Повышение эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на рынке недвижимости"

Медовый Валерий Вячеславович

На правах рукописи

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

предпринимательство

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ООЗ16SOG2

Ростов-на-Дону - 2008

Работа выполнена в Кавминводском институте сервиса (филиал) ГОУ ВПО «Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Еделев Дмитрий Аркадьевич

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Блинов Андрей Олегович доктор экономических наук, профессор Тяглов Сергей Гаврилович Ставропольский государственный аграрный университет

Защита состоится «21» марта 2008 г. в 13 — часов на заседании диссертационного совета Д 212.209.02 в Ростовском государственном экономическом университете «РИНХ» по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69 ауд. 231.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного экономического университета «РИНХ» Автореферат разослан 19 февраля 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Иванова О.Б.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Решение задачи повышения обеспеченности населения качественным и доступным жильем, поставленной в настоящее время Правительством Российской Федерации, предполагает систематический мониторинг, анализ и прогнозирование состояния рынка недвижимости, которое в значительной степени определяется тенденциями и условиями развития риэлторских услуг Развитие операций с недвижимостью способствует как улучшению уровня обеспеченности жильем, так и повышении) эффективности использования жилой и коммерческой недвижимости, что в конечном итоге способствует стабилизации социально-экономического развития страны в целом

Риэлторские организации - важные субъекты инфраструктуры рынка недвижимости, в то же время они - предпринимательские организации, основной целью которых является максимизация прибыли Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта деятельности, несовершенство нормативно-правовой базы по созданию и функционированию риэлторских организаций в России, отсутствие институтов их государственного регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлторских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования

В современных рыночио-трансформационных условиях риэлторская деятельность непрерывно развивается В городах и регионах сформировался целый спектр риэлторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие Эта часть рынка недвижимости по существу законодательно не регулируется, а поэтому слабо контролируется органами всех уровней управления, а проблемы развития предпринимательства на рынке риэлторских услуг недостаточно исследованы

Высокая социально-экономическая значимость риэлторских услуг на рынке недвижимости предполагает осуществление дополнительных исследований, в части оптимизации функций управления риэлторскими организациями и разработки новых научно обоснованных подходов и принципов регулирования

риэлторской деятельности, направленных на повышение качества и эффективности функционирования риэлторских организаций

Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические вопросы обоснования организационно-экономического механизма функционирования риэлторских организаций, оценки и управления недвижимостью рассмотрены в трудах известных зарубежных ученых В Беренса, С Джеффри, Е Дихтля, Д Блевинса, М Ковальского, Ф Котлера, М Мескона, Д Мерсера, П Мсрлсна, К Рэдхэда, Д Фридмана, Н Ордуэя, П Чампниса, А Хоскинга, Г Цукермана, П Хавранека, С Хьюс

Методологические основы исследования проблем функционирования рынка недвижимости заложены в трудах известных российских ученых Э Бу-гулова, Н Волочковой, В Горемыкина, П Грабового, В Есипова, С Максимова, Б Новикова, Е Озерова, А Полянского, И Рахмана, В Ресина, О Скворцо-ва, М Соловьева и др

Отдельные аспекты проблемы оценки и управления недвижимостью исследовались известными учеными А Грязновой, С Валдайцсвым, М Лими-товским, В Прорвичем, Б Рабиновичем, В Рутгайзером, Е Тарасевичем, М Федотовой и др

Проблемы, связанные с рыночным характером функционирования риэлторских организаций, исследованы в работах следующих ученых И Балабанова, М Букина, С Грибовского, В Шапиро, С Калачева, Ф Капчицы, Э Эрде-левского и др

Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований по рассматриваемой проблеме; в них не ставились акценты на необходимости развития предпринимательской деятельности риэлторских организаций на основе стоимостного подхода и формирования организационно-экономического механизма саморегулирования рынка риэлторских услуг, направленных на повышение их качества и эффективности функционирования Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических приемов и процедур, комплекса практических мер повышения эффективности функционирования риэл-

горских предпринимательских структур в процессе развития рынка недвижимости.

Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач

- проанализировать состояние и перспективы развития рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской риэлторской деятельности,

- выявить и классифицировать по различным признакам виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости,

- осуществить анализ процессов формирования и функционирования риэлторских организаций,

- исследовать практические аспекты дся1ельности риэлторских предпринимательских структур на современном российском рынке недвижимости,

- изучить и выявить преимущества и недостатки в управлении предпринимательскими риэлторскими структурами на российском рынке недвижимости,

- разработать предложения по повышению эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются риэлторские организации как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность на российском рынке недвижимости

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления риэлторской деятельности, инструменты и институты повышения эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения концепций управления, в том числе, в области экономики и менеджмента недвижимости, классической теории оценки недвижимости, институциональной и эволюционной экономики, теории организаций, экономических стратегий, теории саморегулирования, теоретических аспекюв прогнозирования экономического развития, разработки Российской академии паук, ведущих Российских и зарубежных ВУЗов

Инструментарно-методический аппарат. Аргументация теоретических положений и полученных выводов осуществлялась автором на основе междисциплинарного подхода, включающего в себя общенаучные методы экономико-статистического, финансового, структурно-функционального, историко-экономического, институционального, маркетингового анализа Использовались экономико-статистические и эконометрические методы исследования, методы сравнения и статистических группировок, экспертных оценок, системный и логический анализ, индукция и дедукция

Диссертация выполнена в рамках паспорта специальности 08 00 05 -Экономика и управление народным хозяйством предпринимательство (10 5 Исследование процесса современного предпринимательства в единстве его основных компонентов личностного (способности предпринимателей к инновационной, рисковой деятельности), экономического (процесса получения предпринимательского дохода), организационно-экономического (формирования и развития предпринимательского стиля управления), 10 13 Формирование и развитие благоприятной предпринимательской сферы) 1

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, материалы монографических исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы группы Росбизнесконсалтинг, отчеты эмитентов Федеральной службы по финансовым рынкам, данные ЕигоэГа!, ОЕЭО, сведения энциклопедий и справочных изданий, аналитических записок, отчетов и докладов, научных статей, опубликованных российскими и зарубежными авторами в периодических изданиях и сборниках трудов РАН, академий, вузов и отраслевых научно-исследовательских институтов, а также отчеты по оценке имущества и имущественных прав риэлторских фирм, выполненные автором Информационную базу исследования также составляют анкетные и маркетинговые исследования автора, материалы риэлторских фирм и общественных объединений риэлторов, полученные автором в процессе практической деятельности в ряде риэлторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению, в городах Ставропольского края

Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и Правительства Ставропольского края, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынка недвижимости и риэлторских услуг в Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что эффективность функционирования риэлторских организаций базируется на формировании организационно-экономических условий, способствующих развитию рынка недвижимости в рамках сбалансированности интересов государства, юридических лиц и населения и социально-экономическому развитию страны в целом В современных условиях развития рынка недвижимости повышение эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур может быть осуществлено путем создания общественной саморе-гулирусмой организации, обеспечивающей повышение квалификации риэлторов, стандартизацию и сертификацию деятельности риэлторских фирм, укрепление их материально-технической базы, что в целом позволит поднять имидж профессии риэлтора и расширить спектр оказываемых риэлторскими организациями услуг при существенном улучшении их качества

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1 Недвижимость является одной из составляющих национального богатства страны Как экономическое благо недвижимость является как предметом потребления, необходимым для нормальной жизнедеятельности людей, так и инвестиционным ресурсом, товаром, источником доходов Предпринимательская деятельность риэлторов основывается на исследовании рынка недвижимости, проводимого путем периодического мониторинга отдельных сегментов рынка и рынка в целом

2 Совокупность базовых процессов, необходимых для функционирования рынка недвижимости, определяет виды предпринимательской деятельности на нем Разработка классификации видов риэлторской деятельности позволит разработать пути и механизмы ее совершенствования. Главнейшими видами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости для риэлторской фирмы являются осуществление сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках по договорам поручения, комиссии и агентским договорам, оказа-

иие информационных услуг по поиску оптимальных вариантов сдслок, осуществление юридической поддержки и сопровождение сделок, содействие в сборе необходимых документов для государственной регистрации права и перехода правд, выбор и осущес1вление оптимальной формы расчетов, в том числе и с использованием ипотечных схем, продажа недвижимости с использованием ценных бумаг, осуществление комплекса консультационных услуг участникам рынка недвижимости

3 Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости - аналитической деятельности риэлторских организаций, позволит ак-тивишровать операции на рынке, упростит подбор вариантов сделок, повысит экономическую эффективность инвестиций в недвижимость, сделает рынок недвижимости более совершенным Риэлторская система экспресс-оценки недвижимости, базирующаяся на данных систематического мониторинга будет способствовать снижению необоснованных цен на недвижимость и обусловит переход к налогообложению недвижимости и операций с недвижимостью исходя из рыночных цен

4 Совершенствование управления риэлторским бизнесом на основе стоимостного подхода к управлению будет способствовать росту положительного имиджа компании, ее стоимости, созданию эффективной системы мотивации труда риэлторов, совершенствованию системы бизнес-планирования фирмы, что в конечном итоге повысит ценноегь компании для собственников, клиентуры и региона

5 Внедрение системы сертификации риэлторских услуг на основе разра-ботнных стандартов всероссийских объединений риэлторов будет способствовать повышению качества оказываемых услуг, как снижению их стоимости для клиентов, так и уменьшению иных трансакционных издержек риэлторских фирм, повышению эффективности работы риэлторской системы в целом, стабили ¡ации работы рынка недвижимости Важнейшими путями повышения качества работы риэлторской фирмы является совершенствование методов и порядка работы на основе стандартов наилучшей практики, целенаправленное укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, сертификация риэлторских фирм с цслыо единообразного высокого качества работы риэлторов

6 Развитие системы саморегулирования рынка риэлторских услуг будет способствовать вытеснению с рынка недобросовестных участников, установление саморегулируемыми организациями более высоких стандартов качества работы, созданию эффективной системы контроля за членами саморегулируемой организации, организации системного методического и информационного обеспечения участников рынка, создаст возможности развития альтернативного порядка урегулирования споров на рынке недвижимости, а также централизованного погашения убытков, нанесенных участникам рынка за счет создания единых фондов и развития системы страхования рисков при сделках с недвижимостью

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретической и научно-практической базы для выявления условий и факторов, способствующих повышению эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на современном этапе развития российского рынка недвижимости

К основным результатам, характеризующим научную новизну исследования, можно отнести следующие

1 Уточнены и дополнены понятия теории предпринимательства в сфере риэлторской деятельности (дана авторская трактовка понятия «риэлторская фирма», уточнены понятия «риэлторская деятельность», «рынок риэлторских услуг»), базирующиеся на использовании принципов классификации объектов недвижимости и видов предпринимательской деятельности, что актуализировало анализ рынка недвижимости как среды функционирования риэлторских предпринимательских структур

2 Разработана методика расчета цены стандартных квартир, учитывающая их сегментацию по четырем основным признакам району расположения, этажу, материалу стен, типу квартир, и осуществлены на ее основе расчеты удельной стоимости квартир в городах Кавказских Минеральных Вод и ценовых коэффициентов жилой недвижимости г Пятигорска, что позволяет получать достоверные прогнозные данные по предполагаемым ценам сделок, находящиеся в пределах доверительных интервалов распределения (3-5%), и формировать на ее основе систему информационно-аналитического обеспечения риэлторской деятельности

3 Предложен стоимостной подход к управлению развитием риэлторских компаний, включающий критерий эффективности организации (стоимость), цели управленческих действий (повышение стоимости), методы повышения стоимости (бизнес-планирование, бонусные программы для работников, сертификация и ралрабоIка собственных стандартов качества риэлторских услуг и др) и алгоритм их внедрения в практику, что позволит повысить ценность риэлторских организаций, эффективность их функционирования и качество оказываемых ими услуг

4 Сформулированы предложения по созданию сертификационной системы риэлторских услуг, включающие схематичное представление структуры сис(емы сертификации риэлторской деятельности (Руководящий Орган Системы (РОС) и сеть региональных представительств по сертификации), создание независимого сертификационного органа, процедуру прохождения сертификации риэлторской деятельности, а также полную систему профессиональных стандартов риэлторской деятельности, что гарантирует сертифицированным риэлюрским фирмам получать преимущества на рынке вследствие более высокого качества оказания услуг и повышения доверия клиентов

5 Предложен институционально-рыночный механизм повышения эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур, включающий приемы и процедуры объединения риэлторов на основе профессиональных интересов, обучения и повышения квалификации, страхования гражданской ответственности, альтернативного судебного разбирательства и урегулирования споров, внутреннего контроля качества и коллективной ответ-с I венности

Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических знаний о предпринимательской сущности риэлторской деятельности, разработке подходов к оптимизации процессов создания и функционирования риэлторских организаций

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения курсов «Основы предпринимательства», «Экономика недвижимости»

Практическая значимос1ь определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма функционирования субъектов риэлторской деятельности, обеспечивающих развитие рынка

недвижимости в долгосрочной перспективе Научные разработки и предложения, содержащиеся в диссертации, нашли применение в государственных органах, занимающих управлением государственным и муниципальным имуществом, риэлторских организациях Ставропольского края, Карачаево-Черкесской и Кабардино-Балкарской республик Положения и выводы диссертационной работы могут быть использованы ассоциациями и региональными союзами риэлторских организаций для осуществления практических мер, связанных с переходом к саморегулированию в отрасли, а также при разработке правил (стан-дар гов) риэлторской деятельности

Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах таких дисциплин как «Основы риэлторской деятельности», «Основы предпринимательства», «Планирование предпринимательской деятельности», «Операции с недвижимостью и страхование», «Основы управления недвижимостью», «Экономика недвижимости», а также при подготовке риэлторов на производстве.

Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2004», Москва, МГУ (Москва, 2004), на Международной научно-практической конференции «Управление проектами - основа современного организационного менеджмента» (Екатеринбург, 2004 г), на Международной научно-практической конференции Экономико-математические методы и информационных технологии в анализе и моделировании рыночных процессов (Киров, 2004 г ), на II Международном конгрессе «Проблемы и перспективы развития рекреационных территорий инновационные факторы их устойчивого развития» (Ессентуки, 2007 г), научных конференциях Северо-Кавказского государственного технического университета (Пятигорск, 2005, 2007), Кавминводского института сервиса и Шахтинского государственного университета экономики и сервиса (Шахты 2005-2007)

Ряд методических и практических рекомендаций автора применяется в работе Администрации г Пятигорска Ставропольского края, методика расчетов удельной стоимости недвижимости для назначения арендной платы была внедрена в Управлении имущественных отношений муниципального образования г Черкесск Карачаево-Черкесской республики, по результатам проведенных

исследований разработаны методические указания по курсу «Риэлторское дело» по специальное 1 и «Экспертиза и управление недвижимостью», которые используются в учебном процессе в Северо-Кавказском государственном техническом университете Методика расчета удельной стоимости недвижимости была внедрена в ряде риэлторских фирм г Пяшгорска и г Черкесска Материалы по вопросам усовершенствования саморегулирования риэлторских фирм и сертификации риэлторских услуг, разработанные автором, были доложены на заседании Ученого Совета в автономной некоммерческой организации «Международная академия финансовых технологий» и направлены в комитет Государственной думы РФ по финансам, налогам и ценам, с целью использования в создании проекта государственной концепции развития рынка недвижимости

Публикации Основные положения диссертационного исследования отражены в 13 публикациях общим объемом 4,05 п л , в т ч 2 публикации общим объемом 1,35 п л , опубликованные в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК РФ

Структура дисеер1 ациошюй работы Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (152 наименования), приложения Содержит 26 таблиц и 14 рисунков

Работа имеет следующую структуру

Введение

1. Теоретико-концептуальные основы осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости

1.1. Теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэлторской) деятельности

1.2. Роль и место риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости

1.3. Особенности создания, функционирования и управления риэлторскими организациями

2. Анализ функционирования предпринимательских (риэлторских) организаций на рынке недвижимости

2.1. Исследование деятельности риэлторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

2 2. Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэлторских фирм

3. Пути повышения эффективности предпринимательской риэлюрской деятельности на рынке недвижимости

3.1. Совершенствование методов управления риэлторскими фирмами

3.2. Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэлторских фирм

3.3. Формирование эффективной системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэлторских организаций

Заключение

Библиографический список

Приложение

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень ее разработанности, формулируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, научная новизна, практическая и теоретическая значимость

В первой главе «Теоретико-концептуальные основы осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости» сформированы теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэлторской) деятельности, определены роль и место риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости, определены особенности создания, функционирования и управления риэлторскими организациями

В работе показано, что особая роль в формировании и динамичном развитии рынка недвижимости принадлежит риэлторской деятельности, приобретающей в современных трансформационно-рыночных российских условиях все более системный характер и опосредующей связи между различными секторами экономики, влияя как на процессы повышения качества жилья и уровня жизни населения, так и на развитие коммерческого сектора Изучение особенностей осуществления риэлторской деятельности на рынке недвижимости предполагает анализ содержания понятия «недвижимость» в контексте риэлторской практики, анализ различных подходов к классификации объектов недвижимости с точки зрения возможностей их использования в риэлторской практике, а

также выявление и классификация видов предпринимательской деятельности, характерных для риэлторских организаций

Анализ содержание понятия «недвижимость» показал несоответствие гракговок российских и зарубежных авторов, в частности, американские специалисты под недвижимостью понимают землю с улучшениями (здания и сооружения выступают как элементы улучшений земельного участка), а российские - как объекты, неразрывно связанные с землей Кроме того, в российской практике законодательное определение содержания понятия «недвижимость» отличается от экономического и не включает в себя часть объектов, подлежащих государственной регистрации

В связи с этим особую актуальность приобретает классификация объектов недвижимосш В работе осуществлен анализ различных подходов к классификации объектов недвижимости, на основе которого предложена собственная классификация, учитывающая особенности риэлторской деятельности и позволяющая классифицировать заявки на продажу и покупку объектов (рис 1)

Такая классификация объектов недвижимости, включающая родовые и видовые признаки недвижимости, позволяет классифицировать заявки по сделкам с объектами недвижимости для наиболее полного удовлетворения требований клиентов Данную классификацию можно также детализировать более подробно в части уточнения классификации объектов жилой недвижимости, в связи с особой значимостью операций с объектами жилою фонда в риэлторской деятельности, что является важным моментом для риэлторов, основная часть работы которых совершается на рынке жилья

Далее в работе рассмотрены и проанализированы различные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, что позволило модифицировать классификацию видов предпринимательской деятельности с учетом современных тенденций развит ия рынка недвижимости и выделить основные виды дся 1сльн0сти, свойственные риэлторским предпринимательским структурам, а именно посредническая (агентская, комиссионная, брокерская) -как основной вид деятельности, а в качестве сопутствующих видов деятельпо-сш - юридическое обеспечение операций с недвижимостью и оформление (сопровождение) сделок с недвижимостью, исследование рынка недвижимости, информационное обеспечение деятельности риэлторской фирмы, анализ и прогнозирование тенденций рынка недвижимости

В работе осуществлен анализ особенностей создания, функционирования и управления предпринимательскими риэлторскими организациями на рынке недвижимое!и Показано, что важным фактором успешной деятельности риэлторской фирмы является его организационно-правовая форма

Признак классификации

Виды объектов недвижимости

--—► Естественные (природные) объекты

По ппоисхожлению

Искусственные объекты (постройки)

-с

По назначению

> Свободные земельные

> под застройку,

Природные комплексы

> месторождения и т п

Постройки

> для жилья, ' для офисов,

| Участки

По масш I лбу

• Постройки

Земельные массивы, Отдельные участки

• Отдельные здания,

• Комплексы зданий и сооружений,

• Имущее гвенные комплексы

По гоювносги к использованию —*• Го гапыо чпания и гоопужения

Здания и сооружения, требующие реконструкции

-8>

Здания и сооружения, требующие завершения строительства

Рис. 1 Классификация объектов недвижимости с учетом особенностей риэлторской деятельности'

На основе исследования рынка недвижимости Ставропольского края выявлено следующее распределение риэлторских организаций по формам собственности (табл 1)

Данные габл 1 показывают, что преобладающей формой собственности на рынке недвижимости является частная Риэлторские компании с муниципальной формой собственности, доля которых составляет порядка 10%, были

1 Соиавлона ашором

созданы более 5 лет назад В настоящее время все вновь создаваемые риэлторские компании имеют частную форму собственности

Таблица 1

Основные показатели деятельности организаций Ставропольского края, оказывающих посреднические услуги в сделках с недвижимостью, 2005 г.

Показатели Всего, включая малые предприятия, в% В том числе малые предприятия, в% По формам собственности, в %

Муниципальная Частая

Чис по организаций на 1 января отчетного года, единиц 100 95 10 90

из них работают на рынке недвижимости (полных лет) менее 1 года 14 14 14

] -2 года 24 24 24

3-4 года 19 19 19

5 и более лет 43 38 10 33

Для организации риэлторской компании необходимо выполнение следующих условий необходимого количества финансово-материальных ресурсов, потребность в услугах организуемой компании, наличие квалифицированных сотрудников По-настоящему востребована на рынке недвижимости будет риэлторская компания, которая сможет предложить клиенту весь спектр услуг, одновременно повысив их качество в сравнении с конкурентами

Вторая глава «Анализ функционирования предпринимательских (риэлторских) организаций на рынке недвижимости» посвящена исследованию деятельности риэлюрских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, анализу функционирования профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитической деятельность риэлторских фирм

В работе показано, что с каждым годом масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - риэлторскими фирмами (табл 2)

Как видно из табл 2, значительная доля рынка недвижимости обслуживается профессиональными участниками Риэлторские фирмы вместе с неорганизованными посредниками обслуживают от 56,3 до 93,6% рынка

Таблица 2

Сегментирование рынка недвижимости по долям участия профессиональ-_иых посредников (% от общего числа сделок), 2006 г.

Регионы Сегменты рынка недвижимости по долям совершения сделок (по данным предложений участников)

С участием профессиональных посредников рынка недвижимости С участием неорганизованных посредников (частное маклерство) Без участия профессиональных посредников

Москва 86,2 7,4 6,4

Санкт-Петербург 82,2 8,4 9,4

Ставропольский край 54,7 12,2 13,1

Г Ставрополь 64,3 16,2 19,5

Г Пятигорск 52,6 15,7 31,7

Г Кисловодск 50,3 14,2 35,5

Карачаево-Черкесская республика 43,1 11,3 45,6

Кабардино-Балкарская республика 44,4 11,7 43,9

В работе осуществлен анализ основных параметров риэлторского рынка Ставропольского края, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской республикам (табл 3)

Таблица 3

Основные параметры регионального риэлторского рынка2,2006 г

Параметры Ставропольский край Карачаево-Черкесская Республика Кабардино-Балкарская Республика

Всего В том числе регион КМ В

Количество риэлторских агентств (агентств недвижимости) 250 88 25 28

Количество сделок на вторичном рынке, обслуживаемых агентствами недвижимости 18000 6500 1900 2100

Взимаемый процент комиссии с клиентуры 4-5 4 2 2

Объем комиссионных, млн руб 1053,0 278,4 27,0 30,2

Суммарный оборот по реализации жилья на вторичном рынке, млрд руб 23,4 6,96 1,35 1,52

2 Рассчитана автором

На основе анализа динамики показателей объема оказываемых услуг (выполняемых работ) и численности сотрудников риэлторских организаций выявлена тенденция повышения качества риэлторских услуг с 2000 по 2005 гг На основании анкетирования более 500 организаций осуществлен анализ уровня профессионализма риэлторских организаций по следующим критериям диверсификация деятельности, техническая оснащенность, использование рекламы, возрастной и образовательный уровень сотрудников

Показано, что, несмотря на повышение качества услуг, степень диверсификации деятельности риэлторских организаций недостаточна наиболее популярные виды деятельности риэлторских фирм - это купля-продажа жилой недвижимости и земельных участков, услуги по оформлению документов по сделкам с недвижимостью, поиск аренды жилых и нежилых помещений, оказание платных юридических услуг, услуги оценки имущества и имущественных прав Слабое распространение получили купля-продажа недвижимости за рубежом, самостоятельная инвестиционная деятельность, продажа недвижимости по ипотеке, консалтинг, услуги ксерокопирования и компьютерного набора (побочный вид деятельности) Отмечаются также недостаточное техническое оснащение региональных риэлторских компаний (отсутствие офисных помещений на праве собственности, собственных автомобилей, профессионального программного обеспечения), отсутствие целое!пых рекламных стратегий, низкий образовательный уровень сотрудников

В связи с этим в работе предложены следующие основные направления повышения эффективности функционирования российского рынка риэлторских услуг совершенствование планов развития инфраструктуры и упорядочение оказания риэлторских услуг, создание системы саморегулирования риэлторской деятельности, общепризнанного закона об этике в сфере работы на рынке недвижимости, создание пакета документов по законодательному регулированию рынка недвижимости, совершенствование единой информационной базы рынка, методов и подходов к изучению рыночной конъюнктуры, совершенствование уровня квалификации работников риэлторских организаций

Далее в работе показано, что высокое качество работы риэлторской фирмы возможно только на основе функционирования профессиональной системы изучения и анализа рынка недвижимости, проведения систематической работы по анализу этого рынка

В связи с этим предложена методика расчета цены стандартных квартир, сегментируемых по четырем основным признакам району расположения, этажу, материалу стен, типу квартиры Пользуясь данными анализа цен на рынке, в частности, расчетами удельной стоимости недвижимости по сегментам рынка, можно рассчитать стоимость квартиры по следующей формуле

С — удер * Кр на * К-Т! * К ,, * КТ(|П (1 — !„/), (1) где 8 - общая площадь квартиры, С уд ф - удельная средняя стоимость на определенную дату, Кр.„а - ценовой коэффициент района, К.эт - ценовой коэффициент этажа, К.,,т - ценовой коэффициент материала с ген, КТ1Ш - ценовой коэффициент типа квартир (количества комнат), Ь -скидка на ликвидность (в долях от единицы)

По предложенной формуле были осуществлены расчеты ценовых коэффициентов жилой недвижимости г Пятигорска (табл 4), а также удельной стоимости квартир в городах Кавказских Минеральных Вод (табл 5)

Таблица 4

Удельные стоимости жилой недвижимости в различных районах г. Пячи-

горска3,2006 г.

Район города Пятигорска Стоимость 1 кв м (удельная стоимость), тыс руб Ценовой коэффициент района

Центр 30,4 1,11

Микрорайон «Бештау» 27,8 1,02

Микрорайон «Белая Ромашка» 30,6 1,12

Микрорайон «Скачки» 23,4 0,86

Район завода «Импульс» 25,4 0,93

Район улицы Нежнова 27,8 1,02

Квартал 26,8 0,98

Микрорайон «Водник» 25,8 0,95

Поселок Горячеводский 27,6 1,01

Расчеты по вышеприведенной формуле показали, что цены, полученные на ее основе, на 3-5% отличается от реальных цен сделки, то есть находятся в границах доверительных интервалов распределения, следовательно, достаточно достоверны

С целью формирования благоприятной информационной среды для деятельности риэлторов в работе предлагается реализовать проект по созданию

1 Рассчитано an юром по материалам, собранным авюром в резулыа je опроса 500 риэл юрских фирм f I Ьп и-(Орска, данным периодической иечаш

системы информационно-аналитического обеспечения риэлторской деятельности в России, который предусматривает создание единого банка статистической и аналитической информации о российском рынке недвижимости

Таблица 5

Динамика удельной стоимости квартир в некоторых городах Кавказских

ИЛ_______________________С .. щш: 1ЛП1*

Однокомнатные квартиры

Города Даты

29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 04 02 2007

Пятигорск 26,6 27,4 26,8' 28 29,6

Кисловодск 22,4 22,6 21,6 23,4 2-5

Ессентуки 20,2 21 21,2 23 25,2

Двухкомнатные квартиры

Города Даты

29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 J 04 02 2007

Пя гигорск 26 27,4 26,8 27,8 28,6

Кисловодск 23 23,4 23,6 24,4 23,6

Ес( ентуки 19,6 19,4 22,6 21,6 22,6

Трехкомнатные квартиры

Города Даты

29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 04 02 2007

Пятигорск 26 26,2 26,8 28 26,8

Кисловодск 20,8 20,4 22,8 22,8 21,8

Ессентуки 20,2 20,4 21,4 22,8 23

Многокомнатные квартиры (четырехкомнатные и более)

Города Даты

29 05 2006 14 08 2006 03 10 2006 27 11 2006 04 02 2007

Пя гигорск 22,4 24,4 26 26,2 24

Кисловодск 20,4 19 21,8 19,8 22,8

Ессентуки 20,4 18,2 19,4 21,4 19,2

На его основе можно выпускать информационные материалы, в том числе специализированные периодические издания, о рынке недвижимости как для риэлторов - профессиональных участников рынка, так и для клиентуры - субъектов рынка недвижимости

В третьей главе «Пути повышения эффективности предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости» сформированы основные направления совершено гвования управления риэлторскими фирмами, предложены основные приемы и процедуры повышения качества их деятельности, сформулированы рекомендации по формированию эффективной

4 Рассчшано ¡тп>ром но мл ¡ерцдлам собранным авюром в резулмаю опроса ризл юрских фирм I Пяпиор-ска Кисловодска, Ессстуки п шным иериодическои печаш

системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэлторских организаций

В работе показано, что повышение эффективности работы риэлторской компании может обеспечиваться за счет внедрения системы «управления стоимостью», рассматривающей в качестве критерия эффективности работы риэлторской организации се стоимость, при этом всс управленческие действия должны быть определены глобальной целью - повышением ее стоимости путем организации системы принятия стратегических и оперативных решений,

В связи с этим предложены четыре критерия, которым должна отвечать развернутая система управления стоимостью риэлторского предприятия 1) наивысшая эффективность всех хозяйственных звеньев, выраженная в конкретных задачах по повышению стоимости бизнеса, 2) выбор оптимальной стратегии развития предприятия, 3) разработка нормативов и показателей для определения эффективности работы производственных звеньев (менеджеров) и подразделений, 4) определение приоритетов в области деятельности на основе стоимостных критериев

Внедрение системы «Управление стоимостью» не является одномоментным, это возможно в результате длительных преобразований, при этом можно выделить несколько этапов (рис 2)

Далее в работе предложены основные направления повышения эффективности работы риэлторских фирм посредством внедрения сертификации и стандартизации в исследуемую отрасль Для повышения эффективности системы сертификации риэлторских услуг предлагается создание независимого сертификационного органа, который не связан профессиональными и имущественными отношениями с риэлторскими фирмами (предлагается поручить сертификацию риэлторской деятельности органом Госстандарта или научно-исследовательским учреждениям, занимающимся проблемами недвижимости), создать систему альтернативного урегулирования споров внесудебного характера, включающую медиаторскую функцию и функцию рассмотрения дел в третейских судах в соответствии с ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации»

В настоящее время автором диссертационного исследования предпринята попытка создания сертификационной системы в AHO «Международная академия финансовых технологий», г Пятигорск и разработана система докуменга-

ци.и для сертификации риэлторских фирм региона Кавказских Минеральных Вод

1) Полная рыночная оценка стоимости активов и пассивов риэлторской компании

2) Определение зависимости стоимости риэлторской компании от отдельных факторов

3) Создание системы мотивации персонала компании

4) Создание оптимальной упрвэленчеркой системы риэлторской компании

5) Разработка эффективных способов воздействия на факторы увеличения стоимости

6) Внедрение системы промежуточной и периодической оценки результатов работы

7) Внедрение системы оценки и анализа управленческих решений

8) Периодическая оценка бизнеса и внесение корректив в систему управления стоимостью

Рис, 2. Основные этапы внедрения системы «Управления стоимостью» в , риэлторских компаниях5

В работе осуществлен анализ основных причин жалоб клиентов на агентства и конфликтов между риэлторами Было установлено, что причинами жалоб клиентуры чаще являются нарушения ограниченного перечня правил делового оборота (сделок), в связи с чем наиболее важными являются стандарты взаимной ответственности и общего порядка организации сделок (стандарты проведения сделок) Показано, что стандарт практики должен быть более полным и рассматривать детально все возможные ситуации в пошаговом режиме совершения сделки

Важнейшими направлениями повышения качества работы риэлторской фирмы является совершенствование методов и порядка обучения работников риэлторской фирмы, обеспечение повышения квалификации и передачи опыта, целенаправленное укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, стандартизация деятельности на основе разрабо тайной серии стандартов наилучшей практики, сертификация с целью обеспечения единообразия высокого качества работы риэлторов Все вышеперечисленные задачи могут быть решены посредством перехода к саморегулированию риэл-

5 Cocí авлен au¡ ором

торской деятельности, что предполагает создание общественной саморсгули-руемой организации, основной целью которой должна стать работа над созданием и укреплением положительного имиджа профессии риэлтора, над ее популяризацией (рис 3)

Определение правил функционирования рынка услу!

Рис 3. Схема построения саморегулируемой организации риэлторов6

Таким образом, на наш взгляд, развитие систем контроля за деятельностью риэлторских организаций должно базироваться на саморегулировании при существенном ограничении государственного регулирования рынка недвижимости

Система контроля предусматривает развитие механизмов внутреннего контроля качества у членов саморегулируемой организации, механи шов при-

6 Сосывлснд автором

мирительного и альтернагивно-судсбиого урегулирования споров, механизма коллективной ответственности (создания гарашийного фонда и определение порядка выплат из него), механизма обязательного страхования гражданской ответственности риэлторов, механизма обучения, переподготовки и повышения квалификации кадров па основе формирования системы правил функционирования рынка недвижимости, разрабатываемых и внедряемых Национальным Советом по риэлюрской деятельности, создаваемом на основе равного представительства в нем субъектов саморегулирования

В заключении диссертационной работы излагаются итоговые результаты и выводы исследования

Основные положения диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях: Научные ста и, и, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1 Медовый В В Изучение проблем функционирования риэлторских фирм на региональном рынке недвижимости // Экономический вестник Ростовского государственного университета Том 5, часть 2 -2007 - №2 - 0,5 п л

2 Медовый В В Стоимостной подход к управлению риэлторским предприятием // Известия Кабардино-Балкарского научного центра РАИ, март 2007 г - 0,85 п л

Научные ста гьи и гезисы докладов

3 Медовый В В , Медовый А Е Определение скидки на ликвидность при оценке жилой недвижимости в подходе по сопоставимым продажам // Экологические и социально-экономические проблемы Кавказских Минеральных вод Ш-я региональная научно-техническая конференция Северо-Кавказского государственного технического университета Тезисы докладов, Георгиевск, 17-19 апреля -2004 -0,2пл

4 Медовый В В, Медовый А Е Мониторинг цеп на жилую недвижимое] ь на примере различных районов города Пятигорска // «Современные социально-экономические и естественно-научные проблемы развития СевероКавказского региона» Труды Ростовского государственного экономического университета «РИНХ» Тезисы доклада Георгиевск - 2004 - 0, 25 п л

5 Медовый В В , Медовый А Е Современное состояние мониторинга удельной стоимости жилья на примере города Пятигорска // Тезисы докладов Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2004» - Москва, МГУ - 2004 - 0,2 п л

6 Медовый В В, Медовый А Е Влияние изменений социально-экономических показателей на рост цен на недвижимость в районе Кавминвод // Труды Международной научно-практической конференции «Управление

проектами - основа современного организационного менеджмента», 22-24 апреля - Екатеринбург, 2004 -0,2пл

7 Медовый В В , Медовый А Е Мониторинг современного состояния рынка жилья в курортных районах южной части Российской Федерации // Экономико-математические методы и информационных технологии в анализе и моделировании рыночных процессов Сборник научных материалов Международной научно-практической конференции / Под ред проф А Ф Рогачева - Киров изд ВятГУ, 2004 - 0,2 п л

8 Медовый В В , Медовый А Е Сравни гельные маркетинговые исследования рынка жилой недвижимости на примере городов региона Кавказских Минеральных Вод // Горизонты научных исследований (Сборник статей ученый, аспирантов и соискателей) Часть 1 - Пятигорск «Технологический университет», 2004 - 0,25 п л

9 Медовый В В , Медовый А Е Методика преподавания практических занятий по курсу «Риэлторское дело» у студентов специальности «Экспершза и управления недвижимостью» \ Шестая научно-методическая конференция профессорско-преподавательскою состава филиала СевКавГТУ в г Пятигорске на тему «Проблемы обеспечения качества подготовки специалистов в вузе» 24-25 февраля, 2005г - 0,2 п л

10 Медовый В В Повышение эффективности деятельности риэлторских (предпринимательских) структур региона Кавмипвод // II Международный конгресс «Проблемы и перспективы развития рекреационных территории инновационные факторы их устойчивого развития» Кавминводский институт сервиса, март 2007 - 0,25 п л

11 Медовый В В Исследование рынка недвижимости как основа предпринимательской деятельности // Научные труды №30 «Окно в науку» (под ред дин, проф ,акад В А Казначеева) - Пятигорское издательство «Технологический университет», 2007 - 0,25 п л

12 Медовый В В Применение стоимостного подхода к управлению риэлторским бизнесом // Формирование рыночной экономики проблемы структурной перестройки в экономической и финансовой сферах / Материалы Всероссийской научно-практической конференции (Институт экономики и управления г Пятигорска) - Пятигорск, 2007 - 0,2 п л

13 Медовый В В Риэлторская фирма как субъект предпринимательской деятельности на рынке недвижимости // Электронный интернет-журнал «Управление общественными и экономическими системами» Орловский государственный технический университет / http //www bail ostu ru/umc - 0,5 п л

Изд. № 22/764. Подписано к печати 18.02.2008. Объем 1,0 уч.-изд. л. Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура «Тайме». Формат 60x84/16. Тираж 120 экз. Заказ Лг» 1086.

344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69 РГЭУ «РИНХ» Редакцконво-издательский центр. Отпечатано в типографии РИЦ РГЭУ «РИНХ»

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Медовый, Валерий Вячеславович

Введение

1. ТЕОРЕТИКО-КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэлторской) деятельности

1.2. Роль и место риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости

1.3. Особенности создания, функционирования и управления риэлторскими организациями

2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ (РИЭЛТОРСКИХ) ОРГАНИЗАЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Исследование деятельности риэлторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

2.2. Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэлторских фирм

3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Совершенствование методов управления риэлторскими фирмами

3.2. Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэлторских фирм

3.3. Формирование эффективной системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэлторских организаций

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на рынке недвижимости"

Актуальность темы исследования. Решение задачи повышения обеспеченности населения качественным и доступным жильем, поставленной в настоящее время Правительством Российской Федерации, предполагает систематический мониторинг, анализ и прогнозирование состояния рынка недвижимости, которое в значительной степени определяется тенденциями и условиями развития риэлторских услуг. Развитие операций с недвижимостью способствует как улучшению уровня обеспеченности жильем, так и повышению эффективности использования жилой и коммерческой недвижимости, что в конечном итоге способствует стабилизации социально-экономического развития страны в целом.

Риэлторские организации - важные'субъекты инфраструктуры рынка недвижимости, в то же время они - предпринимательские организации, основной целью- которых является максимизация прибыли. Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта работы, несовершенство нормативно-правовой базы, по созданию; и функционированию риэлторских организаций в России, отсутствие институтов их государственного-регулирования- и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлторских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.

В современных рыночно-трансформационных условиях риэлторская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения* их социально-экономическое развитие. Эта часть рынка недвижимости, по существу, законодательно не регулируется, а поэтому слабо контролируется органами всех уровней управления, а проблемы развития предпринимательства на рынке риэлторских услуг не достаточно исследованы.

Высокая социально-экономическая значимость риэлторских услуг на рынке недвижимости предполагает осуществление дополнительных исследований, в части оптимизации функций управления риэлторскими организациями и разработки новых научно обоснованных подходов и принципов регулирования риэлторской деятельности, направленных на повышение качества и эффективности функционирования риэлторских организаций.

Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические вопросы обоснования организационно-экономического механизма функционирования риэлторских организаций, оценки и управления недвижимостью рассмотрены в трудах известных зарубежных учёных: В. Беренса, С. Джеффри, Е. Дихтля, Д. Блевинса, М. Ковальского, Ф. Котлера, М. Мескона, Д. Мерсера, П. Мерлена, К. Рэдхэда, Д. Фридмана, Н. Ордуэя, П. Чампниса, А. Хоскинга, Г. Цукермана, П. Хавранека, С. Хьюс.

Методологические основы исследования проблем функционирования рынка недвижимости заложены в трудах известных российских ученых: Э. Бугулова, Н. Волочковой, В. Горемыкина, П. Грабового, В. Есипова, С. Максимова, Б. Новикова, Е. Озерова, А. Полянского, И. Рахмана, В. Ресина, О. Скворцова, М. Соловьева и др.

Отдельные аспекты проблемы оценки и управления недвижимостью исследовались известными учёными: А. Грязновой, С. Валдайцевым, М. Лимитовским, В'. Прорвичем, Б. Рабиновичем, В. Рутгайзером, Е. Тарасевичем, М. Федотовой и др.

Проблемы, связанные с рыночным характером функционирования риэлторских организаций, исследованы в работах следующих ученых: И. Балабанова, М. Букина, С Грибовского, В. Шапиро, С. Калачева, Ф. Капчицы, Э. Эрделевского и др.

Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований, по рассматриваемой проблеме, в них не ставились акценты на необходимости развития предпринимательской деятельности риэлторских организаций на основе стоимостного- подхода и формирования организационно-экономического механизма саморегулирования рынка риэлторских услуг, направленных на повышение их качества и эффективности функционирования. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических приемов и процедур, комплекса практических мер повышения эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур в процессе развития рынка недвижимости.

Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:

- проанализировать состояние и перспективы развития рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской риэлторской деятельности;

- выявить и классифицировать по различным признакам виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

- осуществить анализ процессов формирования и функционирования риэлторских организаций;

- исследовать практические аспекты деятельности риэлторских предпринимательских структур на современном российском рынке недвижимости;

- изучить и выявить преимущества и недостатки в управлении предпринимательскими риэлторскими структурами' на российском рынке недвижимости; разработать предложения по повышению эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются риэлторские организации как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность на российском рынке недвижимости.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления риэлторской деятельности, инструменты и институты повышения эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения концепций управления, в том числе, в области экономики и менеджмента недвижимости, классической теории оценки недвижимости, институциональной и эволюционной экономики, теории организаций, экономических стратегий, теории саморегулирования, теоретических аспектов прогнозирования экономического развития, разработки Российской академии наук, ведущих российских и зарубежных ВУЗов.

Инструментарно-методический аппарат. Аргументация теоретических положений и полученных выводов осуществлялась автором на основе междисциплинарного подхода, включающего в себя общенаучные методы экономико-статистического, финансового, структурно-функционального, историко-экономического, институционального, маркетингового анализа. Использовались экономико-статистические и эконометрические методы исследования, методы сравнения и статистических группировок, экспертных оценок, системный и логический анализ, индукция и дедукция.

Диссертация выполнена в рамках паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: предпринимательство (10.5. Исследование процесса современного предпринимательства в единстве его основных компонентов: личностного (способности предпринимателей к инновационной, рисковой деятельности), экономического (процесса получения предпринимательского дохода), организационно-экономического (формирования и развития предпринимательского стиля управления); 10.13. Формирование и развитие благоприятной предпринимательской сферы).

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, материалы монографических исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы группы Росбизнесконсалтинг, отчеты эмитентов Федеральной службы по финансовым рынкам, данные ЕшчМа!:, ОЕ8Б, сведения энциклопедий и справочных изданий, аналитических записок, отчетов и докладов, научных статей, опубликованных российскими и зарубежными авторами в периодических изданиях и сборниках трудов РАН, академий, вузов и отраслевых научно-исследовательских институтов, а также 6 отчеты по оценке имущества и имущественных прав риэлторских фирм, выполненные автором. Информационную базу исследования также составляют анкетные и маркетинговые исследования автора, материалы риэлторских фирм и общественных объединений риэлторов, полученные автором в процессе практической деятельности в ряде риэлторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению, в городах Ставропольского края.

Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и Правительства Ставропольского края, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынка недвижимости и риэлторских услуг в Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что эффективность функционирования риэлторских организаций базируется на формировании организационно-экономических условий, способствующих развитию рынка недвижимости в рамках сбалансированности интересов государства, юридических лиц и населения и социально-экономическому развитию страны в целом. В современных условиях развития рынка недвижимости повышение эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур может быть осуществлено путем создания общественной саморегулируемой организации, обеспечивающей повышение квалификации риэлторов, стандартизацию и сертификацию деятельности риэлторских фирм, укрепление их материально-технической базы, что в целом позволит поднять имидж профессии риэлтора и расширить спектр оказываемых риэлторскими организациями услуг при существенном улучшении их качества.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

Недвижимость является одной из составляющих национального богатства страны. Как экономическое благо недвижимость является как предметом потребления, необходимым для нормальной жизнедеятельности людей, так и инвестиционным ресурсом, товаром, источником доходов. Предпринимательская деятельность риэлторов основывается на исследовании рынка недвижимости, проводимого путем периодического мониторинга отдельных сегментов рынка и рынка в целом.

2.Совокупность базовых процессов, необходимых для функционирования рынка недвижимости, определяет виды предпринимательской деятельности на нем. Разработка классификации видов риэлторской деятельности позволит разработать пути и механизмы ее совершенствования. Главнейшими видами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости для риэлторской фирмы являются: осуществление сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках по договорам поручения, комиссии и агентским договорам; оказание информационных услуг по поиску оптимальных вариантов сделок; осуществление юридической поддержки и сопровождение сделок; содействие в сборе необходимых документов для государственной регистрации права и перехода права; выбор и осуществление оптимальной формы расчетов, в том числе и с использованием ипотечных схем; продажа недвижимости с использованием ценных бумаг; осуществление комплекса консультационных услуг участникам рынка недвижимости.

3.Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости - аналитической деятельности риэлторских организаций, позволит активизировать операции на рынке, упростит подбор вариантов' сделок, повысит экономическую эффективность инвестиций в недвижимость, сделает рынок недвижимости более совершенным. Риэлторская: система экспресс-оценки недвижимости, базирующаяся на данных систематического мониторинга будет способствовать снижению необоснованных цен на недвижимость и обусловит переход к налогообложению недвижимости и операций с недвижимостью исходя из рыночных цен.

Совершенствование управления риэлторским бизнесом на основе стоимостного подхода к управлению будет способствовать росту положительного имиджа компании, ее стоимости, созданию эффективной системы мотивации труда риэлторов, совершенствованию системы бизнес-планирования фирмы, что в конечном итоге повысит ценность компании для собственников, клиентуры и региона.

5.Внедрение системы сертификации риэлторских услуг на основе разработанных стандартов всероссийских объединений риэлторов будет способствовать повышению качества оказываемых услуг, как снижению их стоимости для клиентов, так и уменьшению иных трансакционных издержек риэлторских фирм, повышению эффективности работы риэлторской системы в целом, стабилизации работы рынка недвижимости. Важнейшими путями повышения качества работы риэлторской фирмы являются совершенствование методов и порядка работы на основе стандартов наилучшей практики, целенаправленное укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, сертификация риэлторских фирм с целью единообразного высокого качества работы риэлторов. б.Развитие системы саморегулирования рынка риэлторских услуг будет способствовать вытеснению с рынка недобросовестных участников, установлению саморегулируемыми организациями более высоких стандартов качества работы, созданию эффективной системы контроля за членами саморегулируемой организации, организации системного методического и информационного обеспечения участников рынка, создаст возможности развития альтернативного порядка урегулирования споров на рынке недвижимости, а также централизованного погашения убытков, нанесенных участникам рынка, за счет создания единых фондов и развития системы страхования рисков при сделках с недвижимостью.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретической и научно-практической базы для выявления условий и факторов, способствующих повышению эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на современном этапе развития российского рынка недвижимости.

К основным результатам, характеризующим научную новизну исследования, можно отнести следующие:

1. Уточнены и дополнены понятия теории предпринимательства в сфере риэлторской деятельности (дана авторская трактовка понятия «риэлторская фирма», уточнены понятия «риэлторская деятельность», «рынок риэлторских услуг»), базирующиеся на использовании принципов классификации объектов недвижимости и видов предпринимательской деятельности, что актуализировало анализ рынка недвижимости как среды функционирования риэлторских предпринимательских структур.

2. Разработана методика расчета цены стандартных квартир, учитывающая их сегментацию по четырем основным признакам: району расположения, этажу, материалу стен, типу квартир, и осуществлены на ее основе расчеты удельной стоимости квартир в городах Кавказских

Минеральных Вод и ценовых коэффициентов жилой недвижимости г. Пятигорска, что позволяет получать достоверные прогнозные данные по предполагаемым ценам сделок, находящиеся в пределах доверительных интервалов распределения (3-5%), и формировать на ее основе систему информационно-аналитического обеспечения риэлторской деятельности.

3. Предложен стоимостной подход к управлению развитием риэлторских компаний, включающий критерий эффективности организации (стоимость), цели управленческих действий (повышение стоимости); методы повышения стоимости (бизнес-планирование, бонусные программы для работников, сертификация и разработка собственных стандартов качества риэлторских услуг и др.) и алгоритм их внедрения в практику, что позволит повысить ценность риэлторских организаций, эффективность их функционирования и качество оказываемых ими услуг.

4. Сформулированы предложения по созданию сертификационной системы риэлторских услуг, включающие схематичное представление структуры системы сертификации риэлторской деятельности (Руководящий Орган Системы (РОС) и сеть региональных представительств по сертификации), создание независимого сертификационного органа, процедуру прохождения! сертификации риэлторской деятельности, а также полную систему профессиональных стандартов риэлторской деятельности, что гарантирует сертифицированным риэлторским фирмам получать преимущества на рынке вследствие более высокого качества оказания услуг и повышения доверия клиентов.

5. Предложен институционально-рыночный механизм повышения эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур, включающий приемы и процедуры объединения риэлторов на основе профессиональных интересов, обучения и повышения квалификации, страхования гражданской ответственности, альтернативного судебного разбирательства и урегулирования споров, внутреннего контроля;качества,и коллективной ответственности.

Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических знаний о предпринимательской сущности риэлторской деятельности, разработке подходов к оптимизации процессов создания и функционирования риэлторских организаций.

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения курсов «Основы предпринимательства», «Экономика недвижимости».

Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма функционирования субъектов риэлторской деятельности, обеспечивающих развитие рынка недвижимости в долгосрочной перспективе. Научные разработки и предложения, содержащиеся в диссертации, нашли применение в государственных органах, занимающихся управлением государственным и муниципальным имуществом, в риэлторских организациях Ставропольского края, Карачаево-Черкесской и Кабардино-Балкарской республик. Положения и выводы диссертационной работы могут быть использованы ассоциациями и региональными союзами риэлторских организаций для осуществления практических мер, связанных с переходом к саморегулированию в отрасли, а таюке при разработке правил (стандартов) риэлторской деятельности.

Кроме того, материалы диссертационного исследования- могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах таких дисциплин, как: «Основы риэлторской деятельности», «Основы предпринимательства», «Планирование предпринимательской деятельности», «Операции с недвижимостью и страхование», «Основы управления недвижимостью», «Экономика недвижимости», а также при подготовке риэлторов на производстве.

Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2004», МГУ (Москва, 2004г.), на Международной научно-практической конференции «Управление проектами — основа современного организационного менеджмента» (Екатеринбург, 2004 г.), на Международной научно-практической конференции «Экономико-математические методы и информационные технологии в анализе и моделировании рыночных процессов, (Киров, 2004 г.), на II Международном конгрессе «Проблемы и перспективы развития рекреационных территорий: инновационные факторы их устойчивого развития» (Ессентуки, 2007 г.), на научных конференциях СевероКавказского государственного технического университета (Пятигорск, 2005,

2007гг.), Кавминводского института сервиса и Шахтинского государственного университета экономики и сервиса (Шахты, 2005-2007гг.).

Ряд методических и практических рекомендаций автора применяется в работе администрации г. Пятигорска Ставропольского края, методика расчетов удельной стоимости недвижимости для назначения арендной платы была внедрена в Управлении имущественных отношений муниципального образования г. Черкесска Карачаево-Черкесской Республики, по результатам проведенных исследований разработаны методические указания по.курсу «Риэлторское дело» по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», которые используются в учебном процессе в СевероКавказском государственном техническом университете. Методика расчета удельной стоимости недвижимости была внедрена в ряде риэлторских фирм г. Пятигорска и г. Черкесска. Материалы по вопросам усовершенствования саморегулирования риэлторских фирм и сертификации риэлторских услуг, разработанные автором, были доложены на заседании Ученого совета в автономной некоммерческой организации «Международная академия финансовых технологий» и направлены в комитет Государственной Думы РФ по финансам, налогам и ценам с целью использования в создании проекта государственной концепции развития рынка недвижимости.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 13 публикациях общим объемом 4,05 п. л., в т.ч. 2 публикации общим объемом 1,35 п.л., опубликованные в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК РФ.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (152 наименования), приложения. Содержит 26 таблиц и 14 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Медовый, Валерий Вячеславович

Основные результаты и выводы диссертационного исследования можно резюмировать в следующих положениях.

1.Недвижимость, наряду с другими ресурсами является одной из составляющих национального богатства страны. Как экономическое благо недвижимость является как предметом потребления, необходимым для нормальной жизнедеятельности людей, так и инвестиционным ресурсом, товаром, источником доходов. Предпринимательская деятельность риэлторов основывается на исследовании рынка недвижимости, проводимого путем периодического мониторинга отдельных сегментов рынка и рынка в целом.

2. Совокупность базовых процессов, необходимых для функционирования рынка недвижимости определяют виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Разработка классификации видов риэлторской деятельности позволит разработать пути и механизмы-. ее совершенствования. ' Главнейшими- видами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости для риэлторской фирмы является осуществление сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках по договорам поручения, комиссии и агентским договорам, как за собственный счет, так и за счет и по поручению клиентов, оказание информационных услуг по . поиску оптимальных вариантов сделок, осуществление юридической-поддержки и сопровождения сделок, содействие в сборе необходимых документов для государственной регистрации права и перехода права, выбор и осуществление оптимальной формы расчетов, в том числе и с использованием ипотечных схем, продажа недвижимости с использованием ценных бумаг, осуществление комплекса консультационных услуг участникам рынка недвижимости.

3.Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости - аналитической деятельности риэлторских организаций, позволит активизировать операции на рынке, упростит подбор вариантов сделок, повысит экономическую эффективность инвестиций в недвижимость, сделает рынок недвижимости более совершенным. Риэлторская система экспресс-оценки недвижимости, базирующаяся на данных систематического мониторинга будет способствовать снижению необоснованных цен на недвижимость и обусловит переход к налогообложению недвижимости и операций с недвижимостью исходя из рыночных цен.

Совершенствование управления риэлторским бизнесом на основе стоимостного подхода к управлению будет способствовать росту положительного имиджа компании, ее стоимости, активизации труда менеджмента, созданию эффективной системы мотивации труда риэлторов; совершенствованию- системы- бизнес-планирования фирмы, что в конечном итоге повысит ценность компании для собственников, клиентуры и региона.

5.Внедрение системы сертификации риэлторских услуг на1 основе разработанных стандартов всероссийских объединений риэлторов будет способствовать повышению качества оказываемых услуг, как снижению их стоимости для клиентов, так и уменьшению иных трансакционных издержек риэлторских фирм, повышению эффективности работы риэлторской системы, в целом, стабилизации работы рынка недвижимости. Важнейшими путями повышения качества работы риэлторской фирмы. является совершенствование методов и порядка работы на основе стандартов наилучшей практики, целенаправленное '. укрепление материально-технической базы на базе информационных технологий, сертификация риэлторских фирм с целью единообразного высокого качества работы риэлторов.

6.Развитие системы саморегулирования рынка риэлторских услуг будет способствовать вытеснению с рынка недобросовестных участников, установление саморегулируемыми организациями более высоких стандартов-качества работы, созданию эффективной системы контроля за членами саморегулируемой организации, организации системного методического и информационного обеспечения участников' рынка, создаст возможности развития альтернативного порядка урегулирования споров на рынке недвижимости, а также централизованного погашения убытков, нанесенных участникам рынка за счет создания единых фондов и развития системы страхования рисков при сделках с недвижимостью.

Практическое использование разработанных в диссертационном исследовании положений будет во многом способствовать повышению качественного уровня риэлторских организаций и дальнейшему реформированию законодательной системы Российской Федерации в части активизации риэлторского бизнеса.

Предложенные в работе мероприятия по совершенствованию управления предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости позволят обеспечить эффективное функционирование риэлторских организаций и обеспечат дальнейшее стабильное развитие рынка в современных условиях.

Таким образом, учитывая все вышесказанное, можно сделать вывод, что поставленные в начале исследования задачи в значительной степени выполнены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение активизации рыночных отношений в стране. Повышение активности предпринимательской деятельности, в том числе и на рынке недвижимости, активизирует факторы, способствующие снижению инфляции и- росту реальных инвестиций. Кроме того; развитие- рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий-и поэтому развитие риэлторства способствует решению острейшей жилищной проблемы в стране.

В России рынок недвижимости развивается в, условиях отсутствия необходимого правового законодательства для цивилизованного его формирования. По сравнению с другими рынками, рынок недвижимости в наибольшей мере развивается в-нелегальных и полулегальных формах.

Представленная диссертационная работа является1 обобщением результатов исследований автора по вопросам повышения эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на рынке недвижимости. В результате исследований и разработок, выполненных в настоящей диссертационной работе, получены научные выводы, сделаны обобщения, разработаны практические рекомендации, предложена модель саморегулирования рынка риэлторских услуг путем создания системы саморегулируемых организаций, а также разработаны пути совершенствования управления риэлторскими предпринимательскими организациями на основе новой концепции управления. Все это, по нашему мнению, будет в дальнейшем способствовать- развитию . института риэлторства, а также позволит в максимальной степени удовлетворить интересы клиентов.