Развитие рынка девелоперских услуг в мегаполисе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие рынка девелоперских услуг в мегаполисе"

005013350

Бартенев Дмитрий Александрович

Развитие рынка девелоперских услуг в мегаполисе

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами:

сфера услуг)

Автореферат

ДИССЕРТАЦИИ НА СОИСКАНИЕ УЧЕНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

2 2 МАР ЇШ

Санкт-Петербург - 2012

005013350

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Дроздов Геннадий Дмитриевич

Официальные оппоненты:

Межевич Николай Маратович, доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургский государственный университет, кафедра европейских исследований, профессор.

Ким Ольга Леонидовна, доктор экономических наук, доцент Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики, кафедра государственного и муниципального управления, профессор.

Ведущая организация: Федеральное государственное бюджетное учреждение науки «Институт проблем региональной экономики Российской академии наук»

Защита состоится «» ^СШЫМ-2012 г. в « » часов на заседании

диссертационного совета Д 212(225.01 при федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики» по адресу: 191015, Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, дом 7, ауд. № 304.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»

Автореферат разослан « » (уССс^У/ъЫ 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

%ь

Елена Евгеньевна Шарафанова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность и разработанность темы исследования. Девелоперская деятельность в настоящее время связана не только с решением задач организации и управления инвестиционно-строительными проектами в сфере недвижимости. В условиях недостаточной развитой инфраструктуры поддержки малого и среднего бизнеса девелоперские компании принимают на себя на коммерческой основе ряд функций, касающихся предоставления малым экономическим формам необходимого комплекса услуг, поэтому их деятельность нуждается как в законодательном закреплении, так и в ресурсной поддержке.

Сервисная составляющая девелоперской деятельности связана с выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, страхования рисков (начиная с этапа строительно-монтажных работ), использованием современных строительных технологий (в том числе энергоэффективных и энергосберегающих), управлением недвижимостью, оформлением юридических прав на владение собственностью, а также полнотой и качеством услуг, предоставляемых пользователям недвижимости. Соответственно, сервис в рассматриваемой деятельности характеризуется не только тенденцией к возрастанию объемов его предоставления потребителям, но и выступает в качестве мощного фактора повышения конкурентоспособности продукции, предлагаемой девелоперами. Проблемы появляются перед девелоперами, вынужденными учитывать своеобразие зданий и других построек исторического центра городов.

Таким образом, значение девелопмента заключается не только в управлении инвестиционной деятельностью, строительством и недвижимостью, но и в решении ряда сервисных задач, обеспечивающих социальный эффект данной деятельности (в том числе, создание новых рабочих мест, поддержка малого бизнеса и т.п.).

Проблемам функционирования компаний, оказывающих услуга в сфере строительства, недвижимости, девелопмента, посвящены исследования следующих отечественных и зарубежных ученых и специалистов: Асаула

A.Н., Бачуринской И.А, Бланка И.А., Дроздова Г.Д., Купчина А.Н., Кущенко

B.В., Максимова С.Н., Левадной Н., Минцберга Г., Новикова Б.Д., Ольховского A.A., Спектора В.А., Стерника Г.М., Стрикланда Д. Тарасевича Е.И., Томсона А., Хитрова В.А. Цукермана Г.Д., Блевенса Дж.Д. и др. Вместе с тем, отдельные вопросы, в частности затрагивающие проблемы развития сервисной составляющей девелопмента в этих работах представлены недостаточно.

Соответственно, основная проблема заключается в том, что при всем разнообразии видов и форм, относящихся к девелоперской деятельности, сервисные услуги рассматриваются в качестве дополнительных, практически не связанных с конкурентоспособностью девелоперских компаний.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью комплексного исследования процессов развития девелоперской

деятельности и оказания девелоперских услуг юридическим и физическим лицам в условиях мегаполиса.

Целью диссертационного исследования является разработка стратегий сервисной девелоперской деятельности на основе изучения особенностей развития рынка девелоперских услуг с учетом экономических, нормативно-правовых, градостроительных, инновационных и социальных факторов, детерминирующих развитие рынка недвижимости в мегаполисе.

Поставленная цель достигается на основе решения следующих взаимосвязанных задач:

- исследование правового и экономического содержания понятия девелопмент, а также выявление специфики его сервисной составляющей;

- выявление проблем функционирования и развития девелоперских компаний на рынке недвижимости в мегаполисе;

- анализ зарубежного опыта организации девелоперской деятельности в урбанизированных комплексах;

- мониторинг рынка недвижимости, проводимый девелоперскими компаниями при формировании и реализации своих услуг;

- изучение девелоперских стратегий развития мегаполиса (на примере Москвы и Санкт-Петербурга).

Объектом исследования являются девелоперские компании, действующие на рынке недвижимости российских мегаполисов в Российской Федерации.

Предметом исследования являются особенности сервисной деятельности девелоперских компаний в условиях развития рынка недвижимости в мегаполисе.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются основные положения системного подхода, применимые к сервисной деятельности девелоперских компаний. В работе также используются концептуальные подходы, разработанные в публикациях зарубежных и отечественных специалистов в области обеспечения качества товаров и услуг, маркетинга и логистики, финансово-экономического анализа деятельности предприятий, законодательных аспектов хозяйственной деятельности.

В составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно: использование системного подхода при анализе деятельности девелоперских компаний на рынках недвижимости, аналитическая оценка различных параметров, классификация по видам, сравнительная оценка с применением оптимизационной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов.

В исследовании применялись методы анализа деятельности и организации управления предприятиями, организационного моделирования и реинжиниринга, эталонного сравнения (бенчмаркинга), разработки стратегии диверсификации и развития девелоперских предприятий, сценарного метода социально-экономического прогнозирования, модифицированного анкетного метода «БЕЯУриАЬ».

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке новых методических подходов к обеспечению эффективного развития рынка девелоперских услуг, организации сервисной деятельности девелоперских компаний в мегаполисе.

Элементы новизны также содержатся в следующих положениях работы:

- обосновано правовое и экономическое содержание понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид деятельности, объединяющей инвестиционно-строительные функции и комплекс сервисных услуг по управлению недвижимостью.

- выявлены основные стратегии развития сферы девелоперских услуг в современных условиях с учетом специфических особенностей (на примере Москвы и Санкт-Петербурга);

- разработана концепция развития рынка девелоперских услуг в мегаполисе;

- обоснованы критерии эффективности девелоперской деятельности;

- разработан методический подход к оценке качества девелоперских услуг на основе модифицированной автором методики определения их качества (модификация методики «БЕЛУриАЬ»).

Практическая значимость результатов исследования, проведённого в рамках диссертационной работы, состоит в том, что сформулированные выводы и предложения способствуют развитию девелоперских услуг как отрасли строительства в современных социально-экономических условиях.

Апробация и внедрение результатов исследования. Полученные результаты исследования обсуждались на семинарах, проводимых в Санкт-Петербургском государственном университете сервиса и экономики, и используются в учебном процессе в этом вузе.

Публикации. По теме исследования автором опубликовано 5 научных работ, общим объемом 3,2 печатных листа (из них - 2 статьи - из перечня ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации).

Диссертация выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК Российской Федерации: п. 1.6.110. Особенности формирования и развития общественного (государственного) сектора сферы услуг; 1.6.132. Государственно-частное партнерство в сфере услуг.

Структура и объем работы. Структура работы и логика ее изложения обусловлены целью и задачами. Диссертация состоит из трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Объем работы составляет 148 стр. Работа включает 3 рисунка и 7 таблиц. Библиография содержит 119 источников.

Во введении автором обоснована актуальность темы исследования, приведены сведения по ее разработанности в экономической литературе, указаны объект, предмет, цель, задачи, теоретико-методологическая база исследования, новизна и практическая значимость результатов работы.

В первой главе «Проблемы развития рынка девелоперских услуг в России» приведен анализ особенностей девелоперских услуг как нового

подхода в управлении недвижимостью. Выявлены проблемы развития комплекса сервисных девелоперских услуг в мегаполисе.

Во второй главе «Становление системы институциональных форм и механизмов развития комплексов по управлению недвижимостью в условиях мегаполиса» рассмотрены экономические процессы и факторы, стимулирующие развитие комплекса сервисных девелоперских услуг в условиях крупного города (мегаполиса). Приведены результаты анализа институциональных факторов, обеспечивающих сервисную и инновационную составляющую девелоперской деятельности.

В третьей главе «Методическое обеспечение качества сервисных девелоперских услуг» приведены концепция и модели сервисного обеспечения девелоперских услуг, а также результаты применения модифицированной автором методики оценки качества сервисных девелоперских услуг «8Е11УС>иАЬ».

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по результатам диссертационного исследования.

В приложении приведены основные определения, используемые в работе.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1. Определена специфика девелоперской деятельности и ее отношение к сфере услуг.

По своей сути, девелоперская деятельность не сводится только к строительству или инвестированию объектов недвижимости, а представляет собой комплекс организационных, инжиниринговых и финансово-организационных действий, начиная от проекта строительства и заканчивая эксплуатацией здания с предоставлением ряда услуг арендаторам.

Компании-девелоперы могут специализироваться на рынке управления производственно-коммерческой недвижимостью в цикле от строительства до эксплуатации зданий или на строительстве и реконструкции жилья. В то же время, компании, занимающиеся производственно-коммерческой недвижимостью, как правило, находятся в ситуации выбора между двумя стратегиями деятельности: строительство новых зданий или сооружений и реконструкция ранее построенных зданий (рынок вторичной недвижимости).

После того, как проект зданий и сооружений на осваиваемой территории реализован (в виде жилья или промышленной зоны, офисного центра, бизнес-парка и т.п.) компания-девелопер должна выбрать одну из двух стратегий, позволяющую возвратить вложенные в проект средства. Согласно первой стратегии девелоперская организация создает внешнюю управляющую компанию, принимающую на себя обязательства по дальнейшему управлению недвижимостью и работе с арендаторами. Вторая стратегия заключается в том, что управляющая компания по данному проекту создается внутри девелоперской компании, как элемент ее структуры без права образования юридического лица. В принципе, возможно применение обеих

стратегий одной и той же девелоперской компанией в соответствии с той миссией и концепцией развития, которую определяет для себя организация-девелопер.

Вне зависимости от выбранного варианта управляющая компания принимает на себя ответственность за весь комплекс задач управления недвижимостью, включая жизнеобеспечение построенного или реконструируемого комплекса и оказание (на договорной основе) услуг его арендаторам.

С точки зрения построения «цепочки ценностей», первая стратегия, обозначаемая как speculative development, следует за риэлтерской деятельностью, в основе которой лежат маркетинговые операции. То есть, сервисная составляющая в этом виде девелопмента включает сочетание строительных, маркетинговых и (опосредованно) финансовых услуг.

Вторая стратегия характеризуется большим объемом и разнообразием сервисных функций

В расширительной трактовке девелопмента, как сервисной отрасли, указаны следующие функции девелоперских компаний:

• Услуги службы заказчика, инжиниринг, подготовка разрешительной документации, организация разработки, согласования, экспертизы предпроектной и проектной документации, землеустроительных дел.

• Услуги ОКС, надзор за строительством, строительство, строительные материалы.

• Услуги по привлечению инвестиций в размещаемые предприятия.

• Пользование вне- и внутриплощадочными сетями инженерно-транспортной инфраструктуры (водоснабжение, тепло-, газо-, электроснабжение), связь (телефон, Интернет, охранно-пожарная сигнализация); подъездные автодороги и железнодорожный терминал.

• Эксплуатационные услуги, ремонт и текущее содержание инженерно-транспортной инфраструктуры.

• Логистические услуги, экспедирование и обработка грузов, комплекс портовых услуг.

• Охраняемые автомобильные стоянки и обслуживание автомобилей.

• Уборка территории и пр.

2. Обоснован понятийный аппарат, характеризующий девелоперскую деятельность и комплекс соответствующих услуг, позволяющий решать вопросы установления обоснованных правил развития рынка недвижимости и определять совокупность факторов конкурентоспособности девелоперских компаний.

Анализ показал, что в полном объеме перечень девелоперских услуг, почти полностью соответствует услугам, оказываемым малому предпринимательству со стороны территориальной инфраструктуры.

Поэтому региональные и муниципальные органы управления должны быть заинтересованы в оказании реальной поддержки развитию девелоперского бизнеса. Интегрированные комплексы, построенные или реконструируемые девелоперскими компаниями, могут стать центрами хозяйственных зон нового типа, формирующими в своем составе и вокруг себя инфраструктуру производственных, сервисных, инновационных, образовательных и прочих организаций, то есть, могут реализовать территориальную кластерную политику.

Как показывает опыт становления девелопмента в Российской Федерации, девелоперские проекты могут выступать в качестве важных социально-экономических инструментов развития территории.

Девелоперская деятельность заслуживает внимания со стороны территориальных органов власти (как региональных, так и муниципальных), как реальный инструмент поддержки малого и среднего бизнеса за счет расширения возможных вариантов полезного использования площадей, высвобождающихся в процессе реструктуризации крупных предприятий, и соответствующий источник создания новых рабочих мест.

В условиях недостаточно полной инфраструктуры развития малого и среднего бизнеса девелоперские компании могут обеспечить предоставление предприятиям необходимого комплекса услуг, поэтому их деятельность нуждается как в законодательном закреплении, так и в необходимой организационной и инвестиционной поддержке со стороны органов власти.

3. Проведен сравнительный анализ особенности стратегий девелоперской деятельности в Москве и Санкт-Петербурге.

Стратегия девелоперской деятельности определяется в соответствии с направлениями градостроительной концепции, которая, в свою очередь, определяется общей стратегией развития соответствующего городского поселения (рис. 1.)

Рис. 1. Стратегическая иерархия детерминирования стратегий девелоперской деятельности.

Отсутствие или недостаточная разработанность концепции девелоперской деятельности в городе, согласованной с задачами градостроительного плана и плана социально-экономического развития территории, приводит к недостаточно системному процессу реализации девелоперских проектов.

Так для градостроительной концепции Санкт-Петербурга важным стратегическим приоритетом является сохранение исторически ценных зданий, их реконструкция взамен сооружения новых, что обуславливает акцент девелоперской деятельности на управление реконструированной недвижимостью.

В Москве градостроительная концепция ориентируется на приоритетное строительство новых зданий, в том числе в местах сноса пятиэитажных и выборочного сноса 9-этажных зданий. В этих условиях девелоперская деятельность ориентирована, прежде всего, на эксплуатацию новых объектов недвижимости. В значительной степени данная тенденция связана со спросом, обусловленным более мощным въездным миграционным потоком, присущим столице. Характерной тенденцией для девелоперской деятельности в столице является ее экспансия на Московскую область, масштабы строительства в которой почти в три раза выше столичных.

Вместе с тем, эти две стратегии (реновация и освоение новых территорий) присутствуют в каждом мегаполисе: в зоне исторического центра и вкраплений в него промышленных зон) преобладает первая тенденция, в перспективных зонах для жилищного строительства - вторая.

Если рассматривать соотношение цен на жилую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, то цены в последние годы изменялись, несмотря на отдельные незначительные колебания, синхронно (при относительно постоянном превышении стоимости квадратного метра жилой площади в Москве в 1,5-2 раза). Данная синхронность объясняется макроэкономическими тенденциями настройки на эквивалентную стоимость нефти.

Вместе с тем, на фоне синхронизации в долгосрочной перспективе разрыв между средней стоимостью жилья в двух столицах постепенно снижается. Это, с одной стороны, обусловлено относительным ухудшением динамики социально-экономических процессов в Москве, в сравнении с другими регионами России, а с другой стороны, обратным процессом роста привлекательности жизни в Санкт-Петербурге.

Девелоперская деятельность в Санкт-Петербурге связана с определенными ограничениями, касающимися процедур разработки проектной документации с учетом требований особых государственных градостроительных нормативов, правил и стандартов. В частности, к объектам особого регулирования градостроительной деятельности Санкт-Петербурга относятся:

• историко-культурные заповедники и территории, на которых расположены группы объектов историко-культурного наследия;

• особо охраняемые природные территории;

• территории особой градостроительной значимости;

• территории свободных экономических зон;

• территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

• иные территории в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Санкт-Петербург.1

Строительная концепция Санкт-Петербурга предусматривает сохранение исторически ценных зданий, их реконструкцию взамен сооружению новых.

Большая часть объектов градостроительной деятельности особого регулирования находится в культурно-исторической центре города и охватывают Центральный и Адмиралтейский районы. В этой части города сосредоточено много памятников истории и архитектуры, здесь располагаются музеи, театры, высшие учебные заведения, администрация Петербурга и Ленинградской области, а также посольства и представительства многих стран. Близость к властным струюурам делает эту территорию престижной. Здесь во все времена предпочитали селиться представители политической, артистической и бизнес-элиты Северной столицы.

4. Определено, что в современных условиях основной вклад в увеличение объемов жилищного строительства вносят не государственные операторы (поскольку доля жилья, построенного по государственному заказу и на федеральных землях, составляет около 10-15%), а частные девелоперские фирмы.

Они осуществляют свою деятельность в условиях рисков, обусловленных отсутствием обоснованных градостроительных планов, несовершенного механизма государственно-частного партнерства, значительных издержек при подключении строений к коммунальным и энергосетям, а также издержек, обусловленных коррупционными схемами при различных, намеренно усложненных, согласованиях.

Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы функционирования девелоперовских компаний без учета особенностей и проблем их деятельности в различных секторах рынка недвижимости. Успех девелоперской компании может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональных и местных стратегий ее развития с учетом изменений рыночной конъюнктуры и факторов, касающихся обеспечения девелоперской деятельности.

Вместе с тем, цивилизованное и динамичное развитие современного рынка недвижимости требует совершенствования законодательной базы. В частности, это касается таких проблемных областей, как: передача земельных участков во владение собственникам строений, внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, гарантирующих права собственника, отмена неоправданных ограничений гражданского оборота земельных участков, законодательная защита прав приобретателя недвижимости, решение проблем налогообложения недвижимости, совершенствование законодательства о регистрации прав на недвижимость, разграничение государственной собственности на землю и пр.

1 Закон Санкт-Петербурга О регулировании градостроительной деятельности от 30 декабря 2003 года N 778116.

5. Обосновано положение, что в условиях роста ответственности органов власти и бизнеса перед населением (потребителями) возрастает значимость государственных программ поддержки жилищного строительства и деятельности профессиональных общественных организаций участников рынка недвижимости (в том числе саморегулируемых организаций - СРО), занимающих особое место на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости (как первичный, так и вторичный) достиг своего пика в 2006-2007 гг. (в годы, предшествующие кризису).

В условиях кризиса (2008-2009 годы) рынок отреагировал спадом спроса на отдельные виды недвижимости (в том числе на жилье). В этих условиях инвестиционная активность резко снизилась, в настоящий момент наблюдается стагнация, обусловленная стремлением к стагнации экономики в целом. Тем не менее, уже в 2010 г. наметились тенденции к позитивному росту рассматриваемого рынка.

В планах Правительства РФ1 предполагается к 2015 году увеличить объемы ввода жилья в 1,5 раза - с 58 до 90 млн. кв. м. В качестве государственных стратегических инструментов реализации данного плана обозначены:

1) Федеральная программа «Жилище» (с подпрограммами по обеспечению жильем военнослужащих, молодых семей, ветеранов), стоимостью 600 млрд. руб.

2) Ипотечные программы, субсидируемые государством и местными властями.

3) Проекты, реализуемые на федеральной земле, при участи фонда содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС).

6. Определены возможности использования опыта развитых стран мира, свидетельствующего о том, что развитие девелоперских услуг выступает в качестве одной из важнейших функций органов власти, ориентированной на сбалансированное развитие инфраструктуры современных городов.

Органы власти, с одной стороны, обеспечивают разработку нормативных правовых актов, регулирующих те или иные аспекты девелоперской деятельности, гарантируют и контролируют соблюдение законности. Кроме того, у них есть, присущие только им, властные полномочия в регулировании девелоперской деятельности, заключающиеся в установлении процедур и правил, государственных и региональных норм и стандартов. К этой сфере относится и достаточно большое количество комиссий и комитетов (градостроительных, архитектурных, и т.д.) общее число согласований решений с которыми может превышать десятки. Характерно, что такие масштабы бюрократизированных разрешений и согласований имеют место только в российских условиях.

1 Эти нланы озвучены в январе 2011 г. Премьер-министром Правительства РФ в г. Кирове на совещании по вопросам жилищного строительства в регионах.

С другой стороны, исполнительная власть может выступать в качестве инвестора (или соинвестора) заказчиков и пользователей девелоперских услуг.

К числу основных глобальных тенденций, характеризующих развитие девелоперской деятельности в сфере жилищной недвижимости, аналитики относят следующие:

• Мировой рынок недвижимости становится глобальным, взаимосвязь рынков разных стран усиливается.

• В связи с наступлением финансово-экономического кризиса изменились установки основной массы потребителей на преимущественное потребление более экономичного жилья, приобретения его во временную аренду, а не в собственность и т.п.

• Постоянно расширяются новые рынки жилья за счет агломерационных тенденций и миграции населения.

• Появление новых градостроительных концепций («Мастер-план», «Эко-город» и пр.).

• В большинстве стран реализуют масштабные программы по строительству социального жилья.

Важной задачей является создание общих фондов развития территории, которые бы объединяли бюджетные средства с предпринимательским капиталом. Зарубежный опыт дает достаточно много примеров такой консолидации, хотя их применение в российской практике ограничено возможностями законодательной базы.

В связи с отмеченными особенностями девелоперской деятельности, ее развитию может способствовать более широкое использование государственно-частного партнерства. В целом, к основным преимуществам использования государственно-частного партнерства в рассматриваемой сфере целесообразно отнести снижение бюджетной нагрузки за счет привлечения внебюджетных средств; минимизацию административных барьеров и согласований; применение более эффективных частнопредпринимательских методов менеджмента и т.д.

7. Обосновано положение, что для российских условий важно также обеспечивать развитие градостроительной области с учетом наличия существенных различий регионов (по экономическому потенциалу, ресурсной обеспеченности, природно-климатическим условиям и т.п.).

Так опыт хозяйствования в северных странах мира свидетельствует, что в качестве одного из действенных инструментов региональной политики используется протекционизм по отношению к соответствующим территориям в вопросах налогообложения. В результате проведения последней налоговой реформы универсально применяемая ставка налога по-прежнему не оказывает стимулирующего действия. Согласно мировой практике, в период экономического роста государством вводятся налоговые льготы для отраслей, приоритетных для национальной экономики, имеющих большое социальное значение, находящихся в кризисной ситуации.

К вопросам градостроительства органы власти относятся нередко как к частным и второстепенным, забывая, что это часть системы, недооценивая ее взаимосвязь с другими сферами жизнедеятельности государства. Например, это присуще для принятой энергетической стратегии развития России, ведущей к усложнению всех социальных, экологических и экономических проблем в среде ее жизнедеятельности, особенно на Севере, и, по ряду аспектов, к снижению конкурентоспособности национальной экономики1.

Такая позиция характеризуется отсутствием системного подхода в решениях, касающихся как управления территорией, так и взаимоотношений между властью и населением, направленностью интересов на получение частного экономического эффекта, часто в ущерб сообществу, ориентацией на принятие оперативных мер по текущим вопросам, приводящим, без учета стратегической составляющей, к негативным последствиям.

В частности, должен получить распространение в практике градостроительства новый для России документ - мастер-план, который отличается от генплана меньшей конкретностью и отсутствием правового статуса. Он является перспективным концептуальным видением развития города на дальнюю перспективу и, соответственно, своеобразным мостом между стратегическим планом развития города и генеральным планом.

Значительное количество проблем в сфере деятельности регионального строительного комплекса обусловлено недостаточностью его нормативно-правового обеспечения. Система правового обеспечения градостроительства - совокупность градостроительного, административного, гражданского и других форм правового регулирования девелоперской деятельности и сопутстсвующих сфер: городского хозяйства, финансовых услуг (инвестирования, кредитования, лизинга, страхования), землепользования и пр.

Недостаточность нормативно-правового обеспечения в градостроительстве является причиной того, что в этой сфере имеют место такие санкционированные властями действия, как разрушение «исторического лица» городов, уплотнительная застройка, приводящая преимущественно к ухудшению городской среды центральных кварталов, застройке скверов, экспансии коттеджной застройки в природный ландшафт и прочим действиям, снижающим качество жизни значительной части населения.

8. Определено, что девелоперская деятельность на современном этапе должна соответствовать стратегическим задачам формирования и развития инновационной экономики. Целесообразно установить основные направления инновационных технологий, используемых в процессе выполнения девелоперских услуг.

Первое направление касается проектов формирования комплексного освоения территории (КОТ) в целях создания инновационно активных

1 Энергетическая стратегия России на период до 2020 года - М.: Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 28.08.03, № 1234-р.

интегрированных комплексов: технопарков, научных парков, технополисов, комплекса объектов в рамках особой экономической зоны и т.п.

Современным интегрированным комплексам в настоящее время уделяется особое внимание, как точкам роста в формирующейся инновационной системе России. В качестве примера использования девелопмента для формирования современных инновационных комплексов можно назвать инициированный Президентом РФ проект создания территориально обособленного комплекса для развития исследований и разработок и коммерциализации их результатов в подмосковном поселке Сколково, выступающим в качестве экспериментального полигона для формирования новых инновационных городов России.

По итогам международного конкурса на градостроительную концепцию данного инновационного города победил проект французской компании А11ЕР, предусматривающий формирование на территории наукограда пяти «кластеров» - «деревень» нового типа, соответствующих пяти направлениям модернизации: биотехнологии, энергосбережение, информационные технологии (1Т), телекоммуникации и ядерная энергетика. Идея застройки ориентирует на уход от анонимности большого города, создание среды для комфортной жизнедеятельности и интенсивного общения. Жилая застройка в рамках данного проекта, концептуально близкого к идее «города-сада», предусматривает строительство зданий преимущественно средней и малой этажности с разнообразием форм: от многоквартирных домов до таунхаусов и коттеджей, причем этажность понижается по мере приближения построек к природному парку, создавая впечатление «растворения» в ландшафте.

К преимуществам подобного конкурса можно отнести вариативность предлагаемых решений. К недостаткам общей концепции конкурса был отказ от привлечения к участию в нем российских архитекторов.

Второе направление предусматривает использование инновационных технологий в качестве инструмента обеспечения бизнес-процессов, реализуемых в процессе выполнения девелоперской деятельности. Соответственно для каждого этапа девелоперской деятельности и бизнес-процессов, реализуемых на этих этапах, используются специфические инновационные технологии, относящиеся преимущественно к информационным технологиям (1Т).

На этапе проектирования застройки территории используются различные современные подходы. В частности, на этом этапе выделяются достаточно сложные задачи, связанные с реализацией концепции комплексного освоения территории.

На этапе строительства зданий и сооружений ощущается потребность в новых технологиях и материалах, из числа которых наиболее востребованы те, которые связаны с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов.

На этапе эксплуатации недвижимости целесообразно использовать инновации, связанные с реализацией комплекса сервейинговых услуг. 1 Эта деятельность может осуществляться как специалистами девелоперской компаниями, так и специализированными сервейинговыми компаниями, действующими автономно на договорной основе или в режиме аутсорсинга.

Сервейинговые функции заключаются в сборе, обработке и анализе информации об объектах недвижимости (маркетинговых, инвестиционных и финансовых аспектов), по оценке стоимости объекта недвижимости, по подготовке и реализации проектов строительства, по оценке и управлению недвижимостью. Также они принимают участие в решении вопросов продажи и аренды коммерческой недвижимости. Иными словами, сервейинг предполагает применение комплексного подхода к управлению недвижимостью на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости.

Поскольку данная деятельность связана с рядом специфических функций, требующих оперирования большим массивом сведений, при ее осуществлении применяется комплекс разнообразных методов, связанных с моделированием, анализом и обработкой информации.

Третье направление предполагает системное развитие всего обеспечивающего (инфраструктурного) комплекса, включающего:

- нормативно-правовое обеспечение девелоперских услуг, реализуемых на территории действия нормативно-правовых актов;

- обеспечение со стороны строительного комплекса современными строительными технологиями и материалами;

- отлаженная территориальная инфраструктура, позволяющая, в числе прочего, оптимизировать деятельность по логистическому обеспечению девелоперских компаний.

Четвертое направление связано с реализацией современных домостроительных (типа «умный дом», «пассивный дом») и градостроительных («зеленый город», «эко-город», «интеллектуальный город» и т.п.) концепций.

В зависимости от выбранной стратегии девелоперской деятельности и используемой «цепочки ценностей» формируется соответствующая система обеспечения ее развития.

В состав системы обеспечения входят, прежде всего, предприятия и организации территориальной инфраструктуры, оказывающие специальные услуги девелоперским компаниям и другим субъектам, имеющим отношение к рынку недвижимости.

В качестве основных направлений деятельности девелоперской компании представлен комплекс видов деятельности, отраженный в табл. 1.

Следует учитывать, что «цепочка ценности» для девелоперской деятельности имеет сложный характер, так как отдельные виды деятельности могут иметь сквозной характер, осуществляясь на всех этапах, параллельно с другими видами деятельности (например, предоставление сервейинговых

1 Термин «сервсйинг» - от английского слова «survey» (межевание, обследование, инспектирование).

услуг), другие имеют прерывистый характер (например, консультационные отношения с властью), третьи - локализованы на отдельных этапах.

Таблица 1 - Варианты исполнения девелоперских функций и их иннова-_ционного обеспечения_

№№ Вид девелоперской деятельности Варианты исполнения функций Используемые инновационные технологии

Самостоятельно На субконтрактной и аутсорсинго-вой основе

1. Риэлтерская деятельность (которая может входить в состав девелоперской деятельности, а может осуществляться по контракту)

1.1. Жилые помещения + + Геоинформационные системы (ГИС); Интернет-базы данных (ИБД); CRM-система; АИС предприятия (на базе Microsoft Access): PR в социальных сетях и др.

1.2. Офисные помещения + + ГИС; ИБД; АИС

1.3. Торговые площади + + -II-

1.4. Складские площади + + -II-

1.5. Другие объекты территориальной инфраструктуры + + -II-

2 Девелоперская деятельность (speculative development)

2.1. Жилые помещения + - ГИС; ИБД; АИС; CRM; PR в соц. сетях

2.2. Офисные помещения + + ГИС; ИБД; АИС

2.3. Торговые площади + + -II-

2.4. Складские площади -II-

2.5. Другие объекты территориальной инфраструктуры + +

3 Девелоперские услуги

3.1. Управление проектами (free development) + + Технология управления проектами PERT; Технология управления рисками OpenPlan; Project Expert (на этапе бизнес-планирования)

3.2. Консультации по профессиональным вопросам + ГИС; ИБД;

3.3. Консультации, основанные на связях с властями + - ГИС; ИБД;

Поэтому особенности исполнения девелоперских услуг вытекают из выбранной концепции деятельности конкретной компании.

В последние годы популярной стратегией компании, прежде всего, характеризующейся сложной, многоаспектной деятельностью является проведение реинжиниринга бизнес-процессов, результатом которого будет передача части своих бизнес-процессов (функций) сторонним организациям на контрактной основе (то есть в режиме аутсорсинга). При этом необходимо сохранить в рамках выполнения самой девелоперской организации бизнес-процессы и соответствующие функции, составляющие логически обоснованную «цепочку добавленной стоимости (ценности)», обуславливающую выпуск конечного продукта и предоставление его заказчикам, то есть составляющие основу конкурентных преимуществ. Соответственно, в режим аутсорсинга обычно переводят непрофильные, вспомогательные процессы, такие как транспортное обеспечение, сервейинг, информационные коммуникации и т.п.

9. Обосновано положение, что использование программно-целевого подхода в качестве инструмента, содействующего успешной реализации девелоперской деятельности, оправдано для всех девелоперских компаний, но наиболее максимальный эффект дает субъектам девелопмента и смежных видов деятельности, имеющих возможность участвовать в тендерах на получение государственного или муниципального заказов и, соответственно, пользоваться ресурсами, гарантированными властью.

Рассматривая девелопмент с точки зрения целевой ориентации данного бизнеса, имеет смысл установить возможности применения к данному виду сервисной деятельности концепции сбалансированной системы показателей.

При этом следует учитывать, что для оценки эффективности данного вида деятельности целесообразно использовать сочетание традиционных, в том числе финансовых и экономических показателей, со специфическими показателями, обусловленными такими особенностями девелоперской деятельности, как:

связь деятельности девелоперской компании с задачами градостроительного и социально-экономического развития городской среды;

- публичность деятельности девелоперской компании, как в отношении инициации и реализации отдельных проектов, так и в отношении значимости ее миссии (с экономической и социальной точки зрения);

- наличие в портфеле девелоперской фирмы проектов и объектов, находящихся на разном этапе реализации;

- разная длительность реализации девелоперских проектов;

- высокий уровень рисков.

В частности, в бизнес-плане проекта строительства торгово-развлекательного центра (реализуемого с участием автора в 2010-2011 годах) были использованы следующие показатели эффективности (табл. 2).

Проектируемый объект, соответствующий категории «Торгово-общественный центр», в своем составе предполагает размещение объектов социальной направленности: детских и фитнес-клубов, спортивных и

развлекательных комплексов, мини-гостиницу, универмаг, студии танца, консультационные пункты специалистов.

При применении финансово-экономической оценки необходимо учитывать, что начальный этап девелоперского проекта связан с привлечением значительного капитала (инвестированием), то есть «условно отрицательными» для компании финансовыми потоками.

Таблица 2- Показатели эффективности проекта торгово_развлекательного центра _

№ Показатели эффективности проекта Ед. изм. Значения

1. Горизонт планирования лет 11

2. Выручка от реализации млн. руб. 9 644

3. Себестоимость, включая налоги млн. руб. 5 140

4. Налог на прибыль млн. руб. 901

5. Чистая прибыль млн. руб. 3 603

6. Чистый дисконтированный доход (NPV) млн. руб. 351

7. Внутренняя норма доходности (IRR) % 21

8. Общий срок окупаемости (РВР) лет, мес. 7 лет 6 мес.

9. Общий дисконтированный срок окупаемости (DPBP) лет, мес. 9 лет 4 мес.

10. Индекс прибыльности (PI) раз 1,32

В то же время, конечные этапы реализации готового проекта (с положительными финансовыми потоками) могут наступить через достаточно длинный временной лаг.

В связи с этим рекомендуется использование показателей, специфических для девелоперской деятельности, таких как показатели: задействования площади, соотношения площади застроек и благоустроенных смежных территорий; прибыльности реализованных проектов; времени реализации проектов; наличия мультипликативных социальных эффектов; коэффициента использования территории; времени реализации девелоперских проектов; уровня публичности в отношении реализуемых проектов на всех стадиях их жизненного цикла; уровня сервисной составляющей и качества предоставляемых потребителям услуг; надлежащего использования инновационных технологий в бизнес-процессах; использования не только бухгалтерского, управленческого учета, но и стратегического учета затрат; уровня и надежности страхования рисков; соответствия результатов деятельности девелоперской компании стратегическим задачам градостроительного и социально-экономического плана.

Вместе с тем, в большинстве работ, рассматривающих вопросы оценки эффективности девелоперской деятельности, задача включения потребителей в процесс оценки результатов их деятельности практически не ставится.

Большинство моделей оценки качества базируется на проблемах качества продукции, производимой промышленным сектором. Вместе с тем, качество обслуживания потребителей обеспечивает конкурентоспособность девелоперских предприятий при прочих равных условиях.

Отметим, что к отличительным особенностям продукции (результата) девелоперской деятельности относятся следующие:

1) значительный объем материальной составляющей, что предъявляет требования к качеству поставок, процессов преобразования материальных компонентов в конечный продукт ценностной цепочки;

2) постоянно возрастающий объем сервисных услуг и пр.

С учетом данных параметров для оценки результатов качества девелоперской деятельности можно использовать адаптированную к данной сфере методику измерения качества «SERVQUAL» (от англ. «service quality» или «качество услуги»).

В работе в целях измерения и улучшения качества девелопмента, как сервисной деятельности, использован модифицированный автором вариант методики SERVQUAL1, определяющей несоответствие между ожиданиями и восприятием качества услуг потребителями. В классическом варианте методики используются пять параметров качества услуг, предлагаемой компаниями потребителям: материальность (осязаемость); надежность; отзывчивость; убедительность; эмпатичность (сопереживание).

Учитывая специфические особенности девелоперской деятельности (осуществление на внешних для девелоперской компании объектах, возможность варьирования параметров, связь с другими видами деятельности, значительный временной лаг и пр.) для исследования качества сервиса в диссертации данный перечень был дополнен тремя параметрами, предложенными в виде альтернатив для идентификации сервисной деятельности в работе В.Ф. Янченко (2001, с. 86-87): индивидуальность -стандартность; высокая классность - низкая классность услуг; комплексность - специфичность. Для этих трех параметров респондент выбирает предпочтительный для него полюс оценки.

Соответственно, количество вопросов в исходной классической анкете увеличилось с 22 до 34-х. Опрос был произведен двукратно, в момент заключения договора (для определения рейтинга ожидания) и в момент полной сдачи объекта потребителю (рейтинг восприятия). Результаты выборочного опроса клиентов девелоперской компании представлены в табл. 3.

По результатам исследования оказалось, что по всем предложенным параметрам (и составляющим их критериям) рейтинг восприятия качества оказался ниже ожиданий потребителей.

Наиболее низкие коэффициенты качества, соответствующие максимальному расхождению между ожиданиями и реальным восприятием потребителями результатов деятельности, был получен по критериям «Эмпатичность» (Q5= -1,3) и «Убедительность» (Q4= -1,1).

' Методика SERVQUAL предложена в работе: Parasuraman А., Вепу L., Zeithaml V. (1988). SERVQUAL: А multiple-item scale for measuring customer perceptions of service quality / Journal of Retailing. Vol. 69 (Spring). P. 12—40.

Таблица 3 - Результаты исследования качества девелоперских услуг

тип Параметр Рейтинг Рейтинг Коэффициент

ожидания восприятия качества

О, Материальность 4,5 3,8 -0,7

<32 Надежность 4,4 3,9 -0.5

<3з Отзывчивость 4,4 3,6 -0,8

<34 Убедительность 4,3 3,2 -1,1

(¿5 Эмпатичность 4,5 3,2 -1,3

Индивидуальность/стандартность 4,3 3,7 -0,6

<37 Высокая классность/низкая классность 4,2 3,4 -0,8

<38 Комплексность/специфичность 3,6 3,0 -0,6

<Зитог Итоговый коэффициент качества 4,3 3,5 -0,8

Примечание. В анкетах использовалась пятибалльная шкала Лайкерта (от «полностью не согласен» до «полностью согласен»), В выборке исследования, проведенного автором в 2009 и 2011 году (два «среза»), участвовали 24 респондента - клиента девелоперской компании.

Полученные результаты можно обосновать тем, что возрастание сервисной составляющей в деятельности девелоперской компании требует совершенствования психологической подготовки персонала в плане формирования навыков обслуживания потребителей с различными требованиями к качеству объектов и услуг, разработки корпоративных стандартов качественного обслуживания клиентов компании.

В то же время, в наибольшей степени ожидания с реальным восприятием совпали у параметра «Надежность» (СЬ = -0,5). Скорее всего, ситуация с обманутыми вкладчиками в условиях коллективной ответственности членов саморегулируемых организаций, которыми стали девелоперские компании, уже преодолена или на нее обращено особое внимание общественности.

Итоговый коэффициент качества услуги равняется - 0,8, что в сравнении с аналогичными исследованиями можно оценить как удовлетворительный результат. В целом, информация, полученная в результате исследования, может быть использована в качестве базы для принятия руководством решений в сфере выработки мер по совершенствованию качества обслуживания потребителей.

ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Личное участие автора заключается в самостоятельной разработке концепции исследования, обосновании основных теоретических и методических положений, научных выводов и практических рекомендаций, проведении анализа и экспериментального исследования.

В диссертации представлены новые методические положения, связанные с обеспечением эффективного развития рынка девелоперских услуг в

мегаполисе, развитием сервисной деятельности девелоперских компаний, влияющих на их конкурентоспособность на рынках недвижимости.

Автором разработаны:

- правовое и экономическое содержание понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид деятельности, объединяющей инвестиционно-строительные функции и комплекс сервисных услуг по управлению недвижимостью.

- основные стратегии развития сферы девелоперских услуг в условиях мегаполиса с учетом специфических особенностей (на примере Москвы и Санкт-Петербурга);

- концепция развития рынка девелоперских услуг в мегаполисе.

В работе обоснованы критерии определения эффективности деятельности девелоперских компаний (с учетом их специфики) и качества девелоперских услуг, для диагностики которого предложена модифицированная автором методика определения качества девелоперских услуг («ЗЕЯУСШАЬ»), результаты применения которой подтвердили значимость сервисной составляющей в деятельности девелоперских компаний.

ОПУБЛИКОВАННЫЕ РАБОТЫ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

в изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Бартенев Д.А. Проблемы идентификации и развития комплекса девелоперских услуг// Журнал правовых и экономических исследований. - № 3.-2011, с. 93-98.-1,0 п.л.

2. Бартенев Д.А., Лукин М.В. Экономические факторы, стимулирующие развитие комплекса сервисных девелоперских услуг в условиях крупного города (на примере Москвы и Санкт-Петербурга). // Вестник Российской академии естественных наук. - №15(4). - 2011, с. 57-63. 0,9 п.л. ( авт. - 0,6 п.л.)

научные статьи и доклады:

3. Бартенев Д. А. Современные подходы к управлению недвижимостью в муниципальных образованиях: особенности девелоперских услуг. // Актуальные вопросы местного самоуправления: Сб. науч. статей. -Сыктывкар: КРАГСиУ, 2010, с. 19-24,- 0,4 п.л.

4. Бартенев Д.А. Пашков В.И., Проблемы безопасности в деятельности градостроительного комплекса России и предоставления населению жилищно-коммунальных услуг. // Сборник научных трудов №2 -СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2011, с. 160-163. - 0,3 пл. (авт.-0,15 п.л.)

5. Бартенев Д.А. К проблеме идентификации комплекса девелоперских услуг в условиях урбанизированного комплекса // Современное экономическое и социальное развитие: Проблемы и перспективы. Вып XIV. Посвящен 245-летию ВЭО России. Труды ВЭО - СПб.: ВЭО, 2010, с. 208-212.-0,6 пл.

Подписано в печать 06.03.12 Формат 60x84'/i6 Цифровая Печ. л. 1.19 Уч.-изд.л. 1.19 Тираж 110 Заказ 05/03 печать

Отпечатано в типографии «Фалкон Принт» (197101, г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 54, офис 2)