Особенности финансирования девелоперских проектов недвижимости в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Особенности финансирования девелоперских проектов недвижимости в России"

904602840

На правах рукописи

Гауб Татьяна Вячеславовна

ОСОБЕННОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

Специальность 08.00.10 — «Финансы, денежное обращение и кредит»

Автореферат

Диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 О МАЙ 2010

МОСКВА - 2010

004602840

Работа выполнена на кафедре «Финансы, денежное обращение и кредит» ГОУ

ВПО «Государственный университет управления»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Шабалин Евгений Михайлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бусов Владимир Иванович кандидат экономических наук Кацашвили Нонна Александровна

Ведущая организация: ГОУ ВПО « Российский

государственный торгово-экономический университет»

Защита состоится «_»_2010 г. в _часов на заседании

Диссертационного совета Д 212.049.05 при Государственном университете управления по адресу: 109542, г.Москва, ул. Рязанский проспект, д.99.

С диссертационной работой и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом - на официальном сайте Государственного университета управления: www.guu.ru Автореферат разослан - « »_2010 года.

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д 212.049.05 кандидат экономических наук

Токун Л.В.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Развитие мировой экономики последних десятилетий показало, что рынок недвижимости является важным фактором экономического роста стран. Рынок недвижимости способствует развитию товарных и финансовых рынков, рынка труда, формирует инфраструктуру смежных отраслей экономики, а также позволяет решать социальные проблемы общества.

Общемировые тенденции экономического развития стали характерны и для российского рынка недвижимости. Мировой финансовый кризис резко изменил требования к эффективному управлению недвижимостью. На первый план, в условиях дефицита средств и усиления конкуренции на рынке недвижимости, выходят проблемы финансирования девелоперских компаний, являющихся важнейшими участниками современного рынка девелоперских проектов, в рамках которых интегрируются финансовые потоки, направленные на разработку комплекса мероприятий по финансовому обеспечению создания и реализации объектов недвижимости, имеющих большую стоимость.

Российский рынок недвижимости возник сравнительно недавно. Он менее организован и потому по сравнению с развитыми странами с рыночной экономикой имеет много особенностей, характерных для рынков недвижимости развивающихся государств.

Прежде всего, такие особенности связаны с несовершенством законодательной базы, регулирующей управление недвижимостью и девелоперскую деятельность в России.

Формирование законодательной базы по управлению недвижимостью происходило постепенно. При этом преимущественно предпочтение отдавалось разработке законов и нормативных актов по жилой недвижимости. Управление коммерческой недвижимостью оставалось слабо отрегулировано. За период с 2002 по 2010 год была сформирована нормативно-правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере.

Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного Кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

Практика, однако, показала, что большое количество нормативных актов не гарантирует эффективного регулирования девелоперской деятельности. Сложившуюся ситуацию не исправит и внесение изменений в несколько уже существующих основных законов. Особенно это касается регулирования финансовых отношений, связанных с предоставлением участков под строительство, механизмами реализации построенных объектов, обременением для девелоперов, инфраструктурой и порядком финансирования проектов.

Успешное решение названных взаимосвязанных проблем законодательного регулирования девелоперской деятельности возможно только путем принятия специального федерального закона о девелопменте.

Совершенствование законодательства является важной, но далеко не единственной проблемой практической реализации девелоперских проектов. Главными действующими мотивами заключения и реализации девелоперских проектов недвижимости были и остаются финансовые интересы их многочисленных участников. Система управленческих решений по проблемам совершенствования финансовых отношений участников девелоперских проектов, начиная от

нормативно-правового обеспечения до исполнения финансовых обязательств в нашей стране пока не создана.

Переговорные процессы по крупным девелоперским проектам обычно затягиваются на 2-3 года. За это время экономические и финансовые условия в нашей стране часто существенно меняются. Меняются цены, условия кредитования, налогообложения и страхования. В результате таких длительных переговоров приоритеты финансовых интересов их участников могут настолько измениться, что переговорный процесс можно начинать с начала, а упущенная финансовая выгода при этом возрастет.

Еще одна особенность финансирования девелоперских проектов недвижимости в России связана с качеством их разработки. В настоящее время риелторские, консалтинговые и инвестиционные компании предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке совсем немного.

В этой связи, большую актуальность имеет разработка методик сравнительного выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования, а также методики оценки текущей их стоимости. Профессионально проведенный выбор наиболее привлекательного проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.

Особенностью финансирования девелоперских проектов недвижимости в России является тот факт, что большая их часть носит не только долгосрочный характер, но и при этом постоянно нарушаются плановые сроки сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и конечные сроки их продажи. Это происходит потому, что девелоперские компании, как правило, стремятся к реализации совокупности девелоперских проектов, что при несовершенном законодательстве и медленной работе бюрократической машины государства осложняет процедуру принятия своевременных управленческих решений по их финансированию, в кризисных экономических условиях.

В целом, обосновывая актуальность выбранной темы исследования следует отметить, что теория и методология финансирования девелоперских проектов применительно к российским экономическим условиям разработана недостаточно, поскольку развитие девелопмента в России долгое время сдерживалось отсутствием развитых денежных отношений.

Степень научной разработанности проблемы. Научные и методологические проблемы управления девелоперскими проектами и повышение эффективности принимаемых инвестиционных решений подробно изложены в работах западных исследователей. Большой вклад в развитие девелопмента внесли такие зарубежные ученые как Б. Пейзер, А. Фрей, М. Майлс, Г. Беренс, М. Вейте. Научными исследованиями в области инвестиционных и девелоперских проектов занимались отечественные специалисты В.И.Бусов, С.П.Коростелев, И.М.Мазур, С.Н.Максимов, В.А.Москвин, Н.Г.Ольдерогге, М.Л.Разу, В.Д.Шапиро и др.

Однако вопросы особенностей финансирования девелоперских проектов недвижимости в России не нашли в их работах должного освещения. В качестве существенного недостатка их исследований стало отсутствие взаимосвязи при изложении финансовых вопросов развития депевелопмента с положениями экономической науки по финансам, кредиту, страхованию и категориям финансового менеджмента.

Таким образом, недостаточная теоретическая и практическая разработанность темы, ее актуальность и необходимость решения ряда сложных проблем

финансирования девелоперских проектов недвижимости определили цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке и научном обосновании решений проблем создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости, с учетом последствий мирового экономического кризиса.

Цель исследования предопределила постановку и последовательное решение следующих взаимосвязанных задач:

• Уточнить понятие сущности девелопмента недвижимости и определить роль финансирования девелоперских проектов в его развитии в современных экономических условиях России.

• Систематизировать источники финансирования девелоперских проектов и наметить пути решения финансовых проблем развития девелопмента недвижимости.

• Обобщить международный опыт и отечественную практику финансирования девелопмента недвижимости.

• Разработать методику выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов недвижимости.

• Разработать методику сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских объектов недвижимости.

Объектом исследования являются экономические отношения, складывающиеся на рынке девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости.

Предметом исследования выступают финансовые и хозяйственные отношения участников девелоперской деятельности, возникающие в процессе финансирования девелоперских проектов в России.

Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части данной квалификационной работы применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Широко использовался системный подход к исследованию экономических отношений всех участников девелоперской деятельности, по вопросам финансирования девелоперских проектов в российских социально-экономических условиях.

Информационной базой исследования стали действующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодической печати, статистические данные, научные труды отечественных и зарубежных ученых по тематике девелопмента, плановые и фактические данные о девелоперских проектах крупной девелоперской компании, работающей на мировом рынке недвижимости, и 50 других российских и зарубежных компаний.

Содержание диссертации соответствует области исследований п.3.8. «Формирование эффективной системы проектного финансирования» специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Научная новизна исследования заключается в определении нового подхода к разработке системы финансирования девелоперских проектов недвижимости, с учетом последствий мирового экономического кризиса. Общепринятой концепции системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости не существует.

Для реализации цели исследования впервые применена сравнительно новая для отечественной экономической науки методология финансового менеджмента по выбору наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов недвижимости. Уточнение экономической

сущности девелопмента, как системы управления предпринимательской деятельностью, выявление особенностей основных финансовых отношений, складывающихся в процессе финансирования девелоперских проектов недвижимости и их научная систематизация позволили разработать новые, более адаптированные к современным российским условиям, предложения и методики по финансированию девелоперских проектов недвижимости в России.

На защиту диссертации выносятся следующие основные выводы, предложения и рекомендации, структурированные в порядке последовательности решения пяти основных взаимосвязанных общей целью задач исследования.

1. Уточнена сущность девелопмента как системы управления предпринимательской деятельностью, путем организации комплексного взаимодействия всех участников инвестиционных проектов, с целью развития объектов недвижимости и увеличения ее стоимости.

В диссертации представлена схема основных финансовых отношений, складывающихся в процессе финансирования девелоперских объектов недвижимости, а также разработанная укрупненная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости. Подобная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости в ранее опубликованных работах не приводилась.

2. Составлена классификация источников финансирования девелоперских проектов с учетом их особенностей. Установлено, что в отличие от других видов инвестиционных проектов сочетание собственных, привлеченных и заемных средств финансирования девелоперских объектов недвижимости может существенно меняться при переходе от одного этапа создания девелоперского объекта к следующему, а также в случаях рыночной продажи части девелоперского объекта недвижимости. Эти изменения приводят к замещению одних источников финансирования другими.

Разработана модель решения проблемы системного взаимодействия при выборе наиболее целесообразных финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов. Теоретической и методологической ее основой стала предлагаемая в диссертации матрица возможных финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.

3. Сформулированы результаты обобщения мевдународного опыта и отечественной практики финансирования девелопмента недвижимости. В результате сравнительного анализа выявлены коренные отличия в финансировании российских девелоперских проектов от исторически сложившейся зарубежной практики. Обобщение российской практики финансирования девелопмента недвижимости дополнено анализом современных проблем финансирования девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости в условиях экономического кризиса и на период ликвидации его последствий. Обоснована целесообразность использования мирового опыта в российской практике финансирования девелоперских проектов недвижимости.

4. Предложена авторская методика выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских объектов недвижимости. Предлагаемая методика позволяет дать количественную оценку способов финансирования, что является решающим фактором выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов по экономическим факторам.

5. Разработана методика сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости, адаптированная к условиям экономического кризиса и на период преодоления его последствий.

Методика структурно состоит из четырех разделов, соответствующих типу оцениваемой недвижимости. Алгоритмы проведения расчетов иллюстрируются на примерах расчета оценки текущей рыночной стоимости объектов жилой и коммерческой недвижимости, а также оценки текущей стоимости земельных участков.

Практическая значимость исследования. Практическая значимость исследования заключается в возможности широкого использования полученных результатов диссертационной работы для повышения эффективности деятельности компаний, разработке государственной политики, стимулирующей развитие девелопмента и совершенствование законодательного регулирования девелоперской деятельности в России.

Результаты исследования применимы в высших учебных заведениях при обучении по специальностям «Финансы и кредит», «Финансовый мененджмент», а также при разработке специальных курсов и методических пособий для студентов и слушателей.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на 24 Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, ГУУ, 2009), на международной конференции «Глобализация экономики и образования: перспективы России и Германии» (Уфа, Уфимский институт РГТЭУ, 2010).

Основные выводы и рекомендации по теме диссертации опубликованы в трех работах объемом 1,4 п.л., в том числе две статьи в журналах, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендуемых ВАК.

Методика оценки текущей стоимости девелоперских проектов утверждена Инвестиционным комитетом ГК «Ф - С» и используется в практической деятельности по 23 девелоперским проектам. Имеются справки о внедрении методики в девелоперских компаниях ООО «ВСМ» и ООО «РФП Девелопмент».

Структура и объем диссертации. Логика и структура работы определяются общей целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Она изложена на 186 страницах, включает 13 таблиц, 6 рисунков, 2 схемы и 9 приложений.

Введение

Глава 1. Финансовые проблемы развития девелопмента недвижимости в Российской Федерации

1.1. Экономическая сущность девелопмента и его роль в финансировании инвестиционных проектов в России

1.2. Особенности формирования системы источников финансирования девелоперских объектов недвижимости

Глава 2. Анализ международного опыта и особенностей российской практики финансирования девелопмента недвижимости

2.1. Зарубежный опыт финансирования девелоперской деятельности

2.2. Обобщение российской практики финансирования девелопмента недвижимости

2.3. Анализ особенностей финансирования девелоперских проектов в современных кризисных условиях

Глава 3. Основные пути создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости с учетом последствий экономического кризиса

3.1. Разработка методики выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов

3.2. Методика сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских проетов недвижимости Заключение

Список использованной литературы Приложения

Основное содержание диссертации

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулирована ее цель и задачи, определены предмет и объект исследования, отражена научная новизна, практическая значимость и апробация полученных результатов.

В первой главе диссертации «Финансовые проблемы развития девелопмента недвижимости в Российской Федерации» проведено исследование теоретических аспектов развития девелопмента путем уточнения основных понятий его сущности и на этой методологической основе показана роль финансирования девелопмента недвижимости в его развитии на современном этапе преодоления последствий мирового экономического кризиса. Выявлены основные особенности финансирования девелоперских проектов недвижимости в России, систематизированы источники их финансирования и намечены пути решения финансовых проблем становления девелопмента недвижимости в российских экономических условиях.

Рассмотрению проблем создания системы финансирования российских девелоперских инвестиционных проектов недвижимости должно предшествовать точное определение, прежде всего, самого понятия сущности девелопмента. Вопрос этот концептуальный и в настоящее время дискуссионный. В зависимости от того, как он будет трактоваться в законодательстве, специальной литературе и хозяйственной практике, будут реализовываться перспективы развития девелопмента в России и решаться проблемы финансирования девелоперских проектов недвижимости.

Рассмотренная аргументация участников дискуссии о сущности девелопмента, анализ законодательных и литературных источников позволил выявить следующие характерные особенности девелопмента недвижимости:

• Перспективным для раскрытия сущности девелопмента является признание его системой управления инвестиционным процессом.

• Недостаточно для характеристики сущности девелопмента определять его только как метод организации инвестиционного процесса в ходе предпринимательской деятельности.

• Девелопменту соответствует не любая предпринимательская деятельность, а только та, которая связана с реальными преобразованиями объектов недвижимости, в том числе и земельными участками.

• Существенной характерной чертой девелопмента можно назвать его целевое назначение, направленное на осуществление инвестиций в форме инвестиционных проектов.

• Девелоперский проект следует понимать как инвестиционный проект развития недвижимости путем преобразования объектов недвижимости и увеличения их стоимости.

• Для характеристики сущности девелопмента обязательным является организация комплексного взаимодействия всех участников девелоперского проекта при ведущей роли инвесторов его финансирующих.

Исходя из изложенного понимания девелопмента и сформулированных его отличительных особенностей сущность девелопмента недвижимости определена как система управления предпринимательской деятельностью, путем

организации комплексного взаимодействия всех участников инвестиционных проектов, с целью развития объектов недвижимости и увеличения их стоимости.

Сравнительный анализ структуры этапов и состава компонентов девелоперских проектов недвижимости позволил путем применения общих и частных критериев выделить те компоненты проектов, которые содержат финансовые отношения их участников.

В диссертации представлена схема основных финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости, а также разработанная укрупненная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости. В таблице 1 приводится укрупненная классификация финансовых отношений девелопера в процессе реализации девелоперских проектов.

Таблица 1.

Классификация основных финансовых отношений девелопера в процессе

реализации девелоперских проектов

Виды финансовых отношений Содержание финансовых отношений

1. Финансовые отношения с участниками девелоперских проектов 2. Финансовые отношения развития недвижимости, имеющие для девелопера организационный аспект. • Источники финансирования • Механизмы привлечения средств • Финансовые риски • Финансовый контроль • Организация самофинансированя • Организация финансирования за счет привлеченных средств • Организация финансирования за счет заемных средств Комбинированное финансирование

Источник: Составлено автором.

Подобная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости в ранее опубликованных работах не приводилась. Разработанная классификация легла в основу структуры изложения материалов диссертационной работы.

Классическая схема финансирования девелоперских проектов выглядит следующим образом. Финансирование полностью из собственных средств встречается чрезвычайно редко и существует, пожалуй, только теоретически. Общепризнанно, что без собственного капитала невозможно реализовать крупный девелоперский инвестиционный проект недвижимости.

После вложения примерно 10% собственных средств в девелоперский проект девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта. Следующий этап состоит в привлечении банковского кредита в пределах 25-30% от проектной стоимости. Затем в проект привлекают средства подрядчика, составляющие, как правило, 10% общей сметной стоимости. Недостающий остаток добирается за счет авансов и предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50-%-й готовности объекта.

На практике, особенно в условиях экономического кризиса, отклонения от классической схемы встречаются весьма часто. Например, часть предприятий из числа участников девелоперского проекта разоряются. Или банки прекращают кредитование, поскольку по ним начата процедура банкротства. Изменение в финансировании будут и тогда, когда подрядчик может выполнять роль стратегического инвестора и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта.

Возможно нахождение клиента уже на начальной стадии проекта и тогда он сможет принять более значимое участие в финансировании. В зарубежной практике для разработки схемы финансирования девелоперских проектов активно используются залоги уже имеющейся у девелопера недвижимости (например, земельного участка под строительство), однако в России эта схема встречается довольно редко из-за пробелов в земельном законодательстве.

Наряду с традиционными источниками финансирования девелоперских проектов в диссертации исследованы также другие пути решения финансовых проблем становления девелопмента в сложных российских условиях преодоления последствий экономического кризиса. Государственная политика в области финансирования инвестиционных проектов в условиях экономического кризиса и на период преодоления его последствий направлена на поддержку за счет бюджетных средств строительства объектов инфраструктуры. Однако создание объектов инфраструктуры требует очень больших финансовых вложений. Из-за кризиса объем запланированных инфраструктурных проектов уменьшился с 382 млрд. долларов в 2008 году до 56 млрд. на начало 2010 года. Финансировать такие капитальные вложения только за счет бюджетных средств затруднительно при наличии дефицита бюджета страны. Именно поэтому задачи по развитию инфраструктуры предпочтительно решать путем установления партнерских отношений между государством и частным капиталом - через механизм государственного частного партнерства (ГЧП).

Четкого, однозначного определения ГЧП в специальной литературе нет. В целях диссертационного исследования под государственно-частным партнерством мы будем понимать передачу полностью или частично частному сектору экономики инвестиционных проектов, которые ранее традиционно осуществлялись и финансировались за счет бюджетных средств.

Страны с развитой рыночной экономикой широко используют ГЧП в финансировании инвестиционных проектов. Например, только в области здравоохранения в Великобритании, через ГЧП реализуется около 21% проектов, во Франции - 19%, в Испании - 17%, в Италии - 8%, в России - 0%1. Столь широкое распространение в мире ГЧП объясняется не только дефицитом бюджетных средств. Государственно-частное партнерство предусматривает расширение объема оказываемых услуг частным сектором, передачу им части финансовых рисков, а также создание дополнительных рабочих мест, что особенно актуально когда сокращаются рабочие места по причинам экономического кризиса. Кроме того, совместное с государством сотрудничество облетает организациям частного сектора получение государственных гарантий, необходимых для привлечения финансовых ресурсов и их своевременного возврата.

В этой связи, предлагается расширить перечень законодательно предусмотренных целевых направлений расходования бюджетных средств Инвестиционного фонда РФ за счет финансирования девелоперских проектов недвижимости по объектам жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства. В число финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов включить бюджетные средства инвестиционного фонда, направляемые на строительство жилья на условиях ГЧП.

Перспективной организационной формой финансирования масштабных инфраструктурных девелоперских проектов, позволяющей облегчить поиск доступных, в условиях экономического кризиса финансовых источников, является эмиссия долговых ценных бумаг. Пока это направление решения проблем

' Спасет социалка. «Вести» от 22 июля 2009 г.

финансирования девелопмента в российских социально-экономических условиях не получило должного развития.

Однако, учитывая ряд преимуществ такой формы финансирования перед традиционным банковским кредитованием, в диссертации она рассмотрена как достаточно привлекательный финансовый источник дополнительных инвестиционных ресурсов при финансировании девелоперских инфраструктурных проектов. Наибольший интерес представляют возможности выпуска инфраструктурных облигаций.

Привлекательность таких облигаций по сравнению с другими способами привлечения средств может быть достигнута за счет налоговых льгот или иных гарантий государства, предоставляемых как в отношении основной суммы долга по облигациям, так и в отношении причитающихся по ним доходов, получаемых инвесторами за предоставление денежных средств на осуществление проекта.

При этом освобождение от налогообложения может предоставляться как в отношении средств направленных на инвестирование в эти ценные бумаги, так и в отношении доходов, полученных от их использования.

Применение налоговых льгот в отношении данной категории ценных бумаг представляется вполне обоснованным, поскольку при этом государство отказывается от части налоговых поступлений, которые, в случае их получения, направило бы на финансирование объекта инфраструктуры, для финансирования которого и выпускались облигации. По опыту других стран, наличие названных преимуществ у данного вида ценных бумаг вызывает к ним повышенный интерес со стороны участников фондового рынка, начиная от портфельных инвесторов и заканчивая страховыми компаниями и пенсионными фондами.

Погашение таких инфраоблигаций и выплата процентов за пользование привлеченными средствами осуществляется за счет доходов от эксплуатации объекта инфраструктуры или его продаж на рынке недвижимости.

Предоставления налоговых льгот и гарантий государством может быть недостаточно для обеспечения инвестиционной привлекательности инфраоблигаций и, потому проценты за попьзование средствами, привлеченными с их использованием, будут достаточно высоки. Помимо налоговых льгот и гарантий государственных органов инфраоблигации могут быть также обеспечены доходами от недвижимости, платой, получаемой от пользователей объектами инфраструктуры, арендной платой, или специальными режимами налогообложения.

В диссертации сделан вывод, что выпуск инфраоблигаций вполне может быть перспективной организационной формой финансирования девелоперских инвестиционных проектов. Условия выпуска таких облигаций соответствуют государственной политике по поддержке строительства объектов инфраструктуры за счет привлечения бюджетных средств в целях выхода из экономического кризиса.

Во второй главе «Анализ международного опыта и особенностей российской практики финансирования девелопмента недвижимости» на основе теоретических представлений о сущности девелопмента и базовых понятиях финансирования девелоперских проектов недвижимости обобщается международный опыт и

отечественная практика развития девелопмента. В результате сравнительного анализа выявлены коренные отличия в финансировании российских девелоперских проектов от исторически сложившейся зарубежной практики.

Обобщение российской практики финансирования девелопмента недвижимости дополняется анализом современных проблем финансирования девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости в условиях экономического кризиса и на период ликвидации его последствий.

Анализ накопленного опыта недвижимости в США, Германии, Великобритании, имеющим развитую рыночную экономику, позволил диссертанту сделать вывод о наличии следующих характерных черт.

• Предпринимательская деятельность по реализации девелоперских проектов недвижимости подвержена цикличности, соответствующей фазам развития экономики. На каждой фазе цикла развития рынка недвижимости существенно меняются условия финансирования девелоперских проектов. Наиболее благоприятны они на стадии спроса на рынке недвижимости, а фазы избыточного предложения и спада характеризуются резким сокращением доступности источников финансирования.

• Девелоперская деятельность в странах с развитой рыночной экономикой характеризуется многообразной и существенной государственной финансовой и организационной поддержкой, направленной на создание благоприятных условий развития девелопмента недвижимости.

• Наиболее существенные отличия девелоперской деятельности в зарубежных странах от российской практики связаны с гораздо большей доступностью заемных средств и широтой выбора из многообразных организационных форм их привлечения.

• В организационных формах финансирования девелоперских проектов недвижимости развитых стран исключительная роль отводится венчурным компаниям, создающимся под каждый проект с целью консолидации финансовых средств.

В целях создания эффективной системы финансирования девелопмента недвижимости целесообразно сравнить зарубежный опыт финансирования девелоперских проектов с российской практикой.

Из изложенного в диссертации фактического материала анализа, сделаны выводы, что отечественная практика финансирования девелоперских проектов пока существенно отличается по источникам, способам и конкретным механизмам от международного опыта. Эти различия представлены в сводном виде в таблице 2.

Таблица 2.

Основные отличия мировой и российской практики финансирования

девелопмента.

Характерные особенности Международная практика Российская практика

Цикличность развития девелопмента. Длительная история развития девелопмента недвижимости четко выявила фазы цикличности. Краткая история развития девелопмента недвижимости пока не позволяет четко определить конкретные фазы цикла, что затрудняет разработку эффективной финансовой стратегии финансирования девелоперских проектов.

Государственная поддержка развития девелопмента недвижимости. Многообразная и существенная поддержка развития девелопмента недвижимости. Наиболее существенной поддержкой является финансовая. Государственная поддержка развитию девелопмента недвижимости пока незначительна. Основное финансирование в виде государственной помощи оказывается в рамках социальных проектов через АИЖК.

Состояние Сложившаяся Бессистемная законодательная

законодательной базы по девелопменту недвижимости. законодательная база на основе принятого специального закона о девелопменте. база без принятия специального закона о девелопменте недвижимости.

Роль общественных организаций. Имеются многочисленные общественные организации, способные эффективно защищать экономические интересы покупателей недвижимости. Общественные организации по защите прав покупателей только создаются и пока не имеют серьезных возможностей влияния на финансовую защиту покупателей и соинвесторов.

Внедрение новых технологий. Уделяется большое внимание контролю за внедрением новых энергосберегающих технологий. Программы внедрения передовых энергосберегающих технологий, как правило, не выполняются. В основном из-за недостаточного финансирования.

Доступность заемных средств и выбор организационных форм финансирования. Девелоперские компании имеют широкий доступ к сравнительно недорогим источникам финансирования (банковское долгосрочное и краткосрочное кредитование, прямое финансирование институциональными инвесторами, выпуск ценных бумаг, котирующихся на бирже, коллективные формы инвестирования). Выбор источников финансирования невелик (институциональные инвесторы, банковские кредиты, долевое участие в строительстве).

Временной характер финансирования. Как правило, включая период эксплуатации девелоперского проекта. Как правило, только на период строительства девелоперского объекта недвижимости.

Роль венчурных компаний. Финансирование девелоперских проектов недвижимости осуществляется, как правило, через венчурную компанию на основе создания финансового пула. Финансирование девелоперских проектов недвижимости осуществляется, как правило, с привлечением стратегического инвестора, без участия венчурных компаний.

Источник: составлено автором.

В перспективе, в связи с развитием рыночных отношений в нашей стране и по мере преодоления последствий экономического кризиса эти различия будут все более сглаживаться и российский девелопмент приобретет проверенные временем характерные черты международного девелопмента.

Сравнительный анализ международного опыта и российской практики финансирования девелопмента недвижимости выявил ряд проблем, которые препятствуют развитию в России этого вида предпринимательской деятельности до мирового уровня. Экономический кризис к уже имеющимся проблемам финансирования девелопмента в России добавил новые.

В этой связи сравнительный анализ финансирования развития российского девелопмента был дополнен анализом особенностей финансирования девелоперских объектов в современных кризисных условиях на примере финансирования отдельных девелоперских объектов жилой и коммерческой недвижимости группы компаний.

Информационной базой такого анализа послужили фактические данные по финансированию девелоперских объектов, строительство которых ведется группами компаний «Ф-С». Для выявления основных тенденций, характеризующих особенности финансирования девелоперских проектов в условиях кризиса была осуществлена выборка по 17 девелоперским объектам жилой и коммерческой недвижимости.

Недостаточное финансирование в условиях экономического кризиса резко изменило состав и структуру источников финансового обеспечения девелоперских проектов. В диссертации особенности финансирования девелоперских проектов рассмотрены на примере группы компаний «Ф-С». В таблице 3 представлены сводные по результатам анализа состава и структуры источников финансирования девелоперских проектов компании по состоянию на 01.05.09 года.

Таблица 3

Состав и структура источников финансирования девелоперских проектов

ГК «Ф-С»

Источники финансирования объектов Сумма, в рублях Удельный вес, в процентах

Собственные средства компании 324 ООО ООО 3,4

Средства, привлекаемые в виде займов акционеров 5 982 077 831 62,7

Кредиты банков 2 592 251 141 27,1

Займы третьих лиц 667 620 720 6,8

Итого: 9 565 949 692 100

По результатам анализа особенностей финансирования девелоперских объектов в кризисных условиях, сформулированы следующие выводы и предложения:

• Следствием недостаточного финансирования стало то, что из 17 анализируемых в диссертации девелоперских проектов 9 или 53% от их общего количества были «заморожены». Это примерно соответствует глубине спада девелоперской деятельности по стране. По коммерческой недвижимости кризисный спад проявил себя в еще большей степени.

• Нереализованными остаются 41,3% нежилой недвижимости. Проблема реализации девелоперских объектов недвижимости полностью соответствует сложившейся в стране, в результате экономического кризиса, тенденции цикличного развития девелопмента.

• Экономический кризис существенно изменил цели управления жилой и коммерческой недвижимостью и резко ухудшил финансовое положение девелоперских компаний, вынуждая их продавать свои лучшие объекты или реструктурировать свои долги кредиторам на экономически невыгодных условиях.

• Чтобы избежать перераспределения российской собственности в пользу иностранных инвесторов целесообразно создать специальный инвестиционный фонд для скупки проблемных активов у банков и девелоперских компаний. Фонд лучше организовать путем создания пула крупнейших российских банков и инвестиционных компаний при ведущей

роли Сбербанка РФ, уже накопившим опыт работы по проблемным активам и имеющим больше финансовых возможностей.

• Предлагается увеличить максимальный срок программ финансового оздоровления для платежеспособных девелоперских компаний, долги которых кредиторам образованы при возведении в условиях экономического кризиса социально-значимых объектов, реставрации зданий и сооружений, являющихся культурным наследием, а также строительстве объектов инфраструктуры.

Кризисные условия в России кардинально изменили систему финансирования девелоперских объектов. Сократился выбор наиболее приемлемых финансовых источников и организационных форм финансового обеспечения, резко возросли требования к их системному взаимодействию. Актуальной стала разработка типовой модели системного взаимодействия финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.

В третьей главе диссертации «Основные пути создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости с учетом последствий экономического кризиса» излагаются методические положения и рекомендации по созданию системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости, разработанные на основе теоретических представлений о сущности девелопмента и анализе международного опыта и особенностей российской практики финансирования девелоперской деятельности.

При остром дефиците финансовых средств и ограниченных возможностях использования организационных форм финансирования девелоперские компании в нашей стране вынуждены выбирать наиболее приемлемые для них пути привлечения финансовых средств и предъявлять повышенные требования к обоснованию выбора наиболее экономически эффективных стратегий финансирования девелоперских проектов. В целях более полного и своевременного финансового обеспечения девелоперских проектов разработаны Методика выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов и Методика сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости, адаптированные к новым экономическим условиям.

Методика выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов включает следующие основные этапы процесса последовательного выполнения управленческих действий.

• Г руппировка источников финансирования по их основным классификационным признакам.

• Составление перечня теоретически доступных девелоперским компаниям организационных форм финансирования.

• Сравнительный анализ источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов по названным в таблице критериям условий заимствования финансовых средств.

• Количественная оценка влияния на выбор источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.

Более детально процесс принятия управленческого решения по выбору наиболее приемлемых способов финансирования представлен в разработанной автором методике выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов, которая структурно соответствует предложенной в теоретической части работы «Матрицы возможных финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов» (таблица 4).

Предлагаемая методика позволяет дать количественную оценку способов финансирования, что является решающим фактором выбора наиболее приемлемых

источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов по экономическим критериям. Порядок практического применения модели выбора наиболее приемлемых форм финансирования девелоперских проектов рассмотрен на примере группы компаний «Ф-С», особенности финансирования девелоперских объектов которых в современных кризисных условиях детально анализировались в диссертации.

В целом, в диссертации сделан вывод, что разработанная «Методика выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов», судя по результатам изложенного порядка ее применения к конкретным условиям работы группы компаний «Ф-С», действительно, обеспечивает принятие экономически обоснованных управленческих решений менеджерами компании по выбору стратегии финансирования девелоперских проектов недвижимости.

Такая финансовая стратегия направлена на расширение перечня практически приемлемых в условиях экономического кризиса финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.

Методика сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости, адаптированная к условиям экономического кризиса, разработана исходя из запросов практики.

Быстрое изменение экономических условий сделало особенно актуальным своевременную рыночную оценку для текущей корректировки финансовой стратегии девелоперских компаний. По мере выхода из кризиса, как показали результаты анализа, девелоперские компании свою финансовую стратегию обязаны направлять, прежде всего, на «размораживание» объектов недвижимости, имеющих достаточно большой задел строительства и сохранивших в новых рыночных условиях достаточно привлекательную часть своей стоимости.

В этой связи, у девелоперских компаний резко возросла потребность в точном определении текущей рыночной стоимости таких объектов, поскольку их сравнительная характеристика позволяет девелоперским компаниям своевременно принимать решения по их дальнейшему финансированию, либо продаже или сдачи в аренду.

Диссертантом разработана соответствующая методика оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости, адаптированная к условиям экономического кризиса. Методика структурно состоит из четырех разделов соответствующих типу оцениваемой недвижимости. Алгоритмы проведения расчетов иллюстрируются на примере расчета оценки текущей рыночной стоимости объектов жилой и коммерческой недвижимости, а также оценки текущей стоимости земельных участков.

Контрольный расчет по методике оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости проведен по фактическим данным строительства объектов коммерческой недвижимости группы компаний «Ф-С» (Офис А). Результаты контрольного расчета использованы для корректировки финансовой стратегии компании.

Положительные результаты применения методики в практической работе при оценке текущей стоимости 17 девелоперских проектов ГК «Ф-С» после ее утверждения Инвестиционным комитетом группы планируется распространить на все проекты 23 девелоперских компаний.

Таблица 4

Методика выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов.

Источники и организационные формы финансирования Сравш срочность ■тельный анал фина! платность из источников ¡снрования по к возвратность I организационны ритериям залоговая обеспеченность х форм целевое направление Количествен ная оценка влияния на выбор (баллы)

1 2 3 4 5 6 7

1. Самофинансирование • Прибыль • Амортизационные отчисления • Страховые суммы возмещения убытков • Реинвестирование части внеоборотных активов • Иммобилизация части оборотных активов - - - - XX XXX X XX X 2 3 1 2 1

2. Организация финансирования за счет привлеченных средств • Эмиссия акций • Участие в уставном капитале • Ассигнования из бюджета (в том числе бюджетный кредит) • Целевые федеральные инвестиционные программы XXX XXX XXX X XX XX XXX XXX X XX XX X XXX XXX 11 2 13 6

3. Организация финансирования за счет заемных средств

• Долгосрочное банковское кредитование • Эмиссия облигаций (инфраоблигаций) ххх ххх XX XX

• Выпуск векселей XX X

• Финансовый лизинг ххх ххх

• Инвестиции коллективных XX XX

инвесторов

• Коммерческий кредит X X

4. Комбинированное финансирование

• Долевое финансирование XX X

• Проектное финансирование • Государственно-частичное партнерство ххх ххх XX ххх

Примечания:

• Наиболее приемлемые формы финансирования - «ххх»

• Приемлемые формы финансирования - «хх»

• Наименее приемлемые формы финансирования - «х»

XXX XXX XXX. 14

XXX XX XX 12

X X XX 7

XXX XXX XXX 15

XXX X XX 10

XXX XX X 8

XX 5

XX X XXX 11

X XX XXX 12

Публикации автора по теме диссертации.

1.Гауб Т.В. Особенности российской практики финансирования девелопмента недвижимости на этапе преодоления последствий экономического кризиса. / Финансы -М., 2010, № 2-0,6 п.л.

2. Гауб Т.В. Формирование новой системы источников финансирования девелоперских объектов недвижимости. - Тезисы доклада на Международной конференции «Глобализация экономики и образования: перспективы России и Германии» \ Уфа, УИ РГТЭУ , 2010 - 0,4 п.л.

3. Гауб Т.В. Система источников финансирования девелоперских объектов недвижимости . / Вестник университета. - М. ГУУ, 2010, № 1 - 0,4 п.л.

Подп. в печ. 21.04.2010. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 262

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гауб, Татьяна Вячеславовна

Введение.

Глава 1. Финансовые проблемы развития девелопмента недвижимости в Российской Федерации.

1.1 .Экономическая сущность девелопмента и его роль в финансировании инвестиционных проектов в России.

1.2.Особенности формирования системы источников финансирования девелоперских объектов недвижимости.

Глава 2. Анализ международного опыта и особенностей российской практики финансирования девелопмента недвижимости.

2.1.Зарубежный опыт финансирования девелоперской деятельности.

2.2.Обобщение российской практики финансирования девелопмента недвижимости.

2.3.Анализ особенностей финансирования девелоперских проектов в современных кризисных условиях.

Глава 3. Основные пути создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости с учетом последствий экономического кризиса.

3.1 .Разработка методики выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов.

3.2.Методика сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности финансирования девелоперских проектов недвижимости в России"

Развитие мировой экономики последних десятилетий показало, что рынок недвижимости является важным фактором экономического роста стран. Рынок недвижимости способствует развитию товарных и финансовых рынков, рынка труда, формирует инфраструктуру смежных отраслей экономики, а также позволяет решать социальные проблемы общества.

Общемировые тенденции экономического развития стали характерны и для российского рынка недвижимости. Мировой финансовый кризис резко изменил требования к эффективному управлению недвижимостью. На первый план, в условиях дефицита средств и усиления конкуренции на рынке недвижимости, выходят проблемы финансирования девелоперских компаний, являющихся важнейшими участниками современного рынка девелоперских проектов, в рамках которых интегрируются финансовые потоки, направленные на разработку комплекса мероприятий по финансовому обеспечению создания и реализации объектов недвижимости, имеющих большую стоимость.

Российский рынок недвижимости возник сравнительно недавно. Он менее организован и потому по сравнению с развитыми странами с рыночной экономикой имеет много особенностей, характерных для рынков недвижимости развивающихся государств.

Прежде всего, такие особенности связаны с несовершенством законодательной базы, регулирующей управление недвижимостью и девелоперскую деятельность в России.

Формирование законодательной базы по управлению недвижимостью происходило постепенно. При этом преимущественно предпочтение отдавалось разработке законов и нормативных актов по жилой недвижимости. Управление коммерческой недвижимостью оставалось слабо отрегулировано. За период с 2002 по 2010 год была сформирована нормативно-правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере.

Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного Кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

Практика, однако, показала, что большое количество нормативных актов не гарантирует эффективного регулирования девелоперской деятельности. Сложившуюся ситуацию не исправит и внесение изменений в несколько, уже существующих, основных законов. Особенно это касается регулирования финансовых отношений, связанных с предоставлением участков под строительство, механизмом реализации построенных объектов, обременением для девелоперов, инфраструктурой и порядком финансирования проектов.

Успешное решение названных взаимосвязанных проблем законодательного регулирования девелоперской деятельности возможно только путем принятия специального федерального закона о девелопменте.

Совершенствование законодательства является важной, но далеко не единственной проблемой практической реализации девелоперских проектов. Главными действующими мотивами заключения и реализации девелоперских проектов недвижимости были, и остаются финансовые интересы их многочисленных участников. Система управленческих решений по проблемам совершенствования финансовых отношений участников девелоперских проектов, начиная от нормативно-правового обеспечения до исполнения финансовых обязательств в нашей стране пока не создана.

Переговорные процессы по крупным девелоперским проектам обычно затягиваются на 2-3 года. За это время экономические и финансовые условия в нашей стране часто существенно меняются. Меняются цены, условия кредитования, налогообложения и страхования. В результате таких длительных переговоров приоритеты финансовых интересов их участников могут настолько измениться, что переговорный процесс можно начинать сначала, а упущенная финансовая выгода при этом возрастет.

Еще одна особенность финансирования девелоперских проектов недвижимости в России связана с качеством их разработки. В настоящее время риэлтерские, консалтинговые и инвестиционные компании предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке совсем немного. Большая их часть является. Собственно, и не проектами, а скорее уже устаревшими предложениями на проектирование объекта недвижимости. В подавляющем большинстве у таких проектов нет даже укрупненных показателей, характеризующих затратную часть проекта, текущих полученных результатов, и итоговой коммерческой привлекательности для будущего инвестора. Часто нет информации о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым обеспечением.

В этой связи, большую актуальность имеет разработка методик сравнительного выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования, а также, методики оценки текущей их стоимости. Профессионально проведенный выбор наиболее привлекательного проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и. получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.

Еще одной особенностью финансирования девелоперских проектов недвижимости в России является тот факт, что большая их часть носит не только долгосрочный характер, но и при этом постоянно нарушаются плановые сроки сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и конечные сроки их продажи. Это происходит потому, что девелоперские компании, как правило, стремятся к реализации совокупности девелоперских проектов, что в условиях несовершенного законодательства и медленной работы бюрократической машины государства, осложняет процедуру принятия своевременных управленческих решений по их финансированию.

Теория и методология финансирования девелоперских проектов, применительно к российским экономическим условиям, разработана недостаточно, поскольку развитие девелопмента в России долгое время сдерживалось отсутствием развитых денежных отношений.

Между тем, в США уже с 1936 года действует Институт городских земель (ULI), действующий в качестве некоммерческого исследовательского учреждения. Это учреждение на сегодняшний день насчитывает более 34 членов и партнеров в 60 странах мира.

Эта ведущая международная профессиональная ассоциация в области девелопмента, начиная с 2008 года, и в России проводит специализированные семинары, по итогам которых, в рамках программы международной школы девелопмента недвижимости, специалисты и девелоперские компании могут получить международные сертификаты, подтверждающие членство в этой организации, и приобретение ими профессиональных знаний в области девелопмента.

В России аналоги таких некоммерческих организаций только начинают создаваться. Так, например, созданы Национальная ассоциация девелопмента, главная цель которой способствовать развитию в России девелопмента и клуб девелоперов Building. Эти некоммерческие организации лоббируют принятие федерального закона о девелопменте. Они пока не занимаются решением финансовых проблем и повышением профессионального уровня российских девелоперов.

Научные и методологические проблемы управления девелоперскими проектами, и повышение эффективности принимаемых инвестиционных решений, подробно изложены в работах западных исследователей. Большой вклад в развитие девелопмента внести такие зарубежные ученые как Б. Пейзер, А. Фрей, М. Майлс, Г. Беренс, М. Вейте. Научными исследованиями в области инвестиционных и девелоперских проектов занимались отечественные специалисты В.И. Бусов, С.П. Коростелев, И.М. Мазур, С.Н. Максимов, В.А. Москвин, Н.Г. Ольдерогге, М.Л. Разу, В.Д. Шапиро и др.

Однако вопросы особенностей финансирования девелоперских проектов недвижимости в России не нашли в их работах должного освещения. В качестве существенного недостатка их исследований, стало отсутствие взаимосвязи при изложении финансовых вопросов развития депевелопмента с положениями экономической науки по финансам, кредиту, страхованию и категориям финансового менеджмента.

Таким образом, недостаточная теоретическая и практическая разработанность темы, ее актуальность и необходимость решения ряда сложных проблем финансирования девелоперских проектов недвижимости, определили цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке и научном обосновании решений проблем создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости, с учетом последствий мирового экономического кризиса.

Цель исследования предопределила постановку и последовательное решение следующих взаимосвязанных задач:

• Уточнить понятие сущности девелопмента недвижимости и определить роль финансирования девелоперских проектов в его развитии в современных экономических условиях России.

• Систематизировать источники финансирования девелоперских проектов и наметить пути решения финансовых проблем развития девелопмента недвижимости.

• Обобщить международный опыт и отечественную практику финансирования девелопмента недвижимости.

• Разработать методику выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов недвижимости.

• Разработать методику сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских объектов недвижимости.

Объектом исследования являются экономические отношения, складывающиеся на рынке девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости.

Предметом исследования выступают финансовые и хозяйственные отношения участников девелоперской деятельности, возникающие в процессе финансирования девелоперских проектов в России.

Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части данной квалификационной работы применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Широко использовался системный подход к исследованию экономических отношений всех участников девелоперской деятельности, по вопросам финансирования девелоперских проектов в российских социально-экономических условиях.

Информационной базой исследования стали действующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодической печати, статистические данные, научные труды отечественных и зарубежных ученых по тематике девелопмента, плановые и фактические данные о девелоперских проектах крупной девелоперской компании, работающей на мировом рынке недвижимости, и 50 других российских и зарубежных компаний.

Содержание диссертации соответствует области исследований п.3.8. «Формирование эффективной системы проектного финансирования» специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Научная новизна исследования заключается в определении нового подхода к разработке системы финансирования девелоперских проектов недвижимости, с учетом последствий мирового экономического кризиса. Общепринятой концепции системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости не существует.

Для реализации цели исследования впервые применена сравнительно новая для отечественной экономической науки методология финансового менеджмента по выбору наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов недвижимости. Уточнение экономической сущности девелопмента, как системы управления предпринимательской деятельностью, выявление особенностей основных финансовых отношений, складывающихся в процессе финансирования девелоперских проектов недвижимости и их научная систематизация позволили разработать новые, более адаптированные к современным российским условиям, предложения и методики по финансированию девелоперских проектов недвижимости в России.

Логика и структура работы определяются общей целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Гауб, Татьяна Вячеславовна

Заключение

Исследование возможностей разработки и научного обоснования решений проблем создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости, с учетом особенностей их финансирования в экономических условиях преодоления последствий мирового экономического кризиса, позволило сформулировать следующие основные выводы, предложения и рекомендации.

Научные рекомендации структурированы по результатам исследования в порядке последовательности решения основных взаимосвязанных общей целью задач диссертации.

I. Рассмотрению проблем создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости должно предшествовать точное определение прежде всего самого понятия сущности девелопмента. Вопрос этот концептуальный и прежде всего дискуссионный.

1. Анализ аргументации участников продолжающейся дискуссии о сущности девелопмента, анализ законодательных и литературных источников позволил выявить следующие характерные особенности девелопмента недвижимости:

• Перспективным для раскрытия сущности девелопмента является признание его системой управления инвестиционным процессом.

• Недостаточно для характеристики сущности девелопмента определять его только как метод организации инвестиционного процесса в ходе предпринимательской деятельности.

• Девелопменту соответствует не любая предпринимательская деятельность, а только та, которая связана с реальными преобразованиями объектов недвижимости, в том числе и земельными участками.

• Существенной характерной чертой девелопмента можно назвать его целевое назначение, направленное на осуществление инвестиций в форме инвестиционных проектов.

• Девелоперский проект следует понимать как инвестиционный проект развития недвижимости путем преобразования объектов недвижимости и увеличения их стоимости.

• Для характеристики сущности девелопмента обязательным является организация комплексного взаимодействия всех участников девелоперского проекта при ведущей роли инвесторов его финансирующих.

2. Исходя из изложенного понимания характерных особенностей девелопмента недвижимости, сущность девелопмента в диссертации определена как система управления предпринимательской деятельностью, путем организации комплексного взаимодействия всех участников инвестиционных проектов с целью развития объектов недвижимости и увеличения ее стоимости.

3. К основным понятиям девелопмента относятся девелоперские проекты недвижимости. В отличие от других инвестиционных проектов эти проекты отличаются своими особенностями, которые делают их наиболее сложными, с точки зрения организации финансирования.

К наиболее существенным особенностям девелоперских проектов можно отнести следующие:

• Девелоперские проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных, как правило, превышающих по своим размерам совокупность ресурсов всех участников проекта. Следовательно, девелоперские проекты практически можно реализовать только при условии привлечения внешних источников финансирования.

• Девелоперские проекты предполагают привлечение средств на весьма большие сроки в объекты недвижимости, имеющие длительные сроки их окупаемости.

• Длительные сроки реализации девелоперских объектов недвижимости в условиях неустойчивости или кризиса экономики приводят к неопределенности в достижении конечных финансовых результатов и большим финансовым рискам. Финансовый риск становится тем больше, чем больше участников девелоперского проекта оказались в тяжелом финансовом положении.

Для девелоперских проектов, в отличие от других типов инвестиционных проектов, характерна большая зависимость от воздействия внешних факторов. При большом количестве участников реализация девелоперских проектов неизбежно затрагивает их имущественные и финансовые интересы, которые могут вступать в противоречия и порождать конфликты при финансировании. На территории, где создается крупный объект недвижимости, в результате строительства могут существенно измениться социально-экономические условия, влияющие на хозяйственную деятельность предприятий и условия жизни населения. Следовательно, необходим строгий государственный и общественный контроль за инвестиционным процессом развития недвижимости. Наиболее сложные проблемы возникают при смене собственника на земельные участки, отводимые для реализации девелоперских объектов. Собственник земельного участка или сооружения не может без разрешения государственных органов трансформировать такие объекты недвижимости в другие, даже при увеличении их стоимости, путем новых и удачных архитектурных и технологических решений.

Существенное влияние на конечные финансовые результаты девелоперских проектов оказывает местонахождение объекта недвижимости. Важно, чтобы создаваемый объект недвижимости в максимальной степени был полезен для его покупателя и пользователя. Местонахождение объектов недвижимости относится к числу важнейших факторов, определяющих их стоимость и их конкурентоспособность на рынке недвижимости.

Создание девелоперских объектов недвижимости в силу того, что они имеют большое экономическое и социальное значения для отдельных территорий обязательно должно учитывать социально-экономические программы развития того региона, на территории которого они расположены. Они должны отвечать требованиям потенциальных покупателей и быть конкурентоспособными по отношению к другим предлагаемым на рынке недвижимости проектам. • Девелоперский проект, как инвестиционный процесс качественного преобразования недвижимости, неразрывно связан с управленческой деятельностью девелопера или девелоперской организацией. Девелопер — это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов недвижимости с учетом потребностей рынка недвижимости, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и других участников девелоперского проекта. Существенным отличием девелоперских проектов от прочих инвестиционных проектов является то, что они готовятся на продажу на рынке недвижимости. В условиях конкуренции это предъявляет более высокие требования к их рыночной стоимости, срокам окупаемости, условиям эксплуатации и возможностям перепродажи.

4. Сравнительный анализ структуры этапов и состава компонентов девелоперских объектов недвижимости позволил путем применения общих и частных критериев выделить те компоненты проектов, которые содержат финансовые отношения их участников.

В диссертации представлена схема основных финансовых отношений, складывающихся в процессе финансирования девелоперских объектов недвижимости, а также разработанная укрупненная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости.

Подобная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости в ранее опубликованных работах не приводилась. Разработанная классификация легла в основу структуры изложения материалов диссертационного исследования.

II. Для решения задачи диссертационного исследования систематизировать источники финансирования девелоперских проектов и наметить пути решения финансовых проблем развития девелопмента недвижимости предлагаются следующие рекомендации.

1. Исходя из изложенного понимания сущности финансирования девелоперских проектов и организационных особенностей формирования источников финансирования, в диссертации обоснован вывод, что система финансирования девелоперских проектов недвижимости представляет собой комплекс систематизированного выбора наиболее целесообразных финансовых источников и организационных форм финансового обеспечения, адекватных интересам участников проекта с целью развития объектов недвижимости и увеличения их стоимости.

2. В специальной литературе выяснение экономической природы финансирования, как правило, дополняется классификацией теоретически возможных источников финансирования. Применительно к цели диссертационного исследования автором составлена классификация источников финансирования девелоперских проектов. Классификация источников финансирования составлена с учетом особенностей девелоперских проектов. В отличие от других видов инвестиционных проектов сочетание собственных, привлеченных и заемных средств финансирования девелоперских объектов недвижимости может существенно меняться при переходе от одного этапа создания девелоперского объекта к следующему, а также в случаях рыночной продажи части девелоперского объекта недвижимости. Эти изменения приводят к замещению одних источников финансирования другими.

3. Финансирование девелоперских проектов недвижимости возможно только в тесной взаимосвязи источников финансирования и организационных форм финансирования. Включенным в классификацию источникам финансирования девелоперских проектов недвижимости соответствуют многочисленные организационные формы их привлечения.

Организационные формы финансирования также должны соответствовать определенным предприятиям, организациям, учреждениям и физическим лицам, собственникам этих средств.

Экономические и организационные взаимосвязи между источниками финансирования и организационными формами их привлечения для финансирования девелоперских проектов достаточно сложны, поэтому требуется их соответствующая классификация. В этой связи, предлагается разработанная автором диссертации такая классификация основных организационных форм финансирования девелоперских проектов недвижимости.

4. Поскольку система финансирования девелоперских проектов недвижимости представляет собой комплекс выбора наиболее целесообразных финансовых источников и организационных форм финансового обеспечения, то логично возникает проблема разработки системного их взаимодействия. с

Для решения данной проблемы разработана соответствующая типовая модель, которая при реализации конкретных девелоперских проектов может быть использована в практике девелоперской деятельности. Теоретической и методологической ее основой может послужить предлагаемая в диссертации матрица возможных финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.

5. Использование бюджетных средств за счет инвестиционного фонда государства путем оказания финансовой помощи хозяйствующим субъектам по реализации инвестиционных проектов в форме ГЧП решает актуальные задачи по преодолению последствий экономического кризиса.

Но точно такие же задачи решаются при реализации девелоперских проектов недвижимости. На наш взгляд, имеются все необходимые предпосылки для использования бюджетных средств инвестиционного фонда по финансированию девелоперских проектов на условиях ГЧП. Это особенно очевидно при финансировании девелоперских проектов в сфере доходной жилой недвижимости. Именно. финансирование жилой недвижимости в условиях кризиса относится к приоритетным социальным задачам государства.

В этой связи, предлагается расширить перечень законодательно предусмотренных целевых направлений расходования бюджетных средств Инвестиционного фонда РФ за счет финансирования девелоперских проектов недвижимости по объектам жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства. В число финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов включить бюджетные средства инвестиционного фонда, направляемые на строительство жилья на условиях ГЧП.

6. Перспективной организационной формой финансирования масштабных инфраструктурных девелоперских проектов, позволяющей облегчить поиск доступных в условиях экономического кризиса финансовых источников, является эмиссия долговых ценных бумаг. Пока это направление решения проблем финансирования девелопмента в российских социально-экономических условиях не получило должного развития. Следовательно, выпуск инфраоблигаций вполне может быть перспективной организационной формой финансирования девелоперских инвестиционных проектов. Условия выпуска таких облигаций соответствуют государственной политике по поддержке строительства объектов инфраструктуры за счет привлечения бюджетных средств, в целях выхода из экономического кризиса

III. В число основных задач исследования входит обобщение международного опыта и отечественной практики финансирования девелопмента недвижимости.

В результате сравнительного анализа выявлены коренные отличия в финансировании российских девелоперских проектов от исторически сложившейся зарубежной практики. Обобщение российской практики финансирования девелопмента недвижимости дополняется анализом современных проблем финансирования девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости в условиях экономического кризиса и на период ликвидации его последствий.

1. Анализ накопленного опыта финансирования девелоперской деятельности в США, Германии и Великобритании, имеющим развитую рыночную экономику, позволил выявить следующие характерные черты зарубежной практики.

• Предпринимательская деятельность по реализации девелоперских проектов недвижимости подвержена цикличности, соответствующей фазам развития экономики. На каждой фазе цикла развития рынка недвижимости существенно меняются условия финансирования девелоперских проектов. Наиболее благоприятны они на стадии спроса на рынке недвижимости, а фазы избыточного предложения и спада характеризуются резким сокращением доступности источников финансирования.

• Девелоперская деятельность в странах с развитой рыночной экономикой характеризуется многообразной и существенной государственной финансовой и организационной поддержкой, направленной на создание благоприятных условий развития девелопмента недвижимости.

• Наиболее существенные отличия девелоперской деятельности в зарубежных странах от российской практики связаны с гораздо большей доступностью заемных средств и широтой выбора из многообразных организационных форм их привлечения.

• В организационных формах финансирования девелоперских проектов недвижимости развитых стран исключительная роль отводится венчурным компаниям, создающимся под каждый проект с целью консолидации финансовых средств.

2. В настоящее время развитие девелопмента в России идет преимущественно путем создания многопрофильных промышленно-строительных холдингов или интегрированных корпораций. Эволюция развития девелопмента в целом повторяет путь, пройденный девелоперскими компаниями стран с развитой рыночной экономикой. Но в России рыночные отношения не так хорошо развиты, поэтому характерные черты международного девелопмента проявляются в нашей стране с значительными особенностями.

3. Быстрому развитию девелопмента недвижимости в России препятствуют не только последствия мирового экономического кризиса, но и состояние законодательства, регулирующего управление недвижимостью и девелоперскую деятельность.

Мы поддерживаем общепринятое мнение о том, что успешное решение названных взаимосвязанных проблем законодательного регулирования девелоперской деятельности возможно только путем принятия специального федерального закона о девелопменте. По нашему мнению, в таком законе регламентация всех вопросов финансирования девелоперских проектов должна быть выделена в отдельный раздел.

4. Для решения проблем финансовых потерь девелоперских компаний из-за бюрократических преград целесообразно обязать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства подготовить (так как это принято в зарубежной практике) стандартный пакет документов и предлагать его девелоперам, инициирующим девелоперские проекты.

5. Переход от лицензирования строительной деятельности к созданию саморегулируемых организаций (СРО), резко обостряет проблему финансового контроля за своевременным и полным выполнением финансовых обязательств по договорам строительных организаций, входящих в состав СРО.

В этой связи предлагается при установлении меры субсидиарной имущественной ответственности СРО учитывать, прежде всего, размер финансового ущерба, возникающего при невыполнении финансовых обязательств по договорам строительных организаций с дольщиками и другими участниками инвестиционных проектов.

6. Дальнейшему развитию комплексного страхования строительно-монтажных работ для членов СРО препятствуют объективные причины. Из-за крайне низких тарифов страхование ответственности при проведении строительно-монтажных работ убыточно. Кроме того, в занижении тарифов имеется заинтересованность, как у части участников СРО, так и у страховщиков.

Предлагается увеличить тариф по комплексному страхованию строительно-монтажных работ до уровня 0,5% от их стоимости, предусмотренной договором страхования.

7. Отечественная практика финансирования девелоперских проектов пока существенно отличается по источникам, способам и конкретным механизмам от международного опыта. Эти отличия в диссертации сформулированы и представлены в сводном табличном виде.

Сделан вывод, что российская практика в целом повторяет путь развития девелопмента, пройденный зарубежными странами. В перспективе в связи с развитием рыночных отношений в нашей стране, и по мере преодоления последствий экономического кризиса, эти различия будут все более сглаживаться и российский девелопмент приобретет проверенные временем характерные черты международного девелопмента.

8. Сравнительный анализ международного опыта и российской практики финансирования девелопмента недвижимости выявил ряд проблем, которые препятствуют развитию в России этого вида предпринимательской деятельности до мирового уровня. Экономический кризис к уже имеющимся проблемам финансирования девелопмента в России добавил новые.

В этой связи сравнительный анализ финансирования развития российского девелопмента был дополнен анализом особенностей финансирования девелоперских объектов в современных кризисных условиях на примере финансирования отдельных девелоперских объектов жилой и коммерческой недвижимости группы компаний.

Информационной базой такого анализа послужили фактические данные по финансированию девелоперских объектов, строительство которых ведется группами компаний «Ф-С». Для выявления основных тенденций, характеризующих особенности финансирования девелоперских проектов в условиях кризиса была осуществлена выборка по 17 девелоперским объектам жилой и коммерческой недвижимости.

По результатам анализа были сделаны следующие выводы.

• Следствием недостаточного финансирования стало то, что из 17 анализируемых в диссертации девелоперских проектов 9 или 53% от их общего количества были «заморожены». Это примерно соответствует глубине спада девелоперской деятельности по стране. По коммерческой недвижимости кризисный спад проявил себя в еще большей степени.

• Нереализованными остаются, 41,3% нежилой недвижимости. Проблема реализации девелоперских объектов недвижимости полностью соответствует сложившейся в стране, в результате экономического кризиса, тенденции цикличного развития девелопмента.

• Экономический кризис существенно изменил цели управления жилой и коммерческой недвижимостью и резко ухудшил финансовое положение девелоперских компаний, вынуждая их продавать свои лучшие объекты или реструктурировать свои долги кредиторам на экономически невыгодных условиях.

• Чтобы избежать перераспределения российской собственности в пользу иностранных инвесторов, целесообразно создать специальный инвестиционный фонд для скупки проблемных активов у банков и девелоперских компаний. Фонд лучше организовать путем создания пула крупнейших российских банков и инвестиционных компаний при ведущей роли Сбербанка РФ, уже накопившим опыт работы по проблемным активам и имеющим больше финансовых возможностей.

• Предлагается увеличить максимальный срок программ 8 финансового оздоровления для платежеспособных девелоперских компаний, долги которых кредиторам образованы при возведении, в условиях экономического кризиса, социально-значимых объектов, реставрации зданий и сооружений, являющихся культурным наследием, а также строительстве объектов инфраструктуры.

IV. К основным задачам диссертационного исследования относится разработка методики выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских объектов недвижимости.

1. Методика выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов включает следующие основные этапы процесса последовательного выполнения управленческих действий.

• Группировка источников финансирования по их основным классификационным признакам.

• Составление перечня теоретически доступных девелоперским компаниям организационных форм финансирования.

• Сравнительный анализ источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов по названным в таблице критериям условий заимствования финансовых средств.

• Количественная оценка влияния на выбор источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.

Предлагаемая методика позволяет дать количественную оценку способов финансирования, что является решающим фактором выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов по экономическим факторам.

Методика выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования ранжирует их по степени привлекательности для девелоперских компаний только по экономическим критериям. Это позволяет принимать менеджерам девелоперских компаний управленческие решения по выбору форм финансирования исходя из экономических возможностей самих девелоперских компаний. Если выбранные источники финансирования недостаточны для конкретной девелоперской компании по независящим от нее причинам, то выбор должен производиться по следующим рейтинговым оценкам, с меньшим количеством баллов.

2. Порядок практического применения модели выбора наиболее приемлемых форм финансирования девелоперских проектов был рассмотрен на примере группы компаний «Ф-С», особенности финансирования девелоперских объектов которых в современных кризисных условиях детально анализировались в диссертации.

Сделан вывод, что разработанная «Методика выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов», судя по результатам изложенного порядка ее применения к конкретным условиям работы группы компаний «Ф-С», обеспечивает принятие экономически обоснованных управленческих решений менеджерами компании по выбору стратегии финансирования девелоперских проектов недвижимости.

Такая финансовая стратегия направлена на расширение перечня практически приемлемых в условиях экономического кризиса финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.

3. Перспективным для девелоперской компании «Ф-С» представляется создание финансового пула и реализация финансирования девелоперских проектов через специализированную (венчурную) компанию. Анализ зарубежного опыта показал, что такая схема объединения инвесторов учредителями достаточно эффективна. При этом инвесторы являются учредителями венчурной компании. Кроме того, для группы компаний «Ф-С» обоснованы предложения по использованию финансового лизинга, возможности участия данной девелоперской компании в программах государственно-частного партнерства. Доказана целесообразность использования при финансировании девелоперских проектов инфраструктурных облигаций.

V. Разработка методики сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости также входит в число основных задач, объединенных единой целью диссертационного исследования.

1. Быстрое изменение экономических условий сделало особенно актуальным своевременную рыночную оценку для текущей корректировки финансовой стратегии девелоперских компаний. По мере выхода из кризиса, как показали результаты анализа, девелоперские компании свою финансовую стратегию обязаны направлять, прежде всего, на «размораживание» объектов недвижимости, имеющих достаточно большой задел строительства и сохранивших в новых рыночных условиях достаточно привлекательную часть своей стоимости.

В этой связи, у девелоперских компаний резко возросла потребность в точном определении текущей рыночной стоимости таких объектов, поскольку их сравнительная характеристика позволяет девелоперским компаниям своевременно принимать решения по их дальнейшему финансированию, либо продаже или сдачи в аренду.

2. Диссертантом разработана соответствующая методика оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости, адаптирования к условиям экономического кризиса. Методика структурно состоит из четырех разделов соответствующих типу оцениваемой недвижимости. Алгоритмы проведения расчетов иллюстрируются на примере расчета оценки текущей рыночной стоимости объектов жилой и коммерческой недвижимости, а также оценки текущей стоимости земельных участков.

3. Положительные результаты применения методики в практической работе при оценке текущей стоимости 17 девелоперских проектов ГК «Ф-С» после ее утверждения Инвестиционным комитетом группы планируется распространить на все проекты 23 девелоперских компаний.