Методические основы совершенствования управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические основы совершенствования управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечного кредитования"

На правах рукописи □ОЗ176188

КОРОБКОВА МАРИЯ ВЛАДИМИРОВНА

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНО! О КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(сгроигельсшо)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 5 НОЯ 1337

Ш

Москва - 2007

003176188

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии имени Г В Плеханова

Научный руководитель:

кандидат технических наук, профессор

Стерник Геннадий Моисеевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Карданская Нина Львовна

кандидат экономических наук Мирзаев

Александр Вячеславович

Ведущая организация:

Институт экономики города

Защита состоится 14 ноября 2007 г в 14 00 на заседании диссертационного совета Д 21219610 в Российской экономической академии имени Г В Плеханова по адресу 115998, г Москва, Стремянный пер 36 корп 3, ауд

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г В Плеханова

Автореферат разослан 11 октября 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

353

кандидат экономических наук, доцент

М А Моторина

1 ОБЩАЯ ХАРАКРЕТИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В результате формирования благоприятной экономической среды функционирования ипотечного бизнеса, а также целенаправленных действий государства по созданию условий для развития ипотечного кредитования как основного механизма реализации политики формирования рынка доступного жилья в РФ, на рынке недвижимости наблюдается рост числа и доли ипотечных операций

В настоящем исследовании под ипотечными операциями понимаются проведенные в определенном временном периоде сделки купли-продажи объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов банков

Активное участие риэлторских компаний в сегменте приобретения объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов привело к появлению новой услуги - ипотечного брокериджа Ипотечный брокеридж в риэлторской компании состоит в оказании комплексной услуги, включающей в себя как традиционную помощь в поиске и приобретении объекта жилой недвижимости, так и обеспечение взаимодействия с банком при получении ипотечного кредита Как показало проведенное автором исследование, сложившаяся организационная структура, технология проведения ипотечных операций, система управленческого учета и анализа в риэлторских компаниях не отвечают современному состоянию рынка недвижимости и требует совершенствования

Цель диссертационной работы. Разработка методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторской компании в сегменте ипо гечных операций на рынке жилой недвижимости

Цель диссертации обусловливает необходимость решения следующих

задач

1 обзор современного состояния рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования, выявление новой тенденции развития и области деятельности для риэлторских компаний,

2 анализ теоретических исследований в области развития ипотечного жилищного кредитования, рынка недвижимости, управленческого анализа ипотечных операций в риэлторских компаниях,

3 обоснование концепции управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья,

4 исследование системы учета и анализа ипотечных операций в риэлторской компании,

5 исследование организации и технологии проведения ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья,

6 разработка методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторской компании в части организационной структуры, технологии, системы управленческого учета и анализа ипотечных операций

Объектом исследования является рынок ипотечных сделок с жильем (РИСЖ), объединяющий взаимодействие субъектов рынка жилой недвижимости и ипотечного жилищного кредитования, сегментов домохозяйсгв и госрегулирования по поводу приобретения объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов

Предмет исследования. Управление деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем в части организационной структуры, технологии, системы управленческого учета и анализа ипотечных операций

Рис 1 Схема диссертационного исследования

Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на работах, посвященных

1 методам статистического анализа и математического моделирования, применяемые при анализе рынка недвижимости (Стерника Г М , Тарасевича Е И и др ), управленческом анализе и бизнес прогнозировании (Томпсон-мл, Артур, А, Стрикленд III, Чейз, Ричард, Б , Эквилайн, Николас, Дж , Якобе, Роберт, Ф, Ханк, Дж , Уичерн, Дин, У , Райте, Артур, Д , Мазур И И , Шапиро В Д и

др).

2 проблемам развития ипотечного кредитования и формирования рынка доступного жилья в России (Полтеровича В М , Довдиенко И В , Черняка В 3 , Смирновой В В, Сергеевой И А, Цылиной Г А , Косаревой, диссертации Щетинина Я В, Павловой Л Л, Поляковой М Б , Чащиной Т Л , Черных Е В и др )

Научная новизна исследования состоит в обосновании подхода к совершенствованию управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем

1 разработке концепции и методики управленческого анализа ипотечных операций - комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа,

2 совершенствовании на этой основе организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций

a) разделение процесса сделки и комиссионного вознаграждения на риэлторскую и ипотечную составляющие,

b) разделение функций ипотечного брокера и брокера по недвижимости,

c) сокращение времени на проведение комплексной ипотечной услуги

На защиту выносятся следующие положения

1 концепция управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании, заключающаяся в следующем

a) рассмотрении операций ипотечного брокериджа во вновь образовавшемся сегменте - РИСЖ,

b) проведении анализа посредством перехода о г макроэкономических показателей к показателям ипотечных операций компании,

2 уточненное автором определение понятия «Ипотечный брокер», включающее в себя выполнение функций поиска, подбора объекта недвижимости, взаимодействия с кредитной организацией и проведения сделки, и предполагающее действие в интересах заемщика-приобретателя недвижимости,

3 методика анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ -комплексная дескриптивно-предикативная модель, сочетающая статистические, графические аналитические методы и обеспечивающая получение наиболее полной информации об ипотечных операциях,

4 усовершенствованная в части организационной структуры, ¡ехнологии и управленческого анализа ипотечных операций подсистема управления ипотечным брокериджем

Практическая значимость работы

Результаты проведенного автором исследования могут служить научной основой управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем Разработанные методические основы анализа ипотечных операций могут быть полезны как в региональном, так и федеральном масштабе при оценке объемов заключенных сделок и анализе структуры спроса населения на жилье, реализованное с привлечением средств ипотечных кредитов

Реализация и апробация работы

Элементы разработанных автором методических основ совершенствования управления риэлторской компанией на РИСЖ, были успешно внедрены и применяются на практике в компании «МИЭ ЛЬ»

1 комплексная дескриптивно-предикативная модель операций риэлторской компании на РИСЖ (отчета АКЦ «МИЭЛЬ» «Анализ ипотечных операций компании на рынке жилья московского региона»),

2 форма сбора информации об ипотечной составляющей сделки на РИСЖ (Приказом председателя правления № ДУ-05/575 «О введении Регламента предоставления производственными подразделениями данных о завершенных сделках в Аналитический центр» от 22 07 2005),

3 рекомендации по улучшению организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций (Приказом № ДУ-06/502 от 03 июля 2006 г «О структурных изменениях в Управлении ипотеки»)

Материалы диссертации использовались автором для подготовки докладов выступлений на научных и практических мероприятиях, посвященных рынку недвижимости, ипотечного жилищного кредитования и деятельности риэлторской компании на нем

1 «Законодательные основы формирования рынка доступного жилья» - XI международная специализированная выставка «Инвестиции Строительство Недвижимость ЯЕАЬТБХ 2006», Москва 2006,

2 «Анализ динамики объема операций на рынке ИЖК в Москве (на примере Компании «МИЭЛЬ»)» - IX Национальный конгресс по недвижимости, Москва 2006,

3 «Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании «МИЭЛ»), доклад на

секции анализа и прогнозирования рынка II Петербургского ипотечного форума 2 марта 2007 года, С -Петербург, 4 XVII - XIX Международные Плехановские чтения в Российской экономической академии им Г В Плеханова, Москва, 2004-2006 гг

Структура и объем диссертационной работы

Работа изложена на 126 страницах печатного текста, включает 11 схем, 7 таблиц, 18 рисунков и графиков, 18 формул и состоит из введения, трех глав, включающих 10 параграфов, заключения, списка библиографических источников с наименованиями, 5 приложений

2 ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБО ГЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулирована цель и задачи диссертации, объект и предмет исследования, показана научная новизна и практическая значимость результатов исследования, представлены положения, выносимые на защиту

В первой главе «Современные проблемы рынка недвижимости и ипо1ечного кредитования» проведен обзор современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка недвижимости, обозначена тенденция развития ипотечного жилищного кредитования в последние юды 1 Развитие ипотечного жилищного кредитования способствовало появлению новой услуги и области деятельности риэлторских компаний - ипотечного брокериджа многие крупные компании (БЕСТ, МИАН, МИЭЛЬ, Домострой) организуют целые подразделения, оказывающие комплексные услуги ипотечного брокериджа Увеличение доли ипотечных сделок на рынке жилой недвижимости все более способствует росту их влияния на результаты деятельности организаций, действующих на рынке купли-продажи жилья (риэлторских, строительных и девелоперских компаний)

' По данным ЦБ РФ, объем выданных банками ипотечных кредитов в России к началу 2007 года увеличился более, чем в 2 раза (по сравнению с концом 2004 года)

Несмотря на активную деятельность банков по снижению процентных Ставок и меры по увеличению доступности жилья, предпринимаемые на государственном уровне, невзирая на преодоление населением специфического менталитета и увеличение обращений 8 банки за ипотечными кредитами, и рассматриваемом периоде количество ипотечных сделок с жильем составляло 50-80% от числа одобренных кредитов.

Несмотря на развитие рынка ипотечного кредитования, можно было наблюдать сокращение доли ипотечных сделок в риэлторских компаниях с достигнутого уровня 9% до 6,9% и сокращение темпов роста их количественного объема (рис. 1).

Рпс, 2 Динамика доли и иидскса роста количества snu .ч-чпь!! сделок риэлторский компании на рынке жиль! '.I г ■: ; апторя но. I 11=I ЛКЦ "МИЭДЬ")

Спрос на покупку жилья с привлечением ипотечных кредитов, удовлетворялся риэлторскими компаниями ее полностью2. Сложившаяся ситуация требовала тщательного исследования деятельности риэлторской компании, выявления причин сокращения объемов ипотечных сделок на фоне растущего рынка, исследования рыночной ситуации и технологии проведения сделок н сегменте приобретения жилья с привлечением средств ипотечных кредитов.

Анализ теоретических источников, посвященных ипотечному кредитованию, управленческому анализу, ипотечному брокериджу в

5 Количеств звонков кяиеЕп'оа по понпду приобретения объектов жилой недвижимости с использованием игттечмых кредитов s 2005 году в 26-00 раз превышало количество фактически свершопиьгх сделок (Расчеты автора по данным Аналитического конса.тгипгояог-0 центра яМИЭДЬ»)

10

риэлторских компаниях, показал, что в последнее время внимание авторов направлено на решение проблем участников рынка ипотечного кредитования, актуальных в современных условиях: бухгалтерско-аналитического обеспечения ипотечных операций, изучения предпочтений потребителей на рынке банковских ипотечных продуктов и т.п. Несмотря на изменения, которые претерпел рынок недвижимости и ипотечного кредитования в течение последних четыре х-пяти лет, проблема совершенствования управления деятельностью риэлторских компаний в сегменте ипотечных операций на рынке жилья остается без внимания.

Но второй главе «Обоснование концепции анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке недвижимости» автором предложена концепция анализа ипотечных сделок риэлторской компании, согласно которой ипотечный брокеридж проводится на рынке ипотечных сделок с жильем (РИСЖ).

Схема Í. Рынок ипотечных сделок с жильем

РИС Ж* -- сегмент рынка, формируемый на пересечении рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования, экономики домохозяйства и финансового сектора под влиянием государственного управления и регулирования.

Схеме 2. Общая схема анализа ипотечных операций риэлторской компании

Макроэкономика Государственная политика Рынок недвижимости и ИЖК ынок ипотечных сделок о житу

ир

'йзЩЙ'^

Ипотечные операции ком па на РИСЖ

Разработка ре ко мен, аций

. по улучшению результатов деятельности ковании на РИСЖ

Анализ ипотечных операций на РИСЖ (Схема 2) включает в себя исследование: макроэкономических и политических факторов; показателей рынка недвижимости, ИЖК, РИСЖ и деятельности компании в данном сегменте; изучение взаимосвязи между ними; моделирование прогнозной ситуации; разработку рекомендаций по дальнейшей деятельности компании на РИСЖ. Анализ осуществляется посредством перехода от макроэкономических показателей к показателям ипотечных операций компании.

Далее автором было проведено исследование системы управленческого учета и анализа ипотечных сделок с жильем (Схема 3).

*В рамках исследования под «производственным» анализом понимается элемент управленческого анализа, основанный на данных учета произведенных устуг (ипотечных сделок компании)

Исследование основных направлений управленческого учета и анализа в риэлторской компании показало, что существующая система управленческого учета и анализа включает в себя ограниченный набор показателей ипотечных сделок (таблица 1) и требует совершенствования

Таблица 1 Исходный перечень показателей ипотечных операций (сделок) в риэлторской компании

Характеризуемый сегмент Наименование показателя Ед изм Источники данных

Ипотечные операции компании на рынке жилья 1 Количество сделок Шт Базы данных компании

2 Суммарный объем кредитов, выданных клиентам компании Тыс долл Базы данных компании

3 Суммарный объем кредитов, выданных клиентам компании /кредитный портфель банков-партнеров (по каждому банку) % Базы данных компании, данные ЦБ РФ о кредитных портфелях банков, предоставляемая банками-партнерами информация о кредитных портфелях

Рынок ипотечного жилищного кредитования Программы ипотечного кредшования банков Базы данных компании о программах банков

Схема 4. Исходный вариант организации проведения ипотечных опеоаиий в оиэлтооской компании

При исследовании исходного варианта организации проведения ипотечных операций (Схема 4) были выявлены недостатки 1) большие временные затраты на проведение ипотечной операции, 2) не достаточная мотивация брокеров по недвижимости из-за необходимости привлечения ипотечных брокеров из других подразделений и разделения комиссионного вознаграждения с ними (согласно нормативным стандартам организации) С целью совершенствования процесса проведения ипотечной сделки, автором предложено разделить функции ипотечного брокера и брокера по недвижимости Для этого необходимы изменения в организационную структуру управления ипотечными операциями в риэлторской компании (Схема 5)

Схема 5. Предлагаемый вариант организации проведения ипотечных

Скл - стоимость услуг для клиента, С/ - стоимость усчуг брокера по недвижимости,

С2 - стоимость усчуг ипотечного боокеиа

Предлагаемый вариант предусматривает разделение сделки на две составляющие (риэлторскую и ипотечную), каждая из которых проводится соответствующим специалистом Все подразделения должны быть укомплектованы одинаковым составом специалистов (брокеров по недвижимости и ипотечных брокеров)

Таблица 2. Затраты времени на проведение комплексной ипотечной услуги

Ч Этапы Затраты ч. времени, мес Консуль тация Получен ие одобренн я банком заемщик а Поиск кварти ры Олобре ние найден ной кварти ры банком Подготов ка документ ов н проведен ие сделки Государс твенная регистра ция сделки Затрат ы времен и на сдечку Сокраше ние времени на сдечку

и и ь «4 и Тк ЛТК

Старая технология 0,03 0,2 2,3 0,25 0,57 0,5 3,85

Новая технология (ожидаемые затраты времени) 0,03 2,3 0,57 0,5 3,4 0,5

Это позволило бы достичь следующих результатов

1) сокращения времени на проведение ипотечной операции (Таблица 2),

2) увеличения заинтересованности ипотечных брокеров и брокеров по недвижимости в проведении ипотечных операций,

3) увеличения количества ипотечных сделок в компании

В качестве индикаторов технологической стороны операций риэлторской компании, предложены показатели, вошедшие в систему показателей анализа ипотечных операций (Таблица 3, №№ 17-19)

В результате проведенного в первой главе исследования автором уточнено определение понятия «Ипотечный брокер», согласно которому ипотечный брокер - физическое или юридическое лицо, специализирующееся на оказании услуг по приобретению объектов недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов, по подбору и получению заемщиком ипотечного кредита Ипотечный брокер должен владеть специальными знаниями рынка недвижимости и ипотечного кредитования, страхования и оценки недвижимости, и действовать на стороне и в интересах заемщика-приобретателя недвижимости

В третьей 1лаве «Разработка и применение методики управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ» автором разработана система показателей, характеризующих рынок недвижимости, рынок ИЖК, РИСЖ и непосредственно операции компании на нем

Хара ктер нзуем ый сегме нт №J4Í Наименование показатсгя Ед изм Обозначение, формула расчета Jft форму лы Источники данных

s ь 1 Количество сделок купли-продажи шт/мес (квартал) Dreah i Данные Госрегистрации

* i ° 1 2 Средняя удельная цена предложения $/кв м P=TM~/Ï&» О 0 Базы данных объектов предлагаемых к продаже

з S Û- г ч 0J 3 Количество предлагаемых к продаже объектов (объем предложения) шт/мес (квартал) у v sup Базы данных объектов предлагаемых к продаже

4 Объем выданных банками ипотечных кредитов шт(млн $)/ мес (квартал год) У кредит Публикуемая отчетность ЦБ РФ

* £ S 5 Средняя ставка процента по ипотечным кредитам (по банкам-лидера м рынка) % годовых I-l/kUt (3 2) Базы данных Компании по программам банков

о s 2 йш 6 Средняя установленная банками до1Я собственных средств клиентов (по банкам-л ид ерам рынка) % ц(,ны квартиры à в1нос i расчет аналогично формуле (3 2) Базы данных Компании по программам банков

7 Средний срок кредитования, установленный банками мес (лет) MP, расчет аналогично формуле (3 2) Базы данных Компании по программам банков

8 Количество ипотечных сделок шт &mor11 Данные Госрегистрации

H 9 Темп прироста количества ипотечных сделок %/мес (квартал) Tdmor,H (Dmori 1 - Dmort, l)/Dmorl, i)*100% (3 3) Расчетный показатель

и S а. 10 Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости % dmo«r- (Dmorli/Drea„J*100% (3 4) Расчетный показатель

11 Темп прироста дочи ипотечных сдеюк на рынке недвижимости %/мес (квартал) Tdmori i, аналогично формуле (3 3) Расчетный показатель

— я о = * S 12 Количество ипотечных сделок компании шт Vmort г Базы данных компании о слетках

Q. Я * llë 13 Темп прироста количества ипотечных сделок компании %/мес (квартал) Л mort i аналогично формуле (3 3) Расчетный показатель

D. 14 Доля ипотечных сделок в общем количестве сделок компании °/0 d i morn аналогично формуле (3 4) Расчетный показатель

15 Темп прироста доли ипотечных сделок в общем количестве сделок компании %/мес (квартал) Т d \ mon h аналогично формуле (3 3) Расчетный показатель

16 Доля компании на РИСЖ % ä comp » ~(Dm0rl /Уnon 0*100% (3 5) Расчетный показатель

17 Время проведения ипотечной операции м ее Тю Базы данных компании о сделках

18 Дополнительный потенциально возможный за счет сокращения времени Ткобъем ипотечных операций %/мес Vmor,,(l)=(TKll-TKl)/TKl (2 6) Расчетный показатель

19 Доля ипотечных операций Компании, проводимых за счет сокращения времени проведения одной ипотечной операции % d^r-fV'nor,, (l)/V„„r,J*IOO% (2 7) Расчетный показатель

20 Средняя удельная цена сделки $/кв M pmort h расчет аналогично формуле <3 2) или Р mort Mort (3 6) Базы данных компании о сделках

21 Средняя удельная площадь квартир Кв м S mort (, расчет аналогично формуле (1 2) Базы данных компании о сделках

22 Средняя ставка процента по ипотечным кредитам (по операциям компании) % годовых h расчет аналогично формуле (3 2) Форма для сбора данных об ипотечной составляющей сделки

23 Средняя доля собственных средств клиентов (по операциям компании) в рыночной цене квартиры % dcomp взнос = l/\Cl(M mort, - Kmor,,) (3 7) Форма для сбора данных об ипотечной составляющей сделки

24 Средний срок кредитования (по операциям компании) м ее mp,, расчет аналогично формуле (3 2) Форма для сбора данных об ипотечной составляющей сделки

Обозначения

- суммарный денежный объем предложения объектов недвижимости в 1-том периоде, -

суммарная общая площадь квартир, выставленных на продаже в I том периоде п - количество объектов, (3 !) выставленных на продажу в 1-том периоде (3 2) к - кочичество значений в выборке

ОгеаИ - «реализованный» спрос на рынке недвижимости общее количество сделок купли-продажи в 1~ (3 4) том периоде

(3 7) Л/топ, - полная рыночная иена квартиры, К тот — сумма кредита

Автором разработана комплексная дескриптивно- предикативная модель (ДГ1М) анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ и дано ее описание на примере ипотечных операций компании «МИЭЛЬ»

Схема 6 Комплексная дескриптивно-предикашвная модель анализа операций риэл горской компании на РИСЖ

[ уровень Статический (отчетный период)

IА Внешние факторы и показатели РИСЖ и смежных рынков региона

1 Почитико -правовые

2 Экономические

3 Социальные

4 Технологические

Законодател ьные и нормативны е акты

Показатели 1-10 (Таблица 3)

3 1 Потребность населения в жилье 3 2 Степень удовлетворенности пасе тения в жилье 3 3 Степень доверия строите тьным, риэлторским, кредитным и др организациям

Изменения в организации, технологии проведения ипотечных операций в кредитных, риэлторских, строительных, брокерских, страховых компаниях (новые схемы, механизмы, программы)

1 В Показатели ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ

Дискретная числовая пространственно-параметрическая модель ипотечных операций компании 1

Дифференциация показателей! 1 -23(Таблица 3) по зонам, категориям качества и числу комнат

Дискретная числовая пространственно-параметрическая модель ипотечных операций компании 2

Дифференциация показателей 11-23(табчица 3) по зонам, организациям-кредиторам и сегментам рынка недвижимости

_II уровень Динамический__

II А Динамические ряды количественных показателей РИСЖ региона (внешние показатели) графическое построение и корреляционная матрица *__

7>/ ?|

Показатели 1-10 (Табчица 3)

IIВ Динамические ряды показателей ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ (внутренние показатели) - графическое построение и корреляционная матрица

Показатели 11- 23 (Таблица 3)

III уровень Предикативный

III Регрессионная модель-прогноз ипотечных операций компании на РИСЖ**

* на примере данных АКЦ «МИЭЛЬ», собранных и обработанных автором, рассчитаны выборочные парные коэффициенты корреляции, при помощи которых оценена взаимосвязь

показателей РИСЖ и показателей ипотечных операций компании на нем, по формуле

^¿(Х-Дуг^)

j, = -------(3,9) ще (х-.>у ) ~ результат i-тото наблюдения (i'1,2 ... п), л и

у- средние значения величин х и у, эр и $ - их среднеквацрйтические отклонения Оценка зависимости исследуемых показателей РИСЖ производилась в соответствии таблицей 4.

Таблица 4. Оценка зависимости параметров

коэффициент корреляции

коэффициент

детерминации

формула

зависи-

мость

не мен мне 0,6

№ меньше 0,8

сильная

меньше 6,4

не меньше 0,6 меньше 0,4 _

умеренная__

слабойыраженнаи

** методом наименьших квадратов выполнена аппроксимация динамического ряда показателя У„„ ■ который яоляст-ся функцией от времени (t). При этом

W "Г Й) ' min (3.10), где Vзначения показателя количества И®отечных операций компании на РИСЖ, y\t:rl(l)~ его модельные .значения. Таким образом, было построено уравнение рсчрс'ссяи, которое имеет вид: )"(/) = + екр(в— С 0)' ^

и С - параметры модели. Модель показала, что можно было ожидать темпа прироста объема ипотечных операций компании а рассматрииаемом периоде (2006 году) 44"А (к 200S году темп прироста данною показателя компании составил 78%).

Pwt. S Динамика р1-;ь:ыи;\ и прогноз и роемых индексов роста нпотсчкЫк "> |t:>.1 лI'Ь : :11 :>:iiI;1 ll риэлторской компании (рясчетавТОра пи данным ЛКЦ "МИЭЛЬ")

С помощью комплексной ДПМ автором впервые были описаны особенности развития РИСЖ региона и потожения риэлторской компании на нем в 2005-первой половине 2006 года, кратко представленные на Схеме 7

Схема 7. Результаты применения комплексной ДПМ анализа ипотечных

операций

Период роста цен на рынке жилья

Сокращение объемов сделок на РИСЖ

Сокращение объемов ипотечных сделок в компании

Увеличение продолжительности ипотечных сделок

Сокращение объемов предложения на рынке жилья

Сокращение средств у застройщиков (последствия банковского микрокризиса 2004) Неготовность строительных компаний к условиям работы с вступлением в силу в апреле 2005 г ФЗ №214

Изменение оргструктуры и технологии проведения ипотечных сделок в компании

Период стабилизации цен на рынке жилья

Увеличение объемов предложения на рынке

t Z=

Сокращение общего количества сделок в компании (и на этом фоне рост доли ипотечных сделок)

Сокращение платежеспособного спроса на рынке жилья

Рост доли ипотечных сделок на РИСЖ при сохранении общего уровня спроса

Внесение предложенных автором изменений в организационную структуру и технологию позволило

а) сократить время на проведение ипотечной операции с 3-4 месяцев до 2 месяцев,

б) увеличить годовой темп прироста объема ипо1ечпых операций компании до 55,4%, что превысило прогнозное значение (44%) на 11,4 процентных пункта

В заключении сформулированы основные результаты, полученные в ходе диссертационной работы

1 в результате проведенного анализа современного состояния рынка недвижимости, ипотечного жилищного кредитования и теоретических исследований, обоснована необходимость совершенствования управления деятельностью риэлторской компании во вновь образовавшемся сегменте ипотечных операций на рынке жилья,

2. обоснована концепция управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья, заключающаяся в стедующем

a) рассмотрении операций ипотечного брокериджа во вновь образовавшемся сегменте - РИСЖ,

b) проведении анализа посредством перехода от макроэкономических показателей к показателям ипотечных операций компании,

3 проведено исследование системы управленческого учета и анализа в риэлторской компании, которое показало отсутствие элементов анализа ипотечных операций Обоснована необходимость совершенствования управленческого анализа данного вида операций,

4 проведено исследование организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций, обнаружены недостатки

a) большие временные затраты на проведение ипотечной операции,

b) не достаточная мотивация брокеров по недвижимости из-за необходимости привлечения ипотечных брокеров из других подразделений (согласно нормативным стандартам организации),

5 предложены изменения организационной структуры и технологии, позволяющие увеличить объем ипотечных операций компании за счет разделения функций ипотечного брокера и брокера по недвижимости,

6 уточнено определение понятия «ипотечный брокер», включающее в себя функции поиска, подбора объекта недвижимости, взаимодействия с кредитной организацией и проведения сделки, и предполагающее действие в интересах заемщика-приобретателя недвижимости,

7 разработана система показателей анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ и комплексная дескриптивно-предикативная модель анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ,

8 усовершенствованы элементы управления деятельностью риэлторской компании на РИСЖ организационная структура, технология и система управленческого анализа ипотечных операций

ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

1 Коробкова М В Совершенствование управления операциями риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с недвижимостью // Российское предпринимательство, №5 2007, выпуск 1 - с 176 - 0,2 п л (издание рекомендовано ВАК)

2 Стерник Г М , Коробкова М В Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость)//Новые проекты, №1(5), Москва 2007 - с 30

3 Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве / Под науч ред проф Стерника Г М,

Учебно-практическое пособие - M Изд-во Рос. экон акад, 2006г - 85 с -0,5 п л ,

4 Стерник Г M, Гервиц Е С., Коробкова M В, Щетинин Я В Организационно-экономические условия развития ипотеки в Москве Учебно-практическое пособие - М. Изд-во Рос экон акад , 2005 - 120 с -0,7 п л,

5 Коробкова MB Технология работы агентства недвижимости на рынке ипотечного жилищного кредитования // Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология) Сборник научных трудов - M Изд-во Рос экон акад , 2006 - с 296 - 0,3 п л.

6 Стерник Г M , Коробкова M В Методические основы совершенствования управления операциями риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с недвижимостью // Российский экономический интернет-журнал, http //www.e-rej ru/Speakers htm#let_s_rus, февраль 2006 (издание рекомендовано ВАК) - 0,5 п л

7 Коробкова M В Проблемы взаимодействия субъектов первичного рынка ипотечного жилищного кредитования в Москве XVII Международные Плехановские чтения Тезисы докладов М,2004 -0,1 п л

8 Коробкова M В. Разработка методики анализа рынка ипотечного жилищного кредитования в крупной риэлторской компании, XVII международные Плехановские чтения Тезисы докладов M, 2004 - 0,1 п л

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им Г В Плеханова Заказ № 139 Тираж 100 экз

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Коробкова, Мария Владимировна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1.1. Обзор ситуации на рынке недвижимости и ипотечного кредитования

1.2. Основные направления теоретических исследований.

1.3. Постановка задач и целей исследования.

ГЛАВА 2. ОБОСНОВАНИЕ КОНЦЕПЦИИ АНАЛИЗА ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Обоснование концепции управленческого анализа ипотечных операций с жильем в риэлторской компании.

2.2. Исследование системы учета и анализа операций риэлторской компании на рынке жилья.

2.3. Исследование организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА И ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНЧЕСКОГО АНАЛИЗА ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИИ НА РИСЖ.

3.1 Разработка системы показателей анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ.

3.2 Разработка комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ.

3.3. Комплексная дескриптивно-предикативная модель анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ.

3.4 Результаты применения комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа ипотечных операций риэлторской компании.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы совершенствования управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечного кредитования"

Актуальность темы исследования

В результате формирования благоприятной экономической среды функционирования ипотечного бизнеса, а также целенаправленных действий государства по созданию условий для развития ипотечного кредитования как основного механизма реализации политики формирования рынка доступного жилья в РФ, на рынке недвижимости наблюдается рост числа и доли ипотечных операций.

В настоящем исследовании под ипотечными операциями понимаются проведенные в определенном временном периоде сделки купли-продажи объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов банков.

Активное участие риэлторских компаний в сегменте приобретения объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов привело к появлению новой услуги - ипотечного брокериджа. Ипотечный брокеридж в риэлторской компании состоит в оказании комплексной услуги, включающей в себя как традиционную помощь в поиске и приобретении объекта жилой недвижимости, так и обеспечение взаимодействия с банком при получении ипотечного кредита. Как показало проведенное автором исследование, сложившаяся организационная структура, технология проведения ипотечных операций, система управленческого учета и анализа в риэлторских компаниях не отвечают современному состоянию рынка недвижимости и требует совершенствования.

В процессе исследования были изучены и применены материалы научных работ, посвященных развитию ипотечного кредитования и формированию рынка доступного жилья в России, проблемам участников рынка ипотечного кредитования, бухгалтерского и аналитического обеспечения ипотечной деятельности в риэлторских организациях: 3

Полтеровича В.М., Довдиенко И.В., Черняка В.З., Смирновой В.В, Сергеевой И.А, Цылиной Г.А., Косаревой Н.Б., диссертации Щетинина Я.В, Павловой Jl. JI, Поляковой М.Б., Чащиной Т.Л., Черных Е. В. и др.

Проведен анализ работ отечественных авторов-специалистов по анализу рынка недвижимости: Стерника Г.М., Тарасевича Е.И. и др., материалы конгрессов и конференций, охватывающие темы анализа рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Рассмотрены некоторые теоретические вопросы менеджмента, управленческого анализа и бизнес-прогнозирования в управлении организацией, освещенные в работах многих современных зарубежных и отечественных авторов: Томпсон-мл., Артур, А., Стрикленд III, Чейз, Ричард, Б., Эквилайн, Николас, Дж., Якобе, Роберт, Ф; Ханк, Дж., Уичерн, Дин, У., Райте, Артур, Д., Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др.,; диссертации Кузнецова Ю.В., Печеневского Д.А., Локтионова М.В.

Анализ теоретических источников показал, что рассмотрение темы ипотечного кредитования до недавнего времени сводилось к решению организационных, юридических и экономических проблем ипотеки в масштабах государства. Вопросы совершенствования управления деятельностью риэлторских компаний на стыке рынка недвижимости и ипотечного кредитования остаются неисследованными. Необходимость их анализа диктуется современными условиями развития не только банковского, но и брокерского ипотечного бизнеса в жилищном секторе, ситуацией на рынке недвижимости, изменчивостью внешней среды и необходимостью постоянного совершенствования работы подразделений риэлторских компаний, выполняющих услуги ипотечного брокериджа. Выбор темы диссертации обусловлен практической и научной необходимостью формирования методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторских компаний в сегменте ипотечных операций на рынке жилой недвижимости.

Цель диссертационной работы

Разработка методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторской компании в сегменте ипотечных операций на рынке жилой недвижимости.

Задачи исследования

Поставленная цель диссертации обусловливает необходимость решения следующих задач:

1. обзор современного состояния рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования, выявление новой тенденции развития и области деятельности для риэлторских компаний;

2. анализ теоретических исследований в области развития ипотечного жилищного кредитования, рынка недвижимости, управленческого анализа ипотечных операций в риэлторских компаниях;

3. обоснование концепции управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья;

4. исследование системы учета и анализа ипотечных операций в риэлторской компании;

5. исследование организации и технологии проведения ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья;

6. разработка методических основ совершенствования управления деятельностью риэлторской компании в части организационной структуры, технологии, системы управленческого учета и анализа ипотечных операций.

Рис. 1 Схема диссертационного исследования

Объектом исследования является рынок ипотечных сделок с жильем (РИСЖ), объединяющий взаимодействие субъектов рынка жилой недвижимости и ипотечного жилищного кредитования, сегментов домохозяйств и госрегулирования по поводу приобретения объектов жилой недвижимости с привлечением средств ипотечных кредитов.

Предмет исследования управление деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем в части организационной структуры, технологии, системы управленческого учета и анализа ипотечных операций.

Теоретическая и методологическая основа исследования

В качестве методологической основы автором использовались работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные развитию ипотечного кредитования и формированию рынка доступного жилья в России, в области управленческого анализа и бизнес прогнозирования. В основу работы положены методы статистического анализа и математического моделирования, применяемые при анализе рынка недвижимости [54; 55].

Научная новизна исследования заключается в обосновании подхода к совершенствованию управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем:

1. разработке концепции и методики управленческого анализа ипотечных операций - комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа;

2. совершенствовании на этой основе организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций: а) разделение процесса сделки и комиссионного вознаграждения на риэлторскую и ипотечную составляющие; b) разделение функций ипотечного брокера и брокера по недвижимости; c) сокращение времени на проведение комплексной ипотечной услуги.

Основные результаты, полученные автором в процессе исследования:

1. в результате проведенного анализа современного состояния рынка недвижимости, ипотечного жилищного кредитования и теоретических исследований, обоснована необходимость совершенствования управления деятельностью риэлторской компании во вновь образовавшемся сегменте ипотечных операций на рынке жилья;

2. обоснована концепция управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья, заключающаяся в следующем: a. рассмотрении операций ипотечного брокериджа во вновь образовавшемся сегменте - РИСЖ; b. проведении анализа посредством перехода от макроэкономических показателей к показателям ипотечных операций компании; введено понятие рынка ипотечных сделок с жильем;

3. проведено исследование системы управленческого учета и анализа в риэлторской компании, которое показало отсутствие элементов анализа ипотечных операций. Обоснована необходимость совершенствования управленческого анализа данного вида операций;

4. проведено исследование организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций, обнаружены недостатки: a) большие временные затраты на проведение ипотечной операции; b) не достаточная мотивация брокеров по недвижимости из-за необходимости привлечения ипотечных брокеров из других подразделений (согласно нормативным стандартам организации); предложены изменения организационной структуры и технологии, позволяющие увеличить объем ипотечных операций компании за счет разделения функций ипотечного брокера и брокера по недвижимости;

5. уточнено определение понятия «ипотечный брокер», включающее в себя функции поиска, подбора объекта недвижимости, взаимодействия с кредитной организацией и проведения сделки, и предполагающее действие в интересах заемщика-приобретателя недвижимости;

6. разработана система показателей анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ; комплексная дескриптивно-предикативная модель анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ.

7. усовершенствованы элементы управления деятельностью риэлторской компании на РИСЖ: организационная структура, технология и система управленческого анализа ипотечных операций.

Практическая значимость работы

Результаты проведенного автором исследования могут служить научной основой управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с жильем. Разработанные методические основы анализа ипотечных операций могут быть полезны как в региональном, так и федеральном масштабе при оценке объемов заключенных сделок и анализе структуры спроса населения на жилье, реализованное с привлечением средств ипотечных кредитов.

Реализация и апробация работы

Элементы разработанных автором методических основ совершенствования управления риэлторской компанией на РИСЖ, были успешно внедрены и применяются на практике в компании «МИЭЛЬ»:

1. комплексная дескриптивно-предикативная модель операций риэлторской компании на РИСЖ (отчета АКЦ «МИЭЛЬ» «Анализ ипотечных операций компании на рынке жилья московского региона»);

2. форма сбора информации об ипотечной составляющей сделки на РИСЖ (Приказом председателя правления № ДУ-05/575 «О введении Регламента предоставления производственными подразделениями данных о завершенных сделках в Аналитический центр» от 22.07.2005);

3. рекомендации по улучшению организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций (Приказом № ДУ-06/502 от 03 июля 2006 г. «О структурных изменениях в Управлении ипотеки»).

Материалы диссертации использовались автором для подготовки докладов выступлений на научных и практических мероприятиях, посвященных рынку недвижимости, ипотечного жилищного кредитования и деятельности риэлторской компании на нем:

• «Законодательные основы формирования рынка доступного жилья» - XI международная специализированная выставка «Инвестиции. Строительство. Недвижимость. REALTEX 2006», Москва 2006;

• «Анализ динамики объема операций на рынке ИЖК в Москве (на примере Компании «МИЭЛЬ»)» - IX Национальный конгресс по недвижимости, Москва 2006;

• «Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании «МИЭЛ»), доклад на секции анализа и прогнозирования рынка II Петербургского ипотечного форума 2 марта 2007 года, С.-Петербург;

• XVII - XIX Международные Плехановские чтения в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова, Москва, 2004-2006 гг.

Публикации

Материалы диссертационного исследования были опубликованы в работах:

1. Коробкова М.В. Совершенствование управления операциями риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с недвижимостью // Российское предпринимательство, №5 2007, выпуск 1. - с. 176. - 0,2 п.л. (издание рекомендовано ВАК)

2. Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость) // Новые проекты, №1(5), Москва 2007 - с. 30

3. Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве / Под науч. ред. проф. Стерника Г.М.; Учебно-практическое пособие - М: Изд-во Рос. экон. акад., 2006г. - 85 с. - 0,5 п.л.;

4. Стерник Г.М., Гервиц Е.С., Коробкова М.В., Щетинин Я.В. Организационно-экономические условия развития ипотеки в Москве: Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2005 -120 с.-0,7 п.л.;

5. Коробкова М.В. Технология работы агентства недвижимости на рынке ипотечного жилищного кредитования // Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология). Сборник научных трудов. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. - с. 296. - 0,3 п.л.

6. Стерник Г.М., Коробкова М.В. Методические основы совершенствования управления операциями риэлторской компании на рынке ипотечных сделок с недвижимостью // Российский экономический интернет-журнал, http://www.e-rej.ru/Speakers.htm#letsrus, февраль 2006 (издание рекомендовано ВАК) - 0,5 п.л.

7. Коробкова М.В. Проблемы взаимодействия субъектов первичного рынка ипотечного жилищного кредитования в Москве. XVII Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов. М., 2004. -0,1 п.л.

8. Коробкова М.В. Разработка методики анализа рынка ипотечного жилищного кредитования в крупной риэлторской компании, XVII международные Плехановские чтения. Тезисы докладов. М., 2004. -0,1 п.л.

Положения, выносимые на защиту

На защиту выносятся следующие положения:

1. концепция управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании, заключающаяся в следующем: а) рассмотрении операций ипотечного брокериджа во вновь образовавшемся сегменте - РИСЖ;

12 b) проведении анализа посредством перехода от макроэкономических показателей к показателям ипотечных операций компании;

2. уточненное автором определение понятия «Ипотечный брокер», включающее в себя выполнение функций поиска, подбора объекта недвижимости, взаимодействия с кредитной организацией и проведения сделки, и предполагающее действие в интересах заемщика-приобретателя недвижимости,

3. методика анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ - комплексная дескриптивно-предикативная модель, сочетающая статистические, графические аналитические методы и обеспечивающая получение наиболее полной информации об ипотечных операциях,

4. усовершенствованная в части организационной структуры, технологии и управленческого анализа ипотечных операций подсистема управления ипотечным брокериджем.

Структура и объём диссертационной работы

Работа изложена на 126 страницах печатного текста, включает 11 схем, 7 таблиц, 18 рисунков и графиков, 18 формул и состоит из введения, трёх глав, включающих 10 параграфов, заключения, списка библиографических источников с наименованиями, 5 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Коробкова, Мария Владимировна

Выводы по комплексной ДПМ ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ

Анализ динамики количества ипотечных операций с жильем показал, что сокращение темпов роста в конце 2005-начале 2006 года было характерно как для РИСЖ региона, так и для ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ региона. Эта особенность подтверждает тот факт, что данный сегмент находится на стадии развития, поэтому для его описания была применена регрессионная модель, использующаяся для любого переходного процесса [53].

В результате внедрения комплексной ДПМ ипотечных операций впервые были описаны особенности развития РИСЖ региона и положения риэлторской компании на нем в 2005-первой половине 2006 года:

1) сокращение объемов ипотечных сделок с жильем как на рынке Москвы в целом, так и риэлторских компаниях в конце 2005-начале 2006 года, в первую очередь было связано с катастрофическим сокращением объема предложения квартир на рынке и образованием дефицита, вследствие которого продавцы отказывались работать с ипотечными покупателями.

2) сокращение объемов нового строительства лежат, в первую очередь, в последствиях микрокризиса 2004 г. на рынке новостроек,

89 вызванного оттоком покупателей, сокращением объема средств у застройщиков и их возможностей продолжать строительство и возврат кредитов, во взаимосвязи со снижением ликвидности у банков, сокращением объема кредитования застройщиков. Ситуация усугубилась в 2005 - начале 2006 года развитием скандалов с застройщиками: в Москве и ряде городов Подмосковья прошли акции протеста горожан, пострадавших от деятельности недобросовестных строительных компаний.

3) дезорганизация строительного процесса закрепилась с вступлением в силу в апреле 2005 г. ФЗ № 214. В результате неготовности к новым условиям работы на рынке недвижимости строительные компании не смогли начать возведение новых объектов. Работы на старых также приостановились. Произошло сокращение объемов строительства и предложения жилья. Реализация новостроек с помощью ипотеки была ограничена и осуществлялась только по объектам, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года. Сокращение предложения на первичном рынке жилья обусловило снижение числа предлагаемых объектов и на вторичном рынке (в Москве с 35 тыс. квартир в марте 2005 года до 12 тыс. в январе 2006 года, в Московской области с 10-12 тыс. до 6-7 тыс. соответственно).

4) «ипотечный спрос» (количество ипотечных сделок) на РИСЖ подчиняется существующим на рынке недвижимости законам, характерным для спроса вообще например, подвержен сезонным колебаниям;

5) для первого полугодия 2006 года характерно увеличение доли ипотечных операций на фоне общего количества сделок на рынке недвижимости (общее количество сделок остается практически без изменения) и сокращение уровня платежеспособного спроса (объема сделок купли-продажи без привлечения средств ипотечных кредитов);

6) упрощение условий банков (снижение процентных ставок и требуемых сумм первоначального взноса) оказало непосредственное влияние на увеличение объемов ипотечных сделок с недвижимостью;

7) сокращение количества проводимых риэлторскими компаниями ипотечных сделок с жильем в конце 2005-начале 2006 года во многом было связано и с увеличением продолжительности их проведения в условиях ажиотажного спроса и ограничения объемов предложения до 3-4 месяцев.

Итак, в конце рассматриваемого периода (начало стабилизации цен) на РИСЖ сложилась следующая ситуация: увеличилась доля ипотечных операций за счет сокращения платежеспособного спроса, уменьшилось общее количество сделок в компании, что подтвердило необходимость совершенствования организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций в риэлторских компаниях с целью улучшения результатов их деятельности на РИСЖ.

Таким образом, разработанная автором система показателей и методика анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ, впервые позволила:

1. описать особенности развития РИСЖ региона и положения риэлторской компании на нем в рассматриваемом периоде,

2. дать прогноз развития рынка и динамики ипотечных операций компании на нем,

3. подтвердить необходимость совершенствования управления деятельностью компании в данном сегменте.

3.4 Результаты применения комплексной дескриптивно-предикативной модели анализа ипотечных операций риэлторской компании

В результате проведенного автором эксперимента по применению комплексной дескриптивно-предикативной модели операций риэлторской компании на РИСЖ, как элемента управленческого анализа в компании, автором была подтверждена необходимость внесения изменений в организационную структуру и технологию проведения ипотечной сделки в риэлторской компании. Предложенные автором изменения были описаны в пунктах 2.2 и 2.3 диссертации. Элементы указанных разработок внедрены в компании «МИЭЛЬ», что подтверждается Приказом № ДУ-06/502 от 03 июля 2006 г. «О структурных изменениях в Управлении ипотеки».

В результате введения изменений в процесс организации работы риэлторской компании, направленных на сокращение времени проведения ипотечных операций (Тк) и увеличение объемов ипотечных операций риэлторской компании (Vmort), начиная с 3 квартала 2006 года, были достигнуты следующие результаты.

К концу 2006 года среднее значение времени проведения ипотечных операций сократилось с 3,75 месяцев до 2,24 месяцев (в 4 квартале 2005), к концу 1 квартала 2007 года - до 2 месяцев. Затраты времени на проведения омплексной ипотечной услуги в течение 2006 года сократились на 1,51 мес. (Д7*, = 1.51).

Рис. 3.8 Динамика средней продолжительности проведения ипотечных операций риэлторской компании на вторичном рынке жилья Московского региона (расчет автора по данным АКЦ "МИЭЛЬ")

В результате введения предложенных изменений, во 2 полугодии 2006 года прирост объема ипотечных операции (Д у ) составил 42,3% по сравнению со 1 полугодием 2006 года (7%).

Доля ипотечных сделок компании на РИСЖ

Индекс роста ипотечных сделок компании на РИСЖ

Рис. 3.9 Динамика индексов роста и доли ипотечных операций в общем количестве операций риэлторской компании (расчет автора поданным АКЦ "МИЭЛЬ")

В динамике приростов денежного объема операций в 1 полугодии 2005 - 1 полугодии 2006 наблюдается прирост 50% и 192%, что объясняется галопирующим ростом цен в указанный период, во 2 полугодии прирост денежного и количественного объемов имеют одинаковые показатели - 25% - при работе по старой технологии и 42,3% -при работе по новой технологии.

Темп прироста (старая технология)0/»»

НТемп прироста (новая технология), % Темп прироста ден. объема (старая технология), %

Темп прироста ден. объема (новая технология)

РиогЗГТО Динамик прироеФоБ'ипотечпы^операций риэлторской компании (расчет автора по данным АКЦ "МИЭЛЬ")

Для оценки доли ипотечных операций компании, проведенных за счет сокращения времени на проведение одной ипотечной операции используем предложенный автором во второй главе исследования показатель доли объема ипотечных операций, проводимых за счет сокращения времени на проведения одной ипотечной операции (d 'тог,). В 1 полугодии 2005 года данный показатель составлял в среднем 3,7% ипотечных операций. Во 2 полугодии 2005 года (во время увеличения дефицита, роста цен на жилье) время на проведение ипотечной операции увеличилось, d'mort сократился до -17,6%, что говорит о негативном влиянии действовавшей тогда технологии проведения сделки на общий объем ипотечных операций: эта доля ипотечных сделок не была реализована. В 1 полугодии 2006 время на проведения ипотечной операции стало сокращаться. Во 2 полугодии 2006, благодаря внедрению новой технологии, показатель dmor, увеличился до 34,6%, в 1 полугодии 2007 -составил 12%. Таким образом, во 2 полугодии 2006 -1 полугодии 2007 года 34,6% и 12% ипотечных операций были проведены за счет сокращения затрат времени на оказание комплексной ипотечной услуги.

40

30 < 20 t? 10 о -10 -20

34«6 —

3 1 8,6 П j,; г-1 , ;17'6

1 тяг 2005 I

1l иол 2005

1 пил. 2006

2 пил. 2006

1 пил.2007 Старая технология ■ Новая технология

Рис. 3.11 Динамика доли ипотечных операций компании, проведенных за счет сокращения времени на проведение ипотечных операций (расчет автора по данным АКЦ "МИЭЛЬ")

По итогам 2006 года прирост объемов ипотечных операций компании составил 55,4%, что превысило прогнозное значение (44%) на 11,4 процентных пункта. В конце 2006 года прогноз был продлен до 2007 года. В соответствии с ним можно ожидать прироста ипотечных операций компании на вторичном рынке жилья Московского региона 35-40%.

Рис. 3.12 Динамика реальных и прогнозируемых индексов роста ипотечных операций в общем количестве операций риэлторской компании (расчетавтора поданным АКЦ "МИЭЛЬ") Индекс роста I Vmort

Модель-прогноз 2 квяпта.пя 2006

Таким образом, в третьей главе решены следующие задачи: разработана методика управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ, описаны результаты ее применения на практике:

1. разработана система показателей анализа операций риэлторской компании на РИСЖ, включающая в себя 24 показателя и позволяющая описать показатели рынков: недвижимости, ИЖК, РИСЖ и операций компании на нем;

2. разработана комплексная дескриптивно-предикативная модель анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ,

95 сочетающая различные аналитические методы, позволяющая получать наиболее полную информацию об ипотечных операциях риэлторской компании;

3. описано применение методики анализа ипотечных операций риэлторской компании, что впервые позволило выявить особенности и дать прогноз развития РИСЖ региона и динамики ипотечных операций риэлторской компании в этом сегменте;

4. подтверждена необходимость совершенствования организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций с целью недопущения сокращения общего количества сделок в компании, вызванного сокращением платежеспособного спроса на рынке, и увеличения количества ипотечных операций;

5. зафиксированы положительные результаты внедрения элементов разработанных автором предложений по совершенствованию организационной структуры и технологии проведения комплексной ипотечной операции: сокращение времени на проведение ипотечной операции, увеличение объемов ипотечных операций компании.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе проведения диссертационного исследования «Методические основы совершенствования управления деятельностью риэлторской компании на рынке ипотечного кредитования» автором были выполнены все поставленные задачи и достигнуты следующие результаты:

1. в результате проведенного анализа современного состояния рынка недвижимости, ипотечного жилищного кредитования и теоретических исследований, обоснована необходимость совершенствования управления деятельностью риэлторской компании во вновь образовавшемся сегменте ипотечных операций на рынке жилья;

2. обоснована концепция управленческого анализа ипотечных операций риэлторской компании на рынке жилья, заключающаяся в следующем: a) рассмотрении операций ипотечного брокериджа во вновь образовавшемся сегменте - РИСЖ; b) проведении анализа посредством перехода от макроэкономических показателей к показателям ипотечных операций компании;

3. проведено исследование системы управленческого учета и анализа в риэлторской компании, которое показало отсутствие элементов анализа ипотечных операций. Обоснована необходимость совершенствования управленческого анализа данного вида операций;

4. проведено исследование организационной структуры и технологии проведения ипотечных операций, обнаружены недостатки: a) существенные временные затраты на проведение ипотечной операции; b) не достаточная мотивация брокеров по недвижимости из-за необходимости привлечения ипотечных брокеров из других подразделений, что предписано нормативными стандартами организации;

5. предложены изменения организационной структуры и технологии, позволяющие увеличить объем ипотечных операций компании за счет разделения функций ипотечного брокера и брокера по недвижимости;

6. уточнено определение понятия «Ипотечный брокер», включающее в себя функции поиска, подбора объекта недвижимости, взаимодействия с кредитной организацией, проведения сделки, и предполагающее действие в интересах заемщика-приобретателя недвижимости;

7. разработана система показателей анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ и комплексная дескриптивно-предикативная модель анализа ипотечных операций риэлторской компании на РИСЖ;

8. усовершенствованы элементы управления деятельностью риэлторской компании на РИСЖ: организационная структура, технология и система управленческого анализа ипотечных операций.