Формирование механизма инвестиционного развития девелоперских предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма инвестиционного развития девелоперских предприятий"

На правах рукописи

ЗИНКОВСКИЙ АЛЕКСАНДР НИКОЛАЕВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 МАР 2012

Санкт-Петербург - 2012

005015590

Работа выполнена в Балтийской академии туризма и предпринимательства.

Научный руководитель - доктор экономических наук, доцент

Шлёнскова Елена Сергеевна,

доцент кафедры экономики и менеджмента Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Харламов Андрей Викторович,

профессор кафедры общеэкономической теории Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов

доктор экономических наук, профессор Асаул Анатолий Николаевич, профессор кафедры финансов, анализа и учета Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Ведущая организация-ФГБУН «Институт проблем региональной экономики РАН»

Защита состоится « /У » марта 2012 года в час. мин, на заседании диссертационного совета Д 521.034.01 при Балтийской академии туризма и предпринимательства по адресу: 197110, Санкт-Петербург, улица Петрозаводская, 13, литер А.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Балтийской академии туризма и предпринимательства.

Автореферат разослан «_ /У » февраля 2012 года.

Ученый секретарь диссертационного совет а

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования обусловлена возникновением относительно нового для Российской Федерации вида предпринимательства по инвестиционному обеспечению недвижимости в деятельности девелоперских субъектов хозяйствования. В его основу положена разработка, организация финансирования и реализация проектов по развитию недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла, осуществляемые девелоперскими предприятиями.

Несмотря на то, что девелоперские предпринимательские структуры могут функционировать в любой организационно-правовой форме, их деятельность отличается от других участников рынка недвижимости полной, в том числе финансовой, ответственностью за конечные результаты инвестиционного обеспечения в пределах соответствующих бюджетных ограничений.

Предпринимательская деятельность девелоперских субъектов хозяйствования включает прединвестиционные, инвестиционные этапы, эксплуатацию, а также управление, продажу объектов недвижимости с последующим капитальным ремонтом, реконструкцией или ликвидацией объекта недвижимости.

В настоящее время девелоперскими предприятиями выполняется в пределах 10% общего объема работ с объектами недвижимости. В то же время динамика объемов деятельности, а также лидирующее положение девелоперских предприятий среди традиционных участников сферы инвестирования недвижимости позволяют судить о положительных перспективах их развития, что особенно актуально для поставленных в настоящее время к решению задач реализации основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу».

Степень разработанности проблемы. Проблемы развития девелоп-мента являлись предметом исследования многих ученых. Среди них отметим труды таких зарубежных авторов, как: Гарольд Керзнер, Дэвид И. Клиланд и Рсланд Гарис, а также отечественных ученых С.И. Абрамов, А.Н. Асаул, П.Г. Грабовый, И.И. Мазур, Н.Г. Ольдерогге, В.И. Ресин, И.А. Рохлин, В.Д. Шапиро, В.З. Черняк, Н.Ю. Яськова.

Вклад зарубежных и отечественных ученых в разработку структуры и функций девелоперских хозяйствующих субъектов, системы организации и управления проектами недвижимости и их стоимостью, оценки недвижимости и предпринимательства, финансового менеджмента неоспорим. Полученные ими научные результаты имеют большое теоретическое и практическое значение. Вместе с тем. исследование особенностей предпринимательской деятельности девелоперских предприятий, определение их влияния на достижение планируемых экономических результатов в перспективном пе-

риоде с учетом изменений в практике методов инвестирования остается пока за пределами системных исследований и требует специального комплексного исследования. Все это предопределило выбор темы диссертационной работы, ее актуальность и практическую значимость.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений формирования механизма оптимизации состава инвестиционных проектов, как основы развития и роста стоимости девелоперского предприятия.

Достижение поставленной цели в диссертации обеспечивается решением следующих научных задач:

• исследовать и развить сущностные представления о понятийном аппарате и определении роли предпринимательской деятельности девелоп-мента;

• выявить особенности формирования механизма инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских субъектов хозяйствования;

• разработать методические подходы к системному анализу инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских предприятий;

• определить прогнозные оценки наступления негативных факторов влияния внешней среды, показателей сформированного состава инвестиционных проектов для обеспечения деятельности девелоперских субъектов хозяйствования;

• разработать методические положения применения теории игр в процессе формирования состава инвестиционных проектов и механизма развития девелоперского предприятия;

• создать функциональную модель механизма формирования и реализации состава инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структурой;

• предложить методические подходы к определению эффективности осуществляемого состава проектов создания недвижимости девелоперских предприятий.

Объектом исследования выступают предпринимательские девелоперские структуры, осуществляющие инвестиционное и организационное обеспечение предпринимательской деятельности по выполнению проектов недвижимости, их качественного преобразования.

Предметом исследования являются теоретические и методические проблемы формирования механизма инвестиционного развития объектов недвижимости девелоперских хозяйствующих субъектов.

Методологической основой диссертационного исследования явились научные труды российских и зарубежных ученых-экономистов в области предпринимательской деятельности, девелопмента, экономического и инвестиционного развития девелоперских предприятий, основные положения

современной экономической теории, системного анализа, экономико-математические методы оптимизации, методы инвестиционного анализа и прогнозирования, инструментарий теория игр, инструкции и положения, статистические материалы о деятельности девелоперских предприятий с объектами недвижимости.

Обоснованность и достоверность результатов исследования, выводов и рекомендация обеспечивается:

• использованием в качестве теоретической и методической основы диссертации фундаментальных исследований и прикладных работ ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам инвестиционных проектов создания и модернизации объектов недвижимости девелоперских предприятий;

• анализом и обобщением нормативно-правовых актов, концепций, проектов, научно-исследовательских разработок по проблемам деятельнсоти девелоперских предприятий, формирования механизма их инвестиционного и экономического развития;

• применением системного подхода, методов, основанных на теории принятия управленческих решений, теории игр, системном анализе, экономико-математических методах прогнозирования и оптимизации;

• апробацией результатов диссертационного исследования на научно-практическнх конференциях и семинарах, отражением основных положений диссертации в пу бликациях автора.

Научная повизна диссертационной работы заключается в обосновании тучных принципов и положений, обеспечивающих разработку организационно-экономического механизма формирования инвестиционного обеспечения и развития объектов недвижимости в деятельности девелоперского хозяйствующего субъекта, позволяющего диверсифицировать виды его деятельности при оптимальном соотношении риска и доходности.

В ходе проведения исследования автором получены следующие научные результаты:

• развиты и предложены трактовки понятий «девелопер», «девелоп-мент», их экономическая, правовая, территориальная, бюджетная, социальная направленность влияния на результаты инвестирования в недвижимость, предоставляющие возможность рационализировать структурно-функциональные модели девелопмента;

• установлены особенности формирования рационального механизма инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских предприятий, влияющие на повышение уровня взаимосвязей технологических и ресурсных элементов системы инвестирования, снижение степени риска и обеспечение выбора экономически значимых инвестиционных проектов в формируемом их составе девелоперского предприятия;

• разработаны методические подходы к осуществлению системного анализа инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности

девелоперских предприятий на основе создания инвестиционной стратегии, оптимизирующей риск и прибыльность формируемого состава инвестиционных проектов с использованием экономико-математических методов;

• выполнен прогноз среднесрочного развития состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия, оценивающего их изменение под влиянием факторов внешней среды в интервалах верхней и нижних границ, соответственно характеризующих оптимистический и пессимистический варианты развитая, позволяющей менеджменту девелоперской предпринимательской структуры принимать своевременные решения о корректировке состава инвестиционных проектов, 1 х позиционировании на рынке недвижимости;

• сформированы методические положения об использовании теории игр в процессе включения экономически значимых проектов в их общий состав и создания рационального механизма развития девелоперской предпринимательской структуры, позволяющие определить ее стратегию, учитывающую разнообразие инвестиционных проектов с различным функциональным назначением и показателями инвестирования в недвижимость, оптимизировать состав проектов, их экономическую эффективность, определить основные направления и возможность осуществления оптимистического сценария перспективного развития девелоперского предприятия;

• создана функциональная модель механизма формирования и реализации состава экономически значимых' инвестиционных проектов, представляющая собой сочетание финансовой и производственно-хозяйственной деятельности, направленной на рост стоимости девелоперской предпринимательской структуры, как результата использования доходов от реализации девелоперского продукта на основе соблюдения принципов адекватности, управляемости и оптимальности формируемого состава инвестиционных проектов;

• предложены методические рекомендации по определению эффективности осуществления и оптимального сочетания инвестиционных проектов в их общем составе, максимизирующего его доходность при минимуме риска, обеспечивающего заданные уровни ликвидности и эффективности управления проектным инвестированием девелоперских предпринимательских структур.

Положения, выносимые на защиту.

1. Теоретические положения о влиянии девелопмента и механизма инвестиционного обеспечения девелоперских предпринимательских структур на экономические результаты инвестирования в недвижимость.

2. Стратегия ресурсного обеспечения и прогнозирование среднесрочного развития состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия.

3. Формирование состава экономически значимых проектов и рационального механизма развития девелоперской предпринимательской структуры посредством инструментария теории игр.

4. Создание функциональной модели механизма формирования и реализации состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия.

5. Определение эффективности приведения в оптимальное сочетание доходности и риска инвестиционных проектов девелоперского предпритяия.

Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что разработанные теоретические положения создания и использования рационального механизма обеспечения инвестиционного и экономического развития девелоперских предпринимательских структур направлены на развитие теории управления эффективностью проектного инвестирования «рнск-менеджмент» применительно к деятельности девелоперских предпринимательских структур.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования. Сформированный ь диссертации методический подход к формированию механизма инвестиционного обеспечения и развития девелоперского субъекта хозяйствования позволяет использовать предложенный механизм для обеспечения устойчивого развития инвестиционной и экономической деятельности, повышения эффективности и надежности функционирования девелоперских предприятий.

Практическая значимость диссертации состоит и в том, что разработанные методические положения позволяют определить оптимальные объемы инвестиций в проекты создания и качественного преобразования девелоперского предприятия, что предоставляет возможность расширить состав видов его деятельности, повысить эффективность использования ресурсов.

Апробация и публикации результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследован!« докладывались на научно-практических конференциях и семинарах Балтийской академии туризма и предпринимательства и Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства.

Автором опубликованы 5 научных работы по теме диссертации.

Структура диссертации сформирована с учетом соблюдения причинно-следственной взаимосвязи и логической последовательности элементов и факторов исследуемых проблем и объектов. Структурно главы и параграфы диссертационной работы сформированы таким образом, чтобы в наибольшей степени отразить актуальные, малоисследованные проблемы по теме диссертации. Цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру и объем. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.

Во введении обоснована актуальность диссертационного исследования, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, установлены теоретическая и методическая основа исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические положения инвестиционного развития девелоперских субъектов хозяйствования» изложены роль, сущностные представления о предпринимательской девелоперской деятельности, раскры-

ты особенности формирования механизма инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских предприятий.

Вторая глава «Методические положения системного анализа и прогнозирование инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности девелоперских субъектов хозяйствования в условиях нестабильного состояния внешней среды» включила методические подходы к системному анализу инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности и прогнозирование наступления негативных факторов влияния внешней среды, показателей состава инвестиционных проектов для обеспечения деятельности девелоперских предприятий.

Третьи глава «Экономико-математическое и функциональное моделирование механизма формирования и определения эффективности осуществления состава инвестиционных проектов в предпринимательской деятельности девелоперских предприятий» содержит методические положения применения теории игр в процессе формирования состава инвестиционных проектов и механизма развития девелоперских предприятий, рекомендации по созданию функциональной модели механизма формирования и осуществления состава инвестиционных проектов, по определению эффективности реализуемого состава инвестиционных проектов создания недвижимости девелоперских предприятий.

В заключении диссертации приведены основные выводы, предложения и рекомендации как результаты диссертационного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1. Теоретические положения о влиянии девслопмента

и механизма инвестиционного обеспечения девелоперских

предпринимательских структур на экономические результаты инвестирования в недвижимость

Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент». Это понятие появилось в России не так давно. В буквальном переводе с английского языка слово «девелопмент» означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

В настоящее время в нормативно-правовом регламентировании Российской Федерации отсутствует толкование термина «девелопмент». В научных источниках трактовка термина «девелопмент» различна. Автором проведена попытка обобщения нескольких подобных разъяснений дефиниции «девелопмент». На современном этапе развития в России можно дать следующее определение этого понятия: девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе предпринимательской деятельности по управлению проектами, направленных на соз-

дание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований.

Система девелопмента состоит из таких составляющих, как: физическая (физическое изменение свойств и характеристик объекта недвижимости в процессе строительно-монтажных работ), экономическая (прирост ценности объекта в результате физических изменений с учетом требований рынка) и правовая (юридическое оформление произведенных изменений). Исходя из анализа теоретических и методических разработок в области девелопмента, в диссертации выделены основные виды эффективности девелопмента, которые рассматриваются в качестве основных критериев функционирования системы девелопмента.

С учетом многообразия влияния девелопмента на социальные и экономические процессы социум объективно заинтересован как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную шшциативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные внешние влияния, которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. Кроме критериев функционирования системы девелопмента, в диссертации выделены еще ряд требований (ограничений) потребителей (в том числе, государственных органов) к системе девелопмента.

В диссертации предложена структурно-функциональная модель девелопмента В общем виде модель (Б) представлена функциональным выражением:

0={/ад(д,£,/>),0-»тах}, (1)

где /щ - целевая функция системы девелопмента по критерию к в момент времени /; - физическая функциональная подсистема девелопмента; Е - экономическая функциональная подсистема девелопмента; Р - правовая функциональная подсистема девелопмента; О - множество ограничений пользователей системы девелопмента.

Вместе с этим, в диссертации уточнено и развито понятие девелоперских компаний, под которыми понимается субъект хозяйствования, комплексно осуществляющий самостоятельно или по поручению застройщика функции заказчика на всех фазах инвестиционно-проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных разработок до завершения инвестиционного проекта (ИП).

В целях выявления особенностей управления развитием девелоперских компаний было проанализировано их возникновение, с точки зрения выявления закономерностей формирования их функциональных моделей, поддерживаемых определенным управленческим инструментарием.

В результате исследования состава участников процесса проектного инвестирования выявлен ключевой его участник - девелоперская предпринимательская структура. Девелопер - это юридическое лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то

ни бьшо действий по инвестированию недвижимости. Мотивации и действия девелоперского предприятия находятся на пересечении установленных нормативно-правовых ограничений и его собственными планами. Поэтому все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков в диссертации проведены через призму ключевой функции и юридический статус девелоперской предпринимательской структуры.

Структуризация проблем деятельности девелоперских предприятий и целевая направленность их инвестиционной деятельности (с одной стороны, максимизация прибыли от реализации каждого инвестиционного проекта, с другой - рост стоимости бизнеса), их характеристика на современном этапе развития в диссертации была дополнена введением критерия ускорения оборота вложенных средств за счет обеспечения ликвидности продукта деятельности девелоперской предпринимательской структуры, фиксируемого на каждой стадии проектного инвестирования.

Расширение использования фондовых механизмов инвестиционной деятельности является логическим продолжением закономерностей развития ее участников. Вместе с тем, высокий уровень альтернативности инвестиционных решений не снижает актуальности решения важнейшей задачи, инвестиционной деятельности - оценки эффективности инвестиционных проектов с учетом возможностей их включения в инвестиционный портфель.

2. Стратегия ресурсного обеспечения и прогнозирования среднесрочного развития состава инвестиционных проектов девелопесркого предприятия

Рассматривая инвестиционные проекты для включения их в общий состав, девелоперская предпринимательская структура определяет группы проектов для дальнейшего рассмотрения, с учетом их функционального назначения, характера собственности, категории сложности объекта недвижимости и доходности.

По выбранным проектам инвестирования в недвижимость в диссертации определены показатели эффективности, которые позволяют девелоперской компании выбрать самые доходные проекты для последующего включения в общий состав инвестиционных проектов. При этом проекты инвестирования в недвижимость сравниваются между собой по показателям эффективности, а затем выбирается один или их группа для включения в общий состав инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры. Для этого в диссертации предлагается использовать методы Парето и Борда. Метод Парето позволяет определить насколько один из показателей эффективности инвестиций (чистый дисконтированный доход - ЧДД, срок окупаемости - СО, индекс доходности - ИД, внутренняя норма доходности -ВНД) одного инвестиционного проекта больше или меньше показателя другого проекта. Метод Борда предоставляет возможность ранжировать инвестиционные проекты по показателям эффективности инвестиций в порядке убывания с присвоением им соответствующих значений ранга. Такое ранжи-

рование осуществляется до тех пор, пока разброс значений суммарных рангов по каждому инвестиционному проекту будет незначительным.

Процедура выбора проекта включает в себя совместное использование методов. Для этого выбор проводится в несколько этапов, на каждом из которых применяется один из методов с последующим исключением выбранных вариантов из дальнейшего рассмотрения. С помощью методов Парего и Борда выбирается группа проектов инвестирования в недвижимость для включения в общий состав инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры с учетом ее возможности и наличия материальных ресурсов.

При формировании общего состава инвестиционных проектов девелоперское предприятие должно учитывать не только свои возможности и показатели эффективности инвестиционного проекта, но также и такие факторы рынка недвижимости, как: условия долгосрочной аренды или приобретения земельного участка, присоединения наружных инженерных сетей; стоимость строительных материалов, рабочем силы; процентную ставку кредита банков. Кроме того, необходимо учитывать влияние макроэкономических факторов, к которым относятся инфляция, темпы роста вложений в основные фонды, реальных доходов населения, цен на энергоносители.

В диссертации аргументируется методическое положение о том, что в условиях неопределенности факторов рынка недвижимости, девелоперская предпринимательская структура должна рассматривать различные варианты формирования общего состава инвестиционных проектов, которые представляют собой различные стратегии деятельности девелоперского предприятия на средне-, долгосрочный периоды. Из выбранных с помощью методов Паре-то и Борда проектов инвестирования в недвижимость формируется основной вариант инвестиционного портфеля, составленный по наилучшим показателям эффективности инвестирования, а также определяются альтернативные варианты общего состава инвестиционных проектов девелоперской компании, основанные на разном уровне использовании проектов завершению их инвестиционного цикла

С учетом дальнейшего использования созданных объектов недвижимости, включенных в общий состав инвестиционных проектов, в диссертации определяется тот вариант, при котором будет получен максимальный доход. В условиях конкуренции и неопределенности макроэкономических факторов и факторов рынка недвижимости определить состав основного и альтернативных вариантов общих составов инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры помогает использование экономико-математического инструментария теории игр.

В диссертации выполнен анализ инвестиционных проектов с целью продажи и извлечения прибыли, а также с целью возможной последующей эксплуатации и получения постоянного ежегодного дохода от сдачи в аренду площадей. Имея несколько вариантов использования объектов недвижимости, включаемых в общий состав инвестиционных проектов, девелоперская

предпринимательская структура сравнивает основной вариант с альтернативным (за основной в диссертации принят тот вариант, при котором все построенные объекты недвижимости продаются).

3. Формирование состава экономически значимых проектов и рационального механизма развития девелоперской предпринимательской структуры посредством инструментария теории игр

Для сравнения основного и альтернативных вариантов общего состава инвестиционных проектов в диссертации предлагается использовать модель авторегрессии и интегрированного скользящего среднего, основанную на применении временных рядов: базового, оригинального и ряда пороговых значений (модель Бокса-Дженкинса) (рис. 1). Моделирование вариантов общего состава инвестиционных проектов заключается в исследовании возможности получения дохода девелоперской предпринимательской структурой на прогнозируемый период.

Для этого автором предложены временные ряды по одинаковым временным периодам, сформирован базовый ряд значений, а также оригинальный ряд значений и ряд пороговых значений до начала момента прогнозирования. Затем на основании тенденции развития значений базового ряда в диссертации получены оценки прогноза оригинального ряда с нижней и верхней границами, а также прогноз для ряда пороговых значений, который зависит не только от базового, но и от оригинального ряда в соответствии с формулами:

а=уп - Ьхп р,

Ь=[Е(х-хп)(у-уп)]/[Цх-хп)2],

где акЬ- нижняя и верхняя границы прогноза; хп - значения базового ряда и его прогноз; у, уп - значения оригинального ряда и его прогноз.

Базовый ряд определяется в диссертации по значениям реальных доходов населения, а оригинальный ряд - по показателям доходности основного варианта инвестиционного портфеля. Ряд пороговых значений характеризуется показателями доходности каждого альтернативного варианта общего состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия. Данные ряды автором сопоставлены и выполнен прогноз для основного и альтернативных вариантов состава инвестиционных проектов на средне-, долгосрочный периоды с верхней и нижней границами прогнозов, которые позволяют определить оптимистический и пессимистичный сценарии основной стратегии формирования общего состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия. Под верхней границей основного варианта понимается значение Ь (оптимистичный сценарий), под нижней границей принимается значе-

150 140 130 120 НО 100 Sí во

70 60 50 40 30 20 10 О

значение прибыли

моя У XnMiAr).

Мат. ожвданве прибыльности общего состака инвестиционных проектов

| <%П')и)~ Ли;/1.У!(Дг)-- Доя СЧул'Си

Прибыльность Зезрискового с оставя иквесгнцноя&ых проектов девелоперского чредприятия

1Р <a<¿, -h) F<h> -

Интервал прогноза верхней границы

/

scov 2)! " \(cr) - Л/сЛ/я/;

'ico:г f ¿\ fjr cov t¿'. ф / ( v2?/ \D)f).

Ковариационная и корреляционная Jes и снмо сгь общего состав* якпесгицнонвы\ Проектов

Девелоперская предпринимать пьгкйя структур»

Альтернативна я стратлгия

Факторы рынк?

Дата прогнозирования

13 14 15 16 17 18 19 20 21 2

aporuoj девелоперской предпринимательской структуры

прогноз альтернативней стратегии верхний граница прогноза нижняя граница прогноза

Рис. 1. График прогнозирования показателей общего cocinea пняеетацноивых проекте* девелоперскою предприятия.

ние а (пессимистичный сценарий). Доверительный интервал прогноза (Р) величины с в диссертации определяется в соответствии с формулой:

P(a<Z<b)=F(b)~F(a)=bjR(t)dt (3)

а

На основании полученных прогнозных данных по рассмотренным вариантам девелоперская предпринимательская структура определяет какой вариант общего состава инвестиционных проектов следует выбрать на средне-, долгосрочный периоды с учетом влияния факторов рынка недвижимости и дальнейшего использования объектов инвестирования.

Предлагаемый методический подход, включающий методы Парето и Борда, инструментарий теории игр и инвестиционное прогнозирование, создающий возможность для разработки комплекса мер поддержки принятия решений при формировании общего состава инвестиционных проектов, реализуется с помощью программных продуктов (Project Expert, Forecast Expert и Бизнес-Прогноз), позволяющие девелоперскому предприятию создать информационно-аналитическую систему, с помощью которой принимается решение о включении проектов в общий состав инвестиционных проектов (рис. 2)-

4. Создание функциональной модели механизма формирования и реализации состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия

Модель формирования общего состава инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структурой в своей основе направлена на максимизацию суммарного дисконтированного чистого денежного потока, генерируемого совокупностью включенных в режим реализации инвестиционных проектов.

В диссертации приведена последовательность генерации доходов, получаемых в результате отдачи инвестиций. В рамках стандартной постановки задачи линейного программирования в качестве максимума целевой функции при соблюдении ограничений на бюджет в диссертации определен суммарный дисконтированный чистый денежный поток (NPV), получаемый в результате реализации общего состава инвестиционных проектов и оптимизации их структуры.

Определение критериев отбора инвестиционных проектов и разработки принципов формирования общего состава инвестиционных проектов позволило сформулировать в диссертации трехкритериальную задачу в форме максимизации доходности общего состава инвестиционных проектов при минимуме инвестиционных рисков и обеспечении высокого уровня ликвидности девелоперской предпринимательской, структуры.

Факторы рынка недвижимости

Инвестиционное состояние девелоперской компании

Макроэкономические показа- Параметры рынка недвижи-

тели мости

Темпы росга ВВП Стоимость аренды земли

Золотовалютный резерв Подсоединение наружных сетей

Внешнеторговое салило Стоимость строит, материалов, раб.

Инфляция силы и машиномеханиэмов

Темпы роста вложений в основные Процентная ставка банковского кре-

средства дита на инвестиционные проекты

Темпы роста реальных доходов насе- Спрос на недвижимость

ления

Профицит бюджета

Баланс инвестиционной деятельности Движение денежных средств

Порядок расчета по кредитам

Инвестиционный анализ

Инвестиционный анализ строительного проекта (Project Expert)

Директивный график строительных работ

Определение основных инвестиционных показателей

График движения денежных средств

ЧДД, ВИД, ИД, СО, ИР

т

Инвестиционное прогнозирование

Определение «ряда спроса» по функциональному назначению объекта на основании рынка недвижимости

Категория сложности проекта Характер собственности объекта

Функциональное назначение проекта

Инвестиционная стадия проекта

Условия кредита Кредитная ставка Размер кредита Договорные отношения с подрядными организации ми

Инструментарий теории игр

1

Разделение стратегий формирования портфеля проектов девелоперского предприятия на основную и альтернативную

■

Использование минимаксной и максим инной платежной матрицы \»НА(Ро,С>о) - иена игры

Вариации портфеля проектов В|т=Сп„/М(Э„) и взаимозависимость инвестиционно-строительных проектов

Определение группы проектов для включения в портфель проектов

Определение группы проектов для включения в портфель проектов

Определение «ряда спроса» по определенному объекту недвижимости

Модель Бокса-Дженкинса (авторегрессия интегрированного скользящего среднего)

Определение прогнозов по объектам, согласно их функциональному назначению

График прогноза спроса на объект по его функциональному назначению

Определение

нет стратегии ^^ да

Формирование оптимальной стратегии, с учетом проведения

максиминной матричной игры «=а1кр+а2кО-р) УА«1 /0-у

Достаточное количество определенных ^^

Анализ стратеги*} формирования портфеля строительных заказов в условиях неопределенности и различных состояний рынка недвижимости с использованием платежной матрицы

«»"п^тажц-^, ¡покмател» риске)

т(ч {•()№I д.* I«он?»мит минимального 11

Н1КСПи£ЛЪ№)1П вНЛГрии»*)

К»Ут»> - V (риск ^еынтион »морянкой сгр«г*гин при опрежелинном состоянии рын» строите л »ко П продукции)

Определение оптимальной стратегии формирования портфеля инвестиционно-строительных пооектов

Рис. 2. Последовательность использования комплекса экономико-математических методов определения формирования оптимального состава инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структурой.

Для решения поставленной задачи в диссертации приведены основные факторы рисков разработки и реализации проектного инвестирования в недвижимость, а также методы управления рисками.

Исходя из соотношения степени ликвидности, доходности и рисково-сти, общий состав инвестиционных проектов, в зависимости от их качества, автором представлен, как состоящий из: приоритетной группы проектов, то есть имеющих максимальные характеристики доходности и ликвидности при допустимых уровнях риска; группы базовых проектов, находящихся в пределах установленных компанией параметрических коридоров по уровню доходности, степени ликвидности и вероятности возникновения рисков.

5. Определение эффективности осуществления и оптимального сочетания доходности н риска инвестиционных проектов девелоперского предприятия

Модель управления общим составом инвестиционных проектов в диссертации представлена совокупностью процессов формирования их состава, обеспечения и поддержания заданных параметров эффективности функционирования общего состава проектов. При этом суть процессов управления -практическая реализация методов, диффиренцируемых по стратегическому, тактическому и оперативному уровням, и реализуемых как единство структурного ипроцессного подходов. Логическая схема формирования общего состава проектного инвестирования в недвижимость представлена на рис. 3.

В диссертации предложена практическая реализация логической схемы формирования общего состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия, максимально соответствующего решению задачи его развития, выраженной в росте стоимости предпринимательства, на примере девелоперской компании «ВТБ-Капитал».

Применение предложенного автором гибкого графика «входа - выхода» из инвестиционного проекта позволяет девелоперскому предприятию на первом этапе корректировки общего состава инвестиционных проектов избежать необоснованных затрат за счет реализации самого низкодоходного проекта в промежуточной стадии готовности. Кредитование, как метод оперативной аккумуляции инвестиционных ресурсов, в диссертации рекомендован к осуществлению на завершающей стадии реализации проектов, то есть с минимальным риском невозврата и финансовых обременений для общего состава инвестиционных проектов в целом.

Рис. 3. Логическая схема предпринимаемых мер по формированию состава инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры

III. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

В результате проведенного исследования решена задача по разработке теоретических и методических положений формирования механизма оптимизации состава инвестиционных проектов, инвестиционного обеспечения предпринимательской деятельности, эффективности создания и реализации недвижимости девелоперских предприятий.

Конкретный вклад автора в проведенное исследование состоит в следующем.

Развитие сущности понятия «девелопмент», «девелоперская деятельность» позволяло автору сделать обоснованное предложение о необходимости представления инвестиционной деятельности девелоперских предпринимательских структур в динамике изменений внешних и внутренних факторов, влияющих на соблюдение целевой ориентации и решение поставленных экономических, финансовых и организационных задач, возможности привлечения дополнительных инвестиций, создания новых видов девелоперских продуктов на рынке недвижимости.

На основе использования системного анализа и экспертно-сценарных методов прогнозирования определены: основные экономические показатели текущей деятельности и перспективного развития девелоперской предпринимательской структуры на сбалансированной основе с ее ресурсным потенциалом и учетом влияния факторов рынка недвижимости; основные целевые ориентиры оптимизации состава инвестиционных проектов; корректирующие факторы рынка недвижимости и заимствования финансовых средств.

С помощью инструментария теории игр и сценарного прогноза среднесрочных изменений рынка недвижимости разработан процесс формирования альтернативных сценарных прогнозов, позволяющих избрать основное направление оптимизации состава инвестиционных проектов девелоперского предприятия с учетом неопределенности спроса в среднесрочном периоде на конкретные объекты недвижимости.

На основе использования программ информационно-аналитических систем Project Expert и Бизнес-Прогноз создана оптимальная модель осуществления конкретного инвестиционного проекта и оценки прогноза его влияния на общий состав инвестиционных проектов девелоперского предприятия.

Предложен и обоснован методический подход к количественному определению синергического эффекта от сформированного общего состава инвестиционных проектов девелоперской предпринимательской структуры как разницы между приростом стоимости ее бизнеса и суммарным чистым дисконтированным доходом от реализации инвестиционных проектов.

Разработана модель управления общим состазом инвестиционных проектов в виде совокупности процессов его формирования, обеспечения и поддержания заданных уровней эффективности инвестирования состава проектов с учетом степени ликвидности девелоперского продукта, определения режима проектного ожидания и выхода из проекта.

Предложены и обоснованы принципы организационно-экономического механизма формирования оптимального состава инвестиционных проектов как основы перспективного экономического развития и повышения стоимости предпринимательства девелоперского предприятия.

IV.СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК РФ

1. Зинковский А.Н. Функциональная модель формирования и реализации инвестиционного портфеля девелоперской компании // Экономика строительства, 2008. № 4. (0,6 п.л.).

2. Зинковскнй А.Н. Формирование инвестиционного портфеля девелоперской компании // Экономика строительства, 2009. № 1. (0,5 пл.).

3. Зинковский А.Н. К вопросу о систематизации методов и источников инвестирования применительно к девелоперским компаниям // Экономика строительства, 2009. № 2. (0,5 п.л.).

Статья, опубликованная в сборнике научных трудов

4. Зинковсе;ий А.Н. Вопросы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний / Международный сборник научных трудов «Социально-экономические подходы в решении региональных и отраслевых проблем инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов» / Под общей редакцией д.т.н.,проф. С.Н. Яровенко. М.: ИПЦ МИКХиС, 2008. (0,4 п.л.).

Тиражирование и брошюровка выполнены в Учреждении «Университетские телекоммуникации» 197101, Санкт-Петербург, Саблинская ул., 14, тел. (812) 233 46 69 Тираж 100 экз. Объем 1 у.п.л.