Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости"

На прейдя рукописи

КУЗНЕЦОВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 5 МАЙ 2014

005549126

Санкт-Петербург - 2014

005549126

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт- Петербургский государственный электротехнический университет «ЛЭТИ» им. В.И. Ульянова (Ленина)».

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Семенов Виктор Павлович

Горбунов Аркадий Антонович,

доктор экономических наук, профессор, Заслуженный строитель РФ, академик РАЕН,

Вице-президент инновационного научно-образовательного консорциума Смольного института РАО Коршунова Елена Михайловна, кандидат экономических наук, доцент Санкт- Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, доцент кафедры экономики строительства Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Ижевский государственный технический университет им. М.Т. Калашникова

Защита состоится «/{? »2014 г. в -/3 часов на заседании диссертационного совета Д 212.354.03 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» по адресу 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21,ауд._.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте http://unecon.ru/dis-sovety Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет». Автореферат разослан «ур » 2014 г.

Официальные оппоненты:

Ведущая организация -

Песоцкая Е.В.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования.

Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью во многом определяется цикличностью развития рынка недвижимости. Происходит постоянное изменение фаз цикла развития рынка недвижимости: от фазы подъема/роста до стабильности и спада. Основным условием развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости является умение девелоперских организаций адаптироваться к постоянно изменяющимся фазам цикла развития рынка недвижимости посредством использования соответствующего стратегического инструментария. Данный инструментарий представлен в виде методов, моделей, принципов стратегического управления и системы показателей оценки эффективности стратегического управления. Специфика формирования и развития стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости заключается в эффективном сочетании корпоративной стратегии управления и направлений деятельности девелоперских организаций. На современном этапе многие девелоперские организации функционируют в виде крупных промышленно-строительных групп на основе холдингового принципа и осуществляют свою деятельность в нескольких направлениях: от оказания различного рода консультационных и управленческих услуг до осуществления инвестиционно - строительной деятельности и управления собственными активами. Приоритет в выборе направления деятельности должен находиться в определенной соподчиненности с фазой цикла развития рынка недвижимости и стратегией управления бизнеса в целом. Как показывает практика, большинство девелоперских организаций не имеют четко выстроенной стратегии управления, которая отражала бы специфику управления отдельными направлениями деятельности девелоперских организаций на рынке недвижимости. В процессе реализации стратегического управления отдельными направлениями девелоперской деятельности на рынке недвижимости наблюдается «размытость», поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка методических основ стратегического управления и научно-практических рекомендаций по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Степень разработанности научной проблемы. Вопросы теоретического исследования проблем, связанных с разработкой и совершенствованием стратегического управления деятельностью хозяйствующих субъектов, рассматриваются в работах И. Ансоффа, Д. Аакера, Г. Минцберга, А.Томсона, А. Стрикленда, М.Мескона, Дж.Трауга, Э. Райса, Р. Коха, Д. Нортана, Р. Каплана, А.Н. Петрова, Н.В.

Войтоловского, В.Е. Рохчина, О.С. Виханского, В.П.Попкова, В.П.Семенова, А.Н. Хорина, В.Э. Керимова и ряда других.

Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости и функционированию девелоперской деятельности, следует выделить фундаментальные исследования известных российских и зарубежных ученых, среди которых: А.Г. Аганбегян, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, И.А. Бачуринская, Н.В. Васильева, В.В. Горемыкин, C.B. Грибовский, В.Е. Есипов, С.Н. Максимов, Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич, И.В. Смирнова,Ч. Хьюлет, Г. Кауфман, Р. Пейзер, А. Фрей и многие другие.

Анализ научных источников показал, что в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только отдельные элементы функционирования девелоперских организаций на рынке недвижимости, без учета стратегических особенностей развития и проблем их деятельности на различных фазах цикла рынка недвижимости. Успех девелоперской деятельности может быть обеспечен при условии формирования и развития стратегии управления с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости и приоритетного направления деятельности.

Цель исследования состоит в разработке теоретических и методических положений формирования методов и моделей стратегического управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в исследовании были решены следующие задачи:

-Выявлены особенности функционирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

-Определены экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности и обоснованы предпосылки ее развития на рынке недвижимости.

-Сформулированы основы стратегического управления девелоперской деятельностью, служащие для формирования методов и моделей стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

-Проанализированы существующие методы и модели стратегического управления девелоперскими организациями и разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

-Сформулированы принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью, на базе которых выявлена система показателей оценки эффективности стратегического управления.

-Разработан концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга).

-Сформулированы научно - практические рекомендации и дана оценка социально- экономической целесообразности развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Объектом исследования являются девелоперские организации, функционирующие на рынке недвижимости.

Предметом исследования являются методы и модели формирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных авторов в области теории развития рынка недвижимости, формирования и развития девелоперской деятельности, стратегического управления.

Содержательную характеристику аспекта стратегического управления девелоперской деятельности автор дает, опираясь на понимание современной экономики, монографии и труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

Методы исследования: анализ и синтез, сравнение и обобщение, абстрактно-логический, эвристический (метод анализа иерархий Т. Саати).

Информационной базой исследования послужили материалы Федеральной службы по государственной статистике РФ, нормативные и справочные материалы органов управления и научно- исследовательских организаций, а также данные, полученные в ходе самостоятельного исследования и мониторинга процессов, происходящих в ведущих девелоперских организациях г. Санкт- Петербурга.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Исследование выполнено в соответствии со следующими пунктами Паспорта специальностей ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05- «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»:

п. 1.3.52- Теоретические и методологические основы развития строительного комплекса.

п.1.3.58- Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности деятельности строительных организаций.

Обоснованность научных положений подтверждается анализом изученных отечественных и зарубежных научных источников по теме диссертационного исследования, а также достигается использованием методов стратегического управления на конкретных практических примерах, внедрением результатов в научно-практическую деятельность.

Достоверность научных положений, выводов и результатов достигается за счет использования фундаментальных научных работ российских и зарубежных ученых - экономистов в области

стратегического управления, экономики недвижимости и т.д. Достоверность также достигается посредством корректной постановки решаемых задач, непротиворечивостью полученных результатов практической деятельности девелоперских организаций.

Вклад автора в проведенное исследование и получение научных результатов заключается в следующем:

-на основе анализа зарубежного опыта на рынке недвижимости автором были предложены варианты развития стратегии управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости и направления деятельности.

- в использовании метода анализа иерархий Т. Саати при определении системы показателей эффективности стратегического управления с учетом принципов эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью.

-в использовании временного критерия (краткосрочный период, среднесрочный, долгосрочный) для определения принципов эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью.

-в идентификации основных этапов концептуального алгоритма стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт- Петербурга), базирующегося на модели-матрице стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

Научная новизна исследования. В диссертации осуществлено решение актуальной научной проблемы по разработке теоретических и методических основ по формированию и развитию стратегии управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости, которое позволяет эффективно функционировать данной деятельности, а также создает возможности для ее дальнейшего развития на рынке недвижимости. Для решения названной проблемы в работе было сделано следующее:

1 .Выявлены особенности развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости (зависимость от фазы цикла развития рынка недвижимости, несоответствие спроса и предложения во времени, трансформация в промышленно-строительные группы на основе холдингового принципа), что позволило сформулировать экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности (несбалансированное развитие условий спроса и предложения, проблемы выкупа земельных участков под строительство, высокий уровень трансакционных издержек, нехватка квалифицированных кадров) и выявить предпосылки ее развития (привлекательность рынка недвижимости, наличие законодательной базы и государственного

регулирования, частная собственность, конкуренция и частное предпринимательство, стратегический менеджмент).

2.Разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, отличительной особенностью которой является сочетание в себе фаз цикла развития рынка недвижимости, направлений деятельности девелоперских организаций и общей корпоративной стратегии.

3.Сформулированы принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью, в основе которых лежит временной критерий (краткосрочный период, среднесрочный, долгосрочный), и которые, в итоге, и определяют систему показателей эффективности стратегического управления. Данные показатели позволяют оценить уровень эффективности реализуемой стратегии управления (неэффективная, низкоэффективная, эффективная, высокоэффективная, абсолютно эффективная) в рамках разработанной модели-матрицы стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

4.Разработан концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга), базирующийся на модели-матрице стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, и который объединил в себе классические методы и модели стратегического управления.

5.Предложены научно - практические рекомендации по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Теоретическая значимость исследования заключается в разработке теоретических и методологических основ развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости, а также развитии методов оценки эффективности деятельности девелоперских организаций, в частности:

- в установлении предпосылок для развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

- в определении системы показателей эффективности стратегического управления с учетом принципов эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью.

-в формулировании научно - практических рекомендаций по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Практическая значимость исследования. Разработанная модель

- матрица стратегического управления девелоперской деятельностью, система показателей оценки эффективности стратегического управления и концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельности могут быть использованы при разработке стратегии

управления в крупных девелоперских организациях, представленных в виде промышленно-строительных групп.

Теоретические положения, касающиеся развития и функционирования девелоперской деятельности на рынке: недвижимости, могут быть использованы специалистами образовательных учреждений высшего профессионального образования в рамках подготовки и переподготовки кадров в области организации девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования, изложены автором в опубликованных научных работах и обсуждались на научных конференциях:5-ая Межвузовская научно - практическая конференция студентов и аспирантов «Современные проблемы менеджмента» СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 28 апреля 2011г); 65-ая Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 5 февраля 2012г); 6-ая Межвузовская научно - практическая конференция студентов и аспирантов «Современные проблемы менеджмента» СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 19 апреля 2012г); Всероссийская научно - практическая конференция «Российская экономика, проектный менеджмент, право, социология, медицина, педагогика, экология в условиях выхода из кризиса» (г.Санкт-Петербург, 24-25 декабря 2012г); 13-ая межвузовская конференция «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе» СПбГУИЭУ (г.Санкт-Петербург, декабрь 2012г); 66-ая научно - практическая конференции профессорско-преподавательского состава СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 1 февраля 2013г); Международная научная конференция «Функционирование и развитие региональных социально-экономических систем: исследование традиционных и новых тенденций, закономерностей, факторов и условий» (г.Нижний- Новгород, 20-22 февраля 2013г); Международная заочная научно - практическая конференция «Актуальные вопросы современной науки: экономика, управление проектами, политология, психология, право, педагогика, социология, философия» (г.Санкт-Петербург, 29-30 марта 2013г); Международная научная конференция «Актуальные проблемы экономики и управления» (г.Москва,15-17 апреля 2013г); 7-ая Всероссийской научно - практическая конференция студентов, аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы менеджмента» (г.Санкт-Петербург, 25 апреля 2013г);Международная научная конференция «Управление финансами и развитие денежных и кредитных отношений в современных экономических системах» (г.Москва, 27-28 мая 2013г); Международная научная конференция «Развитие организации и управления хозяйственными образованиями в отраслях

экономики: разработка новых и адаптация существующих методов, механизмов и инструментов»(г.Пермь,26-28 июня,2013г); Региональная заочная научно-практическая конференция «Проблемы и перспективы развития городской среды» ( г.Чебоксары, 5 августа, 2013г).

Публикации результатов исследования. По теме диссертационного исследования в научных изданиях опубликовано 14 работ, общим объемом 4,26 п.л., в том числе три работы опубликованы в журналах, рекомендуемых ВАК РФ, 1,88 п.л.

Структура и состав диссертационного исследования подчиняются содержанию поставленных задач. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы. Общий объем машинописного текста составляет 157 страниц, включая 24 таблицы и 31 рисунок. Количество используемых источников - 141.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Выявлены особенности развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости (зависимость от фазы цикла развития рынка недвижимости, несоответствие спроса и предложения во времени, трансформация в промышленно-строительные группы на основе холдингового принципа), что позволило сформулировать экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности (несбалансированное развитие условий спроса и предложения, проблемы выкупа земельных участков под строительство, высокий уровень трансакционных издержек, нехватка квалифицированных кадров) и выявить предпосылки ее развития (привлекательность рынка недвижимости, наличие законодательной базы и государственного регулирования, частная собственность, конкуренция и частное предпринимательство, стратегический менеджмент).

В настоящее время на рынке недвижимости функционируют различные многопрофильные предпринимательские структуры. К таким многопрофильным структурам относятся современные девелоперские организации. В отечественной экономической литературе понятия «девелопмент» и «девелоперская деятельность» начинают свое распространение со второй половины 1990-х гг. Можно указать на ряд конструктивных определений, которые были предложены авторитетными учеными в области экономики недвижимости. Максимов С.Н. понимает под девелопментом предпринимательскую деятельность по инициированию, организации и управлению проектов развития недвижимости, осуществляемую предпринимателем - девелопером на свой риск, и направленную на получение прибыли от создания недвижимости. Асаул А.Н. понимает под девелопером предпринимателя, инициирующего и

организующего наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

На наш взгляд, девелоперскую деятельность на рынке недвижимости можно охарактеризовать как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, которая направлена на систематическое извлечение прибыли от пользования объектами недвижимости (сдачи в аренду и субаренду), покупки и продажи объектов недвижимости в спекулятивных и инвестиционных целях, а также от выполнения различного рода работ по развитию объектов недвижимости, оказания управленческих и консультационных услуг физическим и юридическим лицам. Из данного определения вытекает, что большинство девелоперских организаций ведут диверсифицированную деятельность в нескольких направлениях: оказание различного рода консультационных и управленческих услуг, осуществление инвестиционно - строительной деятельности, управление собственными активами. Каждое направление деятельности несет определенные риски и обладает доходностью (Табл. 1).

Таблица 1- Характеристика рисков и доходности в зависимости от направления девелоперской деятельности на рынке недвижимости_

Направление деятельности Риски Доходность

1.Консультационные и управленческие услуги: низкие низкая/средняя

Риелторские услуги низкие низкая/средняя

Управление горизонтальным девелопментом низкие средняя/высокая

Управление вертикальным девелопментом низкие высокая

Экспертные услуги низкие низкая/средняя

Услуги генподрядчика низкие средняя

Управление недвижимостью низкие средняя/высокая

Услуги по привлечению инвестиций и организации финансирования средние средние

2.Инвестиционно-строительная деятельность: высокие высокая

Спекуляция земельными участками высокие высокая

Горизонтальный девелопмент (ленд - девелопмент) высокие высокая

Вертикальный девелопмент высокие высокая

З.Управление собственными активами: средние средняя

Приобретение и перепрофилирование актива средние высокая

Приобретение финансово-стабильного актива средние средняя

В ходе анализа, были выявлены особенности развития девелоперской деятельности:

¡.Развитие различных направлений девелоперской деятельности определяется фазой цикла развития рынка недвижимости. В зависимости от фазы цикла будет преобладать то или иное направление деятельности.

2.Специфичность спроса и предложения. При росте спроса практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна (неуничтожима). Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован вследствие специфических предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

3.Трансформация девелоперских организаций в промышленно-строительные группы на основе холдингового принципа с широкой географической диверсификацией. В современной экономике важна концентрация капитала. Для достижения определенных экономических результатов в строительстве стали создаваться крупные организации корпоративного типа с диверсификацией деятельности. Тенденция укрупнения строительного рынка позволяет снизить себестоимость строительства и уменьшить трансакционные издержки.

Вышеуказанные специфические особенности девелоперской деятельности были сформированы под влиянием экономико-организационных проблем (Рис.1), с которыми столкнулась современная девелоперская деятельность на рынке недвижимости.

о^рганиэакиониые пртвешарашнгамдевсионерекой деягеньнос]« на рынке и<

I Неебаланеировашме развитие условий спроса и предложения

1.2Недое1ато инвеашшН

2 .Проблемы нык шэек»

под строительств

.^.Высокий уровень

фзнсакниониых издержек

квалифицированных кадров

ЫВысокж барьеры

»хождения ва рынок

„рофесеи« ашяш

участников

Рисунок 1- Экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности Наличие этих экономико-организационных проблем указывает на необходимость анализа и оценки предпосылок развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости с целью формирования научно-

практических рекомендаций для развития и определения методических основ ведения этой деятельности (Рис.2).

Предпосылки развития девелоперской деятельности ни рынке недвижимости

Рисунок 2- Предпосылки развития девелопесркой деятельности на рынке недвижимости

2.Разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, отличительной особенностью которой является сочетание в себе фаз цикла развития рынка недвижимости, направлений деятельности девелоперских организаций и общей корпоративной стратегии.

При стратегическом управлении деятельностью девелоперских организаций, как правило, используют классические методы и модели. После проведенного анализа, автором были выявлены их достоинства и недостатки (Табл.2), а также сформулированы причины создания новой модели.

Таблица 2 - Достоинства и недостатки классических методов и моделей стратегического управления__

Достоинства Недостатки

1 .Наличие отработанного алгоритма реализации. 1.Не дают развернутого решения поставленных управленческих задач.

2.Большое количество справочных источников. 2.Из-за стандартизации условий, не учитывают специфику отрасли.

3.Возможность стандартизации расчетов и применение шаблонов.

Причины создания новой модели стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости: рынок

недвижимости имеет цикличный характер развития; длительный цикл создания сложных объектов недвижимости; необходимость иметь четкие представления о масштабах развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости на отдаленную перспективу; трансформация девелоперских организаций в промышленно-строительные группы.

Поэтому автором была разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости (Рис.3).

Рисунок 3- Модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости

В данной модели-матрице представлены три показателя: фаза цикла развития рынка недвижимости (фаза подъема/роста, стабильности и спада), направления деятельности (оказание консультационных и управленческих услуг, управление собственными активами, осуществление инвестиционно -строительной деятельности), общая корпоративная стратегия (стратегия роста, стратегия стабильности, стратегия сокращения).

3.Сформулированы принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью, в основе которых лежит временной критерий (краткосрочный период, среднесрочный, долгосрочный), и которые служат для определения системы показателей оценки эффективности стратегического управления. Данные показатели позволяют оценить уровень эффективности реализуемой стратегии управления (неэффективная,

низкоэффективная, эффективная, высокоэффективная, абсолютно эффективная) в рамках разработанной модели-матрицы стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.

Выделение принципов в группы зависит от временного периода реализации стратегии управления. Мы предлагаем рассматривать эффективность стратегического управления в краткосрочном периоде (до I

года), среднесрочном периоде (от 1 года до 3 лет) и долгосрочном периоде (от Злет до 5 лет).

1 .Принципы эффективного стратегического управления в краткосрочном периоде: принцип экономической эффективности, принцип продуктивности.

2. Принципы эффективного стратегического управления в среднесрочном периоде: принцип конкурентоспособности, принцип развития.

3. Принципы эффективного стратегического управления в долгосрочном периоде: принцип устойчивости, принцип надежности.

Автором была разработана комплексная система показателей для оценки эффективности стратегического управления девелоперской деятельностью на основе метода анализа иерархий Т.Саати с учетом сформулированных принципов эффективного стратегического управления (Рис. 4).

Показателя эффективности

эффективности (метод звал иерархий 7 С »яти)

Краткосрочные коэффициенты

Г\

Коэффициент рентабельности оборотных

1КТПВОВ ( Кум ).

¡.2 Коэффнинсн: рентабельности оргвкиншнн

Среднесрочные коэффициенты

2.1КоэффиП

> роста (, К .» I уровня

рентабельности к среднему по отрас лн( К 2.1 Коэффнавент рентабельности продукции- А"^^,).

Долгосрочные коэффициенты

<ал_>

3.1коэффяанект инвестированного кятгталг

3.2 Коэффициент финансовой устойчивости (К^ ) З.ЗКоэффнинент деловой активности (Км ).

Эф^х-<к>Л А';га -О.}

-

Комплексный Нин гг.ть оигв

»ффсктнвиости (трютжческого ['Ьви

Рисунок 4- Система показателей оценки эффективности стратегического управления девелоперской деятельностью

Исходя из полученных показателей оценки эффективности стратегического управления, целевых значений функций данных показателей и шкалы относительной важности (метод анализа иерархий Т. Саати), можно выделить следующие уровни эффективности реализованной стратегии (Табл. 3).

Таблица 3- Уровни эффективности реализованной стратегии

Уровень эффективности Неэффективная Низко эффективная Эффективная Высоко эффективная Абсолютно эффективная

Интервалы значений уровней эффективности Ниже 0,5 0,5-0,7 0,7-0,85 0,85-0,95 0,95-0,99

4.Разработан концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга), базирующийся на модели-матрице стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, и который включил в себя классические методы и модели стратегического управления.

Сегодняшний рынок недвижимости г. Санкт - Петербурга находится на фазе подъема, и приобрел достаточную устойчивость к воздействию внешних экономических факторов. Как видно из Рис. 5, после падения цен на первичном рынке жилья (нижний график), так и на вторичном (верхний график), рынок жилья демонстрирует тенденцию к росту.

Рисунок 5- Динамика цен предложения на рынке жилья г. Санкт-Петербурга (сентябрь 2009г-сентябръ 2013 г)1

Несмотря на постоянные колебания в мировой и отечественной экономике, существует ряд факторов, которые позволяют прогнозировать дальнейший подъем и развитие рынка недвижимости: более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов недвижимости, сохранность инвестируемых средств, недостаточная обеспеченность населения жильем, неудовлетворенный спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости.

Исходя из вышеуказанных факторов, можно сделать вывод, что девелоперская деятельность будет развиваться наряду с рынком недвижимости. Поэтому для развития девелоперской деятельности организаций на рынке недвижимости, автор предлагает использовать следующий концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга) (Рис.6).

1 Цены на недвижимость в г. Санкт- Петербурге.- [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.bn.ru/graphs/index.php7singlgraph~main

-»• СТРАТЕГИЯ РОСТА

Стратегия рыночной

Кдю-ивые компетенции

| Ресурсный

| Динамические стособност

ВЫБОР ПРИОРИТЕТНОГО НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Выбор ИСТО' ннков финансирования

Инв с-ттшоннс - строительная деяте Собственные 1«. ые | Смешан

Портера» сил М- Модель «УШО- Модель «Х\ТОТ- Модель Артура Д. Литла (АДЛ) Модель «ССП Нортона. Модель БКГ

отноа еяик» к конкурентам Позиция по тношенню к издержкам <-----

Стратегия Стратегия Стратегия Стратггня Стратегия издержек Стратегия Стратегия Стратегия дифференциации концентрации «застрявших посередине»

Формирование конкурентной стратегии

СЧрдтсгиг управления персоналом

I функциональный I проектный[ матричный процессный

Проверка эффективности п

Принципы аффективного страт«

Виесеив» корректирующих действий

Определения уровня эффективное?

Рисунок 6- Концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга)

Данный концептуальный алгоритм отражает основные этапы разработки и корректировки стратегии управления на фазе подъема/роста рынка недвижимости с учетом приоритетного направления деятельности.

5.Предложены научно - практические рекомендации по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.

Научно - практические рекомендации по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости представлены в Табл.4. Таблица 4- Научно-практические рекомендации по развитию девелоперской деятельности

Научно-практические рекомендации по развитию девелоперской деятельности

ФАКТОРЫ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ ФАКТОРЫ ВНУТРЕННЕЙ СРЕДЫ

1.Несбалансированное развитие условий спроса и предложения

-Достаточное число контрагентов для совершения сделок. -Развитие системы ипотечного кредитования. -Сегментация рынка недвижимости. -Позиционирование компании. -Ориентация на клиента. -Развитие бренда.

2.Проблемы выкупа земли под строительство

-Организация открытых аукционов. -Межевание территорий города. - Оказание государственной поддержки. -Достаточный уровень финансирования со стороны собственников для выкупа земельных участков.

3.Высокий уровень трансакционных издержек

-Создание единых баз данных по совершаемым сделкам. -Объединение всех платежей в единый платеж. - Вертикальная интеграция.

4.Нехватка квалифицированных кадров

-Создание ресурсных центров. -Создание специализированной биржи труда. -Обучение на рабочих местах. -Мотивация на рабочих местах.

Таким образом, успех развития девелоперской деятельности смещен в сторону внешней среды, за счет приспособления к внешнему окружению, извлечении максимальной выгоды из возможностей, возникающих во внешней среде, а также за счет адаптивности и гибкости внутренней среды организации.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ (ЗАКЛЮЧЕНИЕ)

Теоретические и методические основы, научно - практические рекомендации и практические выводы, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

1. Развитие девелоперской деятельности тесно связано с функционированием рынка недвижимости. Интенсивность и характер совершаемых операций на рынке недвижимости задает направления развития девелоперской деятельности. Операции на рынке недвижимости обеспечивают значительную долю ВВП и ВРП. В 2010 году операции с недвижимостью обеспечили 18,2 % от ВРП. Постоянное повышение доли операций с недвижимостью характерно и для экономики страны в целом. Так, в 2010 году операции с недвижимостью обеспечили 9,8 % валового внутреннего продукта (ВВП) страны, занимая четвертое место после оптовой и розничной торговли (15,7%), обрабатывающих производств (14,1 %) и налогами (13,9 %)?

2. Девелоперская деятельность на рынке недвижимости имеет ряд особенностей развития (зависимость от фазы цикла развития рынка недвижимости, специфичность спроса и предложения, трансформация в финансово - промышленные группы на основе холдингового принципа), что позволило сформулировать экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности и выявить предпосылки для ее развития.

3. Классические модели стратегического управления не учитывают специфические особенности девелоперской деятельности, а также не учитывают фазу цикла развития рынка недвижимости, на котором функционируют девелоперские организации. С учетом этих факторов автором диссертационной работы была разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, отличительной особенностью которой является сочетание в себе фаз цикла развития рынка недвижимости, направлений деятельности девелоперских организаций и общей корпоративной стратегии.

Макроэкономические показатели.- [Электронный ресурс]- Режим jocTvna:http.7/st-

Detersbiirg.ru/en/statistics/Economv/Macroeconomic

4. Проведенный анализ современного рынка недвижимости показал, что сегодняшний рынок недвижимости г. Санкт - Петербурга находится на фазе подъема, и приобрел достаточную устойчивость к воздействию внешних экономических факторов. Это позволило разработать концептуальную модель стратегического управления девелоперской деятельностью организации с учетом фазы подъема/роста рынка недвижимости и в качестве приоритетного направления деятельности выбрать инвестиционно - строительную деятельность.

IV. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1.Кузнецова O.A. Пути развития рынка недвижимости на основе предпринимательства/ O.A. Кузнецова, В.П. Семенов //Научное обозрение.-2013.-№ 3.-0,63 п.л./ 0,35 п.л.

2.Кузнецова O.A. Классификация моделей и методов стратегического развития на рынке недвижимости / О.А.Кузнецова //Журнал правовых и экономических исследований.-2013.- № 2.-0,75 п.л.

3.Кузнецова О.А.Концептуальная модель стратегического развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости/ О.А.Кузнецова //Научное обозрение.-2013.-№ 7.-0,5 п.л.

4.Кузнецова О.А.Государственно - частное партнерство в сфере недвижимости//Современные проблемы менеджмента. Материалы 5 межвузовской научно - практической конференции студентов и аспирантов,2011г./ O.A. Кузнецова, В.П. Семенов - СПб: Изд-во СПбГЭТУ «ЛЭТИ», 2011.-0,2 п.л./0,14 п.л.

5.Кузнецова О.А.Стратегия развития предпринимательской деятельности//Современные проблемы менеджмента. Материалы 6 межвузовской научно - практической конференции студентов и аспирантов,2012г./ О.А.Кузнецова, В.П. Семенов - СПб: Изд-во СПбГЭТУ «ЛЭТИ».2012.-0,2 п.л./0,14 п.л.

6.Кузнецова О.А.Оценка инвестиционной составляющей рынка недвижимости //Российская экономика, проектный менеджмент, право, социология, медицина, педагогика, экология в условиях выхода из кризиса. Сборник научных статей по итогам Всероссийской научно - практической конференции, г.Санкт- Петербург, 24-25 декабря 2012г./ O.A. Кузнецова, В.П. Семенов - СПб.: Изд-во «КультИнформПресс», 2012.-0,25 п.л./0,18 п.л.

7. Кузнецова O.A. Экономико-организационные проблемы развития рынка недвижимости/Материалы 66-й научно - практической конференции профессорско-преподавательского состава,2013г./ O.A. Кузнецова, В.П. Семенов - СПб.: Изд-во СПбГЭТУ,2013.-0,2 п.л./0,14 п.л.

8. Кузнецова O.A. Институциональные особенности функционирования и развития рынка недвижимости// Функционирование и развитие региональных социально- экономических систем: исследование традиционных и новых тенденций, закономерностей, факторов и условий: сборник материалов международной научной конференции, г. Нижний-Новгород, 20-22 февраля 2013 г./ O.A. Кузнецова, В.П. Семенов; под ред. Н.В. Войтович. [Электронный ресурс] - Киров: МЦНИП,2013.-0,38 п.л./0,24 п.л.

9.Кузнецова О.А.Принципы развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости//Актуальные вопросы современной науки: экономика, управление проектами, политология, психология, право, педагогика, социология, медицина, философия: сборник научных статей по итогам международной заочной научно-практической конференции, г. Санкт- Петербург, 29-30 марта 2013 г/ О.А.Кузнецова - СПб.: Изд-во «КультИнформПресс», 2013.-0,2 п.л.

Ю.Кузнецова O.A. Основания для развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости//Актуальные проблемы экономики и управления: сборник материалов ежегодной научной конференции, г.Москва, 15-17 апреля 2013г./ О.А.Кузнецова; под ред. О.В. Чабанюка. [Электронный ресурс] - Киров: МЦНИП,2013.-0,3 п.л.

11. Кузнецова O.A. Модели стратегического развития предпринимательской деятельности с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости// Современные проблемы менеджмента. Материалы 7 межвузовской научно -практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых,25 апреля 2013г./ O.A. Кузнецова, В.П. Семенов - СПб.: Изд-во СПбГЭТУ «ЛЭТИ», 2013.-0,13 п.л./0.7 п.л.

12.Кузнецова O.A. Показатели и критерии стратегического развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости//Управление финансами и развитие денежных и кредитных отношений в современных экономических системах: сборник материалов международной научной конференции, Россия, г.Москва, 27-28 мая 2013 г./ О.А.Кузнецова; под ред. проф. Т.А. Стрельниковой. [Электронный ресурс] - Киров: МЦНИП,2013.-0,2 п.л.

13.Кузнецова O.A. Причины цикличности рынка недвижимости//Развитие организации и управления хозяйственными образованиями в отраслях экономики: разработка новых и адаптация существующих методов, механизмов и инструментов: сборник материалов международной научной конференции, Россия, г.Пермь, 26-27 июня 2013г./ O.A. Кузнецова; под ред. доц. И.Ф. Дедковой. [Электронный ресурс] - Киров: МЦНИП,2013.-0,38 п.л. 14-Кузнецова О.А.Особенности функционирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости//Проблемы и перспективы развития городской среды: сборник научных статей заочной

научно - практической конференции/ О.А.Кузнецова; под ред. Е. Пришляк.- Чебоксары: филиал СПБГЭУ в г. Чебоксары,2013- 0,3 п.л.

КУЗНЕЦОВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА АВТОРЕФЕРАТ

Подписано в печать 14.04.14. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,25. Бум. л. 0,6. Тираж 70 экз. Заказ 95.

Издательство Санкт-Петербургского государственного экономического университета 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.