Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Покопцева, Екатерина Борисовна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава I. Рынок недвижимости. Категориальный анализ.

1.1. Понятие рынка недвижимости.

1.2. Анализ рынка недвижимости. Спрос и предложение.

1.3. Анализ взаимовлияния показателей рынка недвижимости и экономической системы государства.

Глава II. Жилищные системы стран с разным уровнем социально-экономического развития.

2.1. Жилищные системы экономически развитых стран.

2.2. Проблемы построения жилищных систем в странах с переходной экономикой.

2.3. Сравнительный анализ жилищных систем развитых стран и стран с переходной экономикой.

Глава III. Ипотечный рынок как механизм совершенствования рынка недвижимости.

3.1. Понятие и структура организации ипотечного рынка.

3.2. Модели ипотечного кредитования.

3.3. Становление ипотечной системы в Российской Федерации.

3.4. Ипотечные ценные бумаги.

3.5. Пути решения социальных проблем российского общества при внедрении принципов ипотечного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости"

Актуальность темы исследования.

Коренные изменения, произошедшие в структуре собственности на недвижимость в Российской Федерации с началом процесса приватизации, повлекли за собой активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.

В то же время, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств. Поскольку государство в силу экономических причин было не в состоянии продолжать самостоятельно финансировать строительство жилья для своих граждан, возникла необходимость переосмысления процессов, происходящих в жилищной сфере, и формирования новой государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика должна быть направлена на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь - средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важнейшей мерой реализации современной жилищной политики является создание единой государственной ипотечной системы с учетом передового опыта развитых стран и национальных особенностей России.

За годы реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы недостаточно обоснованны теоретически, носят спонтанный характер, разрозненны и поэтому малоэффективны. В существующих научных исследованиях имеются значительные разночтения. Предметом споров является даже принадлежность рынка недвижимости: часть экономистов относит его к рынку благ, другие - к финансовому рынку. Наибольшая неопределенность остается в вопросе, касающемся будущего российской ипотеки: какой из существующих в мире моделей ипотечного кредитования отдать предпочтение при построении российской ипотечной системы?

Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка недвижимости, обусловили выбор темы исследования. Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в решении социальных проблем общества, но также и в активизации промышленного производства, развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабилизации позволит более тщательно и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок.

Цель и задачи исследования.

Целью диссертационной работы является комплексное теоретическое осмысление совокупности экономических процессов, оказывающих влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости, анализ факторов, обусловливающих динамику данного рынка и повышение его значимости в пределах национальной экономики, и формулирование мер, способных оптимизировать деятельность экономических субъектов.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие конкретные задачи:

- на основе теоретического обобщения особенностей формирования рынка недвижимости проанализировать основные экономические категории применительно к рынку недвижимости в целом и рынку жилья в частности;

- исследовать рынок жилья как имеющего наибольшую социальную значимость сегмента рынка недвижимости;

- изучить особенности формирования цен на рынке недвижимости и его динамику;

- проанализировать взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости с применением теоретических моделей и практических данных;

- провести сравнительный анализ рынков недвижимости Соединенных Штатов Америки, стран Западной, Восточной Европы и России для выявления наиболее значимых общих характеристик и отличительных особенностей, оказывающих влияние на степень развитости рынка недвижимости;

- проследить взаимосвязь рынка недвижимости с финансовым рынком, определить степень данной взаимосвязи на рынках недвижимости стран с переходной экономикой по сравнению с рынками развитых стран и влияние, которое финансовый рынок оказывает на развитие рынка недвижимости;

- оценить значение ипотечного кредитования для совершенствования экономического механизма функционирования рынка недвижимости, а также для решения социальных проблем общества.

Объект исследования.

Объектом исследования является рынок недвижимости как экономическая категория, рынок жилья как наиболее социально значимая часть рынка недвижимости, ипотечный рынок как связующее звено между рынком недвижимости и финансовым рынком, иллюстрирующий взаимосвязь реального и финансового секторов экономики и позволяющий рынку недвижимости подавлять негативное влияние внутренних причин своей несовершенности.

Предмет исследования.

В качестве предмета исследования выступают экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота недвижимости, теоретические основы формирования рынка недвижимости как системы взаимосвязанных рынков, отражающей взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких видных отечественных и зарубежных специалистов, как Г.Поляковский,

A.Г.Аганбегян, Н.Б.Косарева, А.Ринг, К.Кейз, И.Д.Грачев, В.Н.Пономарев,

B.В.Лимаренко, Г.П.Овчинников, Ю.В.Пашкус, Н.С.Пастухова, С.Н.Максимов, Р.Страйк и др. Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, другие нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети интернет.

Научная новизна исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующих полученных автором результатах:

- уточнен понятийный аппарат и проведена систематизация теоретических аспектов функционирования рынка недвижимости. Показано, что наличие у объектов недвижимости физических характеристик и свойств и общие принципы их обращения на рынке дают основание утверждать о товарной природе недвижимости;

- проведено исследование степени совершенности рынка недвижимости. Выявлено, что локальность рынков недвижимости, низкая эластичность спроса и предложения, необходимость высоких пороговых инвестиций и ряд других являются причинами более низкой степени совершенности данного рынка по сравнению с другими рынками. Предложены варианты повышения степени совершенности рынка недвижимости через вовлечение профессиональных посредников и активизацию более совершенных рынков, в первую очередь - рынка финансовых активов.

- на примере рынка жилья проведено комплексное исследование параметров спроса и предложения и их эластичности. Показана низкая эластичность спроса и неэластичность предложения в коротком периоде. Приведен и доказан авторский тезис об изменении эластичности на разных участках кривой спроса;

- проанализирована зависимость угла наклона кривой 18 от изменения параметров рынка недвижимости. Установлено, что низкая эластичность спроса на рынке недвижимости и неэластичность предложения на нем в коротком периоде приведут к большему изменению угла наклона кривой по сравнению с ситуацией, когда рынок недвижимости не учитывается в качестве значительной составной части рынка благ. Доказана необходимость учета параметров рынка недвижимости при определении общего экономического равновесия;

- всесторонне исследованы вопросы потребительского выбора домохозяйств на рынке недвижимости в зависимости от размера дохода и личных предпочтений. Предложена новая методика графического анализа влияния возможности получения ипотечного кредита на решения домохозяйств;

- исследованы особенности ценообразования на рынке недвижимости. Установлено, что низкая степень информированности участников рынка, уникальность и стационарность объектов недвижимости удлиняют процесс установления равновесной цены сделки и способствуют формированию ценового лага - интервала цен, в котором данный объект может быть реализован;

- рассмотрен новый показатель, который может быть использован при анализе динамики рынка недвижимости, - время позиционирования объекта на рынке (ТОМ). Предложено рассматривать ТОМ в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости, поскольку при незначительных колебаниях экзогенных факторов увеличение времени позиционирования объектов на рынке позволяет сохранить существующий уровень цен и препятствовать вхождению рынка недвижимости в состояние кризиса;

- проведен комплексный анализ взаимовлияния параметров рынка недвижимости и экономической системы государства как отражение взаимосвязи между реальным и финансовым секторами экономики. Показано, что степень экономического развития государства во многом определяется степенью развития рынка недвижимости и рынка ипотечных ценных бумаг. Вместе с тем, показатели дохода и занятости населения, а также доходов, получаемых домохозяйствами на фондовом рынке, оказывают влияние на значение показателей рынка недвижимости;

- исследованы подходы различных экономических учений к изучению цикличности рынка недвижимости. Сделан вывод о преимущественно второстепенной роли рынка недвижимости в развитии кризисных явлений и о его неспособности быстрого выхода из кризиса;

- проведен сравнительный анализ систем жилищного финансирования экономически развитых стран, стран Восточной Европы и России с точки зрения их эффективности при решении социально-экономических проблем общества. Выявлено, что для России больший практический интерес представляет система жилищного финансирования стран Евросоюза, поскольку социально-экономические условия европейских стран (система права, структура населения и уровень его благосостояния, объемы рынков) более сопоставимы с соответствующими условиями современной России;

- показана значимость ипотечного рынка, являющегося, через рынок ипотечных ценных бумаг, связующим звеном между реальным и финансовым секторами экономики, находящим отражение в механизме взаимодействия рынка недвижимости и рынка финансовых активов. Отлаженность механизма данного взаимодействия оказывает наиболее значительное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости на современном этапе. На основе проведенного анализа существующих моделей ипотечного кредитования выработаны предложения о целесообразности их использования при построении российской ипотечной системы;

- рассмотрена дилемма природы ипотечного процесса - как социального блага для решения жилищных проблем общества или экономически эффективного механизма. Приведены доказательства, подтверждающие ведущую роль экономической составляющей при построении ипотечной системы России.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Результаты диссертационной работы позволяют рассматривать процессы, происходящие на рынке недвижимости, во взаимосвязи с процессами, имеющими место на других рынках, и более комплексно подходить к анализу экономической системы в целом. Полученные выводы могут быть использованы в качестве теоретической основы для проведения прикладных исследований в сфере недвижимости. Их также целесообразно применять при разработке методических и учебных пособий по курсам «Макроэкономика» (в разделах, посвященных теории потребления, экономическим циклам и модели общего экономического равновесия) и «Экономика недвижимости».

Практическая значимость проведенного исследования состоит в возможности использования его результатов для оценки текущего состояния рынка недвижимости Российской Федерации и степени его развития по сравнению с зарубежными рынками; при создании и практической апробации различных схем ипотечного кредитования, а также при разработке мер государственной поддержки в сфере финансирования жилищного строительства.

Апробация.

Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в семи научных работах и прошли обсуждение на студенческой конференции СПбГУЭФ (Санкт-Петербург, 1996г.), всероссийской конференции и 2-м всероссийском экономическом форуме студентов и молодых ученых (Санкт-Петербург, 1999г.), научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР в 1998 и 2002 годах, также на теоретическом семинаре аспирантов СПбГУЭФ.

Структура и объем диссертационной работы.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих 11 параграфов, заключения, списка библиографических источников и приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Покопцева, Екатерина Борисовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный детальный анализ теоретических основ и практических аспектов формирования и функционирования рынка недвижимости позволяет комплексно подходить к рассмотрению принципов развития экономической системы в целом и может послужить основой для разработки социально-экономической политики государства в сфере регулирования рынка недвижимости и финансирования жилищного строительства.

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

1. Уточнен понятийный аппарат и проведена систематизация теоретических аспектов функционирования рынка недвижимости.

Показано, что наличие у объектов недвижимости физических характеристик и свойств и общие принципы их обращения на рынке дают основание утверждать о товарной природе недвижимости. Невозможность осуществления спекулятивных сделок, уникальность и низкая ликвидность объектов недвижимости не позволяют отнести рынок недвижимости к финансовому рынку. Сделан вывод о том, что рынок, на котором обращается товар-недвижимость, является составной частью рынка товаров и услуг.

2. Классифицированы особенности рынка недвижимости. Выявлено, что локальность рынков недвижимости, низкая эластичность спроса и предложения, необходимость высоких пороговых инвестиций и ряд других являются причинами более низкой степени совершенности данного рынка по сравнению с другими рынками. Установлено, что несовершенность рынка недвижимости во многом объективна и связана с уникальностью и стационарностью обращающегося на нем товара.

Исследована зависимость степени совершенности рынка недвижимости от уровня экономического развития государства. Сделано заключение, что несовершенность рынка недвижимости наиболее заметна при рассмотрении рынков стран с переходной экономикой. В этих странах усилия по формированию рынков недвижимости, предпринимаемые в условиях недостаточно развитой кредитно-денежной системы, сопровождаются необходимостью решения социальных проблем граждан. Однако данные усилия оказываются недостаточными, становление рынка происходит стихийно, опережая формирование нормативно-правовой базы. Такие рынки характеризуются локальностью, низким уровнем развития конкуренции, небольшим количеством продавцов и покупателей.

В настоящее время можно утверждать, что рынок недвижимости России преодолел этап стихийного развития. Законодательная база в сфере недвижимости в целом сформирована. Со стабилизацией макроэкономической ситуации постепенно происходит процесс переориентации интересов структур финансового рынка с высокодоходных операций на рынке ценных бумаг на инвестирование в реальный сектор экономики с целью диверсификации рисков.

Предложены варианты повышения степени совершенности рынка недвижимости через вовлечение профессиональных посредников, расширение спектра предоставляемых сопутствующих услуг и активизацию более совершенных рынков, в первую очередь - финансового рынка. Для активизации притока капиталов с финансового рынка необходимо снижать кредитный риск от операций с недвижимостью. Инвесторы должны иметь уверенность в возможности сохранения и возврата вложенных средств.

3. На примере рынка жилья проведено комплексное исследование параметров спроса и предложения и их эластичности. Показана низкая эластичность спроса и неэластичность предложения в коротком периоде.

Приведен и доказан авторский тезис об изменении эластичности на разных участках кривой спроса: отложенный спрос и неоправданные ожидания характеризуют неэластичный участок кривой спроса; этап стабилизации и насыщения рынка приводит к некоторому росту эластичности. Однако возможность более значительного роста эластичности, который мог бы произойти при поступлении на рынок недвижимости дополнительных финансовых ресурсов в большом объеме, нивелируется стационарностью, высокой стоимостью и низкой ликвидностью товара на рынке недвижимости. Эти его особенности окажут тормозящее влияние на рост эластичности спроса, в результате чего общая эластичность спроса на рынке недвижимости останется низкой.

4. Проанализирована зависимость угла наклона кривой 18 от параметров рынка недвижимости. Установлено, что низкая эластичность спроса на рынке недвижимости и неэластичность предложения на нем в коротком периоде приведут к большему изменению угла наклона кривой 18 по сравнению с ситуацией, когда рынок недвижимости не учитывается в качестве значительной составной части рынка благ.

Доказана необходимость учета параметров рынка недвижимости при определении общего экономического равновесия.

5. Всесторонне исследованы вопросы потребительского выбора домохозяйств на рынке недвижимости в зависимости от размера дохода и личных предпочтений.

Предложена новая методика графического анализа влияния возможности получения ипотечного кредита на решения домохозяйств, в основе которой лежит определение критических точек выбора между альтернативным потреблением и потреблением жилья исходя из положения кривой безразличия домохозяйства.

6. Исследованы особенности ценообразования на рынке недвижимости. Установлено, что низкая степень информированности участников рынка, уникальность и стационарность объектов недвижимости удлиняют процесс установления равновесной цены сделки и способствуют формированию ценового лага - интервала цен, в котором данный объект может быть реализован.

7. Рассмотрен новый показатель, который может быть использован при анализе динамики рынка недвижимости, - время позиционирования объекта на рынке (ТОМ). Исследовано его влияние на изменение ликвидности объектов недвижимости.

Предложено рассматривать ТОМ в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости, поскольку при незначительных колебаниях экзогенных факторов увеличение времени позиционирования объектов на рынке позволяет сохранить существующий уровень цен и препятствовать вхождению рынка недвижимости в состояние кризиса.

8. Проведен комплексный анализ взаимовлияния параметров рынка недвижимости и экономической системы государства как отражение взаимосвязи между реальным и финансовым секторами экономики. Исследованы подходы различных экономических школ к изучению цикличности рынка недвижимости.

Показано, что степень экономического развития государства во многом определяется степенью развития рынка недвижимости и рынка ипотечных ценных бумаг. Вместе с тем, показатели дохода и занятости населения, а также доходов, получаемых домохозяйствами на фондовом рынке, оказывают влияние на значение показателей рынка недвижимости. Рассмотрен российский кризис 1998 года, его причины и последствия для рынка недвижимости. Сделан вывод о преимущественно второстепенной роли рынка недвижимости в развитии кризисных явлений и о его неспособности быстрого выхода из кризиса.

В результате сделано заключение о том, что рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям как сезонного, так и системного характера. Изменение объема инвестиций в недвижимость на развитых рынках может оказать значительное влияние на состояние экономики страны. Однако в преобладающем большинстве случаев изменение активности на рынке недвижимости является не причиной, а уже следствием происходящих во внешней по отношению к нему среде изменений.

9. Проведен сравнительный анализ систем жилищного финансирования экономически развитых стран, стран Восточной Европы и России с точки зрения их эффективности при решении социально-экономических проблем общества.

Выявлено, что наиболее эффективная жилищная система применяется в Соединенных Штатах Америки. Ей присущи низкая локализованность рынков недвижимости, преобладание частной системы домовладения, высокий уровень мобильности домохозяйств, высокая степень унификации ипотечных товаров. Однако для России больший практический интерес представляет система жилищного финансирования стран Евросоюза, поскольку социально-экономические условия европейских стран (система права, структура населения и уровень его благосостояния, объемы рынков) более сопоставимы с соответствующими условиями современной России.

10. Показана значимость ипотечного рынка, являющегося, через рынок ипотечных ценных бумаг, связующим звеном между реальным и финансовым секторами экономики, находящим отражение в механизме взаимодействия рынка недвижимости и рынка финансовых активов. Отлаженность механизма данного взаимодействия оказывает наиболее значительное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости на современном этапе. Сделан вывод, что создание ипотечной системы позволяет повысить степень совершенности рынка недвижимости, привлечь в него дополнительные ресурсы, увеличить потребительскую активность и платежеспособный спрос.

Проведен анализ текущего состояния ипотечных отношений в России. На его основе выработаны предложения о целесообразности использования существующих моделей ипотечного жилищного кредитования при создании российской ипотечной системы. Установлено, что в России на сегодняшний день в целом созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для целей приобретения жилья. Сформирована нормативно-правовая база, позволившая перейти к рыночным механизмам регулирования при соблюдении конституционного права на жилище. Вместе с тем, формирующаяся ипотечная система до сих пор не позволяет решить жилищные проблемы большей части населения страны. Главные сдерживающие факторы - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на массовое ипотечное жилищное кредитование, имеющиеся недостатки в действующей нормативно-правовой базе, а также неразвитость организационнотехнологической и финансовой инфраструктуры ипотечной системы. Кроме того, все еще отсутствуют правовые основы для деятельности альтернативных участников ипотечного рынка - строительных сберегательных касс.

Изучены различные способы финансирования ипотечного кредитования. Выявлено, что наиболее подходящим источником средств для развития массовой ипотечной системы в России является Пенсионный фонд РФ. Средства Фонда лучше других отвечают ипотечным принципам долгосрочности и низкой рискованности. Участие Пенсионного фонда может осуществляться через размещение свободных ресурсов на длительный срок в ипотечных ценных бумагах или через выкуп закладных у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Рассмотрена роль Центрального банка РФ в создании российской ипотечной системы. Внесены предложения по изменению его позиции в данном вопросе. Центральный банк России должен содействовать внесению изменений в банковское законодательство, без которых невозможно функционирование строительных сберегательных касс как специализированных ипотечных банков. Целесообразным могло бы быть изменение ставок резервирования Центробанка для коммерческих банков, осуществляющих ипотечные операции, а также снижение коэффициентов риска по ипотечным операциям при расчете экономических нормативов.

В результате сделан вывод о том, что ипотечная система в России может стать массовой, доходной и самоокупаемой только в том случае, если ипотечное кредитование будет рассматриваться в первую очередь как экономически эффективный механизм, а лишь затем - как социальное благо. Участие государства в ипотечном кредитовании также не должно наносить ущерб рыночному характеру ипотеки. Приведены доказательства, подтверждающие ведущую роль экономической составляющей при построении российской ипотечной системы.