Стратегия развития управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Татевосян Артем Роберти

Введение.

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости как объект регулирования.ю

1.1 Сущность и общая характеристика рынка недвижимости.

1.2 Функции государства как субъекта регулирования развития рынка коммерческой недвижимости.

1.3 Основные тенденции и стратегические задачи развития рынка коммерческой недвижимости г.Москвы.

Глава 2. Анализ системы развития управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости.

2.1. Современные подходы по организации управления бизнес проектами в сфере коммерческой недвижимости.

2.2. Методы анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

2.3. Использование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как механизм управления инвестициями на рынке коммерческой недвижимости.

Глава 3. Стратегические задачи развития управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости.

3.1. Методика оценки коэффициента инвестиционной привлекательности объектов торговой недвижимости.

3.2. Организационно-функциональная система деятельности управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости.

3.3. Стратегические решения по развитию рынка коммерческой недвижимости московского региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Стратегия развития управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости"

Актуальность темы исследования. В течение десяти последних лет Россия переживает исключительно важный и чрезвычайно сложный период радикальных экономических реформ. Их главная задача - вывод страны на современный путь мирового развития. За последние годы многое сделано в структурной перестройке экономики, созданы рыночные механизмы ее развития, в том числе сформирован современный рынок недвижимости.

Недвижимое имущество играет фундаментальную роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, являясь важнейшим ресурсом развития страны. Недвижимость является одной из основополагающих составных частей национального богатства любого государства. Уровень развития рынка недвижимости не менее важен для развития страны, чем степень ее индустриального и инновационного развития.

Проблема повышения эффективности российской экономики, а также темпов ее развития неразрывно связана с рынком коммерческой недвижимости. Формируя основу для ведения бизнеса, рынок коммерческой недвижимости служит своеобразным «индикатором» экономического и социального развития как отдельных регионов и отраслей, так и государства в целом. Благодаря его развитию, увеличению количества торговой, офисной и складской недвижимости создаются необходимые условия для повышения экономической активности населения, увеличиваются налоговые поступления в бюджеты разных уровней, возникают новые рабочие места, снижается уровень безработицы, увеличиваются инвестиции в экономику.

Рынок коммерческой недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития и мало исследован. Слабо изучены современные механизмы развития управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости, отсутствует государственная стратегия развития данного сектора экономики. Имея огромный потенциал, отечественный рынок коммерческой недвижимости требует большего внимания со стороны специалистов и более глубокого изучения.

Развитие данного сектора экономики, эффективное управление и распоряжение коммерческой недвижимостью, создание необходимых условий для более масштабного вовлечения малого и среднего бизнеса в данный сектор, может иметь мультипликаторный эффект для всей экономики страны и стать стимулом развития для других ее отраслей.

Принятый Правительством Российской Федерации курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе стремление вступить в ВТО, еще более усиливает значимость создания современного и развитого рынка коммерческой недвижимости.

Таким образом, формирование современных механизмов развития управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости, а также повышение эффективности государственного регулирования данного сектора экономики являются стратегической задачей укрепления российской экономики в целом. В этой связи можно с уверенностью сказать, что разработка современных методов стратегического управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости, адаптированных к российским условиям, а также развитие системы государственного регулирования рынка коммерческой недвижимости являются одними из актуальных задач отечественной экономики.

Степень научной разработанности темы. Анализ экономической литературы зарубежных и отечественных авторов, таких как Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Р. Пейзер, А. Фрей, А.Г. Грязнова., М.А. Федотова, М.М. Соловьев, Г.М. Стерник, А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, И.Т. Балабанов, Н.А. Щербакова, Б.Д. Новиков, И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдероге и др., посвященной повышению эффективности системы управления недвижимостью, организации инвестиционно-строительного процесса, обоснованию эффективности и окупаемости инвестиций в объекты недвижимости и другим вопросам обеспечивающим жизненный цикл объектов недвижимости, показывает, что проблемы развития деятельности управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости исследованы недостаточно полно.

В диссертационных исследованиях в области развития рынка недвижимости1

1 Ченухалина E.B. Недвижимость как источник финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве: Дис. к.э.11. - Санкт-Петербург, 1999; Шестак И.Н. Недвижимость в системе экономических отношений переходной экономики: Дис. к.э.н. - Ростов-на-Дону, 2000; Береговых Т. В. Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере: Дис. к.э.н. - Хабаровск, 2002; Бабенко P.B. Организационно- экономический механизм взаимодействия участников сферы управления объектами жилой недвижимости: Дис. к.э.н. - Ростов-на-Дону, 2003; Грошак Е. В. Информационное обеспечение оценки объектов рынка жилой недвижимости: Дис. к. э. н. - Красноярск, 2003; Дорожкова Е. H. Рынок жилой недвижимости: состояние и особенности развития (на примере г. Читы): Дис.к.э.н. - Новосибирск, 2002; Нуждаева Е. В. Региональные аспекты управления и оценки объектов недвижимости (на примере малоэтажного основное внимание сосредоточено на изучении рынка жилой недвижимости и крайне мало внимания уделяется проблемам развития рынка коммерческой недвижимости.

Таким образом, к числу мало изученных проблем необходимо отнести отсутствие целостной теории, связанной с исследованием рынка коммерческой недвижимости, а также научно обоснованных методов управления деятельностью компаний на российском рынке коммерческой недвижимости. К настоящему времени не выработан единый понятийный аппарат, слабо изучены рыночные механизмы, стимулирующие развитие рынка коммерческой недвижимости, недостаточно глубоко исследованы причины, тормозящие темпы его развития.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является рынок коммерческой недвижимости г.Москвы.

Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования являются методы и средства, определяющие стратегию развития управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости.

Цель и задачи исследования. Целью работы является развитие стратегии управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости и разработка комплекса стратегических решений по повышению эффективности развития данного сектора экономики московского региона.

Для достижения намеченной цели необходимо решить следующие основные исследовательские задачи:

• раскрыть и сформулировать понятие «рынок коммерческой недвижимости», определить составляющие его элементы, изучить специфику и тенденции его развития;

• исследовать состояния рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, сформулировать стратегические цели и приоритетные задачи его развития;

• раскрыть роль государства как субъекта регулирования развития рынка коммерческой недвижимости, определить пути повышения эффективности системы государственного регулирования данного сектора экономики; индивидуального жилищного строительства): Дис.к. э. н. - Чебоксары, 2003. Пипко Н.Д. Организационно-экономические acneicru управления недвижимым имуществом: Дис. к.э.н. - Москва, 2003.

• проанализировать современные механизмы управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости, выявить пути повышения эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость;

• разработать методику выбора наиболее привлекательного объекта торговой недвижимости для целей инвестирования на примере г.Москвы;

• разработать стратегию развития управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости, адаптированную к российским условиям;

• выработать комплекс стратегических решений по повышению эффективности развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Многогранность предмета диссертационного исследования и многоаспекгность его рассмотрения обусловили использование широкого круга научных методов и теоретических источников.

Теоретической и методологической основами исследования явились труды отечественных и зарубежных экономистов, посвященные анализу рынка недвижимости, изучены научные публикации и результаты научных и практических исследований, посвященные современному состоянию и проблемам развития рынка коммерческой недвижимости.

Информационной базой исследования являются данные Госкомстата РФ, документы и материалы Министерства экономического развития и торговли РФ, а также результаты исследований и аналитические отчеты ряда консалтингово -брокерских и девелоперских компаний.

Научная новизна и положения выносимые на защиту.

Научная новизна исследования состоит в разработке методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию системы деятельности управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости и повышению эффективности государственного регулирования развития данного сектора экономики.

Положения выносимые на защиту:

• раскрыто и сформулировано понятие «рынок коммерческой недвижимости», выявлена специфика его развития, на основании проведенного исследования установлены стратегические цели и приоритетные задачи развития данного сектора экономики;

• проведен системный анализ основных причин, препятствующих развитию рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, на его основе разработан комплекс стратегических решений по повышению эффективности реализации положений Градостроительного кодекса РФ;

• проанализирована система кредитования деятельности управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, установлены ее главные недостатки и рекомендован комплекс мер по ее совершенствованию;

• предложена методика выбора наиболее привлекательного объекта торговой недвижимости, позволяющая определить инвестиционную привлекательность данного объекта с учетом весовых коэффициентов его главных характеристик;

• разработана организационно-функциональная система деятельности управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости, адаптированная к российским условиям.

Практическая значимость исследования. Совокупность выводов и рекомендаций автора, может быть использована при решении практических задач повышения эффективности развития рынка коммерческой недвижимости. К ним отнесены: совершенствование системы управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости; формирование эффективной экономической политики государства в сфере развития рынка коммерческой недвижимости; определение стратегических целей и тактических задач дальнейшего совершенствования рынка коммерческой недвижимости; разработка новых, адекватных потребностям экономики страны экономических и нормативных механизмов, способствующих привлечению инвестиций в данный сектор экономики.

Апробация. Внедрение полученных результатов диссертационного исследования и апробация предложенных методик осуществлялась в ООО «Романов Девелопмент Групп» и ООО «Интеграл Групп».

Основное содержание диссертационной работы отражено в 4 публикациях общим объемом 1,6 пл.

Структура работы. Цели и задачи исследования обусловили его структуру. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Татевосян Артем Роберти

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости в России в настоящее время находится на стадии своего становления. Наличие множество нерешенных проблем в данной сфере экономики обусловили необходимость рассмотрения и выработки новых эффективных механизмов экономического и нормативно-правового характера, которые позволят увеличить темпы развития рынка коммерческой недвижимости и создать привлекательные условия для привлечения инвестиций в данный сектор экономики.

Таким образом, в данной работе были подробно исследованы и проанализированы специфические особенности коммерческой недвижимости, определены основные преимущества, обеспечивающие привлекательность инвестирования в данный сегмент рынка недвижимости, изучены сущность и особенности развития рынка коммерческой недвижимости, которому дано следующее определение - это сектор национальной экономики, представляющий собой совокупность объектов офисной, торговой и складской недвижимости, субъектов экономических отношений, оперирующих на рынке, процессов создания и управления рынком, характеризующийся высокой доходностью инвестиций, обладающий высоким уровнем рисков и а также набор механизмов, посредством которых государство (или органы власти) регулирует его формирование, функционирование и развитие.

Руководствуясь значительной ролью государства в процессе развития рынка коммерческой недвижимости, подробно рассмотрены наиболее важные нормативно-правовые документы, регулирующие процессы развитие рынка недвижимости. Основное внимание уделено новому Градостроительному кодексу1. Установлены его основные достоинства и недостатки. Отмечено, что практическое значение данного документа заключается в упорядочении деятельности застройщиков, проектировщиков, авторов проектов, подрядчиков на строительные и смежные работы, а также местных властей и органов, контролирующих проектирование и строительство. При этом создатели нового Градостроительного кодекса учли многие недостатки более ранней версии документа 1998 г. выпуска. Однако, существование множество прежних подзаконных актов, регулирующих градостроительную деятельность значительно затрудняет реализацию нового кодекса. До тех пор пока не будет откорректирована старая законодательная база и приведена в соответствие с новым кодексом, она будет продолжать работать в силу свой инертности и вопреки новому кодексу. Таким образом, отмечается, что эффективность нового Градостроительного кодекса будет зависеть от того, как данный документ будет исполняться участниками рынка недвижимости.

В работе установлены основные проблемы развития московского рынка коммерческой недвижимости. На основании проведенного анализа определены следующие основные стратегические задачи развития рынка коммерческой недвижимости:

• несовершенство кредитно - финансовой системы, которая значительно ограничивает возможности малого и среднего бизнеса на рынке коммерческой недвижимости;

• наличие сложных бюрократических барьеров, которыми сопровождаются процедуры выделения земельных участков под строительство коммерческой недвижимости и этапы согласования проектных документации, а также высокий уровень коррумпированности чиновников;

• монополия в сфере коммуникаций, а также отсутствие нормативно-правовых документов четко регулирующих взаимоотношения инвесторов с монополистами;

• износ инженерных сетей и коммуникаций, а также отсутствие финансовых и законодательных механизмов, стимулирующих развитие данной сферы;

• отсутствие единой базы данных по объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам;

Развитие рынка коммерческой недвижимости непосредственно связанно от степени профессиональности основных его участников. Таким образом, установлены основные участники инвестиционно-строительного процесса, к которым относятся управляющие компании (девелоперские организации), проектные организации, консалтингово-брокерские компании, сервейинговые компаниями, кредитно-финансовые учреждения, оценщики и др.

Раскрыто содержание нового для России вида деятельности «девелопмента недвижимости» - система девелопмента недвижимости представляет собой совокупность управленческих решений, совместное воздействие которых на создание и использование объектов коммерческой недвижимости приводит к существенному повышению эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость, повышению уровня управления данной недвижимостью, а также позволяет более оперативно и динамично развивать различные проекты на рынке коммерческой недвижимости.

Определены цели и задачи девелоперской компании, подробно рассмотрены и раскрыты основные этапы девелопмента недвижимости, разработан и схематично показан процесс девелопмента недвижимости, а также выявлены основные преимущества его применения.

Установлено, что целью сервейинговой компании является максимально эффективное использования объекта коммерческой недвижимости в соответствии с интересами собственника, а основной задачей - качественное управление зданием и создание востребованного рынком объекта коммерческой недвижимости, позволяющего получить максимальный доход на вложенный капитал

Консалтингово-брокерские компании проводят постоянные маркетинговые исследования рынка недвижимости, прослеживаются основные события и изменения, влияющие на рынок коммерческой недвижимости, формируются базы данных по объектам коммерческой недвижимости.

Рассмотрены основные цели анализа и раскрыта процедура анализа состояния рынка коммерческой недвижимости, установлены основные источники информации на рынке коммерческой недвижимости.

Отмечается значительная роль маркетинговых исследований в процессе анализа рынка коммерческой недвижимости. Установлено, что главной задачей маркетинга рынка коммерческой недвижимости - выявление целевого сегмента рынка и разработка концепции развития объекта в соответствии с потребностями данного сегмента. Профессиональная аналитика позволяет определить каковы предпочтения рынка относительно размеров объекта коммерческой недвижимости, величины арендной платы, месторасположения и других характеристик.

Подробно изучены основные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов на рынке коммерческой недвижимости, основанные на теории временной стоимости денег.

Особое внимание уделено изучению методов оценки инвестиционной привлекательности проектов с учетом временного различия потоков доходов и расходов.

Проведен детальный анализ основных методов оценки недвижимости. Отмечено, что независимая и профессиональная оценка объекта недвижимости является важнейшим элементом при совершении любых операций с недвижимостью.

Рассмотрена новая для России форма инвестирования в недвижимость -«закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости».

Паевой инвестиционный фонд недвижимости представляет собой объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление профессиональным менеджерам (компании управляющей данным фондом).

Отмечается, что это новая возможность эффективного управления инвестициями и ведения бизнеса в сфере коммерческой недвижимости.

Главным преимуществом ЗПИФН заключается в том, что владелец паев не платит налог на имущество (2,2%) и налог на прибыль (24%), а только налог на прибыли от продажи пая. Кроме того, владелец пая может продолжительное время не погашать пай, откладывая тем самым выплату налога на прибыль на более поздний период.

Установлено, что ЗПИФН являются экономически привлекательными и для тех, кто рассматривает его в качестве инструмента налогового планирования, и для тех, кто рассматривает его в качестве одного из способов инвестирования средств. ЗПИФН с одинаковым успехом может рассматриваться при осуществлении коллективных инвестиций, а также как способ минимизации налоговых отчислений.

Разработана модель выбора и оценки коэффициента инвестиционной привлекательности объектов торговой недвижимости. Разработанная модель упрощает процедуру выбора наиболее экономически привлекательных объектов торговой недвижимости и позволяет определить инвестиционную привлекательность объекта на основе установления взаимосвязи между весовыми коэффициентами основных характеристик объектов торговой недвижимости и категориями данных характеристик.

Учитывая сложившиеся особенности развития московского рынка коммерческой недвижимости, разработана типовая организационно-функциональная система деятельности управляющей компании в сфере коммерческой недвижимости, адаптированная к российским условиям. Данная организационно-функциональная система управления предлагает решение законченного комплекса задач с учетом сложившихся особенностей развития и государственного регулирования рынка коммерческой недвижимости московского региона.

В заключительной части диссертационной работы предлагаются комплекс стратегических решений, которые позволят значительно повысить темпы развития московского рынка коммерческой недвижимости:

• принять меры по усовершенствованию Градостроительного кодекса и повышению эффективности его реализации;

• создать единую базу данных по объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам;

• принять на федеральном уровне ряд нормативно-правовых документов, регулирующих взаимоотношения инвесторов с монополистами, разработать финансовые и законодательные механизмы, которые стимулировали бы развитие инженерных сетей и коммуникаций;

• сделать необходимые законодательные поправки для повышения активности кредитно-финансовых организаций на рынке коммерческой недвижимости.

• упростить и сделать прозрачным процедуру приобретения земли для целей развития инфраструктуры коммерческой недвижимости региона;

• сделать доступным для любого инвестора информацию, касающуюся земельных участков и объектов нежилой недвижимости, выставленных на продажу государством;

• упростить и четко регламентировать во времени процедуру рассмотрения и экспертизы проектных документации, при этом должна быть выработана зависимость, чем проект меньше, тем процедуры согласования проще и быстрее;

• организовать максимально прозрачную систему проведения торгов государственной недвижимостью.

Скорейшее осуществление комплекса предложенных мер, отвечает коренным интересам российской экономики на современном этапе ее развития и в значительной мере определяет экономическое и социальное развитие нашей страны.

Таким образом, можно сказать, совокупность результатов исследования, позволяет реализовать научно обоснованный подход при разработке государственной стратегии развития рынка коммерческой недвижимости и может быть использована при решении практических задач развития управляющих компаний. Внедрение предложенных методических положений и рекомендаций позволит в значительной степени повысить эффективность развития рынка коммерческой недвижимости московского региона.