. Совершенствование механизма оценки недвижимости в процессе деятельности риэлторских организаций
3.2. Внедрение стандартов деятельности риэлторских организаций, как основа повышения их эффективности
3.3. Совершенствование системы ответственности риэлторских организаций за результаты их деятельности
Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм функционирования риэлторских (предпринимательских) организаций на рынке недвижимости"
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. 4
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления й постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.
Риэлторские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлторских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций в России; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлторских организаций.
Механизм функционирования риэлторских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют риэлторскую деятельность. Появление, достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риэлторских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности риэлторской деятельности, функционированием риэлторских организаций, остается нерешенным. Этими факторами определяется актуальность темы данного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию механизма функционирования риэлторских организаций.
Исходя, из цели диссертации в работе поставлены следующие задачи:
- определить сущность и место риэлторских организаций в экономике страны на современном этапе;
- выявить тенденции и роль риэлторских организаций в развитии предпринимательства;
- исследовать практику функционирования отечественных риэлторских организаций на рынке недвижимости;
- внести предложения по совершенствованию механизма функционирования риэлторских организаций в РФ;
- дать оценку современного состояния рынка риэлторских услуг;
- проанализировать нормативные документы, регулирующие риэлторскую деятельность в РФ, дать им оценку и разработать рекомендации по их совершенствованию;
- разработать алгоритм управления риэлторской организацией;
- разработать рекомендации, направленные на оптимизацию деятельности риэлторских организаций.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является механизм функционирования риэлторских (предпринимательских) организаций. Объектом исследования являются ведущие риэлторские организации отечественного рынка, осуществляющие соответствующую деятельность на рынке недвижимости.
Методология и методика исследования. Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации риэлторской деятельности, труды ведущих отечественных ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования риэлторских организаций. Были изучены и обобщены труды Есипова В. Е., Рахмана И. А., Новикова Б. Д., Ресина В. И., Горемыкина В. А., Бугулова Э. Р., Волочкова Н. Г., Максимова С. Н., Соловьева М. М., Полянского А. И. и Др.
В процессе исследования автором были тщательно изучены действующие нормативно-правовые и методические документы, предназначенные для применения риэлторскими организациями в своей деятельности.
При написании диссертации использовались работы зарубежных авторов: Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. С. Харрисона, В. Беренса, П. М. Хавранека и т.д.
Однако, несмотря на появление отдельных работ, посвященных изучению риэлторской деятельности, большинство из них не содержат полного ответа на вопросы, связанные с сущностью и механизмом риэлторской деятельности. Кроме того, недостаточно исследованы методологические и практические проблемы создания и функционирования риэлторских организаций в современных условиях.
В процессе исследования применялись методы анализа, сопоставления, сравнения, теоретического обобщения практических материалов.
Научная новизна работы заключается в том, что в данной диссертации:
- развиты существующие теоретические положения о сущности и роли риэлторской деятельности на рынке недвижимости как предпринимательской, в частности, сформулирован авторский подход к определению сущности риэлторской деятельности;
- выявлены особенности функционирования риэлторских организаций в современных условиях хозяйствования;
- предложен механизм взаимодействия риэлторских организаций с другими экономическими субъектами на основе договорных отношений и структура механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости;
- разработаны предложения по совершенствованию ответственности риэлторских организаций.
Личный вклад автора заключается в следующем:
- проанализированы и обобщены подходы зарубежных и отечественных ученых к сущности рынка недвижимости, практике управления риэлторскими организациями, что позволило всесторонне исследовать деятельность риэлторских организаций, выявить преимущества, недостатки и современные тенденции их развития;
- выявлены основные признаки, характеризующие рынок недвижимости в современных российских условиях;
- определены основные этапы осуществления сделок на вторичном рынке жилья с участием риэлторской организации;
- разработана методика установления минимального и максимального значения цены на продаваемые объекты на первичном рынке жилья;
- предложены меры по совершенствованию механизма оценки объектов недвижимости в процессе осуществления деятельности риэлторских организаций;
- предложены меры по совершенствованию отдельных подсистем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости;
- предложен проект Положения о лицензировании риэлторской деятельности в РФ.
Практическая значимость результатов исследования заключается в углублении теоретических знаний о сущности риэлторской деятельности, разработке путей и методов оптимизации механизма создания и функционирования риэлторских организаций, путей совершенствования соответствующей нормативной базы. Это позволит повысить оперативность и качество управления риэлторскими фирмами, эффективность их взаимодействия экономических субъектов, развития этой сферы предпринимательства. Материалы диссертации могут использоваться при разработке правил (стандартов) риэлторской деятельности, а также при их практическом использовании. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в практической работе риэлторских организаций.
Кроме того, диссертационное исследование может быть использовано при изучении таких дисциплин как: «Основы предпринимательства», «Планирование предпринимательской деятельности», «Создание собственного дела».
Апробация. Основные теоретические положения, практические результаты исследования докладывались в 2000-2002гг. на международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления -2000, 2001г.г.» (Москва, ГУУ, 2000, 2001г.г.), Всероссийском семинаре «Проблемы управления - 2001г. (Москва, ГУУ, 2001г.), Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, ГУУ, 2002г.).
Результаты диссертационного исследования изложены в следующих работах:
1. Оценка объектов недвижимости - основной фактор управления недвижимостью. Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления - 2000»: Выпуск 3/ГУУ. Москва, 2000. - стр. 206-209.
2. Управление недвижимостью. Тезисы докладов 9-го Всероссийского студенческого семинара «Проблемы управления»: Выпуск 1/ГУУ. Москва, 2001. - стр. 105.
3. Основные субъекты рынка недвижимости. Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления -2001»: Выпуск 6/ГУУ. Москва, 2001. - стр. 157-161.
4. Социально-экономическая сущность рынка недвижимости. Сборник актуальных проблем предпринимательства.: Москва, ИНИОН РАН, 2001, Депонированная работа № 56567. - стр. 47-53.
5. Основные подходы к организации деятельности риэлторских фирм на рынке недвижимости. Материалы 17-ой Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления»: Выпуск 2/ГУУ.- Москва, 2002.- стр. 437-438.
6. Риски в деятельности риэлторских фирм на рынке недвижимости. Материалы 17-ой Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления»: Выпуск 2/ГУУ,- Москва, 2002,- стр. 99-101.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, приложений. Работа изложена на 175 страницах, исследование включает в себя 24 таблицы, 6 рисунков, 7 схем, 4 приложения. Список литературы содержит 112 наименований по рассматриваемой тематике.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Черникова, Юлия Витальевна
Заключение
Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта (как формы отложенного спроса, ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости). Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, направило развитие этого рынка по стихийному пути.
Рынок недвижимости России развивается в условиях отсутствия необходимых правовых и организационных рамок для цивилизованного его формирования. По сравнению с другими рынками, рынок недвижимости в наибольшей мере развивается в нелегальных и полулегальных формах.
Принятие нового Гражданского кодекса РФ в России положило начало формированию нормативно-законодательной базы рынка недвижимости, недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные предпринимательские организации, способствующие повышению эффективности его оборота. Купля-продажа недвижимости характеризуется движением капитала, то есть стоимости, а соответственно приносит доход.
Совершенно новый субъект рынка недвижимости, который возник непосредственно с появлением самого рынка недвижимости - это риэлторские организации. Отличительной особенностью деятельности риэлторских организаций является не только продажа самой недвижимости, а продажа своих услуг, оказываемых продавцам и покупателям объектов недвижимости.
В диссертации определена сущность и место риэлторских организаций в экономике страны на современном этапе, выявлены тенденции и роль риэлторских организаций в развитии предпринимательства.
Для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости существенное значение имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его оценку предлагаемой недвижимости.
Успешная работа на конкретном региональном рынке недвижимости требует знания особенностей экономического и социального развития страны, состояния, тенденций развития нормативно-правовой базы, соотношения общенационального и регионального нормотворчества, особенностей и традиций потребительского поведения.
В настоящее время говорить о насыщении рынка недвижимости профессиональными участниками еще рано, в связи с этим актуален вопрос изучения и совершенствования механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости.
На основании рассмотренных этапов управления риэлторской деятельностью, автором разработан и предлагается алгоритм управления риэлторской организации.
В настоящее время деятельность риэлторских организаций базируется на положениях Гражданского кодекса РФ и ряда федеральных законов, регламентирующих деятельность коммерческих организаций. Отсутствует нормативный правовой акт, устанавливающий обязательное лицензирование риэлторской деятельности. Поэтому в диссертационном исследовании предлагается разработать и принять федеральный закон о риэлторской деятельности, как важного вида предпринимательской деятельности.
Для государственного регулирования риэлторской деятельности, учитывая ее принципиальные особенности от других видов экономической деятельности, в диссертации автором разработан проект Положения о лицензировании риэлторской деятельности в РФ.
При анализе деятельности риэлторских организаций было выявлено, что одним из важнейшим инструментом в механизме функционирования риэлторских организаций является ценообразование с учетом установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Поэтому, автором предлагается использовать разработанную схему установления минимального и максимального значения цены на объект недвижимости на первичном рынке жилья.
Совершенствуя систему ответственности риэлторской организации перед клиентами, автором предлагается внедрение в механизм проведения сделок с недвижимостью схему безопасной передачи денежных средств продавцу объекта недвижимости.
На основе изучения практики хозяйственных отношений риэлторских организаций с экономическими субъектами разработаны условия качества сделки для клиента (покупателя и продавца) риэлторской организации.
Механизм функционирования риэлторских организаций состоит из множества подсистем, однако наиболее значимыми являются следующие: планирование деятельности, учет затрат на осуществление риэлторской деятельности, налогообложение, ценообразование риэлторских услуг, управление рисками, заключение и исполнение договоров, лицензирование (сертификация), стандарты риэлторской деятельности, ответственность риэлторских организаций, контроль качества риэлторских услуг.
На основе проведенного диссертационного исследования, определена структура механизма функционирования риэлторских организаций.
Предложенные в работе мероприятия по совершенствованию отдельных подсистем данного механизма позволит обеспечить эффективное функционирование риэлторских организаций на рынке недвижимости в современных условиях.
Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Черникова, Юлия Витальевна, Москва
1. Азбука бизнесмена-предпринимателя. Законодательные операции с недвижимостью. Терминология рынка недвижимости. М.: Корпорация "Жилищная инициатива", 1999.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Благоев З.И. Предпринимательство в Российской экономике. СПБ.: 1995.
4. Болдырев A.C., Галушка A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. второе. М.: 1998.
5. Брагинский М.И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1997.
6. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1997.
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
8. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. М.: Инфра-М, 2001.
9. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости. М.: Российский экономический журнал №4, 1996.
10. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999.
11. Витт М.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. М.: Стройиздат, 1972.
12. Волочков Г.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
13. Воробейников М.А., Именитов Е.Л. Риэлторская деятельность: российские условия и международная практика. М.: Московский психолого-социальный институт, 2000.
14. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М, 1996.
15. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 2001.
16. Горемыкин В. А., Богомолов А.Ю. Планирование предпринимательской деятельности предприятий. М.: Инфра-М, 2000.
17. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 2000.
18. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.
19. Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1, 2). М.: 1999.
20. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья). М.: Норма-инфра. 2002.
21. Григорьев В.В., Федотова М.А., Оценка предприятия. М.: Инфра-М, 1996.
22. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.
23. Десмонт Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. РОО. М.: 1994.
24. Еженедельный сборник законодательных и нормативных актов Российской федерации по экономическим и социальным вопросам. Вып. 32. М.: Инфра-М, 2001.
25. Жилищная экономика / Пер. с англ. Под ред. Поляковского Г. М.: Дело, 1997.
26. Жилищный ранок России: проблемы становления и развития. М.: Вопросы экономики № 7, 1993.
27. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция.-1998-№6.
28. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991г. № 1541-1.
29. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. №4219-1.
30. Законодательные основы риэлторской деятельности. Серия "Библиотека риэлтора". М.: Менеджер, 2000.
31. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29 октября2001г.-№44.-Ст. 4147.
32. Земельный кодекс РСФСР (в действующей части). М.: 1999.
33. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. М.: Эрвей, 1998-2002.
34. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998г., - №1.
35. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1981.
36. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 2000.
37. Карданская Н.Л. Основы принятия управленческих решений. Учебное пособие. М.: Русская деловая литература, 1998.
38. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. М.: Инфра-М, 2002.
39. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М.: 1998.
40. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2001. /
41. Красноглазое Б.М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: Русская инициатива, 1992.
42. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Спарк, 1999.
43. Круглов М.И. Стратегическое управление компанией. Учебник для вузов. М.: Русская деловая литература, 1998.
44. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы.
45. Российская юстиция. 1997. - №10.
46. Кто есть кто на рынке недвижимости 2002г. М.: 2002.
47. Куликов A.B. Бизнес в Москве за 2001 год. Ежегодный выпуск. М.: Издательская группа ГУП "Великолукская типография", 2002.
48. Купчин А.Н., Новиков Б.Д., Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. Учебное пособие. М.: 1995.
49. Лапуста М.Г., Скамай Л.Г. Основы предпринимательства. Учебное пособие. М.: Финстатинформ, 1999.
50. Лапуста М.Г., Скамай Л.Г. Риски в предпринимательской деятельности. Учебное пособие. М.: Инфра-М, 1997.
51. Лапуста М.Г., Старостин Ю.Л. Малое предпринимательство. Учебное пособие. М.: Инфра-М, 1997.
52. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000.
53. Малое предпринимательство в России: Стат.сб./ Госкомстат России. М.: 1999.
54. Малое предпринимательство в России: Стат.сб./ Госкомстат России. М.: 2001.54ч Мамишов 3. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. №8.
55. Международные стандарты оценки МСО 1-4. С предисловием к стандартам МК СОИ. М.: 1995.
56. Московская приватизация недвижимости. Сборник нормативных документов под ред. Н. В. Маслова. М.: 2000.
57. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. 1997. - №№ 8, 9.
58. Недвижимость в Москве. Сборник нормативных документов. М.: Агентство "Бизнес-Информ", 1997.
59. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2000.
60. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ассоциация риэлторов и домостроителей Санкт-Петербурга. СПб.: "Деан-адиа-м", 1997.
61. Основы предпринимательства. Учебное пособие Глущенко Е.В. и др. М.: Вестник, 1996.
62. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. Григорьева В.В. М.: Инфра-М, 1997.
63. Полное собрание Законов Российской империи с 1649 года. Т.5. № 2.789.
64. Полуйчик Н.Е. Споры о праве собственности // Гражданин и право. -№№ 5, 6. май, июнь 2001.
65. Постановление Правительства РФ "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: 1997.
66. Постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе "Жилище"» от 20 июня 1993г. № 595.1.
67. Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. 20 января 2001. - № 3. - Ст. 273.
68. Предпринимательство. Учебник / Под ред. Лапусты М.Г. М.: Инфра-М, 2001.
69. Пусторезова В.М. Сделки купли-продажи. М.: ПРИОР, 1994.
70. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2000.
71. Риэлторская деятельность: Учебное пособие / Под ред. Соловьева М.М. М.: "Нива России", 1998.
72. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. - №7.
73. Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.
74. Свод Законов Российской империи, т. 10, 4.1. Свод законов гражданских. Изд-во 1914г. Петроградъ.
75. Сивкова JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2001.
76. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. 1998 - №10.
77. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб.: СПбГИЭА, 1997.
78. Смирнов Э.А. Основы теории организации. Учебное пособие для вузов. М.: Аудит, ЮНИТИ, 1998.
79. Собрание законодательства Российской Федерации. Официальное издание. № 41. М.: Издательство "Юридическая литература", 2002.
80. Справочник директора предприятия/Под ред. Лапусты М.Г. Изд. 4-е. М.: Инфра-М, 2000.
81. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие). М.: 2002.
82. Сфера услуг в России: Стат.сб./Госкомстат России.-2001.
83. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПб ГТУ, 1997.
84. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПб ГТУ, 1996.
85. Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие/Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СпбГУЭФ, 1998.
86. Трудовой кодекс Российской федерации. М.: Инфра-М, 2002.
87. Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993г. № 2281.
88. Указ Президента РФ «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» от 12 января 1992г. № 16.
89. Указ Президента РФ «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» от 12 января 1992г. № 247.
90. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. - №50. - Ст. 4868.
91. Указ Президента РФ от 16 мая 1997г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами.
92. Указ Президента РФ от 27 октября 1993г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Российские вести. №210. - 1993.
93. Управление организацией. Учебник / Под ред. Поршнева А.Г., Румянцевой З.П., Саломатина H.A. 2-е изд. М.: Инфра-М, 1999.
94. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 30 июля 1997 г. - № 145.
95. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №123-Ф3 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // Российская газета. 2 августа 1997г.
96. Федеральный закон РФ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995г. №208-ФЗ.
97. Федеральный закон РФ от 2 января 2000г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательстваd Российской Федерации. 10 января 2000 г. - №2. - Ст. 149.
98. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело Лтд, 1995.
99. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполирафиздата, 1994.
100. Хизрич Р., Питере М. Предпринимательство, или Как завести 4» собственное дело и добиться успеха. Вып.1. М.: Прогресс-Универс,1991.
101. Цукерман Г., Авард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ. М.: АО "Тема", Диамант Меркурий, 1994.
102. Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйствои право.- 1998. №2.
103. Черников B.B. Современная государственная система охраны собственности в России. М.: Инфра-М, 1995. Ф 105. Чернышов JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищнокомунальном хозяйстве. М.: Книжный мир, 1998.
104. Чернышов JI.H. Экономика городского хозяйства. М.: Издательство "Люберецкая газета", 1999.
105. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.
106. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, 2002.
107. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов / ПодШобщ. Ред. Грабового П. Г. М.: Инфра-М, 1999.
108. Экономика недвижимости. Под ред. В. И. Ресина. М.: Дело, 1999.
109. Экономика предприятия. Учебник для вузов / Под ред. Горфинкеля В.Я, Швандара В.А. 2-е изд. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.
110. Энциклопедия потребителя: как правильно выбрать, купить, оформить квартиру, участок, загородный дом. Справочник / Вып. 1. М.: ЗАО1. Экстра М Паблишер", 2002.
111. Отзывы экспертов о посещении компаний 1.ЦАН
112. Предварительный телефонный разговор
113. Общение менеджера и клиента
114. Предварительный телефонный разговор
115. Общение менеджера и клиента
116. Предварительный телефонный разговор
117. Офис представляет собой чистое, достаточно просторное помещение, оборудованное современной мебелью и компьютерной техникой. В нем находятся несколько человек сотрудников фирмы. Других клиентов не видно.
118. Общение менеджера и клиента
119. Предварительный телефонный разговор
120. Общение менеджера и клиента
121. Ближе к концу разговора менеджер дала клиенту свою визитку.1. Комментарии
122. Предварительный телефонный разговор
123. Клиента встретил менеджер, одетый по-деловому. Тут же предложил расположиться в мягкое, удобное кресло за столом напротив себя, предложил клиенту кофе. Уточнив еще раз интересы клиента, подобрал необходимый материал.
124. Общение менеджера и клиента
125. Сотрудничество с «Дон-Строем» вызывает у клиента желание приобрести квартиру в этой компании. 6. «Белые ветры»
126. Предварительный телефонный разговор
127. Общение менеджера и клиента
128. Предварительный телефонный разговор
129. Офис представляет собой одну комнату «советского» стиля. Освещение, звуковой фон, вентиляция нормальные, обстановка спокойная. Стол, за который предлагается сесть клиенту, завален бумагами.
130. Общение менеджера и клиента
131. НПП «Тема», офис на проспекте Маршала Жукова1. Посещение офиса компании
132. Общение менеджера и клиента
133. Общее впечатление о работе с клиентом в этой фирме не благоприятное, оформлению и оборудованию офиса, рекламным материалам уделено недостаточное внимание. Культура обслуживания в целом находится на низком уровне. 9. «Астиком»
134. Предварительный телефонный разговор
135. Офис представляет собой чистое, небольшое помещение, без современной мебели. Коридор оборудован стульями для ожидания, переговоры же ведутся в комнате, в которой сидит менеджер.
136. Общение менеджера и клиента
137. Предварительный телефонный разговор
138. Общение менеджера и клиента
139. Всего анкет 46, опрошенные компании:
140. ИНКОМ», «Контакт», «Дон-Строй», «Конти», «ТОРОС», «Кроет»,
141. УРиРУО», «Квартал 2000», «Олимпия», «Синтекс», «Свято-град», «Сити
142. XXI век», «Пик», «Отделстрой», НИН «Тема» (2 офиса), «ЦАН», «Астиком»,
143. Московский ипотечный центр», «Центржилстрой», «Олимпия», «РДН»,
144. Город строится», «Кондр», «Консалтинг Держава», «Проектсервис Холдинг»,
145. Главмосстрой», «Домострой», «Синекс», «МИАН», «Белые ветры», «Арсенал
146. Холдинг», «Кутузовский проспект», «Жилищный капитал», «Риэлком», «Град1. М».
147. Как быстро удалось дозвониться до офиса?
148. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Сразу 36 781. В течение 10 минут 9 201. Более 10 минут 1 22. Как вам представились?
149. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших
150. Назвали компанию и свое имя, должность 6 13
151. Назвали только компанию 35 76
152. Вообще не представились 5 11
153. Каким образом происходил разговор после того, как вы объяснили предмет вашего интереса?
154. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших
155. Менеджер дал Вам подробную информацию, не дожидаясь дополнительных вопросов 3 7
156. Менеджер отвечал только на поставленные вопросы 27 59
157. Менеджер проявил внимание и заинтересованность 26 24
158. Менеджер торопил разговор, отвечал неохотно, не стремился к взаимопониманию с Вами 9 20
159. Менеджер был компетентен 27 59
160. Менеджер не давал достаточно полной и точной информации, проявил некомпетентность 5 11
161. Пригласили ли вас приехать в офис для получения более подробнойинформации?
162. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Пригласили сами 17 37
163. Отвечали положительно на Вашу инициативу приехать 26 57
164. Даже после вашей инициативы реакция была равнодушная или скованная 3 7
165. Как вам объясняли дорогу в офис?
166. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Подробно 28 61
167. Назвали только адрес 18 39
168. Оцените по 10-балльной шкале:
169. Компания Телефонный Располо- Офис Менеджер Общее Рейтингразговор жение (средний балл) впечатление (средний балл)1. ИНКОМ 9 10 6 7 6 7.6
170. Контакт 5; 10 7; 1 3; 10 7 5; 10 6.4
171. Дон-Строй 9; 9 8; 6 9; 10 10 9; 10 8.91. Конти 6 7 9 9 9 8.01. ТОРОС 10 4 10 10 10 8.8
172. Кроет 6; 6; 3 7; 6; 1 8; 8; 8 8 8; 8; 5 6.3
173. УРиРУО 7; 7 10; 10 7; 5 9 7; 8 7.8
174. Квартал 2000 10 6 10 10 10 9.21. Олимпия 10 8 6 9 10 8.61. Синтекс 7 7 5 9 3 6.2
175. Свято-град 10 1 5 9 10 7.0
176. Отделстрой 8 10 10 9 10 9.4
177. НПП «Тема» 4; 7 6; 9; 6 6; 6; 6 7 8; 6; 5 6.31. ЦАН 9 8 6 9 8 8.0
178. Сити-ХХ1 век 8 8 9 9 10 8.81. Астиком 8 6 8 9 9 8.01. МИАН 9 8 8 9 7 8.21. Белые ветры 7 6 7 9 8 7.4
179. Арсенал Холдинг 9 1 10 10 10 8.0
180. Кутузовский проспект 1 5 8 7 6 5.4
181. Жилищный капитал 1 1 1 2 1 1.21. Риэлком 1 7 8 9 8 6.61. Град-М 10 1 10 10 10 8.2
182. Сколько времени у вас ушло на поиски офиса?
183. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших11ашли сразу 10 225.10 минут 26 5715.20 минут 5 1130 минут и более 5 11
184. Встречалась ли реклама данной компании по пути, знаки, обозначающие дорогу к офису?
185. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Да 6 131. Нет 40 87
186. Сколько времени занимает путь от метро к офису (если бы вам не пришлось его искать?
187. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. До 7 минут 16 358.15 минут 21 461. Более 15 минут 9 20
188. По вашей оценке, удобно ли клиентам на автомобилях подъезжать и останавливаться около офиса?
189. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Да, вполне удобно 14 30
190. Более или менее удобно 19 41
191. Нет, подъезд и/или парковка чрезвычайно затруднены (или невозможны) 13 28
192. Оцените офисное помещение по следующим характеристикам:
193. Вариант ответа Абсолютное % от числачисло ответивших
194. Пространство и размеры зала обслуживания клиентов1. Просторно 32 701. Тесно 14 30
195. Удобство при разговоре с менеджером1. Комфортно 43 931. Дискомфортно 3 7
196. Долго ли вам пришлось ждать?
197. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Не пришлось 26 575.10 минут 13 2820.30 минут 5 1140 мииут и более 2 4
198. Пока вы ждали, предложили ли вам ознакомиться с рекламными
199. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Да 8 291. Нет 20 71
200. Какое количество менеджеров обслуживало клиентов всоответствующем отделе:
201. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Один 10 271. Два 10 271. Три 9 241. Четыре-пять 8 22
202. Оцените по 10-балльной шкале качества менеджера, с которым выразговаривали:
203. ИНКОМ 3 5 1 10 10 10 10 7.0
204. Контакт 1; 10 1; 10 1; 10 8; 10 8; 10 10; 10 8; 5 7.3
205. Дон-Строй 9; 10 9; 10 9; 10 9; 10 10; 10 9; 10 9; 10 9.61. Конти 9 8 8 9 8 9 9 8.6
206. ТОРОС 10 10 10 10 10 10 10 10.0
207. Кроет 8; 8; 5 8; 8; 8 8; 7; 10 8; 7; 5 7; 5; 5 8; 6; 8 8; 8; 10 7.5
208. УРиРУО 10; 10 10; 10 10; 9 5; 8 10; 10 10; 9 9; 7 9.1
209. Квартал 2000 10 10 10 10 10 10 10 10.0
210. Олимпия 10 10 10 10 10 10 6 9.4
211. Синтекс 10 10 10 10 10 10 6 9.4
212. Свято-град 10 10 10 10 10 10 6 9.4
213. Отделстрой 7 7 7 10 10 10 10 8.7
214. НПП «Тема» 7; 9; 5 Ю; 5; 3 10; 9; 6 10; 6; 2 10; 7; 5 10; 5; 3 10; 8; 8 7.01. ЦАН 7 10 8 10 10 10 9 9.1
215. Сити XXI век 9 8 8 9 8 10 10 8.9
216. Астиком 10 9 8 8 8 8 9 8.61. МИАН 8 8 8 10 10 10 9 9.0
217. Белые ветры 8 8 7 9 10 10 8 8.61. Арсенал
218. Холдинг 10 10 10 10 10 10 10 10.01. Кутузовский проспект 10 6 10 6 6 6 8 7.41. Жилищный капитал 1 1 1 1 1 1 10 2.3
219. Риэлком 10 10 10 10 10 10 6 9.4
220. Град-М 10 10 10 10 10 10 10 10.0
221. Вручил ли вам менеджер свою визитку?
222. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Да 22 481. Нет 24 52
223. Сколько времени занял ваш разговор с менеджером?
224. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших10.15 минут 8 1720.30 минут 21 4640.60 минут 17 37
225. Показали ли вам макет или схематический план района, в котором
226. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Да 23 701. Нет 10 30
227. Показали ли вам макет или фотографии интересующего вас объекта?
228. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Да 16 481. Нет 17 52
229. Предоставили ли вам информацию о:
230. Каково качество полученных вами планов квартир и этажей?
231. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших
232. Ясные, четко изображенные схемы, доступные для прочтения и содержащие всю необходимую клиенту информацию 20 61
233. Строительные схемы, труднодоступные для прочтения непривычному человеку и не содержащие некоторую информацию, необходимую клиенту 13 39
234. Каково полиграфическое качество рекламных материалов?
235. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответившихвысокое, хорошее качество 16 64низкое качество 9 36
236. Какова содержательность и информативность рекламных материалов?
237. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответившихвысокая 17 71низкая 7 29
238. Содержат ли рекламные материалы какую-либо ошибочную, неверную
239. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Да 10 431. Нет 13 57
240. Пригласили ли вас посетить выбранный вами объект (объекты)?
241. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответившихпредложили отвезти и показать 10 24объяснили, где он находится и как туда добраться 31 76
242. За время вашего пребывания в офисе, сколько еще человек его посетили?
243. Вариант ответа Абсолютное число % от числа ответивших1. Ни сколько 22 591. Один 6 161. Два 5 141. Три и более 4 11