Формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства"

На правах рукописи

ЩЕРБАКОВА Екатерина Сергеевна

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством - управление инновациями и инвестиционной деятельностью

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

МОСКВА - 2005

Диссертация выполнена на кафедре «Управление проектом» Государственного Университета Управления.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Гальперина З.М.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Швец М.Ю.

кандидат экономических наук Лосев М.Ю.

Ведущая организация: ФГУП «Всероссийский государственный научно-

исследовательский институт проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве»

Зашита диссертации состоится « /Ру> ноября 2005 г. в ¿у- часов на заседании диссертационного Совета Д 212.049.04 в Государственном Университете Управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, 99, аудитория А-422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГУУ.

Автореферат разослан « Р/Г » у? 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного Совета, доктор экономических наук, профессор

М.И. Воронин

1. Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Переход к новому типу экономики в России обусловил необходимость пересмотра деятельности строительных компаний по организации управления жилищным строительством. В настоящее время деятельность компаний, занимающихся жилищным строительством, формируется в рамках инвестиционного портфеля, что предопределяет необходимость самостоятельного поиска инвесторов, тщательной оценки каждого проекта, формирования взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу, поиска эффективных инструментов продвижения своего товара на рынок жилья и прочее.

Проблемы, с которыми столкнулись в настоящее время руководители строительных организаций, занимающихся возведением жилых объектов — это проблемы перехода от управления строительством жилья к управлению проектом жилищного строительства. Отличия весьма существенные.

Управление строительством жилья - это управление процессом по созданию жилого дома. Здесь главное - создание объекта надлежащего объема и качества. Управление проектом жилищного строительства - это комплекс взаимосвязанных мероприятий и управленческих решений по созданию жилого дома в наивысшей степени отвечающего потребительским предпочтениям, в рамках установленных ограничений по срокам, бюджету и качеству. Поскольку проекты носят коммерческий характер, то основной целью является получение прибыли. И все действия по управлению должны быть направлены не только на процесс возведения жилого дома, но и должны быть подчинены целям прироста капитала.

Озвученная проблема рассматривалась в трудах отечественных и зарубежных ученых - Поршнева А.Г., Разу М.Л., Фалькевича Н.А., Абрамова С.И., Чикишевой Н.М., Пасяда Н.И., Р.БЛейзера, А.Б.Фрей, однако сегодня реализация проектов жилищного строительства в России протекает в новых условиях, активно вовлекаются в процесс девелопреские, риэлтерские, эксплуатационные компании, покупатели квартир выступают основными инвесторами строительства. Как следствие, растут требования к адаптационным способностям строительных предприятий и организаций. Адаптация подразумевает изменение целей, методов и технологий организации строительного производства, системы управления организации.

Безусловно, руководители строительных организаций понимают, что необходимы изменения в системе управленческой деятельности, в подходах, методах, формах, структурах, однако конкретные шаги в этом направлении делаются крайне медленно. Строительные организации действуют эмпирически без опоры на научные знания. Управление проектами жилищного строительства является новой формой деятельности строительных организаций как в практическом, так и в методическом плане.

Недостаточная методическая проработанность вопросов формирования эффективных и современных организац^д^н^ цЭД^црзмбв управления

БИБЛИОТЕКА

СИ 09

проектами жилищного строительства сдерживает процесс адаптации строительных организаций и не позволяет им обеспечивать устойчивое и стабильное развитие в современных условиях.

Очевидно, что лишь здравого смысла недостаточно, требуется обращение к глубоким научным исследованиям явлений и закономерностей, сопровождающих развитие в России организационных механизмов управления проектами жилищного строительства. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность данной проблемы, объективная необходимость ее научного осмысления определили актуальность темы и основные направления диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в разработке научно-методических положений по формированию эффективного организационного механизма управления проектами жилищного строительства на основе формирования холдинговой структуры, интегрирующей усилия участников инвестиционно-строительного процесса.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

• проведен анализ зарубежного опыта управления проектами жилищного строительства;

• изучена отечественная практика управления проектами жилищного строительства;

• выявлены особенности проектов жилищного строительства, влияющие на формирование организационного механизма управления;

• разработан план мероприятий по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства;

• выявлены бизнес-процессы, влияющие на формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства, определена их структура и содержание;

• разработаны методические положения по формированию организационной структуры управления проектами жилищного строительства;

• определена технологическая схема управления проектами жилищного строительства, раскрыта сущность и содержание каждого этапа реализации проекта;

• разработаны основные положения деятельности Холдинга по управлению проектами жилищного строительства, являющегося наиболее оптимальной организационной формой интеграции участников проекта жилищного строительства (Управляющей, Девелоперской, Риэлтерской и Эксплуатационной компаний);

• разработаны методические рекомендации по реализации проектов жилищного строительства на примере проекта строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: 2-й Обыденский переулок, д. 1а, реализованного компанией МИАН.

Предмет исследования - процессы управления проектами жилищного строительства.

Объектом исследования являются строительные компании г. Москвы, занимающиеся реализацией проектов жилищного строительства.

Теоретической основой исследования послужили: работы отечественных и зарубежных авторов в области управления строительством, в области организационного проектирования, труды отечественных и зарубежных ученых по теории проектного управления (М.Л. Разу, У.С. Баума, Д.И. Клиланда и др.), законодательные и нормативные акты Российской Федерации, нормативные и методические материалы научно-исследовательского института экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) и Международного института строительства (МИС).

Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методологии управления проектом, теории бизнес-процессов, методах организационного проектирования и моделирования систем управления.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что выдвинута и доведена до уровня научно-методического обоснования концепция формирования организационного механизма управления проектами жилищного строительства, позволяющая повысить эффективность управления реализацией инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

Результаты исследования, обладающие новизной:

• определены специфические особенности проектов жилищного строительства, оказывающие влияние на формирование организационного механизма управления проектами;

• разработан план мероприятий по организационному развитию и формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства;

• выявлены и формализованы в виде трех групп — стратегические, основные и вспомогательные — бизнес-процессы управления проектами жилищного строительства;

• разработаны методические основы по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства, в том числе положения по организационному построению Холдинга, включая основные задачи и функции его участников, технологическую схему работы Холдинга при реализации проектов жилищного строительства;

• разработаны методические рекомендации по управлению реализацией проектов жилищного строительства на примере проекта строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: 2-й Обыденский переулок, д. 1а, реализованного компанией МИАН.

Теоретическая и практическая значимость результатов работы состоит в развитии теории и методологии управления проектами, использовании проектного подхода к формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства. Результаты проведенного исследования являются практическим пособием, включающим набор рекомендаций, методов и инструментов, позволяющим строительным организациям сформировать эффективный организационный механизм

управления проектами жилищного строительства и достичь поставленных целей по реализации проектов.

Реализация и апробация результатов исследования: Разработанные и предложенные в диссертации положения по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства одобрены и приняты к использованию Холдингом МИАН.

Общие положения диссертации докладывались автором и были одобрены:

• на 18-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов "Реформы в России и ■проблемы управления - 2003";

• на 19-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов "Реформы в России и проблемы управления - 2004";

• на 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов "Реформы в России и проблемы управления - 2005". Тематика научного исследования нашла отражения в 6 опубликованных

работах общим объемом 1,6 пл. Объем работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения и приложений. Содержит 128 страниц основного текста (включая 8 таблиц и 18 рисунков). Список использованной литературы содержит 196 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

2. Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цель и основные задачи исследования, определены объект и предмет исследования, выделены научная новизна и практическая и теоретическая значимость полученных результатов.

Первая глава «Анализ существующей практики управления проектами жилищного строительства» посвящена изучению зарубежного и отечественного опыта управления проектами жилищного строительства и определению специфических особенностей проектов жилищного строительства, влияющих на формирование организационного механизма управления.

Исследование начинается с утверждения, что особенности деятельности по реализации проектов жилищного строительства определяются организационным механизмом. На основе существующих трактовок этого понятия автор предложил понимать под организационным механизмом управления совокупность взаимосвязанных и взаимообуславливающих друг друга организационных факторов и элементов, определяющих порядок, методы и правила функционирования системы управления. Основными элементами организационного механизма управления проектами являются: организационная структура, функции, взаимодействие и средства технического обеспечения управления. Цель формирования и отладки организационного механизма управления

б

проектами жилищного строительства — улучшение функций и качества управленческого процесса, обеспечение эффективного осуществления связей между различными подразделениями, планирования и контроля деятельности по реализации проектов жилищного строительства.

В дальнейшем автором рассматриваются существующие организационные формы и структуры управления строительными проектами. В исследовании представлена сравнительная характеристика организационных форм управления строительными проектами, определено, что характерной особенностью развития организационных форм управления проектами строительства за рубежом является сосуществование традиционных генподрядных и современных форм, базирующихся на принципах системного подхода и проектного управления, причем наиболее эффективными считаются проектно-ориентированные формы управления.

Автором также исследована отечественная практика управления проектами жилищного строительства. В ходе проведенного исследования определены основные недостатки управления проектами жилищного строительства, свойственные отечественным компаниям.

Автор отмечает, что внедрение системы управления проектом в российских строительных компаниях происходит крайне медленно методом проб и ошибок. Руководители строительных компаний осознают потребность в переходе на новые формы и методы управления проектами жилищного строительства, понимают необходимость изменений в системе управленческой деятельности, в подходах, методах, формах, структурах, однако конкретные шаги в этом направлении делаются крайне медленно. Автор выявляет ряд причин, сдерживающих изменения в системе управленческой деятельности при реализации проектов жилищного строительства:

• инерционная работа по старым схемам управления, расчет на старый опыт, связи и существующую тенденцию роста рынка жилья;

• нехватка специалистов, владеющих последними достижениями управленческой науки и практики;

• недостаточная методическая проработанность вопросов формирования эффективных и современных организационных механизмов управления проектами жилищного строительства.

Механизмы управления проектами жилищного строительства, функционирующие в отечественных компаниях, интуитивны, в большинстве своем они создавались без опоры на научно-методическую > базу. К тому же они слабо ориентированы на важную составляющую современного управления — достижение экономической эффективности проектов. Специалисты, занимаясь реализацией проектов и управлением ими, не рассматривают это как специализированную деятельность, не ориентируются во многих случаях на ее системную организацию, не имеют достаточно контактов с зарубежными специалистами.

Формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства в первую очередь должно базироваться на специфических особенностях развития этого вида деятельности в современных

условиях, в связи с этим автором проведено исследование и выявлены следующие специфические особенности проектов жилищного строительства, влияющие на формирование организационного механизма управления:

• жилищное строительство тесно увязано с другими секторами рынка, в частности с рынком жилой недвижимости;

• необходима ориентация на покупателя квартир не только как на клиента, но и как на инвестора строительства;

• рынок жилищного строительства отличается высокой привлекательностью, при этом одним из наиболее существенных факторов, способных в значительной степени снизить прибыльность этого направления деятельности, является стабилизация рынка и необходимость резкого сокращения затрат.

Активное развитие рынка жилищного строительства, увеличение количества участников процесса строительства и реализации жилья, рост конкуренции — все это требует коренного пересмотра сложившихся подходов к управлению строительством. Основной задачей строительных компаний на ближайшее время, по мнению автора, должен стать переход от системы управления строительством к системе управления проектом, формирование эффективного организационного механизма управления проектами жилищного строительства.

Вторая глава диссертационного исследования посвящена разработке методических основ формирования организационного механизма управления проектами жилищного строительства.

Следуя концепции «проектного управления», автором предлагается представить процесс формирования организационного механизма управления проектом жилищного строительства в виде цикла, состоящего из предпроектной стадии, проектирования, внедрения и эксплуатации. Между выделенными этапами принимается решение о продолжении работы над проектом.

В диссертационном исследовании на основании предложенного подхода и стадийности процесса автором разработан детальный план мероприятий, позволяющий комплексно реализовывать проекты организационного инжиниринга, направленные на организационное развитие и формирование эффективного организационного механизма управления проектами жилищного строительства.

Организационный механизм управления проектами жилищного строительства во многом определяется бизнес-процессами реализации проектов жилищного строительства. Специфические особенности современного управления проектами жилищного строительства обусловливают необходимость выделения и формализации новых бизнес-процессов, которые, по мнению автора, могут быть представлены в виде трех групп: стратегические процессы, основные и вспомогательные. Принципиальная схема бизнес-процессов реализации проектов жилищного строительства представлена на рисунке 1.

Стратегические процессы

Эксплуатация

ч Финансовое х /"управление эксплуатацией

Техническое ч\ • управление эксплуатацией /

\ Управление /'Документацией ло объектам/

Вспомогательные процессы

Рис. 1 Принципиальная схема бизнес-процессов реализации проектов жилищного строительства.

В диссертационной работе каждый из приведенных бизнес-процессов детализируется до перечня конкретных функций.

Стратегические процессы не привязаны к проектам. Они описывают общие процедуры управления для разработки рыночной стратегии компании, устанавливают ориентиры для управления оперативным портфелем проектов и объектов недвижимости, оперативного планирования и бюджетирования на уровне компании с точки зрения финансовых и кадровых ресурсов, прогнозирования и приоритетности проектов.

В качестве примера на рисунке 2 автореферата представлена схема, иллюстрирующая взаимосвязи основных бизнес-процессов управления проектами жилищного строительства между собой.

Традиционно реализация любого проекта начинается с выбора площадки под строительство, ее оценки и определения идеи проекта. Поиск и оценка проектов включает процедуры поиска земли, разработки идеи проекта, проведения экспресс-анализа проекта в отношении расчетной

эффективности проекта, определения структуры финансирования проекта и утверждения идеи проекта инвестором в процессе принятия решения.

\

с

е С

Мониторинг строительства и продаж

СтроитеЛ.СТВО

/

Девелопмент

Контроллинг строительства

Контроллинг проекта (проверка эффеюивности)

Приобретение

Продажа

&

Г *

/

/

\

Рис. 2. Принципиальная схема взаимоувязки основных бизнес-процессов управления проектами жилищного строительства.

Очевидно, что старт любого проекта в компании также не должен начинаться без выявления общих тенденций развития компании, анализа проекта на соответствие стратегии компании, встраивания перспективного проекта в портфель проектов компании и оценки его с позиций стратегического и оперативного управления портфелем проектов.

После того, как решение о начале реализации проекта принято начинается творческий процесс развития проекта — «Девелопмент». Бизнес-процесс «Девелопмент» структурно включает процессы организации проекта, разработки архитектурной концепции, планирования проекта по срокам, доходности (продажи), затратам, рискам, разработки градообоснования, получения Акта разрешенного использования земли и Проекта.

Автором обосновывается необходимость различать процесс девелопмента и процесс строительства. Строительство подразумевает непосредственно технологический процесс возведения объекта и содержит процессы планирования строительства, получения рабочей документации, проведения тендеров, координации строительных работ и сдачи в эксплуатацию.

В ходе реализации проекта жилищного строительства обязательно осуществляется мониторинг строительства и продаж, что позволяет удерживать строительство и продажи в границах первоначального замысла проекта и расчетных ограничений.

Контроллинг проекта сопровождает проект на всем протяжении его реализации, начиная с принятия решения о старте проекта, и является самым важным процессом для обеспечения экономической эффективности всего проекта.

«Приобретение» и «Продажа» поддерживают вышеуказанные процессы применительно к покупке земли и продаже квартир. Эти процессы при кажущейся простоте тоже обретают новые черты:

ю

приобретение площадок часто сопряжено со множеством обременении, что повышает рискованность и усложняет саму сделку, что касается продажи квартир, то здесь можно найти резервы для улучшения рентабельности проекта, так как в условиях конкуренции повышение качества работы с клиентами приобретает первостепенное значение.

Что касается эксплуатации возведенных жилых домов, то решение об эксплуатации силами собственной компании либо о передаче объекта специализированным организациям, основывается, прежде всего, на принятой стратегии дальнейшего развития организации.

Помимо описанных выше стратегических бизнес-процессов, основных, обеспечивающих непосредственно реализацию проектов жилищного строительства, реализуются еще вспомогательные бизнес-процессы. Группа вспомогательных бизнес-процессов состоит из различных процессов, обеспечивающих основные и стратегические процессы применительно к проектам, так как представляется нецелесообразным и бесполезным разделять эти функции в каждом проекте.

Очевидно, что рассмотренные основные процессы реализации проектов жилищного строительства должны составлять единый технологический цикл, что может быть обеспечено их увязкой в рамках единой холдинговой структуры. В рамках холдинга целесообразно сосредоточить все основные направления деятельности по реализации проектов жилищного строительства - создание, развитие и реализацию идеи проекта, эксплуатацию, полноценное управление финансовыми средствами проекта, и, наконец, оптимальное взаимодействие с клиентами, так как в условиях стабилизации рынка жилья учет интересов клиентов является очень важным фактором, влияющим на успех проекта.

В контексте приведенной выше структуризации бизнес-процессов управления проектами жилищного строительства необходимо отметить, что реализации указанных задач может осуществляться не только в рамках холдинга, но и реализовываться силами привлекаемых сторонних компаний и консультантов. Для участия в проекте на договорной основе могут быть привлечены действующие на рынке девелоперские, риэлтерские компании. Однако надо понимать, что такая форма реализации проектов жилищного строительства, если она не носит разовый характер, имеет ряд существенных недостатков, таких как:

1. увеличение продолжительности проекта, что объясняется появлением дополнительных задач, связанных, например, с проведением тендеров по подбору компаний для участия в проекте и оформлением договорных отношений,

2. неизбежность раскоординированности действий и, как следствие, ухудшение качества работы, связанное с тем, что компании фактически живут самостоятельной жизнью и проект, над которым они приглашены работать, будет являться для них одним из многих. В таком случае очень вероятно несовпадение приоритетности проекта, установленной его владельцем и приоритетности, установленной

и

каждой из привлекаемых компаний в рамках их собственных портфелей проектов;

3. неизбежное удорожание реализации проекта;

4 отсутствие накопления опыта реализации проектов жилищного строительства, что негативно сказывается на дальнейшей профессиональной деятельности в этом направлении. Автор считает, что интеграция различных функциональных областей и видов деятельности в рамках холдинговой структуры, включающей управляющую, девелоперскую, риэлтерскую и эксплуатационную компании (Рис.3) обеспечивает рост эффективности реализации проектов жилищного строительства, так как объединяясь в холдинг, участники проектов жилищного строительства смогут в полном объеме использовать инструментарий управления проектами для достижения оптимальных результатов.

Холдинговая (головная) компания

Рис. 3. Принципиальная организационная схема реализации проектов жилищного строительства.

Методика формирования организационного механизма управления проектами жилищного строительства содержит разработки автора по технологической схеме работы по проекту в рамках холдинга, строящиеся на реализации описанных ранее бизнес-процессов в рамках единого технологического цикла, а также основные положения деятельности холдинга, формализующие взаимоотношения между компаниями, входящими в состав холдинга, их подразделениями, и направленные на усовершенствование деятельности по реализации проектов жилищного строительства.

Автор предлагает определить роли компаний холдинга в проектах жилищного строительства следующим образом: • Холдинговая компания: осуществляет общее руководство и контроль за деятельностью холдинга, определяет приоритетные направления инвестирования, ведет контроль за эффективностью использования инвестиций, определяет основные подходы к инвестиционной политике,

занимается вопросами организационного проектирования и создания корпоративных механизмов общего управления и управления проектами жилищного строительства;

• Управляющая компания холдинга: осуществляет финансовое, экономическое планирование и регулирование финансовых потоков внутри холдинга, осуществляет увязку всех проектов холдинга в рамках портфеля проектов, определяет общую учетную политику холдинга на основании решений Холдинговой компании, и ведение бухгалтерского учета в дочерних обществах, организует решение вопросов управления персоналом, правовое обеспечение участников холдинга;

• Девелоперская компания холдинга: осуществляет функции технического заказчика, обеспечивает решение вопросов, связанных с подготовкой концепций проекта и градобоснованием, оформлением Акта разрешенного использования земельного участка, проектированием, получением разрешений на строительство и ведением строительных работ, проведением тендеров, заключением контрактов, контролем за их выполнением, приемкой работ, сдачей объектов в эксплуатацию, организацией эксплуатации построенных зданий привлеченными специализированными организациями и собственными силами.

• Риэлтерская компания холдинга: сферой деятельности является предоставление комплекса услуг по проведению сделок с недвижимостью.

• Эксплуатационная компания холдинга: реализует спектр работ по эксплуатации возведенных объектов.

Для администрирования проекта и координации всех его участников на уровне Холдинга автор предлагает создать команду проекта — рабочий орган из числа сотрудников функциональных подразделений Холдинга.

В качестве основных задач Команды проекта автор выделяет следующие:

1. Выполнение при поддержке Управляющей, Девелоперской, Риэлторской и Эксплуатационной компаний комплекса работ по организации, проектированию, строительству, финансированию строительства объектов жилой недвижимости в рамках установленных ограничений к стоимости, продолжительности и качеству реализации проекта, а также ввода построенных объектов в эксплуатацию и передаче их на баланс Эксплуатационной компании;

2. Обеспечение высокоэффективных проектных решений на основе высокоуровневых архитектурных проработок с применением прогрессивных инженерных технологий, материалов и конструкций, наиболее эффективных методов организации строительства, последних достижений в области управления.

По мнению автора, применение предложенной методики позволит строительным компаниям освоить новые методы управления проектами жилищного строительства и достичь высокого качества проектирования и строительства и, соответственно, наивысших показателей экономической

эффективности проектов и конкурентоспособности.

В третьей главе «Методические рекомендации по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства на примере проекта строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: 2-й Обыденский переулок, д. 1а» автором рассматриваются вопросы практического применения предложенной методики на примере проекта компании МИАН.

На момент начала разработки и применения предложенной автором методики, компания уже реализовала ряд проектов строительства жилых домов. Реализация проектов велась силами созданного Департамента управления строительством, выполнявшего функции Заказчика-застройщика. На стадии проектирования к работе подключался Департамент реализации, который готовил маркетинговое задание для проектировщиков. Но, к сожалению, это положительное начинание носило формальный характер, так как подготовленные разделы проекта не анализировались на предмет соответствия выданному маркетинговому заданию. В результате, Департамент реализации приступал к продаже квартир, не отвечающим в достаточной степени требованиям рынка, что негативно отражалась на экономической эффективности реализации проектов.

Прекращение стремительного роста цен и стабилизация на рынке жилья также негативно сказались на доходности проектов, что заставило руководство компании обратить внимание на существование в системе управления таких проблем, как невыполнение проектов по временным, стоимостным и качественным параметрам. Стало понятно, что для улучшения экономической эффективности реализации проектов строительства жилья необходимы изменения в системе управленческой деятельности, применяемых подходах и методах.

Таким образом, перед руководителями компании остро встал вопрос необходимости оптимизации действующих бизнес-процессов компании, формирования нового организационного механизма управления проектами жилищного строительства.

Деятельность по оптимизации бизнес-процессов компании и формированию нового организационного механизма управления проектами рассматривалась как самостоятельный проект, что позволило применить к решению задачи методологию управления проектом, и тем самым повысить ее эффективность.

Прежде всего, была сформирована команда проекта, которая, в соответствии с предложенной методикой, включала сотрудников компании МИАН и сотрудников привлеченной компании-консультанта.

В дальнейшем весь проект формирования организационного механизма управления проектами жилищного строительства осуществлялся в виде последовательности этапов и шагов, разработанных в рамках диссертационного исследования. Таким образом, были проведены следующие работы:

1. Проанализирована деятельность компании МИАН, связанная с реализацией проектов строительства жилья. Были описаны действующие бизнес-процессы компании и технологическая схема их реализации, включая действующую организационную структуру;

2. Выявлены проблемные зоны в системе управления реализацией проектов жилищного строительства;

3. Выявлены ключевые точки, определяющие эффективность реализации проектов жилищного строительства;

4. Определена стратегия развития компании;

5. Описаны новые бизнес-процессы, определяющие построение организационного механизма управления проектами жилищного строительства;

6. Разработана организационная структура, способствующая увеличению эффективности управления проектами жилищного строительства;

7. Разработана детальная технологическая схема реализации проектов жилищного строительства;

8. Определены ключевые показатели результативности бизнес-процессов реализации проектов жилищного строительства;

9. Разработанная документация была представлена руководству, которое одобрило разработки и приняло решение об опытной эксплуатации нового организационного механизма. В качестве экспериментального проекта был принят проект строительства индивидуального 7-этажного элитного жилого дома общей площадью 5340 кв.м с подземной автостоянкой на 29 машиномест.

В ходе внедрения спроектированного организационного механизма были реализованы мероприятия по переходу к новому предложенному организационному механизму управления проектами жилищного строительства, включая:

1. Начальные работы по формированию холдинга, включающего управляющую, девелоперскую, риэлтерскую и эксплуатационную компании;

2. Формирование полноценной команды для реализации выбранного проекта;

3. Поиск и привлечение сотрудников, соответствующих разработанным квалификационным требованиям;

4. Обучение персонала, ознакомление сотрудников компании с новой методикой работы.

Последняя стадия — эксплуатация — характеризовалась полноценным переходом на предложенный организационный механизм управления проектами жилищного строительства.

По результатам практического использования разработанной методики автором приводится сравнительная характеристика плановых (до перехода к новому организационному механизму управления) и фактически полученных показателей эффективности реализации экспериментального

проекта. Проведенные расчеты показали, что прибыль проекта возросла на 10%, на 12% сокращен срок окупаемости проекта. Высокий рост эффективности проекта объясняется значительным улучшением качества работы вовлеченных в проект сторон, синергетическим эффектом, достигнутым от интеграции различных функциональных областей, сопровождающих реализацию проектов жилищного строительства, что обеспечило достижение важного для любого коммерческого строительного проекта результата — создание продукции проекта в наивысшей степени отвечающей требованиям рынка.

Заключение.

Результатом исследования являются теоретические и методические положения по формированию организационного механизма управления жилищным строительством. Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций.

Основные выводы и рекомендации, сформулированные автором по результатам исследования сводятся к следующему:

Активное развитие рынка жилищного строительства, увеличение количества участников процесса строительства и реализации жилья и рост конкуренции требуют коренного пересмотра сложившихся подходов к управлению строительством. Специфические особенности современного управления проектами жилищного строительством обуславливают необходимость выделения и формализации новых основных бизнес-процессов, таких как девелопмент, контроллинг проекта, рост значимости для успешного управления таких процессов, как оперативное управление портфелем проектов, поиск и оценка площадок для перспективного строительства.

Предложено различать процесс девелопмента и процесс строительства. Строительство подразумевает непосредственно технологический процесс возведения объекта, в то время как девелопмент есть комплексный подход к развитию идеи проекта и обеспечению ее реализации, основанный на рациональном управлении ресурсами проекта.

Появление новых бизнес-процессов сопровождается изменением и увеличением набора функций, реализуемых компанией для достижения наилучших результатов в сфере реализации проектов жилищного строительства. При этом все бизнес-процессы реализации проектов жилищного строительства должны составлять единый технологический цикл, способствовать чему будет организация и сосредоточение всех основных направлений деятельности, связанной с реализацией проектов жилищного строительства в рамках холдинга.

Автором выявлена необходимость объединения в рамках целостной структуры (Холдинга) всех основных направлений деятельности по проекту: создания, развития и реализации идеи проекта, эксплуатации, полноценного управление финансовыми средствами проекта, и, наконец,

оптимального взаимодействия с клиентами. Это предполагает включение в Холдинг всех компаний, вовлеченных в процесс реализации проектов жилищного строительства — Управляющей, Девелоперской, Эксплуатационной и Риэлтерской.

Предложено в качестве рабочего органа по реализации проектов жилищного строительства формировать временное подразделение -Команду проекта из числа сотрудников функциональных подразделений Холдинга.

Продукцией Команды проекта жилищного строительства является комплекс управленческих действий в рамках процесса подготовки и реализации инвестиционного проекта до ввода построенного объекта в эксплуатацию, реализации предварительно оговоренного объема квартир.

Определен основной принцип реализации проекта Командой проекта - осуществление деятельности по реализации проектов жилищного строительства в коридоре определенных Управляющей компанией показателей.

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в следующих публикациях автора:

1. Щербакова Е.С. (тезисы доклада) Роль управляющей компании при осуществлении строительных проектов. // Материалы 18-й Всероссийской научной конференции молодях ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления — 2003», М: ГУУ., 2003, 0,12 пл.

2. Щербакова Е.С. (тезисы доклада) Управляющая компания как форма управления строительными проектами // Материалы 19-й Всероссийской научной конференции молодях ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления — 2004», М: ГУУ., 2004,0,2 п.л.

3. Щербакова Е.С. (статья) Особенности управления проектами жилищного строительства в современных условиях. //Вестник университета. Серия социология и управление персоналом. - М: ГУУ, 2004, № 1(8), 0,38 пл.

4. Щербакова Е.С. (статья) Логика проектирования организационного механизма управления проектами. // Вестник университета. Серия социология и управление персоналом. - М: ГУУ, 2004, № 4(11). - 0,34 п.л.

5. Щербакова Е.С. (тезисы доклада) Основные этапы и содержание процесса формирования организационного механизма управления проектами строительства. // Материалы 20-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления — 2005», М: ГУУ., 2005. - 0,2 пл.

6. Щербакова Е.С. (статья) Основные аспекты формирования и деятельности команды проекта по реализации проектов жилищного строительства// Вестник университета. Серия социология и управление персоналом. - М: ГУУ, 2005, № 3(14). - 0,36 п.л.

Принято к исполнению 04/10/2005 Исполнено 04/10/2005

Заказ № 1083 Тираж: 100 экз.

ООО «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 Москва. Варшавское ш . 36 (095)975-78-56 (095) 747-64-70 w-ww.autoreferat.ru

#18Ц8

РНБ Русский фонд

2006-4 16808

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Щербакова, Екатерина Сергеевна

Введение.

Глава 1. Анализ существующей практики управления проектами жилищного строительства.

§1.1.Анализ зарубежного опыта управления проектами жилищного строительства.

§1.2. Отечественная практика управления проектами жилищного строительства.

§1.3. Особенности проектов жилищного строительства, влияющие на организационный механизм управления.

Выводы по главе 1.

Глава 2. Методические основы формирования организационного механизма управления проектами жилищного строительства.

§2.1. Разработка плана мероприятий по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства.

§2.2. Бизнес-процессы определяющие подходы к формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства.

§2.3. Разработка положений по формированию организационной структуры управления проектами жилищного строительства.

§2.4. Технологическая схема управления проектами жилищного строительства.

§2.5. Разработка основных положений о деятельности Холдинга, реализующего проекты жилищного строительства.

Выводы по главе 2.

Глава III. Методические рекомендации по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства на примере проекта строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: 2-й Обыденский переулок, д. 1а.

§3.1. Основные параметры и характеристики проекта.

§3.2. Определение основных бизнес-процессов, реализуемых при управлении проектом строительства жилого дома.

§3.3. Формирование организационной структуры управления проектом строительства жилого дома.

§3.4. Распределение задач, функций и организация взаимодействия между структурами холдинга при управлении проектом строительства жилого дома.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства"

Переход к новому типу экономики в России обусловил необходимость пересмотра деятельности строительных компаний по организации управления жилищным строительством. В настоящее время деятельность компаний, занимающихся жилищным строительством, формируется в рамках инвестиционного портфеля, что предопределяет необходимость самостоятельного поиска инвесторов, тщательной оценки каждого вновь поступающего проекта, формирования взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу, поиска эффективных инструментов продвижения своего товара на рынок жилья и прочее. Компаниям приходится решать задачи, выполнение которых требует интеграции различных функциональных областей и видов деятельности. Озвученная проблема рассматривалась в трудах отечественных и зарубежных ученых — Поршнева А.Г., Разу М.Л., Фалькевича Н.А, Абрамова С.И., Чикишевой Н.М., Пасяда Н.И., Пейзера Р.Б., Фрей А.Б. Однако сегодня реализация проектов жилищного строительства в России протекает в новых условиях. Активными участниками проектов жилищного строительства сегодня являются не только непосредственно строительные организации, но и риэлтерские, эксплуатационные, консалтинговые компании. Этот фактор предъявляет высокие требования к адаптационным способностям предприятий и организаций. Адаптация подразумевает изменения целей, методов и технологий организации строительного производства, системы управления организации.

Проблемы, с которыми столкнулись в настоящее время руководители строительных организаций, занимающихся возведением жилых объектов — это проблемы перехода от управления строительством жилья к управлению проектом жилищного строительства. Отличия весьма существенные.

Управление строительством жилья - это управление процессом по созданию жилого дома. Здесь главное - создание объекта надлежащего объема и качества. Управление проектом жилищного строительства - это комплекс взаимосвязанных мероприятий и управленческих решений по созданию жилого дома в наивысшей степени отвечающего потребительским предпочтениям, в рамках установленных ограничений по срокам, бюджету и качеству. Поскольку проекты носят коммерческий характер, то основной целью является получение прибыли. И все действия по управлению должны быть подчинены целям прироста капитала.

Безусловно, руководители строительных организаций понимают, что необходимы изменения в системе управленческой деятельности, в подходах, методах, формах, структурах, однако конкретные шаги в этом направлении делаются крайне медленно. Можно выделить несколько основных групп причин, сдерживающих изменения в системе управленческой деятельности. Во-первых, руководители многих организаций инерционно продолжают работать по старым схемам управления, полагаясь на старый опыт, связи и существующую тенденцию роста ранка жилья. Все это обеспечивает им успешное ведение дел, однако любые затруднения, связанные с изменениями тенденций на рынке жилой недвижимости или изменения в структурах власти способны нанести огромный ущерб деятельности. Вторая группа причин в том, что в России немного специалистов, владеющих последними достижениями управленческой науки и практики, способных обеспечить руководителей организаций качеством услуг, соответствующим их ожиданиям. Вследствие этого цена подобных услуг на рынке достаточно высока, что сдерживает желание строительных организаций обращаться к специалистам по организационному инжинирингу или привлекать профессиональные компании по управлению проектом. И последняя причина — недостаточная методическая проработанность вопросов формирования эффективных и современных организационных механизмов управления проектами жилищного строительства.

Для управления проектами жилищного строительства могут использоваться разные организационные структуры от функциональных до проектно-ориентированных. Они отличаются степенью самостоятельности, тем количеством прав и обязанностей, которые делегированы руководителю проекта. По-разному могут устанавливаться взаимоотношения между участниками проекта, распределяться ответственность за результат.

Сегодня стало очевидно, что лишь здравый смысл недостаточен, требуется обращение к глубоким научным исследованиям явлений и закономерностей, сопровождающих развитие в России организационных механизмов управления проектами жилищного строительства. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность данной проблемы, объективная необходимость ее научного осмысления предопределили выбор темы, цель и содержание исследования.

Цель исследования состоит в разработке научно-методических положений по формированию эффективного организационного механизма управления проектами жилищного строительства на основе формирования холдинговой структуры, интегрирующей усилия участников инвестиционно-строительного процесса.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

• проведен анализ зарубежного опыта управления проектами жилищного строительства;

• изучена отечественная практика управления проектами жилищного строительства;

• выявлены особенности проектов жилищного строительства, влияющие на формирование организационного механизма управления;

• разработан план мероприятий по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства;

• выявлены бизнес-процессы, влияющие на формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства, определена их структура и содержание;

• разработаны методические положения по формированию организационной структуры управления проектами жилищного строительства;

• определена технологическая схема управления проектами жилищного строительства, раскрыта сущность и содержание каждого этапа реализации проекта;

• разработаны основные положение деятельности Холдинга по управлению проектами жилищного строительства, являющегося наиболее оптимальной организационной формой интеграции участников проекта жилищного строительства (Управляющей, Девелоперской, Риэлтерской и Эксплуатационной компаний);

• разработаны практические рекомендации по реализации проектов жилищного строительства на примере проекта строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: 2-й Обыденский переулок, д. 1а, реализованного компанией МИАН.

Предмет исследования - процессы управления проектами жилищного строительства.

Объектом исследования являются строительные компании г. Москвы, занимающиеся реализацией проектов жилищного строительства.

Теоретической основой исследования послужили: работы отечественных и зарубежных авторов в области управления строительством, в области организационного проектирования, труды отечественных и зарубежных ученых по теории проектного управления (М.Л. Разу, У.С. Баума, Д.И. Клиланда и др.), законодательные и нормативные акты Российской Федерации, нормативные и методические материалы научно-исследовательского института экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) и Международного института строительства (МИС).

Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методологии управления проектом, теории бизнес-процессов, методах организационного проектирования и моделирования систем управления.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что выдвинута и доведена до уровня научно-методического обоснования концепция формирования организационного механизма управления проектами жилищного строительства, позволяющая повысить эффективность реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

Результаты исследования, обладающие новизной:

• определены специфические особенности проектов жилищного строительства, оказывающие влияние на формирование организационного механизма управления проектами;

• разработан план мероприятий по организационному развитию и формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства;

• выявлены и формализованы в виде трех групп — стратегические, основные и вспомогательные — бизнес-процессы управления проектами жилищного строительства;

• разработаны методические основы по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства, в том числе положения по организационному построению Холдинга, включая основные задачи и функции его участников, технологическую схему работы Холдинга при реализации проектов жилищного строительства;

• разработаны методические рекомендации по реализации проектов жилищного строительства на примере проекта строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: 2-й Обыденский переулок, д. 1а, реализованного компанией МИЛН

Теоретическая п практическая значимость результатов работы состоит в развитии теории и методологии управления проектами, оспользовании проектного подхода к формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства, проведенного Результаты проведенного исследования являются практическим пособием, включающим набор рекомендаций, методов и инструментов, позволяющим строительным организациям сформировать эффективный организационный механизм управления проектами жилищного строительства и достичь поставленных целей по реализации проектов.

Реализация и апробация результатов исследования: Разработанные и предложенные в диссертации положения по формированию организационного механизма управления проектами жилищного строительства одобрены и приняты к использованию Холдингом МИАН.

Общие положения диссертации докладывались автором и были одобрены:

• на 18-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов "Реформы в России и проблемы управления - 2003";

• на 19-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов "Реформы в России и проблемы управления - 2004";

• на 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов "Реформы в России и проблемы управления -2005". Тематика научного исследования нашла отражения в 6 опубликованных работах общим объемом 1,6 п.л. Объем и структура работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения и приложений. Содержит 128 страниц основного текста (8 таблиц и 18 рисунков). Список использованной литературы содержит 196 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Щербакова, Екатерина Сергеевна

Основные выводы и рекомендации, сформулированные автором по результатам исследования сводятся к следующему:

Активное развитие рынка жилищного строительства, увеличение количества участников процесса строительства и реализации жилья и рост конкуренции требуют коренного пересмотра сложившихся подходов к управлению строительством.

Формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства в первую очередь должно базироваться на специфических особенностях развития этого вида деятельности в современных условиях, а именно:

• жилищное строительство тесно увязано с другими секторами рынка, в частности с рынком жилой недвижимости;

• необходима ориентация на покупателя квартнр не только как на клиента, но и как на инвестора строительства;

• рынок жилищного строительства отличается высокой привлекательностью. При этом одним из наиболее существенных факторов, способных в значительной степени снизить прибыльность этого направления деятельности, является стабилизация рынка и необходимость резкого сокращения затрат.

Организационный механизм управления проектами жилищного строительства во многом определяется бизнес-процессами реализации проектов жилищного строительства. Специфические особенности современного управления проектами жилищного строительством обусловливают необходимость выделения и формализации новых бизнес-процессов, которые, по мнению автора, могут быть представлены в виде трех групп: стратегические процессы, основные и вспомогательные.

Предложено различать процесс девелопмента и процесс строительства. Строительство подразумевает непосредственно технологический процесс возведения объекта, в то время как девелопмент есть комплексный подход к развитию идеи проекта и обеспечению ее реализации, основанный на рациональном управлении ресурсами проекта.

Появление новых бизнес-процессов сопровождается изменением и увеличением набора функций, реализуемых компанией для достижения наилучших результатов в сфере реализации проектов жилищного строительства. При этом все бизнес-процессы реализации проектов жилищного строительства должны составлять единый технологический цикл, способствовать чему будет организация и сосредоточение всех основных направлений деятельности, связанной с реализацией проектов жилищного строительства в рамках холдинга.

Автором выявлена необходимость объединения в рамках целостной структуры (Холдинга) всех основных направлений деятельности по проекту: создания, развития и реализации идеи проекта, эксплуатации, полноценного управление финансовыми средствами проекта, и, наконец, оптимального взаимодействия с клиентами. Это предполагает включение в Холдинг всех компаний, вовлеченных в процесс реализации проектов жилищного строительства — Управляющей, Девелоперской, Эксплуатационной и Риэлтерской.

Автор считает, что интеграция различных функциональных областей и видов деятельности в рамках холдинговой структуры, включающей управляющую, девелоперскую, риэлтерскую и эксплуатационную компании обеспечивает рост эффективности реализации проектов жилищного строительства, так как объединяясь в холдинг, участники проектов жилищного строительства смогут в полном объеме использовать инструментарий управления проектами для достижения оптимальных результатов

Определено, что для выполнения всего комплекса услуг по управлению проектом на всех этапах его жизненного цикла организационная структура должна включать подразделения по:

• оценке и подготовке перспективных инвестиционных проектов;

• управлению проектированием, строительством и сдачей построенных объектов в эксплуатацию;

• эксплуатации объектов недвижимости;

• продаже построенных жилых объектов;

• функциональные, обеспечивающие маркетинг, планирование, контроль, финансовое управление, учет и расчеты, юридическое сопровождение, управление персоналом;

• административные, вспомогательные и обслуживающие, обеспечивающие деятельность структур Холдинга.

Предложено в качестве рабочего органа по реализации проектов жилищного строительства формировать временное подразделение — Команду проекта из числа сотрудников функциональных подразделений Холдинга.

Продукцией Команды проекта жилищного строительства является комплекс управленческих действий в рамках процесса подготовки и реализации инвестиционного проекта до ввода построенного объекта в эксплуатацию, реализации предварительно оговоренного объема квартир. Определен основной принцип реализации проекта Командой проекта — осуществление деятельности по реализации проектов жилищного строительства в коридоре определенных Управляющей компанией показателей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результатом проведенного исследования являются теоретические и методические положения по формированию организационного механизма управления жилищным строительством. Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций.