Управление рисками девелоперских компаний тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление рисками девелоперских компаний"

На правах рукописи

005044887

Золочевский Андрей Александрович

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 4 ЩЙ 20/2

Москва-2012

005044887

Диссертация выполнена на кафедре Управления знаниями и прикладной информатики в менеджменте федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)».

Научный руководитель: Уршщов Аркадий Ильич,

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Кузнецов Владимир Иванович,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Общего менеджмента и предпринимательства МЭСИ

Саркисов Аведик Сергеевич,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Финансового менеджмента федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный университет нефти и газа имени И.М. Губкина»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Российский государственный

торгово-экономический университет»

Защита состоится «13» июня 2012 г. в 10:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.151.04 в МЭСИ по адресу: 119501, Москва, Нежинская, 7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке МЭСИ. Автореферат разослан «11» мая 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент С.В. Мхитарян

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время в экономике России происходят структурные сдвиги, направленные на приведение ее в соответствие с требованиями современного рынка. Одним из таких требований является переход на инновационный путь развития всей экономической системы государства, а так же предпринимательских структур, функционирующих на различных рынках. Одной из инноваций, внедряемой в России с середины 90-х годов прошлого столетия, является переход к девелоперской модели развития рынка недвижимости. Девелоперская модель в общем виде предполагает интеграцию в рамках одной предпринимательской структуры функций, традиционно относимых к различным видам предпринимательской деятельности: инвестиционной деятельности, организации и управлению строительством, эксплуатации, маркетинга, продвижения и продаж недвижимости.

В силу инновационного характера предпринимательской деятельности в сфере девелопмента одной из ключевых проблем является наличие постоянно присутствующего риска, сущность которого определяется спецификой девелоперской деятельности, ее содержанием. Эти риски имеют существенное влияние на деятельность девелоперских компаний, делают их деятельность неустойчивой и существенно снижают эффективность работы.

Таким образом, специфика девелопмента как комплексного вида предпринимательской деятельности и существенное влияние факторов риска, оказываемое на эффективность предпринимательской деятельности девелоперских компаний в условиях современного рынка, и определяют актуальность исследования по формированию механизмов управления рисками девелоперских компаний.

Степень разработанности проблемы. В российской и зарубежной экономической литературе представлены различные подходы к управлению рисками в предпринимательской деятельности, методам и инструментам риск-менеджмента предпринимательских структур в различных отраслях экономики.

Общим проблемам развития предпринимательских структур и подходам к управлению рисками в предпринимательской деятельности посвящены работы Балдина К.В., Бочкова В.Е., Воробьева С.Н., Друкера П., Ильенковой С.Д., Качалова P.M., Лапусты М.Г., Макаревича Л.М., Найта Ф.,

Орехова С.А., Уткина Э.А., Черновой Г.В., Шаршуковой Л.Г. и др. Теоретическим и методологическим вопросам управления рисками посвящены работы Альгина А.П., Балабанова И.Т., Балашова В.Г., Барановской Т.П., Буянова В.П., Быкова A.A., Волкова И.М, Воронцовского

A.B., Вяткина В.Н., Грачевой М.В., Дуброва A.M., Заложнева А.Ю., Клейнера Г.Б., Крюковой О.Г., Кудрявцева A.A., Лагошы Б.А., Михайлова Л.М., Москвина В.А., Новикова Д.А., Пикфорда Д., Порфирьева Б.Н., Просветова Г.И., Рыхтиковой H.A., Ступакова B.C., Тамбовцева В.Л., Токаренко Г.С., Федосовой Р.Н., Фролова Д.А., Хохлова Н.В., Чернова В.А. и др. Методы управления финансовыми рисками рассмотрены в работах Бланка И.А., Рэдхэда К., Хыоза С., Четыркина Е.М., Шарпа У. и др.

Исследования по общим проблемам функционирования и развития предпринимательских структур в сфере девелопмента рассмотрены в работах Мазура И.И, Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Кульца К., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Сафонова Д.Г., Сагайдак С.А., Скворцова A.A., Хмельницкого И.В., Цапу Л.И., Юркиной Е.Ю., Ястребова A.B., Richard

B.Peiser, Ivor Seeley, Dean Schwanke и других.

Существенное внимание в современных исследованиях уделяется проблеме управления рисками инвестиционно-строительной деятельности, а так же предпринимательской или коммерческой деятельности предприятий строительного комплекса. Примерами таких исследований могут послужить работы Асаула А.Н., Грабового П.Г, Зубарева A.A., Сбитнева А.Е., Хрусталева Б.Б., Корабельниковой С.С., Гусенова М.А., Колчина М.А., Ступниковой Е.А., Скворцовой Н.К., Артамонова A.A., Лежиковой H.A., Петровской М.В., Михеева Д.А., Ланкинон С.А., Феликсова A.B., Чудинова А.Ю., Фоменко О.О., Гимаева A.A., Максимчука И.В. и других.

Однако специфика девелопмента как особого вида предпринимательской деятельности не позволяет применять общие подходы к управлению рисками, требует разработки специализированных подходов к формированию систем управления рисками предпринимательской деятельности девелоперских компаний.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования — разработать основные направления формирования системы управления рисками предпринимательских структур в сфере девелопмента.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Уточнить и дополнить теоретические положения по определению содержания и особенностей девелопмента как специфического вида предпринимательской деятельности.

2. Выявить специфику и разработать классификацию рисков предпринимательской деятельности по реализации современных девелоперских проектов.

3. Систематизировать существующие подходы к управлению рисками и разработать обобщенную схему процесса риск-менеджмента в сфере девелопмента.

4. Разработать модель и механизм функционирования системы управления рисками предпринимательских структур, реализующих девелоперские проекты.

5. Провести сравнительный анализ, систематизировать и разработать приоритеты применения методов анализа и управления рисками предпринимательских структур в процессе реализации девелоперских проектов.

6. Разработать механизм построения системы управления рисками в предпринимательских структурах, осуществляющих реализацию девелоперских проектов.

Объект исследования — процесс формирования, функционирования и развития предпринимательских структур в сфере девелопмента.

Предмет исследования — управленческие отношения, возникающие в предпринимательских структурах сферы девелопмента по поводу формирования и функционирования системы риск-менеджмента.

Область исследования. Содержание диссертационного исследования соответствуют п. 8.9. «Хозяйственный риск в предпринимательской деятельности (сущность, виды, риск-менеджмент); основные направления формирования системы риск-менеджмента в сфере предпринимательства» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства).

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов в области экономической теории, теории предпринимательства, девелопмента, анализа и управления

рисками, теории управления и системного анализа, инвестиционного и финансового менеджмента, исследования по проблемам развития инвестиционно-строительной сферы и др.

В рамках диссертационного исследования применялись общенаучные методы, такие как методы анализа и синтеза, системный и ситуационный подходы. В ходе исследования применялись методы экспертных оценок, теории вероятностей и математической статистики, графическое моделирование и др.

Информационной базой исследования послужили нормативные документы, статистические материалы, Интернет-ресурсы, данные девелоперских компаний и другие материалы, касающиеся предпринимательской деятельности девелоперских компаний и инвестиционно-строительного комплекса.

Научная новизна исследования заключается в развитии теоретико-методических основ риск-менеджмента в сфере предпринимательства и разработке основных направлений формирования системы управления рисками хозяйствующих субъектов, реализующих девелоперские проекты. Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и имеющие признаки научной новизны:

1. Обобщены существующие подходы к определению содержания и особенностей девелопмента, уточнено определение и разработана структурная схема процесса девелопмента, отражающие его специфику как комплексного вида предпринимательской деятельности, направленного на выполнение всего цикла работ по реализации и управлению девелоперскими проектами развития недвижимости, что позволяет выделить проблему риска в качестве основной в деятельности девелоперских компаний.

2. Выявлена специфика и предложено авторское определение риска девелоперской компании, отражающее содержание ее деятельности и виды возможного ущерба в процессе реализации современных девелоперских проектов. Разработана авторская классификация рисков девелоперских проектов по источникам возникновения рисков, что позволяет разрабатывать специальные способы управления ими, отражающие особенности каждого вида риска.

3. Систематизированы существующие подходы к управлению рисками и предложена обобщенная схема процесса риск-менеджмента в

девелопменте, позволяющая учесть специфику девелопмента как комплексного вида предпринимательской деятельности, включающего инвестиционный, строительный и хозяйственный аспекты и требующего перманентного управления рисками.

4. Разработана концептуальная модель корпоративной системы управления девелоперской компании, включающая специальный блок управления рисками девелоперских проектов, определены основные принципы формирования и функционирования подсистемы управления рисками, для которой разработаны структурная модель и алгоритм управления рисками девелоперских проектов, что позволяет повысить качество процессов риск-менеджмента девелоперских компаний.

5. Проведен сравнительный анализ и систематизированы методы идентификации, оценки и управления рисками девелоперских проектов, разработаны приоритеты их применения на различных этапах реализации девелоперских проектов. Для идентификации рисков девелоперских проектов предложено использовать метод Анализа видов и последствий отказов, используемый для анализа рисков технических систем, с последующей экспертной оценкой критичности влияния этих рисков на эффективность проектов, что позволяет обеспечить оперативность и необходимую достоверность анализа рисков.

6. Разработан механизм построения, системы управления рисками девелоперской компании, осуществляющей реализацию девелоперских проектов, предложена модель организационной структуры подразделения по управлению рисками девелоперских проектов. На базе разработанной автором методики анализа рисков проведены идентификация и количественная оценка рисков девелоперских проектов, реализуемых в настоящее время в Московской области, определены наиболее существенные риски данных проектов, их причины и возможные последствия. Предложена модель оптимизации продуктовой структуры девелоперского проекта, позволяющая снизить вероятность ущерба от наиболее существенного риска девелоперских проектов — риска снижения спроса ниже прогнозируемого - и сформулированы рекомендации по ее прикладному использованию.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость работы заключается в совершенствовании теоретических и методических положений риск-менеджмента в

предпринимательской деятельности в сфере девелопмента, а так же разработке основных направлений формирования системы управления, рисками девелоперских компаний. Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения работы способствуют повышению эффективности предпринимательской деятельности девелоперских компаний в процессе реализации девелоперских проектов путем использования разработанных теоретических и методических подходов по формированию и функционированию системы управления рисками.

Апробация н внедрение результатов исследования. Основные положения исследования докладывались я были одобрены на следующих конференциях: IV Международная научно-практическая конференция «Модель менеджмента для экономики, основанной на знаниях» (Москва, МЭСИ, 2012 г.); VIII Международный научно-практический семинар «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» (Москва, МЭСИ, 2010 г.); Научно-практическая конференция «Образование и инновационная экономика» (Москва, апрель 2009 г.); 1-я окружная научно-практической конференция молодых ученых и специалистов (Москва, февраль 2009 г.); Научно-практическая конференция «Мегаполис: образование и качество жизни» (Москва, апрель 2008 г.); Научно-практическая конференция «Социальное партнерство - основа инновационного управления» (Москва, апрель 2007 г.).

Часть разработок автора внедрена в деятельности группы компаний «РЕНОВА-Стройгруп» по управлению реализацией девелоперских проектов в различных регионах России.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в 9 публикациях автора, общим объемом около 2,2 п.л. (включая 3 статьи в журналах из перечня Высшей Аттестационной Комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации).

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и 3 приложений. Общий объем работы составляет 147 страниц машинописного текста, включающего 17 рисунков и б таблиц. Список литературы включает 145 позиции.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

В рамках первого научного результата исследованы и уточнены существующие теоретические подходы к определению содержания и особенностей девелопмента как специфического вида предпринимательской деятельности, выявлена специфика и разработана классификация рисков девелоперских компаний, проведен анализ и систематизированы современные подходов к управлению рисками.

По результатам проведенного исследования можно заключить, что девелопмент представляет собой особый вид предпринимательской деятельности, направленный на реализацию и комплексное управление девелоперскими проектами, как инвестиционными проектами развития недвижимости, включая разработку концепции проекта, координацию проектирования и строительства, финансирование, маркетинг и продажи, основной целью которых является получение прибыли. Процесс реализации девелоперских проектов (далее - ДП), практикуемый в большинстве крупных российских и зарубежных девелоперских компаний, можно представить как последовательность из б основных этапов и схематично изобразить, как это сделано на рис. 1.

Объединение в рамках одной компании функций, относимых к различным видам предпринимательской деятельности, но имеющих один объект и направленных на достижение единого результата позволяет говорить о том, что девелопмент представляет собой одну из разновидностей организационно-управленческих инноваций, целью которой выступает достижение максимальной эффективности инвестиций путем качественных преобразований объектов недвижимости, направленных на удовлетворение меняющихся требований рынка.

Исходя из содержания девелопмента как комплексного вида предпринимательской деятельности можно говорить, что для девелопмента характерен постоянно присутствующий риск. Для определения сущности и основных источников риска в процессе реализации российских девелоперских проектов проведен анализ опыта реализации крупнейшего девелоперского проекта, реализованного в современных российских условиях хозяйствования - комплексной застройки экспериментального жилого района Куркино Северо-Западного административного округа г.Москвы, который имеет исключительно важное значение как первый в

России опыт практического использования новейших организационных, строительных и финансовых технологий освоения территорий и показавший специфические проблемы развития проектов такого масштаба полностью на коммерческой основе и сложности включения таких градостроительных новообразований в систему мегаполиса.

Выявленные в процессе исследования особенности реализации современных девелоперских проектов позволяют сформулировать сущность и основные источники риска девелоперских компаний. В общем виде проблему риска в деятельности девелоперских компаний будем рассматривать как неудовлетворительное состояние дел в процессе реализации девелоперского проекта, некоторое противоречие, требующее разрешения и носящее деструктивный характер по отношению к целям проекта. Риск девелоперского проекта — это возможность наступления неблагоприятного события, получения неблагоприятного результата или же возможное отклонение условий реализации и результатов проектов от запланированных. Причинами таких отклонений выступают как внешние, так и внутренние факторы.

Основным видом неблагоприятного результата в процессе реализации девелоперского проекта является ущерб. В целом все виды ущерба в процессе реализации девелоперских проектов можно разделить на следующие группы:

1. Ущерб имуществу девелоперской компании - наиболее распространенный вид прямого ущерба (основным и оборотным фондам). Общую сумму убытков по этой группе можно рассчитать как полную восстановительную стоимость оборудования и сооружений, материалов, товаров и запасов, а так же затраты на связанные с ними строительно-монтажные и иные работы, юридическое оформление.

2. Упущенная выгода девелоперской компании - величина недополученной прибыли в результате нарушения плановых процедур реализации девелоперского проекта.

3. Прямые финансовые убытки в результате хозяйственной деятельности девелоперской компании - потеря инвестированных денежных средств в связи с неправильным выбором объекта инвестирования, в результате выплат штрафов и неустоек за нарушения договорных обязательств и т.п.

I. Предварительный И. Концептуальный Ц1. Предпроектный этап этап >гап

IV. Проектный V. Производственный VI. Завершающи?^

шшш

этап

ггап

этап

Определение целей и ограничений

проекта Юридическое оформление прав на земельный участок и инженерные

изыскания Анализ наилучшего и наиболее

эффективного использования I земельного участка Разработка укрупнённых технико-экономических показателей проекта

> Разработка Концептуального генерального плана, эскизных проектов домов, продуктовой структуры проекта и плана продаж, укрупненные сметные расчеты

> Определение источников и структуры финансирования проекта

■ Формирование детальной финансовой модели и бизнес-плана реализации проекта

> Разработка организационно-правовой схемы проекта

> Заключение инвестиционных контрактов

> Разработка градостроительн ых проработок и получение Исходно-Разрешительной Документации

■ Разработка, согласования и утверждение Проекта планировки

■ Получение технических условий на подключение к внешним коммуникациям Разработка, согласование, экспертиза и утверждение стадии «Проект» Получение разрешения на строительство Маркетинговые и рекламные мероприятия по продвижению проекта на рынке

• Проведение тендера и заключение контракта с генеральным подрядчиком на рабочее

проектирование и строительство;

<= Разработка Рабочей проектной документации

• Контроль за ходом строительных работ;

• Сдача объекта в эксплуатацию;

• Организация офиса продаж и реализация продукции проекта, мероприятия по стимулированию сбыта.

■ Оформление объекта в собственность > Завершающие операции по контрактам

Рис. 1 Схема процесса реализации девелоперского проекта

4. Ущерб жизни и здоровью персонала девелоперской компании -компенсации персоналу, оплата медицинских расходов, выплаты родственникам погибших в результате производственных аварий и т.п.

5. Ущерб третьим лицам (не связанным с деятельностью девелоперской компании) - возмещение убытков сторонних физических или юридических лиц, пострадавших в результате деятельности девелоперской компании.

6. Ущерб окружающей среде — компенсации за нанесенный в процессе реализации девелоперских проектов ущерб окружающей среде, экологической обстановке в районе проекта, в частности загрязнение почв, водоемов, лесов, атмосферы.

Таким образом, сущность риска девелоперских компаний определяется спецификой девелопмента, его содержанием и теми видами деятельности, которые являются составной частью процесса девелопмента. Риск девелоперских проектов состоит из совокупности рисков различных этапов процесса девелопмента, включает в себя не только возможность прямых потерь как результата неблагоприятных событий, но и возможность косвенного ущерба в результате отклонения параметров объектов риска от плановых и прогнозных значений, а так же дополнительных, связанных с этим, расходов.

В силу специфики девелоперской деятельности предлагается отказаться от сложных классификаций в виду их слабой практической значимости и перейти к простой, но объективно демонстрирующей основные направления риск-менеджмента в девелопменте группировке рисков.

С точки зрения сложившихся в настоящее время в России условий хозяйствования предлагается выделить по источнику возникновения следующие укрупненные группы рисков девелоперских проектов (рис.2).

Природные — риски потерь в результате действий стихийных сил природы, например, экономический ущерб в результате эпидемий, землетрясений, наводнений, бурь и т.п. Данные риски не зависят от деятельности девелоперской компании и в то же время последняя полностью подвержена им в силу специфики своей деятельности. Вероятность подобных событий в средней полосе России достаточно низка, последствия в общем виде незначительны, однако в любом случае нуждаются в страховании или организации какого либо другого вида покрытия.

Рис. 2 Виды рисков девелоперских проектов

Политические и правовые - риски имущественных и финансовых потерь, связанные с изменением внешней среды в сфере политики (изменение политической системы, расстановки политических сил в обществе, революции, массовые беспорядки, национализация предприятий, конфискация имущества, отказ нового правительства от обязательств предыдущего и т.п.). К данной категории отнесем и риски, возникающие в результате законодательных изменений или коллизий, а так же неправомерных действий ответственных лиц в органах власти различных уровней. Особенностью данной группы рисков является их не случайный характер и невозможность управления в классическом виде. Политические риски связаны непосредственно с особенностями личности руководителей федеральных, региональных и муниципальных уровней власти, ответственных за принятие соответствующих решений по реализации ДП на всех стадиях.

Экологические - вероятность потерь или дополнительных расходов в результате загрязнения окружающей среды. Данная группа рисков связана непосредственно с результатами производственной деятельности девелоперских компаний при реализации ДП. В силу масштабности и длительности современных ДП окружающая среда подвергается существенному воздействию и изменению, зачастую неблагоприятному, что обусловлено, в первую очередь, особенностями планировочной структуры проектов, строительными технологиями, применяемыми в процессе реализации проектов, особенностями личности сотрудников организаций, принимающих участие в проекте, их отношением к природе и своим

должностным обязанностям, а так же особенностями надзора и контроля за ходом проведения работ.

Коммерческие, т.е. связанные с осуществлением коммерческой деятельности девелоперской компании, в общем виде включающие:

- производственные (строительные и технологические) - риски потерь в результате аварий, сбоев или остановок в производственном процессе в результате нарушения технологии производства. К этой группе относится вся совокупность внутренних и внешних рисков, каким либо образом связанным с процессами строительства, эксплуатацией технологического оборудования, машин, использования материалов и т.п. Данные риски присущи практически всем крупным строительным, девелоперским проектам, достаточно подробно изучены и представлены в специализированной литературе;

- маркетинговые (торговые) — риски недополучения планированных доходов в результате невыполнения обязательств покупателей по договорам или в случае невыполнения плана по сбыту в результате несоответствия реального спроса прогнозным показателям. Источниками риска в данной группе выступают как внутренние, в частности ошибки специалистов девелоперской компании, производивших исследования, расчеты или занимающихся разработкой программ продвижения, организацией рекламных кампаний и т.п., так и внешние факторы, такие как снижение покупательной способности населения, смещение спроса в другие рыночные сегменты и т.п. Кроме того, в случае, когда реализация проекта осуществляется по договору с третьими лицами, то неисполнение им данных договоров так же можно причислить к торговым рискам. Прогнозирование и управление данными рисками является наиболее сложной задачей среди всего комплекса рисков ДП, что связано с динамичностью и многообразием факторов риска;

- финансовые — риск возможных потерь финансовых ресурсов в результате финансовой и инвестиционной деятельности в рамках девелоперского проекта. Данная группа рисков включает в себя всю совокупность рыночных, валютных, кредитных, операционных и рисков ликвидности, а так же всех остальных рисков, связанных с движением финансовых ресурсов. Данные риски так же достаточно подробно исследованы, разработано большое количество методов и инструментов анализа и управления данными рисками.

Анализ современных подходов к управлению рисками показал, что в настоящее время вопросы управления рисками девелоперской деятельности как комплексной деятельности, включающей инвестиционный, строительный и хозяйственный аспекты практически не рассмотрены.

Современные работы по теории управления рисками отличает высокая степень обобщения и формализации, благодаря чему результаты этих исследований сложно применить в практике управления рисками ДП.

Исследования проблемы анализа и управления рисками технических систем с точки зрения деятельности девелоперской компании интересны практической направленностью, структурированностью, что позволяет применять с некоторыми ограничениями предлагаемые методологические наработки при условии их адаптации для управления рисками ДП.

В исследованиях рисков предприятий инвестиционно-строительного комплекса рассматриваются отдельные аспекты проблемы риска различных видов экономической деятельности предприятий строительного комплекса, что не всегда соответствует специфике девелопмента и не позволяет применить их с максимальным эффектом для управления рисками ДП.

С точки зрения современной теории и практики, управление рисками -это процесс обеспечения устойчивости деятельности компании в условиях неопределенности внешней среды, путем минимизации вероятности и величины ущерба от неблагоприятных событий, возникающих в процессе деятельности компании.

Для устранения неточностей в понимании сущности процесса управления рисками предложена обобщенная схема процесса управления рисками, составленную с учетом того, что управление рисками осуществляется перманентно (рис. 3).

Применение предлагаемой обобщенной схемы процесса управления рисками позволит комплексно подойти к реализации управления рисками в процессе реализации девелоперских проектов, будет способствовать органичному включению риск-менеджмента в бизнес-процессы компании.

В рамках второго научного результата исследованы вопросы, связанные с формированием системы управления рисками девелоперских компаний, разработкой ее структуры и механизма функционирования, а так проведен сравнительный анализ, систематизированы и предложены приоритеты использования методов анализа и управления рисками.

Разработка стратеги» компании Цели и основные направления

* развития, бизнес-план

*

Определение стратегии > - Активное управление

управления рисками - Пассивное управление

+

- Идентификация рисков Приоритеты управления

- Оценка рисков ♦

Выбор методов и инструментов > Методы и инструменты управления

управления

+

Подготовка программы Программа управления

управления *

Реализация программы > Организационные мероприятия по

управления минимизации ушевба

▼

Мониторинг и контроль * Оценка эффективности управления

результатов

Рис. 3. Авторская схема процесса управления рисками в девелопменте Систему управления девелоперской компании в условиях риска можно рассматривается как совокупность отдельных подсистем, одной из которых является подсистема управления рисками ДП, функционирующих в рамках внешней среды (рис. 4).

К основным принципам формирован™ и функционирования подсистемы управления рисками ДП отнесем:

- Интегрированность — подсистема управления рисками ДП является составной частью обшей корпоративной системы управления девелоперской компании, все процедуры управления рисками должны быть увязаны с процедурами принятия управле!песких решений менеджментом предприятия в процессе реализации ДП;

и

С.

С:

О:

5:

к:

>1

са

рыночная конъюнктура, в т.ч. рынка недвижимости, предпринимательская среда на рынке девелопмента

правовая среда девелопмента, в т.ч. действующие нормативно-правовые акты,

социальная среда, в т.ч. существующие трудовые и общественные отношения.

природная среда, в т.ч. экологическое состояние земельных участков и окружения

техногенная среда, в т.ч. программное, информационное, материально-техническое обеспечение

Система управлении девелоперской компании

Руководство девелоперской компании

Подсистема стратегического

планирования и управления

развитием

Подсистема управления

строительством

Подсистема управления финансами

Подсистема управления

маркетингом, рекламой и продажами

Подсистема административно-

хозяйственного обеспечения

Подсистема управления персоналом

Подсистема правового обеспечения

Подсистема информационно-

аналитического обеспечения

Г

Девелоперский проект

Рис. 4. Концептуальная модель корпоративной системы управления девелоперской компании в процессе реализации ДП

- Непрерывность - управление рисками ДП должно носить дискретно-непрерывный, а не эпизодический характер, позволяя охватить весь спектр задач управления в любой момент времени;

- Комплексности - одновременное управление всеми известными рисками, возникающими в процессе деятельности по реализации ДП.

Предложена структурная схема подсистемы управления рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании (рис. 5).

а с

-в-•е-

О

Субъект управления:

Организационная структура аппарата управления рисками

4 Механизм управления:

Методы и инструменты идентификации, оценки и управления рисками

Девелоперский проект (Объект управления)

Риски ДП. а также связанные с ними социально-трудовые отношения, возникающие в процессе реализации риска

=5 К

С. С

Рис. 5. Подсистема управления рисками ДП как элемент корпоративной системы управления девелоперской компании

Основными структурными элементами данной подсистемы управления рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании выступают:

- объект управления - процесс реализации ДП в условиях риска, связанного с условиями внешней среды и непосредственно со спецификой ДП, и экономические, а также связанные с ними социально-трудовые отношения, возникающие в процессе реализации рисков и управления ими;

- субъект управления - группа специалистов девелоперской компании или специализированный орган управления, выступающий как отдельное структурное подразделение по управлению рисками ДП в корпоративной системе управления девелоперской компании, осуществляющий управляющее воздействие на объект управления посредством применения специализированных методов и инструментов управления и разработки соответствующих организационных мероприятий;

- экономический механизм управления рисками ДП, включающий методы, инструменты и организационные мероприятия по управлению рисками в процессе реализации ДП;

- оценка эффективности в результате реализации программы управления обеспечивает обратную связь в процессе функционирования подсистемы управления рисками ДП.

Для управления рисками в процессе реализации ДП разработан алгоритм управления рисками ДП (рис. 6).

Методы анализа и управления рисками являются основой, на которой базируется система управления рисками девелоперских компаний. По этой причине было предложено формирование комплекса этих методов и проведен анализ перспектив их использования при управлении рисками ДП.

Для идентификации рисков ДП рассмотрена возможность использования одного или нескольких из перечисленных ниже методов анализа риска: "Что будет, если...?"; метод проверочного листа; анализ опасности и работоспособности; анализ вида и последствий отказов; анализ "дерева отказов"; анализ "дерева событий".

Для количественной оценки рисков в настоящее время в основном используют: анализ чувствительности; сценарный анализ; статистические методы, в т.ч. методы оценки рискового капитала УаШе-аМ^к (УАЯ), методы планирования эксперимента и имитационное стохастическое моделирование; методы экспертных оценок, в т.ч. с применением методов нечеткой логики (лингвистический подход).

Для выбора методов анализа рисков для различных этапов ДП была использована Матрица соответствия методов анализа рисков ДП факторам отбора и Матрица приоритетности использования методов анализа рисков на различных стадиях проекта.

По результатам анализа данных матриц можно заключить, что в связи со спецификой ДП наиболее адекватным для обеспечения оперативности и необходимой достоверности анализа рисков ДП будет использование для идентификации рисков метода анализа видов и последствий отказов с последующей экспертной оценкой критичности влияния этих рисков на эффективность проектов.

Рис. 6 Алгоритм управления рисками девелоперских проектов

В рамках третьего научного результата разработан механизм построения подсистемы управления рисками девелоперских проектов в корпоративной системе управления девелоперской компании, предложена модель организационной структуры подразделения по управлению рисками ДП, разработана методика идентификации и экспертной оценки рисков ДП и разработана модель оптимизации продуктовой структуры ДП, которая позволяет снизить ущерб от наиболее существенного риска в процессе их реализации.

Как организационный субъект система управления рисками должна быть представлена в виде отдельного структурного подразделения в корпоративной системе управления девелоперской компании, состоящего из группы специалистов, ответственных за управление рисками ДП и осуществляющих управляющее воздействие на факторы риска посредством применения специализированных методов и инструментов управления и разработки соответствующих организационных мероприятий по их внедрению.

Организационная структура системы управления рисками ДП состоит из 3 отдельных групп специалистов: 1. Группа анализа рисков; 2. Группа методического обеспечения управления; 3. Группа мониторинга и контроля результатов управления, отвечающая за оценку эффективности управления рисками.

Основной формой коммуникаций в' процессе принятия решений по управлению рисками ДП являются производственные совещания под руководством менеджера проекта с участием специалистов всех подсистем управления девелоперской компании, на которые должны выноситься информация по факторам риска, предлагаемые методы и инструменты минимизации ущерба, а так же основные результаты управления рисками, представляющие обратную связь всем участникам процесса управления реализацией ДП.

В процессе исследования автором была проведена идентификация и количественная оценка рисков ДП, осуществляемых в настоящее время на территории Московской области. Для этого была разработана методика идентификации и экспертной оценки рисков ДП.

Анализ рисков ДП представляет собой процедуру, состоящую из 2-х основных этапов:

1. Идентификация рисков, возникающих в процессе реализации ДП методом Анализа видов и последствий отказов;

2. Коллективная экспертная оценка критичности рисков ДП. Основные задачи этапа идентификации рисков - выявление и четкое

описание всех факторов риска (источников опасностей) и возможных путей (сценариев) их реализации.

Процедура экспертной оценки рисков состоит из следующих этапов:

1. Определение условий проведения экспертизы и формирование экспертной группы.

2. Составление перечня и группировка рисков ДП, выявленных на этапе идентификации рисков.

3. Индивидуальное оценивание рисков, сгруппированных на этапе 2, каждым экспертом в отдельности: каждому риску / присваивается бальная оценка тяжести последствий X, от 1 до 100, и коэффициент субъективной вероятности наступления рискового события Р, от 0 до 1.

4. Сбор и обработка индивидуальных оценок экспертов, формирование

к к IX _

групповых оценок вероятности Л', = —— и тяжести последствий Р, = ——

п п

каждого риска, где Хц — бальная оценка тяжести последствий /-го риска у-м

экспертом; Р,}— оценка вероятности возникновения /-го рискаУ-м экспертом; /

= 7.„и; у = 1 ...к.

5. Расчет интегральных оценок критичности каждого ¿-го вида риска

Л,

6. Расчет обобщенной оценки риска ДП по совокупности всех

п

возможных неблагоприятных событий

1=1

Интегральные оценки критичности рисков проекта являются основанием для разработки приоритетов управления. После того, как наиболее существенные риски выявлены и ранжированы по критерию величины интегральной оценки критичности, принимается решение о выборе методов и разработке инструментов управления рисками, имеющими наибольшие величины интегральной оценки критичности.

Результаты анализа представляются в виде таблиц (табл. 3).

Таблица 3.

Пример результатов анализа рисков ДП

Код Этап проекта Бизнес-процесс Вид (описание) отказа Причина отказа Последствия отказа Группа рисков Р,; X, й, Крити чность

3.1 III. Предпро екгный Разработка организационн о-правовой схемы проекта Выбор некорректной организационн о-правовой схемы проекта Неточная или неполная информация Необходимость перерегистраци и проекта Правов ые 1 % 10 0.10 Б

Ошибки персонала компании

4.1 IV. Проекта ый Получение технических условий па подключение к внешним коммуникация м Отказ в выдаче технических условий Отсутствие возможности подключен« а к внешним сетям Дополнигельн ые затраты на строительство собственных мощностей Пронзв одстве иные 10 % 30 3,00 С

Наиболее существенным риском ДП, осуществляемых в настоящее время на территории Московской области является риск снижения объемов и цен продаж ниже плановых. Данный риск возникает в рамках бизнес-процесса по реализащш продукции проекта. Основными причинами выступают стагнация рынка недвижимости, смещение спроса в другие рыночные сегменты, ошибки при разработке продуктовой структуры проекта, выход на рынок новых конкурентов и низкая эффективность продвижения. Основным последствием является снижение выручки от продаж ниже запланированной в бизнес-плане и финансовой модели проекта. Данный риск наиболее вероятен и имеет очень существенные последствия для доходной части и эффекта проекта в целом, потому требует особого внимания и разработки специальных инструментов снижения величины риска, путем воздействия на вероятность и/или величину вероятного ущерба.

Таким инструментом выступает модель оптимизации продуктовой структуры ДП. Целевая функция модели - максимизация чистого приведенного дохода проекта от продажи недвижимости Qy каждого типа (О по годам 0):

УУМРУГВ, —> шах „ =|1.если1-йтип(проитсяв]-йпериод

'П'т^ " " ' " [0, в противном случае

при условии, что максимальный ежегодный объем продаж каждого типа недвижимости Q¡j не превышает прогнозных параметров спроса для района расположения проекта Qд¡j, а общая площадь земельного участка,

необходимая для строительства. отобранных объемов строительства

п т

равна общей площади земельного участка проекта Sn.

/=! j=I

Данная модель и алгоритм расчета были реализованы в среде приложения Microsoft Excel с использованием стандартных средств' и применены для оптимизации продуктовой структуры ДП освоения крупного земельного участка, отведенного под малоэтажное строительство, что говорит о простоте практического применения данного инструмента планирования структуры ДП (рис. 7).

1. Установление общих параметров проекта ~ »

2. Расчет параметров возможных вариантов застройки (¡)

3. Расчет параметров застройки монопроектов

_ . У " __

4. Построение матрицы отбора типов застройки

X

5. Отбор объемов строительства Q,j по типам (i) и годам (j)

Оптимальный план строительства

Рис. 7 Схема расчета оптимальной продуктовой структуры ДП В результате использования модели был получен набор параметров застройки территории проекта, обеспечивающий максимальный экономический эффект при прогнозируемых на период реализации проекта стоимостных и объемных параметрах объектов строительства.

В заключении диссертационной работы содержатся выводы, сделанные автором на основе исследования вопросов формирования и реализации системы управления рисками в предпринимательской деятельности девелоперских компаний в современных российских условиях.

СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ

ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ Научные статьи в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:

1. Золочевский A.A. Формирование системы управления рисками в девелопменте // Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО, №3, 2011.-0,4 п.л.

2. Золочевский A.A. Методика анализа рисков инновационных проектов // Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО, №2, 2010. - 0,4 п.л.

3. Золочевский A.A. Управление рисками инновационных девелоперских проектов // Российское предпринимательство, №8, выпуск 1, 2009.-0,3 п.л.

Научные статьи в других периодических изданиях и тезисы докладов:

4. Золочевский A.A. О современных методах управления рисками предпринимательских структур // Модель менеджмента для экономики, основанной на знаниях: материалы трудов участников IV Международной научно-практической конференции. - М.: МЭСИ, 2012.-0,25 п.л.

5. Золочевский A.A. Методы экспертных оценок в риск-анализе инновационных проектов // Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. Коллективная монография трудов участников VIII Международного научно-практического семинара. - М.: ИНИОН РАН, 2010. -0,15 п.л.

6. Золочевский A.A. Оптимизация продуктовой структуры инновационного девелоперского проекта // Интеграция образования и экономики. - М.: Издательство МГАДА, 2010. -0,2 п.л.

7. Золочевский A.A. Управление рисками в организационно-технических системах // Тезисы 1-й окружной научно практической конференции молодых ученых и специалистов. - М.: 2009. - 0,1 п.л.

3. Золочевский A.A. Комплексное освоение территорий как основа устойчивого развития мегаполиса // Мегаполис - образование и качество жизни: Материалы научно практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов. - М.: МГАДА, 2009. - 0,2 п.л.

9. Золочевский A.A. Проблема управления рисками девелоперской деятельности предприятия // Социальное партнерство — основа инновационного управления: Материалы научно практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов. - М.: МГАДА, 2008.-0,2 п.л.

Подписано к печати 05.05.12

Формат издания 60x84/1 б Бум. офсетная Лэ1 Печать офсетная

Печ.л. 1,6 Уч.-изд.л. 1,5 Тираж 100 экз.

Заказ 9557

Типография издательства МЭСИ. 119501, Москва, Нежинская ул., 7