Предпринимательская инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Предпринимательская инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости"

На правах рукописи

УДК 338 ББК 65.2/4-56 К72

КОСТЕНКО Владимир Леонидович

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство; управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

003467726

Работа выполнена на кафедре экономики и финансов Воронежской государственной лесотехнической академии

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Безрукова Татьяна Львовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Нарижный Иван Федорович

доктор экономических наук, профессор Жариков Виктор Данилович

Ведущая организация: Академия управления «ТИСБИ»

(г.Казань)

Защита состоится 7 марта, в 10.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.261.01 при Тамбовском государственном университете имени Г. Р. Державина по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 6, Тамбовский государственный университет имени Г.Р. Державина, зал диссертационного совета.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Тамбовского государственного университета имени Г. Р. Державина и на официальном сайте ТГУ имени Г. Р. Державина http/: tsu.tmb.ru.

Автореферат разослан 6 февраля 2009 года

Ученый секретарь

диссертационного совета, __- _ _ .

■—Степичева О. А.

доктор экономических наук, профессор

А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Развитие рынка коммерческой недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от предпринимательской активности на рынке инвестиций. Значительная потребность инвестиций в создание объектов коммерческой недвижимости не вызывает сомнений. Инвестиции в первоклассную недвижимость являются подходящим инструментом формирования предпринимательского дохода в условиях приемлемого риска для многих российских и иностранных инвесторов. Актуальность темы диссертации обусловлена повышающимся интересом российских и иностранных предпринимателей к возможностям инвестирования в объекты рынка коммерческой недвижимости в России по оптимизации соотношения предпринимательского дохода и риска инвестиционного портфеля.

Вместе с тем все больше растет дисбаланс между повышающимся интересом к российскому рынку коммерческой недвижимости и степенью его изученности. При этом существует множество проблем, сдерживающих развитие этого сектора рынка: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных инвестиционных процессов.

Для отечественной науки актуальной задачей становится определение инвестиционной привлекательности такого сегмента рынка, как коммерческая недвижимость. Можно констатировать, что в настоящее время в практике рынка коммерческой недвижимости России практически не используются аналитические модели инвестиционной привлекательности объектов. Принятие инвестиционных решений основывается, в основном, на результатах изучения текущей конъюнктуры рынка и экспертных мнениях аналитиков.

В то же время современные реалии развития российского рынка капитала требуют от предпринимателей глубокого научного осмысления процессов, происходящих на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость.

Научные исследования в области механизма систематизации, оценки и прогнозирования инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости находятся в стадии становления. Это послужило побудительным моментом для выбора темы диссертационной работы, которая, как нам представляется, является актуальной.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.

Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью полноты рассматривались в трудах мно-

гих отечественных и зарубежных экономистов: С. Абрамова, JL Абалкина, А. Аганбегяна, Ю. Анисимова, И. Бланка, JI. Валинуровой, Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, В. Ивантера, Л. Игониной, В. Ковалева, Б. Колты-нюка, Г. Костыниной, Н. Лахметкиной, И. Липсица, Н. Маренкова, Ю. Осипова, В. Серова, В. Черняка, М. Эскиндарова и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Арте-менкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибовского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др.

Вопросы формирования и развития предпринимательства, подходы к определению факторов, оказывающих влияние на развитие его как системы, наиболее полно раскрываются в трудах отечественных ученых: Л.И. Абалкина, Ю.П. Анискина, А.О. Блинова, В.В. Буева, В.И. Верхови-на, В .Я. Горфинкеля, В.И. Королева, Е.В. Лапусты, В.Д. Мамонтова, Г.Б. Поляка, В.М. Шлындикова, Е.И. Ясина. Теоретические основы изучения предпринимательства как явления и процесса заложили М. Вебер, П. Друкер, Г. Картер, К.Д. Кук, Г. Саймон, Й. Пихлер, P.A. Хоскин, В. Хорн, Й, Шумпетер.

Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционной деятельностью, существует необходимость всестороннего изучения особенностей предпринимательской инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости с позиций системного подхода и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем развития инвестиционных процессов и управления инвестиционной привлекательностью объектов коммерческой недвижимости обусловили тему, цель исследования и его задачи.

Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является развитие теоретических и научно-методических положений управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости на основе ее систематизации, оценки и прогнозирования и выработка практических рекомендаций для хозяйствующих субъектов.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем решения логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:

1) разработать механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости;

2) сформулировать концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости;

3) систематизировать и выработать единую классификацию объектов коммерческой торговой недвижимости;

4) выработать метод оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой торговой недвижимости с учетом влияния динамичного рынка и факторов внешней среды;

5) сформировать алгоритм управления инвестициями в условиях ограниченных финансовых ресурсов при создании объектов рынка коммерческой торговой недвижимости.

Объектом исследования является процесс формирования и развития предпринимательства на рынке объектов коммерческой недвижимости при их инвестиционной оценке, прогнозировании и управлении.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в результате мониторинга развития и управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке объектов коммерческой недвижимости.

Методологическую и теоретическую основу исследований составили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по проблемам функционирования, развития и управления коммерческой недвижимостью. Использованы законодательные акты РФ и нормативные документы различных уровней в области инвестиционной дея-' тельности, статистические и аналитические материалы и документы, материалы научных конференций, официальные публикации по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости, управления инвестиционными процессами.

Исследование осуществлялось на основе системного и комплексного подхода с применением структурно-функционального анализа, экономико-математического моделирования, основных положений теории нечетких множеств, теории возмущений, теории катастроф и теории устойчивости динамических нелинейных систем. Использованы методы объектного моделирования инвестиционного процесса, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, методы экспертных оценок, механизмы оценки и прогнозирования результатов инвестирования.

Научная, новизна работы заключается в доказательстве научного положения о том, что на современном этапе хозяйствования для обеспечения развития предпринимательской инвестиционной деятельности

на рынке коммерческой недвижимости основополагающими инструментами являются инвестиционная привлекательность и дифференцированная доходность по типам объектов недвижимости, а также в разработке практических рекомендаций по развитию рынка коммерческой недвижимости.

Элементами научной новизны обладают следующие выводы автора:

По специальности 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство)

1) разработан механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости, обеспечивающий взаимодействие предпринимательских структур, учитывающий неопределенность и риск принимаемых решений, который в отличие от имеющихся позволяет на базе оценки инвестиционной привлекательности объектов максимизировать предпринимательский доход, формируемый при создании объектов коммерческой недвижимости, что способствует повышению эффективности инвестиционной деятельности в условиях вероятностных ограничений;

2) систематизированы объекты коммерческой недвижимости и предложена классификация торговой недвижимости, отличительным признаком которой является структурирование видов объектов по функциональному назначению и масштабу деятельности, что позволяет их идентифицировать и снизить неопределенность в процессе выработки управленческих решений по инвестированию на уровне предпринимательской структуры;

3) сформирован алгоритм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью, отличающийся экономическим симбиозом и системными связями между предпринимательскими структурами в процессе создания объектов коммерческой торговой недвижимости, позволяющий обоснованно и более эффективно решать задачу финансового обеспечения предстоящего объема строительства торговой недвижимости, адекватно и целенаправленно реагировать на увеличение цен на стройматериалы и энергоносители и определять направления рационального использования инвестируемых средств.

По специальности 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (управление инвестициями и инвестиционной деятельностью-)

4) выработаны концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью, опирающиеся на экономическую оценку рынка коммерческой недвижимости как совокупности факторов - с одной стороны, и анализ инвестиционного объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционного позиционирования, с другой;

5) предложен метод оценки инвестиционной привлекательности объектов рынка коммерческой торговой недвижимости на основе современного инструментария, отличительными особенностями которого являются коммерческая и рисковая составляющие, позволяющие учесть специфичность формирования предпринимательского дохода от инвестиционно-строительной деятельности и обозначить рейтинг инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

Диссертация выполнена в рамках п. 10.12 «Технология процесса разработки и принятия управленческих решений в предпринимательских структурах» Паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: предпринимательство» и п. 4.15. «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» Паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью».

Теоретическая значимость работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования методов оценки и механизмов управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на российском рынке коммерческой недвижимости, рационального распределения и эффективного использования инвестиционных ресурсов и формирования концептуальных положений технологии управления инвестициями в коммерческую недвижимость.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения ее положений и выводов в деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса, в практике девелоперских и управляющих компаний при совершенствовании методов и механизмов управления инвестициями. Концептуальные подходы к технологий управления инвестиционной деятельностью на основе прогнозных сценариев денежных потоков дают возможность разработки практической реализации предпринимательской инвестиционной деятельности предприятий в области строительства объектов нежилой коммерческой недвижимости. Основные результаты работы используются в качестве теоретической, методологической и методической базы для исследований в области оценки эффективности инвестиционной деятельности индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов, а также в учебном процессе при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Экономика недвижимости».

Эмпирическую базу исследований, положений и выводов, содержащихся в диссертации, составили статистические данные о рынке коммерческой недвижимости ЦФО РФ.

Достоверность и обоснованность полученных автором результатов основывается на репрезентативной статистической выборке данных о продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости за период с 2003 по 2007 г.; использовании современных экономических теорий и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие выдвинутые гипотезы; анализе и сопоставлении теоретических и практических результатов, разработанных автором в процессе исследований и практической апробации результатов.

Апробация работы и использование результатов.

Результаты диссертационного исследования докладывались на: научно-практических и международных конференциях в Москве, Вологде, Воронеже, Невинномысске. Материалы исследования используются в учебном процессе в преподавании дисциплин «Экономика недвижимости» в Воронежской государственной лесотехнической академии.

Результаты исследования внедрены в практику работы предприятий инвестиционно-строительного комплекса Воронежской и Московской областей: ООО МП «Инком-С», ОАО «Центр недвижимости «Межрегиональная Инвестиционная Компания», ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК».

Положения, выносимые на защиту:

1) механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости;

2) единая классификация объектов коммерческой торговой недвижимости;

3) алгоритм управления инвестициями в условиях ограниченных финансовых ресурсов при создании объектов коммерческой торговой недвижимости;

4) концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости;

5) метод оценки инвестиционной привлекательности объектов рынка коммерческой торговой недвижимости.

Публикации.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 8 печатных работах (из них 1 в журналах, рекомендованных ВАК РФ), общим объемом 5,5 п.л.

Структура работы.

Диссертационная работа построена по проблемно-тематическому принципу и, в соответствии с поставленными целью и задачами, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертационное исследование имеет следующую структуру:

1 Теоретико-методологические основы предпринимательской инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости

1.1 Сущностная определенность предпринимательской инвестиционной деятельности в рыночной экономике

1.2 Рынок коммерческой недвижимости в системе экономических отношений

1.3 Механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости

2 Методический подход к управлению инвестиционной деятельностью рынка коммерческой недвижимости

2.1 Мониторинг инвестиционной среды региональной экономической системы

2.2 Концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости

2.3 Метод оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости

3 Технология управления предпринимательской инвестиционной деятельностью при создании объектов коммерческой недвижимости

3.1 Экономическое проектирование инвестиционных процессов на рынке объектов коммерческой недвижимости

3.2 Управление инвестиционной деятельностью на базе прогнозирования предпринимательского дохода от создания коммерческой недвижимости

3.3 Организационно-экономический алгоритм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью в условиях ограниченных финансовых ресурсов

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ, СОДЕРЖАЩИЕСЯ В ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЕ

1. Механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости В диссертационном исследовании отмечено, что на протяжении последних пяти лет объем инвестиций в коммерческую недвижимость большинства российских регионов неуклонно увеличивался.

Развитие рынка коммерческой недвижимости определяется следующими социально-экономическими характеристиками: географическим положением и расположением относительно основных федеральных транспортных магистралей; социально-демографическими характеристиками населения; состоянием экономики региона; объемом внешних и местных инвестиций; наличием эффективно работающих производственных предприятий; эффективностью работы местной администрации в интересах развития города и ее градостроительной политики; прозрачностью земельного рынка и т.п.

Установлено, что в подавляющем большинстве городов рост спроса значительно превышает объем предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости, а при отсутствии качественного предложения наблюдается рост ставок аренды и продажи. При этом предприниматель-

ские структуры, осуществляющие деятельность по инвестированию средств в создание объектов коммерческой недвижимости, испытывают потребность в формировании механизма обеспечения стабильного предпринимательского дохода, позволяющего учесть неопределенность и рискованность принимаемых решений в данном секторе экономики.

Предпринимательская инвестиционная деятельность по созданию объекта коммерческой недвижимости, по мнению автора, является процессом привлечения и размещения инвестиций в строительство с целью формирования предпринимательского дохода, определяемого потенциалом местоположения, ресурсным качеством участка, сложившимися арендными ставками, уровнем конкуренции, проявляющемся в спросе на арендные площади, ограничениями по подбору и расположению потенциальных арендаторов.

Установлено, что для предпринимательской структуры, осуществляющей инвестиции в коммерческую недвижимость, возможно формирование следующего предпринимательского дохода:

- доход, формируемый в процессе возрастания стоимости объектов коммерческой недвижимости при ее реализации по окончанию строительства;

- арендный доход либо косвенная выгода от использования объекта в собственных целях без необходимости уплаты арендной платы третьему лицу.

Участниками предпринимательской инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости выступают инвесторы, девелопе-ры, застройщики и подрядчики (рис. 1).

Рис. 1 - Предпринимательская инвестиционная среда и участники деятельности на рынке объектов коммерческой недвижимости

Кроме вышеперечисленных субъектов отношений, на отдельных этапах в процесс вовлекаются проектно-научные организации, научно-исследовательские институты, предприятия промышленности строительных материалов, изделий и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, технологического и энергетического оборудования. В развитии предпринимательской инвестиционной деятельности заинтересованы профессионально работающие на рынке коммерческой недвижимости ритейлеры, управляющие компании. Роль посреднических, рекламных и консультационных агентств состоит в обеспечении продвижения, имиджа и РЯ-известности коммерческой недвижимости.

Процесс управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости основывается на определенном механизме, под которым понимается набор принципов, инструментов воздействия и схемы принятия управленческого решения по обеспечению формирования предпринимательского дохода, который применим на следующих уровнях исследования:

1) на методологическом - раскрывает взаимосвязь индикаторов инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости, объединяя финансовые, рыночные и инструменты производственного менеджмента; определяет интеграцию показателей и процедур решения, инструментария мониторинга, анализа и контроля за развитием инвестиционной деятельности, привлечения институциональных инвесторов с целью улучшения инвестиционного климата.

2) на методическом - позволяет использовать минимальное количество показателей при осуществлении инвестиционного анализа, обеспечивая единство принципов и сопоставимость в оценках ввиду применения относительных величин;

3) на прикладном - позволяет связать инвестиционное планирование с проектированием и строительством объектов коммерческой недвижимости, обеспечивая высокую эффективность инвестиционно-строительных процессов.

В целом механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью представляет собой совокупность элементов, регулирующих процесс принятия управленческих решений в области инвестирования с целью получения предпринимательского дохода (рис. 2). Механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью состоит из-.

- субъектов (инвесторов, девелоперов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков, подрядчиков, смежников и т.д.);

- объектов (земельных участков, коммерческой недвижимости, незавершенных сооружений и конструкций);

- связей между субъектами и объектами;

- информации;

- управленческих действий, которые направлены на решение основных задач, поставленных при формировании главного замысла.

Спрос и предложения на рынке недвижимости

Управлений оительством

Схематека

строительства,

процесса

Инвестиционно-строительный процесс

Управление4 инвестициями

' Управление доходом

Предпринимательский доход

Инвестиционная среда

Оптимизация объема, структуры и источников инве-.стирования

Обоснование формы дохода, контроль формированием и реинвестированием

Рис. 2 - Внутреннее содержание механизма управления инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости

Эта диаграмма в виде круга разделена на четыре сектора, которые отражают единство инвестиционно-строительного процесса. Круг враща-

ется, что отражает непрерывность деятельности, перехода процесса из инвестиционной стадии в стадию оценки привлекательность объекта инвестиций и выбора.

Обоснованный с позиции инвестиционной привлекательности проект включается в строительное производство, которое на четвертой, заключительной стадии генерирует предпринимательский доход, который может быть инвестирован в создание новых объектов коммерческой недвижимости.

Эффективность функционирования механизма предпринимательской инвестиционной деятельности становится возможной при условии анализа и контроля состояния бизнес-процессов и обеспечении реализации управленческих решений.

Механизм управления инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости включает крупные блоки: правовых аспектов и организационно-экономических аспектов и четыре блока определяющих внутреннее инвестиционно-строительной деятельности. Немаловажное значение в механизме отводится рыночным условиям, которые накладывают ограничения на производственную, финансовую и инвестиционную деятельность предприятия посредством формирования уровня цен и спроса на продукцию.

Инструменты регулирования отдельных элементов инвестиционно-строительной деятельности формируются внутри самого предприятия, соответственно регламентируя те или иные управленческие решения.

Механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости призван обеспечить формирование максимального предпринимательского дохода в условиях изменяющейся внешней среды.

2. Классификация объектов коммерческой торговой недвижимости на основе их систематизации по функциональному назначению и масштабу деятельности

Коммерческая недвижимость является важным инвестиционным направлением, перспективы развития которого высоко оцениваются российскими и зарубежными инвесторами. Традиционно к нежилым помещениям относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Нежилые помещения подразделяются на виды: коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); недвижимость целевого назначения (больницы, детские сады и др.).

Рынок коммерческой недвижимости весьма разнообразен: торговые, складские и производственные помещения, гостиницы, развлекательные центры, туристические базы, дома отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы, земельные участки и другие виды. Каждый объект недвижимости индивидуален по местоположению, архитектурным решениям, функциональному назначению, площади. Установлено, что этот рынок динамичен с точки зрения ввода качественно новых объектов. Создаются не просто новые и современные здания, но и объекты, принципиально отличающиеся от уже существующих. Особенно это касается рынка торговой недвижимости. Недавно появились на российском рынке коммерческой торговой недвижимости: сити-парки, пауэр-центры, ритейл-парки, fashion-цeнтpы, дискаунт-центры.

Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, коммерческая торговая недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизацию объектов и затрудняет прогнозирование развития данного рынка недвижимости. Существующая классификация охватывает лишь часть видов коммерческой торговой недвижимости и не отражает их фактические характеристики с точки зрения коммерческой и инвестиционной привлекательности. В диссертационном исследовании предложено коммерческую торговую недвижимость различать по видам: торговые центры; торговые комплексы; магазины; рынки; павильоны.

Основными признаками классификации объектов торговой коммерческой недвижимости являются функциональное назначение и масштаб деятельности (рис. 3).

По уровню специализации коммерческой торговой недвижимости можно выделить неспециализированную (универсальную), к которой относятся продовольственные и непродовольственные неспециализированные магазины, и специализированную.

В диссертационном исследовании важное место в классификации коммерческой торговой недвижимости отведено торговым центра, инвестиции в создание которых генерируют наибольший доход.

Коммерческая торговая недвижимость может именоваться торговым центром, если соблюдаются следующие условия: наличие профессионального и системного управления; понятная, ясная концепция; большая и удобная парковка для посетителей; соответствие нижнему лимиту по площадям от 4 тыс. кв. м.

Анализ практики управления объектами коммерческой торговой недвижимости и экономической литературы позволил идентифицировать торговые (Т) и торгово-развлекательные (ТР) центры, и сгруппировать их по степени крупности как микро-(Т или ТР), макро-(Т или ТР) и мега-(Т или ТР) центры.

Рис. 3 - Группировка торговой коммерческой недвижимости (ТКН) 1 группа - неспециализированные объекты с торговой площадью более 30.000 кв. м.; 2 группа - неспециализированные объекты с торговой площадью 10.000-30.000 кв. м.; 3 группа - неспециализированные объекты с торговой площадью 1.000-10.000 кв. м.; 4 группа - специализированные объекты с торговой площадью более 5.000 кв. м.; 5 группа - специализированные объекты с торговой площадью 1.000— 5.000 кв. м.; б группа - неспециализированные объекты с торговой площадью 200-1.000 кв. м.; 7 группа - специализированные объекты с торговой площадью 200-1.000 кв. м.; 8 группа - все объекты с торговой площадью менее 200.

Микро-торговый (торгово-развлекательный) центр, в котором осуществляется продажа товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуг. Главной отличительной особенностью данной коммерческой недвижимости является наличие супермаркета-якоря. При этом в числе наиболее значимых торговых представителей могут выступать аптека, универсальный магазин. Характерно, что общая торговая площадь в таком ТЦ (ТРЦ) составляет 3.000-10.000 кв. м. Установлено, что в российской практике получили распространение подобные торговые центры с якорями супермаркетами и наличием значительного числа магазинов, как правило, одежды, обуви и т. п.

Макро-торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса, длительного пользования и специализированных товаров, например, мебель, инструменты, товары для строительства и товары для садоводства. Коммерческая торговая недвижимость данного вида объединяет несколько крупных ритейлеров. В качестве якорей могут выступать также дискаунтеры, универмаги сниженных цен, специализированные магазины (например, магазины инструментов, стройматериалов, товаров для дома) и некоторые другие. Торговая площадь торговых центров от 10.000-30.000 кв. м.

Мега-торговый центр занимается преимущественно продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все товары представлены в широком ассортименте. Главный якорь, как правило, - универмаг с полной линией товаров площадью 9.000-10.000 кв. м и более. Это крупнейшие типы торговых центров. Они реализуют торговый потенциал, который раньше был доступен только в центральных коммерческих районах. Размер таких торговых центров составляет от 30.000-100.000 кв. м.

В диссертационном исследовании отмечено, что в России метацентры только начали развиваться, и их развитие идет по совершенно иному пути, чем в США и большинстве стран Западной Европы.

В работе обосновано, что для торгового центра характерны следующие черты, и именно они выделяют его среди других торговых объектов:

Единое архитектурное решение здания или комплекса зданий, предоставляющих места для торговых операторов и управляемых как единый объект.

Единый участок, соответствующий типу центра, в котором есть рыночная потребность. Участок может иметь возможности расширения для строительства и парковки.

Легкодоступное расположение внутри торговой зоны с удобным входом и выходом для транспортного и пешеходного трафиков.

• Достаточное количество парковочных мест на участке, в соответствии с уровнем спроса на них, формируемым торговым объектом.

• Скрытые от покупателей возможности доставки товаров.

Улучшения участка, наличие ландшафта, освещения и вывесок,

позволяющих создать требуемую привлекательную и ощущение безопасности для покупателей.

• Сочетание арендаторов, обеспечивающее взаимодействие между магазинами и максимально возможный ассортимент, и объем товаров.

Удобное окружение, поддерживающее атмосферу, стимулирующую совершение покупок.

3. Алгоритм управления инвестициями в условиях ограниченных

финансовых ресурсов при создании объектов коммерческой торговой недвижимости

Предпринимательская инвестиционная деятельность на рынке коммерческой начинается с ответа на вопросы:

- как будет осуществляться финансирование строительства и какова принципиальная схема организации инвестиционно-строительного процесса?

- насколько эффективны вложения в данный объект недвижимо*-сти, на какой доход могут рассчитывать участники инвестиционно-строительной деятельности?

Рассматривая инвестиционный процесс с позиции размещения финансов и предпринимательского дохода в диссертации установлено, что объем инвестиций приходящихся на создание 1 м.кв. коммерческих площадей составляет 13323 р., что эквивалентно 535 USD со сроком окупаемости инвестиций 6 лет за счет поступлений от аренды. Различные операторы торговли могут стать арендаторами, только в случае соответствия уровня арендной ставки их норме доходности. При этом наиболее существенными факторами, определяющими размер арендной ставки, являются особенности местоположения участка; тип и масштаб торгового центра; тип и профиль арендаторов; размер арендной площади; уровень развития рынка операторов розничной торговли города; емкость рынка розничной торговли.

На примере инвестиционно-строительной компании определено, что целесообразно осуществлять предпринимательскую инвестиционную деятельность в направлении создания торгового центра. Установлено что для развития макро-торгового центра участок имеет более высокий потенциал, а формат микро-торгового центра не в полной мере соответствует особенностям местоположения участка и имеет более высокие отклонения от оптимальных величин ресурсного качества.

Выполненный прогноз арендных ставок для двух сценариев умеренно-пессимистического и оптимистического осуществлялся с учетом объемно-планировочных решений, позволяющих отвечать высокому уровню инвестиционной привлекательности объекту торговой недвижимости, что инвестиционно-строительной деятельности по возведению торгового центра соответствуют следующие показатели: средневзвешенная арендная ставка по торговым помещениям - 358 иБО/кв.м/год (умеренно пессимистический сценарий) и 412 иББ/кв.м/год (оптимистический сценарий); коэффициент эффективности использования площадей - 0,59; средневзвешенная площадь торгового помещения -198 (табл. 1).

Таблица 1

Оптимистичный прогноз предпринимательского дохода и расходов (ШБ)

Период эксплуатации 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год

Операционные доходы 7 644 867 7 923 150 7 923 150 7 923 150 7923150 150

Операционные расходы 2 783 551 2 842 777 2 829 787 2 816 797 2803 807

Операционная прибыль 4 861316 5 080 373 5 093 363 5 106 353 5119 343

Налоги 1 166 716 1 219 290 1 222 407 1 225 525 1228 642

Чистая прибыль 3 694 600 3 861 083 3 870 956 3 880 828 3890 701

Возмещение НДС и амортизация 3 292 546 590 457 590 457 590 457 590 457

Чистый денежный поток 6 987147 4 451 540 4 461413 4 471 285 4481157

В диссертационном исследовании показано, что в процессе предпринимательской инвестиционной деятельности по созданию объектов коммерческой торговой недвижимости ведущая роль отводится управленческим решениям в сфере финансирования проекта. Несмотря на то, что теория выработала множество инструментов управления инвестициями, в практике создания объектов торговой недвижимости они мало применимы в связи с тем, что существующие алгоритмы управления процессом инвестирования не могут своевременно и постоянно обеспечивать финансирование подрядных работ, а цены на продукцию строительства устанавливаются стихийно.

Разработанный алгоритм управления экономикой предпринимательской структуры отличается тем, что он построен на экономической модели системных связей показателей экономики и позволяет обоснованно и более эффективно решать задачу финансового обеспечения предстоящего объема строительства, адекватно и целенаправленно реагируя на увеличение цен на стройматериалы и энергоносители:

---

т

Ц-с^ (1)

где: - величина снижения финансово обеспеченного объема

строительства на период (п) в кв.м. общей площади.

Работа с математической моделью может проводиться по предложенному экономическому алгоритму (рис. 4).

Рис. 4 - Экономический алгоритм принятия управленческих решений в условиях скачкообразного изменения цен по составляющим затрат и снижении финансово обеспеченных объемов строительства

Разработанный в диссертации алгоритм принятия управленческих решений в условиях увеличения цен по составляющим затрат строительного производства и снижения финансово обеспеченного объема строительства торговой недвижимости должен использоваться перед началом очередного периода (п) с целью корректировки ситуационных управленческих решений в экономике предприятий.

4. Концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости

Стабильное развитие данного рынка и спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости стимулировал приход на рынок самых разных игроков. Если несколько лет назад основными инвесторами были девелоперы, то сейчас прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, призванных развивать и увеличивать непрофильные активы. Активизируются международные инвесторы и строительные компании. Все больше организаций, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Наиболее активным по развитию сектором во многих регионах является торговая недвижимость. Выполненные автором с 2004 по 2007 г. исследования показали, что рынок насыщался торговыми площадями с акцентом на количество, при этом основными параметрами рынка торговой недвижимости выступали: прирост площадей, соотношение спрос/предложение, изменения арендных ставок и т.д. За этот период количество торговых площадей значительно выросло как в крупных мегаполисах (в Москве их количество составляет около 150), так и в менге крупных городах (табл. 2).

Таблица 2

Структура рынка г.Воронежа по форматам торговых площадей в 2006 г.

Киоски Крытые Павильоны ТЦ и Гипер- Отдельные

рынки ТРЦ маркеты магазины

17300 21100 73300 83400 116200 333100

3% 35 11% 13% 18% 52%

Отметим, что инвесторы и предприниматели не боятся вкладывать средства в такие объекты, потому что уверены в их востребованности и у арендаторов, и у покупателей.

Структура спроса на рынке аренды торговых площадей по площади представлена в диаграмме (рис. 5).

И более 150кв.м Вот 50 до 150 кв.м.35 Одо 500 кв.м

Рис. 5 - Структура спроса на рынке аренды торговых площадей по площади в г. Воронеже в 2006 г.

Инвестиции в создание торговых центров генерируют наибольший доход. Новые торговые центры строятся в соответствии с международными стандартами и современными форматами розничной торговли, что обеспечивает рост их инвестиционной привлекательности.

Обосновано, что в основе принятия инвестиционных решений лежит сравнение инвестиционной стоимости объекта с возможным арендным доходом генерируемом на всем этапе управления объектом коммерческой недвижимостью и сформулированы принципы управления инвестиционной деятельностью при возведении коммерческой торговой недвижимости:

1) Йнтегрированность выбора конкретного объекта недвижимости с общей системой управления инвестициями. Финансирование любого объекта инвестиционной деятельности связано с привлечением инвестиций заданного объема. Оно задает исходные значения для развития инвестиционной деятельности, что определяет необходимость органической интегрированности управления привлечением инвестиций с общей системой управления отдельными объектами.

2) Комплексность решений при осуществлении деятельности. Все инвестиционные решения в области формирования объема инвестиций, в разнообразных формах оказывают прямое или косвенное воздействие на последующую эффективность их использования в процессе строительного производства. Поэтому управление инвестициями должно рассматриваться в комплексе управлением строительным производством и принятым вариантом формирования предпринимательского дохода (вложения с целью получения: инвестиционного дохода при продаже объекта, девелоперской коммерческой прибыли или арендного дохода).

3) Высокий динамизм процесса инвестиционно-строительной деятельности при создании объектов коммерческой недвижимости. Высокая динамика факторов внешней среды, и в первую очередь изменение

конъюнктуры рынка капитала, обусловливает необходимость разработки управленческих решений в области обоснования формирования дохода. Более того, изменения качественных и количественных характеристик при управлении объектами недвижимости также приводят к необходимости изменения стратегии и условий осуществления инвестиционно-строительной деятельности. Поэтому система управления инвестиционно-строительной деятельностью должна быть динамична, учитывать изменение факторов внутренней и внешней среды, темпы экономического развития, формы привлечения источников финансирования, потенциала формирования собственных инвестиционных ресурсов и др.

4) Альтернативность подходов к выбору объекта инвестиций. Реализация этого принципа обусловлена действием закона неравновесных систем, в соответствии с которым невозможно точно рассчитать реальную будущую доходность капитала и принять единственно правильное решение. Поэтому данный принцип предполагает разработку альтернативного решения относительно объектов инвестирования.

5) Ориентированность на стратегические цели управления. Все управленческие решения в области осуществления инвестиционно-строительной деятельностью должны быть направлены на реализацию глобальной стратегии инвестиционной и текущей деятельности компании. Поэтому долгосрочные и среднесрочные стратегические цели должны иметь приоритетное значение над кратковременной выгодой.

Опираясь на вышерассмотренные принципы, разработаны концептуальные положения по управлению предпринимательской инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости, которые заключаются в следующем:

- предпринимательская инвестиционная деятельность характеризуется большим числом функций и параметров, неравномерными и непостоянными во времени воздействиями, наличием конкурирующих сторон, что требует осуществления мониторинга, анализа и управления инвестиционными ресурсами;

- инвестиционный доход является величиной, обусловленной инвестиционной привлекательностью объекта инвестиций;

- управление инвестиционным процессом должно базироваться на регулировании инвестиционной привлекательности экономической системы, поскольку инвестиционная привлекательность обуславливает приток капитала;

- уровень доходности инвестиционно-строительной деятельности прямо пропорционален рискованности осуществления деятельности на рынке коммерческой недвижимости доходы, при этом формируемые в процессе инвестиционно-строительной деятельности должны дифференцироваться в зависимости от участников процесса.

5. Метод оценки инвестиционной привлекательности объектов рынка коммерческой торговой недвижимости

Инвестиционная привлекательность объекта традиционно определяется целесообразностью вложения средств в интересующее инвестора коммерческую недвижимость и зависит от ряда факторов. В диссертационном исследовании показано, что сегодня методология оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости находится на начальной стадии. Об этом свидетельствует незначительное число публикаций по данной проблеме, и практически отсутствующие конкретные работающие методики. Предложено оценку инвестиционной привлекательности коммерческой торговой недвижимости рассматривать в первом приближении как совокупность следующих основных характеристик: арендного дохода, емкости участка виде интегральной совокупности параметров этажности недвижимости; обеспеченности арендных помещений парко-вочными местами; эффективности использования площадей; плотности застройки участка, уровня риска осуществления инвестиций:

(У Ас, £аа,) ■ АКэт ■ АКпп ■ ЛКэф ■ АКзз - Э

= —:-----,

э (2)

где Ас - дифференцированная арендная ставка за 1 м2 арендуемой площади; Бар - арендная площадь; Э - эксплуатационные и расходы обслуживанию помещений.

Для получения желаемого дохода от инвестиций в создание торговой коммерческой недвижимости, при прочих равных условиях (уровень инвестиционного риска, эксплуатационные затраты и сложившиеся арендные ставки на рынке недвижимости), необходимо обеспечить максимальные значения параметров емкости участка (табл. 3).

Таблица 3

Значения параметров емкости участка под строительство объекта коммерческой недвижимости

Наименование параметра Значение параметра по видам коммерческой торговой недвижимости

Микро ТКН МаксиТКН МегаТКН

Коэффициент этажности 3-4 2-3 1-2

Парковочный индекс 3-4 ' 4-5 6-8

Коэффициент эффективности использования площадей 0,6-0,7 0,5-0,6 0,4-0,5

Коэффициент застройки 0,7-0,8 0,5-0,6 0,3-0,4

При оценке и анализе инвестиционной привлекательности объекта строительства коммерческой недвижимости особенно важно рассматривать все приведенные характеристики в совокупности, так как в условиях реальной экономической практики существуют ситуации, когда коммерческая недвижимость отвечает ряду требований наблюдается достаточно высокие значения параметров емкости участка, однако он в силу невозможности реализовать объемно-планировочные решения не соответствует требованиям рынка (по наличию парковочных мест, этажности и т.п.). Или объект строительства отвечает всем требованиям рынка по объемно-планировочным решениям, но при этом низкий трафик в данном районе застройки генерирует возрастание риска недополучения доходов потенциальными арендаторами коммерческой недвижимости и не позволит им производить плату аренды.

Установлено, что значения параметров зависят от объемно-планировочных решений по созданию объекта коммерческой недвижимости и выбранного местоположения, при этом наиболее доходным будет являться объект, у которого все ключевые параметры емкости участка минимально отклоняются от их оптимальных значений. Определять коэффициент отклонения фактического значения от оптимально-возможного следует по формуле:

IК — К I

л гу опт факт

к« (3)

где ДК - коэффициент отклонения отдельного параметра емкости участка.

Определение инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости (ИП КН) осуществляется на основе предварительной оценки следующих показателей: параметров емкости участка и арендных ставок.

Уровни привлекательности по видам могут в значительной степени не совпадать. Поэтому необходимо определять комплексный показатель Кип ИП КН, который может определяться на основе бальной экспертной оценки по формуле: КИп = £¡=1,4 БГВЬ где Б¡ - бальная оценка фактического уровня ¡-го вида инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; В; (2;=14 Bi = 1) - весовой коэффициент значимости ¡-го вида инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; \ = - параметр инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, включаемый в комплексную оценку ИП КН.

Расчет и анализ этого показателя осуществляется в следующей последовательности.

1. Определяются уровни ИП коммерческой недвижимости по всем видам объектов предполагаемого строительства.

В рассматриваемом случае бальная оценка определяется из условия, когда высокая степень привлекательности соответствует 5-ти баллам, средняя степень привлекательности — 4 баллам, а низкая степень привлекательности - 3 баллам, неустойчивая степень привлекательности -1 баллу, непривлекательные объекты — 0 баллов.

В диссертационном исследовании отмечено, что основные типы ИП КН можно оценить в баллах следующим образом: высокая степень ИП КН - балл 5; средняя степень ИП КН - балл 4; низкая степень ИП КН -балл 3; неустойчивая степень ИП КН - 1 балл, непривлекательные объекты — 0 баллов. При этом весовой коэффициент значимости для коммерческой недвижимости будет соответственно равен: Вэт = 0,2; Вп = 0,25; Вэп = 0,30; Вз =0,25.

2. Рассчитывается величина комплексного показателя Кип ИП КН и определяется тип инвестиционной привлекательности.

3. Дается оценка инвестиционной привлекательности объекта. Предлагается расчетное значение комплексного показателя КИп ИП СП интерпретировать следующим образом: 4 < Кип < 5 - коммерческая недвижимость имеет высокую степень ИП; 3 < КИп ^ 4 — коммерческая недвижимость имеет нормальную степень ИП; 2 < Кип < 3 - коммерческая недвижимость имеет низкую степень ИП; КИп ^ 2 — коммерческая недвижимость не имеет инвестиционной привлекательности.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Костенко, В.Л. Состояние инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости в ЦФО / В.Л.Костенко // Вестн. Тамб. ун-та. Сер.: Гуманитарные науки. Вып. З(февраль). Тамбов: Издательство ТГУ им. Г.Р. Державина. 2009. - 0,4 п. л. (авт. - 0,4).

Монографии по теме диссертационного исследования:

2. Безрукова, Т.Л. Управление инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости / Т.Л.Безрукова, В.Л.Костенко // Москва, КноРус, 2008, 11,2. (авт. - 4.2)

Кроме того, некоторые вопросы диссертационного исследования нашли отражение в других публикациях:

3. Костенко, В.Л. Антикризисный менеджмент в условиях неустойчивого состояния хозяйствующего субъекта / Т.Л. Безрукова, И.В. Сиби-ряткина, В.Л. Костенко // Проблемы региональной экономики. Вестник

ЦИРЭ. Вып. 8 / под ред. проф. Ю.А. Корчагина. Воронеж: ЦИРЭ, 2005. п.л. 0,3 (авт. 0,1).

4. Костенко, В.Л. Управление финансовым состоянием предприятий, функционирующих в условиях рыночной экономики / В.Л. Костенко // Проблемы региональной экономики. Вестник ЦИРЭ. Вып. 8 / под ред. проф. Ю.А. Корчагина. Воронеж: ЦИРЭ, 2005. п.л. 0,4 (авт. 0,1).

5. Костенко, В.Л. Сущность механизма управления инвестиционным поведением предприятий / Т.Л. Безрукова, А.Н. Борисов, С.С. Морковина, В.Л. Костенко // сборник статей материалов Международной научно-практической конференции. Воронеж: Научная книга, 2006. - п.л. 0,3 (0,1).

6. Костенко, В.Л. Формирование территориально-жилищного комплекса / В.Л. Костенко, А.Н. Борисов // Интеллектуальные и инновационные технологии в управлении образованием НИЭУП, 2006. Материалы X научно-практической конференции. Невинномысск: Изд-во НИЭУП, 2006. - п.л. 0,4 (авт. 0,2).

7. Костенко, В.Л. Оценка инвестиционной привлекательности предприятий строительной отрасли / В.Л. Костенко, Л.А. Попова // Экономика и управление. 2007. № 4. п.л. 0,2 (авт. 0,1).

8. Костенко, В.Л. Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости и определяющие ее факторы / В.Л. Костенко //Актуальные проблемы экономической теории в условиях перехода российского народного хозяйства на инновационный путь развития: материалы Международной научно-практической конференции. Воронеж: Изд-во ВГУ, 2009 -п.л. 0,3.

Подписано в печать 03.02.2009 г. Формат 60x48/16. Объем 1,5 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 1134. 392008, г. Тамбов, Советская, 190 г. Издательский дом Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Костенко, Владимир Леонидович

Введение

1 Теоретико-методологические основы предпринимательской 11 инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости

1.1 Сущностная определенность предпринимательской инвестиционной 11 деятельности в рыночной экономике

1.2 Рынок коммерческой недвижимости в системе экономических отношений

1.3 Механизм управления предпринимательской инвестиционной 50 деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости

2 Методический подход к управлению инвестиционной деятельностью 64 рынка коммерческой недвижимости

2.1 Мониторинг инвестиционной среды региональной экономической систе- 64 мы

2.2 Концептуальные положения по управлению инвестиционной 79 деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости

2.3 Метод оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой 89 недвижимости

3 Технология управления предпринимательской инвестиционной 110 деятельностью при создании объектов коммерческой недвижимости

3.1 Экономическое проектирование инвестиционных процессов на рынке 110 . объектов коммерческой недвижимости

3.2 Управление инвестиционной деятельностью на базе прогнозирования 126 предпринимательского дохода от создания коммерческой недвижимости

3.3 Организационно-экономический алгоритм управления предприниматель- 143 ской инвестиционной деятельностью в условиях ограниченных финансовых ресурсов

Диссертация: введение по экономике, на тему "Предпринимательская инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Инвестиции в первоклассную недвижимость являются подходящим инструментом оптимизации соотношения доходности и риска, например, для таких инвесторов, как пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, банки, для которых уровень риска на российском рынке ценных бумаг остается критическим. Для иностранных инвесторов российский рынок недвижимости в настоящее время может быть интересен тем, что пока он является развивающимся и демонстрирует привлекательное соотношение доходности и риска. Таким образом, актуальность темы диссертации обусловлена повышающимся интересом российских и иностранных инвесторов к возможностям рынка недвижимости в России по оптимизации соотношения доходности и риска инвестиционного портфеля.

Вместе с тем все больше растет дисбаланс между повышающимся интересом к российскому рынку недвижимости и степенью его изученности. При этом существует множество проблем, сдерживающих развитие этого сектора рынка: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных инвестиционных процессов.

Для отечественной науки актуальной задачей становится определения инвестиционной привлекательности такого сегмента рынка как нежилая коммерческая недвижимость. Можно констатировать, что в настоящее время в практике рынка недвижимости России практически не используются аналитические модели инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости. Принятие инвестиционных решений основывается, в основном, на результатах изучения текущей конъюнктуры рынка и экспертных мнениях аналитиков.

В то же время современные реалии развития российского рынка капитала требуют от инвесторов глубокого научного осмысления процессов, происходящих на рынке инвестиций в недвижимость.

Научные исследования в области механизма систематизации, оценки и прогнозирования инвестиционной привлекательности объектов нежилой коммерческой недвижимости находятся в стадии становления. Поэтому изучение данной проблематики в современной российской экономике является весьма актуальной областью научного исследования.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.

Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью полноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: С. Абрамова, Л. Абалкина, А. Аганбегяна, Ю.Анисимова, И. Бланка, Л. Валинуровой, Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, В. Ивантера, Л. Игониной, В. Ковалева, Б.Колтынюка, Г. Костыниной, Н.Лахметкиной, И. Липсица, Н. Маренкова, Ю. Осипова, В. Серова, В. Черняка, М. Эскиндарова, и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Артеменкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибов-ского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др [8,9,10,11,24,28,48,51,59,61,63,67,68,77,79,81,93,107,132,148].

Вопросы формирования и развития предпринимательства, подходы к определению факторов, оказывающих влияние на развитие его как системы, наиболее полно раскрываются в трудах отечественных ученых: Л.И. Абалкина, Ю.П. Анискина, А.О. Блинова, В.В. Буева, В.И. Верховина, В.Я. Горфинкеля, В.И. Королева, Е.В. Лапусты, В.Д. Мамонтова, Г.Б. Поляка, В.М. Шлындико-ва, Е. И. Ясина [10,20,43,63,76,81,136,143]. Теоретические основы изучения предпринимательства как явления и процесса заложили М.Вебер, П. Друкер, Г.

Картер, К.Д. Кук, Г. Саймон, Й. Пихлер, Р. А. Хоскин, В. Хорн, Й. Шумпетер [31,49,107,130,135].

Значительный вклад в совершенствование теоретических основ организации инвестиционной деятельности в строительстве, механизмов стратегического и тактического планирования деятельности предпринимательских структур, а также особенностей управления инвестиционными проектами внесли: О.Доничев, В.Дулич, Ю.Журавлев, Л.Зарубкин, В.Козийн, А.Клюев, Э.Околелова, И.Рахман, А.Рохманова, И.Степанов, Е.Толмачев, Б.Фалалеев, Л.Чистяков, и другие [47,48, 53,56, 94, 104, 105, 117, 119,125, 131].

Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционной деятельностью, существует необходимость всестороннего изучения особенностей предпринимательской инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости с позиций системного подхода и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Вместе с тем, уже полученные результаты научных исследований большинства перечисленных ученых послужили базой для более глубокого изучения вопросов разработки темы диссертационного исследования. Несмотря на значительное количество работ по этим вопросам, в экономической литературе недостаточно фундаментальных трудов, посвященных реализации методов управления инвестиционной привлекательностью объектов коммерческой недвижимости в рыночных условиях хозяйствования, которые позволяют выявить объективные возможности хозяйствующих субъектов к росту предпринимательского дохода и на основе которых могут разрабатываться стратегические планы развития.

Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем развития инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости обусловили тему, цель исследования и его задачи.

Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является развитие теоретических и научно-методических положений управления инвестиционными процессами рынка коммерческой недвижимости на основе его систематизации, оценки и прогнозирования и выработка практических рекомендаций для хозяйствующих субъектов.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем решения логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:

1)разработать механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости;

2)сформулировать концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости;

3 Систематизировать и выработать единую классификацию объектов коммерческой торговой недвижимости;

4) выработать метод оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой торговой недвижимости с учетом влияния динамичного рынка и факторов внешней среды;

5) сформировать алгоритм управления инвестициями в условиях ограниченных финансовых ресурсов при создании объектов рынка коммерческой торговой недвижимости.

Объектом исследования является процесс формирования и развития предпринимательства на рынке объектов коммерческой недвижимости при Pix инвестиционной оценке, прогнозировании и управлении.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в результате мониторинга развития и управления инвестиционными процессами на рынке объектов коммерческой недвижимости.

Методологическую и теоретическую основу исследований составили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по проблемам функционирования, развития и управления коммерческой недвижимостью. Использованы законодательные акты РФ и нормативные документы различных уровней в области инвестиционной деятельности, статистические и аналитические материалы и документы, материалы научных конференций, официальные публикации по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости, управления инвестиционными процессами.

Исследование осуществлялось на основе системного и комплексного подхода с применением структурно-функционального анализа, экономико-математического моделирования, основных положений теории нечетких множеств, теории возмущений, теории катастроф и теории устойчивости динамических нелинейных систем. Использованы методы объектного моделирования инвестиционного процесса, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, методы экспертных оценок, механизмы оценки и прогнозирования результатов инвестирования.

Научная новизна работы заключается в заключается в доказательстве научного положения о том, что на современном этапе хозяйствования для обеспечения развития инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости основополагающими инструментами являются инвестиционная привлекательность и дифференцированная доходность по типам объектов недвижимости, а так же в разработке практических рекомендаций по развитию рынка коммерческой недвижимости.

Элементами научной новизны обладают следующие выводы автора:

По специальности 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяй ством (предпринимательство)

1) разработан механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости, обеспечивающий взаимодействие предпринимательских структур с учетом учитывающий неопределенности и риска принимаемых решений, который в отличие от имеющихся позволяет на базе оценки инвестиционной привлекательности объектов максимизировать предпринимательский доход, формируемый при создании объектов коммерческой недвижимости, что способствует повышению эффективности инвестиционной деятельности в условиях вероятностных ограничений;

2) систематизированы объекты коммерческой недвижимости и предложена классификация торговой недвижимости, отличительными признаками которой является структурирование видов объектов по функциональному назначению и масштабу деятельности, что позволяет их идентифицировать и снизить неопределенность в процессе выработки управленческих решений по инвестированию на уровне предпринимательской структуры;

3) сформирован алгоритм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью, отличающийся экономическим симбиозом и системными связями между предпринимательскими структурами в процессе создания объектов коммерческой торговой недвижимости, позволяющий обоснованно и более эффективно решать задачу финансового обеспечения предстоящего объема строительства торговой недвижимости, адекватно и целенаправленно реагируя на увеличение цен на стройматериалы и энергоносители, что позволяет определять направления рационального использования инвестируемых средств.

По специальности 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (управление инвестициями и инвестиционной деятельностью)

4) выработаны концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью, опирающиеся на экономическую оценку рынка коммерческой недвижимости как совокупности факторов - с одной стороны, и анализ инвестиционного объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционного позиционирования, с другой;

5) предложен и реализован метод оценки инвестиционной привлекательности объектов рынка коммерческой торговой недвижимости на основе современного инструментария, отличительными особенностями которого являются коммерческая составляющая и рисковая составляющие, позволяющие учесть специфичность формирования предпринимательского дохода от инвестиционно-строительной деятельности и направленный на выявление связи между составляющими рейтинга инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости;

Диссертация выполнена в рамках п. 10.12 «Технология процесса разработки и принятия управленческих решений в предпринимательских структурах» Паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: предпринимательство» и п. 4.15. «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» Паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью».

Теоретическая значимость работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования методов оценки и механизмов управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на российском рынке коммерческой недвижимости, рационального распределения и эффективного использования инвестиционных ресурсов и формирования концептуальных положений технологии управления инвестициями в коммерческую недвижимость.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения ее положений и выводов в деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса, в практике девелоперских, и управляющих компаний при совершенствовании методов и механизмов управления инвестициями. Концептуальные подходы к технологии управления инвестиционной деятельностью на основе прогнозных сценариев денежных потоков дают возможность разработки практической реализации предпринимательской инвестиционной деятельности предприятий в области строительства объектов нежилой коммерческой недвижимости. Основные результаты работы используются в качестве теоретической, методологической и методической базы для исследований в области оценки эффективности инвестиционной деятельности индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов, а также в учебном процессе при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Экономика недвижимости».

Эмпирическую базу исследований, положений и выводов, содержащихся в диссертации, составили статистические данные о рынке коммерческой недвижимости ЦФО РФ.

Достоверность и обоснованность полученных автором результатов основывается на репрезентативной статистической выборке данных о продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости за период с 2003 по 2007 гг.; использовании современных экономических теорий и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие выдвинутые гипотезы; анализе и сопоставлении теоретических и практических результатов, разработанных автором в процессе исследований и практической апробации результатов.

Апробация работы и использование результатов.

Результаты диссертационного исследования докладывались на: научно-практических и международных конференциях в Москве, Вологде, Воронеже, Невииномысске. Материалы исследования используются в учебном процессе в преподавании дисциплин «Экономика недвижимости» в Воронежской государственной лесотехнической академии.

Результаты исследования внедрены в практику работы предприятий инвестиционно-строительного комплекса Воронежской и Московской областей: ООО МП «Инком-С», ОАО «Центр недвижимости «Межрегиональная Инвестиционная Компания», ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК».

Публикации.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 8 печатных работах (из них 1 в журналах, рекомендованных ВАК РФ), общим объемом 5,5 п.л.

Структура работы.

Диссертационная работа построена по проблемно-тематическому принципу, и в соответствии с поставленными целью и задачами, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Костенко, Владимир Леонидович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Коммерческая недвижимость является важным инвестиционным направлением, перспективы, развития которого высоко оцениваются российскими и зарубежными инвесторами. Рынок коммерческой недвижимости весьма разнообразен: торговые, складские и производственные помещения, гостиницы, развлекательные центры, туристические базы, дома отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы, земельные участки и другие виды. Каждый объект недвижимости индивидуален по местоположению, архитектурным решениям, функциональному назначению, площади. Этот рынок динамичен с точки зрения ввода качественно новых объектов. Создаются не просто новые и современные здания, но и объекты, принципиально отличающиеся от уже существующих. Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, коммерческая недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизацию объектов и затрудняет прогнозирование развития рынка. Существующая классификация охватывает лишь часть видов коммерческой недвижимости и не отражает их фактические характеристики с точки зрения инвестиционной привлекательности.

В работе предлагается классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их структурирования по функциональному назначению и масштабу деятельности. Выделено 8 групп коммерческой недвижимости по функциональной принадлежности к определенной сфере деятельности. Установлено, что для торгового центра характерны следующие черты, и именно они выделяют его среди других торговых объектов: единое архитектурное решение здания или комплекса зданий, предоставляющих места для торговых операторов и управляемых как единый объект; единый участок, соответствующий типу центра; легкодоступное расположение внутри торговой зоны с удобным входом и выходом для транспортного и пешеходного трафиков; достаточное количество парковочных мест на участке; скрытые от покупателей возможности доставки товаров; улучшения участка, наличие ландшафта, освещения и вывесок; сочетание арендаторов, обеспечивающее ассортимент и объем товаров, подходящий для торговой зоны; приемлемое и удобное окружение, поддерживающее атмосферу, стимулирующую совершение покупок. В соответствии с данными признаками, выделены и описаны группы торговой недвижимости по функциональной принадлежности к определенной сфере деятельности (торговые (Т) и торгово-развлекательные (ТР) центры, а по степени крупности микро-(Т или ТР) центры, макро-(Т или ТР) центры и мега- (Т или ТР) центры.

2. Исследование особенностей протекания инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости позволило установить отсутствие действующих методов и инструментов управления предпринимательской инвестиционной деятельностью и выработать механизм управления в виде поэтапно реализуемых действий направленных на обеспечение инвестиционной привлекательность объекта, формирование инвестиционного дохода при минимальном уровне инвестиционного риска. В диссертационном исследовании механизм представлен диаграммой в виде круга разделенной на четыре сектора, которые отражают единство инвестиционно-строительного процесса. Круг вращается, что отражает непрерывность деятельности, перехода процесса из инвестиционной стадии в стадию оценки привлекательности объекта инвестиций и выбора. Наиболее инвестиционно-привлекательный проект реализуется в процессе строительного производства, а на четвертой, заключительной стадии генерирует предпринимательский инвестиционный доход, который может быть инвестирован в создание новых объектов коммерческой недвижимости. Динамичность процесса предпринимательской инвестиционной деятельности становиться возможной при условии анализа и контроля состояния бизнес-процессов и реализации управленческих решений. В диссертации показано, что механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости состоит из крупных блоков: правовых аспектов и организационно-экономических аспектов и четырех блоков определяющих внутреннее инвестиционно-строительной деятельности. На основании сущности и содержания механизма управления предпринимательской инвестиционной деятельностью представляется возможным определять искомый механизм, который в состоянии координировать действия различных служб и подразделений каждого конкретного инвестиционно-строительного субъекта.

3. Предпринимательская инвестиционная деятельность на .рынке коммерческой недвижимости в диссертационном исследовании определена как процесс привлечения и размещения инвестиций в строительство с целью фор* мирования арендного дохода, определяемого потенциалом местоположения, ресурсным качеством участка, сложившимися арендными ставками, уровнем конкуренции проявляющемся в спросе на арендные площади, ограничениями по подбору и расположению потенциальных арендаторов. Концепция обеспечения развития инвестиционных процессов в сфере создания объектов коммерческой недвижимости объединяет два направления: экономическую оценку рынка как совокупности факторов - с одной стороны, и анализ инвестиционного объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционного позиционирования - с другой.

Установлено, что предпринимательская инвестиционная деятельность характеризуется большим числом функций и параметров, неравномерными и непостоянными во времени воздействиями, наличием конкурирующих сторон, что требует осуществления мониторинга, анализа и управления инвестиционными ресурсами. Инвестиционный доход является величиной обусловленной инвестиционной привлекательностью объекта инвестиций. Доходы, формируемые в процессе предпринимательской инвестиционной деятельности, дифференцированы в зависимости от участника процесса. Уровень доходности предпринимательской инвестиционной деятельности прямо пропорционален рискованности осуществления деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

4. Современный этап управления предпринимательской деятельностью в инвестиционной сфере отличают две характерные особенности, которые оказывают непосредственное влияние на формирование инвестиционной привлекательности создаваемых коммерческих объектов - доходность и рискованность: В современной отечественной и зарубежной экономической науке пока не существует единого понятия инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости. Общая терминология такого подхода к сущности данной экономической категории продолжает отрабатываться. Оценку инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости целесообразно рассматривать в первом приближении как совокупность следующих основных характеристик: арендного дохода, емкости участка виде интегральной совокупности параметров этажности недвижимости; обеспеченности арендных помещений парковочными местами; эффективности использования площадей; плотности застройки участка, уровня риска осуществления инвестиций. Оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости в различных экономических условиях будет иметь свои специфические особенности, которые нашли отражение в формировании условий и критериев отнесения объектов коммерческой недвижимости к определенному типу инвестиционной привлекательности. Разработан алгоритм определения инвестиционной привлекательности объектов торговой коммерческой недвижимости, позволяющий из значительного количества предложений на рынке коммерческой недвижимости выявлять наиболее значимые с позиции минимизации риска и максимизации предполагаемого инвестиционного дохода, опираясь на существенные параметры емкости участка с учетом предлагаемых объемно-планировочных решений строительства, и позиционировать обозначенные объекты.

5. Установлено, что решение задачи осуществления предпринимательской инвестиционной деятельности по созданию коммерческой недвижимости, связано с определением инвестиционной-привлекательности создания объекта на данном участке; определением объемов и структуры финансирования; выбором принципиальной схема организации инвестиционно-строительного процесса, экономическим проектированием и прогнозированием дохода относительно всех участников процесса при допустимом уровне риска. Установлено, что одними из наиболее инвестиционно-привлекательных объектов коммерческой недвижимости являются торговые центры. Инвестиции в строительство этих объектов генерируют наибольший доход, при допустимом уровне риска. На примере инвестиционно-строительной компании определено, что целесообразно осуществлять предпринимательскую инвестиционную деятельность в направлении создания микро либо макро торгового центра. В отношении конкретного участка установлено что, для развития макро торгового центра он имеет более высокий потенциал, при этом формат микро- торгового центра не в полной мере соответствует особенностям местоположения и имеет более высокие отклонения от оптимальных величин ресурсного качества. Рассматривая инвестиционный процесс с позиции размещения финансов и доходности подобной сделки в диссертации установлено, что объем инвестиций приходящихся на создание 1 м.кв. коммерческих площадей составляет 13323 р., что эквивалентно 535 USD со сроком окупаемости инвестиций 6 лет за счет поступлений от аренды. Показано, что различные операторы торговли могут стать арендаторами, только в случае соответствия уровня арендной ставки их норме доходности. Наиболее существенными факторами, определяющими размер арендной ставки являются особенности местоположения участка; тип и масштаб торгового центра; тип и профиль арендаторов; размер арендной площади; уровень развития рынка операторов розничной торговли города; емкость рынка розничной торговли. Выполненный прогноз арендных ставок для двух сценариев умеренно-пессимистического и оптимистического, осуществлялся с учетом объемно-планировочных решений, позволяющих отвечать высокому уровню инвестиционной привлекательности объекту торговой недвижимости, что инвестиционно-строительной деятельности по возведению торгового центра соответствуют следующие показатели: средневзвешенная арендная ставка по торговым помещениям - 358 USD/кв.м/год (умеренно пессимистический сценарий) и 412 USD/кв.м/год (оптимистический сценарий); коэффициент эффективности использования площадей - 0,59; средневзвешенная площадь торгового помещения - 198.

Успешное развитие экономики инвестиционно-строительного предприятия, в значительной степени зависит от обоснованности, эффективности управленческих решений. Для финансирования таких крупно-масштабных проектов требуются многомиллионные инвестиции, и, несмотря на то, что теория выработала множество инструментов управления (финансовый леверидж, коэффициенты капитализации и др.), на практике их применение затруднительно, особенно инвестиционно-строительными организациями, ввиду трудной прогнозируемости роста цен на строительные материалы.

Существующие алгоритмы управления процессом инвестирования не могут своевременно и постоянно обеспечивать финансирование подрядных работ, цены на продукцию строительства устанавливаются стихийно, нет эффективного оперативного механизма управления прибыльной деятельностью строительных организаций. Разработанный в диссертационном исследовании алгоритм управления экономикой застройщика отличается тем, что они построен на предложенной автором экономическом механизме системных связей показателей экономики и позволяет обоснованно и более эффективно решать задачу финансового обеспечения предстоящего объема строительства, адекватно и целенаправленно реагируя на увеличение цен на стройматериалы и энергоносители.