Формирование организационного механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационного механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства"

003470670

На правах рукописи

БОЛЬШАКОВ Павел Сергеевич

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННОГО МЕХАНИЗМА КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ НА ОСНОВЕ ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА (на примере Санкт-Петербурга)

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

АВТОРЕФЕРАТ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 > г::.: 2ссэ

Санкт-Петербург 2009

003470670

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Асаул Анатолий Николаевич

кандидат экономических наук, доцент Березин Алексей Осипович

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный университет»

Защита диссертации состоится 16 июня 2009 года в 1130 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата д. 27, ауд. ¿/¿8..

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан « /5*»> Л/Сг& 2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор

Чепаченко Н. В.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Возможность эффективного комплексного развития городских территорий с применением форм государственно-частного партнерства в РФ обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В свою очередь в странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития городских территорий появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы на базе государственно-частного партнерства. Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию (комплексной реконструкции) новых жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях - целых городов - Темзмит Таун (Великобритания).

В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских городах до сих пор остаются не решенными многие вопросы, связанные с редевелопментом промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов, с комплексным развитием новых неосвоенных территорий и другие.

Проблема отсутствия действенного организационного механизма комплексного развития городских территорий является особенно актуальной для Санкт-Петербурга, как крупнейшего мегаполиса и промышленного центра в РФ. Исторически сложилось так, что центральная часть Санкт-Петербурга окружена промышленным поясом, состоящим из производственных предприятий, перепрофилированных складских комплексов, устаревших объектов инфраструктуры. В то же время на окраинах периферийных районов находятся значительные по площади неосвоенные территории. В настоящее время в Санкт-Петербурге планируется реализация нескольких крупных проектов по редевелопменту промышленных территорий, однако, это лишь незначительная часть от всей территории, занятой промышленными предприятиями в центральных районах города. Что касается освоения новых территорий и реновации существующих жилых кварталов, застроенных домами первых массовых серий, то существующие сегодня Земельный и Градостроительный кодексы РФ определяют механизмы вовлечения в оборот данных территорий. При этом, во-первых, речь идет о территориях, находящихся в государственной собственности, а во-вторых, сформулированные в федеральном законодательстве механизмы, являются в определенной степени не проработанными, и еще будут совершенствоваться в ходе реализации.

Актуальность темы исследования данной работы обусловлена перспективами внедрения комплексного подхода к развитию городских территорий на основе государственно-частного партнерства и необходимостью повышения эффективности комплексного развития, перепрофилирования городских территорий. Успешное решение исследуемой проблемы имеет

важное значение для развития экономики региона и страны в целом. Устойчивое развитие регионов, мегаполисов невозможно без комплексного подхода к развитию городских территорий.

Степень разработанности проблемы.

Исследованиями в области теории прав собственности и концепции государственно-частного партнерства, являющихся основой построения эффективного механизма комплексного развития городских территорий занимались: С. С. Алексеев, Р. И. Капелюшников, В. Н. Кузнецов, Д. С. Львов, Г. А. Мусина, В. В. Папава, JI. И. Петражицкий, В. Л. Тамбовцев, К. А. Хубиев, Г. И. Черкасов и др.

Изучением непосредственно проблем комплексного развития городских территорий на основе взаимодействия государственного и частного секторов занимались: А. Н. Асаул, П. И. Бурак, В. Г. Варнавский, В. В. Владимиров, Ю. Г. Ветров, Г. Н. Давидянц, А. Б. Зеленцов, В. А. Заренков, И. А. Игнатюк, Я. В. Косицкий, JI. Э. Лимонов, В. Н. Лившиц, П. П. Макагонов, С. Н. Максимов, В. А. Михеев, В. Н. Носкова, С. Р. Хуснутдинова, А. А. Югов и др., среди зарубежных представителей: Н. Demsetz, М. Smiley, В. Barry, J. Bryson.

Однако исследования указанных авторов в значительной степени не затрагивали проблему, связанную с необходимостью построения организационного механизма эффективного взаимодействия органов исполнительной власти при реализации проектов комплексного развития городских территорий. Но именно эффективное взаимодействие специализированных органов исполнительной власти играет важную роль в формировании механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства.

Цель и задачи диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование методических положений и практических рекомендаций по формированию организационного механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства, как взаимовыгодной формы сотрудничества государства и бизнеса.

В настоящем исследовании поставлены и решены следующие задачи:

1. На основе анализа рынка недвижимости раскрыты предпосылки перехода государственного и частного секторов к комплексному развитию городских территорий, а также общие экономические предпосылки данного процесса.

2. Выявлены факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий, включая информационные, экономические, организационные и нормативно-правовые факторы.

3. Выполнен анализ зарубежного опыта комплексного развития территорий на основе государственно-частного партнерства и выявлены принципы построения отношений и согласования интересов партнеров (принципы организации процесса) в системе государственно-частного партнерства, при реализации проектов комплексного развития городских территорий.

4. Сформулированы предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы комплексного развития городских территорий в Санкт-Петербурге.

5. На основе анализа комплексного развития городских территорий на базе государственно-частного партнерства в Санкт-Петербурге, даны практические рекомендации по повышению эффективности организации комплексного развития городских территорий.

6. Разработан алгоритм взаимодействия органов исполнительной власти при реализации проектов комплексного развития городских территорий в Санкт-Петербурге с целью формирования эффективного организационного механизма комплексного развития городских территорий на уровне Санкт-Петербурга на основе концепции государственно-частного партнерства.

Объект исследования.

Объектом диссертационного исследования является инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга и составляющие механизма обеспечения эффективной реализации масштабных проектов комплексного развития городских территорий.

Предмет исследования.

Предметом диссертационного исследования является комплексное развитие городских территорий на основе государственно-частного партнерства.

Теоретико-методологическая база исследования.

Теоретико-методологической базой исследования послужили основные положения экономической теории прав собственности, концепции государственно-частного партнерства, а также концептуальные и теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых по проблемам комплексного развития городских территорий на основе взаимодействия государственного и частного секторов.

В работе использовался ряд общенаучных методов исследования: анализ и синтез, сравнительный анализ, институциональный, структурно-функциональный, системный подходы и пр.

Информационная база исследования.

Информационную базу исследования составили материалы научных изысканий российских и зарубежных экономистов, исследования Международного центра социально-экономических исследований «Леонтьевский центр», данные Комитета экономического развития промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, нормативно-правовые документы, относящиеся к исследуемой тематике, а также результаты собственных исследований.

Научная новизна.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

1. Предложена расширенная трактовка понятия «комплексное развитие городских территорий» на основе анализа существующих подходов к определению этого явления.

2. Раскрыты и выделены в отдельные группы факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий, и на основе этого определены мероприятия по повышению эффективности комплексного развития территорий.

3. Выявлены принципы организации процессов комплексного развития территорий на основе государственно-частного партнерства применительно к решению проблемы повышения эффективности развития городских территорий.

4. На основе обобщения и анализа опыта взаимодействия органов исполнительной власти, частных компаний при реализации проектов комплексного развития городских территорий выявлены основные направления развития государственно-частного партнерства в реализации указанных проектов.

5. Предложен организационный механизм комплексного развития городских территорий путем разработки алгоритма взаимодействия органов государственной исполнительной власти Санкт-Петербурга и частных компаний, планирующих и осуществляющих проекты комплексного развития городских территорий.

6. Определены функции государственного органа исполнительной власти, осуществляющего координацию проектов комплексного развития городских территорий.

Практическая значимость.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения предложенного организационного механизма комплексного развития территорий при реализации проектов развития городских территорий в Санкт-Петербурге с целью повышения эффективности последних. Организационный механизм комплексного развития территорий формировался с учетом существующей в Санкт-Петербурге структуры органов исполнительной власти.

Самостоятельное практическое значение имеют следующие положения исследования:

^ Принципы организации процессов комплексного развития территорий на основе государственно-частного партнерства.

Предложения по повышению эффективности проектов комплексного развития городских территорий.

Апробация результатов исследования.

Сформулированные в рамках исследования практические положения используются в работе специалистами российско-финской компании ЗАО «ЮИТ Лентек», в частности при реализации проекта комплексного развития территории в Приморском районе Санкт-Петербурга, площадью более 60 га в целях жилищного строительства.

Кроме того, положения диссертационного исследования были доложены и одобрены на научно-практических конференциях в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете в 2007-2008 гг.

Публикации.

По результатам проведенных исследований опубликовано 6 статей, включая публикацию в журнале, определенном ВАК. Общий объем публикаций - 2,4 п. л.

Структура работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения и списка использованных источников. .

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Санкт-Петербург является крупнейшим и развитым регионом РФ. Одними из важнейших целей, которые ставит перед собой Правительство города являются: постоянное повышение уровня и качества жизни, достижение высоких темпов экономического и социального развития. Эффективное комплексное развитие и реновация городских территорий является важным направлением в достижении поставленных целей планов, имеет высокую социально-экономическую значимость для экономики региона и РФ в целом.

Необходимость формирования организационного механизма комплексного развития городских территорий обусловлена и амбициозными планами Правительства города, отраженными в Генеральном плане развития1:

Освоение новых территорий. Формирование до 2015 года новых жилых зон общей площадью 5 тыс. га и резервирование на перспективу до 2025 года территорий общей площадью 7 тыс. га для новых жилых зон для размещения жилой застройки.

Реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий. Проведение комплексной реконструкции жилых территорий (в первую очередь - территорий пятиэтажной жилой застройки первых массовых серий и территорий усадебной жилой застройки) общей площадью 4 - 4,5 тыс. га с повышением плотности жилой застройки.

Редевелопмент промышленных территорий. Сокращение общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям их развития, на 3,5 - 4 тыс. га на основе изменения их функционального назначения с производственного на общественно-деловое и жилое и последовательной ликвидацией, выводом, перебазированием или перепрофилированием расположенных на них объектов.

Реализация в перспективе обозначенных планов значительно повлияет на развитие Санкт-Петербурга в целом, поэтому процессы развития городских территорий нужно рассматривать в комплексе, при этом город в лице ответственного органа исполнительной власти, должен контролировать концепцию каждого проекта, что будет способствовать устойчивому развитию Санкт-Петербурга

На защиту выносятся следующие положения и выводы, отражающие элементы научной новизны диссертационной работы:

' Закон Санкт-Петербурга от 21 декабря 2005 года «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».

1. Предложена собственная трактовка понятия «комплексное развитие городских территорий» на основе анализа существующих подходов к определению этого явления.

В ходе исследования выявлены разновидности определений понятия «комплексное развитие городских территорий» в законодательной базе и научно-экономической литературе, однако, вариантов трактовки данного понятия не много. В большинстве случаев определения понятия «комплексное развитие территорий» построены на представлении совокупности мероприятий (действий), входящих в содержание процесса комплексного развития городских территорий. Подобный подход к определению рассматриваемого явления прослеживается в зарубежных материалах - «Профессиональный девелопмент недвижимости», издания ULI - The Urban Land Institute (Институт городских земель), в нормативных документах РФ - ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, применительно к развитию неосвоенных городских территорий.

Земельный кодекс РФ содержит следующее определение: «Комплексное освоение территорий включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, осуществление жилищного и иного строительства».

Наиболее общее определение комплексного развития территории представлено в проекте постановления Правительства Санкт-Петербурга «О совершенствовании деятельности по развитию территорий»: «Комплексное развитие территории - проведение мероприятий, направленных на подготовку и создание благоприятных условий для инвестиционной деятельности по строительству, реконструкции объектов недвижимости, а также осуществление в установленном порядке такой инвестиционной деятельности».

В рамках диссертационного исследования автором предложена следующая трактовка: «Комплексное развитие территорий - комплекс мероприятий по формированию территории, созданию инфраструктуры и (или) объектов капитального строительства, осуществляемый юридическими, физическими лицами, органами государственной власти и направленный на качественное преобразование застроенных и свободных от застройки (неосвоенных) городских территорий в целях их наилучшего и наиболее эффективного использования с учетом социальных функций, обеспечивающих устойчивое развитие городских территорий».

Предложенная трактовка, определяя направления развития территорий (развитие инфраструктуры, создание объектов капитального строительства), основных субъектов, участвующих в процессе комплексного развития городских территорий, принципы и основные цели комплексного развития городских территорий, является, по мнению автора наиболее емкой и содержательной и позволяет в рамках исследования детально анализировать зарубежный и российский опыт комплексного развития городских территорий.

2. Раскрыты и выделены в отдельные группы факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий и на основании этого определены мероприятия по повышению эффективности комплексного развития территорий.

В целях определения основных направлений работы по подготовке и обоснованию методических положений и практических рекомендаций по повышению эффективности комплексного развития городских территорий, на основе анализа проблем подготовки и реализации проектов развития территорий, были раскрыты и сгруппированы основные факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий.

Выделены следующие группы факторов:

Таблица 1.

Факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию

городских территорий

Группы Факторы Обоснование

Информационные Труднодоступность (отсутствие) информации, необходимой для принятия решений о вхождении в проект, о планировании и управлении развитием проекта При принятии решений о вхождении в проект развития территорий, о планировании и управлении проектом, требуется оценить большое количество информации: о функциональном зонировании территории, о допустимых параметрах развития территории, об ограничениях при развитии территории, о структуре собственности, о наличии и развитии инфраструктуры и т. п. Труднодоступность и недостоверность информации снижает в конечном итоге эффективность проектов

Отсутствие информации об ответственных органах исполнительной власти, осуществляющих различные функции в процессе развития территорий Функции по развитию городских территорий закреплены за несколькими органами исполнительной власти. Значительное количество времени необходимо тратить инвесторам для определения путей решения той или иной проблемы в процессе реализации проекта

Организациоио-экономичсскнс Высокий пороговый уровень инвестиций и (или) обременительные условия для вхождения в масштабные проекты комплексного развития территорий Объем инвестиций и (или) обременительные условия при вхождении в проект (при развитии частными инвесторами территорий, находящихся в собственности города через процедуру торгов) являются существенными экономическими факторами, ограничивающими развитие территорий

Отсутствие опережающего развития инфраструктуры Большинство территорий, расположенных на окраинах города, являются инфраструкгурно не обеспеченными (отсутствует инженерная, транспортная инфраструктура). При этом любой проект комплексного развития территории должен начинаться с планирования развития инфраструктуры. Создание всей необходимой инфраструктуры за счет инвесторов является существенным обременением и может послужить причиной отказа инвестора от реализации проекта

Продолжение таблицы 1. Факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию

городских территорий

Отсутствие координации между городом в лице органов исполнительной власти и частным бизнесом Основной фактор, препятствующий эффективному комплексному развитию городских территорий. Планирование масштабных проектов развития территорий должно осуществляться городом совместно с частными инвесторами, поскольку у города нет возможности самостоятельно осуществлять комплексное развитие территорий, а у инвесторов нет возможности самостоятельно решать имущественные вопросы, вопросы развития инфраструктуры и т. п.

Нормативно-правовые Отсутствие инструментов решения имущественных вопросов при осуществлении комплексного развития территорий, без поддержки города При реализации проектов комплексного развития территорий в районах сложившейся застройки, особенно в центральных районах, имущественные вопросы являются одной из важнейших проблем низкой эффективности данных проектов. Возможность решения подобных вопросов существует только при участии органов государственной власти.

Требования по использованию в процессе разработки документации по планировки территории, проектной документации устаревшей нормативной базы Значительная часть нормативной документации, определяющей содержание проектной документации (СНиП, ТСН и др.) морально устарела и не соответствует сегодняшним требованиям рынка. Однако отклонения от данных нормативов зачастую не позволяют получить согласование в проверяющих органах исполнительной власти. Необходим работа по корректировке устаревшей базы строительных нормативов и правил.

3. Выявлены принципы организации процессов комплексного развития территорий на основе государственно-частного партнерства применительно к решению проблемы повышения эффективности развития городских территорий.

В ходе исследования был проанализирован зарубежный опыт организации комплексного развития территорий, на основании чего были выявлены основные принципы организации эффективного процесса комплексного развития территории на основе государственно-частного партнерства, табл. 2.

Таблица 2.

Основные принципы организации процессов комплексного развития территорий на основе государственно-частного партнерства_

Принципы Обоснование

Государственно-частное партнерство должно соответствовать своему определению и быть оправданным Государственно-частное партнерство должно являться наиболее эффективной формой организации процесса комплексного развития территорий, заин тересованные стороны (партнеры) должны прилагать максимум усилий для достижения согласованных целей.

Право на развитие территорий, находящихся в государственной собственности должно предоставляться государством за соразмерную компенсацию. Государство должно нести ответственность по своим обязательствам в рамках развития территории (инфраструктуры, имущественные вопросы, государственные гарантии и др.) Поскольку тот или иной объем правомочий (зависит от типа территории), которыми наделяется частная управляющая компания, девелопер, позволяет создавать некий комплекс качественно новых объектов недвижимости, способных генерировать доход от использования, - право на развитие должно иметь стоимость. При этом государство должно быть ответственным по своим обязательствам, закрепленным в соглашении или договоре, способствовать реализации проектов, как приоритетных и общественно-значимых.

Процесс организации развития территории подлежит согласованию со всеми потенциальными (не основными) участниками Концепцию и план организации развития территории необходимо согласовывать с собственниками недвижимости, находящейся в границах подлежащей развитию территории, смежных территорий, с населением ближайших районов - заблаговременная работа по согласованию всех интересов потенциальных участников позволит более эффективно планировать все последующие стадии проекта развития территории.

Органы исполнительной государственной власти, координирующие комплексное развитие территорий должны обладать полномочиями по воздействию на неэффективных собственников Государство, как основной собственник, координатор процессов комплексного развития городских территорий, должно иметь полномочия и механизмы воздействия на неэффективных собственников. В противном случае реализация многих проектов комплексного развития территорий будет неэффективной

Права и обязанности сторон должны способствовать продуктивному партнерству и высокой эффективности конечного результата При наделении девелопера правами на развитие территории переходящими к нему от государства в качестве совокупности полномочий, необходимо и сформулировать перечень его обязанностей в процессе развития. Аналогично должны быть определены права и обязанности государства в рамках данного процесса.

Объем правомочий и функций по развитию территории, передаваемых государством частным инвесторам должен определяться с учетом предварительных оценок эффективности проекта. От типа территорий (не освоенные, застроенные со сложной структурой собственности), передаваемых государством частным инвесторам, могут зависеть сроки, риски, рентабельность проекта комплексного развития территории - важно обеспечить частного инвестора, управляющего проектом объемом полномочий и функций, который позволил бы эффективно реализовать проект.

Представленные принципы организации процессов комплексного развития городских территорий используются во многих зарубежных странах и позволяют эффективно реализовывать проекты комплексного развития территорий. В случае применения указанных принципов в России, многие проекты комплексного развития территорий, реализуемые с 90-х годов агентствами по развитию территорий могли бы быть успешно завершены.

Рассматриваемые принципы отражают основные организационные проблемы комплексного развития территорий и на сегодняшний день.

4. На основе обобщения и анализа опыта взаимодействия органов исполнительной власти, частных компаний при реализации проектов комплексного развития городских территорий выявлены основные направления развития государственно-частного партнерства при реализации указанных проектов.

Общепринятого определения, как и федерального закона о государственно-частном партнерстве, на сегодняшний день не существует. Определения государственно-частного партнерства присутствуют в соответствующих законах, принятых в некоторых субъектах федерации: Санкт-Петербурге, Томской области. На уровне РФ законодательно описана одна из форм государственно-частного партнерства - концессионные соглашения (Закон РФ от 21 июля 2005 года № 115 «О концессионных соглашениях»). В настоящем исследовании понятие «государственно-частное партнерство» рассматривается как организационные формы взаимодействия государства в лице органов исполнительной власти и частного бизнеса в сфере реализации общественно-значимых проектов

Таблица 3.

Основные модели государственно-частного партнерства2_

Собственность Управление Финансирование

Модель оператора Частная (государственная) Частное Частное

Модель кооперации Частная (государственная) Частное (государственное) Частное (государственное)

Модель концессии Государственная Частное (государственное) Частное (государственное)

Модель договорная Частная (государственная) Частное Частное

Модель лизинга Частная Частное (государственное) Частное (государственное)

Выбор одной из этих моделей производится в зависимости от того, в каких сферах реализуется соглашение. Если рассматривать мировой опыт реализации партнерских проектов, то можно констатировать, что в конкретных отраслях определенные модели имеют наибольшую эффективность.

Модель оператора характеризуется четким разделением ответственности между частным партнером и государством при сохранении контролирующих функций за государством.

Модель кооперации используется там, где конкретные услуги недостаточно четко выделены и определены, а потому их сложно сделать отдельными объектами налогообложения и амортизационных отчислений. В таком случае партнерство реализуется через совместную компанию государства и частного инвестора.

2 ШарингерЛ. Новая модель инвестиционного партнерства государства и частного сектора // Мир перемен. 2004. №2. С.13

Модель концессии действует в отраслях с длительным сроком реализации проектов, а также с тех случаях, когда передача прав собственности от государства частному партнеру исключается по политическим или правовым причинам. Примерами могут служить многие проекты развития транспортной инфраструктуры.

Договорная модель используется в энергетике, в которой инвестиции в первую очередь направлены на снижение текущих издержек. При этом экономия, полученная от снижения текущих издержек, нередко превышает собственно инвестиционные затраты.

Модель лизинга является наиболее подходящей для сооружения общественных зданий. В мире накоплен весьма представительный опыт лизинговых форм партнерства органов местного самоуправления с частным бизнесом

При реализации масштабных проектов комплексного развития городских территорий могут использоваться первые две из указанных моделей - модель оператора при развитии новых (неосвоенных) городских территорий и модель кооперации при реализации проектов по развитию территорий со сложной структурой собственности (редевелопмент промышленных территорий).

В контексте повышения эффективности комплексного развития городских территорий основными направлениями развития государственно-частного партнерства должны являться: при развитии неосвоенных территорий:

^ взаимодействие государственных органов исполнительной власти и частных инвесторов при планировании развития, финансировании и строительстве (реконструкции) источников и сетей инженерного обеспечения,

^ взаимодействие государственных органов исполнительной власти и частных инвесторов при планировании развития, финансировании и строительстве (реконструкции) транспортной инфраструктуры, при развитии застроенных территорий:

^ взаимодействие государственных органов исполнительной власти и частных инвесторов в рамках решения имущественных вопросов в границах территорий, подлежащих развитию.

5. Предложен организационный механизм комплексного развития городских территорий путем разработки алгоритма взаимодействия органов государственной исполнительной власти Санкт-Петербурга н частных компаний, планирующих н осуществляющих . проекты комплексного развития городских территорий.

Организационный механизм комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства — система взаимодействия органов исполнительной власти субъекта Федерации (государственный сектор) и частного бизнеса (инвесторов, девелоперских и строительных компаний), способствующая эффективному управлению и реализации проектов развития городских территорий.

§1

1» <о ж (0

Й к

¡11

К £ы

N ¿1 8.1

« я

5 е

о о

5 &

а §

£ * = С £ А

е. ^ м ®

О

«ашишюсоц «н

«доиикогси я 22Л

им 'Й § 1 е, § 11 Б в - в я 5

1 -| | 11 ё 2

о. £ о в » II

1 5 &1

| 8 « I а = ® I. а

8 « § й ! В 3 о Э I

I в г 1 I &§ 1 1311

с В- 8 й

о. и

Рис. 1. Организационный механизм взаимодействия органов исполнительной власти, частных инвесторов при реализации проектов комплексного развития городских территорий в Санкт-Петербурге (предложение).

Рис. 2. Алгоритм взаимодействия органов исполнительной власти Санкт-Петербурга и частных инвесторов в процессе комплексного развития городских территорий

1. Ответственный орган исполнительной власти в рамках предоставленных ему полномочий формирует предварительный перечень территорий, подлежащих комплексному развитию структурированный, по местоположению территорий, типам территорий - застроенные, свободные от застройки, по функциональному назначению - существующему и перспективному и т. д. Предварительный перечень включает информацию о планируемых и реализуемых частными инвесторами проектах комплексного развития городских территорий.

2. Частные компании, планирующие или реализующие проекты комплексного развития городских территорий, предоставляют ответственному органу исполнительной власти информацию о планах, этапах, срока реализации указанных инвестиционных проектов для учета при планировании городом развития инфраструктуры.

3. Ответственный орган исполнительной власти запрашивает в специализированных органах исполнительной власти информацию по отобранным территориям: по наличию собственников и правообладателей земельных участков, объектов недвижимости в границах территории, по

функциональному назначению территорий и возможным параметрам застройки, по наличию утвержденной градостроительной документации в границах территории, о состоянии и планах развития инженерной и транспортной инфраструктуры и т. п.

4. Органы исполнительной власти в рамках установленного алгоритма взаимодействия предоставляют всю необходимую информацию по территориям, включенным ответственным органом исполнительной власти в предварительный перечень.

5. На основании полученной информации ответственный орган исполнительной власти готовит проект Программы по комплексному развитию городских территорий. Программа может содержать:

V перечень территорий, подлежащих комплексному развитию, ^ условия обеспечения комплексного развития в целях максимально эффективного использования по каждой территории, включающие имущественно-правовые вопросы (выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд - ст. 279 Гражданского кодекса РФ), предложения по территориальному планированию, ^ предложения по срокам и этапам развития инженерной и транспортной инфраструктуры (пообъектно),

^ параметры развития территории для варианта наиболее эффективного использования,

^ предложения о форме комплексного развития (государственно-частное партнерство, частные инвестиции, государственные инвестиции), экономические показатели, ^ сроки реализации проектов и многое другое. Проекты комплексного развития городских территорий, реализуемых частными инвесторами, включаются в программу на основании подписанных между частными инвесторами и Санкт-Петербургом в лице ответственного органа исполнительной власти договоров, соглашений и т.п., определяющих условия реализации проектов и участия сторон.

6. Проект программы согласовывается с частными компаниями и с органами исполнительной власти в рамках их компетенции, анализируются возможности обеспечения условий эффективного комплексного развития каждой территории, например, обеспечение территории инженерной или транспортной инфраструктурой в требуемые сроки, возможности корректировки принятых документов по функциональному планированию и территориальному зонированию для обеспечения максимальной эффективности развития территорий (внесение изменений в Законы Санкт-Петербурга «О генеральном плане...» и «О правилах землепользования...» и т.п.

7. После получения согласований и/или заключений от органов исполнительной власти проект программы направляется на утверждение Правительством Санкт-Петербурга и в случае утверждения принимается ответственным органом исполнительной власти к реализации. В случае отклонения возвращается ответственному органу исполнительной власти на доработку.

Организационный механизм комплексного развития городских территорий и алгоритм взаимодействия органов государственной исполнительной власти Санкт-Петербурга и частных компаний, планирующих и осуществляющих проекты комплексного развития городских территорий построены с учетом анализа факторов, препятствующих эффективному комплексному развитию городских территорий и на основе принципов организации процессов комплексного развития территорий при взаимодействии государства и частного бизнеса.

При реализации проектов комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства наиболее вероятным является следующее распределение ответственности (табл. 4). Однако возможны и другие варианты, например, участие частного сектора в подготовке проектной документации по объектам инженерной и транспортной инфраструктуры и осуществления строительства указанных объектов за счет бюджетных средств.

Таблица 4.

Распределение ответственности сторон при реализации проектов

комплексного развития городских территорий.

Мероприятия в рамках комплексного развития территории Государство Частный бизнес

1. Разработка комплексной концепции развития территории и технико-экономического обоснования + -

2. Разработка проекта планировки и проекта межевания территории с учетом утвержденной концепции развития +

3. Проектирование и строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры +

4. Проектирование и строительство объектов социально-бытовой инфраструктуры +

5. Привлечение инвесторов и субподрядчиков +

6. Строительство объектов основного функционального назначения +

7. Благоустройство территории +

8. Управление +

9. Эксплуатация + +

6. Определены функции государственного органа исполнительной власти, осуществляющего координацию проектов комплексного развития городских территории.

Основные функции государственного органа исполнительной власти (Комитет по комплексному развитию городских территорий):

1. Подготовка перечня городских территорий, подлежащих комплексному развитию, сбор и анализ информации по данным территориям и разработка возможных схем реализации комплексного развития территорий.

2. Взаимодействие с собственниками территорий, имущественных комплексов, частными инвесторами, управляющими компаниями, планирующими или реализующими проекты комплексного развития городских территорий.

3. Взаимодействие с органами исполнительной власти в целях совместного планирования развития городской инженерной и транспортной инфраструктуры и соотнесения данных планов с планами частных инвесторов по реализации тех или иных масштабных проектов развития территорий, в целях решения имущественно-правовых вопросов, обеспечивая тем самым устойчивое развитие городских территорий;

4. Разработка и согласование Программы комплексного развития городских территорий.

5. Участие в разработке новых нормативно-правовых актов, направленных на повышение эффективности управления и реализации проектов комплексного развития территорий и т.п.

6. Всесторонняя координация проектов комплексного развития территорий, находящихся в государственной и частной собственности.

7. Поиск инвесторов для реализации проектов комплексного развития территорий, обеспечение их необходимой информацией и проведение мероприятий по оформлению паритетных отношений с городом, в том числе в рамках концепции государственно-частного партнерства

III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Основные положения и результаты исследования нашли отражение в следующих публикациях:

Статья, опубликованная в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Большаков П. С. Формирование эффективного механизма комплексного развития территорий на основе принципов государственно-частного партнерства (на примере Санкт-Петербурга). // Вестник ИНЖЭКОНа, Сер.: Экономика. Вып. 7 (26), 2008 - С. 189-191. - 0,3 п. л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

2. Большаков П. С. Управление комплексным развитием территорий: реализация масштабных проектов девелопмента недвижимости. // сборник материалов Научно-практической конференции «Управление инвестиционно-строительными проектами», СПб.: АПУИСП, 2008. - 0,3 п. л.

3. Большаков П. С. , Максимов С. Н. Комплексное освоение территорий, находящихся в государственной собственности, в целях жилищного строительства. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2009 г. / редкол.: С. Н.Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009 г. - 0,4 п. л.

4. Большаков П. С. Факторы, ограничивающие участие инвесторов в проектах высвобождения и развития промышленных территорий. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы IV Всероссийской науч.-практ. конф. 20 апреля 2007 г. / редкол.: Е. Б. Смирнов (отв. ред.) и др. -СПб.: СПбГИЭУ, 2007 г. - 0,5 п. л.

5. Большаков П. С. Проблемы комплексного развития территорий промышленных предприятий, расположенных в центральных районах Санкт-Петербурга, и пути их решения. // Актуальные проблемы управления

инвестициями и имуществом в регионе: сб. науч.тр. / редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - 0,4 п. л.

6. Большаков П. С. Нормативно-правовая база обеспечения комплексных подходов при развитии городских территорий в Санкт-Петербурге. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2009 г. / редкол.: С. Н.Максимов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009 г. - 0,5 п. л.

Подписано в печать 2оо9.

Формат 60x84 У]б. Печ. л. <¿2 Тираж -/ОО экз. Заказ

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Большаков, Павел Сергеевич

Введение.

Глава 1. Проблемы и предпосылки перехода к комплексному развитию городских территорий на основе концепции государственно-частного партнерства.

1.1. Проблемы интеграции государственного и частного секторов в современной экономике.

1.2. Предпосылки перехода к комплексному развитию городских территорий.

1.3. Факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий.

Глава 2. Теоретические основы и формы государственно-частного партнерства и опыт его применения в рамках проектов комплексного развития территорий за рубежом.

2.1. Экономическая теория прав собственности в контексте форм государственно-частного партнерства.

2.2. Зарубежный опыт применения государственно-частного партнерства в рамках проектов комплексного развития городских территорий.

2.3. Анализ принципов построения отношений и согласования интересов партнеров (принципов организации процесса) в системе государственно-частного партнерства.

Глава 3. Реализация концепции государственно-частного партнерства при формировании эффективного механизма комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге.

3.1. Нормативно-правовая база обеспечения комплексных-подходов при развитии городских территорий в Санкт-Петербурге.

3.2. Анализ опыта применения различных подходов комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге на основе взаимодействия государственного и частного секторов.

3.3. Формирование эффективного механизма комплексного развития территорий на основе принципов государственно-частного партнерства.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационного механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства"

Экономика России развивалась высокими темпами в течение последних лет, в следствие чего, постоянно росла инвестиционная привлекательность многих рынков страны. Среди наиболее динамично развивающихся рынков следует выделить инвестиционно-строительный рынок — рынок девелопмента недвижимости.

Рентабельность на развивающихся рынках значительно превышает рентабельность на рынках развитых стран, в том числе и в периоды экономической и финансовой нестабильности в мире. Как следствие, российские и зарубежные инвесторы активно работают в крупных регионах России и, особенно^ в крупнейших мегаполисах. Подобный интерес инвесторов подтверждается появлением и увеличением количества масштабных инвестиционных проектов развития недвижимости: редевелопмент промышленных территорий в центральных районах города, развитие крупных специализированных промышленных зон, проекты комплексного развития территорий в целях жилищного строительства, реновация застроенных территорий и другие.

Несмотря на свою инвестиционную привлекательность, большинство регионов сталкиваются с проблемами вывода промышленных предприятий и развития высвобождающихся территорий, проблемами при размещении новых, укрупнении и модернизации существующих производственных комплексов, с проблемами развития рынка жилищного строительства и другими. Выше упомянутые проблемы связаны, как правило, с отсутствием генеральных планов развития городских территорий, с отсутствием возможностей реализации масштабных проектов на территориях сложившейся застройки ввиду отсутствия необходимых нормативноправовых механизмов, с отсутствием инженерно подготовленных территорий в неосвоенных частях города и т. п. Устойчивое развитие регионов, мегаполисов невозможно без комплексного подхода к развитию городских территорий.

Актуальность темы исследования данной работы обусловлена перспективами внедрения комплексного подхода к развитию городских территорий на основе государственно-частного партнерства и необходимостью повышения эффективности комплексного, развития, перепрофилирования городских территорий. Успешное решение исследуемой проблемы5имеет важное значение для экономического развития региона и страны в целом.

Исследованиями в области теории прав собственности и концепции государственно-частного партнерства, являющихся основой построения эффективного механизма комплексного* развития городских территорий занимались: С. С. Алексеев, Р. И.' Капелюшников, В. Н. Кузнецов, Д. С. Львов, Г. А. Мусина, В. В. Папава, Л. И. Петражицкий, В. Л. Тамбовцев, К. А. Хубиев, Г. И. Черкасов и др.

Изучением непосредственно проблем комплексного развития городских территорий на основе взаимодействия государственного и частного секторов занимались: А. Н. Асаул, П. И. Бурак, В. Г. Варнавский, В. В. Владимиров, Ю. Г. Ветров, Г. Н. Давидянц, А. Б. Зеленцов, В. А. Заренков, И. А. Игнатюк, Я. В. Косицкий, JI. Э. Лимонов, В. Н. Лившиц, П. П. Макагонов, С. Н. Максимов, В. А. Михеев, В. Н. Носкова, С. Р. Хуснутдинова, А. А. Югов и др., среди зарубежных представителей: Н. Demsetz, М. Smiley, В. Barry, J. Bryson.

Однако исследования указанных авторов в значительной степени не затрагивали проблему, связанную с необходимостью построения организационного механизма, эффективного взаимодействия органов исполнительной власти при реализации проектов комплексного развития городских территорий. Но именно эффективное взаимодействие специализированных органов исполнительной власти играет важную роль в формировании механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства.

В Санкт-Петербурге проблема отсутствия действенного механизма комплексного развития территорий является особенно актуальной. Исторически сложилось так, что центральная часть города окружена промышленным поясом, состоящим из производственных предприятий, ; перепрофилированных складских комплексов, устаревших* объектов инфраструктуры и т. п. В то же время на окраинах периферийных районов . находятся значительные по площади неосвоенные территории. В настоящее , время планируется реализация нескольких крупных проектов по ;', редевелопменту промышленных территорий в центральной части, однако это лишь незначительная часть от всей территории, занятой промышленными предприятиями в этой части города. Что касается освоения новых государственных территорий и реновации существующих жилых кварталов, застроенных домами первых массовых серий, то существующие сегодня Земельный и Градостроительный кодексы РФ определяют механизмы вовлечения в оборот данных территорий. При этом, во-первых, речь идет о территориях, находящихся в государственной собственности, а во-вторых, сформулированные в федеральном законодательстве механизмы являются, в j определенной степени не проработанными и еще будут совершенствоваться в ходе реализации.

Значительная часть проектов комплексного развития территорий планируется частными собственниками и в данном случае либо сам собственник, либо специализированная управляющая или инжиниринговая компания осуществляет управление проектом комплексного развития территории. Однако, поскольку всегда процессы комплексного развития территорий затрагивают интересы многих субъектов, собственники территорий вынуждены согласовывать свои действия. Государство (органы исполнительной власти) в любом случае участвует в развитии территорий, отстаивая при этом интересы общественного сектора. Проекты комплексного развития территорий в целях повышения эффективности, требуют плотного " взаимодействия государственного (общественного) и частного секторов.

Целью диссертационного исследования является разработка и . обоснование методических положений и практических рекомендаций по формированию организационного механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства, как взаимовыгодной формы сотрудничества государства и бизнеса

В настоящем исследовании поставлены следующие задачи:

1. На основе анализа рынка недвижимости раскрыть предпосылки перехода государственного и частного секторов к комплексному развитию городских территорий, а также общие экономические предпосылки данного процесса.

2. Выявить факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий.

3. Проанализировать зарубежный опыт комплексного развития территорий на основе государственно-частного партнерства и выявить принципы построения отношений и согласования интересов партнеров (принципы организации процесса) в системе государственно-частного партнерства, при реализации проектов комплексного развития городских территорий.

4. Сформулировать предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы комплексного развития городских территорий в Санкт-Петербурге.

5. Проанализировать опыт комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства в Санкт-Петербурге, и предложить практические рекомендации по повышению эффективности организации комплексного развития городских территорий.

6. Разработать алгоритм взаимодействия органов исполнительной власти при реализации проектов комплексного развития городских территорий в Санкт-Петербурге с целью формирования эффективного организационного механизма комплексного развития городских территорий на уровне Санкт-Петербурга на основе концепции государственно-частного партнерства.

Объект исследования.

Объектом диссертационного исследования является инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга и составляющие механизма обеспечения эффективной реализации масштабных проектов комплексного развития городских территорий.

Предмет исследования.

Предметом диссертационного исследования является комплексное развитие городских территорий на основе государственно-частного партнерства.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

1. Предложена расширенная трактовка понятия «комплексное развитие городских территорий» на основе анализа существующих подходов к определению этого явления.

2. Раскрыты и выделены в отдельные группы факторы, препятствующие эффективному комплексному развитию городских территорий, и на основе этого определены мероприятия по повышению эффективности комплексного развития территорий.

3. Выявлены принципы организации процессов комплексного развития территорий на основе государственно-частного партнерства применительно к решению проблемы повышения эффективности развития городских территорий.

4. На основе обобщения и анализа опыта взаимодействия органов исполнительной власти, частных компаний при реализации проектов комплексного развития городских территорий выявлены основные направления развития государственно-частного партнерства в реализации указанных проектов.

5. Предложен организационный механизм комплексного развития городских территорий путем разработки алгоритма взаимодействия органов государственной исполнительной власти Санкт-Петербурга и частных компаний, планирующих и осуществляющих проекты комплексного развития городских территорий.

6. Определены функции государственного органа исполнительной власти, осуществляющего координацию проектов комплексного развития городских территорий.

Диссертационное исследование состоит из трех глав: В первой главе анализируются экономические предпосылки перехода (частого применения) к комплексному развитию территорий, а также объективные факторы, тормозящие и препятствующие комплексному развитию территорий в Санкт-Петербурге, на основании чего, делается вывод о необходимости применения концепта государственно-частного партнерства для достижения эффективности при комплексном развитии городских территорий. Осуществляется постановка основных проблем данного исследования.

Вторая глава носит теоретический характер. В ней описаны основы экономической теории прав собственности, теории государственно-частного партнерства, предпосылки возникновения в рамках теории современной смешанной экономики, зарубежный опыт использования государственно-частных партнерств при комплексном развитии территорий, а также принципы организации и построения отношений сторон — партнеров.

В итоговой третьей главе диссертационной работы анализируются: существующая нормативно-правовая база, обеспечивающая возможности комплексных подходов к развитию различных типов городских территорий и опыт применения механизмов комплексного развития территорий в рамках существующего законодательства. В заключение третьей главы формулируются возможные направления повышения эффективности процессов развития территорий и делается попытка формирования эффективного механизма комплексного развития городских территорий на уровне Санкт-Петербурга на основе концепции государственно-частного партнерства с учетом существующей структуры органов исполнительной власти.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Большаков, Павел Сергеевич

Заключение

Актуальность исследования проблем эффективности проектов комплексного развития городских территорий обоснована в начале первой главы исследования. Основным и общим аргументом в пользу актуальности указанной проблемы является тот факт, что развитие новых и комплексное преобразование существующих городских территорий является важнейшим направлением развития региона в целом.

При постановке цели диссертационного исследования, определенной как, формирование эффективного механизма комплексного развития городских территорий на уровне Санкт-Петербурга на основе концепции государственно-частного партнерства, изначально предполагалось сформулировать и обосновать некий новый, эффективный алгоритм управления и взаимодействия с органами исполнительной власти для частных компаний и инвесторов, реализующих проекты комплексного развития территорий. Основная роль, роль инициатора и координатора проектов комплексного развития территорий предполагалась за представителями частного бизнеса, инвесторами, осуществляющих финансирование подобных проектов.

Однако в рамках анализа опыта построения взаимоотношений государственного и частного секторов на примере проектов комплексного развития территорий, реализуемых в различных городах Европы и США и главным образом при анализе и оценке эффективности реализации многих проектов развития территорий в Санкт-Петербурге на основе существующего законодательства, был сделан вывод о необходимости более глубокого участия государства в проектах комплексного развития городских территорий для повышения эффективности реализации последних. На основе анализа был сделан вывод о необходимости и целесообразности возложения функций инициатора и координатора проектов развития территорий на специализированные органы государственной исполнительной власти. Отсюда понятие «государственно-частное партнерство», определяющее основную роль государства в данных процессах.

Теоретической базой для формирования решений, позволяющих предложить эффективный механизм развития городских территорий, стала теория прав собственности, являющаяся ключевым элементом концепта государственно-частного партнерства, поскольку распределение составных элементов пучка прав собственности имеет место во всех формах государственно-частного партнерства. Именно предоставление частному сектору отдельных правомочий по развитию территорий; находящихся в государственной собственности, позволяет государству вовлекать в оборот данные территории и иметь возможность осуществлять общую координацию и управление процессами комплексного развития территорий. Общие положения экономической теории прав собственности и понятия государственно-частного партнерства изложены во второй главе диссертационной работы.

Предложенный механизм комплексного развития городских территорий на основе концепции государственно-частного партнерства основан на идеи создания специализированного органа государственной исполнительной власти, осуществляющего управление развитием городских территорий. Управление развитием городских территорий должно осуществляться посредствам планирования и координации эффективного развития территорий и взаимодействия органа государственной исполнительной власти, осуществляющего управление развитием городских территорий с частными инвесторами, девелоперскими и инжиниринговыми компаниями, органами исполнительной власти, принимающими участие в развитии городских территорий.

Таким образом, в рамках предложенного механизма, государство является координатором на региональном уровне, планируя и увязывая вопросы развития городских территорий в части инженерной, транспортной и иной инфраструктуры с планами каждого отдельно взятого частного инвестора, реализующего проекты комплексного развития территорий. При необходимости государство берет на себя вопросы имущественно-правового характера, а также вопросы корректировки законодательства на региональном уровне, определяющего развитие территорий (Закон Санкт

Петербурга «О генеральном плане., и т. п.». Специализированный орган исполнительной власти предоставляет потенциальным инвесторам максимальный объем информации об основных этапах принимаемой концепции развития городских территорий и условиях реализации конкретных проектов, имеющих принципиальное значение для инвесторов.

Частный сектор, в свою очередь, самостоятельно осуществляет управление и координацию в рамках собственных локальных проектов развития территорий, при этом оставаясь в общей концепции управления развитием городских территорий, реализуемой специализированным органом государственной исполнительной власти.

Финансирование проектов осуществляется как за счет средств частных инвесторов (основной объем финансирования — проектирование и строительство капитальных объектов недвижимости, внутриквартальных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и т. п.), так и за счет государственных средств (средства бюджета субъекта РФ и/или федерального бюджета) - финансирование развития объектов инфраструктуры городского значения в части общей концепции развития городских территорий.

В случае реализации подобного механизма комплексного развития горосдких территой на основе концепции государственно-частного партнерства, возмложно, удастся решить или упростить решение следующих существующих проблем:

S Проблем комплексного планирования - развития городских территорий, учитывающего перспективные проекты развития и перепрофилирования территорий;

S Проблем информационного обеспечения деятельности частных инвесторов, осуществляющих реализацию проектов комплексного развития территорий, по вопросам условий обеспечения данных территорий инженерной, транспортной, социальной и иной инфраструктурой;

S Проблем частого несоответствия планируемых проектов документам, регламентирующим и устанавливающим нормативы для развития территорий (Генеральный план Санкт-Петербурга, , Правила землепользования и застройки, Территориальные строительные нормы и т. п.);

S Проблем, связанных с отсутствием у частных инвесторов возможностей решать все необходимые имущественно-правовые вопросы, необходимые для эффективного развития, примером может послужить неудачный опыт работы многих агентств по развитию территорий;

S И, наконец, ключевой и общей проблемы координации государственного и частного секторов в рамках реализации проектов комплексного развития, перепрофилирования городских территорий,

Решение обозначенных основных проблем комплексного развития и перепрофилирования (редевелопмента) городских территорий должно позволить существенно повысить эффективность подобных проектов, и, как следствие, ускорить и повысить эффективность развития региона в целом.

Реализация проектов комплексного развития неосвоенных городских территорий и/или перепрофилирование застроенных территорий, находящихся в исторически сложившихся районах оказывает положительное влияние на развитие города и региона в целом. В первую очередь масштабные проекты комплексного развития территорий привлекают в регион значительные объемы инвестиций. Компании, реализующие проекты развития территорий создают рабочие места на длительный срок, прежде всего в строительном секторе, при этом активно начинают развиваться смежные со строительством отрасли экономики.

При реализации проектов комплексного освоения, развития территорий в целях жилищного строительства решается одна из приоритетных задач -обеспечения населения доступным и качественным жильем, поскольку в большинстве своем масштабные проекты развития территорий в целях жилищного строительства ориентированы на создание доступного жилья массового потребления. При реализации проектов перепрофилирования, развития территорий, занятых морально устаревшими, часто не функционирующими промышленными предприятиями в центральных районах города также решается целый комплекс проблем: из центральных районов города выводятся экологически опасные производства, создаются новые деловые кварталы. При этом предприятия, в случае их перебазирования в специализированные промышленные зоны, как правило, увеличивают свой производственный потенциал за счет обновления производственных мощностей.

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге и других развитых городах России, в отличие от многих городов Европы и США, процессы комплексного освоения, развития новых городских территорий и перепрофилирования промышленных территорий, находящихся в центральных районах, в соответствии с принципом наилучшего использования земли не работают вообще или не работают эффективно. При этом экономический эффект от реализации проектов комплексного развития городских территорий является очень высоким и специалисты, государственные служащие, имеющие отношение к развитию региона, понимают это. Разработка эффективного механизма комплексного развития городских территорий и его внедрение является крайне важной и актуальной задачей, прежде всего, государства.